Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

Transcriptie

1 Ontwerp Woonvisie Bloemendaal Gemeente Bloemendaal 18 januari

2

3 Voorwoord Deze woonvisie komt op het juiste moment. De crisis in de volkshuisvesting heeft flink toegeslagen. De woningmarkt zit op slot. Banken stellen strengere eisen aan de financiering van woningen, de kwakkelende economie creëert onzekerheid over het inkomen en het afschaffen van de hypotheekrente aftrek is inmiddels geen taboe meer. De prijzen van koopwoningen staan hierdoor onder druk. Met name in het duurdere segment, waartoe een groot deel van de Bloemendaalse voorraad behoort, zijn de prijzen gedaald. Tel daarbij op dat de transactiekosten van woningen nog steeds circa 10 % van de koopsom bedragen en het kopen van een woning wordt ineens een stuk risicovoller. Een woning kopen en na enkele jaren met winst doorverkopen is geen optie meer. Een woning kopen is alleen nog interessant als je ergens voor een lange tijd wilt gaan wonen. De woning en woonomgeving moeten dan aan hoge kwaliteitseisen voldoen en het liefst ook geschikt zijn om na bijvoorbeeld gezinsuitbreiding te kunnen blijven wonen. Maar wat als je er nog niet aan toe bent om je ergens te settelen? Of je inkomen is nog niet toereikend om een woning te kopen die voldoet aan jouw wensen? Huren dan maar? Door de nieuwe EUregelgeving over staatssteun aan woningcorporaties is het huren van een sociale huurwoning voor veel mensen niet meer mogelijk. Wanneer je inkomen boven het modale uitstijgt, ben je aangewezen op de vrije sector. De regio Zuid-Kennemerland kent een gespannen woningmarkt, waardoor huren in de vrije sector te duur is voor inkomens tot circa anderhalf keer modaal. Ook op de koopmarkt heeft deze groep bijna geen keuze. Een deel van de inwoners dreigt dus geen toegang meer te krijgen tot de regionale woningmarkt. Indien er niets gebeurt trekt de middenklasse weg en wonen er in deze regio straks alleen nog mensen met een laag of een hoog inkomen. De gemeente Bloemendaal wil graag haar bijdrage leveren aan een goed functionerende woningmarkt. Wij streven een gemêleerde bevolkingsopbouw na, waar plek is voor mensen uit alle inkomens- en leeftijdsgroepen. De gemeente kan helaas niet aan alle knoppen draaien, de fiscale aspecten van de woningmarkt vallen bijvoorbeeld buiten de bevoegdheden van de gemeente. Maar binnen de kaders van de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan en de mogelijkheden die de gemeente heeft om te sturen, hebben we een pakket aan maatregelen geformuleerd, waarmee wij in onze rol als lokaal bestuur zo veel mogelijk kunnen bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt waarin iedereen prettig kan wonen in een woning die bij zijn financiële situatie past. Wij vertrouwen erop dat we met deze woonvisie de woningmarkt van Bloemendaal een stapje in de goede richting kunnen duwen. Wij zullen de komende jaren dan ook hard aan de slag gaan om de beleidsvoornemens uit deze woonvisie uit te voeren. We willen dit in samenspraak met onze partners, de woningcorporaties en buurgemeenten, doen. Met als doel dat in de toekomst in Bloemendaal en in deze regio iedereen kan wonen zoals hij wil. Burgemeester en wethouders van Bloemendaal, Namens dezen, Annemieke Schep Wethouder volkshuisvesting

4

5 Samenvatting woonvisie Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Bloemendaal stamt uit 1999 en is aan herziening toe. Dit gegeven vormde voor het college de aanleiding om een woonvisie op te stellen. Via een woonvisie kan de gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil vormgeven. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar wordt in de praktijk door veel gemeenten opgesteld om het woonbeleid vorm te geven. Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat de gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met corporaties, marktpartijen en maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid. Uitgangspunten woonvisie Het college wil op basis van een match tussen de woningbehoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Daarnaast wil het college onderzoeken hoe het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals verwoord in bijvoorbeeld de structuurvisie, te verwezenlijken. Aan het opstellen van deze woonvisie hebben de volgende uitgangspunten ten grondslag gelegen: 1. het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling (collegeprogramma); 2. voldoende beschikbaarheid van woningen voor gezinnen met kinderen, teneinde vergrijzing en bevolkingskrimp tegen te gaan (structuurvisie). De beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties leidt ertoe dat er maar in beperkte mate tegemoet kan worden gekomen aan de woningbehoefte in Bloemendaal. Vandaar dat in deze woonvisie wordt onderzocht hoe binnen de bestaande voorraad woningen zo veel mogelijk beschikbaar kunnen komen voor de juiste doelgroepen. Regionale context De woningmarkt van de gemeente Bloemendaal maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de regio Zuid-Kennemerland. Binnen deze regionale woningmarkt vervult Bloemendaal ook een bovenregionale functie als woonmilieu voor de captains of industry. Vanuit de metropoolregio Amsterdam en de structuurvisie Randstad 2040 wordt dan ook ingezet op het behoud en het versterken van het exclusieve woonklimaat in Bloemendaal. De regio Zuid-Kennemerland kent een gespannen woningmarkt, hetgeen zich uit in hoge woningprijzen en lange wachtlijsten voor sociale woningbouw. Het percentage scheefwoners is hoog. Dit komt vooral omdat er weinig mogelijkheden zijn om van een sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning. De regionale woningbouwopgave ( woningen tot 2020) moet vrijwel geheel in bestaand stedelijk gebied worden ingevuld, omdat er geen grootschalige uitbreidingslocaties zijn. Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied is over het algemeen duur. Hierdoor is het lastig om de knelpunten in de regionale woningmarkt op te lossen. Het functioneren van de regionale woningmarkt is gebaat bij goede onderlinge afspraken over woningbouwprogramma s. De provincie Noord-Holland wil als regionale woningbouwregisseur daarom woningbouwafspraken maken met de gemeenten in de regio s Zuid-Kennemerland en IJmond. Met deze woonvisie levert Bloemendaal haar input voor het opstellen van het regionale actieprogramma (RAP) voor de woningbouwregio Zuid-Kennemerland/ IJmond. De provincie is voornemens om me

