Ons kenmerk G340/ Aantal bijlagen

Transcriptie

1 Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Ingekomen stuk D1 Aan de leden van de Raad Mariënburg PS Nijmegen Telefoon (024) Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 24 november 2004 Datum uw brief Ons kenmerk G340/ Contactpersoon W. van der Velde Onderwerp Verkenning gevolgen huurbeleid minister Dekker Aantal bijlagen Doorkiesnummer Geachte leden van de raad, Ons college heeft de mogelijke gevolgen van het voorgenomen huurbeleid van minister Dekker van VROM nader verkend en toegespitst op de situatie in Nijmegen. Dit hebben wij vervat in bijgevoegde notitie. Wij hebben de minister van VROM van onze zorgen schriftelijk op de hoogte gesteld. De notitie en de brief aan de minister bieden wij hierbij ter kennisname aan. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Bezoek ook onze website brief aanderaad.doc

2 Betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen Verkenning van de gevolgen van de Grote Beweging en de liberalisering van het huurbeleid. Inleiding De betaalbaarheid van het wonen is een thema dat ook na ruim 100 jaar Woningwet nog steeds actueel is en bij tijd en wijle de kop opsteekt. Zo ook nu. Minister Dekker van VROM wil het huurbeleid moderniseren in een poging de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Aedes, de branchevereniging van de woningcorporaties, likt zich de vingers af bij wat ze omineus de Grote Beweging noemen. Kort gezegd komt die er op neer dat Aedes en VROM een deal gaan sluiten waarbij de corporaties op den duur meer marktconforme huren mogen vragen (liberalisering huurbeleid) en in ruil daarvoor gaan meebetalen aan de kosten van huursubsidie. En dat onder de voorwaarde dat corporaties meer gaan investeren in nieuwbouw en herstructurering. Zo is het huurbeleid, en daarmee de betaalbaarheid van het wonen voor lagere inkomens, weer tot spil gemaakt waar zo ongeveer alle problemen in de volkshuisvesting omheen draaien. Deze notitie heeft een informerend en verkennend karakter. We gaan eerst in op de vraag hoe het nu eigenlijk met de betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen zit. In tweede instantie gaan we kort in op de achtergronden, opvattingen en mogelijke gevolgen van de voorgenomen liberalisering van het huurbeleid. Tot slot komen de rol en positie van de gemeente in deze materie aan de orde. Betaalbaarheid in Nijmegen Hoe staat het in Nijmegen met de betaalbaarheid van het wonen? Dat is een lastige vraag, betaalbaarheid is een relatief begrip. Maar het gaat natuurlijk altijd om de relatie tussen inkomen en woonlasten. Als referentiepunt bij dit thema worden er landelijk huurprijsgrenzen gehanteerd, die zijn ontleend aan de Huursubsidiewet. Deze grenzen worden jaarlijks geïndexeerd. Per 1 juli 2004 zijn ze als volgt : goedkope woningen: huur tot 326 (was 317) betaalbare woningen: huur (was ) duurdere woningen: huur > 466 (was 453) Volgens het WBO staan er in Nijmegen in totaal ruim woningen, 60% huurwoningen en 40 % koopwoningen. Van de huurwoningen is het grootste deel van de corporaties: ca woningen. Het aandeel particuliere huur is ca woningen groot. Voor de betaalbaarheid is met name de corporatieve sector van belang. De particuliere sector is veel kleiner maar heeft over het algemeen ook een hoger huurniveau. De woningen van de corporaties hebben de volgende huursamenstelling: goedkoop betaalbaar goedkoop+ betaalbaar duurder totaal abs. % abs. % abs % abs. % Gemeenschap Portaal Standvast SSHN Talis Woongenoot Totaal Verreweg het grootste deel van de corporatiewoningen behoort tot de betaalbare voorraad. Het WBO becijfert de betaalbare voorraad op woningen. In de particuliere voorraad zitten dan dus ca betaalbare woningen. Dit is de aanbodkant van het verhaal. Aan de vraagkant staan de huishoudens die zijn aangewezen op betaalbare woonruimte. Hoeveel zijn dat er? Uit de gegevens van het WBO blijkt dat er in Nijmegen huishoudens in de aandachtsgroep zitten (1-phh tot , meerphh tot netto jaarinkomen). 1

