Investeren uit steen Vermogensovermaat woningcorporaties. achtergrondrapportage

Transcriptie

1 Investeren uit steen Vermogensovermaat woningcorporaties achtergrondrapportage Naarden, 7 oktober 23

2 Inhoud Inhoud Weerstandsvermogen en vermogensovermaat tot en met Toepassing risicoanalysemodel Risicoanalyses Prognose weerstandsvermogen en vermogensovermaat Nederland tot en met Gevoeligheid huurontwikkeling, verkoop woningen en nieuwbouw Prognose weerstandsvermogen en vermogensovermaat met gedragshypothesen Gecorrigeerd weerstandsvermogen, stochastisch benaderd Inzetbaarheid vermogensovermaat Beschikbaarheid vermogensovermaat Inzet vermogensovermaat onrendabele investeringen Inzet vermogensovermaat via nieuwbouw van woningen Onzekerheidsmarges bij inzet vermogensovermaat Inzetbaarheid vermogensovermaat vier grote stadsregio s Vermogensovermaat 21 en 26 op grond van productieprognoses corporaties Vermogensovermaat tot en met 211 op grond van de gerealiseerde productie van corporaties in Vermogensovermaat tot en met 211 op grond van intentieafspraken VROM en gemeenten Vermogensovermaat evenwichtsvariant vier grote stadsregio s tot en met Borgingsruimte vier grote stadsregio s en vier grote steden tot en met Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Prognose resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening tot en met Rentelasten Resultaat uit beheer Huuropbrengsten Bedrijfslasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en ouderdom bezit Rendementsontwikkeling tot en met Rendementsontwikkeling verhuur tot en met 211 op basis van bedrijfswaarde Rendementsontwikkeling vastgoed tot en met 211 volgens prognose Winst- & Verliesrekening Rendement vastgoed in relatie met restant levensduur tot en met Invloed van nieuwbouw en verkoop op vastgoedrendement Rendement vreemd vermogen Rendement eigen vermogen op sector en regioniveau Bijlagen Bijlage 1: overzicht van de waarden van de parameters voor het risicoanalysemodel Reguliere exploitatie (Des)investeringen Differentiatie parameters Macro-economische parameters (in procenten) Bijlage 2: specificaties vier grote stadsregio s per regio Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) Stadsregio Rotterdam (SRR) Haaglanden Bestuur Regio Utrecht (BRU) Bijlage 3: Begrippenkader en algemene toelichting rendement

3 1. Weerstandsvermogen en vermogensovermaat tot en met Toepassing risicoanalysemodel Actualisatie invoergegevens In deze rapportage maakt het Fonds gebruik van het risicoanalysemodel. In dit model worden de prognoses opgesteld voor elke woningcorporatie afzonderlijk. Bij de opzet van het model is nauw aangesloten bij de BBSH-gegevens, die door de woningcorporaties jaarlijks worden aangeleverd. Ook de veronderstellingen over de activiteiten van de woningcorporaties voor de periode 22 tot en met 26 zijn voor een belangrijk deel ontleend aan de BBSH-gegevens. In de versie 22 van het model, waarmee in het kader van deze rapportage is gerekend, zijn de BBSH-gegevens over het verslagjaar 21 gebruikt, het laatst beschikbare jaar. Op onderdelen, zoals bijvoorbeeld met betrekking tot de stijging van huurinkomsten, die van de bedrijfslasten, de boekwinsten bij verkoop en de berekening van de onrendabele toppen, zijn in het model op onderdelen veronderstellingen gehanteerd, die voor alle woningcorporaties gelijk zijn. Hiermee is consistentie binnen het model gewaarborgd, maar ontstaan tevens verschillen tussen de prognoses van het model en die van de woningcorporaties zelf. Daarnaast leiden aangepaste aantallen nieuw te bouwen en te verkopen woningen tot verschillen. Voorts zijn de BBSH-gegevens gecorrigeerd voor extreme waarden. Bij uitschieters bij enkele corporaties is voor 21 het gemiddelde van de periode 1998 tot en met 21 als invoer genomen (het betreft diverse posten uit de Winst- en Verliesrekening). Verder zijn de nieuwbouwstichtingskosten en aanvangshuur, in tegenstelling tot de vorige versie van het model, niet meer gedifferentieerd naar provincie. De nieuwe beschikbare gegevens gaven daarvoor onvoldoende aanleiding. Wel zijn de bedragen aangepast voor corporaties met jongerenhuisvesting. Ook de differentiatie van boekwaarden bij verkoop en van de huurverhoging is niet meer toegepast. In bijlage 1 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van alle invoergegevens van de huidige versie van het risicoanalysemodel. Uitbreiding model met gedragshypothesen Op basis van het onderzoek naar het gedrag van corporaties zijn plausibele hypothesen opgesteld over de wijze waarop corporaties over het algemeen zullen reageren op de eigen financiële situatie. Samengevat zijn de volgende gedragshypothesen verondersteld: 1. Voor corporaties die in 21 niet de A-status hadden bij de financiële beoordeling door het Fonds, is de veronderstelling dat zij die A-status binnen vijf jaar willen bereiken. Als de modeluitkomsten zonder aanvullend gedrag er op wijzen dat dit niet gehaald wordt, wordt de solvabiliteit met aanvullend gedrag verbeterd, zodanig dat indien mogelijk de A-status in vijf jaar is gerealiseerd. 2. Voor de overige corporaties wordt aangenomen dat zij in ieder geval de A-status willen behouden of eventueel herkrijgen als die status tussentijds verloren dreigt te gaan. Als corporaties de A- status hebben, willen zij hun solvabiliteit op hetzelfde peil houden. In de volgende tabel zijn de punten 1 en 2 uitgewerkt: Financiële positie vorig jaar Financiële positie dit jaar zonder aanvullend gedrag Aanvullend gedrag gericht op A-status A-status Solvabiliteit gelijk houden A-status Geen A-status Solvabiliteit verbeteren, indien mogelijk tot A-status Geen A-status A-status Geen aanvullend gedrag Geen A-status Geen A-status Solvabiliteit verbeteren, indien mogelijk tot A-status 3. Corporaties die hun solvabiliteit willen verhogen, verkopen in eerste instantie een groter deel van hun bezit, tot een maximum van 2% van het woningbezit per jaar. Als dit niet voldoende oplevert, worden nieuwbouwhuurwoningen omgezet in koopwoningen. Als dit ook niet voldoende oplevert, wordt de doelstelling niet gehaald. 3