6 dio 2011 tot regionale woningbouwafspraken te komen. De eerste RAP zal van 2011 t/m 2015 lopen. De tweede RAP van Relatie met structuurvisie De structuurvisie vormt een belangrijk gemeentelijk beleidskader voor deze woonvisie. De ruimtelijke kaders uit de structuurvisie bepalen namelijk waar in de toekomst nog woningbouw kan plaatsvinden. In de structuurvisie zijn acht zoeklocaties voor woningbouw aangewezen. Daarnaast wordt onderzocht of er binnen de dorpenzone locaties zijn die mogelijk voor herontwikkeling of verdichting in aanmerking komen. In de structuurvisie is geconstateerd dat de gemeente Bloemendaal bij ongewijzigd beleid te maken blijft houden met bevolkingskrimp en vergrijzing. Dit kan een negatieve invloed hebben op het voorzieningen niveau van de Bloemendaalse kernen. Wanneer er meer gezinnen met kinderen in Bloemendaal komen wonen zal het voorzieningenniveau beter op peil blijven. Om meer gezinnen met kinderen aan te trekken is het noodzakelijk om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen en doorstroming te blijven bevorderen. Woningmarktanalyse De woningmarktanalyse bevestigt dat de bevolking vergrijst en het aantal gezinnen in Bloemendaal afneemt. Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat vanuit de eigen bevolking veel vraag is naar appartementen. De vraag naar eengezinswoningen in het middeldure segment komt juist voor een groot deel van jonge middenklasse gezinnen uit Haarlem en (in iets mindere mate) uit Amsterdam, terwijl de vraag naar eengezinswoningen in het exclusieve segment vooral komt van Bloemendaalse huishoudens die willen doorstromen. Door de bouw van appartementen die geschikt zijn voor senioren kan aan de vraag van alle drie de doelgroepen worden voldaan. Senioren kunnen doorstromen naar een nultredenwoning. Hierdoor komen er dure en exclusieve eengezinswoningen vrij voor doorstromende huishoudens en komen er middeldure eengezinswoningen vrij voor jonge middenklasse gezinnen. Wanneer het aantal lagere inkomens in Bloemendaal wordt afgezet tegen de voorraad sociale huurwoningen blijkt er een tekort van circa 800 sociale huurwoningen in Bloemendaal te bestaan. Het werkelijke tekort is een stuk hoger, omdat een groot deel van de voorraad wordt bewoond door huishoudens die qua inkomen niet tot de doelgroep behoren. De lage mutatiegraad en het hoge aandeel scheefwoners duiden op een gebrekkige doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar de vrije sector. Dit komt omdat het aandeel middeldure woningen zowel in de huur (segment 650,- tot 1.000,-) als in de koopsector (segment ,- tot ,-) ondervertegenwoordigd is. Op 1 januari 2011 worden de nieuwe regels omtrent woningcorporaties en staatsteun van kracht. De kern van deze regelgeving is de woningcorporaties voortaan 90 % van hun woningen onder de huursubsidiegrens moeten verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal ,- (modaal). De regio Zuid-Kennemerland heeft een gespannen woningmarkt. Huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal hebben nauwelijks mogelijkheden om in de vrije sector een woning te huren of te kopen. Door de nieuwe regels dreigt een deel van de inwoners geen toegang meer te krijgen tot de regionale woningmarkt. Kernpunten woonbeleid De maatregelen die in deze woonvisie worden voorgesteld zijn voor een groot deel gericht op het bevorderen van de doorstroming en het vergroten van het aanbod in het middeldure segment.

7 De volgende drie kerndoelen moeten bijdragen aan een zo goed mogelijk functionerende woningmarkt die bijdraagt het vitaal houden van Bloemendaal en haar voorzieningenniveau: 1. Het bevorderen van de bouw van appartementen die voldoen aan de wensen van senioren in alle segmenten (sociaal, middelduur en duur/ exclusief) van de woningmarkt en het ontwikkelen van doorstromingsbeleid in samenspraak met de corporaties. Hiermee wil de gemeente de doorstroming vergroten, waardoor zowel in de sociale sector als in de vrije sector meer eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen. 2. Het bevorderen van de bouw en verkoop van eengezinswoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie, teneinde meer aanbod in het middeldure koopsegment te creëren en beschikbaar te houden voor jonge middenklasse gezinnen en doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen. Door de MGE constructie en het bijbehorende antispeculatie beding blijven deze woningen beschikbaar voor het middensegment wanneer bewoners doorstromen. 3. De gemeente wil dat corporaties meer vrije sector huurwoningen in het segment tot circa 900,- per maand gaan verhuren, zodat een aanbod wordt gecreëerd voor huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen of willen kopen. Hiermee kan ook doorstroming vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd. De gemeente wil uitgangspunt dat op elke nieuwbouwlocatie een derde van het woningprogramma als sociale huurwoningen wordt gebouwd handhaven, met als aanvulling dat deze verplichting pas geld wanneer er minimaal 9 woningen worden gebouwd. Ontwikkelende partijen krijgen echter de mogelijkheid om minder dan een derde van het programma als sociale woningbouw te realiseren, maar dan dienen zij een financiële bijdrage te storten in een vereveningsfonds woningbouw. Het geld uit dit fonds wordt ingezet om locaties waar meer dan een derde sociale woningbouw wordt ontwikkeld financieel te ondersteunen. De gemeente wil graag haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of industry versterken, onder meer door initiatieven voor exclusieve seniorenwoningen te faciliteren. Aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap moet tegemoet worden komen door bouwgrond die in bezit van de gemeente is bij voorkeur te verkopen aan mensen die zelfstandig of in een collectief hun eigen woning willen bouwen. Particulieren kopen grond rechtstreeks van de gemeente of met tussenkomst van een marktpartij. De gekozen vorm hangt mede af van de risico s die de gemeente daarbij loopt. Ook wil de gemeente een duurzame, energiezuinige woningvoorraad bevorderen door de energieprestatie eisen voor nieuwbouw aan te scherpen en voor de bestaande voorraad instrumenten zoals de duurzaamheidslening in te zetten. Tenslotte wil de gemeente een verdeelsleutel opstellen om de hoogte van de bijdrage uit reserve sociale woningbouw te bepalen, zodat meer maatwerk kan worden toegepast bij het verlenen van een subsidie. Uitvoering De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten: 1. Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouwprogramma voor wat betreft de sociale sector en het lagere middensegment. 2. Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP). 3. Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van marktpartijen. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief. 4. Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer is besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen.