3 Theoretisch zijn er dus voldoende betaalbare woningen voor deze groep, er is zelfs een overschot van ca woningen ( minus ). De praktijk is anders. Dit komt omdat 18% van de niet aandachtsgroep in de bereikbare voorraad zit, de goedkope scheefheid. Hierdoor zijn er woningen minder beschikbaar voor de doelgroep. Dit verlaagt het saldo. Andersom woont 8% van de aandachtsgroep in een duurdere woning: de dure scheefheid. Dat zijn huishoudens, dit verhoogt het saldo. Daarnaast woont 12 % van de aandachtsgroep in een koopwoning. Dat zijn huishoudens. Ook dit verhoogt het saldo. Hierdoor slaat het theoretische overschot van woningen om in een veel kleiner overschot van ca. 800 woningen. Scheefheid is niet te voorkomen, ook met een rigide woningtoewijzing op de relatie huur - inkomen is er sprake van scheefheid. Immers alleen op het moment van toewijzing is er geen sprake van scheefheid. Wanneer daarna huishoudinkomens veranderen en er wordt niet verhuisd ontstaat scheefheid. Scheefheid is ook niet erg. Een minder rigide toets op huur-inkomen vergroot de keuzevrijheid van mensen. Er kan in wijken met een goedkope woningvoorraad een naar inkomen meer gemêleerde bevolking komen wonen. Het zorgt voor meer variatie en minder segregatie op buurtniveau. Bovendien kunnen mensen best zelf beslissen hoeveel ze willen betalen, een normatieve grens huur- inkomen verhoudt zich slecht met individuele keuzevrijheid. En zolang er geen sprake is van verdringing van lage inkomens is er niets op tegen. Van veel meer belang voor betaalbaarheid is dan ook de vraag of mensen met lage inkomens in voldoende mate een woning weten te vinden. Dan gaat het dus om slaagkansen. Uit monitor gegevens blijkt dat ruim 60% van de vrijkomende woningen naar de primaire doelgroep gaat. De gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden was in 2003 en de eerste helft van 2004 gemiddeld 11%. De slaagkansen van de minima zitten daar iets onder op gemiddeld 10%. De groep daarboven tot de doelgroepgrens van zit iets boven het gemiddelde met 13,6 %. Huishoudens boven de doelgroepgrens scoren ook iets hoger dan het gemiddelde met gemiddeld 13%. Het is dus met de slaagkansen van mensen met lage inkomens maar weinig slechter gesteld. Hun lagere slaagkans wordt ook sterk bepaald door het feit dat ze vaker reageren. Er is geen sprake van verdringing door hogere inkomens, iedereen moet lang wachten. De verschillen in slaagkans moeten overigens wel in hun proporties worden gezien: een 1% hogere slaagkans betekent de facto dat van de 100 woningzoekenden er 1 meer een woning krijgt. Wat verder uiteraard van belang is voor betaalbaarheid is de woonquote van huishoudens. Het deel van het inkomen dat aan huur wordt betaald. Voor mensen met lage inkomens vervult de huursubsidie daarin een belangrijke rol. Het is na het afschaffen van de objectsubsidies een kerninstrument om mensen betaalbaar te laten wonen. Enkele rekenvoorbeelden illustreren dit: - Een meerpersoonshuishouden met een minimuminkomen van en een huur op de onderste aftoppinggrens ( 466) krijgt per maand 221 huursubsidie en betaalt dus 249 zelf. Dat is een woonquote van 16% (N.B. los van andere vaste lasten voor energie etc.). - Een meerpersoonshuishouden met een inkomen tot de doelgroepgrens van en dezelfde huur krijgt slechts 70 subsidie en betaalt 396 zelf. Dat is een woonquote van 19%. - Een 1 persoonshuishouden met inkomen tot en een huur van 466 krijgt 239 huursubsidie en betaalt 227 zelf. Dat is een woonquote van 21%. Bij een lagere huur van 326 is de woonquote 18%. Zie hier de inkomensafhankelijke systematiek van de huursubsidie: hoe lager het inkomen hoe meer subsidie. Met name voor huishoudens met een minimuminkomen is de huursubsidie van groot belang voor acceptabele woonlasten. Samenvattend We hebben in Nijmegen op dit moment een flinke voorraad betaalbare huurwoningen. Met de huidige Huursubsidiewet zijn deze woningen ook bereikbaar voor een grote groep huishoudens met lage inkomens zonder dat ze op onredelijk hoge woonquotes uitkomen. Er 2