4 4. Corporaties die hun solvabiliteit niet verder willen laten oplopen, verminderen of stoppen de verkoop van huurwoningen in de mate dat daarmee de stijging van de solvabiliteit ongedaan wordt gemaakt. Als de solvabiliteit ook zonder verkoop van huurwoningen blijft stijgen, vindt er geen verder aanvullend gedrag plaats. Overige uitbreidingen Op diverse onderdelen is het risicoanalysemodel uitgebreid, waardoor de bruikbaarheid verder is toegenomen. De uitbreidingen betreffen: De berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen op een wijze die beter aansluit bij de financiële beoordelingsmethodiek van het Fonds, inclusief een onzekerheidsmarge bij de bedrijfswaarde. Gegeven de door het Fonds bepaalde hoogte van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal, kan met het model nu ook voor elke woningcorporatie het verloop van de vermogensovermaat in de prognoseperiode worden berekend De berekening van de rendementsgetallen, aansluitend op de wijze zoals dit is gedaan in de publicatie Waardering vastgoed woningcorporaties, sleutel voor financiële continuïteit en rendement van april 23 De berekening van de borgingsruimte voor corporaties, op basis van de bedrijfswaarde van het Fonds, volgens de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 1.2 Risicoanalyses Onzekerheid kasstromen De onzekerheid over het verloop van de kasstromen gedurende de prognoseperiode van tien jaar is gemodelleerd door de externe factoren, die door de corporaties niet zijn te beïnvloeden, maar wel van belang zijn voor de financiële resultaten, stochastisch te maken. De macro-economische parameters waarvoor dit is gedaan zijn de kapitaalmarktrente, de geldmarktrente, de inflatie (die op haar beurt de huurstijging sterk beïnvloedt), de bouwkostenstijging en de onderhoudskostenstijging. De spreiding die in deze parameters kan optreden, is ontleend aan historische tijdreeksen, waarbij rekening is gehouden met de onderlinge correlaties. Ook de koopprijsontwikkeling is als op zichzelf staande stochastische parameter in het model opgenomen. Op basis van de samenhangen uit het verleden, is het mogelijk een zeer groot aantal mogelijke toekomstige ontwikkelingen te berekenen voor deze macro-economische parameters. Door de invloed die deze parameters hebben op de kasstromen van de corporaties, ontstaat een te verwachte spreiding in de financiële ontwikkeling van de corporaties. Aan de hand van de aldus berekende spreiding is het mogelijk kansuitspraken te doen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de kans dat het weerstandsvermogen van een corporatie niet lager zal zijn dan 2% van het balanstotaal in de komende tien jaar 95% bedraagt. Op deze wijze ontstaat, op basis van bepaalde programma s voor nieuwbouw en verkopen, inzicht in de risico s die corporaties lopen voor zover die onder invloed staan van onzekere macro-economische parameters. Onzekerheid bedrijfswaarde Een andere benadering is dat rekening wordt gehouden met de onzekerheid over de hoogte van de bedrijfswaarde in elk afzonderlijk prognosejaar. Corporaties berekenen een bedrijfswaarde van hun woningbezit, maar de hoogte daarvan is onzeker. Het toekomstige verloop van de parameters die de kasstromen bepalen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd, zoals de huurstijging en de lastenstijging, is immers zelf onzeker. Door rekening te houden met bandbreedtes waarbinnen de parameters zich naar verwachting zullen ontwikkelen, kan de spreiding in de bedrijfswaarde worden bepaald. Deze berekening wordt uitgevoerd over de gehele resterende levensduur van de woningen. Naarmate de spreiding groter is, is er reden om een grotere onzekerheidsmarge in mindering te brengen op de bedrijfswaarde. De hoogte van de onzekerheidsmarge is gelijk aan de standaarddeviatie van de bedrijfswaarde. De onzekerheidsmarge van de bedrijfswaarde die nu in het risicoanalysemodel wordt berekend, sluit aan bij de onzekerheidsmarge die het Fonds hanteert bij de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. In het model wordt de onzekerheidsmarge voor elk prognosejaar opnieuw berekend. 4

5 Hiermee is het mogelijk om voor elke corporatie het gecorrigeerd weerstandsvermogen te berekenen, inclusief de aftrek voor onzekerheid bij de bedrijfswaarde, zoals het Fonds dat ook doet bij de beoordeling van de financiële continuïteit. Gegeven de omvang van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, berekent het risicoanalysemodel de vermogensovermaat per corporatie, zijnde het verschil tussen het gecorrigeerd en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. 1.3 Prognose weerstandsvermogen en vermogensovermaat Nederland tot en met 211 De vermogensovermaat wordt berekend door het gecorrigeerd weerstandsvermogen te verminderen met het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Voor geheel Nederland bedraagt het noodzakelijk vermogen 12,7 miljard (14% van het balanstotaal). Het gecorrigeerd weerstandsvermogen is gebaseerd op een waardering tegen bedrijfswaarde. Maar niet de volledige bedrijfswaarde wordt meegenomen. Op de door corporaties opgegeven bedrijfswaarde wordt een aftrek toegepast in verband met de onzekerheid of de bedrijfswaarde in de toekomst (gedurende de restant levensduur van het corporatiebezit) kan worden gerealiseerd. Voor geheel Nederland komt die aftrek neer op 4,9 miljard. Voor onzekerheid en risico s is er voor de gehele sector in 21 in totaal derhalve een buffer van 17,6 miljard, bestaande uit het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen van 12,7 miljard en de onzekerheidsaftrek op de bedrijfswaarde van 4,9 miljard. De overmaat wordt berekend op basis van door het Fonds bepaalde normen voor enerzijds het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, gebaseerd op het risicoprofiel en anderzijds door het toepassen van een correctie op de bedrijfswaarde. Hierbij is van belang dat de zienswijze van het Fonds niet behoeft overeen te stemmen met die van de afzonderlijke corporatie. Als een corporatie in haar eigen beleid de overmaat bepaalt, kan dit afwijken van de vermogensovermaat zoals het Fonds die bepaalt. Dit verschil in visie kan ook gevolgen hebben voor de mate waarin een vermogensovermaat door een corporatie wordt ingezet. In grafiek 1.1 is het gecorrigeerd en noodzakelijk weerstandsvermogen weergegeven, en als resultante daarvan de vermogensovermaat. Ter vergelijking zijn de gerealiseerde cijfers over 21 vermeld. 5

