LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM ACTIEPROGRAMMA

Transcriptie

1 LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM & ACTIEPROGRAMMA Samenvatting juni 2012

2 1. Leegstand in Dordrecht/Drechtsteden (eind 2011) 1.1 In cijfers Functie Leegstand % normale-frictie leegstand Andere Steden Kantoren 17% van regionale voorraad van ca m2 in aanbod 21% in Schil-West (al dan niet langdurig) *1 6-7% Ede: 21% Breda e.o.: 15 % R dam e.o.:13,5% Capelle: 25% Detailhandel binnenstad +aanloopstraten: 14% *2 beperkt in wijkwinkelcentra Sterrenburg, Crabbehof etc. Wonen 10: 4,9 % *3 ( 08: 5,7% neemt af!) Bedrijven- 6% *4 terreinen 70 ha beschikbaar, jaarlijkse uitgifte ong. 6 ha zonder aanloopstraten: 8-10% 2-3% op A-locaties Leegstand kernwinkelgebied is vergelijkbaar met andere steden. 2-3,5% 5,7% landelijk n.v.t. *1 Regionale kantorenvoorraad: m, dit is exclusief bedrijfsondersteunende kantoren op bedrijventerreinen. Dordrecht: ong m bvo, excl. bedrijfsondersteunende kantoren en administratieve functies bij maatschappelijke voorzieningen. Huidig aanbod (peildatum , bron: Dynamis) Vraag/opname in 2011: m (bron: Dynamis NB. Wanneer ook de bedrijfsondersteunende kantoren (op met name de bedrijventerreinen) worden meegerekend zal de leegstand in absolute zin toenemen, maar in relatieve zin - procentueel als onderdeel van de totale voorraad afnemen. *2 Winkelaanbod binnenstad (dagelijks/ niet-dagelijks): m wvo Leegstand m wvo, waarbij de leegstand vooral in de aanloopstraten en het Drievriendenhof is terug te vinden. De leegstand in het kernwinkelgebied van de Dordtse binnenstad is in procentuele zin vergelijkbaar met die in andere middelgrote steden. Bron: OCD *3 Op ong woningen Hier is uitgegaan van woningen waar geen bewoners staan ingeschreven van de GBA. Een aantal van deze woningen staat niet leeg of is niet direct beschikbaar omdat ze als tweede woning fungeren, gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, onbewoonbaar zijn verklaard of worden gesloopt of worden bewoond door personen die niet ingeschreven staan bij de GBA (zoals personen met een verblijfsduur korter dan vier maanden, diplomaten en asielzoekers). (bron: OCD) Pagina 1/8 MM oo dd ee l l bb r i iee f f aa c t i iee vv ee i inn f foo r mm aa t i iee

3 *4 In hectare: voorraad (55 werklocaties) 1.105,0 aanbod 67,9 terstond 47,4 niet-terstond 20,5 uitgifte afgelopen jaar 5,6 verouderd (14 werklocaties) 457,0 (peildatum , Bron: OCD) 1.2 Conclusie * Overmatige leegstand vooral in kantoren en in mindere mate de detailhandel Overeenkomstig het landelijk beeld doet de leegstand in Dordrecht zich vooral voor bij kantoren en detailhandel. Anders dan bij de detailhandel, waar de mate van leegstand in Dordrecht overeenkomt met vergelijkbare gemeenten, lijkt de kantorenleegstand in Dordrecht procentueel vergelijkbaar te zijn met de regio Breda en, behoorlijk, minder dan in sommige andere gemeenten. De procentueel grotere leegstand in Schil-West kan worden verklaard door de aanwezigheid van veelal gedateerde single-tenant kantoren. De leegstand in de woningvoorraad en bedrijfshuisvesting is op dit moment nog niet zorgwekkend. Wel is voorzichtigheid geboden voor nieuwe ontwikkelingen in het licht van de stabilisatie van de bevolking. * Concentratie leegstand in kantoren in Schil-West, de detailhandel in de aanloopstraten van het kernwinkelgebied en Drievriendenhof Relevant voor eventueel toekomstig beleid is of de leegstand geconcentreerd is of juist verspreid. Consequenties voor de leefbaarheid en de aanpak kunnen daardoor verschillen. Wat betreft kantoren en detailhandel valt een duidelijke concentratie in een paar deelgebieden waar te nemen Schil-West en de aanloopstraten, Voorstraatmidden en het Drievriendenhof. Van de leegstaande m kantoren bevindt zich namelijk rond de m in Schil-West. In de door de gemeenteraad op 22 november 2011 vastgestelde Visie Schil is dit aspect om die reden één van de belangrijkste onderwerpen geweest. * Probleemlocaties voor de leefbaarheid/leefkwaliteit in de omgeving 1. De genoemde concentratie in de aanloopstraten, in het bijzonder de Spuiweg. 2. Staart 3. Incidentele locaties zoals aan de Sluisweg, Kalkhaven, de Voorstraat en Papaeterpad. Leegstaande panden kunnen een negatieve uitstraling naar de omgeving hebben door gesloten, donkere gevels. Ook de sociale controle op de omgeving ontbreekt, waardoor op straat soms minder gewenste activiteiten plaatsvinden. Een niet gebruikt pand wordt ook veelal minder tot niet onderhouden. In gebieden met hoge concentratie van leegstand kunnen deze verschijnselen zich versterkt voordoen. Om die reden zouden deze nadelige effecten van leegstand zich extra sterk moeten voordoen in de aanloopstraten en Schil-West. Voor wat betreft de aanloopstraten lijkt dit op te gaan, maar niet voor de kantoren in Schil-West. Een mogelijke verklaring is, dat een deel van de leegstand verdiepingen betreft en op straatniveau door andere aanwezige functies en de routering naar de binnenstad er sowieso veel loop is. Bovendien detoneren de detailhandelpanden met onderhoudsintensieve, monumentale en houten elementen bij leegstand eerder met hun historische omgeving. Pagina 2/8