4 moet dan niet meer op de Huursubsidie worden bezuinigd (per 1 juli 2004 zijn alle huursubsidieontvangers er nog 12 tot 18 euro per maand op achteruit gegaan). En in de derde plaats zijn de slaagkansen van deze groep heel redelijk vergeleken met die van andere groepen. Ontwikkelingen in het huurbeleid Als de huurstijging de inflatie volgt en de huursubsidie wordt jaarlijks keurig geïndexeerd en er wordt verder niet aan gemorreld is er niet zoveel aan de hand. Maar er zijn tekenen die de andere kant op wijzen. VROM en Aedes hebben een basisakkoord over De Grote Beweging. Daarin zijn 3 dossiers aan elkaar geknoopt: huurbeleid, investeringsklimaat en aanpassing BBSH 1. Er moet meer beweging in de woningmarkt komen. Partijen denken dat dat gaat gebeuren door meer marktconforme huren te vragen en het huurbeleid te liberaliseren. Daarnaast wil Aedes minder en andere regels voor corporaties, met een zwaar accent op zelfregulering. Tenslotte moeten de investeringscondities voor corporaties verbeterd om te zorgen voor meer tempo in nieuwbouw en herstructurering. Hogere huren geven een groter beslag op de huursubsidie. Dat gaat niet met nog een bezuinigingtaakstelling op de VROM begroting. Daarom is de deal dat de corporaties in ruil voor hogere huren gaan meebetalen aan de huursubsidie en meer gaan investeren in nieuwbouw en herstructurering. Er ontstaat steeds meer kritiek op deze Grote Beweging, en niet door de minsten 2. - Het grootste kritiekpunt is dat De Grote Beweging helemaal niet meer beweging in de woningmarkt oplevert. De analyse deugt niet. Huurverhogingen hebben geen enkel effect omdat het verschil tussen huren en kopen veel te groot is. Ook voor mensen met een hoger inkomen dan de primaire doelgroep is de koopsector geen alternatief. Huurders blijven dus gewoon zitten, hun leenvermogen is gewoon te beperkt voor het huidige aanbod in de koopsector. - Een tweede punt is dat de corporaties dat geld helemaal niet nodig hebben. Er is voldoende kapitaal in de sector om de opgaven aan te pakken, ook met een inflatievolgend huurbeleid. Zo blijkt uit onderzoek van het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting (belast met het financieel toezicht op de corporaties), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het onderzoeksbureau OTB. - Een derde punt is dat het ten principale geen taak van de corporaties is en hoort te zijn om inkomensbeleid te voeren, c.q. de tekorten van VROM aan te zuiveren. Op dit moment is dat ook verboden. - Een vierde punt is dat de volgorde verkeerd is: eerst moet er duidelijkheid komen over wat we van de corporaties verwachten (actualisering BBSH), daar op volgend de discussie over huurbeleid e.d. Niet andersom. Ook vanuit de corporatiesector zelf komt kritiek: - De voorstellen gaan voorbij aan grote regionale verschillen. - Er is, markttechnisch gezien, niet overal ruimte om de huurprijzen extra te verhogen. - We moeten eerst de productie verhogen voordat we van VROM hogere huren mogen vragen. - De kosten worden ongelijk verdeeld. - Hogere inkomens worden uit de huursector gejaagd waardoor segregatie toeneemt. - En er zijn ook corporaties die gewoon om sociale redenen van extra huurverhoging willen afzien. Huidig huurbeleid De maximale huurprijsstijging is op dit moment nog gebaseerd op het gemiddelde inflatiecijfer van de voorafgaande 5 jaar. De maximaal toegestane stijging hangt af van het verschil tussen de huidige huur en de maximale huurprijs. Dat is de huurprijs die de verhuurder voor de woning mag vragen op basis van het puntenaantal voor die woning. De punten worden toegekend aan de hand 1 Besluit Beheer Sociale huursector, regelt de ordening tussen overheid en corporaties, met taken en verantwoordelijkheden van de corporaties en het toezicht daarop. 2 zie Tijdschrift voor de volkshuisvesting, jaargang 2004, nr s 3 en 4 3