6 Grafiek 1.1: Vermogensovermaat zonder gedragshypothesen (in procenten) Gecorrigeerd weerstandsvermogen Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Vermogensovermaat Het gecorrigeerd weerstandsvermogen stijgt van 27% in 22 tot 38% van het balanstotaal in 211. Doordat het minimaal noodzakelijk vermogen als percentage gelijk blijft, stijgt de vermogensovermaat eveneens met 11%, namelijk van 13% naar 24%. Vergelijking met het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 21 van 26 november 22, laat zien dat volgens het model de vermogensovermaat in 26, het laatste prognosejaar in de Cijfermatige Kerngegevens, 2% hoger uitkomt. Het verschil met de Cijfermatige Kerngegevens wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de prognosecijfers van de corporaties voor de aantallen te verkopen en nieuw te bouwen woningen in het risicoanalysemodel zijn aangepast. De lagere aantallen nieuw te bouwen woningen (en derhalve het onrendabel deel van de investeringen) wegen zwaarder door dan de lagere verkopen. Gemiddeld per woning compenseren beide elkaar nagenoeg. In vergelijking met de uitkomsten van het risicoanalysemodel van vorig jaar en de voor het verslagjaar 2 door corporaties verstrekte gegevens is de vermogensovermaat nu 4% lager. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren: Ondanks de aangepaste aantallen woningen voor nieuwbouw en verkoop in het risicoanalysemodel is het programma op basis van de opgave in 21 van corporaties verder gedaald, waarbij de daling van de verkoopaantallen het sterkst doorwerkt De sterke lastenstijging leidt tot een lagere groei van de bedrijfswaarde, waardoor de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen negatief wordt beïnvloed De risico-opslag voor vernieuwing/herstructurering is een procent hoger en derhalve ook het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen In de toezichtmethodiek is met ingang van het boekjaar 21 voor de aftrek voor de onzekerheid van de bedrijfswaarde een dynamische benadering toegepast en wordt in de prognosejaren niet meer jaarlijks gelijk gehouden. In grafiek 1.2 zijn de prognosecijfers weergegeven in bedragen. 6

7 Grafiek 1.2: Vermogensovermaat zonder gedragshypothesen (x 1 miljoen) Gecorrigeerd weerstandsvermogen Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Vermogensovermaat Zoals uit de grafiek blijkt, stijgt de vermogensovermaat van bijna 12 miljard in 22 tot ruim 23 miljard in 211. Voor de ontwikkeling van de vermogensovermaat zijn de huurontwikkeling en de omvang en samenstelling van het volkshuisvestelijk programma dat corporaties realiseren c.q. prognosticeren belangrijke variabelen. Om dit te illustreren is de gevoeligheid van de huurontwikkeling, de verkoop van woningen en nieuwbouw in beeld gebracht. 1.4 Gevoeligheid huurontwikkeling, verkoop woningen en nieuwbouw De voor de gevoeligheidsberekeningen toegepaste waarden zijn in tabel 1.1 weergegeven. De minimum en maximumwaarden zijn een fictieve inschatting van de bandbreedtes waarbinnen de productie zou kunnen uitkomen. 7

8 Tabel 1.1: Varianten huurverhoging, verkoop- en nieuwbouwaantallen Huurverhoging basisvarinant 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 Huurverhoging minvariant,, -,5 -,5 -,5 -,5 -,5 -,5 -,5 -,5 Huurverhoging plusvariant,, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, Verkoop basisvariant Verkoop minvariant Verkoop plusvariant Nieuwbouw basisvariant Nieuwbouw minvariant Nieuwbouw plusvariant De gepresenteerde ontwikkeling van de vermogensovermaat in de drie varianten (in procenten van het balanstotaal) zijn vergeleken met de uitkomsten van de basisvariant zonder gedragshypothesen. De financiële effecten zijn per variant afzonderlijk weergegeven. Zoals blijkt uit grafiek 1.3 is de ontwikkeling van de vermogensovermaat erg gevoelig voor de jaarlijkse aanpassing van de huren. In de basisvariant is een inflatievolgend huurbeleid verondersteld. Er is derhalve geen rekening gehouden met de in de miljoenennota aangekondigde aanpassingen van het huurbeleid en de individuele huursubsidie. Een verlaging van de huurstijging met,5% in de jaren 24 tot en met 211 ten opzichte van de basiswaarde levert aan het einde van de beschouwde periode een verlaging van de overmaat op van 6% van het balanstotaal, ofwel 6 miljard. Een procent hogere huurstijging laat de overmaat toenemen met 9% in 211, ofwel 9 miljard. Dat bij een hogere huurstijging de overmaat relatief minder toeneemt, wordt veroorzaakt doordat bij een hogere huurstijging er sprake is van een hoger balanstotaal. Dit vereist in bedragen een hoger minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, waardoor de overmaat relatief minder toeneemt. 8

9 Grafiek 1.3: Vermogensovermaat tot en met 211, varianten huurverhoging (in procenten) Basisvariant Minvariant Plusvariant Grafiek 1.4 laat het effect op de overmaat zien van de varianten bij het veronderstelde verloop van de omvang van de verkoop van woningen. Ten opzichte van de basisvariant geven de minimum en maximumwaarden een verschil in overmaat van respectievelijk negatief 4% en positief 1% van het balanstotaal, ofwel respectievelijk 4 en 1 miljard, voor respectievelijk gemiddeld per jaar over de periode 24 tot en met minder en 1.6 meer woningen. Deze uitkomsten laten zien dat de ontwikkeling van de overmaat zeer gevoelig is voor de omvang van de verkopen. 9

10 Grafiek 1.4: Vermogensovermaat tot en met 211, varianten verkoopaantallen (in procenten) Basisvariant Minvariant Plusvariant Grafiek 1.5 laat het effect zien op de overmaat van de varianten bij het veronderstelde verloop van de omvang van de nieuwbouw. Ten opzichte van de basisvariant geven de minimum en de maximumwaarden een verschil in overmaat van respectievelijk positief 1% en negatief 5% van het balanstotaal, ofwel respectievelijk 1 en 5 miljard, voor respectievelijk gemiddeld per jaar over de periode 24 tot en met minder en 5.2 meer woningen. Dat het effect van de twee varianten op de overmaat niet evenredig is, is een gevolg van de uiteenlopende fasering en van de invloed op het balanstotaal. 1