8

9 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Wonen in Bloemendaal Totstandkoming Leeswijzer Projectbeschrijving Collegeprogramma Wat is een woonvisie Doelstelling Gewenst resultaat Afbakening Schema woonvisie Beleidskaders Wettelijke kaders Rijksbeleid wonen Provinciaal woonbeleid Regionaal woonbeleid Gemeentelijk woonbeleid Woningmarktanalyse Woningmarktonderzoek Woonwensenonderzoek Conclusies woningmarktanalyse Beleidsuitgangspunten De sociale woningmarkt Het middeldure segment Het dure en exclusieve segment Bijzondere doelgroepen Overige beleidsuitgangspunten Kernpunten woonvisie samengevat Uitvoering woonbeleid Uitvoeren woonbeleid op lokaal niveau Regionaal niveau Plancapaciteit woningbouw Bijlagen 1. Memo thema s woonvisie, 1 september 2010 (gemeente Bloemendaal) 2. Plan van aanpak regionaal actieprogramma, 2 december 2010 (Provincie Noord Holland) 3. Onderzoek Woningmarkt Bloemendaal, 10 januari 2010 (Ecorys) 4. Wonen in Zuid-Kennemerland rapportage WoON 2009, juni 2010 (Explica) 5. Analyse WoON2009 respondenten Bloemendaal, 23 juni 2010 (Ecorys) 6. Plancapaciteit Gemeente Bloemendaal, 2010 (afdeling Bouwen en Wonen) Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

10 Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

11 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het volkshuisvestingsbeleid voor de gemeente Bloemendaal stamt uit 1999 en is aan een herziening toe. Er wordt al een aantal jaren nagedacht over een nieuwe woonvisie en zijn reeds twee concept woonvisies opgesteld. In 2007 is er een concept woonvisie voor Bennebroek opgesteld en in 2008 is er een concept woonvisie voor Bloemendaal opgesteld. Beide visies zijn echter nooit vastgesteld. Na de fusie van de gemeenten Bennebroek en Bloemendaal heeft het college besloten dat er een nieuwe woonvisie moet worden opgesteld. Het opstellen van een woonvisie is een van de speerpunten van het collegeprogramma Met de nieuwe woonvisie wil de gemeente Bloemendaal voor de jaren duidelijk maken waar zij in de uitwerking van haar beleid op het gebied van wonen aan werkt. Het beleid voor het wonen komt tot stand in samenspraak met woningcorporaties, buurgemeenten, marktpartijen en andere partijen die betrokken zijn bij het wonen in Bloemendaal. 1.2 Wonen in Bloemendaal Bloemendaal is een gemeente aan de rand van Haarlem. De gemeente bestaat uit de kernen Aerdenhout, Bennebroek, Bloemendaal, Overveen en Vogelenzang. Op 1 januari 2010 telde Bloemendaal ruim inwoners in ongeveer huishoudens en een aantal van iets meer dan woningen. Een groot deel van het Bloemendaalse grondgebied bestaat uit natuurgebieden, landgoederen en open landschappen. Met hun groene en veelal rijke woonmilieus met kleinschalige voorzieningen bieden de verschillende kernen van Bloemendaal nabij de stad een geliefde en rustige woonplaats, een oase van rust en kwaliteit. De dorpskernen liggen nabij het stadsgebied van Haarlem en in de metropoolregio Amsterdam. Deze regionale positionering vormt een meerwaarde op het gebied van cultureel aanbod, hoogwaardige werkgelegenheid, infrastructuur en vrije tijdsmogelijkheden die de aantrekkelijkheid van het wonen in Bloemendaal vergroot. Met goed beheer, goede nieuwbouw en oog voor duurzaamheid wil de gemeente Bloemendaal het wonen in de toekomst aantrekkelijk houden. De gemeente wil binnen de fysieke mogelijkheden die er zijn, haar aandeel bijdragen aan het functioneren van de lokale en regionale woningmarkt. 1.3 Totstandkoming Het college heeft ruim een jaar aan deze ontwerp woonvisie gewerkt. Vanaf het najaar van 2009 heeft de gemeente onderzoek laten doen naar de kenmerken van de woningvoorraad, de demografische ontwikkelingen die bepalend zijn voor de woningbehoefte van nu en straks en naar de woonwensen van de Bloemendaalse inwoners. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd door de Rotterdamse adviesbureaus Ecorys en Explica. Op 17 november 2009 heeft Ecorys haar onderzoeksresultaten gepresenteerd tijdens een bijeenkomst voor gemeenteraadsleden. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

