Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod

Transcriptie

1 Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod In opdracht van Ministerie van VROM, DG Ruimte Geurt Keers Hans van der Reijden Kees Leidelmeijer Saskia Heins Steven Kromhout juli 2004 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkad e AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING ONDERZOEKSVRAGEN LANDELIJK-DORPS WONEN UITWERKING OPBOUW RAPPORTAGE 4 2 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN INLEIDING TYPERING WOONMILIEU VRAAG NAAR LANDELIJK WONEN MOTIEVEN VOOR LANDELIJK WONEN GEWENSTE KENMERKEN LANDELIJKE WOONMILIEUS AANDACHTSPUNTEN UIT DE LITERATUURVERKENNING 19 3 DEFINITIES VOOR DE ANALYSE 23 4 VRAAG EN AANBOD WOONMILIEUS INLEIDING DE VOORRAAD STATISTISCH WONINGTEKORT POTENTIËLE TEKORTEN 30 5 DIFFERENTIATIE VRAAG EN AANBOD LANDELIJK-DORPS WONEN INLEIDING VRAAG NAAR LANDELIJK-DORPS WONEN: WOONWENSPROFIELEN KENMERKEN WOONWENSPROFIELEN 38

4 5.4 WOONWENSEN NAAR HUISHOUDENKENMERKEN LOCATIEVOORKEUREN AANBOD EN VOORRAAD PER PROFIEL VRAAG-AANBODVERHOUDINGEN LANDELIJK-DORPSE WOONMILIEUS 48 6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES 53 7 BIJLAGE I LITERATUURLIJST 61 8 BIJLAGE II GEBIEDSINDELING BUNDELINGSGEBIED EN LANDELIJK GEBIED 65 9 BIJLAGE III CLUSTERANALYSE BIJLAGE IV GEGEVENS PER PROVINCIE 73

5 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Onderzoeksvragen landelijk-dorps wonen Volgens het beleid van de Nota Mensen, Wensen, Wonen en de Nota Ruimte zullen vraagfactoren van bewoners doorslaggevend zijn. Keuzevrijheid staat centraal. Een landsdekkend beeld uit die twee nota s is, dat vragers kunnen worden bediend in vijf typen (woon)milieus. Er worden vijf milieus onderscheiden. In elk milieu zijn alle functies verenigd. De Vijfde Nota geeft voor het vijfde milieu, het landelijk-dorpse milieu als kengetallen: 12 woningen per ha en 8 arbeidsplaatsen per ha. De grens tussen stad en dorp is gelegd bij inwoners. Voor het bundelingsbeleid van de verstedelijking is inzicht in de behoefte aan landelijk-dorps wonen en de locatie ervan van groot belang voor de doelstellingen van het open houden en beschermen van het landelijk gebied (buiten de bundelingsgebieden). De vertaling van vraag op de woningmarkt in aanbod is beleidsmatig gezien helder: het systematisch scheppen van een dusdanig aanbod, dat de vragers aan hun trekken komen en andere motieven van beleid (open ruimte, geen ecologische schade, geconcentreerd bouwen) tot hun recht komen. Voor landelijk-dorpse woonmilieus staan echter nog enkele vragen open: 1. In hoeverre he eft elke regio zijn specifieke vertaling van de vraag naar landelijk-dorps wonen in plek (centrale steden ommeland, landelijk gebied)? Vergen de grote verschillen tussen landsdelen uit de Vijfde Nota eigen getallen voor een bouwopgave voor het landelijk-dorpse milieu? 2. Zijn de tendenties uit het onderzoek van Heins, 1 waarbij veel wensen in pseudo-platteland 2 te vervullen zouden zijn, generaliseerbaar voor Nederland? voetnoot 1 S. Heins, Rurale woonmilieus in stad en land - vraag naar en aanbod van rurale woonmilieus, 2002.

6 2 INLEIDING 3. Tot op welke hoogte laten de voorkeuren voor landelijk-dorpse milieus zich realiseren in de bundelingsgebieden van de stedelijke netwe rken? Eerdere studies geven nog onvoldoende informatie om bovenstaande vragen te beantwoorden. Het is dus van belang dat er meer inzicht komt in de aard en ook de omvang van de vraag naar het landelijk-dorps wonen en de regionale verschillen daarbinnen. Daarop is dit onderzoek gericht. 1.2 Uitwerking Bovenstaande vragen worden op verschillende wijzen beantwoord. De vraagstelling van dit onderzoek is mede gebaseerd op de huidig beschikbare kwantitatieve gegevens over vraag en aanbod van landelijk-dorps wonen. Juist deze gegevens leiden tot vervolgvragen over de nadere uitwerking van de bouwopgave en de kwalitatieve aspecten die daarbij een rol spelen. Naast een kwalitatieve benadering is het mogelijk met het WBO 2002 een kwantitatieve studie te verrichten naar de behoefte aan landelijk-dorps wonen, naar relevante kwalitatieve kenmerken en regionale differentiatie. Daartoe zijn de volgende onderzoeksstappen uitgevoerd: 1 Literatuurscan landelijk-dorps wonen 2 Nadere definitie en basiskenmerken woonmilieus 3 Vraag en aanbod woonmilieus 4 Differentiatie vraag en aanbod landelijk-dorps wonen De verschillende onderzoeksstappen kunnen als volgt worden toegelicht: 1 Literatuurscan Landelijk-dorps wonen Over wat nu precies landelijk-dorps wonen is, zijn de meningen enigszins verdeeld en zijn reeds verkennende studies gedaan. Voor dit onderzoek is het van belang 2 Onder pseudo-platteland wordt verstaan: landelijke of dorpse woonmilieus in of aan de rand van steden.

