Aan de voorzitter van de algemene raadscommissie

Transcriptie

1 Wethouder van Bouwen en Wonen M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Aan de voorzitter van de algemene raadscommissie Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer / adres Onderwerp huurbeleid Aantal bijlagen 1 Datum 25 april 2006 Op 22 december 2005 heeft minister Dekker haar voorstellen met betrekking tot de modernisering van het huurbeleid aan de Tweede Kamer gestuurd. Doel van de voorstellen is dat de marktwerking op de huurwoningmarkt wordt verbeterd. Landelijk gezien mag circa 25% van de huurwoningen (op termijn) worden geliberaliseerd. Tevens zal de locatiekwaliteit van de woning meer tot uitdrukking komen in de huurprijs en daarmee meer marktconform worden. Daarnaast wordt met de voorstellen beoogd de nieuwbouwproductie te stimuleren. Voorwaarde voor het vrijgeven van een deel van de huurwoningmarkt is namelijk dat er voldoende nieuwe woningen worden gerealiseerd. Op een aantal punten baart de uitwerking van deze voorstellen de gemeente Den Haag zorgen. De belangrijkste zorgpunten zijn dat de voorstellen leiden tot een toenemende segregatie binnen de stad en tussen stad en regio, een stagnatie van de herstructurering en het feit dat de gemeente geen mogelijkheid heeft om corporaties te verplichten tot het maken van afspraken over het huurbeleid. Samen met de drie andere grote gemeenten heeft de gemeente op 15 februari 2006 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin erop is aangedrongen de voorstellen op deze punten te wijzigen. Op 22 februari 2006 heeft de Tweede Kamer over de voorstellen gesproken. De behandeling door de Tweede Kamer heeft geleid tot een aantal aanpassingen in de voorstellen, die de minister in een brief van 17 maart 2006 kenbaar heeft gemaakt. De uiteindelijke voorstellen, waarin onze zorgpunten niet zijn weggenomen, zijn op 28 maart 2006 met de Tweede Kamer besproken. In deze brief zal worden ingegaan op de inhoud van de voorstellen en op de betekenis hiervan voor Den Haag (en de regio). Tot slot zal worden aangegeven welke acties de gemeente zal ondernemen. Deze brief vormt een actualisering van de informatie die u heeft gekregen in de brief van 11 januari Inlichtingen bij Postadres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Telefoon: / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Voorgestelde veranderingen Vanaf 1 januari 2007 zal er een aantal veranderingen worden doorgevoerd in het huurbeleid. 1. de huurmarkt zal op basis van de WOZ-waarde van de woningen worden onderscheiden in een drietal gebieden: - een gereguleerd (en daarmee beschermd) gebied; - een overgangsgebied (deze woningen worden op termijn geliberaliseerd, mits er voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd); - en een geliberaliseerd gebied. 2. de WOZ-waarde zal per 1 januari 2007 bepalend zijn voor de maximale huurstijging en de maximale huurprijsgrens; 3. het woningwaarderingsstelsel (wws) zal per 1 januari 2007 veranderen; de WOZ-waarde wordt meegenomen in waardering van de woning (opname in puntenstelsel)). In het nieuwe stelsel zal de WOZ-waarde gemiddeld voor circa 20% de maximale huurprijs bepalen. Hiermee wordt getracht de huur meer in overeenstemming te kunnen brengen met de marktwaarde van de woningen. Onderscheid gebieden De Minister maakt aan de hand van de WOZ-waarden van de huurwoningen onderscheid in een drietal gebieden: gereguleerde (en daarmee beschermde) gebieden, overgangsgebieden en geliberaliseerde gebieden. Afhankelijk van de mate van gespannenheid op de woningmarkt zijn de grenswaarden tussen deze gebieden bepaald. Landelijk zijn een viertal categorieën onderscheiden. Voor het stadsgewest Haaglanden zijn de grenswaarden vastgesteld op en : gereguleerd gebied: woningen met een WOZ-waarde < , overgangsgebied: woningen met een WOZ-waarde tussen en en geliberaliseerd gebied: woningen met een WOZ-waarde > Maximale huurverhogingpercentages en maximale huurprijzen Afhankelijk van het gebied waartoe de woning behoort is de huurprijs en het huurverhogingpercentage gemaximeerd. Voor het gereguleerde gebied vormt het woningwaarderingsstelsel de grondslag voor de maximum huurprijs en mag de huur maximaal 1,5% boven het inflatiepercentage stijgen (dit percentage loopt op tot 3% boven inflatie in 2009). Voor woningen in het overgangsgebied is er meer ruimte voor huurverhogingen, maar alleen als de huurder geen huurtoeslag ontvangt. Er geldt een opslag van 10% op de maximum wws-huurprijs en de huur mag 2% boven het inflatieniveau stijgen (oplopend tot 4% boven inflatie in 2009). Om te voorkomen dat de huren overall te sterk stijgen blijft voor de sociale verhuurders de huursomstijging (het gemiddelde huurverhogingspercentage van het totale bezit) in het gereguleerde gebied vooralsnog gemaximeerd (oplopend van 0,4% tot 1,2% boven inflatie in 2007). In 2008 (en zonodig in 2010) wordt bezien of de corporaties in een regio hun aandeel in de productie hebben gehaald. Is dat het geval, dan vervalt de huursombeperking. Indien de productie voor 90% is gehaald dan vervalt de huursombeperking alleen voor die corporaties, die de met de gemeente afgesproken aantallen hebben gerealiseerd. Of de huren in het overgangsgebied worden vrijgegeven (geliberaliseerd) is afhankelijk van de vraag of het woningtekort voldoende is ingelopen.