12 In verband met het vertrek van de oorspronkelijke projectleider is in het voorjaar van 2010 een nieuwe projectleider aangesteld. Na de afronding van de onderzoeksfase heeft de nieuwe projectleider een tussenrapportage opgesteld, waarin een aantal specifieke kansen en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt worden benoemd die een plaats in de woonvisie zouden moeten krijgen. Daarnaast wordt beschreven op welke wijze stakeholders en bewoners worden betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie. Dit was een van de wensen die raadsleden tijdens de informatie bijeenkomst op 17 november 2009 hebben geuit. Raadsleden hebben tevens gevraagd om meer aandacht te besteden aan de aanbodzijde van de Bloemendaalse woningmarkt. Hier wordt in de tussenrapportage ook aandacht aan besteed. De tussenrapportage is op 29 april 2010 door het college vastgesteld en ter informatie naar de raad gestuurd. In de periode augustus tot en met oktober 2010 hebben de projectleider en wethouder Schep samen met wethouder Kokke nagedacht over de specifieke kansen en opgaven van de Bloemendaalse woningmarkt. Dit heeft geleid tot het opstellen van een memo waarin de belangrijkste thema s voor de woonvisie zijn verwoord. Deze memo is als bijlage opgenomen. De thema s zijn vervolgens uitgewerkt in een aantal beleidsuitgangspunten voor de verschillende segmenten van de woningmarkt en een aantal algemene beleidsuitgangspunten. Deze staan beschreven in hoofdstuk 5 van de woonvisie. Vervolgens heeft de projectleider in november en december 2010 de woonvisie opgesteld. Nadat de gemeenteraad de ontwerp woonvisie heeft vastgesteld, vindt er een consultatieronde plaats. Tijdens deze consultatieronde worden de volgende stakeholders actief geconsulteerd: Corporaties: met de corporaties zal de gemeente prestatieafspraken maken om de beleidsvoornemens uit deze woonvisie uit te voeren. Het is dus van belang dat de corporaties hun eigen ideeen over de sociale huursector inbrengen en een reflectie geven op de gemeentelijke beleidsvoornemens voor de sociale sector. Marktpartijen (lokale makelaars en projectontwikkelaars): zij moeten input leveren over de kansen en opgave in de marktsector, zodat weloverwogen beleidskeuzen kunnen worden geformuleerd ten aanzien van de vrije sector. Buurgemeenten (Haarlem, Zandvoort, Heemstede, Velsen en Haarlemmerliede & Spaarnwoude): de woningmarkt is een regionale markt die zich niet beperkt tot de gemeentegrenzen. Het overleg met de buurgemeenten biedt de mogelijkheid om woningbouwprogramma s en beleid op elkaar af te stemmen. Het consulteren van buurgemeenten vindt plaats als voorbereiding op het opstellen van het Regionaal Actieprogramma (RAP). Hierin maken de gemeenten in de regio IJmond en Zuid-Kennemerland afspraken over het regionale woningbouwprogramma. In hoofdstuk 3.2 worden de RAP s verder toegelicht. Daarnaast zal in elke woonkern een zogenaamd rondetafelgespek plaatsvinden, waarbij vertegenwoordigers van het maatschappelijk middenveld en geïnteresseerde burgers kunnen meedenken over het woonbeleid. Ten slotte hebben burgers de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen op de ontwerp woonvisie. 1.4 Leeswijzer Deze woonvisie start met een projectbeschrijving. Hierin wordt toegelicht wat een woonvisie is, welke resultaten de gemeente Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt tevens de scope van de woonvisie afgebakend. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

13 In hoofdstuk drie worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Achtereenvolgens worden het wettelijk kader, het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen kort toegelicht. Er wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestingsplan Ten slotte wordt beschreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal. In hoofdstuk vier worden de belangrijkste kenmerken van de Bloemendaalse woningmarkt beschreven. Er wordt hier ingegaan op de demografische ontwikkelingen en er wordt beschreven tot welke woningbehoefte deze leiden. Tevens worden de belangrijkste bevindingen uit het woonwensenonderzoek hier uiteengezet. Hoofdstuk vijf vormt het belangrijkste hoofdstuk van deze woonvisie. Hier wordt het toekomstige woonbeleid van de gemeente Bloemendaal uiteengezet. In de woonvisie worden kwalitatieve keuzen gemaakt; er wordt beschreven welke woningtypen gebouwd moeten worden en welke maatregelen genomen moeten worden om het functioneren van de Bloemendaalse woningmarkt te verbeteren. In deze woonvisie worden geen programmatische keuzen gemaakt voor de zoekgebieden voor woningbouw uit de structuurvisie. Het maken van programmatische keuzen is onderdeel van een haalbaarheidsstudie naar een woningbouwlocatie. Deze woonvisie levert alleen de beleidsmatige uitgangspunten. In hoofdstuk zes wordt beschreven op welke manier de gemeente de beleidsuitgangspunten wil uitvoeren en welke partners zij daarvoor wil inschakelen. Er wordt beschreven welke prestaties de gemeente van de woningcorporaties verwacht en hoe deze kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt ingegaan op de regionale woningbouwafspraken die in 2011 met de regio s Zuid- Kennemerland en IJmond worden gemaakt in het kader van de Regionale Actieprogramma s. Er wordt beschreven op welke wijze Bloemendaal een bijdrage denkt te kunnen leveren aan het realiseren van het regionale woningbouwprogramma en waar buurgemeenten kunnen helpen om de knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt op te lossen. Ten slotte wordt inzicht gegeven in de potentiële plancapaciteit die ontstaat door het aanwijzen van zoekgebieden in de structuurvisie. In deze concept versie van de woonvisie is de inhoud van hoofdstuk zes grotendeels open gelaten. Tijdens de consultatieronde zal Bloemendaal in overleg treden met de woningcorporaties en buurgemeenten over bovengenoemde onderwerpen. Naar aanleiding van deze consultatie zal duidelijk worden welke prestaties de corporaties kunnen leveren en welke kansen er liggen in de regionale samenwerking. Pas dan kan nader worden beschreven hoe Bloemendaal het woonbeleid denkt te kunnen uitvoeren. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