7 INLEIDING 3 verder te kijken dan de algemene definitie landelijk-dorps die bij eerdere studies gebruikt is. Zo zijn voor de Nota Wonen vraag naar en aanbod van dit type woonmilieu uiteindelijk bepaald op basis van kenmerken van een zogenaamd postcodegebied. Binnen deze gebieden zijn in werkelijkheid nog vele verschillen in de woonomgevingkenmerken te onderscheiden. We kunnen hierbij denken aan het verschil tussen oude en nieuwe woonmilieus. Maar ook aan de verschillen tussen bestaand dorp, uitbreidingen aan dorp, landgoederen, buurtschappen, vrijstaand wonen in het open land of bos of water. Differentiaties in v oorkeuren naar submilieus binnen het landelijk-dorps wonen hebben bijvoorbeeld gevolgen voor de dichtheid en mate van inpasbaarheid in het landelijk gebied binnen bundelingsgebieden. In dit onderzoek staat het nadere specificeren van de behoefte centraal. Het is evenwel van belang om te voren inzicht te hebben in wat wel en niet onder landelijk-dorps wonen kan worden verstaan, en een overzichtelijk beeld te krijgen van de in het (recente) verleden gesignaleerde specifieke woonvoorkeuren voor de landelijk-dorpse woonmilieus en de belangrijke kwaliteiten en motieven die daarbij spelen. Daartoe zijn verschillende literatuurbronnen geraadpleegd. De uitkomsten van deze literatuurscan geven richting aan de kwantitatieve analyse en zijn van betekenis bij de interpretatie van de uitkomsten van die analyse. 2 Definities voor analyse Alvorens tot analyse van vraag en aanbod over te kunnen gaan wordt eerst de gebiedsindeling bepaald waarmee analyses gemaakt kunnen worden. 3 Vraag en aanbod landelijk-dorpse woonmilieus De constatering van een grote vraag naar het vijfde woonmilieu geeft betrekkelijk weinig houvast voor het beleid. Het landelijk-dorpse woonmilieu is een betrekkelijk diffuus begrip. Duidelijk is dat groen, ruimte en rust belangrijk zijn. Maar onduidelijk is of de vragers er ook echt overal hetzelfde mee bedoelen en dus ook hoe die vraag geaccommodeerd zou kunnen worden. Met het recent Woningbehoefte Onderzoek 2002 (WBO) kan het inzicht in de wensen van woningzoekenden in het landelijk-dorpse woonmilieu aanzienlijk worden aangescherpt. Dit onderzoek betreft een totale respons van huishoudens. 4 Differentiatie vraag en aanbod landelijk-dorps wonen Om de vraag naar landelijk-dorps wonen nader te specificeren worden met behulp van het WBO profielen opgesteld waarmee verschillende groepen vragers kunnen worden onderscheiden. Gekeken wordt in hoeverre er verschillen zijn tussen verschillende typen huishoudens in het voorkomen van de woonwensprofielen, en in hoeverre leeftijd en inkomen een rol spelen. Daarnaast wordt in beeld gebracht in hoeverre er regionale verschillen bestaan in het voorkomen van de profielen. Onderscheid wordt hierbij gemaakt naar provincie en naar centrale stad, ommeland en landelijk gebied. Ook worden de locatievoorkeuren van de verschillende groepen vragers geanalyseerd.

8 4 INLEIDING Om inzicht te krijgen in de mate waarin aan de vraag kan worden voldaan binnen de bestaande voorraad wordt ook een analyse van het aanbod landelijk-dorpse woonmilieus uitgevoerd. Ook hierbij wordt onderscheid gemaakt in de verschillende profielen. Vervolgens vindt een vergelijking van de vraag en het aanbod landelijk-dorps wonen plaats. Gekeken wordt in hoeverre de uitkomsten per regio verschillen. Zodoende kan worden bezien in hoeverre het beleid per regio een specifieke vorm dient te krijgen. Tenslotte wordt gekeken in hoeverre de vraag naar landelijk-dorps wonen zich laat realiseren in de bundelingsgebieden van de stedelijke netwerken. 1.3 Opbouw rapportage Hoofdstuk 2 behandelt de resultaten van de literatuurscan. De definities en basiskenmerken van woonmilieus worden in hoofdstuk 3 besproken. In hoofdstuk 4 wordt een algemeen beeld gegeven van de tekorten van de verschillende woonmilieutypen per regio. Speciale aandacht zal hierbij gegeven worden aan de landelijkdorpse woonmilieus. Vervolgens vindt in hoofdstuk 5 een differentiatie van de vraag naar landelijk-dorps wonen plaats. Aan de hand van profielen worden verschillende groepen vragers onderscheiden voor het beantwoorden van de eerste onderzoeksvraag. Tevens wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aanbod van landelijk-dorps wonen en vindt er een vergelijking van vraag en aanbod plaats. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 samenvattende conclusies van dit onderzoek getrokken en wordt de relatie gelegd met de derde onderzoeksvraag.

9 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 5 2 Literatuurscan landelijk-dorps wonen 2.1 Inleiding Landelijk wonen is populair. Maar hoe ziet de vraag naar landelijke en dorpse woonmilieus er precies uit? In dit hoofdstuk vindt een literatuurverkenning plaats. Op zoek wordt gegaan naar aanknopingspunten in de literatuur die inzicht kunnen geven in de vraag naar landelijke en dorpse woonmilieus. Daarbij is belangrijk in hoeverre deze vraag in of aan de rand van het stedelijk gebied bediend zou kunnen worden, in het zogenaamde pseudo-platteland. In paragraaf 2.2 vindt een typering van het vijfde woonmilieu plaats. Daarna wordt gekeken naar hetgeen uit de literatuur bekend is over de vraag naar landelijk wonen (paragraaf 2.3). Vervolgens worden de motieven voor landelijk wonen (paragraaf 2.4) en de gewenste kenmerken belicht (paragraaf 2.5). Tenslotte wordt een overzicht gegeven van de aandachtspunten uit de literatuurverkenning die voor deze studie van belang zijn (paragraaf 2.6). 2.2 Typering woonmilieu In de Nota MWW wordt het vijfde, landelijke woonmilieu gekarakteriseerd als verspreide bebouwing in lage dichtheid, combinatie van matige nabijheid en lage bereikbaarheid, dan wel bebouwing aan de rand van het dorp. De essentie van dit woonmilieu is volgens de nota de Villa Verde. Als voorbeelden van landelijke woonmilieus worden genoemd: wonen in het landschap (zoals de Loosdrechtse Plassen), villawijken (bijvoorbeeld Blaricum) en landgoederen (zoals Amsteldijk) (Ministerie van VROM, 2002) (zie ook tabel 2-1). Voor de ruimtelijke ordening en het ruimtebeslag is het de vraag waarom hier alleen naar het vijfde woonmilieu zou worden gekeken en niet naar het vierde, centrumdorpse woonmilieu. Waarschijnlijk heeft dat te maken met de gedachte dat de uitbreidingsbehoefte aan woningen in het centrumdorpse milieu geen beslag zal leggen op de open ruimte. Centrumdorpse woningen zouden immers in bestaande dorpscentra kunnen worden toegevoegd. Tot op zekere hoogte gaat