3 DSO/ Dit wordt op regionaal niveau bepaald aan de hand van het aantal nieuw gebouwde woningen in de regio in de periode Deze aantallen zijn vastgelegd in de regionale woningbouwafspraken. Alle zittende huurders in het overgangsgebied blijven ook na 2010 beschermd. Voor hen blijven de jaarlijkse huurverhogingen gemaximeerd. Voor zittende huurders met huurtoeslag in het overgangs- en geliberaliseerde gebied gaat de bescherming verder. Voor hen blijft ook de maximale huurprijs conform het wws gehandhaafd. Effect op de doorstroming De bescherming van zittende huurders heeft één nadelig effect. De doorstroming zal er zeer waarschijnlijk sterk door verminderen. Op het moment dat huurders verhuizen naar een andere woning verliezen zij namelijk hun beschermde status. Het is niet onwaarschijnlijk dat dit een stagnatie in de herhuisvesting teweeg zal brengen en daarmee de voortgang van de herstructurering kan gaan belemmeren. Het is van belang dat gemeente en corporaties dit goed monitoren en zonodig bezien op welke wijze dit effect kan worden voorkomen. Consequenties voor Den Haag De liberalisatieruimte in Den Haag is relatief beperkt (circa woningen, ruim 13% van de huurvoorraad). Hiervan behoren ongeveer woningen tot het sociale huursegment, de resterende woningen zijn particuliere huurwoningen. Circa 9 à woningen zijn reeds nu al geliberaliseerd (dit zijn woningen waarvan de aanvangshuur hoger was dan de huur waarbij men nog in aanmerking komt voor huurtoeslag: per 1 juli 2005 bedraagt deze grens 604,72). Alhoewel het niet bekend is in hoeverre deze geliberaliseerde woningen samenvallen met de in de toekomst te liberaliseren woningen (gebaseerd op de WOZ-waarde), wordt verwacht dat met name de particuliere voorraad al is geliberaliseerd. De meeste liberalisatieruimte zal derhalve ontstaan in het sociale bezit. Uit de in bijlage 1 bijgevoegde kaarten en tabellen kunt u zien dat deze te liberaliseren woningen niet gelijkmatig over de stad zijn verdeeld, met name in Waldeck, Houtwijk en de Vinex-wijken ontstaat er ruimte in het corporatiebezit om te liberaliseren. Hierdoor dreigt de segregatie binnen de stad te worden versterkt. De gemeente acht het van groot belang dat met name met corporaties afspraken kunnen worden gemaakt over het aantal te liberaliseren woningen en daarmee de bereikbaarheid van deze gebieden voor huishoudens met de lagere- en middeninkomens. Op dit moment kan dit alleen nog op basis van vrijwilligheid. Alhoewel de corporaties hebben aangegeven geen concrete voornemens hebben de ontstane huurruimte volop te benutten, willen zij zich hier vooralsnog niet op vast leggen. Wij hebben er bij de Tweede Kamer op aangedrongen om dit onderwerp op te laten nemen in het Besluit Beheer Sociale Huursector als item waarover corporaties met de gemeente afspraken moeten maken. Consequenties voor de regio Op regionaal niveau zijn de effecten groter. 23% van de huurvoorraad ( woningen) in de regio kan (op termijn) worden geliberaliseerd. Indien de liberalisatieruimte excl. Den Haag wordt beschouwd is deze ruimte zelfs 33%. De verschillen tussen gemeenten zijn groot. Zo blijft in Pijnacker-Nootdorp, Westland, Midden Delfland en Wassenaar minder dan de helft van de huurwoningen tot het gereguleerde gebied behoren(zie ook tabel 1). Als verhuurders maximaal gebruik maken van de ruimte die hen wordt geboden dan zal dat de segregatie tussen stad en regio versterken. Dit is contrair aan het huidige beleid dat er juist op is gericht om de tegenstellingen tussen stad en regio te verminderen.