5 van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huurprijzen zijn in 2004 overigens niet omhoog gegaan, maar blijven op het niveau van 1 juli Hiervoor zijn twee uitzonderingen: De maximale huurprijzen voor onzelfstandige woonruimten zoals kamers en gedeelde etages worden met 3% verhoogd. De berekening van de huurverhoging is voor alle woonruimten hetzelfde. De verouderingsaftrek is op 1 juli 2004 vervallen. Dit kan leiden tot een hogere maximale huurprijs voor deze categorie woningen. Huurprijs per 30 juni 2004 als % van de maximale huurprijsgrens Maximale huurverhoging per 1 juli: (huidige huurprijs / maximale huurprijs) x 100% Meer dan 74%-100%(*) 3% Meer dan 64%-74% 4% (3% + 1 procentpunt) Meer dan 54%-64% 4,5% (3% + 1,5 procentpunten) Tot en met 54% (**) 5% (3% + 2 procentpunten) (*) Wanneer de huurprijs op of nabij de maximale huurprijsgrens ligt, is de huurstijging 0% dan wel een percentage dat maximaal als uitkomst heeft de maximale huurprijsgrens. Dit betekent dat de huurprijs na de huurverhoging nooit hoger mag zijn dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. (**) Naast dit percentage geldt voor woningen met een huur gelijk aan of lager dan 175,98 per maand én lager dan 54% van de maximale huurprijsgrens een huurverhoging van maximaal 13,61 per maand. Deze normen zijn bepalend voor de speelruimte in het huurbeleid van de corporaties. In 2003 zat de gemiddelde huurverhoging van de Nijmeegse corporaties tussen de 3,1 en 3,5 %. Veel corporaties hanteren in hun huurbeleid aanvullende uitgangspunten. Extra verhoging (huurharmonisatie) bij mutatie tot de aftoppingsgrens of tot een bepaald percentage van de maximale huur. Dit is mogelijk omdat veel woningen een lagere huur hebben dan de maximale huur volgens het WWS. (maximale huur uit WWS is overigens niet de kostprijshuur, die ligt vaak nog hoger). Deze harmonisatie wordt in een aantal gevallen gekoppeld aan de doelstelling dat een bepaald percentage, of absoluut aantal, van de voorraad bereikbaar blijft voor de primaire doelgroep (o.a Talis en Woongenoot). Portaal hanteert een huurbeleid waarbij versneld wordt geharmoniseerd, ook tot over de aftoppingsgrens, waardoor de bereikbare voorraad afneemt. In z n algemeenheid wordt het huurbeleid, naast overwegingen van volkshuisvestelijke aard, minstens zo sterk bepaald door de eis van financiële continuïteit van de organisatie. Contouren toekomstig huurbeleid In een brief aan de kamer heeft minister Dekker van VROM de hoofdlijnen uiteengezet van wat ze modernisering van het huurbeleid noemt 3. De minister wil meer marktwerking, door uitbreiding van het geliberaliseerde deel van de voorraad, aanpassing van het woningwaarderingsstelsel, en meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijging. Achtergrond is de opvatting dat de huidige huurprijzen te sterk zijn gereguleerd en een betere prijs/kwaliteitsverhouding in de weg staan. Dit vormt een belemmering voor investeringen in nieuwbouw. Dit komt er op neer dat de minister vindt dat de huurwoningen veelal te goedkoop zijn. Dit is overigens nogal wiedes. Want bij 100% marktwerking komen geen of te weinig woningen beschikbaar voor mensen met lage inkomens. Sinds de woningwet uit 1901 wordt deze imperfectie van de markt aangepakt door woningen onder de kostprijs c.q marktprijs te verhuren. Veel woningen zijn dus in markttermen inderdaad te goedkoop. Dat is een wezenskenmerk van de Nederlandse volkshuisvesting. De corporaties zijn destijds juist opgericht en gefaciliteerd om 3 Tweede Kamer, vergaderjaar , nr. 25 4