10 6 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN deze redenering op, vooral de eerstkomende jaren. Er zijn daarna echter grenzen waarop de toevoeging van woningen in bestaande dorpscentra kan stuiten. tabel 2-1 ABF-typologie v an vijf woonmilieus Meer stedelijk Type woonmilieu Centrum stedelijk Buiten centrum Groen stedelijk Voorbeelden Historische binnenstad, nieuw stedelijk centrum, centrum van nieuwe steden (grootschalig met functiemenging) Voor- en naoorlogs e wijken buiten de binnenstad: herenhuismileu, particuliere tuinwijk, tuindorpen, naoorlogse portiekwijk, hoogbouwwijk Uitbreiding aan de stad, groeikernwijken, (Vinex-) uitleg Meer suburbaan Centrum-dorps Landelijk Bron: Ministerie van VROM, 1997 Historische en meer recente kernen (kleinschalig, met functiemenging) Villawijken, dorpsuitbreiding, buurtschap, landgoederen en vrij wonen in het landschap (bos, water, enz.) De bouwmogelijkheden in dorpscentra kunnen toch beperkt zijn, omdat dorpscentra vol raken na verdichten. Het voorbeeld van het Zuid-Hollandse Rijnwoude illustreert dit. In deze dorpse gemeente mag al enkele jaren contingentloos worden gebouwd binnen de bebouwde kom. In de gemeenteraad hebben verschillende fracties hun zorgen geuit over woningbouw binnen de bebouwde kom. Herhaaldelijk komen er plannen met volgepropte bouwplekken met te hoge bebouwing (Leids Dagblad, 8 december 2003). In dorpen met beschermde dorpsgezichten is het bouwen van extra woningen vrijwel niet mogelijk. Verdichting met centrumdorpse karakteristiek is voorts nog mogelijk in wijken die om de dorpscentra heen liggen. Maar ook daar kunnen de mogelijkheden beperkt zijn. Er zijn echter ook dorpskernen die meer mogelijkheden bieden zoals veel dorpen in Noord-Brabant. 3 Om tegemoet te komen aan de vraag naar woningen in centrumdorpse milieus zullen op termijn nieuwe centra nodig zijn, die dan beslag zullen leggen op de open ruimte. Hierbij kan worden gedacht aan nieuwe dorpen, die ook een nieuw centrum kunnen krijgen. De onderzoeksvraag aangaande de accommodatie van de vraag binnen bundelingsgebieden (pseudo landelijk) is dus ook relevant voor de vraag naar centrumdorps wonen. Ook in de RPB-studie Landelijk wonen (Van Dam e.a., 2003) wordt zowel naar het vierde als het vijfde woonmilieu gekeken. In die studie wordt onderscheid gemaakt tussen groen wonen (wonen in groene, ruime en rustige woonmilieus), buiten wonen (wonen buiten de bebouwde kom) en dorps wonen (wonen in kleine, overzichtelijke woongemeenschappen). Zowel landelijk wonen als ruraal wonen wordt beschouwd als een overkoepelend begrip. Bij landelijk wonen wordt echter expliciet verwezen naar de locatie buiten de stad, terwijl ruraal wonen zowel een morfologische als een sociaal-culturele dimensie heeft. Bovenstaande definities doen geen recht aan de verschillen binnen het landelijk wonen. Zo kan op basis van landschapskenmerken onderscheid gemaakt worden in voetnoot 3 Ruimte Sparen in Brabantse Kernen, Provincie Noord-Brabant/VROM, januari 1995.

11 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 7 waterwonen, weidewonen, boswonen en kustwonen. Daarnaast kunnen verschillende submilieus worden benoemd met termen als dorpsrand, villawijk, vrij landelijk, buurtschap, gehucht, lintbebouwing en landgoed. Goese Meren een gerealiseerd plan voor een waterrijke villawijk van Goes in de jaren Vraag naar landelijk wonen De RPB-studie Landelijk Wonen bevat een analyse van de vraag naar landelijk wonen op basis van het WBO Hierin wordt wonen op het Platteland empirisch uitgewerkt met het centrumdorpse en landelijke woonmilieu ( vierde en vijfde woonmilieu) volgens de ABF-typologie (die als grof wordt getypeerd) en de CBSindeling naar vijf klassen van stedelijkheid op basis van adressendichtheid. Van alle verhuisgeneigden wil 23% in weinig of niet verstedelijkte gemeenten gaan of blijven wonen. Deze circa huishoudens bestaan voor bijna 60% uit gezinnen met kinderen (28%) en tweepersoonshuishoudens (29%); de groep alleenstaanden heeft een aandeel van 17% en eenoudergezinnen een aandeel van 21%. Van de verhuisgeneigden wil maar 8% naar een gemeente die landelijker is. Dit lage percentage wordt mede veroorzaakt door het hoge aandeel jongeren dat in de stad veelal onzelfstandige woonruimte zoekt. Bij een nadere analyse blijkt dat 14% van de verhuisgeneigden in een gemeente wil wonen met minder dan inwoners; 13% zegt een woning buiten de bebouwde kom te willen. Sommigen willen beide tegelijk. Dat leidt dan samen tot 22% van de verhuisgeneigden die landelijk willen wonen. Van de stedelingen met verhuisplannen wil met die invalshoek dan 13% landelijk wonen; en van de verhuisgeneigden uit niet stedelijke gemeenten 50%. Voor vergelijking van de vraag en het aanbod naar woonmilieu, waarbij urgent en potentieel verhuisgeneigden samen zijn genomen, is de ABF-indeling gehanteerd. Het aanbodtekort in woonplaatsen met minder dan inwoners bedraagt woningen; in landelijke en centrumdorpse woonmilieus is er een (urgent en potentieel) tekort van circa woningen. Dit zijn voornamelijk vrijstaande

12 8 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN woningen. Bij rijwoningen komt een theoretisch overschot naar voren. Bij aanpassing van die rijwoningen is de (netto) uitbreidingsbehoefte in landelijk-dorpse milieus circa (vrijstaande) woningen. tabel 2-2 V raag -aanbod verhouding woonmilieu in Nederland 1998 en 2002 Woonmilieu Vraag-aanbod verhouding 1998* Vraag-aanbod verhouding 2002* Centrum-stedelijk 33% 36% Buiten-centrum -18% -12% Groen-stedelijk 24% 45% Centrum-dorps 37% 17% Landelijk-dorps 24% 14% Totaal 100% ( ) 100% ( ) Bron: WBO, 1998, 2002 (totaal 100% = saldo , van de vraag van verhuisgeneigden minus het aanbod dat vrijkomt als zij hun verhuiswens kunnen realiseren) * op basis van alle verhuisgeneigden Deze behoeftecijfers (voor circa twee jaar) op basis van wensen van verhuisgeneigden in het WBO 2002 zijn een momentopname. Met betrekking tot de uitbreidingsbehoefte van woningen naar woonmilieus is er een groot verschil te zien tussen WBO 1998 en 2002 (zie tabel 2-2). In 1998 was de vraag naar landelijke en dorpse woonmilieus beduidend groter dan in 2002, waardoor het tekorten in 2002 kleiner zijn. Dit verschil kan voor een belangrijk deel worden verklaard door de economische situatie van het moment. Tevens heeft er ten aanzien van woonmilieus een herdefiniëring plaatsgevonden. De analyse die in deze studie plaatsvindt, is gebaseerd op 2002 en moet dan ook in dat licht worden gezien. Stedelingen Door middel van een telefonische enquête met ruim respondenten in Utrecht, Maarssen, Den Bosch en Vught heeft Heins (2002) de vraag van stedelingen naar rurale woonmilieus onderzocht, zoals deze door de respondenten zelf beschreven zijn. Van de ca. 500 verhuisgeneigde respondenten wilde maar liefst 89% naar een woonomgeving met rurale kenmerken verhuizen. 4 Slechts 18% wilde alleen naar het echte platteland verhuizen, 22% naar het pseudo-platteland en bijna de helft van de respondenten is zowel bereid om naar het platteland als naar het pseudo-platteland te verhuizen. De onderzochte huishoudenkenmerken (geslacht, leeftijd, inkomen, huishoudensamenstelling) van de respondenten bleken geen significante rol te spelen bij de rurale woonwens, woongeschiedenis en bezoekfrequentie daarentegen wel. Vanwege een te lage respons kon de invloed van etniciteit niet worden onderzocht. voetnoot 4 Respondenten werden expliciet gevraagd of ze naar een woonomgeving met buitengebieds- kenmerken zouden willen verhuizen. Er is niet gevraagd of een ruraal woonmilieu de voorkeur heeft boven andere woonmilieus.