14 Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

15 2 Projectbeschrijving In dit hoofdstuk wordt het project Woonvisie beschreven. Eerst wordt uiteengezet welke doelstellingen in het collegeprogramma voor het beleidsterrein wonen zijn geformuleerd. Vervolgens wordt toegelicht wat een woonvisie is en waarom gemeenten een woonvisie opstellen. Daarna wordt toegelicht welke doelen en resultaten Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt de scope van de woonvisie afgebakend. Ten slotte wordt de context waarin de woonvisie tot stand is gekomen schematisch weergegeven. 2.1 Collegeprogramma De gemeente Bloemendaal heeft bij het opstellen van het woonbeleid te maken met diverse wettelijke bepalingen, beleiduitgangspunten en regionale afspraken. Binnen dit raamwerk is echter voldoende ruimte voor een op maat gesneden woonbeleid, dat een antwoord biedt op de lokale kansen en opgaven en rekening houdt met de lokale beperkingen en gevoeligheden. In het collegeprogramma heeft het college voor het thema wonen de volgende missie geformuleerd: Behoud van natuur- en cultuurhistorische waarden hebben in de gemeente Bloemendaal prioriteit. Wij beogen een gemêleerde bevolkingssamenstelling. Deze uitgangspunten zijn leidend bij het opstellen van de Woonvisie. Voor het opstellen van de Woonvisie verkennen wij de behoefte aan woningbouw. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan zullen wij de realiseringsmogelijkheden verder verkennen. Bij het opstellen van de woonvisie onderzoeken wij in hoeverre de vaste verhouding van 1/3 sociale woningbouw bij elk nieuw- of verbouwproject wenselijk is. In de structuurvisie heeft al een afweging plaatsgevonden welke locaties in de toekomst mogelijk nog voor woningbouw in aanmerking komen en welke gebieden en kwaliteiten Bloemendaal wil beschermen. Vandaar dat de potentiële woningbouwlocaties hier als een gegeven worden beschouwd. Het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling is juist wel een van de uitgangspunten bij het opstellen van deze woonvisie geweest. De grootste knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt doen zich voor in het middeldure segment, waardoor gezinnen uit de middenklasse maar zeer beperkt toegang hebben tot de Bloemendaalse woningmarkt. Veel van de voorgestelde beleidsuitgangspunten zich richten dan ook op het middeldure segment van de woningmarkt. 2.2 Wat is een woonvisie Tot halverwege de jaren 90 van de vorige eeuw voerde de rijksoverheid een strakke regie over de woningbouwproductie. Op basis van demografisch onderzoek werd bepaald welke woningbehoefte er was. De overheid had veel bouwgrond in handen en er waren van rijkswege omvangrijke subsidies beschikbaar voor het bouwen van zowel huur- als koopwoningen. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

16 In de jaren 90 van de vorige eeuw verscheen de Nota Volkshuisvesting. Hierin werd de verantwoordelijkheid voor het lokale woonbeleid meer bij de gemeenten neergelegd en werden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Hoewel de verantwoordelijkheden voor het woonbeleid gedecentraliseerd werden, kregen de gemeenten niet de bijbehorende bevoegdheden en instrumenten om de woningbouw te sturen. Omdat steeds meer bouwgrond in handen was van ontwikkelaars en woningcorporaties op afstand van de overheid waren gezet, werd het sturen van de woningproductie juist veel moeilijker. Het is bovendien heel lastig geworden om de woningbehoefte in een gemeente op langere termijn te voorspellen, omdat mensen niet meer hun leven lang op één plaats wonen en het beginsel van vrije vestiging inmiddels wettelijk is vastgelegd (Huisvestingswet, 1993). De hierboven geschetste ontwikkelingen op het gebied van het wonen hebben geleid tot andersoortige verhoudingen tussen overheid en marktpartijen. Gemeenten kunnen het woonbeleid niet meer eenzijdig aansturen, maar moeten afspraken maken met partijen die het woonbeleid uitvoeren. De woonvisie is een instrument waarbinnen die afspraken tot stand kunnen komen. Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar is in de praktijk wel een veelgebruikt instrument om het gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met corporaties, marktpartijen en maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid. Op basis van de woonvisie maakt de gemeente vervolgens prestatie afspraken met corporaties. Dit houdt in dat corporaties een bod moeten uitbrengen op wat de gemeente aan prestaties vraagt in haar woonvisie. Het liefst concreet in een plan met gekwantificeerde investeringen en activiteiten voor vier of vijf jaar, waarbij de investeringen voor deze periode vastliggen. Dit moet leiden tot concrete (meerjarige) prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties, op grond van de eigen afwegingen van partijen. 2.3 Doelstelling Het hoofddoel van de Bloemendaalse woonvisie is om op basis van een match tussen de woningbehoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbehoefte. Een nevendoel is om te onderzoeken op welke wijze het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals bijvoorbeeld verwoord in de structuurvisie, te verwezenlijken. In het woonbeleid kunnen bijvoorbeeld keuzes worden geformuleerd die een evenwichtige bevolkingsopbouw bevorderen of de identiteit van Bloemendaal als exclusief woongebied versterken. De gemeente heeft zowel een verantwoordelijkheid voor het functioneren van de woningmarkt als geheel als voor de huisvesting van de aandachtsgroep. De woonvisie dient daarom een afgewogen mix van beleidskaders en maatregelen te zijn waarmee het functioneren van zowel de particuliere als de sociale sector wordt bevorderd. Vandaar dat in deze woonvisie zowel beleidsmaatregelen voor de sociale huurmarkt als voor de particuliere woningmarkt worden beschreven. De Bloemendaalse woningmarkt is geen autonome markt, maar is onlosmakelijk verbonden met de regio Zuid-Kennemerland. De sociale huurwoningen worden in regionaal verband toegewezen en Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

17 aspirant kopers richten zich doorgaans niet op één gemeente, maar zoeken in een bepaalde regio. Veel jonge middenklasse huishouders uit Haarlem en Amsterdam richten zich op Bloemendaal wanneer zij een volgende stap (eengezinswoning) in hun wooncarrière willen maken. Deze gezinnen zorgen voor een groene aanwas in Bloemendaal die ervoor zorgt dat de kernen vitaal blijven en het voorzieningenniveau op peil blijft. Vandaar dat veel maatregelen in deze woonvisie zich richten op het vergroten van de beschikbaarheid van middeldure woningen voor deze doelgroepen. Bloemendaal vervult daarnaast een functie voor de metropoolregio als woonmilieu voor de captains of industry. De villawijken van Bloemendaal hebben een duidelijke meerwaarde in het regionale woningaanbod en zijn de onderscheidende kracht van Bloemendaal. In de structuurvisie is bepaald dat het groene, lommerrijke karakter van de villawijken behouden moet blijven en dat verdichting in de villawijken ongewenst is. Bij het uitvoeren van het woonbeleid, bijvoorbeeld bij het maken van regionale woningbouwafspraken, zal dit uitgangspunt leidend zijn. 2.4 Gewenst resultaat Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie heeft het college geformuleerd welk resultaat het voor ogen heeft. Het college heeft geformuleerd welke informatie in de woonvisie komt te staan en welke doeleinden het beleid uit de woonvisie moet dienen. Dit wordt hieronder opgesomd. In de woonvisie moeten de volgende vragen worden beantwoord: Wat is de lokale en regionale woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin? Welke mogelijkheden zijn er in Bloemendaal om aan deze behoefte tegemoet te komen? Welke kansen zijn er om via het woonbeleid meer algemene beleidsdoelstellingen te verwezenlijken (zoals bijvoorbeeld een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling)? Wat zijn de belangrijkste doelstellingen van het woonbeleid in de komende 5 jaar? Welke instrumenten worden ingezet om deze doelstellingen te verwezenlijken? De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten: Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouwprogramma voor wat betreft de sociale sector en het lagere middensegment. Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP). Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van derden. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief. Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer wordt besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen. 2.5 Afbakening In de voorgaande paragrafen is geformuleerd welk doel de gemeente dient met het opstellen van een woonvisie en voor welke doeleinden de woonvisie gebruikt kan worden. In deze paragraaf wordt uiteengezet welke vraagstukken geen onderwerp in de woonvisie zijn en hoe de woonvisie zich tot aanverwante beleidsstukken en instrumenten verhoudt. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