6 goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep te realiseren. Daarom kennen we in Nederland geen slums, favela s, bidonvilles, townships en geçekondus. De minister stelt de volgende maatregelen voor: - Het geliberaliseerde deel van de huurmarkt moet zo snel mogelijk, uiterlijk 1 juli 2006, van de huidige 5% naar 15 tot 25%. De WOZ-waarde wordt voortaan criterium voor bepalen van de grens (is nu vastgelegd in Huursubsidiewet, per 1 juli 2004 is deze 597,54). - Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt fundamenteel aangepast en gebaseerd op de marktwaarde van de woning. Uiterlijk 2010 is de WOZ-waarde de basis. - Als tussenstap wordt per 1 juli 2006 de WOZ-waarde de basis voor de onderdelen woonomgeving en woontype uit het WWS. - Voor woningen met zeer lage huren in relatie tot het WWS mag de huur met 15 tot 35 euro omhoog. - De rekenmethodiek van huurverhoging op basis van de inflatie over de vijf voorgaande jaren wordt losgelaten, voortaan vormt alleen de inflatie van het voorlaatste jaar de basis. - De totale huursom van de corporaties mag stijgen in een reeks van 0,4%, 0,8% en 1,2% in de periode 1 juli 2005 tot 1 juli De huurstijging per woning mag variëren van 1,5 % tot 2% boven de inflatie in 2005, oplopend tot 3% boven de inflatie in Onder de voorwaarde dat de totale huursom niet meer stijgt dan 0,4% boven de inflatie. Deze ruimere mogelijkheden in het huurbeleid worden pas geëffectueerd als de verhuurders aan twee voorwaarden voldoen: 1. Ze moeten meer investeren in nieuwbouw en herstructurering. Verhuurders en met name de corporaties dienen daartoe een prestatiecontract met gemeenten te sluiten waarbij ze een opgave definiëren die past binnen de woningbouwafspraken tussen rijk en regio s (hier VROM en KAN). Mocht een corporatie geen of onvoldoende inzet plegen dan zal het rijk ze daartoe verplichten. Wettelijke maatregelen hiervoor zijn in voorbereiding. 2. De tweede voorwaarde is dat de verhuurders vanuit hun ruimere huurinkomsten een bijdrage leveren aan de financiering van de huursubsidie. Dit gaat over de 250 miljoen euro bezuinigingstaakstelling in de begroting van VROM, en over het extra beslag op de huursubsidie dat door de hogere huren wordt veroorzaakt. De plannen van het kabinet komen nog dit najaar in de kamer. Dan zal duidelijk worden hoe het gaat worden. Hoe dan ook, liberalisering van het huurbeleid zal niet leiden tot het vlot trekken van de woningmarkt, er worden niet automatisch meer woningen gebouwd. Het leidt wel tot hogere huren. Voor de lage inkomens is het van groot belang dat de huursubsidie dit effect compenseert. Gebeurt dit niet of onvoldoende dan ziet het relatief gunstige betaalbaarheidplaatje in Nijmegen er binnenkort naar alle waarschijnlijkheid veel minder goed uit. Gevolgen voor de betaalbaarheid van de voorraad in Nijmegen Als deze voorstellen ongeschonden door de parlementaire besluitvorming komen dan zijn er verschillende opties: Stel: de corporaties sluiten een contract, realiseren daadwerkelijk een hogere inzet, en zijn bereid mee te betalen aan de huursubsidie. Dan mogen ze de huren verhogen: 0,4% boven de inflatie in 2005, 0,8% in 2006, en 1,2% in De inflatie is dit en komend jaar betrekkelijk laag, tussen 1,0 en 1,5%. Dus zal de huurverhoging de eerste jaren gematigd zijn: Bij 1,5 % inflatie 1,9% huurverhoging in 2005, 2,3% in 2006, en 2,7% in De gevolgen voor betaalbare voorraad in Nijmegen zijn dan afhankelijk van de wijze waarop de corporaties hun huurbeleid invullen. Dat is op dit moment niet bekend. Wel kunnen we op basis van een aantal aannames enkele scenario s schetsen. Huurprijsbeleid Scenario 1. Maximaal verhogen. Stel we nemen aan dat de corporaties maximaal verhogen dan zullen de huren in 2007 met 7 % zijn gestegen. Als we aannemen dat de inflatie laag blijft, stel 1,5%. Dan zal de bereikbaarheidsgrens met ca. 4,5% zijn gestegen. 5