11 Grafiek 1.5: Vermogensovermaat tot en met 211, varianten nieuwbouwaantallen (in procenten) Basisvariant Minvariant Plusvariant Op grond van deze gevoeligheidsanalyses kan worden geconstateerd dat het effect van wijzigingen in het programma voor verkoop en nieuwbouw ongeveer gelijk is. Gemiddeld genomen wordt het negatieve effect van het onrendabel deel van de investering in een nieuwbouwwoning derhalve goedgemaakt door de verkoopopbrengst van een woning. Financieel gezien kunnen, abstraherend van andere aspecten die het realiseren van nieuwbouw en verkoop mogelijk maken, grotere nieuwbouw- en verkoopprogramma s worden gerealiseerd, zonder dat de vermogenspositie wordt aangetast. 1.5 Prognose weerstandsvermogen en vermogensovermaat met gedragshypothesen Prognose voor geheel Nederland De in het risicoanalysemodel opgenomen gedragshypothesen hebben voornamelijk betrekking op aanpassingen van de verkopen en onrendabele investeringen (bouw van koopwoningen in plaats van huurwoningen) in samenhang met de financiële positie. De grafieken 1.6 en 1.7 laten de uitkomsten zien, respectievelijk in een percentage van het balanstotaal en in bedragen. 11

12 Grafiek 1.6: Vermogensovermaat met gedragshypothesen (in procenten) (Grafiek 1.2 in het rapport) Gecorrigeerd weerstandsvermogen Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Vermogensovermaat

13 Grafiek 1.7: Vermogensovermaat met gedragshypothesen (x 1 miljoen) Gecorrigeerd weerstandsvermogen Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Vermogensovermaat Op basis van de veronderstelde gedragshypothesen ontwikkelt de vermogensovermaat zich voor geheel Nederland geleidelijk iets minder positief dan in de berekening zonder gedragshypothesen. De vermogensovermaat is ultimo 211 2% van het balanstotaal, ofwel 2 miljard lager. Bij woningcorporaties, die nog niet de A-status hebben bereikt, hebben de gedragshypothesen tot gevolg dat de vermogenspositie zich positiever ontwikkelt dan zonder gedragshypothesen het geval is. Bij de woningcorporaties met de A-status is het omgekeerde het geval. De grafiek laat zien dat per saldo het gedragseffect bij de A-corporaties een matigende invloed heeft op het verloop van de vermogenspositie. Prognose tien zwakste regio s In tabel 1.2 is de ontwikkeling van de vermogensovermaat tot en met 211 voor de tien zwakste regio s zonder en met gedragshypothesen weergegeven (gesorteerd van zwak naar minder zwak in 21). 13

14 Tabel 1.2: Vermogensovermaat tien zwakste regio s tot en met 211 zonder en met gedragshypothesen (in procenten) Zonder gedragshypothesen Flevoland 2,2 3,1 4,1 4,9 6,3 6,7 7, 7,4 7,9 8,4 Centraal Groningen 1,8 1,7 3,1 4,5 5,5 6, 6,6 7, 7,9 8,6 Haaglanden 2,9 3,3 3,4 4,2 4,9 5,5 6,1 6,7 7,4 8,1 Stadsregio Rotterdam 3,6 6,3 8,5 1,7 12,5 14,1 15,7 17,4 19,3 21,1 Noord-Kennemerland 5,2 7,9 1,8 14,3 17,8 19,8 21,9 24, 26,3 28,5 Regionaal Orgaan Amsterdam 6,8 7,7 8,5 8,6 7,2 7,2 7,4 7,6 7,9 8,2 Drechtsteden 6,4 7,9 1,1 12,2 14,2 16, 18,1 2,4 22,3 24,5 Parkstad Limburg 7,7 9,5 11, 12,9 14,4 16,2 18,3 2,2 22,2 24,1 Bestuur Regio Utrecht 9,1 11,3 13, 14,5 15,6 16,8 18,3 2,1 21,8 23,7 Leidse Regio 9,7 1,5 11,3 11,8 12,9 13,2 13,5 13,7 13,8 13,8 Met gedragshypothesen Flevoland 2,8 4, 5,6 6,8 8,4 8,5 8,6 8,8 9, 9,2 Centraal Groningen 2,2 3, 4,8 6,3 7,9 8,2 8,7 9,1 9,6 1,1 Haaglanden 3,5 4,8 6,3 7,7 9,1 9,7 9,9 1, 1,1 1,2 Stadsregio Rotterdam 4,2 6,9 8,9 1,9 12,3 13,1 13,8 14,6 15,4 16,1 Noord-Kennemerland 5,6 8,3 1,2 12,6 14,6 15, 15,4 15,7 16,1 16,4 Regionaal Orgaan Amsterdam 7,1 8,6 9,9 1,8 1,8 11,4 11,8 12,2 12,5 12,8 Drechtsteden 7,5 9,1 1,9 12,4 13,9 14,9 15,8 16,7 17,5 18,4 Parkstad Limburg 8,8 1,7 12,4 14,4 16, 17,2 18,7 2, 21,2 22,6 Bestuur Regio Utrecht 8,8 1,8 12,3 13,6 14,7 15,4 16,3 17,1 18, 18,8 Leidse Regio 9, 1,5 11,6 12,9 14,3 15,2 15,9 16,7 17,5 18,2 Vermogensovermaat zonder gedragshypothesen Uit tabel 1.2 blijkt dat ook zonder veronderstellingen over het gedrag, in de tien zwakste regio s de vermogenspositie van de corporaties verbetert. De mate waarin dit gebeurt, is overigens niet gelijk: in vijf van de tien regio s is de toename van het weerstandsvermogen beperkt. Het aantal woningen dat zich in deze regio s bevindt, is ruim 1,1 miljoen Dit is een substantieel deel van het totale corporatiebezit van 2,4 miljoen woningen. Vermogensovermaat met gedragshypothesen Als rekening wordt gehouden met de gedragshypothesen, verbetert de vermogenspositie in de tien zwakste regio s aanmerkelijk sneller dan in de situatie zonder gedragshypothesen. Dit effect ligt voor de hand. In de gedragshypothesen is immers verondersteld dat de corporaties met een zwakke vermogenspositie een beleid ontwikkelen dat gericht is op verbetering van de vermogenspositie door middel van intensivering van de verkoop en eventueel de bouw van koopwoningen in plaats van huurwoningen. Indien corporaties in een regio een voldoende vermogenspositie hebben bereikt, heeft de gedragshypothese tot gevolg dat het verkoopprogramma wordt gematigd. Met name in de tweede helft van de prognoseperiode doet dit matigende patroon zich voor. Het gevolg is dat de zwakste regio s in deze groep uitkomen op een hogere overmaat, en de sterkere regio s in de groep op een lagere overmaat. Per saldo daalt voor de groep als geheel de gemiddelde overmaat in 211 van 14,5% naar 14,2%. Als gevolg van de gedragshypothesen daalt het aantal te verkopen huurwoningen in de tien zwakste regio s in de jaren 22 tot en met 211 van 68.2 naar 63. woningen. Verder daalt, door omzetting naar de bouw van koopwoningen, de bouw van huurwoningen van 57. naar 55.7 woningen. Het effect van de gedragshypothesen voor de tien zwakste regio s is weergegeven in grafiek