13 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 9 Bovenmodale huizenkopers Ook het jaarlijkse Huizenkopers in profiel (NVB, 2004) laat zien dat er in de afgelopen jaren een grote vraag was naar landelijk suburbaan wonen, vooral onder de hogere inkomensgroepen. Volgens Huizenkopers in profiel woont van de bovenmodale potentiële huizenkopers 66% in of aan de rand van de stad. Bij realisatie van de gewenste verhuizing is dat 40%; 55% heeft dan een woning in een kleine gemeente of buiten de bebouwde kom. De vraag naar wonen in kleine gemeenten neemt af (zie figuur 2-1), zoals ook uit de vergelijking tussen het WBO 1998 en 2002 naar voren komt. Het NVB constateert dat ten opzichte van 2000 de omvang van de doelgroep verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens in 2001 is afgenomen met huishoudens (tot circa 1,5 miljoen). Deze daling heeft doorgezet, in 2004 is het aantal verhuisgeneigden circa 1,2 miljoen. Door verslechterde economische omstandigheden en perspectieven wachten de meer draagkrachtige woonconsumenten met de aanschaf van een nieuwe dure woning, ook omdat de huidige woning vaak niet snel kan worden verkocht. En een deel van de woningzoekenden, vooral ouderen en gezinnen, haakt volgens het NVB-onderzoek af omdat de gewenste woning niet wordt aangeboden. Opvallend is wel dat deze vraaguitval zich niet voordoet bij huishoudens die buiten de kom willen wonen. Dit percentage is vanaf 2002 toegenomen van circa 15% tot meer dan 20% in 2004 (zie figuur 2-1). De groep die wil wonen aan de rand van de stad is beperkt afgenomen tot 35% in De groep zonder voorkeur is relatief licht toegenomen. figuur 2-1 Gewenst woonmilieu in percentage van totale potentiële bovenmodale huizenkopers, Bron: NVB, 2004 Landelijk gaat bij 44% van de potentiële bovenmodale huizenkopers de voorkeur uit naar suburbaan wonen. De voorkeur voor suburbaan wonen verschilt enigszins naar regio (figuur 2-2). In de Randstad en Oost-Nederland is deze 40%. In de meer landelijke regio s van Noord en Zuid-Nederland wenst respectievelijk 64% en 47% suburbaan te wonen.

14 10 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN figuur 2-2 Voorkeur potentiële bovenmodale huizenkopers voor suburbaan wo nen naar regio (in %) Noord Nederland Bron: NVB (2002) Randstad Oost Nederland Zuid Nederland Nederland totaal Diversiteit in de voorkeur is er eveneens bij de stadsgewesten van de vier grote steden. In Amsterdam en Utrecht is de voorkeur voor suburbaan wonen relatief laag, respectievelijk 22% en 26%. In de stadsgewesten van Den Haag en Rotterdam ligt dit hoger, namelijk respectievelijk 31% en 38%. Toekomstige vraag Ook bij een prognose van de ontwikkeling van de uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad naar woonmilieu tot 2030 op basis van het WBO 1998 zien we regionale verschillen (tabel 2-3). tabel 2-3 Ontwikkeling woningbehoefte in drie scenario s naar landsdeel (x 1000) Landsdeel Oost Scenario Laag Midden Hoog Woonmilieu Groen-stedelijk 57 (28%) 57 (20%) 51 (14%) Centrum-dorps 5 (2%) 56 (20%) 100 (27%) Landelijk 80 (39%) 81 (29%) 88 (24%) Totaal suburbaan 142 (69%) 194 (69%) 239 (65%) Groen-stedelijk 27 (19%) 27 (15%) 22 (10%) Noord Centrum-dorps 35 (25%) 46 (26%) 60 (29%) Landelijk 25 (18%) 41 (23%) 48 (23%) Totaal suburbaan 87 (62%) 114 (64%) 130 (62%) Groen-stedelijk 175 (40%) 168 (25%) 149 (17%) West Zuid Centrum-dorps 90 (20%) 155 (23%) 230 (27%) Landelijk 201 (46%) 182 (28%) 184 (21%) Totaal suburbaan 466 (106%) 505 (76%) 563 (65%) Groen-stedelijk 65 (30%) 63 (19%) 57 (12%) Centrum-dorps -5 (-2%) 59 (18%) 128 (26%) Landelijk 87 (40%) 94 (29%) 119 (25%) Totaal suburbaan 147 (68%) 216 (66%) 304 (63%) Eindtotaal suburbaan 842 (84%) (71%) (64%) Bron: Ministerie van VROM (2002)

15 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 11 In landsdeel West is de uitbreidingsbehoefte in suburbane woonmilieus duidelijk het grootst. Ongeveer 25% van de uitbreidingsbehoefte in alle vier de landsdelen heeft betrekking op het landelijk woonmilieu en circa 20% op het centrum-dorpse milieu. 2.4 Motieven voor landelijk wonen In de studie De aantrekkingskracht van kleine kernen (RIGO, 1993) zijn motieven om naar kleine kernen te verhuizen achterhaald van huishoudens in de provincie Utrecht die zich recentelijk in kleinen kernen hadden gevestigd. Economische motieven en de woningkwaliteit kwamen als belangrijkste redenen uit de bus. Legenesthuishoudens hechten meer waarde aan het woonmilieu dan aan de woning en voor gezinnen met kinderen is een kindvriendelijke omgeving erg belangrijk. Van de vestigers heeft 30% expliciet voor de kleine kern als woonmilieu gekozen. Van Dam (2000) presenteert een analyse van verhuismotieven op basis van het WBO 1994 waarin hij laat zien dat economische motieven bij stad-landmigranten relatief vaak de belangrijkste verhuisreden vormen, terwijl wellicht verwacht zou mogen worden dat de kwaliteit van de woning of de woonomgeving een grotere rol zou spelen bij migratie van de stad naar het platteland dan bij andere verhuisbewegingen. Als ook secundaire verhuismotieven in ogenschouw worden genomen, wordt het belang van het woonmilieu volgens Van Dam pas goed zichtbaar. Elbersen (2001) heeft onderzoek gedaan naar wonen in de nabijheid van een natuurgebied. tabel 2-4 Belangrijkste (twee) redenen van recente bewoners om zich te vestigen nabij drie b eschermde natuurgebieden in Nederland naar herkomst, in percentages, 1996 Stedelijk Landelijk Totaal Werk gerelateerd Woonmilieukenmerken: Mooi / landschap / afgelegen Rust Schoon / frisse lucht / geen vervuiling Aanwezigheid natuur / wild Aanwez igheid water / strand Landelijke omgeving Woningkenmerken (incl. tuin) Woningprijs Beschikbaarheid woning Retourmigratie ( back to the roots ) Bekendheid met gebied (door vakantie) Sociale relaties (fam ilie/vrienden) Dicht bij voorzieningen / centrale ligging Mogelijkheid activiteiten buitenshuis Geen misdaad / congestie Overig Totaal 100 (n = 158) 100 (n = 216) 100 (n = 374) Bron: Van Dam, Heins en Elbersen (2002)