7 Van de ca betaalbare huurwoningen zit een groot deel door het huurbeleid van de afgelopen jaren dicht tegen de grens van 466. Het WBO geeft een cijfer van 40%. Dit zijn vooral eengezinswoningen. Omdat de huurverhoging stelselmatig boven de inflatie zit zal het aandeel bereikbare woningen bij deze aannames in één klap over de bereikbaarheidsgrens springen en afnemen met 40%. Dat zijn woningen!! Een dergelijk zwart scenario zal in de hele stad voelbaar zijn. Want ook al zijn er in dit scenario veel woningen bijgebouwd (dat was immers één van de voorwaarden voor een ruimer huurbeleid), slechts een beperkt deel daarvan zal een bereikbare huur hebben. Grote delen van de voorraad zullen niet meer toegankelijk zijn voor lage inkomens, en zittende huurders worden geconfronteerd met hogere woonquotes. Scenario 2. Gedifferentieerd huurbeleid. Een ander, waarschijnlijker, scenario is dat de corporaties hun huurbeleid blijven differentiëren en de huren gaan verhogen op basis van de marktpositie en locatie van complexen. Dan is het effect meer gematigd, maar de meer courante delen van de voorraad worden dan slechter bereikbaar voor lage inkomens: Oud Oost, Centrum, Brakkenstein en in mindere mate Grootstal. Dempend effect in dit scenario is dat de huren in het meer courante oostelijk deel van de stad relatief gematigd zijn en de woningen ook ouder en kleiner. In Dukenburg en Lindenholt zijn de woningen over het algemeen kwalitatief beter maar ook duurder. In Oost is markttechnisch gezien de meeste aanleiding om de huren te verhogen maar daar zullen ze minder snel door de bereikbaarheidsgrens schieten. Over het kanaal is het markttechnisch wat lastiger maar daar hoeft weer weinig te gebeuren of ze schieten wel door de grens. En dan zijn er ook nog allerlei varianten mogelijk omdat elke corporatie zijn eigen koers vaart. In dat geval wordt de verdeling van het bezit in relatie met het sociale profiel en de financiële positie van de betreffende corporatie bepalend voor de uitkomst. Een actieve corporatie die veel investeert, mag een ruimer huurbeleid voeren, maar moet ook bijdragen aan de huursubsidie. Wil deze corporatie ook nog bereikbare woningen bouwen dan moet er ook onrendabel worden geïnvesteerd. Zowel de bijdrage aan de huursubsidie als de onrendabele top moeten uit het ruimere huurbeleid worden betaald. Goedkope woningen in de Waalsprong leiden zo tot hogere huren in de bestaande stad. De ISV-subsidies voor betaalbare woningbouw zijn te gering van omvang om hierin een grote rol te spelen en ongewenste huureffecten tegen te gaan. Liberalisering huurprijsbescherming De voorstellen om het gedereguleerde deel van de huurmarkt te vergroten komen tegemoet aan de wensen van commerciële verhuurders. Die krijgen zo betere condities om te investeren in duurdere huurwoningen. Boven de huurprijsgrens is het huurbeleid namelijk vrij en niet afhankelijk van de jaarlijkse huurverhoging. De minister wil een bepaalde WOZ waarde gaan hanteren als liberalisatiegrens. VROM studeert er nog op, maar er circuleert een bedrag van rond de Wellicht gaan commerciële verhuurders a.g.v. deze liberalisatie meer dure huurwoningen bouwen. Veel belangrijker is dat in de bestaande voorraad ook een fors deel niet meer onder de huurbescherming valt. Op dit moment heeft 23% van de huurwoningen in Nijmegen een WOZ-waarde boven de ,- Huurwoningen van corporaties hebben over het algemeen een lagere WOZ-waarde dan particuliere huurwoningen. In totaal gaat het om ruim huurwoningen. In 4 wijken zit meer dan helft van de huurwoningen boven die grens: Hunnerberg, Brakkenstein, Weezenhof en Lent Nijmegen. Benedenstad, Centrum Hengstdal en Galgenveld scoren een aandeel tussen de 40 en 50%. Deze cijfers zijn gebaseerd op de WOZ-waarden uit Op dit moment vindt hertaxatie plaats. In februari 2005 zal die zijn afgerond. De woningprijzen zijn sinds 2001 gestegen en een meer 6

8 marktconforme vaststelling van de WOZ-waarden waar nu aan gewerkt wordt zal leiden tot een flinke stijging t.o.v Wanneer we uitgaan van een gemiddelde stijging van zo n 50 tot 60%, niet onrealistisch, dan zijn de gevolgen van het huurbeleid van Dekker dramatisch: ca. 64% van alle huurwoningen komt dan boven een WOZ waarde van ,=. Dat zijn ruim woningen. Grote delen van de stad zullen dan niet meer onder de huurprijsbescherming vallen. Alleen in wijken als Wolfskuil, Willemskwartier, Waterkwartier, Hatert, en Hatertse Hei valt dan nog een aandeel van 50% of meer onder de huurbescherming. Centrum, Oost, grote delen van de zuidrand, Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong zijn dan allemaal geliberaliseerd. Wanneer corporaties geen grenzen stellen aan de huurontwikkeling is het gevolg dat de geliberaliseerde delen niet langer toegankelijk zullen zijn voor mensen met lage inkomens. De segregatie in de stad zal sterk toenemen. Particuliere verhuurders zullen amper aanspreekbaar zijn op hun huurbeleid. Conclusie De beleidsvoornemens van Dekker houden grote risico s in, terwijl ze zeer waarschijnlijk geen echte oplossing bieden voor het echte probleem: een tekortschietende woningproductie. Huurders die weinig kunnen betalen krijgen minder keuzevrijheid en zijn aangewezen op de slechtste want goedkoopste delen van de voorraad. Een grotere segregatie naar inkomen zal het gevolg zijn. En omdat een laag inkomen vaker gepaard gaat met een andere huidskleur ook een etnische segregatie. De ongedeelde stad wordt een fictie. De nadere analyse van VROM moet met name in beeld brengen de gevolgen voorde betaalbaarheid zijn. Voor Nijmegen zijn die gevolgen dramatisch als de liberalisatiegrens te laag wordt gelegd. Bepalend voor de korte termijn zijn de volgende zaken: - De opstelling van de corporaties inzake de definitieve afspraken die de branchevereniging Aedes met minister Dekker wil maken over de Grote Beweging. - De parlementaire behandeling van de voornemens van de minister over het huurbeleid c.a. Positie en rol gemeente De gemeente heeft geen zeggenschap over het huurbeleid van de corporaties. Corporaties zijn zelfstandige particuliere organisaties met de maatschappelijke taakstelling om goede en betaalbare huisvesting te bieden aan mensen die daartoe zelf niet of onvoldoende in staat zijn. De gemeente formuleert vanuit haar publieke taak ook doelstellingen en opvattingen op dit terrein. Maar voor realisatie daarvan zijn we afhankelijk van de corporaties. Directe zeggenschap over het doen en laten van de corporaties hebben we niet. Prestatieafspraken In Nijmegen geven we de verhouding met de corporaties inhoud door afspraken te maken over te leveren prestaties. Dat doen we al een aantal jaren, met meer en minder succes. We willen daar ook mee doorgaan. Om doelstellingen om te zetten in resultaten. Onderwerpen die de komende tijd in de prestatieafspraken een prominente rol moeten spelen zijn: het huurbeleid in relatie met de betaalbaarheid de woningbouwopgave. Over het huurbeleid om de negatieve gevolgen van het beleid van Dekker tegen te gaan. Over de woningbouwopgave omdat het opvoeren daarvan de werkelijke sleutel is tot oplossing van de huidige problemen. G340/