15 Grafiek 1.8: Effect vermogensovermaat gedragshypothesen tien zwakste regio s (in procenten) Flevoland Centraal Groningen Haaglanden Stadsregio Rotterdam Noord-Kennemerland Regionaal Orgaan Amsterdam Drechtsteden Parkstad Limburg Bestuur Regio Utrecht Leidse Regio Prognose tien sterkste regio s In tabel 1.3 is de ontwikkeling van de vermogensovermaat voor de tien sterkste regio s zonder en met gedragshypothesen weergegeven. Tabel 1.3: Vermogensovermaat tien sterkste regio s tot en met 211 zonder en met gedragshypothesen Zonder gedragshypothesen Stadsgewest Den Bosch 25,2 26,9 28,1 29,2 3,1 31,3 32,3 33,5 34,4 35,6 Noordwest Veluwe 25,9 26,8 27,5 28,6 29, 29,6 3,3 3,9 31,7 32,3 Zuidoost Drenthe 25,5 27,4 28,4 3,1 31,2 32,1 33,3 34,4 36, 37,5 Duin- en Bollenstreek 28,5 3,6 31,8 32,1 31,8 32,8 33,9 34,7 36,3 37,6 Zeeuwsch Vlaanderen 27,6 29,7 32,2 32,3 34,9 36,1 36,8 37,3 37,8 38,9 Noord Limburg 26, 28,4 31,9 35,6 38,7 41,3 44,3 46,9 49,7 52,5 Hoeksche Waard 31,7 33,9 36,4 38,8 4,6 42,7 44,6 46,6 48,6 51,3 Noord Oost Brabant 33,9 36,5 38,4 41,2 43, 44,7 46, 47,3 49, 51,3 Noordoost Overijssel 39,9 43,3 45,4 48,1 51,4 53,6 55,4 57, 59,7 62,6 Goeree Overflakkee 4,9 42,1 44,2 42,9 44,9 45,3 45,1 44,9 44,6 45,2 Met gedragshypothesen Stadsgewest Den Bosch 25,1 26,7 27,8 29,3 3,9 32,2 33,3 34,6 35,8 37,2 Noordwest Veluwe 25,7 26,5 27,3 28,4 29,4 3, 3,8 31,6 32,5 33,3 Zuidoost Drenthe 25,4 26,4 28, 29,7 3,4 31,3 32,1 33, 34, 35,2 Duin- en Bollenstreek 28,6 3,3 32, 33,5 34,7 35,9 37,2 38,3 4, 41,2 Zeeuwsch Vlaanderen 27, 29,7 31,8 32,8 34,8 35,9 36,6 37,6 38,5 4,1 Noord Limburg 26,2 28, 3,6 33,4 35,3 36,9 38,8 4,7 42,8 45, Hoeksche Waard 32,2 34,2 36,9 39,3 41,2 43,4 45,4 47,5 49,6 52,5 Noord Oost Brabant 33,8 35,9 37,4 39,8 41,9 43,5 44,7 46, 47,6 49,9 Noordoost Overijssel 37,7 39,1 4, 41,5 43,2 44,3 45,4 46,5 48,2 49,6 Goeree Overflakkee 43,7 45,8 47,6 49,3 51,1 52,5 53,3 54, 55, 57,2 15

16 Vermogensovermaat zonder gedragshypothesen Bij de 1 sterkste regio s ontwikkelt de vermogenspositie zich over het algemeen erg voorspoedig en is ook sprake van een sterke stijging van de vermogensovermaat. Is in 21 de gemiddelde vermogensovermaat 27,2%, in 211 is de gemiddelde vermogensovermaat in deze regio s toegenomen tot 44,2%. Het aantal woningen in deze tien sterkste regio s is overigens aanmerkelijk kleiner dan in de tien sterkste regio s; het gaat nu om 199. woningen. Vermogensovermaat met gedragshypothesen De gedragshypothesen zijn ook van invloed op de ontwikkeling van de vermogenspositie en de vermogensovermaat in de tien sterkste regio s. Uit tabel 1.3 blijkt dat gemiddeld de vermogensovermaat in 211 geen 44,2%, maar als gevolg van de gedragshypothesen, 42,9% is. Deze mindere toename van de vermogensovermaat is het gevolg van het feit dat bij de gedragshypothesen is verondersteld dat corporaties de verkoop van huurwoningen zullen matigen en zelfs geheel achterwege zullen laten, als de verkoopopbrengst niet nodig is om de status van A-corporatie te behouden. Door dit veronderstelde gedrag vermindert de verkoop van huurwoningen in de tien sterkste regio s in de periode 22 tot en met 211 van naar een aantal van De effecten van de gedragshypothesen zijn voor de tien sterkste regio s weergegeven in grafiek 1.9. Grafiek 1.9: Effect vermogensovermaat gedragshypothesen tien sterkste regio s (in procenten) Stadsgewest Den Bosch Noordwest Veluwe Zuidoost Drenthe Duin- en Bollenstreek Zeeuwsch Vlaanderen Noord Limburg Hoeksche Waard Noord Oost Brabant Noordoost Overijssel Goeree Overflakkee Convergentie als gevolg van gedragshypothesen Uit het voorafgaande komt naar voren dat de gedragshypothesen een convergerende invloed hebben op de vermogenspositie en daarmee ook op de vermogensovermaat. Bij de sterke corporaties wordt de vermogensontwikkeling wat afgeremd, terwijl bij de zwakkere corporaties juist een versterking van de vermogenspositie optreedt. De verschillen tussen sterk en zwak worden als gevolg hiervan kleiner. 16

