HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND Waddinxveen, 29 maart 2016

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Landelijk huurbeleid Wet- en regelgeving Inkomensgrens woningtoewijzing Verhuurdersheffing Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland Maatschappelijke doelstelling Huurklassen Huurverhoging Woonpartners per 1 juli Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie Huuraanpassing 2016 in cijfers Energetische maatregelen en energielabel Zeggenschap huurders Advies huurderskoepel Bestuursbesluit Planning uitvoering huuraanzegging...13 Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

3 1. Inleiding Voor u ligt een uitwerking van het huurbeleid van Woonpartners Midden-Holland voor de huurperiode juli 2016 t/m juni De landelijke huurparameters, zoals verwoord in de circulaires MG ( ) en MG ( ), worden niet meer herhaald binnen het beleidsplan, maar zijn als bijlage bijgevoegd. Landelijk is er met het vaststellen van de nieuwe Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) per 1 juli 2015 relatieve rust ontstaan in de regelgeving rond het wonen. Dat de genoemde rust relatief is, blijkt wel uit het feit dat toen de wet nog geen 6 maanden oud was er al een voorstel voor een Veegwet Wonen klaargestoomd werd om een aantal oneffenheden uit de nieuwe Woningwet glad te strijken evenals een Concept Wijzigingsbesluit BTIV. Daarnaast is inmiddels het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt door de 2 e Kamer, met enkele amendementen en aanvullende moties, aangenomen en aan de 1 e Kamer voorgelegd. De greep van de landelijke overheid op het huurbeleid wordt daarmee alsmaar steviger. Binnen dit strakker wordend kader kunnen corporaties in samenspraak met hun huurdersorganisatie echter gelukkig nog altijd eigen keuzes maken over het te voeren huurbeleid. In dit huurbeleidsplan worden de keuzes die Woonpartners daarin in overleg met haar huurdersorganisatie heeft gemaakt nader toegelicht. Gelet op de soms onevenwichtige huurprijsvaststelling in het verleden, blijft het noodzakelijk om bij mutatie de woning naar de gewenste prijs/-kwaliteitsverhouding te brengen. Hiervoor biedt het Kabinetsbeleid nu nog wel de ruimte. Het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt, waarin de huursombenadering per 1 januari 2017 wordt heringevoerd, voorziet echter in een begrenzing van de mate waarin de totale huursom over het DAEB-bezit mag stijgen, dit voor zowel de verhoging per 1 juli 2016 als in 2017 e.v. De mogelijkheden voor het meer in evenwicht brengen van de prijs/kwaliteitsverhouding bij mutatie worden daardoor kleiner. Woonpartners investeert nog steeds in het verbeteren van de energieprestatie van haar bezit. Gelet op het door de corporatiesector gedane bod voor het terugdringen van de CO²-uitstoot door de energieprestatie van de woningen te verbeteren, investeert Woonpartners in 2016 ca. 2 miljoen in energiebesparende maatregelen in bestaande huurwoningen. De huren van de verbeterde woningen zullen dan wel bij mutatie verder worden opgetrokken. Uitgangspunt blijft dat de energiebesparende maatregelen leiden tot een woonlastenverlaging voor de huurders. Woonpartners heeft haar huurderskoepel, de stichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden (HRHM), voorgesteld de gemiddelde huurverhoging voor de voorraad huurwoningen deze huurronde te beperken tot inflatie (0,6%), maar wel gebruik te maken van de mogelijkheid om voor de woningen ver beneden de streefhuur een hogere huurverhoging vast te stellen. Voor de vrije sector woningen wordt de markt gevolgd, c.q. het contract nageleefd als daar een indexeringsclausule in voorkomt. Dit laatste geldt ook voor de huurprijzen voor het Commercieel en Maatschappelijk vastgoed. De huurderskoepel heeft geadviseerd de jaarlijkse huurverhoging gelijkmatig over alle woningen te verdelen, wat resulteert in een generieke huurverhoging van 0,6%, behoudens de uitzonderingen, welke in de tekst verderop nader worden toegelicht. Dit advies is overgenomen. Waddinxveen, 29 maart 2016 R.J. Mascini directeur-bestuurder Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