16 12 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN Er is een enquête gehouden onder bewoners die binnen een straal van drie kilometer rond een beschermd natuurgebied wonen, waarbij onderscheid is gemaakt tussen recente bewoners, die nog geen vijf jaar in het gebied wonen, en de autochtone bevolking. Drie gebieden zijn onderzocht: het Dwingelderveld, de Weerribben en het Lauwersmeergebied. In deze gebieden was in sprake van een constante bevolkingsgroei die groter was dan in de omliggende gebieden. Het aantal migranten met een stedelijke herkomst was toegenomen. Ten opzichte van vestigers in andere rurale gebieden waren de volgende huishoudensgroepen oververtegenwoordigd: (vroege) vutters, middenklassers, huishoudens die niet gebonden zijn aan een werkplek, gezinnen met kinderen en retourmigranten. Qua opleiding en inkomen scoorden de recente bewoners hoger dan de autochtone bevolking. Het Lauwersmeergebied trok, vanwege de relatief lage lasten, ook lage inkomensgroepen aan. Uit de clustering van verhuismotieven in tabel 2-4 blijkt dat de kenmerken van de woonomgeving een grote rol hebben gespeeld bij de woonlocatiekeuze van de recente bewoners in de drie onderzoeksgebieden. Bij de keuze van de woning speelden woonmilieufactoren een ondergeschikte rol. Hieruit blijkt volgens Elbe r- sen dat het de meeste mensen vooral gaat om de aanwezigheid van natuur in de omgeving. De woning hoeft niet aan de natuur te grenzen. De tevredenheid onder de lokale bewoners over de nabijheid van een beschermd natuurgebied was zeer groot. Deze aanwezigheid was zelfs de meest genoemde reden voor algemene woonsatisfactie. De natuur wordt in Nederland vooral gewaardeerd vanwege de mogelijkheden voor recreatie en de fysieke kwaliteiten. 2.5 Gewenste kenmerken landelijke woonmilieus Naast het WBO, dat in de volgende hoofdstukken centraal staat, zijn er maar weinig onderzoeken die de woonwensen van mensen met een voorkeur voor het landelijk-dorpse woonmilieu in kaart brengen. We moeten het doen met onderzoeken die ingaan op een deel van de vraag. Wensen van stedelingen Op basis van 112 interviews met stedelingen die naar een ruraal woonmilieu willen verhuizen, heeft Heins (2002) het voorgenomen keuzegedrag van stedelijke woonconsumenten ten aanzien van rurale woonmilieus in beeld gebracht. Woningkenmerken (aanwezigheid tuin/balkon, aantal kamers, type woning) worden door de meeste stedelingen als harde voorkeuren genoemd. Vrijstaande woningen en boerderijen zijn het meest geliefd. Bij stedelingen die naar het pseudo-platteland willen verhuizen, is er ook vraag naar rijwoningen en appartementen. Zij nemen tevens genoegen met een kleinere tuin (200 m 2 ). Zestig procent wil een woning tot Stedelingen met een hoog inkomen en gezinnen met kinderen willen een grotere woning dan anderen. Lage inkomens stellen minder hoge eisen en willen minder betalen.

17 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 13 tabel 2-5 Gewenste soort plaats in volgorde van belangrijkheid volgens interviews met stedelingen die naar een ruraal woonmilieu willen verhuizen Utrecht Maarsen Den Bosch Vught Groot dorp Groot dorp Klein dorp Groot dorp Stad Klein dorp Dorp Klein dorp Dorp Groot dorp Stad Dorp Stad Stad Middelgrote plaats Stadsrand Bron: Heins, 2002 Voor de meeste stedelingen die naar een ruraal woonmilieu willen verhuizen vormt de locatie (plaats, provincie, landsdeel) een harde voorkeur. Men wil met name binnen de eigen provincie verhuizen. Als soort plaats is het dorp het meest populair (zie tabel 2-5). Voor stedelingen die naast het platteland ook het pseudo-platteland aantrekkelijk vinden, vormt de stadsrand een goed alternatief. Qua voorzieningen wordt alleen de nabijheid van winkels belangrijk gevonden. De gewenste vormgeving is afwisselend en traditioneel. Rust, ruimte, groen, natuur, water en dieren zijn rurale kenmerken die erg op prijs worden gesteld. Water en dieren behoren echter wel vaak tot de zachte voorkeuren. Op basis van interviews met makelaars en projectontwikkelaars constateert Heins dat er een discrepantie bestaat tussen de vraag die wordt geuit door stedelingen en datgene dat wordt aangeboden. De geïnterviewde aanbieders richten zich op het echte platteland vooral op het hoge segment (> ) met grote percelen (> m 2 ). Voor de kleinere portemonnee wordt bijna alleen in het pseudoplatteland gebouwd. Door middel van marketing proberen zij deze projecten als rurale woonmilieus aan de man te brengen, wat vanwege de woningschaarste weinig problemen oplevert. De vraag naar kleinere en goedkopere woningen op het echte platteland wordt dus niet bediend. Wensen van de elite De aanbieders van landelijk wonen richten zich dus vooral op het topsegment. Daarbij proberen zij aan te sluiten bij de smaak van de elite. Dat wonen, zeker voor de elite, een expressie vormt van een bepaalde lifestyle, heeft De Wijs-Mulkens laten zien in haar proefschrift Wonen op stand. 5 Binnen de elite maakt zij onderscheid tussen mensen met een economische of culturele beroepsoriëntatie en tussen nieuwkomers en arrivé s binnen de bourgeoisie. Op basis van een woonadressenonderzoek onder literatoren, hoogleraren, leden van raden van bestuur en registeraccountants concludeert De Wijs-Mulkens dat in niet-stedelijke woonmilieus vooral rijke mensen met een economische beroepsoriëntatie te vinden zijn, verspreid over drie verschillende woonmilieus: voetnoot 5 E. de Wijs-Mulkens, Wonen op stand. Lifestyles en landschappen van de culturele en economische elite, Amsterdam, 1999.