17 1.6 Gecorrigeerd weerstandsvermogen, stochastisch benaderd Vanuit de stochastische benadering wordt niet gerekend met een set van vooraf vastgestelde macroeconomische variabelen, maar met 5 mogelijkheden. Op grond van historische reeksen zijn de afzonderlijke, niet door de corporatie beïnvloedbare, parameters met elkaar gecorreleerd. Naast de gemiddelde uitkomsten worden de kansen van mogelijke afwijkingen ten opzichte van dit gemiddelde berekend. Daarmee wordt inzicht gegeven in de voorspelbaarheid van de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Naarmate de bandbreedte tussen de positieve en negatieve afwijkingen groter is, is het risico ten aanzien van de ontwikkeling van het weerstandsvermogen groter en kan er op grond daarvan aanleiding zijn het financiële beleid aan te passen. In grafiek 1.1 is de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen weergegeven zonder rekening te houden met de gedragshypothesen. Grafiek 1.1: Gecorrigeerd weerstandsvermogen tot en met 211 (stochastisch) zonder gedragshypothesen (in procenten) (Grafiek 1.3 in het rapport) Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel Het gemiddeld gecorrigeerd weerstandsvermogen is gelijk aan het weerstandsvermogen dat deterministisch wordt berekend. Uit grafiek 1.1 blijkt dat er een kans bestaat van 5% dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen in % lager/hoger uitkomt dan het gemiddelde van 38%. Dat komt neer op 11 miljard. Er is een kans van 25% dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen 5% ( 5 miljard) hoger of lager uitkomt. In 26 is dat respectievelijk 4% ( 4 miljard) en 1% ( 1 miljard). De bandbreedte tussen de 5% en 95%- percentielscore is in 211 fors, namelijk 22%. Die tussen de percentielen van 25% en 75% slechts 9%. 17

18 Deze percentages liggen in 26 aanmerkelijk lager. Dit geeft aan dat de macro-economische onzekerheid voor een horizon van vijf jaar, de periode die in het kader van de individuele financiële beoordeling van corporaties wordt toegepast, een beperkte invloed heeft op het gecorrigeerd weerstandsvermogen. De gevoeligheid voor de door de corporatie beïnvloedbare factoren, zoals programmawijziging, is aanmerkelijk groter. In de in grafiek 1.11 gepresenteerde uitkomsten zijn de gedragshypothesen verwerkt. Grafiek 1.11: Gecorrigeerd weerstandsvermogen tot en met 211 (stochastisch) met gedragshypothesen (in procenten) (Grafiek 1.4 in het rapport) Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel Wat opvalt is de aanmerkelijk smallere bandbreedte van de afwijkingen. Die afwijking is bij het 5%- percentiel in 211 slechts 4% en in 26 2%. In bedragen gaat het om respectievelijk 4 miljard en 2 miljard. Hieraan kan de conclusie worden verbonden dat de vermogenspositie van de corporaties bij het veronderstelde gedrag minder gevoelig is voor de onzekerheid van de macro-economische parameters. Het veronderstelde gedrag leidt namelijk tot een corrigerende werking bij tegenvallende respectievelijk meevallende macro-economische ontwikkelingen. Hiermee wordt ook geïllustreerd dat corporaties sturingsmogelijkheden ten aanzien van de eigen vermogensontwikkeling hebben. Dit heeft een stabiliserende werking op de hoogte van het weerstandsvermogen. 18

19 2. Inzetbaarheid vermogensovermaat 2.1 Beschikbaarheid vermogensovermaat De beschikbaarheid van de vermogensovermaat wordt mede bepaald door de borgingsruimte zoals deze door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt vastgesteld. De in dit rapport berekende borgingsruimte wordt bepaald door de bedrijfswaarde van het Fonds te verminderen met 15% van de rentabiliteitswaarde van de langlopende leningen. De bedrijfswaarde die het Fonds toepast, verschilt van die van het Waarborgfonds. Het Fonds gaat uit van de door de corporaties opgegeven bedrijfswaarde, die vervolgens op enige onderdelen wordt gecorrigeerd. Het Waarborgfonds schrijft voor een deel van de componenten van de bedrijfswaarde normen voor. Hoe verhouden de bedrijfswaarden zich tot elkaar? Het Waarborgfonds geeft in haar jaarverslag 22 een bedrijfswaarde over het boekjaar 21 aan van 33.9,- gemiddeld per woning (een bedrijfswaarde op grond van kasstromen van 32.7,- vermogensovermaat met 1.2,- wegens voorziening onderhoud en egalisatierekening). De door de corporaties aan het Fonds opgegeven bedrijfswaarde bedraagt gemiddeld per woning 33.1,-. Vanuit voorzichtigheidsoverwegingen vermindert het Fonds de bedrijfswaarde vervolgens voor verzorgingshuizen, alsmede in incidentele gevallen voor een te hoog door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Gemiddeld per woning is sprake van een aftrek op de bedrijfswaarde van 7,-. Voor de in dit hoofdstuk gepresenteerde borgingsruimte wordt ten opzichte van het Waarborgfonds derhalve uitgegaan van een bedrijfswaarde die 1.5,- per woning lager is, ofwel circa 3 miljard voor de gehele sector. 2.2 Inzet vermogensovermaat onrendabele investeringen Ten aanzien van de inzet van de vermogensovermaat voor onrendabele investeringen zijn twee varianten onderscheiden. In variant 1 bedraagt de inzet van de vermogensovermaat in jaar 24 13,3 miljard. Dit bedrag komt overeen met de vermogensovermaat die volgens de modelberekening eind 23 aanwezig zal zijn. Het is niet reëel om te veronderstellen dat dit in de praktijk zal gebeuren. Deze variant biedt niettemin wel inzicht in de gevolgen voor de vermogenspositie van de sector als de vermogensovermaat in één keer volledig op basis van extra leningen zou worden ingezet. In variant 2 begint de inzet van de vermogensovermaat ook in 24, maar wordt uitgesmeerd in de tijd. Verondersteld is dat er gedurende een periode van 6 jaar jaarlijks 2,5 miljard van de vermogensovermaat wordt ingezet. Grafiek 2.1 laat de consequenties zien voor de omvang en het verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. 19

20 Grafiek 2.1: Gecorrigeerd weerstandsvermogen tot en met 211 bij inzet vermogensovermaat voor onrendabele investeringen (in procenten) Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen ,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 Basisvariant 25,5 26,9 28,5 29,9 31,2 32, 33, 34, 35,1 36,2 37,4 Variant 1 25,5 26,9 28,5 15,1 15,5 15,7 15,8 15,9 16, 16,1 16,2 Variant 2 25,5 26,9 28,5 27,3 25,7 23,6 21,4 19,1 16,6 16,7 16,9 In de basisvariant, zoals weergegeven in grafiek 1.1, neemt het gecorrigeerd weerstandvermogen steeds verder toe: van ruim 25% in 21 tot ruim 37% van het balanstotaal in 211. Door de inzet van de vermogensovermaat in 24 daalt het gecorrigeerd weerstandsvermogen. In variant 1, waarbij de vermogensovermaat in één keer volledig in 24 wordt ingezet, is het gecorrigeerd weerstandsvermogen in 24 1% hoger (15,1%) dan het minimaal noodzakelijk vermogen. De jaren daarna stabiliseert het gecorrigeerd weerstandsvermogen zich globaal op hetzelfde niveau. In variant 2, met een onrendabele inzet van 2,5 miljard per jaar, daalt het gecorrigeerd weerstandsvermogen geleidelijk. De grafiek laat zien dat deze inzet 6 jaar lang kan worden gecontinueerd zonder dat het vermogen daalt onder het minimaal noodzakelijk vermogen: van 27,3% in 24 dalend naar 16,6% in 29 en vervolgens licht toenemend tot 16,9% in 211. Uit grafiek 2.2 blijkt dat in de basisvariant voor de sector in zijn geheel de borgingsruimte ruimschoots aanwezig is. 2