4 2. Landelijk huurbeleid 2.1 Wet- en regelgeving Landelijk is er met het vaststellen van de nieuwe Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) per 1 juli 2015 relatieve rust ontstaan in de regelgeving rond het wonen. De aangekondigde aanpassing van het WWS-puntenstelsel, waarbij de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt van de puntentelling alsook enkele aanpassingen zijn gedaan om de energieprestatie van de woning in de puntentelling mee te laten wegen, is per 1 oktober 2015 gerealiseerd en verwerkt in onze huuradministratie. Dit had geen directe gevolgen voor de huur. Dat de genoemde rust relatief is, blijkt wel uit het feit dat toen de wet nog geen 6 maanden oud was er al een voorstel voor een Veegwet Wonen klaargestoomd werd om een aantal oneffenheden uit de nieuwe Woningwet glad te strijken evenals een Concept Wijzigingsbesluit BTIV. Daarnaast is inmiddels het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt door de 2 e Kamer, met enkele amendementen en aanvullende moties, aangenomen en aan de 1 e Kamer voorgelegd. Hierin worden nadere regels gesteld met betrekking tot de contract- en prijsvorming voor zowel sociale als geliberaliseerde huurwoningen. De Minister verwacht dat deze wet nog tijdig voor de termijn voor de huurverhoging per 1 juli 2016 kan worden ingevoerd. Daar Woonpartners de grenzen niet opzoekt waar het gaat om de huurverhoging, zal dit geen effect hebben op het hierbij voor de periode juli 2016 t/m juni 2017 vastgestelde huurbeleid. In de Ministeriele circulaire MG (bijlage 1) zijn de parameters voor de huurtoeslag, de inkomensgrenzen staatssteun en verkoopregels en de hoogte van de liberalisatiegrens voor 2016 vastgesteld. Belangrijkste veranderingen zijn: - De verhoging van de AOW-leeftijd, waarbij in de Wet op de huurtoeslag de leeftijdsgrens is gewijzigd van 65 jaar in de pensioengerechtigde leeftijd. Dit heeft effect op de toe te passen normhuur voor de ouderenhuishoudens voor de bepaling van de hoogte van de huurtoeslag; - De definitieve introductie van de passendheidstoets voortvloeiende uit de nieuwe Woningwet per 1 januari 2016, waarbij woningcorporaties verplicht worden om voortaan 95% van woningzoekende huurders met (potentieel) recht op huurtoeslag een woning te verhuren met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens, welke geldt voor dat huishoudentype; - De huurprijsgrenzen huurtoeslag worden, behoudens de maximale huurgrens waarbij nog huurtoeslag wordt toegekend, verhoogd met 1,7%. - De bevriezing van de maximale huurgrens huurtoeslag c.q. de liberalisatiegrens voor de komende drie jaar op 710,68, voor het eerst per 1 januari Het inflatiepercentage waarmee de maximum-inkomensgrenzen waarbij bij aanvang van het huurcontract, huurtoeslag kan worden verkregen zijn aangepast bedraagt ca 0,73%. - De minimum-inkomensijkingspunten en referentie-inkomensijkpunten, benodigd voor de vaststelling van de hoogte van de minimum eigen bijdrage voor huishoudens met inkomen boven het minimum, worden verhoogd met percentages tussen 1,5% en 2%. - De inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties is verhoogd met 2,37% tot Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishouden met een inkomen onder deze grens worden toegewezen. Tot en met 2020 kan ten hoogste 10% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot De overblijvende 10% mag vrij worden toegewezen. - De inkomensgrens verkoopregels woningcorporaties waarbij, bij toepassing van een kortingsregeling tussen de 10 en 25%, geen waardedeling overeen behoeft te worden overeengekomen bedraagt De normhuren zijn aangepast met de verwachte bijstandsontwikkeling (1,1%), maar als gevolg van maatregelen ter bestrijding van de armoedeval en ter compensatie van het afschaffen van de koopkrachttoeslag binnen de huurtoeslag zijn de aanpassing niet voor alle huishoudtypen gelijk. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