18 In de woonvisie wordt niet onderzocht op welke locaties in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden. Het aanwijzen van mogelijke woningbouwlocaties is een ruimtelijke afweging. Deze afweging heeft reeds plaatsgevonden bij het vaststellen van de structuurvisie. De woonvisie vormt geen kader voor het actualiseren van de bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen voor de kernen en het landelijk gebied zijn namelijk conserverend van aard. Ze leggen de huidige situatie vast. Indien nieuwe woningbouwlocaties worden ontwikkeld, worden hiervoor aparte ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen opgesteld. De woonvisie vormt wel één van de beleidskaders voor het opstellen van deze ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen. De woonvisie is niet bedoeld om vast te stellen welk woningbouwprogramma op een bepaalde locatie wordt gerealiseerd. In de woonvisie wordt onderzocht welke kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte er in Bloemendaal is. Het maken van programmatische keuzen vindt plaats bij een haalbaarheidsstudie naar een woningbouwlocatie. De beleidsmatige uitgangspunten uit deze woonvisie kunnen wel mede bepalend zijn voor het vaststellen van een woningbouwprogramma voor een woningbouwlocatie. De woonvisie kan wel een aanleiding zijn om een haalbaarheidsonderzoek voor een bepaalde locatie te starten. In de structuurvisie is onderzocht op welke plekken het ruimtelijk gezien mogelijk is om woningbouw te ontwikkelen. In de woonvisie is onderzocht welke woningbehoefte er is en op welke wijze woningbouw kan bijdragen aan het bereiken van meer algemene beleidsdoelstellingen. Vanuit de woonvisie kunnen nut en noodzaak om een potentiële woningbouwlocatie te ontwikkelen worden onderbouwd. 2.6 Schema woonvisie In deze projectbeschrijving is geformuleerd wat het doel van de woonvisie is, welk resultaat de gemeente voor ogen heeft en hoe de woonvisie zich verhoudt tot aanverwant beleid. Hieronder wordt dit schematisch weergegeven. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

19 Algemene teit beleidsdoelstellingen Woning behoefte Kansen en doelstelling woonbeleid Potentiële plancapaci- aanverwant beleid ontwikkelingen in de context woningbehoefte regionaal Woonvisie Mogelijkheden regionaal Schematische weergave woonvisie in de context Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

20 Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

21 3 Beleidskaders In dit hoofdstuk worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Eerst worden de wettelijke kaders beschreven waarin het speelveld rond woonbeleid is vastgelegd. De wet- en regelgeving omtrent wonen is vastgelegd in onder meer de Woningwet, de Huisvestingswet en het Besluit beheer sociale huurwoningen. Vervolgens worden het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen kort toegelicht. Er wordt een korte toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestingsplan Ten slotte wordt beschreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal. 3.1 Wettelijke kaders In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat het bevorderen van goede woonvoorzieningen een overheidstaak is. De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Anderzijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien (de aandachtsgroep). Zij stuurt hierin door onder meer het vaststellen van een maximaal redelijk huur voor sociale huurwoningen (rijk) en het beschikbaar stellen van bouwgrond voor sociale woningbouw (gemeente). Woningwet Woningcorporaties zijn private stichtingen of verenigingen die zorg dragen voor de huisvesting van die huishoudens die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun huisvesting. In de Woningwet is aangegeven welke partijen als toegelaten instellingen (woningcorporaties) zijn aan te merken en onder welke condities en voorwaarden de Rijksoverheid, in algemene zin, haar steun verleend en haar toezicht op deze instellingen vorm en inhoud geeft. Het verlenen van steun en houden van toezicht worden grotendeels uitgevoerd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Er is op het terrein van toezicht geen rol voor de lagere overheden weggelegd. Gemeenten en woningcorporaties hebben, in de ogen van de wetgever, een volstrekt gelijkwaardige positie en moeten samen op lokaal niveau zorg dragen voor het bevorderen van huisvesting van de aandachtsgroep. In de praktijk moet men op basis van de Woonvisie en daarmee vergelijkbare beleidsdocumenten wederzijdse prestatieafspraken opstellen. Huurprijzenwet en Besluit Beheer Sociale Huursector In twee aparte wetgevingsdocumenten zijn de regels voor de sociale huursector verder uitgewerkt, te weten: de Huurprijzenwet woonruimte en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In de Huurprijzenwet woonruimte zijn regels gegeven die hoogte en ontwikkeling van de huurprijzen regelen. Die regels zijn uitgewerkt in het woning waarderingstelsel: een puntensysteem om de huurprijs van huurwoningen met een kale maandhuur tot 652,52 te kunnen bereken. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

