Investeren in wonen. Onderlegger voor het Noordoostelijk Initiatief

Transcriptie

1 Investeren in wonen Onderlegger voor het Noordoostelijk Initiatief In opdracht van Corporaties in het Noordoosten Rob de Wildt Jeroen Neele maart 2005 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING INVESTERINGSOPGAVE 3 2 INVESTEREN IN WONEN NIEUWBOUWOPGAVE VOLGENS BESTUURDERS NIEUWE HUURWONINGEN NIEUWE KOOPWONINGEN WONINGEN VERVANGEN VERKOOP AANKOOP DE VOORRAAD 16 3 AANTALLEN EN GELD 19 4 FINANCIËLE CONSEQUENTIES 23

4

5 INLEIDING 3 1 Inleiding 1.1 Investeringsopgave In opdracht van 49 woningcorporaties in Noordwest Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen zijn we nagegaan welke investeringen in het wonen in dit gebied de corporaties naar verwachting gaan doen in de periode Deze corporaties willen laten zien dat de komende jaren een grote bijdrage kunnen leveren in de woningproductie en de kwaliteitsverbetering van het wonen. Samen beschikken ze over de middelen en mogelijkheden die opgave te realiseren. De deelnemende corporaties bezitten met ruim huurwoningen 1 ongeveer 86% van het totale aantal corporatiewoningen in de regio. Van de Nederlandse voorraad is dat iets minder dan een tiende deel. tabel 1.1 aantallen deelnemende corporaties en bezit naar regio regio corporaties bezit provincie oost-groningen % centraal groningen % groningen noord groningen % noord friesland % de friese w ouden % friesland zuidw est friesland % noord en midden drenthe % zuidoost drenthe % drenthe zuidw est drenthe % zw olle % noordw est overijssel % overijssel noordoost overijssel % totaal voetnoot 1 Onder woningen worden naast de zelfstandige woningen ook wooneenheden in verzorgingshuizen en studentenhuizen), standplaatsen en woonwagens verstaan. Daarmee sluiten we aan op de definitie van woningen die het centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert.

6 4 INLEIDING De voornemens van de corporaties hebben we vergeleken met de opgave voor het Noorden, zoals die momenteel zich aftekent in woningbouwafspraken voor stadsgewesten en provincies en met het beeld uit de gemeentelijke woonvisies en woonplannen als het gaat om de aanpak van de bestaande voorraad. Deze verkenning moet gezien worden tegen de achtergrond van en als opgave voor het Manifest dat de corporaties uitbrengen. Het Noorden, zoals dat in deze verkenning is omschreven, omvat het noordelijk deel van Overijssel en de drie Noordelijke provincies. In dit gebied liggen vier stadsgewesten die in woningbouwafspraken zijn opgenomen: Zwolle-Kampen, Emmen, Leeuwarden en Groningen-Assen. Zoals in onderstaande kaart zichtbaar is zijn de gebieden van deze woningbouwafspraken veel ruimer dan de bundelingsgebieden die in de Vijfde Nota zijn aangegeven. Dat geeft wat ruimte voor de flinke bouwopgave die men zich met de afspraken heeft gesteld. De regeringen en de lokale overheden willen de komende vijf jaar een aanzienlijke woningbouwproductie gerealiseerd zien. Minister Dekker heeft in haar huurbrief bovendien aangegeven dat de woningcorporaties de bouw in de sociale sector de komende jaren zouden moeten opvoeren van woningen nu naar in tabel 1.1 indicatieve productie nieuwbouw door corporaties, landelijk (bron: brief modernisering huurbeleid, minister Dekker) TOTAAL Corporatie Huur Corporatie Koop Dit is een landelijk wensbeeld, dat dus neerkomt op een productieverhoging met 150% van 2005 tot 2009.

7 INLEIDING 5 figuur 1.1 kaart van het Noorden, met bebouwd gebied, stadsgewesten en bundelingsgebieden Friesland heeft buiten het stadsgewest Leeuwarden nog enkele relatief grote stedelijke kernen: Heerenveen, Drachten en Sneek. We hebben bij de 49 corporaties nagegaan wat zij als investeringsopgave zien voor de komende tien jaar. Deze opgave kunnen we vergelijken met de realisaties in de afgelopen jaren, doordat we gebruik konden maken van modellen en gegevens die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) van deze corporaties heeft opgebouwd 2. Met behulp van het Risico Analyse Model dat RIGO voor het CFV heeft ontwikkeld konden we met een enkele aanpassing ook doorrekenen wat het effect van deze investeringsopgave zou kunnen zijn op de corporatiefinanciën. voetnoot 2 De BBSH-gegevens zijn met toestemming van zowel het CFV als de 49 corporaties gebruikt.