4 2. Oorzaken leegstand De huidige leegstand in Dordrecht komt niet alleen voort uit een aantal algemene ontwikkelingen, maar kennen ook functie-specifieke en/of Dordtse oorzaken. De basis is, dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn. In het kader van de huidige economische crisis is er sprake van fors vraaguitval. Tevens sluit het aanbod niet altijd goed aan bij de actuele vraag, vooral kwalitatief. De oorzaken zijn in de raadsnotitie uitgebreid op een rij gezet. 3. Instrumentarium De gemeente kan, afhankelijk van haar ambitie, uit een breed scala aan instrumenten kiezen, om iets aan leegstand te doen. In de raadsnotitie zijn deze op een rij gezet en uitgebreid toegelicht incl. voor- en nadelen. In onderstaand schema is e.e.a. samengevat incl. een duiding of het instrument momenteel reeds in Dordrecht wordt ingezet. Overzicht beschikbaar instrumentarium ter bestrijding van leegstand en huidige inzet Instrument Kortere termijn Momenteel toegepast? Opmerkingen 1. Gesprekken met eigenaren ja o.a. Resulterend in de instelling van de Vereniging van Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht in de binnenstad en het convenant Transformatie Leegstand 2. Voorbeeldproject transformatie ja Als pilot is de mogelijkheid van transformatie en sloopnieuwbouw doorgerekend van een kantoorgebouw in Schil- West 3. Leegstandbeheer ja 4. Inventarisatie stedelijke plancapaciteit ja Traject Stedelijke Herprogrammering 5. Tijdelijk gebruik ja Zowel bij de gemeente als particulier 6. Tijdelijk verhuur woonruimte op basis van de Leegstandwet en de Huisvestingwet Langere termijn 7. Leegstand erkennen in de structuurvisie ja nee 8. Opstellen transformatiebeleid nee 9. Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties 10.Basisregistratiesysteem, monitoring en bereikbaar loket (verplicht bij leegstandverordening) 11. Marketing en imagoverbetering Dordrecht - Drechtsteden ja deels deels Voor wat betreft kantoren zie ook bijlage brief Drechtstedenbestuur aan provincie Zuid-Holland Aansluiten bij bestaande systemen en loketten als het ondernemersloket en vastgoedregistratie Momenteel gericht op binnenstad Pagina 3/8