21 Grafiek 2.2: Borgingsruimte tot en met 211 bij inzet vermogensovermaat voor onrendabele investeringen (x 1 miljard) (Grafiek 2.1 in rapport) Basisvariant 17,3 18,5 21,2 23,7 25,5 26,2 27,1 27,8 28,5 29,1 29,6 Variant 1 17,3 18,5 21,2 1,3 11,4 11,3 11,4 11,3 11,2 1,9 1,5 Variant 2 17,3 18,5 21,2 21,5 21,1 19,2 17,4 15,3 12,9 12,6 12,2 In de basisvariant is de borgingsruimte voor de sector in 21 ruim 17 miljard en stijgt tot bijna 3 miljard in 211. Deze borgingsruimte is ruim voldoende om een volledige inzet van de vermogensovermaat mogelijk te maken. Bij een volledige inzet van de vermogensmaat in 24 volgens variant 1 resteert er nog een substantiële borgingsruimte van ruim 1 miljard. De omvang van de borgingsruimte blijft vervolgens globaal op hetzelfde niveau. Ook voor de uitvoering van variant 2 met een geleidelijke inzet van de vermogensovermaat is ruim voldoende borgingsruimte beschikbaar: in 24 21,5 miljard, geleidelijk dalend naar 12,2 miljard in Inzet vermogensovermaat via nieuwbouw van woningen In grafiek 2.3 is het aantal extra nieuw te bouwen woningen weergegeven dat is gehanteerd voor de berekening van variant 3. 21

22 Grafiek 2.3: Aantal nieuwbouwwoningen basisvariant en variant Basisvariant Variant De verhoging van het programma ten opzichte van het aantal nieuwbouwwoningen in de basisvariant is afgestemd op de beschikbare vermogensovermaat. De extra nieuwbouw is zodanig uitgewerkt dat de vermogensovermaat volledig wordt ingezet. Deze variant is niet gekozen omdat dergelijke extra aantallen nieuwbouw van huurwoningen wenselijk zouden zijn. Dat vergt een ander onderzoek. Het laat wel zien welke mogelijkheden de vermogensovermaat biedt. De extra nieuwbouw is zo gespecificeerd dat te beginnen in 24 het nieuwbouwprogramma fors toeneemt tot 7. woningen in 26. Dit is 55. meer dan het veronderstelde aantal van 15. in de basisvariant. Na 27 neemt de omvang van de extra nieuwbouw geleidelijk af. In 211 is nog gerekend met een programma dat 5. huurwoningen hoger ligt dan de basisvariant. De extra nieuwbouwwoningen leiden tot een zeer aanzienlijke investeringsimpuls. De extra investeringen voor in totaal 24. woningen in de periode bedragen in huidige prijzen 32 miljard. Dit is bijna 2,5 maal zo veel als de vermogensovermaat eind 23. Dat een dergelijk omvangrijke investeringsimpuls met de vermogensovermaat (bijna) realiseerbaar is, komt omdat het grootste deel van deze extra investeringen rendabel is en daardoor ook een bijdrage levert aan de groei van het weerstandsvermogen. De daling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen die optreedt, kent twee oorzaken. In de eerste plaats is circa 44% van de investeringen in nieuwe huurwoningen onrendabel. In de tweede plaats leiden extra investeringen tot een verhoging van het balanstotaal. Aangezien het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen uitgedrukt is in procenten van het balanstotaal, dient het gecorrigeerd weerstandsvermogen in euro s te stijgen om in procenten gelijk te blijven. Grafiek 2.4 laat de ontwikkeling van de vermogenspositie zien onder invloed van de extra nieuwbouw van huurwoningen. 22

23 Grafiek 2.4: Gecorrigeerd weerstandsvermogen tot en met 211 bij extra nieuwbouw van huurwoningen (in procenten) (Grafiek 2.2 in rapport) Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen ,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 Basisvariant 25,5 26,9 28,5 29,9 31,2 32, 33, 34, 35,1 36,2 37,4 Variant 3 25,5 26,9 28,5 28,5 26,4 22,5 19,4 16,9 15, 13,9 13,7 Gelet op de beschikbare borgingsruimte vormt de extra nieuwbouw van huurwoningen geen probleem. Grafiek 2.5 laat zien dat de borgingsruimte wel geleidelijk daalt, maar dat er aan het einde van de beschouwde periode nog 12,7 miljard aan borgingsruimte resteert. 23

24 Grafiek 2.5: Borgingsruimte tot en met 211 bij extra nieuwbouw van huurwoningen (x 1 miljard) Basisvariant 17,3 18,5 21,2 23,7 25,5 26,2 27,1 27,8 28,5 29,1 29,6 Variant 3 17,3 18,5 21,2 23,1 23,1 2,5 18,1 16, 14,3 13,2 12,7 2.4 Onzekerheidsmarges bij inzet vermogensovermaat Grafiek 2.6 geeft voor de basisvariant de spreiding van het gecorrigeerd weerstandsvermogen weer, die op grond van de risicoanalyse op basis van de macro-economische grootheden verwacht mag worden. 24

25 Grafiek 2.6: Spreiding en kansverdeling gecorrigeerd weerstandsvermogen tot en met 211 (stochastisch) zonder gedragshypothesen (in procenten) Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel De spreiding neemt toe naarmate verder in de toekomst wordt gekeken. Uit de grafiek blijkt dat in deze basisvariant het gemiddelde van het gecorrigeerd weerstandsvermogen in de periode tot en met 211 gestaag stijgt. Dit komt overeen met de gegevens die in grafiek 2.1 zijn gepresenteerd. In de vorige paragraaf zijn 3 varianten uitgewerkt voor de wijze waarop de vermogensovermaat ingezet zou kunnen worden. Voor elk van deze 3 varianten is op vergelijkbare wijze de verwachte spreiding van het gecorrigeerd weerstandvermogen gepresenteerd. Grafiek 2.7 heeft betrekking op variant 1 waarbij in 24 de vermogensovermaat van 13,3 miljard in één keer volledig onrendabel wordt ingezet. 25