8 6 INLEIDING

9 INVESTEREN IN WONEN 7 2 Investeren in wonen De corporaties zullen de komende jaren de kwaliteit van hun voorraad blijven verbeteren. Ze zullen meer nieuwe woningen toevoegen. Ze zullen bestaande woningen vervangen en verbeteren. Ze houden hun woningvoorraad betaalbaar. Ze verbeteren de kwaliteit van de leefomgeving in de wijken waar dit nodig is. Het BBSH-bestand 2003 geeft een beeld van de huidige en verwachte investeringen in het Noorden in de visie van de corporaties zoals die er begin 2004 uitzag. De activiteiten in 2003 gaven het volgende beeld: tabel 2.1 investeren in het noorden: aantallen nieuwbouw, verkopen, slopen en aankopen in 2003 (bron: BBSH2003, CFV) nederland aandeel voorraad noorden aandeel voorraad voorraad nieuw bouw ,57% 876 0,38% verkoop ,65% ,01% sloop ,59% ,86% aankoop ,17% 581 0,25% De nieuwbouw bleef 50% achter bij het landelijke gemiddelde, terwijl verkoop en sloop zo n 50% hoger lagen. De aankoop van woningen lag ongeveer op eenzelfde laag niveau. Voor een groot deel van de 49 corporaties hebben we nu herziene gegevens van de opgave voor de periode , met ook een doorkijk naar de vijf jaar erna. Hun doel is om deze voornemens samen met gemeenten en provincies werkelijkheid te laten worden. Achter de aantallen en investeringen ligt een groot aantal projecten, in ontwikkeling en te ontwikkelen en een actief voorraadbeleid. Een gezamenlijke inspanning is nodig om ze te realiseren, niet alleen als corporaties, maar in samenwerking met de gemeenten en de provincies. Voordat we daar op in gaan,

10 8 INVESTEREN IN WONEN geven we eerst het beeld dat in bestuurlijke afspraken voor dit gebied is vastgelegd. Dit concentreert zich op de aangegeven stadsgewesten. 2.1 Nieuwbouwopgave volgens bestuurders Rijk, provincies en gemeenten hebben afspraken gemaakt over de totale woningbouw voor de jaren Voor sommige gebieden zijn nog onderhandelingen gaande. Het zwaartepunt van de bouwopgave ligt in de regio Groningen-Assen, die bijna de 40% van de productie moet leveren. De aantallen buitengebied zijn hier geschat op basis van de productie in de jaren 2000 tot en met Deze schatting komt op zo n 24% van het landelijke programma voor het buitengebied. tabel 2.2 inschatting van de totale nieuwbouwopgave in het Noorden, op basis van woningbouwafspraken opgehoogd met een aanname voor de bouw erbuiten (convenanten rijk-regio woningbouw, voorlopige cijfers) TOTAAL Stadsgew est Friesland buitengebied Friesland Stadsgew est Groningen Assen buitengebied Groningen Stadsgew est Drenthe buitengebied Drenthe Stadsgew est Zw olle-kampen buitengebied NW Overijssel Totaal per jaar De totale bouwopgave omvat huur- en koopwoningen, goedkoop en duur. In onderstaande figuur is zichtbaar hoe de woningbouwafspraken zich verhouden tot de productie in de afgelopen jaren. Vooral voor het gebied van de Regiovisie zijn de afspraken ambitieus te noemen: in dit gebied moet de woningproductie verdubbelen ten opzichte van de periode voetnoot 3 Nog niet alle afspraken zijn momenteel definitief. Voor de te maken afspraken hebben we een schatting gemaakt.