18 14 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 1. Groeigemeenten: nieuwkomers-milieu met lagere urbanisatiegraad en niet-exclusieve bewoning, vooral populair bij economische nieuwkomers; 2. Rijke oude suburbs (Bloemendaal, Heemstede, Wassenaar): arrivé-milieu met lagere urbanisatiegraad en exclusieve bewoners, vooral populair bij bestuurders van grote bedrijven; 3. Het dorpsmilieu: milieu met lage urbanisatiegraad, populair bij de hele economische elite. Met behulp van foto s is in het westelijk deel van de Randstad onderzocht in hoeverre de vormgeving (hoge of lage dichtheid) in de woonmilieus samenhangt met de lifestyle-categorieën die er wonen. Dit blijkt alleen qua dichtheid het geval te zijn. Toch komt De Wijs-Mulkens tot een indeling van woonmilieus waarbij de rijke oude suburbs ingedeeld worden bij landschappen in gesellschaftliche stijl (progressief, antiekwaarde, zelfbewust, homogeen, menging rood en groen) en de groeigemeenten bij landschappen in gemeinschaftliche stijl (gouden randjes, laissez-faire, scheiding rood en groen) en het landschap van de dorpen als onclassificeerbaar overblijft. In haar beleidsaanbevelingen stelt De Wijs-Mulkens dat voor het scheppen van topmilieus buiten de stad twee soorten voorwaarden gelden. Ten eerste moeten deze woonmilieus de expressie geven van een zeer lage woningdichtheid. Ten tweede moeten zij voldoen aan de eisen die aan een goed nieuw progressief landschap moeten worden gesteld. De Wijs-Mulkens licht dit toe aan de hand van het voorbeeld van de nieuwe buitenplaatsen. Wensen van bovenmodale huizenkopers Het jaarlijkse onderzoek Huizenkopers in profiel (NVB, 2004) biedt inzicht in woonwensen van bovenmodale huizenkopers. Iets minder dan 40% van de bovenmodale woningzoekenden zoekt een vrijstaande woning en 31% een halfvrijstaande woning. Slechts 15% wil een appartement of penthouse (tabel 2-6). tabel 2-6 Gewenst woningtype van potentiële bovenmodale huizenzoekers Woningtype Gewenst in 2002 % Gewenst in 2004 % Rijwoning 18% 18% Halfvrijstaand 27% 31% Vrijstaand meerlaags 19% 16% Vrijstaand gelijkvloers 23% 20% Appartement 8% 8% Luxe penthouse 5% 7% Bron: NVB (2002 en 2004) Door onzekerheid over een goede economische ontwikkeling haken vooral oudere huishoudens en welvarende gezinnen met kinderen af: zij stellen de koop van een nieuwe (duurdere) woning uit. De vraag naar bungalows, en andere vrijstaande woningen is landelijk dan ook gedaald.

19 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 15 Terwijl er sprake is van vergrijzing en ontgroening neemt op de huidige woningmarkt onder de woningzoekenden het aandeel jongere verhuisgeneigden licht toe. Zij vragen meer huurappartementen en goedkopere, kleinere (eengezins) woningen. De vraag naar appartementen is relatief iets groter geworden. tabel 2-7 Gewenste prijsklasse van potentiële bovenmodale huizenkopers Prijsklasse Gewenst in Extra maatwerk Prijsklasse ( ) Gewenst in % Extra maatwerk ( ) ( ) < % 22% < % % % % % % % > % % > % % Totaal 100% Bron: NVB (2002 en 2004) De gevraagde differentiatie naar prijsklasse voor de potentiële huizenkopers (tabel 2-7) sterk gericht op goedkopere segmenten: circa 70% wenst een woning in de prijsklasse tot De prijs die men in 2004 gemiddeld wenst te betalen is (in 2001 was dit ). 75% wil gemiddeld nog extra betalen als de woning geheel voldoet aan de we nsen. De maximale bestedingsruimte van de doelgroep is gemiddeld (inclusief hypotheekruimte, spaargelden, en eventuele overwaarde op het huidige eigen huis). Voor een woning in een landelijk of dorps woonmilieu heeft de koper gemiddeld 40% meer over dan voor een woning in centrum stedelijk gebied. Naast woningprijs en woningtype stellen bovenmodale huizenkopers verschillende eisen aan de inrichting van de woning en de directe woonomgeving. Belangrijke kenmerken zijn: De woning dient gemiddeld 150 m² groot te zijn. Overmaat aan ruimte in de woning is van belang, en ook veel bergruimte. Voor de directe woonomgeving zijn vooral ruimtevergrotende elementen, als een garage, dakterras (bij appartementen) of grote tuin gewenst. Bijna 40% van de kopers wenst een tuin van meer dan 15 m diep; 80% een tuin van 10 tot 15 m diep. Huurders stellen iets minder hoge eisen. Voldoende parkeerruimte voor/bij het huis is een algemene wens. 70% van de kopers (53% van de huurders) wil een garage bij de woning. Vrij uitzicht vanuit de woning is voor circa 70% van de doelgroepen van belang; 20% hecht wel enig belang aan vrij uitzicht (2002). In de eigen buitenruimte wordt privacy ook door velen gewenst. 6 voetnoot 6 RIGO Research en Advies, Aanknopingspunten voor de realisatie van VINEXlocaties, uitgave Ministerie van VROM, Den Haag, 1994.

20 16 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN figuur 2-3 Gewenste buurtvoorzieningen op loopafstand in % van potentiële bovenmodale huizenkopers, 2004 Winkels dagelijke boodschappen Openbaar park Bushalte Scholen NS-station Horeca Stedelijk Suburbaan Bioscopen Winkels duurzame artikelen Theater Sportvelden Bron: NVB (2004) Omgevingskenmerken bepalen voor een belangrijk deel de vestigingskeus. Naast een voorkeur voor een stedelijke of meer suburbane locatie, gaat het om aspecten als de voorzieningen in de buurt (vervoer, winkels, werk, vrije tijd, etc.) en om de leefbaarheid (veiligheid, de inrichting van het gebied, de buurtbewoners). De ontsluiting van de locatie per auto (autowegen niet te ver weg) en ook per openbaar vervoer telt ook mee. Stedelijke en suburbane potentiële bovenmodale huizenkopers verschillen in het belang dat zij aan het bestaan van buurtvoorzieningen hechten (zie figuur 2-3). Stedelijke doelgroepen wensen meestal meer voorzieningen in de buurt dan suburbane doelgroepen. Vrijwel ongeacht het woonmilieu worden winkels voor dagelijkse boodschappen door zeer velen (60 tot 70%) in de buurt gewenst. Daaropvolgend stelt 40 tot 50% een park, school en bushalte in de buurt op prijs. Andere voorzieningen in de buurt worden door een kleinere doelgroep (10-20%) gewaardeerd. Voor de suburbane doelgroepen (meer gezinnen met kinderen) zijn scholen en sportvelden van groter belang. Stedelijke huizenkopers hechten daarentegen meer belang aan het winkels, horeca en andere uitgaansgelegenheden in de nabijheid van de woning. De wensen van woningzoekenden zijn bepalend, maar geven nog niet aan welke waarde men aan de voorkeur hecht. Wat geeft uiteindelijk de doorslag om te kiezen voor een bepaalde woning en woonomgeving: welke eisen zijn onoverkomelijk? Niet alle woonwensen blijken bij potentiële bovenmodale huizenkopers even hard te zijn. De tuin is de meest harde eis, na woningtype, aantal kamers en buurtkenmerken, zoals locatie, aanwezigheid groen, rust en sociale veiligheid. Opvallend is dat slechts 25% de woningprijs doorslaggevend vindt. Als de woning aan alle kenme r- ken voldoet, is men bereid de prijs voor lief te nemen. In het algemeen geldt, dat het deel van de woningzoekenden waarvoor de eis als hard geldt, toeneemt bij het oplopen van leeftijd en prijsklasse. Op een rijtje:

21 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 17 85% van de koopwoningzoekenden wil een woning weigeren als er geen tuin bij zit en dit wel gewenst wordt, ook al wordt aan alle andere woningkenmerken voldaan. Ruim 70% zal de woning niet accepteren als die niet overeenkomt met het gewenste type. De kenmerken van de buurt, zoals rustig, levendig of stil, vindt bijna 50% bepalend bij de keuze. Het type woonmilieu is voor 40% een bepalende woonvoorkeur (met name bij het type centrumstedelijk en suburbaan). De prijs van de woning vindt slechts 25% bepalend bij de keuze; 66% wil namelijk meer betalen voor de woning dan waar men aanvankelijk vanuit wil gaan als de ideale woning wordt geboden (gemiddeld zelfs meer). De architectuur van de woning vindt maar 15% bepalend bij de keuze. Particulier opdrachtgeverschap De ultieme vorm van het realiseren van de eigen woonwens is wel het particulier opdrachtgeverschap. Het onderzoek van Companen (2001) geeft ook inzicht in de ruimtelijke aspecten van het wonen volgens particulier opdrachtgeverschap. tabel 2-1 Kenmerken van vraag naar particulier opdrachtgeverschap, 2001 Vorm % Inidvidueel particulier opdrachtgeversc 90 Collectief particulier opdrachtgeversch 10 Bouwen Zelf bouwen 15 Bouwen met een aannemer 85 Ontwerp Zelf ontwerpen 18 Ontwerp met architect 52 Catalogusbouw 30 Woningtype Vrijstaand 81 Twee-onder-een-kap 14 Rijwoning 2 Etagewoning of appartement 3 Kavelgrootte (m²) % < > Bouwkosten < > Bron: Companen (2001) Ruim één miljoen huishoudens had in 2001 belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap. Van de huishoudens die binnen vijf jaar willen verhuizen hebben bijna huishoudens (48%) belangstelling voor een eigen bouwkavel. Daarnaast gaven bijna huishoudens die in principe geen verhuisplannen

22 18 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN hebben, toch aan te willen verhuizen als zij een vrije kavel kunnen vinden. Bij toepassing van enkele financiële hardheidscriteria (grondprijs en inkomen) resteren er nog belangstellenden voor vrije kavels. Het vraagprofiel tussen beide groepen blijkt niet substantieel afwijkend. De behoefte aan particulier opdrachtgeverschap is gedifferentieerd, zoals naar kavelgrootte en prijsklasse. 81% wil een vrijstaande woning en 14% een halfvrijstaande koopwoning. Maar 3% kiest voor een rijtjeswoning en slechts 2% voor een etagewoning of appartement. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Er is wat betreft type gebied (BoN, stadgewesten en overig Nederland) weinig verschil in dit beeld. Net zoals bij alle verhuisgeneigden heeft het grootste deel van de potentiële particuliere opdrachtgevers voorkeur voor een kavel binnen de eigen gemeente (62%) of binnen de eigen regio (23%); 6% zou een kavel willen buiten de eigen regio; 9% heeft geen voorkeur. In BoN-gebiede n zoekt men meer in een andere gemeente van de eigen regio, en is er een paar procentpunt meer voorkeur voor wonen buiten de regio. De eerste voorkeur is veelal een kavel in een klein nieuwbouwgebied of een individueel perceel (67%); 10% wil een kavel in een grote nieuwe wijk en 23% heeft wat dit betreft geen voorkeur. Als tweede optie heeft in totaal 55% belangstelling voor een grote nieuwe uitbreidingswijk. Per landsdeel zijn er weinig verschillen in de vraag naar particulier opdrachtgeverschap. In landsdeel Noord is de vraag relatief iets minder groot. Dit is mogelijk het gevolg van een grotere traditie in eigen bouw. In de 19 VINEX-stadsgewesten is de oriëntatie van de vraag op nieuwe uitleg iets groter dan in BoNgebieden en overig Nederland. Pseudo-platteland Heins (2002; 2003) stelt dat een deel van de vraag naar rurale woonmilieus kan worden opgevangen in of aan de rand van de stad. Dat zou een ruimere variant betekenen van de huidige VINEX-wijken. Ondanks de vele kritiek op de VINEXwijken, zijn de bewoners over het algemeen tevreden (RIGO, 2000).

23 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 19 De locatie Vleuterweide levert een voorbeeld voor de uitwerking van het pseudoplatteland. Voor de invulling van het deelgebied Vleuterweide van de Utrechtse VINEX-locatie Leidsche Rijn met het thema dorps wonen heeft RIGO (2003a) een consumentenonderzoek gedaan, waarbij geïnteresseerden hun oordeel moesten geven over uiteenlopende straatbeelden die samengesteld waren uit verschillende als dorps beschouwde elementen. Het dorpse straatbeeld dat door de respondenten het meest aantrekkelijk wordt gevonden ziet er als volgt uit: wonen direct aan landschappelijke elementen, buitengroen tot in de wijk, normale straat en gewone tuin en normale plek op de kavel. Een van de straatbeelden met dorpse elementen waar potentiële bewoners over konden oordelen 2.6 Aandachtspunten uit de literatuurverkenning Ondanks de levendige discussie over landelijk wonen is het aantal recente onde r- zoeken naar de vraag ernaar klein. De onderzoeken die er zijn, zijn bovendien vaak beperkt van opzet en reikwijdte. Meestal staat slechts een deel van de verschillende vraaggroepen centraal en heeft het onderzoek betrekking op een bepaald ge o- grafisch gebied, waardoor het moeilijk is een beeld voor Nederland te vormen, laat staan de differentiatie in submilieus inzichtelijk te krijgen. Op basis van de verkende literatuur komen de volgende punten naar voren. Vierde en vijfde woonmilieu In deze studie naar de vraag en het aanbod landelijk-dorps wonen worden zowel het vierde (centrum-dorpse) als het vijfde (landelijke) woonmilieu betrokken. In de literatuur wordt namelijk vaak geen onderscheid tussen deze typen woonmilieus gemaakt. De vraag is dan ook of het onderscheid tussen vierde en vijfde woonmilieu wel terecht is wanneer het gaat om de voorkeuren van de woonconsument. Daarnaast speelt dat het onderscheidende vermogen van de typologie zijn beperkingen kent omdat deze betrekking heeft op postcodegebieden. Deze zijn in het landelijk gebied van een zodanige omvang dat hier zowel het centrum van een dorp met voorzieningen, andere dorpse woonwijken als de bebouwing in het buitengebied onder valt.