5 Voor de gedetailleerde informatie wordt verwezen naar bijlage 1. Via de Wet doorstroming huurders 2015 (artikel VI) wordt per 1 januari 2017 de huursombenadering door een geamendeerde wijziging van de Woningwet (artikel 54) geherintroduceerd. Zij het anders dan vroeger het geval was. De Wet gaat nu uit van een huursom berekend over een kalenderjaar. De huurverhogingsdatum blijft echter ongewijzigd op 1 juli van elk jaar. Zowel de hoogte van de maximaal toegestane stijging van de huursom over het kalenderjaar als de maximale huurverhoging per 1 juli wordt bepaald in de Ministeriele regeling. In de Ministeriele regeling MG (bijlage 2) word het rijkshuurbeleid voor de periode nader geregeld. Deels vindt dit plaats onder voorbehoud omdat de 1 e Kamer nog een aantal maatregelen moet goedkeuren. De belangrijkste uitgangspunten voor de komende huurperiode zijn: - Het inflatiepercentage waarmee de huur per 1 juli 2016 mag worden verhoogd is vastgesteld op 0,6%. Daarnaast mag de huur nog boveninflatoir worden verhoogd met een inkomensafhankelijke component. - De maximale hoogte van de huurverhoging incl. boveninflatoire component bedraagt voor de periode t/m : o Voor inkomens beneden de : 2,1% (inflatie + 1,5%) o Voor inkomens tussen en : 2,6% (inflatie + 2%) o Voor inkomens boven : 4,6% (inflatie + 4%) - Onder voorbehoud van goedkeuring door de Eerste Kamer wordt de maximale huursomstijging 2016 (exclusief harmonisatie) op het moment van overgang (de oude huursom per in vergelijking met de nieuwe huursom per ) begrensd tot 1% (inflatie + 0,4%). Niet meegerekend worden: o De stijging als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging o De huurverhoging bij mutatie of als gevolg van woningverbetering/renovatie o De huurstijging van niet DAEB-woningen o De eerste verhuur uit nieuwbouw Zie voor meer gedetailleerde toelichting bijlage 2, pagina 3. - Onder voorbehoud van goedkeuring door de 1 e Kamer, wordt voor de periode tot en met de huursomstijging 2017 begrensd tot inflatie + 1% inclusief de stijging als gevolg van harmonisatie na mutatie. Hierop uitgezonderd zijn: o De stijging als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging o De huurverhoging bij mutatie binnen 12 maanden na woningverbetering/renovatie o De huurstijging van niet DAEB-woningen o De eerste verhuur uit nieuwbouw Zie voor meer gedetailleerde toelichting bijlage 2, pagina Inkomensgrens woningtoewijzing Met de Europese Commissie (EC) is indertijd overeengekomen dat 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen mogen worden aan prioriteitsgroepen met een hoger inkomen en als er nog ruimte over is aan reguliere huishoudens met een hoger inkomen. De EC laat een ruimere interpretatie toe. Met ingang van 1 juli 2015 maakt de Minister voor een periode van 5,5 jaar gebruik van de ruimere interpretatie. In die periode moet 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden en mag 10% toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen en (inkomenspeil ) en de resterende 10% is dan vrij toewijsbaar. Deze maatregel heeft een looptijd van 5,5 jaar vanaf het moment van inwerkingtreding van het besluit. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

6 2.3 Verhuurdersheffing Eind 2013 is de verhuurdersheffing definitief ingevoerd. Oorspronkelijk zou deze heffing oplopen tot 1,7 miljard in In de plannen van de overheid (Prinsjesdag jl.) staat het voornemen de verhuurderheffing in 2018 te laten stijgen naar 2,5 miljard. Deze belastingmaatregel zet de financiële positie van de corporatiesector onder druk, wat vooral ten koste gaat van de ruimte om te investeren in nieuwe betaalbare woningen. Voor Woonpartners betekent dit een aanslag ter grootte van 5,35 miljoen in In ruil voor deze verhuurdersheffing heeft het Rijk verhuurders de mogelijkheid gegeven hun huurbeleid te verruimen, onder meer door de introductie van inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Ook is er fiscaal ruimte geboden voor het doen van investeringen onder meer door het laten vervallen van de integratieheffing (vervanger voor de BTW bij zelf verrichte prestaties) en extra investeringsaftrek. Ook is er 185 miljoen beschikbaar gesteld voor het Nationaal Energiebesparingsfonds. Huurders met recht op huurtoeslag zijn ontzien door verhoging van het budget voor de huurtoeslag. Toegezegd is de wet en de effecten van de verhuurdersheffing na verloop van twee volle jaren te evalueren. Deze evaluatie van de verhuurdersheffing heeft nog niet plaatsgevonden. De signalen vanuit de overheid lijken eerder op een verdere stijging dan een daling van het tarief. Dit blijkt onder andere uit de verhuurdersheffing die de overheid in haar meerjarenbegroting heeft ingerekend. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