11 INVESTEREN IN WONEN 9 figuur 2.1 vergelijking woningbouwafspraken met de productie in (CBS): Friesland heeft het hoogste aandeel bouw in buitengebied, het stadsgewest Groningen-Assen de grootste ambitie. Groningen incl. Drents deel Regiovisie Friesland Drenthe excl. Drents deel Regiovisie Overijssel Noord productie , stadsregio's productie , landelijk gebied w oningbouw afspraken stadsregio's aanname voor landelijk gebied 2.2 Nieuwe huurwoningen De productie van nieuwe woningen was in de afgelopen jaren onvoldoende, zowel in de koop- als de huursector. We willen hier niet stilstaan bij de oorzaken, maar vooruit kijken. De komende jaren moet de nieuwbouwproductie omhoog. De corporaties willen de productie snel opvoeren. In plaats van zo n 900 huurwoningen en 600 (sociale) koopwoningen in 2003 moet de productie naar een niveau van à huurwoningen vanaf In 2004 is volgens opgave van de corporaties al sprake geweest van een flinke stijging, naar tegen de sociale huur. De corporatievoornemens betekenen een groter aandeel in de totale woningproductie in het Noorden. Daarmee leveren ze een wezenlijke bijdrage aan de nieuwbouwafspraken. Ook de minister van VROM streeft als aangegeven naar een flinke vergroting van de productie door de corporaties, vooral in de huursector in de komende jaren. De corporaties in het Noorden willen al in 2006 op een beduidend hogere productie uitkomen. Om in 2006 op zo n productieniveau te komen zal al in 2005 een flinke inspanning in de planontwikkeling nodig zijn. De corporaties realiseren zich dat zo n groei naar een niveau van woningen een hele opgave is, en dat door de afhankelijkheid van anderen het succes niet verzekerd is. Dit is echter een productieniveau dat ze wensen, dat nodig is gezien de vraag, en dat kan worden betaald.

12 10 INVESTEREN IN WONEN figuur 2.2 voorgenomen nieuwbouw huurwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: gegevens 49 corporaties, eigen opgave en BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH BBSH1999 BBSH BBSH2001 BBSH2002 BBSH2003 ENQUÊTE PN Prognose minister Dekker De eerste jaren plannen de corporaties zelfs beduidend meer: de corporaties willen de productie aanjagen. We hebben in deze raming een iets voorzichtiger verloop verondersteld, dat in figuur 2.1 als een zwarte lijn (prognose) is weergegeven. Deze productieaantallen betekenen dat de corporaties in de komende vijf jaar ruim 30% van aantallen in de woningbouwafspraken die de regio s met het rijk maakten als sociale huurwoningen zouden willen maken. 2.3 Nieuwe koopwoningen De corporaties in het Noorden willen bij benadering voor iedere twee huurwoningen ook een (sociale) koopwoning bouwen. Het prijsniveau ervan zal lopen van tot Binnen het gebied zijn er nog aanzienlijke verschillen in woningmarktomstandigheden waar met de variatie in prijsniveaus op wordt ingespeeld.

13 INVESTEREN IN WONEN 11 figuur 2.3 voorgenomen nieuwbouw koopwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: gegevens 49 corporaties, eigen opgave en BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH2003 ENQUÊTE PN Prognose De som van de voornemens voor huur- en koopwoningen kan ook worden afgezet tegen de woningbouwafspraken Dat geeft het volgende beeld, verdeeld over provincies en daarbinnen over stedelijk en landelijk gebied. figuur 2.4 vergelijking woningbouwafspraken met de voorgenomen productie van corporaties: de corporaties hebben een relatief hoog aandeel in Friesland en Drenthe Groningen incl. Drents deel Regiovisie Friesland Drenthe excl. Drents deel Regiovisie Overijssel Noord bouw door 49 corporaties , stadsregio's bouw door 49 corporaties , landelijk gebied w oningbouw afspraken stadsregio's aanname voor landelijk gebied Wanneer we een splitsing maken in de gegevens naar stadsgewest en daarbuiten valt op dat vooral in de buitengebieden in Groningen, Friesland en Drenthe de corporaties een flink deel van de productie voor hun rekening willen en kunnen nemen. Dat zal ook te maken hebben met het lagere prijsniveau van de koopwoningen aldaar, waardoor vrij veel tot de sociale koopsector kan worden gerekend.