4 DSO/ Om die reden zou het wenselijker zijn als in de regio minder zou worden geliberaliseerd. De gemeente Den Haag en het stadsgewest Haaglanden hebben om die reden bij de Minister ervoor gepleit dat de grenswaarden tussen stad en ommeland worden gedifferentieerd. De differentiatie zou zo moeten worden vormgegeven dat de omvang van de te liberaliseren voorraad meer in evenwicht wordt gebracht. De Minister heeft nog niet op onze voorstellen gereageerd. tabel 1: effecten driedeling woningvoorraad voor Haaglanden (volgens opgave VROM) won.voorraad aantal huurwon. % gereguleerd gebied % geliberaliseerd gebied % overgangsgebied Den Haag Delft Leidschendam Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer ,9 19,1 3,9 Opname WOZ in woningwaarderingsstelsel Op dit moment is de maximale huur die een verhuurder mag vragen voor een woning geregeld via het woningwaarderingsstelsel (wws), ook wel puntenstelsel genoemd. Met het wws wordt de kwaliteit van de woning in punten uitgedrukt. Aan verschillende kenmerken van de woning punten toegekend. Het gaat dan onder meer om oppervlakte, aantal kamers, woonvorm, woonomgeving etc. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die voor de woningen mag worden gevraagd. In de praktijk blijkt deze wijze van waarderen onvoldoende de marktwaarde van de woning weer te geven. Hierdoor wordt de werking van de woningmarkt verstoord. Om dit op te lossen wordt de WOZ-waarde geïntroduceerd als een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Voor elke 1000 WOZ-waarde wordt 0,17 punten toegekend. De onderdelen woonvorm en woonomgeving, incl. hinderlijke factoren uit het wws komen te vervallen. Het landelijk uitgangspunt is dat de WOZ-waarde ongeveer 20% van de maximale huurprijs gaat bepalen. Wat de effecten op de maximale huurprijs binnen Den Haag zijn, is slechts beperkt bekend. De gemeente kan dit effect niet berekenen omdat wij geen inzicht in de puntenopbouw van de woningen hebben. Eén corporatie heeft hierover al gegevens beschikbaar. Grosso modo is het effect beperkt (voor die betreffende corporatie stijgt de maximale huurprijs met 9/mnd), echter de spreiding is groot. De corporaties hebben nog geen uitspraken gedaan over de wijze waarop met deze aanpassing wordt omgegaan.

5 DSO/ Consequenties naar type woningen (eengezins- en grote woningen) De huurvoorstellen hebben niet alleen ruimtelijke segregerende effecten, maar ook naar woningtype. De woningen met een hogere WOZ-waarde (overgangs- en geliberaliseerd gebied) zijn voor een belangrijk deel ook de grotere en/of grondgebonden/eengezinswoningen (in Den Haag circa 60%). Op dit moment verhuren de Haagse corporaties circa e.g.-woningen onder de liberalisatiegrens. De helft van deze woningen kunnen onder het nieuwe beleid voor liberalisatie in aanmerking komen. Juist deze woningen vervullen een belangrijke rol in het huisvesten van grote huishoudens en voorkomt marginalisatie van het corporatiebezit. De gemeente acht het van belang dat de slaagkansen van deze groepen op peil blijven en pleit voor het terughoudend omgaan met huurverhogingen. Ook ter voorkoming van het marginaliseren van het corporatiebezit is dit gewenst. Stimuleren productie De tweede doelstelling die met de voorstellen wordt nagestreefd betreft het stimuleren van de nieuwbouwproductie en daarmee het terugdringen van het woningtekort tot 1,5% in 2010 (nu nog 2,6%). Om te voorkomen dat de huren wel, maar de productie niet wordt verhoogd wordt voor sociale verhuurders de maximale huursomstijging in het gereguleerde gebied tot in ieder geval tot eind 2007 gehandhaafd. Indien de corporaties op dat moment regionaal voldoende hebben gebouwd vervalt de maximale huursomstijging. De woningbouwafspraken die VROM met het stadsgewest Haaglanden heeft gemaakt vormen het toetsmoment. Dat betekent dat er in de periode in de regio Haaglanden woningen zijn gebouwd. Voor Den Haag gaat het dan om woningen. In 2008 vindt het eerste toetsmoment plaats. Indien er op dat moment op regionaal niveau de bouwproductie over de jaren 2005, 2006 en 2007 volgens de afspraken is gerealiseerd, dan wordt op dat moment het overgangsgebied al vrijgegeven. Indien de productie op dat moment niet op schema ligt wordt in 2010 nogmaals getoetst. Betaalbaarheid van het wonen Een andere beweegreden