22 Het BBSH regelt onder andere de velden waarop woningcorporaties prestaties moeten leveren en hoe het toezicht daarop wordt vormgegeven. In het BBSH is bepaald dat corporaties naast het verhuren van woningen ook taken hebben op het gebied van wonen en zorg en de leefbaarheid van wijken. Huisvestingswet De Huisvestingswet biedt gemeenten instrumenten om bij een tekort aan woningen ongewenste ontwikkelingen in de woningmarkt tegen te gaan. In beginsel geldt op de Nederlandse woningmarkt het principe van vrije vestiging. Bij schaarste kunnen gemeenten echter bindingseisen aan toekomstige bewoners stellen en regels opnemen over het splitsen of samenvoegen van woningen en het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad. De instrumenten uit de Huisvestingswet kunnen voor alle woningsegmenten worden ingezet en zijn bedoeld om een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling te scheppen. 3.2 Rijksbeleid wonen Het Rijksbeleid is bepaald in wetten en beleidsnota s en geeft een gewenst toekomstbeleid aan. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op het huidige Rijksbeleid omtrent wonen en worden de plannen van de regering voor het wonen in de toekomst samengevat. Nota Wonen (Mensen, Wensen, Wonen), 2000 Het woonbeleid van de afgelopen tien jaar richtte zich op vijf kernopgaven, die opgenomen dienden te worden in gemeentelijk beleid: 1. Vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving. De woningmarkt werkt zodanig dat veel mensen hun woonwensen onvoldoende kunnen honoreren. Om dit te verbeteren, moet de zeggenschap van zowel kopers als huurders worden vergroot. 2. Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Bepaalde groepen in de samenleving dreigden de aansluiting te verliezen met de grote groepen die het voor de wind gaat. Het rijk wil via het woonbeleid deze aansluiting behouden en verbeteren. 3. Bevorderen van wonen en zorg op maat. Het aantal mensen dat zorg nodig heeft, neemt fors toe. Het rijk wil de ontwikkeling bevorderen van op maat gesneden woon- en zorgarrangementen, die nauw aansluiten bij de behoeftes en wensen van de zorgbehoevenden. 4. Verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. De kwaliteit van het wonen in de steden blijft achter bij die elders in het land. Met het grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) moet de stedelijke woonkwaliteit worden verbeterd. 5. Tegemoet komen aan de groene woonwensen. Er is bij de burgers een grote belangstelling om ruim en groen te wonen. Het woonbeleid richt zich op het faciliteren van deze woonwensen zonder dat daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten worden geschaad. In de nota is vastgesteld dat gemeenten als eerste verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het woonbeleid. Vanuit een regionaal perspectief wordt van gemeenten verwacht dat ze een integrale Woonvisie formuleren en investeren in samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en andere maatschappelijke organisaties. Regeringsplannen 2010 De belangrijkste punten uit het regeerakkoord in 2010 ten aanzien van het wonen zijn: 1. De hypotheekrenteaftrek blijft intact. 2. Huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen tot euro krijgen een huurverhoging van maximaal de inflatie. Boven euro bedraagt die huurverhoging de in- Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

23 flatie plus vijf procent. Huren in dure woongebieden mogen harder stijgen. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot lagere inkomensgroepen. 3. Voor woningbouwcorporaties verdwijnt de zogeheten Vogelaarheffing (waarmee ze allemaal meebetalen aan probleemwijken). 4. Op de huurtoeslag worden bezuinigingen voorgesteld. De kosten zijn sinds 2009 met 100 miljoen gestegen, dit is een stijging van 4% in twee jaar. De regering streeft naar een bezuiniging van 52 miljoen in 2012, oplopend tot 175 miljoen in Er komt een nieuwe heffing om de huurtoeslag te bekostigen. Verhuurders met meer dan 10 woningen worden geconfronteerd met een jaarlijkse heffing met een totale jaaropbrengst van 760 miljoen in Voor huurtoeslag, regulering van de woonruimteverdeling en ondersteuning van het eigenwoningbezit onder starters is in ,2 miljard beschikbaar. 7. Er komen voorstellen om het functioneren van corporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren. 8. Huurders krijgen het recht hun woning te kopen. Elke bewoner van een corporatiewoning mag zijn huis voor een redelijke prijs kopen. 9. Er komt meer ruimte voor wonen op maat : meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen en meergeneratie woningen. 10. Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen. 11. Bevordering van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 12. De budgetten voor stedelijke vernieuwing verdwijnen. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) worden vanaf 2015 stopgezet. Hoe de precieze uitwerking van de plannen eruit komt te zien en welke afspraken gemaakt kunnen worden, is veelal nog niet bekend. In hoofdstuk vijf wordt verder ingegaan op wat de regeringsplannen voor Bloemendaal kunnen betekenen. 3.3 Provinciaal woonbeleid Het Rijk maakt afspraken met provincies over woningbouwprogramma s. Deze programma s vormen de kaders waarbinnen afspraken op een lager schaalniveau kunnen worden gemaakt. Wanneer de ontwikkelingen op de woningmarkt aanleiding geven tot het substantieel bijstellen van deze prognoses dan vervult de provincie hierin een regisserende rol. De provincie schetst de kaders voor het provinciaal woonbeleid in een woonvisie. De Provincie Noord Holland heeft op 27 september 2010 een nieuwe provinciale woonvisie voor de periode vastgesteld. De inhoud van deze woonvisie wordt hieronder kort toegelicht. De provincie wil de beleidsvoornemens uit de woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenaamde regionale actieprogramma s (RAP s). Provinciale Woonvisie In de provinciale Woonvisie is als doelstelling opgenomen: In 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en een aantrekkelijk woonmilieu. De provinciale Woonvisie pleit voor een verschuiving in het wonen van kwantiteit naar kwaliteit en wil daarmee aansluiten op de ontwikkelingen in de woningmarkt zoals die beïnvloed worden door de huidige economische crisis en demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de trek naar Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