14 12 INVESTEREN IN WONEN tabel 2.3 planning van nieuwbouw door corporaties ten opzichte van de woningbouwafspraken en de door het rijk hieruit afgeleide taakstelling voor de corporaties in de regio, jaarlijkse aantallen voor de periode woningbouwafspraken (wba) rijkstaakstelling corporaties planning door 49 corporaties planning corporaties als aandeel wba Groningen incl. Drents deel Regiovisie Friesland Drenthe excl. Drents deel Regiovisie Overijssel Noord Stedelijk % Landelijk % Stedelijk % Landelijk % Stedelijk % Landelijk % Stedelijk % Landelijk % Totaal % 2.4 Woningen vervangen Een belangrijk deel van de nieuwbouw is erop gericht de kwaliteit van de voorraad te verhogen. Deze woningen vervangen andere die worden gesloopt. De corporaties in het Noorden slopen nu al meer dan elders in het land. Afgezet tegen hun voorraad ligt het sloopniveau zo n 50% hoger. In 2003 lag het sloopniveau hoger dan de nieuwbouw door corporaties. Ook in de komende vijf jaren verwachten de deelnemende corporaties hun bezit meer te vernieuwen dan in andere delen van het land. Uitgaande van een groei van de sloop, zowel landelijk als in de regio naar een niveau dat ongeveer 50% hoger ligt zullen de corporaties vanaf à woningen per jaar gaan slopen. Dat betekent dat hun woningvoorraad min of meer stabiel blijft (sloop ongeveer gelijk aan nieuwbouw), ware het niet dat door woningverkopen hun voorraad in de praktijk zal afnemen. De nieuwe woningen staan echter deels op uitbreidingslocaties: in het bestaand stedelijk gebied is dus sprake van verdunning, in elk geval van sociale huurwoningen. tabel 2.5 herstructureringsopgave in de vier G30 steden in het Noorden (bron CFV 2003) voorraad te herstructureren Emmen ,3% Groningen ,4% Leeuw arden ,2% Zw olle ,4% NO ,7%

15 INVESTEREN IN WONEN 13 De sloop van woningen heeft de herstructurering in prioriteitswijken als speerpunt. Het zijn ruim woningen in deze vier steden die daartoe worden gerekend. Maar ook in veel andere plaatsen is sprake van een actieve aanpak van de bestaande voorraad. De eerstkomende jaren ( ) zullen door de corporaties ongeveer woningen worden gesloopt, waarbij ze veelal zullen worden vervangen door nieuwe woningen met een ander prijs- en kwaliteitsniveau. figuur 2.5 sloop huurwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH1998 BBSH1999 BBSH2000 BBSH2001 BBSH2002 BBSH2003 ENQUÊTE PN Prognose De corporaties hebben een flink aandeel in de sloop in de gemeentelijke woonplannen. In de volgende figuur zijn de verwachtingen uit de gemeentelijke woonplannen vergeleken met de prognoses van de 49 corporaties. De sloop concentreert zich volgens de plannen van de deelnemende corporaties overigens niet in de stadsregio s. Ongeveer de helft van de sloop staat voor de landelijke gebieden gepland. In Friesland is dit aandeel groot (70%), in Overijssel (23%) kleiner.

16 14 INVESTEREN IN WONEN figuur 2.6 vergelijking aantallen te slopen woningen naar type gebied volgens woonplannen van gemeenten en de prognoses 49 corporaties 4 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord extrapolatie w oonplannen gemeenten sloop door 49 corporaties stadsregio's, sloop door 49 corporaties landelijk gebied, Verkoop Uit bovenstaande figuur is af te leiden dat de sloop van corporatiewoningen de overhand zal hebben in de komende jaren: de voornemens dekken de gemeentelijke prognoses nagenoeg. Ook de verkoop van woningen ligt bij de Noordelijke corporaties in 2003 zo n 50% hoger dan het Nederlands gemiddelde. Dit niveau zal naar verwachting de komende jaren zich handhaven op een niveau van ongeveer per jaar. voetnoot 4 Van de Noordelijke gemeenten in Overijssel is nog slechts een beperkt aantal woonplannen of woonvisies beschikbaar. Daarom is hier geen vergelijking te maken.

17 INVESTEREN IN WONEN 15 figuur 2.7 verkoop huurwoningen door corporaties aan particulieren in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH1998 BBSH1999 BBSH2000 BBSH2001 BBSH2002 ENQUÊTE PN BBSH2003 Prognose Aankoop Van oudsher was de aankoop van met name particuliere huurwoningen een onderdeel van de stadsvernieuwing. Het stelde corporaties in oude buurten in staat hele woningbouwblokken in een keer te renoveren. Door de sterke stijging van de huizenprijzen is de aankoop van woningen door corporaties (waarbij we de onderlinge aan- en verkopen tussen corporaties buiten besschouwing laten) sterk afgenomen. In de noordelijke regio s vinden aankopen dan ook voornamelijk in grote gemeenten als Groningen, Leeuwarden en Zwolle plaats. Deze post laat zich slecht prognosticeren, omdat de woningaankopen niet volgens een vaste planning verlopen. Een niveau van zo n 500 woningen per jaar is mogelijk. Waar deze aankopen gebeuren om negatieve ontwikkelingen te keren of bepaalde plannen te kunnen realiseren is er vaak een onrendabele investering mee gemoeid.