26 Grafiek 2.7: Spreiding en kansverdeling gecorrigeerd weerstandsvermogen variant 1 tot en met Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel Uit de grafiek blijkt dat er een kans van nog geen 5% is dat in 211 het gecorrigeerd weerstandsvermogen lager is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. De kans dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is, is dus meer dan 5%. Verder blijkt dat er een kans van slechts 5% is, dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen in 211 lager is dan 4,1% van het balanstotaal. Grafiek 2.8 laat de resultaten zien die betrekking hebben op variant 2. 26

27 Grafiek 2.8: Spreiding en kansverdeling gecorrigeerd weerstandsvermogen variant 2 tot en met 211 (Grafiek 2.3 in rapport) Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel In deze variant is verondersteld dat de inzet van de vermogensovermaat vanaf 24 gedurende 6 jaar 2,5 miljard per jaar bedraagt. Als gevolg van de meer gespreide inzet van de vermogensovermaat, duurt het naar verwachting langer voordat de onderste 5%-lijn de lijn van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen kruist. In 211 komt deze lijn ongeveer op hetzelfde niveau uit als in variant 1. Als blijkt dat het ongunstige scenario zich in de praktijk voordoet, kan alsdan worden besloten om de verdere inzet van de vermogensovermaat achterwege te laten. Grafiek 2.9 heeft betrekking op variant 3 waarin de vermogensovermaat wordt ingezet voor de bouw van in totaal 24. extra huurwoningen. 27

28 Grafiek 2.9 Spreiding en kansverdeling gecorrigeerd weerstandsvermogen variant 3 tot en met Minimaal noodzakelijk %-percentiel %-percentiel Gemiddeld %-percentiel %-percentiel Uit de grafiek blijkt dat er een kans van 5% is dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen aan het eind van de beschouwde periode 1% negatief zal zijn. Als voor de inzetbaarheid van de vermogensovermaat het criterium zou zijn, dat in de beschouwde periode van tien jaar de kans dat de -lijn wordt onderschreden niet groter mag zijn dan 5%, zou de conclusie moeten zijn dat de inzet van de vermogensovermaat net iets te omvangrijk is geweest in dit nieuwbouwscenario. Wanneer dit nieuwbouwscenario zou worden gecombineerd met een groter aantal te verkopen woningen in dezelfde periode, is overigens gemakkelijk te voorkomen dat de onderschrijdingskans van 5% zich voordoet. 28

29 3. Inzetbaarheid vermogensovermaat vier grote stadsregio s Algemeen Risicofactor vernieuwing en herstructurering Voor de bestaande portefeuille van een corporatie vertaalt het Fonds het waarderisico dat samenhangt met de achterstandsproblematiek van woonwijken, op basis van een diagnose met gegevens uit eind jaren negentig, in een bepaalde hoogte van de risicofactor vernieuwing/ herstructurering. Het betreft risico s in verband met een achterblijvende waardeontwikkeling van het vastgoed in die wijken en risico s in verband met te nemen maatregelen ter verbetering van de leefbaarheid en de sociale en de economische structuur van de wijken. De factor vernieuwing/ herstructurering weegt relatief zwaar mee in het risicoprofiel van de grote steden en daarmee in de vermogensovermaat. Verondersteld mag worden dat acties en investeringen van corporaties een bijdrage leveren aan het herstel van de kwetsbare wijken. Een verbetering van sociale, economische en fysieke infrastructuur zou daarmee ook een positief effect moeten hebben op de waardeontwikkeling van de bestaande portefeuille van corporaties. In principe zou het risicoprofiel van de corporatie verminderd kunnen worden, indien in de meerjarenprognoses ter zake investeringen zijn opgenomen. Aan de andere kant zijn de middelen waarmee en de wegen waarlangs het meerdimensionale herstel vorm moet krijgen met onzekerheden omgeven. Het Fonds heeft nog geen criteria ontwikkeld om, nadat ingrepen hebben plaats gevonden, de risico s met betrekking tot de waardeontwikkeling te kunnen beoordelen en kwantificeren, zodat in de berekeningen van de vermogensovermaat volgens de huidige methodiek de risico-opslag voor vernieuwing en herstructurering in de tijd vooralsnog gelijk wordt gehouden. Uitgangspunten uitgewerkte varianten Stagnatievariant In de stagnatievariant is ervan uitgegaan dat de huidige stagnatie in de productie in de vier stadsregio s gedurende de komende jaren aanhoudt. De relatief lage productieaantallen uit 21 zijn in deze variant ongewijzigd doorgetrokken naar de jaren 22 tot en met 211. In deze variant is een onderscheid naar subregio s mogelijk, zodat ook de verdeling van de vermogensovermaat binnen de regio is gepresenteerd. Intentievariant In de intentievariant zijn de productieaantallen uit de intentieafspraken verstedelijking uit het voorjaar van 22 tussen VROM en gemeenten doorgerekend. In de gemaakte afspraken is geen onderscheid gemaakt per gemeente, zodat een vergelijking op het niveau van de subregio s of de vier steden niet mogelijk is. Alhoewel de corporaties geen partij in het overleg zijn geweest, en hieraan derhalve niet zijn gebonden, zijn de gemaakte afspraken niet zonder betekenis. De gemeenten worden immers geacht deze intenties te vertalen in concrete prestatieafspraken met de lokale partners, waaronder de corporaties. Dit moet in 23 leiden tot definitieve verstedelijkingscontracten. Evenwichtsvariant In de evenwichtsvariant is onderzocht hoe de overmaat van corporaties zich ontwikkelt als wordt uitgegaan van een evenwicht tussen de productie van nieuwbouw van huurwoningen en de verkoop van huurwoningen. Daartoe zijn de verkoopaantallen op een zelfde niveau gebracht als de nieuwbouwproductie in de stagnatievariant. 3.1 Vermogensovermaat 21 en 26 op grond van productieprognoses corporaties Vermogensovermaat 21 Met het in beeld brengen van de vermogensovermaat van de corporaties in de verschillende (sub)regio s, wordt duidelijk dat in 21 de positie van alle vier grote stadsregio s relatief ongunstig is in vergelijking met het landelijke beeld. Deze ongunstiger positie wordt mede veroorzaakt door een hoger risicoprofiel. 29