voor de verruiming van het huurbeleid is de bezuinigingstaakstelling van 250 mln. die het kabinet de Minister heeft opgelegd. Om te voorkomen dat het ISV-budget zou worden aangetast is besloten de oplossing in bezuinigingen op de huurtoeslag te vinden. Omdat de verhuurders voordeel hebben bij de verruiming van het huurbeleid en bij de beschikbaarheid van huurtoeslag, stelt de Minister dat verhuurders een bijdrage moeten gaan leveren ten behoeve van de huurtoeslag. Hiermee blijft de betaalbaarheid van het wonen volgens de Minister gegarandeerd. Om dit te regelen heeft de Minister het wetvoorstel Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen ingediend. De bijdrage die verhuurders gaan leveren bestaat uit een structureel bedrag van 250 mln per jaar, oplopend tot 373 mln. in Ook extra uitgaven aan de huurtoeslag die gepaard gaan met de invoering van het nieuwe huurbeleid, komen voor rekening van de verhuurder. Voor de Haagse corporaties zal de heffing vanaf 2007 circa 7,7 mln / jaar bedragen. Gezien de hoogte van deze heffing vraagt de gemeente zich af of de corporaties voldoende mogelijkheden behouden om de productie te realiseren zonder gebruik te (moeten) maken van de extra huurverhogingsmogelijkheden of door claims bij de gemeente te leggen. De gemeente zal hier het hoofd aan moeten bieden. In de G4-reactie hebben wij voorgesteld dat bij het bepalen van de hoogte van de heffing rekening wordt gehouden met de investeringsopgave, het vermogen van de verhuurders en de totale huursom in plaats van het hanteren van de WOZ-waarde als maatstaf. De Minister is nog niet aan deze wens tegemoet gekomen.

6 DSO/ Effecten verruiming doelgroep De Minister heeft in haar voorstellen en passant de doelgroep van beleid verruimd. Tot op heden kenden we de BBSH-doelgroep (max. inkomen , afhankelijk van de huishoudenssamenstelling). Met de nieuwe voorstellen worden ook de lagere middeninkomens (tot aan de voormalige Ziekenfondsgrens, circa ) tot de doelgroepen gerekend. Op zich is het positief dat de Minister nu ook deze huishoudens als doelgroep van beleid erkent. Ook in Haaglanden bestaan er al afspraken over het bouwen van woningen voor de lagere midden inkomens. Wat exact de consequenties van deze verruiming zullen zijn wordt op dit moment nog niet geheel overzien. Wel is bekend dat de omvang van de doelgroep door deze verruiming in Den Haag stijgt met circa huishoudens tot huishoudens. Het aantal scheefwoners vermindert door de nieuwe definiëring van naar Belangrijk aandachtspunt bij deze groep is de betaalbaarheid en het bereikbaar zijn van voldoende woningen. De lagere middeninkomens komen nl. niet meer in aanmerking voor huursubsidie, maar kunnen wel te maken krijgen met (forse) huurverhogingen. Eventuele knelpunten zullen zich met name voordoen indien zij een woningen in het overgangsgebied huren; afhankelijk van het huurbeleid van de verhuurders kan de betaalbaarheid daar een probleem worden. In dat geval kan een verhuisstroom ontstaan richting de goedkopere voorraad. Met name vanuit de regio kan hierdoor de druk op de Haagse woningmarkt toenemen. Het betreft hier een eerste grove inschatting van mogelijke effecten. Om meer onderbouwd te kunnen praten over de consequenties en mogelijke noodzakelijke stappen is meer onderzoek nodig. Met de drie Haagse corporaties is afgesproken om hier gezamenlijk in op te trekken. Resumerend zien wij de volgende knelpunten indien (ruim) gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden die het nieuwe huurbeleid biedt: 1. de segregatie tussen stad en regio wordt versterkt, indien geen aanvullende afspraken worden gemaakt of grenswaarden worden gedifferentieerd; 2. de segregatie binnen de stad wordt versterkt; 3. de doorstroming zal verminderen; 4. terughoudend huurbeleid en voortvarende aanpak herstructurering kunnen op gespannen voet met elkaar staan wegens de betaalbaarheidsheffing; 5. een verschraling van het sociale aanbod dreigt; met name bij grote en eengezinswoningen ontstaat meer ruimte voor huurverhogingen en liberalisatie; 6. effecten verruiming doelgroep (van BBSH-grens ( 20/27.000) naar Ziekenfondsgrens ( )) moeten nader worden bezien; de betaalbaarheid vormt daarbij een belangrijk aandachtspunt. Met vriendelijke groet, de wethouder van Bouwen en Wonen Marnix Norder