9 Aandeel huurwoningen met woz-waarde van en meer (peiljaar 1999) < 20% (abs ) 20%-50% (abs ) >50% (abs )

10 bijlage 1 WOZ waarden Nijmegen 2001 (peildatum 1999) WIJK WOZ WOZ Total WOZ WOZ < > < > Benedenstad overige huur % 43% corp. huur % 45% totaal % 44% 1 Centrum overige huur % 50% corp. huur % 22% totaal % 45% 2 Bottendaal overige huur % 47% corp. huur % 10% totaal % 24% 3 Galgenveld overige huur % 38% corp. huur % 47% totaal % 42% 4 Altrade overige huur % 51% corp. huur % 24% totaal % 37% 5 Hunnerberg overige huur % 77% corp. huur % 57% totaal % 68% 6 Hengstdal overige huur % 58% corp. huur % 46% totaal % 48% 7 Kwakkenberg overige huur % 20% corp. huur % 100% totaal % 24% 8 Groenewoud overige huur % 58% totaal % 58% 9 Ooyse overige huur % 12% Schependom totaal % 12% 10 Nijeveld overige huur % 27% corp. huur % 16% totaal % 16% 11 Hazenkamp overige huur % 54% corp. huur % 2% totaal % 38% 12 Goffert overige huur % 68% corp. huur % 1% totaal % 32% 13 St. Anna overige huur % 67% corp. huur % 0% totaal % 14% 14 Hatertse Hei overige huur % 33% corp. huur % 20% totaal % 23% 15 Grootstal overige huur % 84% corp. huur % 23% totaal % 29% 16 Hatert overige huur % 22% corp. huur % 3% WOZ

11 totaal % 4% 17 Heyendaal overige huur % 32% totaal % 32% 18 Brakkenstein overige huur % 67% corp. huur % 70% totaal % 70% 20 Biezen overige huur % 16% corp. huur % 6% totaal % 8% 21 Wolfskuil overige huur % 20% corp. huur % 10% totaal % 11% 22 Hees overige huur % 39% corp. huur % 5% totaal % 15% 23 Heseveld overige huur % 48% corp. huur % 10% totaal % 16% 24 Neerbosch overige huur % 18% Oost corp. huur % 2% totaal % 8% 25 Havenindustrieterrein overige huur % 43% totaal % 43% 31 Tolhuis overige huur % 50% corp. huur % 4% totaal % 6% 32 Zwanenveld overige huur % 37% corp. huur % 2% totaal % 10% 33 Meijhorst overige huur % 92% corp. huur % 20% totaal % 22% 34 Lankforst overige huur % 84% corp. huur % 0% totaal % 32% 35 Aldenhof overige huur % 47% corp. huur % 7% totaal % 10% 36 Malvert overige huur % 1% corp. huur % 16% totaal % 12% 37 Weezenhof overige huur % 75% corp. huur % 0% totaal % 55% 40 't Acker overige huur % 20% corp. huur % 12% totaal % 12% 41 De Kamp overige huur % 81% corp. huur % 4% totaal % 15% 42 't Broek overige huur % 41% WOZ

12 corp. huur % 13% totaal % 22% 43 't Bos overige huur % 100% totaal % 100% 47 Westkanaaldijk overige huur % 67% totaal % 67% 48 Neerbosch overige huur % 100% West totaal % 100% 50 Oosterhout overige huur % 46% Nijmegen corp. huur % 4% totaal % 27% 60 Ressen overige huur % 75% Nijmegen totaal % 75% 70 Lent Nijmegen overige huur % 57% corp. huur % 73% totaal % 67% heel Nijmegen CORPWON overige huur % 46% corp. huur % 15% Totaal % 23% WOZ