24 stedelijke gebieden. Er wordt gepleit voor regionale samenwerking in het afstemmen van woningbouwplannen ten opzichte van elkaar. Samen met de regio s wil de provincie deze visie uitwerken tot concrete afspraken op maat, zodat er over 10 jaar voldoende woningen van de juiste kwaliteit zijn voor iedereen in Noord-Holland. Dit moet leiden tot een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig woningaanbod dat beter aansluit op de wensen van de woonconsument. De speerpunten waar hierbij op wordt ingezet zijn: 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Regionale Actieprogramma s (RAP s) De provincie heeft bij vorige woonvisies geconstateerd dat het uitvoeren van beleidsvoornemens wordt belemmerd door onvoldoende onderlinge afstemming tussen gemeenten en regio s. De woningmarkt is een regionaal functionerende markt. Afstemming tussen gemeenten is nodig om tot een aanbod aan woningen en woonmilieus te komen dat voldoende is afgestemd op de regionale vraag. Er wordt bovendien voorkomen dat er ongewenste concurrentie tussen gemeenten ontstaat, die tot een overaanbod in bepaalde segmenten leidt. De provincie wil de beleidsvoornemens uit deze woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenoemde regionale actieprogramma s (RAP s). Het streven is om door middel van de RAP s toe te werken naar een regionale woningbouwprogrammering, als onderdeel van verdere regionalisering van het woonbeleid. Een regionale programmering biedt een robuust kader voor lokale differentiatie in woonproducten, doelgroepen en locatietypen. Als je van elkaar weet wat de plannen zijn en daar afspraken over maakt, kunnen unieke lokale kansen en kenmerken beter benut worden, zonder dat er concurrentie ontstaat tussen en binnen de regio s. Door het opstellen van RAP s kan het woningbouwprogramma dus beter worden afgestemd op de totale regionale vraag en ontstaat meer differentiatie. In het RAP worden afspraken gemaakt over zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Er wordt vastgelegd hoeveel woningen er waar en wanneer worden gebouwd. Ook wordt beschreven welke woningtypes en woonmilieus worden nagestreefd. De RAP s worden door elke deelnemende gemeente bestuurlijk vastgesteld. De RAP s bevatten bindende afspraken tussen de provincie en de gemeenten uit de betreffende gemeenten. De corporaties worden betrokken bij de totstandkoming van de RAP s, maar zijn formeel geen partij bij de afspraken. De provincie heeft op 2 december 2010 een plan van aanpak voor het opstellen van de RAP s vastgesteld. Dit plan van aanpak is als bijlage bij deze woonvisie gevoegd. Het plan van aanpak is ambtelijk en bestuurlijk voorbesproken met alle gemeenten in Noord-Holland. De provincie heeft zes woonregio s gedefinieerd. Bloemendaal is onderdeel van de woonregio Zuid-Kennemerland/ IJmond. Het is de bedoeling dat in 2011 een RAP wordt vastgesteld voor de periode , daarna zal een volgende RAP voor de periode worden opgesteld. 3.4 Regionaal woonbeleid De provincie Noord-Holland heeft voor de regio Zuid-Kennemerland een bouwopgave vastgesteld van nieuwe woningen tot Omdat er in de regio Zuid-Kennemerland nauwelijks uit- Ontwerp Woonvisie Bloemendaal

25 breidingslocaties zijn, zal de woningbouwopgave grotendeels binnen het bestaand bebouwd gebied moeten worden ingevuld. In de regio Zuid-Kennemerland bestaan momenteel geen regionale woningbouwafspraken. De RAP's zullen hier verandering in brengen. Wel zijn er afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling. Hieronder gaan we aan de hand van de regionale visie op het wonen in Zuid-Kennemerland tot 2010 kort in op het regionale beleidskader in de afgelopen jaren. Regionale Woonvisie Zuid-Kennemerland 2004) De voornaamste functie van een regionale Woonvisie is het afstemmen van het beleid tussen verschillende gemeenten in de regio. De ligging van de regio Zuid-Kennemerland schept zijn beperkingen wat betreft de woningmarkt. De belangrijkste knelpunten en opgaven in het werkgebied worden hieronder kort besproken. De regio kent een gespannen woningmarkt, waardoor koopwoningen duur zijn en de wachttijden voor een sociale huurwoning lang. Het ontbreken van goedkope koopwoningen is voor starters een probleem, een koopwoning is voor veel starters zo goed als onbereikbaar. Mensen die in een goedkope huurwoning wonen, blijven ondanks een eventuele inkomensgroei in hun woning wonen en stromen niet door naar een duurdere (grotere) koopwoning. Het gebrek aan uitbreidingslocaties betekent een beperking in de mogelijkheid om door grootschalige nieuwbouw te kunnen inspelen op de toenemende vraag naar woningen. Woningbouw kan alleen binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvinden. In de regionale woonvisie wordt er dan ook vanuit gegaan dat de woningbouwopgave voor 100 % in het bestaand stedelijk gebied wordt ingevuld. Verhuisstromen laten zien dat het feitelijke woningmarktgebied bestaat uit de gemeente Velsen, de regio Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer. Dit heeft er toe geleid dat tussen Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer afspraken zijn gemaakt om een samenwerkingsverband aan te gaan, waarbij de woningmarkt wederzijds wordt opengesteld voor ingezetenen van Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer. In de woonvisie zijn de volgende beleidsuitgangspunten voor de regionale woningmarkt benoemd: Vanwege de gespannen woningmarkt en beperkte uitbreidingsmogelijkheden, streeft Zuid- Kennemerland ernaar om met de omliggende regio s een complete woningmarkt te vormen. De woningmarkt van Zuid-Kennemerland is complementair aan die van de omliggende regio s. Het aantal woningen in de kernvoorraad is voldoende. Zuid-Kennemerland heeft als uitgangspunt dat de kernvoorraad over alle regiogemeenten binnen de regio (blijvend) verspreid moet worden. Dit voorkomt concentraties van lage inkomens. De regio wil voor de woonconsument de overstap van de huur- naar de koopsector vergemakkelijken, o.a. door een toename van middeldure huurwoningen. De overstap van een goedkope (huur)woning naar een duurdere (koop)woning is nu vaak te groot. In de regio worden vijf typen woonmilieus onderscheiden (centrum stedelijk, buiten centrum; centrum dorps, groen stedelijk/dorps; landelijk wonen). Het uitgangspunt is dat de groene woonmilieus groen blijven en dat in de andere woonmilieus verdichting mag plaatsvinden. In Bloemendaal zijn alle woonmilieus aanwezig, met uitzondering van centrum stedelijk. Het uitgangspunt dat verdichting alleen in het centrum stedelijk, buiten centrum en centrum dorpse woonmilieu mag plaatsvinden, sluit goed aan bij het Bloemendaalse uitgangspunt dat ruimtelijke ontwikkelingen worden opgevangen in de dorpenzone. Ontwerp Woonvisie Bloemendaal