24 20 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN Voor het beslag op de open ruimte is niet alleen het vijfde maar ook het vierde milieu van belang. Omvang van de vraag Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de vraag naar landelijk (en dorps) wonen niet gering is. Zo laat Heins (2002) zien dat maar liefst bijna 90% van de door haar geënquêteerde stedelingen naar een woonomgeving met rurale kenmerken wenst te verhuizen. Ook onderzoek van de NVB laat zien dat er een grote vraag is naar landelijk wonen onder hoge re inkomensgroepen. Volgens een landelijke prognose op basis van het WBO 1998, bestaat circa 50% van de uitbreidingsbehoefte tot 2030 uit woningen in landelijk-dorpse milieus. Met betrekking tot de nieuwbouwvraag naar landelijk-dorpse woonmilieus is er een verschil te zien tussen het WBO van 1998 en Het tekort op basis van alle verhuisgeneigden bedroeg in 1998 nog ruim woningen in het landelijkdorpse woonmilieu. In 2002 was dit gedaald tot woningen. Dit kan voor een belangrijk deel worden verklaard door de minder gunstige economische situatie. Er is sprake van een welvaartseffect. Bij de interpretatie van analyses van het recente WBO uit 2002 dient te worden bedacht dat behoefte aan landelijk-dorps wonen aanzienlijk is getemperd door een economische dip. Differentiatie vraag landelijk-dorps wonen Binnen de vraag naar landelijk-dorps wonen lijkt een ondersche id te kunnen worden gemaakt in deelgebieden met een eigen vraagprofiel. Zo komt uit de studie van Heins 7 naar voren dat de vraag gedifferentieerd kan worden. Er is in haar onderzoek een onderscheid te maken tussen echt platteland en pseudo-platteland. Hier bleek de vraag naar pseudo-platteland met name te vinden in de bundelinggebieden uit de Nota Ruimte. Op deze gebieden richt de vraag zich eerder naar suburbane dan landelijke woonmilieus. Maar een klein deel wil louter en alleen voetnoot 7 S. Heins, Rurale woonmilieus in stad en land - vraag naar en aanbod van rurale woonmilieus, 2002.

25 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN 21 naar het echte platteland verhuizen. Het merendeel ziet het pseudo-platteland als alternatief of zelf s als ideaal. In de onderstaande tabel zijn indicaties gegeven van de verschillende voorkeuren die uit verschillende studies naar voren komen. t abel 2-8 Indicaties van de differentiatie in vraag naar landelijke dorps wonen volgens verschillende bronnen (aandeel van de betreffende vragers in %) Rurale woonmilieus Heins (2002) Kleine kernen RIGO (1993) Huizenkopers profiel NVB (2004) Vraag naar particulier opdrachtgeverschap Companen (2001) Belangstellenden voor landelijk wonen uit stad en ommeland(casestudie) Vestigers in kleine kernen Bovenmodale verhuisgeneigden Huishoudens met belangstelling voor eigenbouw Echt platteland 18% Echt dorp 30% Buiten bebouwde kom 15% Kleine gemeente 30% Voorkeur kleine locatie of vrijstaand wonen in landschap 22% Pseudo-platteland 22% Rand van de stad 35% Grote locatie 55% Weet niet 50% Overig 70% Geen voorkeur 10% Geen voorkeur 23% In dit onderzoek wordt deze differentiatie in de vraag naar landelijk-dorps wonen aan de hand van het WBO2002 nader onderzocht (zie ook hoofdstuk 5). Doelgroepen landelijk-dorps wonen De vraag naar landelijk-dorps wonen is met name afkomstig van: Huishoudens uit het stedelijk en het landelijk gebied Autochtone Nederlanders Gezinnen met kinderen Middelbare en oudere leeftijdsklassen Midden- en hoge inkomensgroepen Tweeverdieners met meer dan één auto

26 22 LITERATUURSCAN LANDELIJK-DORPS WONEN Gewenste kenmerken Gewenste kenmerken: uit onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van een tuin, het aantal kamers en het type woning vaak als harde kenmerken worden gezien door de rurale woonmilieuliefhebbers. Vrijstaande woningen in de koopsector zijn het meest populair. Ook rust, groen, sociale veiligheid zijn veelvoorkomende harde kenmerken. Ook de woonplaats wordt vaak als een harde voorkeur gezien. Men wil met name binnen de eigen gemeente verhuizen. Als soort plaats blijkt het dorp erg populair te zijn.

27 DEFINITIES VOOR DE ANALYSE 23 3 Definities voor de analyse Zoals in de inleiding is aangegeven is een analyse van het Woningbehoefte Onderzoek 2002 een belangrijk onderdeel van dit onderzoek. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gehanteerde gebiedsindelingen bij deze analyse. Deze zijn mede aan de hand van de literatuurverkenning gemaakt. Landelijk-dorps woonmilieu Wanneer het gaat om landelijk wonen wordt in de meeste studies tevens gesproken over wonen in dorpen. Bij analyse van het Woningbehoefte Onderzoek wordt daarom naast het zogenaamde vijfde woonmilieu (landelijk) ook gekeken naar het vierde woonmilieu (centrum-dorps). We noemen deze combinatie in het vervolg van deze studie landelijk-dorpse woonmilieus. Mogelijkheden WBO-analyse De WBO-analyse voor deze studie kent twee belangrijke componenten die hun eigen randvoorwaarden stellen met betrekking tot de steekproefgrootten. Het eerste type analyses betreft he t in beeld brengen van tekorten/overschotten naar woonmilieu en naar geografisch gebied. Daarvoor gelden de meer algemene randvoorwaarden voor het WBO. Die brengen met zich mee dat het in beginsel mogelijk is om op het niveau van provincies tekorten en overschotten voor een nader te benoemen onderscheid (zoals woonmilieus) in beeld te brengen. Kleinere gebiedseenheden dan provincies worden wel eens gehanteerd, maar bieden naar ons idee onvoldoende basis voor betrouwbare resultaten. Het tweede type analyse betreft een nadere uitsplitsing van de vraag (naar landelijk en dorps wonen). Daarvoor is het noodzakelijk dat er per te onderscheiden gebiedseenheid voldoende respondenten zijn die het betreffende gebied vragen. Specifieke woningmarktgebieden zoals onderscheiden in het WBO hebben, behoudens een enkele uitzondering waar is oversampled, te weinig waarnemingen voor verdere uitsplitsingen in het landelijke en dorpse woonmilieu.

28 24 DEFINITIES VOOR DE ANALYSE Gebiedsindeling De analysemogelijkheden te samen met de gewenste aansluiting op de ruimtelijke indelingen zoals gehanteerd in de Nota Ruimte hebben geleid tot een gebiedsindeling voor analyse. Hierbij is gebruik gemaakt van een indeling die voortborduurt op de gebiedsindeling naar bundelingsgebieden en landelijk gebied (figuur 3-1). figuur 3-1 Gebiedsindeling voor analyse landelijke en dorpse woonmilieus Bundelinggebied Centrale stad Centrale stad Nationaal Centrale stad Regionaal Ommeland Landelijk gebied Landelijk gebied centraal Landelijk gebied perifeer De centrale stad binnen de bundelingsgebieden die onderdeel uitmaken van het nationaal netwerk De centrale stad binnen de bundelingsgebieden die onderdeel uitmaken van het regionale netwerk Gebied binnen de bundelingsgebieden buiten de centrale steden Alles buiten de bundelingsgebieden Landsdelen West en Zuid, exclusief Zeeland Landsdelen Noord en Oost, inclusief Zeeland