5 Instrument 12. Herziening bestemmingsplan - bestaand - nieuw 13. Aanschrijving op grond van Woningwet Momenteel toegepast? nee ja deels deels Opmerkingen 14. Onteigening nee Financiële consequenties - Risico planschade - Reeds in Schil en Amstelwijck en uit te breiden naar Staart, Dubbeldam en Sterrenburg Momenteel onderdeel van de zoet-zuur aanpak bij Particuliere Woningverbetering in combinatie met ondersteunende maatregelen voor bewoners 15. Leegstandverordening nee Financiële en juridische consequenties en van gemeentezijde zijn alternatieve gebruikers noodzakelijk 16. Opkopen panden nee Duur: eventueel in overleg met derden als corporaties Rotterdam: grootschalig Millinxbuurt en kleinschalig Rotte Tanden-project 17. Kluspanden nee Duur: sterke relatie met 16. Opkopen panden 18. Grondbeleid ja Door inzet van instrumenten (erfpacht, kostenverhaal) en door deelname aan grotere gebiedsontwikkelingen (Gezondheidspark, Leerpark, Stadswerven) 19. Makelaars tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers deels In Amsterdam zijn specifiek ter bestrijding van leegstand zgn. loodsen aangesteld. Het huidige ondernemersloket en de Vastgoedbedrijf vervullen al in zekere zin een vergelijkbare rol. 20. Aangepaste huurstelling onbekend De huurprijs wordt gerelateerd aan de omzet; ter stimulering van innovatie en aantrekken inspirerende, startende middenstanders 21. Herwaardering WOZ-waarde nee Langdurige leegstand vormt een prijsverlagende wegingsfactor in de waardebepaling van vastgoed Overig algemeen 22. Zoet zuur aanpak deels Momenteel toegepast bij particuliere Woningverbetering 23. Voorbeeldfunctie eigen gemeentelijk vastgoed 24. Lobby naar rijk i.v.m. fiscaal en ruimtelijk instrumentarium 25. Extra beheer buitenruimte en inzet overlastbestrijding 26. Project Wonen boven Winkels in de binnenstad en/of aanloopstraten beperkt Zie notitie van de Vastgoedbedrijf, vastgesteld per beperkt ja Verleden, stopgezet Als onderdeel van een integrale aanpak in Dordt-West, het herstructureringsplan Bedrijventerreinen West, Schoon-Heel en Veilig, Oud-Krispijn/Dichterskwartier Voorstraat. Subsidieverordening 2001 t/m 2008voor ontsluiting naar leegstaande bovenwoningen. Heeft ong. 250 extra woningen in de binnenstad opgeleverd. Pagina 4/8

6 4. Intensivering bestrijding ongewenste leegstand en de nadelige gevolgen voor de kwaliteit van de leefomgeving Ondanks dat de gemeente momenteel al het nodige doet om leegstand tegen te gaan wil het college uit economisch en leefbaarheidsoptiek het geschetste bestaande beleid intensiveren en daartoe het in de notitie genoemde instrumentarium verder benutten. De omvang en het blijvende karakter van de leegstand in het bijzonder bij kantoren en in mindere mate de detailhandel vragen daar om. Het voorstel is weergegeven in onderstaand actieprogramma. In lijn met de gemeentelijke koers van Vertrouwen en Verantwoordelijkheid in de omgang met haar partners blijft het uitgangspunt, dat de primaire verantwoordelijkheid bij de vastgoedeigenaar en gebruiker ligt. Passend in deze lijn is daarom gekozen voor het voortzetten en intensiveren van de bestaande aanpak van informeren, overleggen, motiveren, ondersteunen in combinatie met beperken en omzetten van de ruimtelijke mogelijkheden en bestrijden van overlast. De gemeente heeft tot nu toe bij de particuliere woningverbetering positieve ervaringen opgedaan met een gecombineerde "zoet"-"zuur" aanpak van informatie, ondersteuning enz. en regels/handhaving als "stok achter de deur". Reden waarom in de binnenkort in de gemeenteraad te behandelen nieuwe nota Particuliere Woningvoorraad "Casco op orde" wordt voorgesteld deze werkwijze voort te zetten. Gezien deze positieve ervaringen wordt het genoemde maatregelenpakket ter bestrijding van de leegstand versterkt met juridisch instrumentarium in het bijzonder het aanschrijvingsinstrument. Het daartoe in geval van actieve aanschrijving noodzakelijk te formuleren beleid kan onderdeel vormen van het nader te formuleren transformatiebeleid. In aansluiting op een tweede belangrijke succesfactor bij de particuliere woningverbetering, een persoonlijke aanpak/begeleiding van de eigenaar, ligt het verder in de bedoeling deze benadering ook toe te gaan passen door de instelling van een "loods" à la Amsterdam. De komende maanden zal dit concept nader worden uitgewerkt en bij de begrotingsbehandeling 2013 ter besluitvorming worden voorgelegd. Verder wordt voorgesteld in de binnenstad het in het verleden succesvol gebleken project Wonen boven Winkels te herintroduceren. Hiermee zijn in het verleden zo'n 250 extra bovenwoningen gerealiseerd in de binnenstad en het heeft een positieve bijdrage geleverd aan de leefbaarheid: vooral 's avonds. Het komend jaar zal dit voorstel nader worden uitgewerkt ten behoeve van de kadernota Beleid maken kost tijd. Het college wil daarom ook op korte termijn in een aantal concrete gevallen aan de slag of verder gaan met wat in gang is gezet; zoals het onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van het UWV-complex, een pand aan het Kromhout en aanschrijving van een pand aan de Lang IJzerenbrugstraat. Een verdergaande stap is als gemeente een voorbeeldfunctie te geven met het eigen vastgoedbezit en maatregelen te nemen op fiscaal vlak gericht op een dalende boekwaarde van lang leegstaande panden. Hieraan zijn echter meer financiële consequenties verbonden. Ten behoeve van de volledigheid van alle inspanningen zijn in het actieprogramma ook de belangrijkste voorziene afspraken en acties uit het binnenkort vast te stellen landelijke Convenant aanpak kantoren Leegstand opgenomen. Aan dit convenant nemen deel het rijk, IPO, VNG en koepelorganisaties van marktpartijen. Pagina 5/8