7 3. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland Maatschappelijke doelstelling In de eerste plaats wenst Woonpartners te voorzien in huisvesting van die huishoudens die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Woonpartners zorgt, indachtig het kader van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV), dat er voldoende betaalbare huurwoningen in de gemeenten Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn beschikbaar zijn en blijven. In de tweede plaats biedt Woonpartners zoveel mogelijk keuzevrijheid, ook in woningen in de hogere huurprijscategorieën. Enerzijds is dat van belang voor de noodzakelijke differentiatie in de woningportefeuille waardoor de kwaliteit van leefbaarheid in wijken wordt verbeterd. Anderzijds leveren duurdere huurwoningen een positieve bijdrage aan een financieel gezonde bedrijfsvoering. Per 30 juni 2016 heeft Woonpartners in Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn inclusief de woningen van Mooiland en de Zuidrandflat huurwoningen in eigendom (inclusief 68 te slopen woningen en 35 woningen die leegstaan t.b.v. de verkoop). 3.2 Huurklassen Woonpartners hanteert voor de bepaling van haar huurbeleid een vijftal huurklassen. Als basis hiervoor dienen de inkomensgrenzen uit de Wet huurtoeslag. Zie voor gedetailleerde toelichting bijlage 1, pagina 9. Deze grenzen worden verhoogd met een percentage dat wordt afgeleid van de geraamde gemiddelde huurprijsontwikkeling, te weten 1,7%. Huurklasse 1 januari januari 2016 % Goedkoop 403,06 409,92 +1,7% Bereikbaar 403,07-504,87 409,92-513,46 +1,7% Betaalbaar 504,87-618,24 513,46-628,76 +1,7% Duur 618,25-710,68 628,76-710,68 +1,7% / 0% Vrije sector > 710,68 > 710,68 0% 3.3 Huurverhoging Woonpartners per 1 juli 2016 Woonpartners benut in de beleidsperiode de mogelijkheid van een extra huurverhoging op grond van het inkomen niet. Hoewel het niet onredelijk is om van huurders met een hoger inkomen een meer marktconforme prijs te vragen, is het de vraag of dit langs deze weg bereikt moet worden. Woonpartners blijft van mening dat een open woningmarkt, waarbij de woningzoekende zoveel mogelijk zelf bepaalt waar hij/zij wil wonen en waarbij de huurprijs voornamelijk wordt bepaald door de geboden kwaliteit, uiteindelijk leidt tot meer evenwicht in de woningmarkt. Daarnaast is Woonpartners van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging veel administratieve rompslomp met zich meebrengt en ergernis oproept bij allen die hiermee te maken Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