18 16 INVESTEREN IN WONEN figuur 2.8 aankoop woningen door corporaties van beleggers en gemeenten in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH BBSH1999 BBSH BBSH2001 BBSH BBSH2003 ENQUÊTE PN Prognose De voorraad Het effect van de investeringen op de omvang van de woningvoorraad van de corporaties blijft beperkt. Doordat sloop en verkoop de overhand hebben neemt hun voorraad licht af. Door de bouw van koopwoningen is er toch een positieve bijdrage aan de woningvoorraad in het Noorden. De bijdrage van de corporaties heeft echter een zwaar accent op de kwaliteit van de woningvoorraad, door vervanging, herpositionering en door een actieve aanpak van onderhoud en woningverbetering. De uitgaven voor woningverbetering lieten de afgelopen jaren een forse stijging zien, van een jaaruitgave van 25 miljoen naar 90 miljoen in 5 jaar tijd ( ). We verwachten dat deze ontwikkeling zich de komende jaren zal consolideren op een niveau van ruim 100 miljoen (huidig prijspeil). Daarmee worden jaarlijks een kleine woningen aangepakt. 5 In figuur 2.9 is de investering in nominale prijzen weergegeven. voetnoot 5 Uitgaande van een gemiddelde investering van per woningverbetering.

19 INVESTEREN IN WONEN 17 figuur 2.9 investeringen in woningverbetering door corporaties in het noorden: realisatie en prognose in nominale prijzen (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH , CFV) BBSH - Realisatie BBSH1998 BBSH1999 BBSH2000 BBSH2001 BBSH2002 BBSH2003 ENQUÊTE PN Prognose Ruim eenderde van de investeringen in woningverbetering staat gepland in de landelijke gebieden. In Friesland en Drenthe wordt verhoudingsgewijs meer in deze gebieden geïnvesteerd. figuur 2.10 vergelijking investeringen in woningverbetering naar type gebied volgens de prognoses 49 corporaties (bedragen per jaar in miljoen) Groningen Friesland Drenthe Overijssel Noord investeringen in verbetering door 49 corporaties stadsregio's, investeringen in verbetering door 49 corporaties landelijk gebied, De corporaties geven daarnaast nog aanzienlijke bedragen uit aan leefbaarheid en herstructurering: gemiddeld schatten we dit vanaf 2006 op zo n 45 miljoen per jaar. Dat komt op ongeveer 200 per woning in de voorraad. Per saldo loopt de woningvoorraad van de corporaties licht terug. Nieuwbouw en aankoop compenseren het verlies door verkoop en sloop niet volledig. In een perio-

20 18 INVESTEREN IN WONEN de van zo n tien jaar verbetert de voorraad aanzienlijk: ongeveer de helft van de voorraad is na deze periode nieuw of verbeterd. figuur 2.11 ontwikkeling en vernieuwing woningvoorraad corporaties, bestaand nieuw +verbeterd

21 AANTALLEN EN GELD 19 3 Aantallen en geld Het investeren in het wonen neemt in het hier ontvouwde programma een flinke vlucht. Ruim 20% verdwijnt door sloop of verkoop, door nieuwbouw komt ruim driekwart daarvan terug. Meer dan een derde wordt verbeterd. figuur 3.1 investeringsprogramma in aantallen woningen aankoop nieuw bouw koop nieuw bouw huur verbetering Tegenover de vernieuwing en uitbreiding staat een afname van de voorraad door sloop en verkoop. Per saldo resteert een geleidelijke teruggang van de voorraad, want ook de koopwoningen blijven natuurlijk niet in het corporatiebestand.

22 20 AANTALLEN EN GELD figuur 3.2 de afname van de voorraad door sloop en verkoop verkoop sloop Dit alles vergt een fors bedrag aan investeringen. We ramen dat dit totaal op ongeveer 8,3 miljard voor de huursector (periode ). Daarvan is ongeveer 2,4 miljard onrendabel. De verkoop van nieuwe en bestaande woningen levert hiervoor de dekking: daar houden de corporaties 2,0 miljard aan over. Dit zorgt ervoor dat er een evenwichtig pakket ontstaat van investeren en desinvesteren, waarin de kwaliteit van de sociale voorraad toeneemt en corporaties hun bijdrage leveren aan maatschappelijke behoeften. figuur 3.3 investeringen in de huursector (nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop van huurwoningen, woningverbetering en leefbaarheid), onrendabel en opbrengst uit verkoop mln investeringen huur onrendabel huur opbrengst verkoop In de ontwikkeling van de investeringen heeft de nieuwbouw een fors aandeel. Het snel opvoeren van de nieuwbouw in de tweede helft van dit decennium is hierin