7 Het college verwacht met het voorstelde actieprogramma, vooralsnog, van de ontwikkeling en instelling van een nieuw juridisch instrument als een leegstandsverordening af te kunnen zien. In den lande is nog erg weinig ervaring opgedaan met dit instrument, zodat geen goed beeld kan worden verkregen van de effectiviteit ervan. Uit navraag blijkt, dat alleen de gemeente Amsterdam deze verordening toepast voor een tweetal deelgebieden in de stad en deze nog niet of nauwelijks te hebben ingezet. Recent heeft naast Amsterdam overigens recent Tilburg besloten het onderdeel meldingsplicht op grond van de Leegstandswet en bestuurlijke boetes te gaan invoeren. Bij deze afweging van het college speelt eveneens de naar verwachting niet geringe kosten van dit nieuwe instrument een rol. Zo raamt de gemeente Nijmegen de arbeidskosten van het ambtelijk apparaat op ongeveer ,--/jaar. Uitvoering van een leegstandverordening vereist bovendien de beschikbaarheid bij de gemeente van andere gebruikers en er bestaat het risico van financiële bijdragen aan de investeringskosten in geval van door de gemeente aangedragen gebruikers. Het college stelt tot slot voor de leegstand jaarlijks in beeld te brengen en op grond daarvan te bezien of wijziging van het instrumentarium gewenst/noodzakelijk is. 5. ACTIEPROGRAMMA Instrument Wanneer Wie Kosten NIEUW EN INTENSIVEREN 1. Instellen makelaar/ loods-funcie tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers incl. werving potentiële partijen en interne afstemming (vgl. Amsterdam, 2.13 raadsnotitie) 2. a. Nieuwe transformatiescans voor m.n. kantoren (à la pilot met UWV-gebouw, zie 3.2) als onderdeel van uitvoering gemeentelijk convenant Transformatie Leegstand 2012 Basis huidige ondernemersloket, Vastgoedbedrijf, gebiedsmanagers 2012 e.v. Eigenaar, makelaar, ontwikkelaar en gemeente Capaciteit Capaciteit Kosten voor marktpartij Betrekken Landelijk Expertteam 2b. Verkenning uitwerking transformatiescan UWV-gebouw 3. Basisregistratie leegstand en monitoring (zie 3.10) Op basis van de bestaande gem. systemen/loketten als ondernemersloket, vastgoedregistratie en bij MO gemeentelijk bezit 4. Aanschrijven op grond van Woningwet (zie 3.13) a. Korte termijn op basis van klachten (passieve aanschrijving) - Lange IJzerenbrugstraat - Spuiweg 72 t/m 78 b. Op iets langere termijn op grond van aanschrijvingsbeleid in transformatiebeleid (en soms als onderdeel van planontwikkeling en een actieprogramma) - Kalkhaven-Teerlink - Voorstraat-midden - Spuiweg e.o. (incl. Papaeter) - Weeshuisplein Idem Eigenaar en 2012 e.v. gemeente 2012 Gemeente Capaciteit Capaciteit start maart Gemeente Financieel risico 12 voor gemeente loopt, hersteld Idem Pagina 6/8