8 hebben. Iets wat onder meer ook mag blijken uit de recente uitspraak van de Raad van State, waarbij geconstateerd werd dat het verstrekken van inkomensgegevens van de huurders aan de verhuurder haar wettelijke basis mist. Een situatie die vervolgens ijlings weer wordt gerepareerd. De Rijksmaatregelen plaatsen Woonpartners voor een lastig maatschappelijk dilemma. Geconfronteerd met de hoge structurele afdrachten aan het Rijk is Woonpartners zakelijk gezien genoodzaakt om de ruimte die de minister biedt zoveel mogelijk te benutten. Anderzijds maakt de inkomensontwikkeling onder de huurders dat het te ver opdrijven van de huren maatschappelijk niet verantwoord is. Huurverhoging reguliere woningen; sociale voorraad Binnen de huurruimte die de Minister heeft geboden van 2,1% (0,6% inflatie + 1,5% extra stijging) wanneer geen gebruik wordt gemaakt van de inkomensafhankelijke extra huurverhoging, maakt Woonpartners de volgende keuzes: De maatschappelijke afweging die Woonpartners na overleg met de huurderskoepel heeft gemaakt komt neer op een gemiddelde verhoging van de huren per 1 juli 2016 voor de gehele voorraad / voor haar sociale woningvoorraad met 0,6%. Bij deze berekening blijft de huurstijging bij mutatie buiten beschouwing. Woningen die door deze huurstijging een huur boven de liberalisatiegrens zouden krijgen en waarvan vanuit het voorraadbeleid is vastgesteld dat deze woningen voor de sociale sector behouden dienen te blijven krijgen een lager huurverhogingspercentage (betreft 107 woningen). Sloopwoningen krijgen geen huurverhoging. De reguliere huurverhoging opgeteld bij de reguliere huurharmonisatie bij mutatie leidt voor 2016 in het sociale segment tot een gemiddelde huursomverhoging van ca. 1%. De huursomstijging blijft dus ruim binnen de door de minister in zijn wetsvoorstel gestelde grenzen. Vrije sector huurwoningen Woonpartners exploiteert per 30 juni 2016 in totaal 220 woningen in de vrije huursector. De regelgeving voor de huurverhoging bij vrije sector huurwoningen wijkt af van de regelgeving voor de sociale huursector. De verhuurder hoeft zich niet aan het puntensysteem voor een maximale huurprijs te houden en kan zelf in overleg met de huurder de huurprijs bepalen. Daar waar contractueel andere afspraken gelden worden deze afspraken gevolgd, waar geen bijzondere afspraken zijn gemaakt worden de huren met 0,6% verhoogd. Woningen waarvoor al bijna de maximaal redelijke huur betaald wordt De woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens, die met de voorgestelde huurverhoging boven de maximaal redelijke huur zouden uitkomen worden tot op maximaal redelijke huur begrensd. Dit betreft 18 woningen. Bedrijfsruimten en garages De huurverhoging van garages, winkels en overige eenheden, niet zijnde woningen, worden per 1 juli 2016 met 0,6% verhoogd. Indien er in de huurovereenkomst afwijkende bepalingen ten aanzien van de huurverhoging zijn opgenomen zullen deze worden toegepast. Woonwagens en standplaatsen Woonpartners heeft op 1 januari 2016 in totaal 4 huurwoonwagens en 21 standplaatsen, waarvan 3 tijdelijk, in haar bezit. Deze woonwagens en standplaatsen krijgen een huurverhoging van 0,6%. Afwijkende huurverhogingen In alle herstructureringscomplexen waarvoor een sloopvergunning is afgegeven en waarvoor een Sociaal Statuut is vastgesteld, dan wel het sloopvoornemen nadrukkelijk met de huurders is gecommuniceerd, worden de huurprijzen niet aangepast. Dit betreft 68 woningen (Gouda: een complex aan het Stresemannpad e.o. met 48 woningen, een complex aan de Van Heuven Goedhartsingel met 8 woningen en een complex aan de Eendrachtsweg met 12 woningen), allen met een sloopnominatie. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

9 Indeling in huurklassen Het effect dat deze huurverhoging heeft op de verhoudingen in de te onderscheiden prijscategorieën is vrij complex. Allereerst hebben zich verschillende mutaties in het woningbestand voorgedaan (nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop). Daarnaast heeft het Rijk de huurprijsgrenzen voor de huurtoeslag met verschillende percentages aangepast (zie bijlage 1, pagina 3 en 9) en verschilt dit ook nog eens met het huurverhogingspercentage. De uitkomsten van dit huurbeleid op de verdeling voor de huurklassen (totaal excl. sloop en verkoop): Aantallen Verhouding Situatie op 1 juli Voor Na Voor Na Aanpassingen Aanpassingen Goedkoop ,7% 18,5% Bereikbaar ,2% 41,5% Betaalbaar ,6% 29,8% Duur ,5% 7,1% Vrije sector ,1% 3,2% Totaal-generaal ,0% 100,00% 3.4 Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie Huurverhoging bij mutatie (vraaghuur) Bij de beëindiging van de huurovereenkomst wordt een woning aan de nieuwe huurder tegen een aangepaste vraaghuur aangeboden. Woonpartners volgt hierin het principe dat de kwaliteit van de woning leidend dient te zijn voor de huurprijs. Daarbij zorgt zij ervoor dat er voldoende aanbod is in de te onderkennen huurprijssegmenten. De minimumomvang van de sociale woningvoorraad dient gelijk op te gaan met de omvang van de doelgroep. In de jaren voor de aanvang van de crisis in 2008 is de doelgroep geleidelijk aan kleiner geworden. Ook al is de crisis zijn hoogtepunt voorbij, deze groep huishoudens neemt nog in omvang toe. Deze groei wordt versterkt door de toegenomen instroom van vluchtelingen met een verblijfsstatus. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