13 Directie Grondgebied Bouwen en Wonen De Minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer S.M. Dekker Postbus EZ DEN HAAG Mariënburg PS Nijmegen Telefoon (024) Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum Datum uw brief - Onderwerp Beleidsvoornemens inzake huurbeleid Ons kenmerk G340/WvdV Doorkiesnummer Aantal bijlagen 3 Geachte mevrouw Dekker, Ons College heeft kennis genomen van uw beleidsvoornemens inzake het Huurbeleid en de ontwikkelingen rond De Grote Beweging. Wij hebben vervolgens verkend wat de gevolgen voor Nijmegen zullen zijn. De resultaten van die verkenning baren ons grote zorgen. In de eerste plaats hebben wij grote twijfels bij uw analyse dat huurverhogingen het middel zijn om de woningmarkt weer in beweging te krijgen en tot de zo noodzakelijke hogere woningproductie zullen leiden. Wij delen overigens uw opvatting van harte dat de productie en de doorstroming omhoog moeten. Maar in Nijmegen (en ook elders) is het gat tussen huren en kopen veel te groot. Huurverhogingen zullen hier geen enkel effect hebben. Ook voor mensen met een iets hoger inkomen dan de doelgroep is de koopsector geen alternatief. Huurders blijven gewoon zitten, hun leenvermogen is te beperkt voor het huidige aanbod in de koopsector. Wij zien ook geen causaal verband tussen huurverhoging en meer productie. De stagnatie in de bouw heeft te maken met tal van oorzaken maar weinig met te lage huren. In de tweede plaats vrezen wij de negatieve effecten op de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met lage inkomens. U stelt voor om een deel van de huurvoorraad te liberaliseren en wilt meer ruimte bieden voor huurverhogingen in het nog wel gereguleerde deel. Dit zal leiden tot hogere huren. Het opheffen van de huurprijsbescherming voor woningen boven een WOZwaarde van rond de betekent dat in Nijmegen ca huurwoningen worden geliberaliseerd. Dit is een kwart van alle huurwoningen in Nijmegen. Daarnaast komt in uw plannen de huurverhoging Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op briefminvrom.doc

14 Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 1 in het nog wel gereguleerde deel ook steeds meer boven de inflatie te liggen. Deze twee maatregelen zullen in Nijmegen zorgen voor een tekort aan betaalbare huurwoningen. Zeker als de maximale huurgrens waarbij een beroep op huursubsidie kan worden gedaan naar beneden wordt bijgesteld. Een bijstelling in die richting vindt u blijkens uw brief aan de kamer in de rede liggen. Ten derde zullen uw voornemens leiden tot een grotere segregatie tussen wijken. Uit onze verkenning blijkt dat in 4 wijken meer dan 50% van de voorraad wordt geliberaliseerd, en nog eens 4 wijken scoren tussen de 40 en 50%. De wijken met een laag aandeel (< 20%) zijn alle geconcentreerd in de westflank van de stad. Door de huurstijging zullen hogere inkomensgroepen uit de huursector vertrekken, maar de lagere inkomensgroepen hebben niet die keus. Deze tendens zal zich ook op regionale schaal kunnen voordoen omdat de WOZ-waarden daar doorgaans hoger liggen en het aandeel huurwoningen ook lager is. Dit verscherpt de segregatie tussen stad en ommeland. De facto doorkruist uw beleid de uitgangspunten van het, raadsbreed ondersteunde, Nijmeegse woonbeleid: een ongedeelde stad, bewoners binden en meer keuzevrijheid, óók voor mensen met een smalle beurs. Tot slot: uw afspraken met Aedes in het kader van de Grote Beweging bevatten, naast meer marktwerking in het huurbeleid, nog een ander punt waar wij ons niet in kunnen vinden. Dit betreft uw voorwaarde dat de corporaties 250 miljoen gaan betalen aan de huursubsidie. Wij vinden het ten principale geen taak van de corporaties om inkomensbeleid te voeren. Daarnaast slaat dit een gat in hun investeringsruimte, ruimte die juist nodig is om te investeren in herstructurering en woningbouw. Dit zijn opgaven die ook in Nijmegen de komende jaren hoog op de agenda staan. Wij hechtten er aan dat u deze signalen serieus zult nemen, en dringen aan op een heroverweging van uw beleid dat in de huidige vorm meer negatieve dan positieve effecten zal kennen. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op briefminvrom.doc