8 5. Marketing en imagoverbetering Dordrecht - Drechtsteden verbreden met de kantorenmarkt 2012 e.v. Gemeente. Bureau Binnenstad Binnen bestaand budget 6. Erkennen leegstand in geactualiseerde structuurvisie 2012 Gemeente Afd. Geen Beleid 7. Opstellen transformatiebeleid (zie 3.8) en daarbij te 2012 Gemeente, Afd. Capaciteit betrekken: - waar welke functiewijziging toestaan en onder welke voorwaarden - innovaties uit de raadsnotitie (zoals Solids, nieuw voor oud ) - intensiveren tijdelijk gebruik - beleid t.b.v. actieve aanschrijvingsaanpak (incl. ter bestrijding van verloedering in zijn algemeenheid) - ontwikkelingen beperking planschade bij tijdelijkeblijvende functiewijziging - opkopen panden en kluspanden - grondbeleid - evt. ondersteuning eigenaar bij aanschrijving à la zoetzuur benadering bij particuliere woningverbetering - afwaardering via aanpassing WOZ-waarde - voorbeeldfunctie gemeentelijk vastgoed - uitbreiding integrale aanpak overlast door beheer buitenruimte, handhaving (zie 9) Beleid 8. Lobby naar Rijk aanpassen m.n. fiscaal en juridisch Continu o.a. G-32 en VNG Geen instrumentarium ter ondersteuning gemeentelijk leegstandsbeleid (zie 3.24) 9. Uitbreiden pilots extra beheer buitenruimte in een integrale aanpak van leegstand- en overlastbestrijding, handhaving, opknappen panden Continu Gemeente Binnen de bestaande middelen (zie 3.25) 10. Stimuleren aangepaste huurstelling t.b.v. innovatie Continu marktpartijen marktpartij en aantrekken inspirerende, startende middenstanders (zie 3.20) 11. Uitbreiden etalageproject (zie 3.5) Continu Gemeente en instellingen/organisaties Capaciteit zoals scholen 12.Symposium/bijeenkomst Leegstand, i.h.b. gericht op kantoren en in combinatie met ondertekening van het convenant (zie 14) en ontwikkelen voorbeeldmateriaal Doel: informeren, motiveren, draagvlak creëeren Onder relevante doelgroepen uit de markt en de overheid NB voorbeeldmateriaal is o.a. te verkrijgen op landelijke sites als: Algemeen over leegstand omzetten kantoren naar studentenhuisvesting: Gemeente Capaciteit ,- Pagina 7/8

9 13. Bestrijden leegstand bovenwoningen binnenstad a. Lidmaatschap landelijke vereniging Wonen boven Winkels Nederland b. Inventariseren projecten en her-introductie subsidieverordening Wonen boven Winkels c. Stimuleren herstel watergevels Voorstraatshaven Diverse van deze panden/verdiepingen staan leeg en Gemeente Gemeente Gemeente - Binnen bestaand budget - Capaciteit en afweging kadernota 14 - Capaciteit CONTINUEREN 14. Gesprekken met eigenaren o.a. in Vereniging van Continu Gemeente afd. Capaciteit Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht in de binnenstad en het convenant Transformatie Leegstand (zie 3.1) Beleid 15. Leegstandbeheer (zie 3.3) idem Gemeente en markt Geen 16. Monitoren leegstand en stedelijke plancapaciteit idem Afd. Beleid en Capaciteit Traject Stedelijke Herprogrammering 17. Tijdelijk verhuur woonruimte op basis van de Leegstandwet en de Huisvestingwet (zie 3.6) idem Gemeente Particulier Geen Reguliere capaciteit 18. Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties idem Gemeente/Drechtste Capaciteit (zie 3.9) den 19. Bestemmingsplannen Leegstand en bestrijding betrekken bij de nieuwe bestemmingsplannen voor Staart, Dubbeldam en Sterrenburg (zie 3.12) Gemeente Reguliere capaciteit UIT LANDELIJK CONVENANT kantorenleegstand (vermoedelijk maart 2012) In Drechtstedenverband al grotendeels uitgevoerd: Visie op de binnen de kantorenregio gewenste en haalbare mix aan kantoren en locaties i.g.v. Uit de markt halen van plancapaciteit per locatie afspraken marktpartijen en gemeente/regio over: - verdeling eventuele planschadekosten - inspanningsverplichting ontwikkelaar te komen tot een alternatieve bestemming of ontwikkellocatie ter voorkoming van planschade Instelling regionaal compensatiefonds Transparantie van huurstelling Eventuele incentives als huurvrije perioden, huurkorting enz. komen in de huurovereenkomst en niet meer in side letters Provincie en gemeente Geen 2012 e.v. Provincie, gemeente Geen en marktpartijen Onbekend, Onbekend Onbekend binnen vijf jaar idem Marktpartijen Geen Pagina 8/8