23 AANTALLEN EN GELD 21 duidelijk zichtbaar. We veronderstellen dat daarna in de jaren na 2009 een rustiger tempo kan worden gezocht. figuur 3.4 investeringen, opbouw naar activiteit leefbaarheid w oningverbetering sloop aankoop nieuw bouw koop nieuw bouw huur Met de bouw van koopwoningen is in de komende tien jaar een investering van bijna 4 miljard gemoeid. Dat levert naar verwachting een winst op in de orde van 30 miljoen per jaar. figuur 3.5 investeringen in de koopsector (nieuwbouw) en de winst uit verkoop koopwoningen mln nieuw bouw koop winst koop

24 22 AANTALLEN EN GELD

25 FINANCIËLE CONSEQUENTIES 23 4 Financiële consequenties De geraamde investeringen leggen een flink beslag op de financiële middelen van de corporaties, maar niet teveel. Bij doorrekening van het geraamde programma in de jaarrekening van de corporaties zien we wel dat het jaarresultaat vanaf 2008 negatief wordt en dat het eigen vermogen daardoor daalt 6. In de volgende figuur is zichtbaar hoe dit verloop is. Het eigen vermogen per woning groeit de eerste jaren nog, maar door de grote investeringsopgave ontstaat vanaf 2008 een afname van het eigen vermogen. Eigen vermogen en jaarresultaat zijn bepaald op basis van een actuele waardering van het woningbezit en niet, zoals in het recente verleden gebruikelijk was, op basis van een waardering op historische gronden (de boekwaarde). De bedrijfswaarde 7 van de woningen stijgt door onder andere nieuwbouw- en verbeterinvesteringen van tot per woning. Dat is een stijging van bijna 50%. voetnoot 6 7 De doorrekening is uitgevoerd met behulp van het Risico-Analyse Model van het CFV. Met het Risico-Analyse Model wordt de financiële ontwikkeling van de sociale huursector op de langere termijn berekend. Met het model kunnen prognoses worden gemaakt voor een periode van 10 jaar van alle kasstromen die het woningbezit en de leningenportefeuille genereren. Daaruit kunnen de winst- en verliesrekening, de balans en de ontwikkeling van de bedrijfswaarde worden samengesteld. De prognoses worden opgesteld voor elke woningcorporatie afzonderlijk. In de gecorrigeerde bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een eventuele correctie wegens onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het bezit, onder aftrek van een onzekerheidsmarge.

26 24 FINANCIËLE CONSEQUENTIES figuur 4.1 jaarresultaat en eigen vermogen per woning in de voorraad van de 49 corporaties eigen vermogen obv gecorrigeerde bedrijfsw aarde jaarresultaat obv gecorrigeerde bedrijfsw aarde Omdat de corporaties fors investeren neemt het aandeel vreemd vermogen toe. Het balanstotaal op basis van de bedrijfswaarde groeit van 8 naar 12 miljard euro, terwijl het eigen vermogen op diezelfde grondslag van 3,0 miljard daalt tot 2,7 miljard euro. Als gevolg van het investeringspatroon daalt de solvabiliteit als aandeel van de bedrijfswaarde gestaag, echter zonder door de drempel van de minimaal noodzakelijke solvabiliteit 8 te zakken. voetnoot 8 De noodzakelijke solvabiliteit wordt door het CFV voor elke corporaties afzonderlijk bepaald. Daarbij wordt rekening gehouden met onder andere verhuurrisico s, afhankelijkheid van verkoopopbrengsten, fluctuerende prognoses en herstructureringsrisico s.

27 FINANCIËLE CONSEQUENTIES 25 figuur 4.2 ontwikkeling solvabiliteit van de 49 corporaties 45% 40% Solvabiliteit obv gecorrigeerde bedrijfswaarde Noodzakelijke solvabiliteit 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Zonder dat de financiële positie van de sector in gevaar komt bieden de corporaties een sterk verbeterde kwaliteit woningen aan. Op langere termijn zouden de corporaties het na 2015 rustiger aan moeten doen om niet te dicht bij de drempelwaarde te komen. Maar dat ligt te ver weg om daar nu al te stellige uitspraken over te doen.

28 26 FINANCIËLE CONSEQUENTIES