10 Voor de huurprijsbepaling bij mutatie wordt thans nog uitgegaan van een streefwaarde van 85% van de maximaal redelijke huur, mits er voldoende aanbod in de lagere huurprijscategorieën over blijft. De vraaghuur wordt daarbij bepaald op basis van het woningwaarderingssysteem, waarin zowel de energetische prestatie van de woning als de marktwaarde van de woning is verdisconteerd. Ook in 2017 wordt het harmonisatiebeleid voortgezet voor zover dit past binnen de gestelde financiële voorwaarden. Per saldo stijgt de huursom naar verwachting met ca. 1% (reguliere huurverhoging + mutatieverhoging) over een heel jaar gemeten. Tot slot is ook gekeken naar de verhuurbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningen. Uitgangspunt in dit segment is, dat voor deze woningen gestreefd wordt naar een vraaghuur die de markt kan dragen, waarbij het streven is leegstand te voorkomen. Woonpartnerskwaliteit bij mutatie Bij mutatie wordt nu nog de streefhuur gehanteerd en mag de nieuwe huurder rekenen op de Woonpartnerskwaliteit (indien elementen aan vervanging toe zijn). Ook zittende huurders, woonachtig in een woning met een resterende exploitatietermijn van minimaal 15 jaar, kunnen rekenen op het aanbrengen van de Woonpartnerskwaliteit, zie ook de vastgestelde beleidsnotitie Woonpartnerskwaliteit van december Door de toevoeging van diverse voorzieningen op grond van de Woonpartnerskwaliteit bij planmatig onderhoud of het toepassen van energetische maatregelen kan het aantal punten op grond van het woningwaarderingssysteem toenemen. EU inkomensgrens Woonpartners zal voor urgent woningzoekenden met een inkomen boven de DAEB-grens indien nodig gebruik maken van de ruimte die in de DAEB-toewijzingsregeling is voorzien. De ruimte die nu voor een periode van 5,5 jaar (te rekenen vanaf 1 juli 2015) wordt geboden is dat 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen (incl. nieuwbouw) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden (prijspeil 2016). Daarnaast mag ten hoogste 10% van deze vrijkomende sociale huurwoningen worden toewezen aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2016). Het overblijvende deel wordt zo goed mogelijk benut om de knelpunten in de woningmarkt op te lossen. Hiermee wil Woonpartners, zolang andere maatregelen niet tot een ruimer aanbod voor de groep middeninkomens leidt, een woningaanbod creëren voor deze doelgroep, die op de woningmarkt steeds moeilijker een passende woning kan vinden. Passendheidstoets Woonpartners wijst toe conform de verplicht gestelde passendheidtoets. Per 1 januari 2016 zijn woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet verplicht om voortaan 95% van woningzoekende huurders met (potentieel) recht op huurtoeslag een woning te verhuren met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens, welke geldt voor dat huishoudenstype. Woonpartners zorgt voor voldoende aanbod in dit segment. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

11 3.5 Huuraanpassing 2016 in cijfers Woonpartners heeft op 30 juni 2016 in totaal woningen. Hiervan staan 68 woningen (complex 758, complex 763 en complex 764) op de nominatie om gesloopt te worden en 35 woningen staan leeg ten behoeve van de verkoop. In onderstaande tabel wordt uitgegaan van de woningen waarvan de exploitatie wordt voortgezet. Totaal Voor Na Aantal woningen Gem. netto huur per maand 501,53 504,48 Puntprijs per maand 3,62 3,64 Gem. punten per woning 139,75 139,75 Perc. max. red. huur 74.04% 74,48% Het effect van de huurverhoging 2016 op het percentage van maximaal redelijk huur is in onderstaande grafiek te zien. In de grafiek wordt op de x-as het percentage van maximaal redelijk aangegeven in stappen van 5%. Op de y-as staat het percentage woningen dat in die 5% categorie valt weergegeven. Vergelijking met de landelijke trend In onderstaande tabel is de landelijke trend in het huurbeleid vergeleken met het huurbeleid van Woonpartners. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

12 Ontwikkeling huurbeleid Gemiddelde huurstijging corporaties** 2,50% 1,20% 1,30% 2,30% 4,10% 3,90% 2,20% nnb Huurprijsbeleid Woonpartners 2,50% 1,20% 1,30% 2,30% 4,00% 3,70% 1,46% 0,60% Inflatie Per jaar 1,20% 1,30% 2,30% 2,50% 2,50% 1,00% 0,6% NB Index huurontwikkeling 1995 = 100 Corporaties Landelijk 143,9 145,6 147,5 150,9 157,1 163,2 166,8 nnb Woonpartners 142,0 143,8 145,6 149,0 154,9 160,7 163,0 164,0 In de jaren 2008 t/m 2012 volgde de huurprijsstijging van Woonpartners de landelijke trend. De jaren daarvoor voerde Woonpartners een gematigder huurbeleid net als de afgelopen 2 jaren. Ook komend jaar zal het huurbeleid naar verwachting achter blijven t.o.v. het bedrijfstakgemiddelde. Over de afgelopen 12 jaar ligt het gemiddelde van de huursomstijging voor Woonpartners nog steeds onder het landelijk gemiddelde. De cijfers van 2016 betreffen de verwachtingen op grond van voorgesteld huurbeleid en de inschatting hoe de landelijke trendlijnen zich zullen ontwikkelen. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

13 3.6 Energetische maatregelen en energielabel Verhuurders zijn sinds 2008 verplicht om de nieuwe huurder een energielabel van de woning te overhandigen. Woonpartners heeft per 31 december 2015 in totaal woningen geïnspecteerd en voorzien van een energielabel. Overige woningen hebben een energielabel op basis van het bouwjaar. Hiervan zijn 51 monumenten waarvoor geen energielabel vereist is. In 2016 worden alle woningen voorzien van een afgemeld energielabel. Zolang een woning nog niet is voorzien van een gemeten energielabel wordt deze voorzien van een label gebaseerd op het bouwjaar van de woning. Woonpartners streeft voor haar bezit een zo gunstig mogelijke energieprestatie na. Dit wordt bereikt door het treffen van energiemaatregelen. Dit betreft vooral het bezit met een opleverdatum vóór Het bezit dat na die datum is opgeleverd beschikt al over een energieprestatie, die gewaardeerd wordt op label A of B (pluslabels). Alle woningen vanaf 2002 hebben het certificeringslabel A, A+ of A++. Sinds 1 januari 2014 wordt Woonpartners als gevolg van de warmtewet voor complexen waar collectieve warmtevoorzieningen of warmwatervoorzieningen zijn aangebracht, gezien als warmteleverancier. Net als voorheen wordt warmte afgerekend met de huurder als onderdeel van de servicekosten. Voor de complexen waar dit geldt, zijn de punten in het woningwaarderingssysteem naar beneden bijgesteld. Daar waar voorheen 2 punten per verwarmde ruimte werd gerekend, is dat nu 1,5 punt. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

14 4. Zeggenschap huurders Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) alsook de Overlegwet dient Woonpartners de huurdersvertegenwoordiging in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die van wezenlijk belang kunnen zijn. Tot die onderwerpen wordt in ieder geval het beleid betreffende de huurprijsaanpassingen en huurbeleid gerekend. 4.1 Advies huurderskoepel Het concept huurbeleidsplan is voor advies op 24 februari 2016 toegezonden aan de huurderskoepel ter bespreking in het overleg op 10 maart In dit eindadvies geeft de huurderskoepel aan dat zij van mening is dat, gelet op de belangen van de primaire doelgroep -de belangrijkste doelstelling van een woningbouwcorporatie- en verder alle informatie overziende, de huurverhoging genieriek 0,6% dient te bedragen. 4.2 Bestuursbesluit Op 21 maart 2016 heeft bestuurder, na afweging van de belangen, gehoord hebbende het advies van de huurderskoepel, besloten dit advies over te nemen, hierop is dit huurbeleidsplan aangepast. De huurderskoepel is op diezelfde datum over dit besluit geïnformeerd. 4.3 Planning uitvoering huuraanzegging In de eerste helft van april a.s. zullen de voorbereidende werkzaamheden voor de huurprijsaanpassingen starten, zodat vóór 1 mei a.s. de huuraanzeggingen bij de huurders bezorgd worden. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland