Informatie. Oranjeburgh. Particulier Opdrachtgeverschap Oranjeburgh Maart Royaal wonen op eigen kavel

Transcriptie

1 Informatie Particulier Opdrachtgeverschap Oranjeburgh Maart 2014 Oranjeburgh Royaal wonen op eigen kavel

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 1 informatie... 1 Welkom! Het plan Oranjeburgh... 3 Een locatie met karakter Voorzieningen Wat biedt de gemeente te koop aan? Planning Oranjeburgh Particulier Opdrachtgeverschap in Oranjeburgh Procedure op hoofdlijnen Verkoop kavels Voorwaarden en spelregels bij het ontwerp en de bouw Zelfbouw: hoe werkt dat en is dat iets voor mij? Wat is zelfbouw / Particulier Opdrachtgeverschap? Wat zijn de voordelen van zelfbouw? Wat zijn de nadelen van zelfbouw? Is zelfbouw iets voor mij? Hoe oriënteer ik mij op zelfbouwen? Verkoopprocedure Inschrijven Gunning Koopovereenkomsten Oriënteren, ontwerpen, voorbereiden en bouwen Oriënteren: eisen en wensen en budget Ontwerpen Vergunning aanvragen Aanbesteden Realiseren Bouw- en woonrijp maken en onderlinge afstemming zelfbouwers Hardheidsclausule stagnerende kavels en bewaking planning Contact Colofon... 24

3 informatie Naast dit handboek over zelfbouw in Oranjeburgh zijn beschikbaar: Algemene Brochure Oranjeburgh Op de website zijn onder meer te zien/downloaden: Bestemmingsplan Oranjeburgh Welstandparagraaf Oranjeburgh Kavelpaspoorten Procedure toewijzing kavels Inschrijfformulier kavels Model koopovereenkomst (vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen) Algemene bepalingen (voor realisatie en levering bouwrijpe grond) Prijslijst In een latere fase, voorafgaand aan de koop (bij ondertekenen koopovereenkomst), zal aan u worden overlegd: Waarmerkingsformulier Notariële leveringsakte Bodemgeschiktheidsverklaring Model proces-verbaal oplevering Checklist met belangrijke aandachtspunten 1

4 Welkom! Geachte mevrouw, heer, Oranjeburgh biedt mensen de mogelijkheid om een eigen huis te laten bouwen in een unieke omgeving. Op de plaats waar het Vlietland Ziekenhuis stond, wordt de komende jaren een fraaie nieuwe woonwijk gerealiseerd, deels in particulier opdrachtgeverschap en deels in collectief particulier opdrachtgeverschap. Een eigen huis bouwen vraagt wel enige inspanning. Naast de hulp die u van architecten kan ontvangen, willen we als gemeente Schiedam u daarbij graag op weg helpen; we leggen als het ware de loper voor u uit. Zo bieden we u enige begeleiding aan bij de bouw van uw woning en bieden we u de mogelijkheid om uniek in erfpachtgemeente Schiedam de grond in eigendom te verwerven. Met dit Handboek zelfbouw (vrije kavels) Oranjeburgh informeren wij u over alle fases die u doorloopt, van de koop van een kavel tot het betrekken van de woning, die geheel volgens uw wensen is gebouwd. De algemene brochure vertelt u iets over het karakter en de inrichting van Oranjeburgh. In het kavelpaspoort, dat bij iedere kavel hoort, vindt u de specifieke kenmerken van een kavel. Wie besluit in Oranjeburgh een huis te bouwen, kiest voor wonen in een groene omgeving met een groot aantal voorzieningen en het historische centrum van Schiedam onder handbereik, de natuur van Midden-Delfland op fietsafstand en uitvalswegen in de directe nabijheid. De uitstraling van Oranjeburgh sluit aan bij die van de reeds aanwezige bebouwing; Oranjeburgh is te kenmerken als een eerbetoon aan de Schiedamse architect Piet Sanders. We zijn blij met uw keuze voor Oranjeburgh en we willen er graag samen met u aan werken dat uw nieuwe woonomgeving zo mooi wordt als hij op papier is bedacht. In dit informatieboekje leest u op welke manier we daar invulling aan geven. Ik wens u veel inspiratie toe! Arie Wijten wethouder Wonen en Bouwen 2

5 1. Het plan Oranjeburgh Een locatie met karakter De gemeente Schiedam transformeert de voormalige locatie van het Vlietland Ziekenhuis tot een nieuw aantrekkelijk woongebied waarin volop ruimte is om uw eigen huis te bouwen. De locatie Oranjeburgh maakt deel uit van het statige Oranjekwartier in de wijk Schiedam-West. Deze wijk is aangelegd tussen 1911 en 1940 in de Westfrankelandse Polder. De wijk karakteriseert zich door een typische jaren 30-stijl van bebouwing met veel ruimte en groen. De nieuwe buurt zal aansluiten bij de deze kwaliteiten van de omgeving. Schiedam-West kenmerkt zich door een in het begin van de vorige eeuw veel voorkomend patroon van rechte, gebogen en geknikte lanen en aansluitende straten, pleinen en parken. De Burgemeester Knappertlaan vormt hierbij de centrale ontsluitingsweg van de wijk. Het deel van de wijk ten zuiden van de Burgemeester Knappertlaan gelegen in de directe omgeving Oranjeburgh is ruim van opzet met vrijstaande woningen, tweekappers en korte rijtjes aan groene rustige straten. Op deze locatie werd een ziekenhuis gebouwd in de jaren In de jaren zestig werd het ziekenhuis geheel vernieuwd. Alleen het zusterhuis, een uitbreiding uit 1938, is daarbij behouden gebleven. In 2007 is het ziekenhuis verhuisd naar een nieuwe locatie, waarna alle gebouwen met uitzondering van het zusterhuis zijn gesloopt. Locatie plangebied, luchtfoto met voormalige Vlietland Ziekenhuis (bron: Live search maps) 3

6 1.1. Voorzieningen Schiedam is een havenstad langs de Nieuwe Maas. Schiedam-West is een prettige woonwijk met het centrum van Schiedam op loopafstand. In de historische binnenstad vindt u diverse horecavoorzieningen en speciaalzaken. Schiedam heeft goede culturele voorzieningen (theater, regionaal museum voor moderne kunst, filmhuis en een aantal evenementen met een regionale uitstraling). Ook in de wijk zelf vinden gedurende het jaar diverse (culturele) activiteiten plaats. Scholen en sportvoorzieningen zijn in de (zeer) nabije omgeving volop aanwezig. Groen is in uw directe omgeving al ruimschoots aanwezig, zoals het Julianapark, het Volkspark en op fietsafstand Midden-Delfland. Het groene karakter komt verder tot uiting in het centrale plantsoen in Oranjeburgh, waarin reeds waardevolle bomen staan en waar ook speelgelegenheid komt. De bereikbaarheid is goed, met aansluiting op de nabijgelegen snelweg. Met de komst van de verlengde A4 vindt u niet alleen Rotterdam u in uw achtertuin, maar ook Den Haag en Delft Wat biedt de gemeente te koop aan? Over de kwaliteiten van het plan Oranjeburgh vindt u meer informatie op de website of de algemene Oranjeburgh brochure. Het wordt een groene stadswijk in jaren dertig stijl die bestaat uit 61 kavels. Volgens de laatste inzichten wordt het volgende programma in Oranjeburgh gerealiseerd: 40 vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), grotendeels voor vrijstaande woningen, op een aantal kavels zijn ook twee-onder-één-kapwoningen mogelijk. 6 kavels voor rijenwoningen door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) aan de Anna van Burenstraat (kavels 36-41). appartementengebouw via CPO van 4 bouwlagen (circa 8 stuks) plus kap aan de Burgemeester Knappertlaan (kavel 29) kavels voor rijenwoningen door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) aan de Anna van Saksenstraat (kavels 17-28). het Zusterhuis wordt projectmatig herontwikkeld tot zorgwoningen. voor het 6 laagse appartementengebouw (circa 18 stuks) wordt bekeken of dit via projectmatige ontwikkeling gaat plaatsvinden (57) Planning Oranjeburgh Het ziekenhuis is reeds gesloopt, het bouwrijp maken is afgerond en de eerste 14 bouwkavels zijn verkocht (2 twee-onder-een-kapwoningen en 10 vrijstaande woningen). De eerste woningen zijn inmiddels opgeleverd en aan de Nassaulaan en Anna van Burenstraat wordt druk gebouwd. De openbare ruimte rondom Oranjeburgh wordt in 2014 al heringericht waarbij de ruime groenstroken tussen het trottoir en de weg alvast definitief worden aangelegd. Hieronder vindt u de kavelkaart. Er staan op dit moment nog 10 vrije kavels te koop (kavels 3 t/m 6, 8 t/m 12 en 33). De volgende fase van de zelfbouwkavels (1, 2, 15, 16, 43 t/m 46, 53 t/m 56, 59, 60, 68 4

7 en 69) zal naar verwachting begin 2015 (voor een deel) te koop worden aangeboden, afhankelijk van de voortgang van de verkoop van de nog in verkoop zijnde 10 kavels. In het voorjaar van 2014 start de gemeente een traject om het appartementengebouw aan de Burgemeester Knappertlaan (#29) via CPO te ontwikkelen. Daarnaast loopt een interessepeiling naar deelname aan CPO voor de rijenwoningen aan de Anna van Saksenstraat en is het nog mogelijk om toegelaten te worden op de reservelijstvan de CPO rijenwoningen Anna van Burenstraat. Er is nog geen keuze gemaakt over hoe en wanneer het appartementengebouw op kavel 57 wordt ontwikkeld. Per kavel is een kavelpaspoort beschikbaar waarop de mogelijkheden en randvoorwaarden zijn benoemd. Voor een recent overzicht van kavels die nog te koop zijn, zie onze website Het aanplanten van nieuwe bomen zal na het afronden (van het merendeel) van de bouwwerkzaamheden plaatsvinden. De meeste grote bomen in het gebied blijven gewoon staan. Kavelplan met fase 1 (roodbruin) en 2 (geel), CPO appartementen Burgemeester Knappertlaan (rood) en CPO rijenwoningen rijenwoningen Anna van Burenstraat (blauw) 5

8 2. Particulier Opdrachtgeverschap in Oranjeburgh 2.1. Procedure op hoofdlijnen Het proces van informatie tot oplevering van uw nieuwe woning ziet er in hoofdlijnen als volgt uit: 1. Informatie, oriëntatie en inschrijving 2. Tekenen koopovereenkomst kavel 3. Ontwerp, bouwvoorbereiding en verkrijgen vergunning (binnen 1 jaar na tekenen overeenkomst 4. Bouw (afhankelijk van bouwproces) In het navolgende schema zijn de verschillende stappen van het proces tot de oplevering van uw woning weergegeven. 6

9 7

10 2.2. Verkoop kavels Voor alle vrije kavels geldt: wie het eerst komt, die het eerst maalt. In praktijk verloopt het proces tot aan het tekenen van een koopovereenkomst als volgt: 1. U neemt contact met ons op. 2. U krijgt een gesprek met onze verkoopmedewerker en als u daar prijs op stelt een gesprek met onze zelfbouwadviseur. 3. Wij behouden ons het recht voor om wel of geen optie te verstrekken. Tijdens de looptijd van een eventuele optie blijft de kavel voor u gereserveerd. 4. Door het invullen van een inschrijfformulier en het storten van 750 inschrijfgeld, is de kavel definitief voor u gereserveerd. Formulier en details over de betaling verstrekt de gemeente na het eerste contact. 5. De gemeente maakt een koopovereenkomst op. Na ondertekening van de koopovereenkomst gaat u aan de slag om uw huis te realiseren te bouwen. In de koopovereenkomst is een aantal voorwaarden en afspraken opgenomen, waaraan iedere koper van een kavel zich dient te houden, zoals termijnen voor het aanvragen van een omgevingsvergunning alsmede andere aspecten inzake het vervolgtraject van bouwvoorbereiding, bouw en bewoning. De concept-koopovereenkomsten voor zowel de kavels voor vrijstaande woningen als voor de kavels voor twee-onder-één-kapwoningen zijn opgenomen in de informatiemap. De koopovereenkomst wordt toegelicht in Hoofdstuk 4. Voor het bouwen van een woning bestaat de verplichting om een omgevingsvergunning aan te vragen. Ook tijdens de uitvoering van de bouw is er een aantal spelregels. Hiervoor verwijzen we u naar Hoofdstuk 5. Een startgesprek na uw inschrijving en een startgesprek bouw maken standaard onderdeel uit van de procedure. We nemen samen met u een checklist en het stappenplan door. Indien u het op prijs stelt stellen we u enkele uren advies beschikbaar waarbij een zelfbouw-adviseur van Urbannerdam u op weg helpt in de wereld van het zelf bouwen van uw eigen woning Voorwaarden en spelregels bij het ontwerp en de bouw Naast procedurele voorwaarden en spelregels gelden er ook kwantitatieve en kwalitatieve voorwaarden voor het ontwerp en de bouw van uw woning. Om een woning te kunnen bouwen moet u een omgevingsvergunning aanvragen. Uw aanvraag wordt getoetst aan het bouwbesluit, het bestemmingsplan en aan (de eisen van) welstand. Bouwbesluit Het Bouwbesluit regelt landelijk de wettelijke eisen waaraan elke nieuwbouwwoning moet voldoen. Het complete Bouwbesluit is online te raadplegen, maar uw architect of catalogusbouwer draagt er zorg voor dat uw plan aan het Bouwbesluit voldoet. 8

11 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan voor Oranjeburgh is in april 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan vormt het juridisch kader voor toekomstige ontwikkelingen in het gebied en legt de bestemming van de grond vast. Ook bevat het plan gedetailleerde aanwijzingen voor de bebouwing op de kavels, zoals goothoogte, nokhoogte en bebouwingsoppervlak en bijvoorbeeld de overgang van privé-kavel naar de openbare ruimte met erfscheidingen. Het bestemmingsplan is te downloaden van de website van de gemeente Schiedam en via Welstand Bouwplannen in Oranjeburgh worden door de welstandscommissie getoetst aan de redelijke eisen van welstand. De welstandsparagraaf Oranjeburgh is hiervoor het toetsingskader. Dit document is in april 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is met behulp van richtlijnen voor stedenbouwkundige details, de architectuur en de inrichting van de woonomgeving aangegeven hoe een specifieke sfeer wordt bereikt. De welstandsparagraaf dient daarnaast als inspiratiebron voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces van het woongebied is betrokken. Met de welstandsparagraaf weten u en uw architect welke kwaliteitseisen er worden gesteld aan de bebouwing. Om tot een goed resultaat te komen bespreekt u of uw architect nog voor het indienen van de vergunning met de gemeente de bouwplanontwikkeling, worden uw plannen beoordeeld en wordt advies aan u uitgebracht (zie ook Hoofdstuk 5). De welstandsparagraaf is te downloaden van de website van de gemeente Schiedam en van De hoofdlijn van de welstandsparagraaf is: Oranjeburgh wordt een traditionele wijk met moderne elementen: jaren dertig met een minderheid van international style ; De vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen in traditionele stijl (jaren 20 en 30) schenken veel aandacht aan de entreepartij, decoraties, profileringen, en overstekende dakranden met een voorgeschreven hellingshoek; De vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in moderne stijl bestaan uit één, twee of drie doosvormige volumes met een abstracte gevel; De rijwoningen zijn in jaren 30-stijl met grotendeels twee bouwlagen met een zadeldak en sprongen in de gevelwand. De rij wordt beëindigd met een dakschild of topgevel. De appartementengebouwen zijn in traditionele stijl, compleet met decoraties, profileringen, kappen en overstekende dakranden. Bij het appartementengebouw aan het centrale plantsoen is parkeren deels ondergronds. Kavelpaspoort Voor elk aangeboden kavel zijn de relevante stedenbouwkundige voorwaarden vastgelegd in een kavelpaspoort. Het kavelpaspoort maakt onderdeel uit van de contractstukken en daarmee bent u privaatrechtelijk gehouden om te bouwen conform de eisen op het kavelpaspoort. Het kavelpaspoort is geen onderdeel van het toetsingskader voor de omgevingsvergunning. Het is in feite een samenvatting van de belangrijkste regels uit het bestemmingsplan en de welstandparagraaf. De kavelpaspoorten vindt u in de informatiemap of op de site 9

12 3. Zelfbouw: hoe werkt dat en is dat iets voor mij? 3.1. Wat is zelfbouw / Particulier Opdrachtgeverschap? Een particulier die zijn eigen kavel koopt en een architect opdracht geeft om naar zijn wensen een woning te ontwerpen, is een bevoorrecht persoon. Hij of zij kan namelijk eigen ideeën over wonen werkelijkheid laten worden. Natuurlijk gebeurt dat binnen de grenzen van tijd, geld en de ligging van de kavel, maar het is in principe voor iedereen haalbaar om een eigen woning te (laten) bouwen. Dat kan vrijstaand, maar ook in een rij of zelfs in een appartementenblok. Voor ieder budget is zelfbouw mogelijk. Formeel houdt particulier opdrachtgeverschap in dat een een burger (of een groep burgers zonder winstoogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Met andere woorden: u bent de baas, bepaalt en betaalt zelf. Zelfbouw is een ander woord voor hetzelfde. Het betekent niet dat u zelf moet gaan metselen of timmeren, maar wel dat u zelf aan het roer staat. Het is natuurlijk wel altijd mogelijk om zelf een deel van de (af)bouw te doen, als u een klusser bent. In Nederland zijn we zelfbouw niet meer op grote schaal gewend. Het grootste deel van de nieuwbouwwoningen wordt immers gebouwd door professionele projectontwikkelaars en woningcorporaties, waarbij deze partijen voor de klant bedenken hoe deze graag zijn of haar woning ziet. Het resultaat is een groot aanbod van woningen dat gebaseerd is op een grote gemene deler, maar dat nooit helemaal aansluit op de specifieke wensen van veel huizenkopers. Heeft u specifieke wensen, dan past dat niet altijd in het aanbod dat zij voor u hebben verzonnen; of u moet de hoofdprijs betalen voor aanpassingen. Als u zelf wilt bepalen hoe uw woning er uit komt te zien of wordt ingedeeld, of als u gewoon veel zelf wilt doen en precies wilt weten waar uw euro s heen gaan, dan is zelfbouw een prima optie. Zelf bouwen in Oranjeburgh gebeurt individueel en een beetje samen, in het geval van de twee-onderéén-kapwoningen. In dit hoofdstuk vertellen we wat u kunt verwachten en hoe u zich voorbereidt op uw rol als particuliere opdrachtgever Wat zijn de voordelen van zelfbouw? Het grote voordeel van zelfbouw is de grote mate van invloed die u heeft op uw het ontwerp en de indeling van uw eigen woning. U bepaalt zelf binnen de gegeven randvoorwaarden en uw eigen budget hoe de woning er uit komt te zien, hoe de indeling wordt en welke materialen en afwerking u toepast. Uw architect, aannemer en eventueel uw onafhankelijk bouwbegeleider helpen u met advies en tips. U bepaalt uiteindelijk en u geeft opdracht aan andere partijen om uw woning te realiseren. En om dat te kunnen doen, moet u een kavel kopen waarop u kunt bouwen. 10

13 3.3. Wat zijn de nadelen van zelfbouw? U bent zelf verantwoordelijk voor alle keuzes. Die moeten passen binnen uw budget en uw tijdsplanning. Het valt niet altijd mee om vooraf een goed inzicht in beide aspecten te krijgen en om uzelf eraan te houden. Stel een budget op en wees streng voor uzelf; dromen is goed, maar de voeten moeten wel aan de grond blijven. Er komen veel keuzes op u af. Grote keuzes over geld, kleine keuzes over de plaats van stopcontacten en de kleur van de vloertegels. Kijk goed rond naar wat u aanspreekt, faseer deze keuzes met uw architect en blijf eigen baas. U bent afhankelijk van regels en voorschriften. Zorg dat u weet binnen welke speelruimte u gaat ontwerpen, zoals de voorschriften in het bestemmingsplan en de welstandsparagraaf. Uw architect is hierbij uw gids en kan dat ook voor u uitzoeken en u helpen. U bent afhankelijk van procedures en die kosten tijd. De beoordeling van uw aanvraag voor de omgevingsvergunning (vroeger: de bouwvergunning) kost tijd, net als de behandeling door de welstandscommissie. Wees goed op de hoogte, stel vragen en houd rekening met vertragingen die nu eenmaal vaak optreden. Ook hierin is uw architect uw gids, maar namens de gemeente helpt Urbannerdam u ook om tijdig en goed beslagen ten ijs te komen Is zelfbouw iets voor mij? Zelf bouwen vraagt wat van uw doorzettingsvermogen, organisatietalent en verbeeldingskracht. Op alle punten kunt u hulp inschakelen en u hoeft dus niet alles zelf te bedenken en uit te zoeken. Maar u moet het avontuur wel aandurven. Kunt u benoemen hoe u wilt wonen? Kunt u uw droom en uw budget beide onder ogen zien en af en toe een compromis sluiten? Kunt u doorgaan, ook als het een keer tegenzit? De voldoening van uw eigen woning op maat en de trots op uw plek in Schiedam blijven veel langer dan de tegenslagen die u wellicht tegenkomt. Dat vooruitzicht is er één om te onthouden! 3.5. Hoe oriënteer ik mij op zelfbouwen? Kijk rond op de locatie en ga samen met uw partner (of juist een keer apart van elkaar!) op fotoexcursie. Fotografeer wat u mooi vindt, of juist wat u niet mooi vindt. Bel eens aan bij een woning die u aanspreekt en vraag wie de architect of bouwer is geweest en wat de ervaringen zijn. En misschien mag u wel even binnen kijken. Knip woontijdschriften uit elkaar en bezoek een woonbeurs, ga eens vrijblijvend naar een architectenspreekuur om te horen wat zo n ontwerper voor u kan doen. Mocht u het lastig vinden om meer grip te krijgen op uw dromen, wensen en mogelijkheden, dan is het verstandig om eens een uurtje met een architect (of catalogusbouwer) om tafel te gaan zitten en uw wensen te laten vertalen in een aantal ideeën en een globale indicatie van kosten. Veel architecten zullen dit kosteloos of tegen een uurvergoeding graag voor u willen doen. Ook kunt u de gemeente 11

14 kosteloos verzoeken om een algemeen oriënterend gesprek met een onafhankelijk zelfbouwadviseur van Urbannerdam. Laat vooraf een verkennend hypotheekadvies opmaken om te zien wat u kunt lenen en hoeveel u per maand wilt besteden aan woonlasten. Vraag daarbij ook naar de procedure en voorwaarden voor het verkrijgen van uw financiering. Bedenk hoe u uw vorige woning kunt verkopen en wat u met eventuele overwaarde wilt doen. Maak een raming van belangrijke onderdelen zoals keuken, badkamer(s) en tuininrichting. Of een sauna of plaats voor uw motor, als dat voor u juist belangrijk is. Het opstellen van uw budget is één van de belangrijkste acties die u regelmatig zult herhalen en aanpassen. Kijk het bestemmingsplan in en lees de voorschriften die hierin staan. Het bestemmingsplan bepaalt de toegestane hoogte van woning, de afstand tot andere woningen en tot de straat. Dat is uw speelruimte. De belangrijkste eisen voor uw woning zijn al voor u samengevat in het kavelpaspoort bij elke kavel. Lees ook de welstandsparagraaf Oranjeburgh. Hierin staan veel referentiebeelden die u vertellen wat de gemeente in gedachten heeft op deze plek. Referenties gelden niet als letterlijk te volgen voorbeeld; u ontleent er vast inspiratie aan, maar krijgt ook gevoel voor de gedachte achter de locatie. Wilt u meer informatie over zelfbouw of over bouwkosten? Kijkt u dan eens op de volgende websites: en voor alles over zelfbouw. Hier vindt u ook voorbeeldprojecten, informatie over kosten, tips, inspiratie en veel informatie over alle stappen tussen oriëntatie en verhuizen. 12

15 4. Verkoopprocedure Na oriëntatie op Oranjeburgh en de beschikbare kavels schrijft u zich in voor een kavel. Vervolgens ondertekent u bij de notaris de koopovereenkomst, waarna u aan de slag kunt met het ontwerp. De grond is dan nog niet aan u overgedragen. De juridische levering van de grond en de betaling van de van de grond vindt plaats nadat de gemeente Schiedam een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van uw woning heeft afgegeven (en de grond door de gemeente bouwrijp is gemaakt). 4.1.Inschrijven Als u na oriëntatie besluit om u in te schrijven voor een kavel, bestaat de eerste stap uit het invullen en insturen van het inschrijfformulier en het overmaken van het inschrijfgeld van 750,- naar rekeningnummer ten name van Fokkema Linssen Notarissen te Rotterdam, o.v.v. naam inschrijver en projectnaam Oranjeburgh. Dit inschrijfgeld wordt verrekend met de kavelprijs indien wordt overgegaan tot verkoop van de kavel. Indien u zich onverhoopt terugtrekt na uw inschrijving vervalt dit inschrijfgeld aan de gemeente. Het inschrijfformulier dient u volledig ingevuld en ondertekend op te sturen naar Fokkema Linssen Notarissen. Het inschrijfgeld moet ook worden bijgeschreven op de bankrekening van de notaris om de inschrijving compleet te maken. Pas als uw inschrijving compleet is, is de kavel voor u gereserveerd. Inschrijven voor een twee-onder-een-kapwoning is alleen mogelijk samen met toekomstige buren. Aangezien u een overeenkomst aangaat met de gemeente en uw toekomstige buren, adviseren we alleen voor een twee-onder-een-kapwoning in te schrijven met iemand die u goed kent en/of iemand waarvan u zeker weet dat u het samen gaat lukken om te komen tot een ontwerp en eenzelfde bouwer die uw beide woningen gaat bouwen. Wij willen voor u op zoek naar een eventuele medebouwer als u zelf niemand kent, maar wijzen u wel op het feit dat u echt met elkaar moet komen tot een integraal ontwerp en dat u in het vervolgtraject van elkaar afhankelijk bent. Voor de kavels die samen geschikt zijn voor een twee-onder-een-kapwoning geldt bovendien dat u deze ook samen mag kopen om hier eenéén grote vrijstaande woning op te realiseren. Voor alle vrije kavels staan de prijzen vermeld op de prijslijst die bij de gemeente of via de website verkrijgbaar is. Het betreft de V.O.N.-prijs. Dit betekent dat deze inclusief de BTW over de koopsom van de kavel, het honorarium van de notaris en de kadastrale registratie-, onderzoeks- en inmetingskosten is. 4.2 Gunning In zijn algemeenheid geldt ten aanzien van de gunning van een kavel het volgende: 13

16 De kavels worden uitsluitend verkocht aan particulieren voor eigen bewoning. Professionele kopers (natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf) zijn van inschrijving uitgesloten. Bij het inleveren van een compleet inschrijfformulier en het storten van uw inschrijfgeld, is de kavel voor u gereserveerd. Na toetsing van uw inschrijving door de notaris volgt automatisch gunning. Dit wil zeggen dat de reservering formeel wordt geregistreerd. In het geval er toevallig op dezelfde dag meerdere complete inschrijvingen (inclusief te storten inschrijfgeld) bij de notaris binnenkomen, vindt in overleg met de gemeente een loting of een veiling plaats. Dit is ter beoordeling aan de gemeente. De winnaar van de loting of de veiling krijgt de kavel gegund. De andere partij(en) krijgen in een dergelijk geval hun inschrijfgeld wel teruggestort.. Bij de twee-onder-een-kapwoningen geldt dat u alleen als koppel kunt inschrijven. U dient dan twee keer inschrijfgeld te betalen. Gronduitgifte (eigendom of erfpacht) De kavels in Oranjeburgh worden te koop aangeboden. Als u dat wenst, kunt u er in dit project voor kiezen om de grond in erfpacht af te nemen Koopovereenkomsten Na de gunning heeft u een recht op aankoop van de kavel. U wordt uitgenodigd om voor een nader te bepalen datum (gelegen minimaal 2 weken na de gunning) de koopovereenkomst (of erfpachtovereenkomst als de inschrijver daarvoor geopteerd heeft) officieel te ondertekenen. Na deze datum vervalt het recht van aankoop, tenzij in onderling overleg anders wordt afgesproken in verband met eventuele verhindering in deze periode. Dit is ter beoordeling aan de gemeente. Twee soorten koopovereenkomsten De concept koopovereenkomsten zijn in weergegeven op de website. Er is een belangrijk onderscheid tussen de koopovereenkomst voor een kavel voor een vrijstaande woning en de koopovereenkomst voor een kavel voor een twee-onder-één-kapwoning. De laatste is vormgegeven als een zogenaamde driepartijenovereenkomst. Een driepartijenovereenkomst betekent dat u samen met uw toekomstige buren en de gemeente een overeenkomst tekent. Er is gekozen voor deze constructie, omdat de gemeente zeker wil zijn dat de twee-onder-één-kapwoning integraal ontworpen en gebouwd gaat worden. Bij een driepartijenovereenkomst verplicht u zich niet alleen ten opzichte van de gemeente, maar ook naar uw toekomstige buren. Indien een van beide kopers de overeenkomst ontbindt (bijvoorbeeld vanwege het ontbreken van financiering), dan wordt de gehele overeenkomst ontbonden. In dat geval kan de overgebleven koper een beperkte periode op zoek naar een andere koper (buur). Wanneer de overgebleven koper spoedig een nieuwe buur vindt, zal de gemeente met deze (nieuwe) kopers overeenkomst sluiten gelijk aan de vorige als ware het een contractsoverneming. 14

17 Bij ontbinding door een van de kopers komen alle kosten als gevolg van de ontbinding voor rekening van deze koper. Er is echter een risico dat de resterende koper al kosten heeft gemaakt voor advies en ontwerp en deze niet kunnen worden verhaald. U neemt hiermee dus enig risico. Wij raden u daarom aan dat u zich indien mogelijk samen inschrijft met vrienden of goede bekenden en vooraf duidelijke afspraken maakt met elkaar. Verplichtingen uit de koopovereenkomsten Voor beide koopovereenkomsten geldt dat er een aantal verplichtingen in is opgenomen. De concept overeenkomsten staan op de website Oranjeburgh.nl. Een aantal verplichtingen benoemen we op deze plek kort: De koper dient uiterlijk binnen 9 maanden na de datum van ondertekening van de overeenkomst een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen bij de gemeente Schiedam. De overdracht van de grond zal niet eerder plaatsvinden dan nadat door de gemeente Schiedam een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van de woning is afgegeven en de grond door de gemeente bouwrijp is gemaakt. Bij het tekenen van de koopovereenkomst vraagt de gemeente tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen, zoals gebruikelijk bij dit soort overeenkomsten, een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom van de kavel. In de overeenkomst wordt vastgelegd dat de aankoopprijs van de kavel vanaf 7 maanden na de datum van gunning wordt vermeerderd met rente van 5,5% van de koopsom op jaarbasis tot aan het moment van levering van de grond. Er worden afspraken gemaakt over erfdienstbaarheden, zelfbewoningspicht (2 jaar na oplevering) en wat de consequenties zijn als koper zijn overeenkomst onverhoopt wil/moet ontbinden. Voor beide vormen van de koopovereenkomst geldt dat er geen onderhandelingen mogelijk zijn over de inhoud van de contracten zoals deze is weergegeven in de modelovereenkomsten. In de overeenkomsten vindt u bepalingen over bepaalde termijnen. We willen er graag op wijzen dat deze termijnen bedoeld zijn om kopers aan te kunnen spreken indien er zonder geldige redenen sprake is van te weinig voortgang. U mag er uiteraard van uit gaan dat de gemeente Schiedam redelijk en billijk zal omgaan met de handhaving van de koopovereenkomsten. 15

18 5. Oriënteren, ontwerpen, voorbereiden en bouwen 5.1. Oriënteren: eisen en wensen en budget Oriënteren doet u uiteraard voordat u zich inschrijft. Wij raden u aan goed na te denken over uw eisen en wensen ten aanzien van de binnen- en buitenkant van uw woning, uw favoriete kavels, maar zeker ook uw budget en uw financiën. Misschien heeft u al een architect op het oog. Zo niet, dan kunt u ook hier vast over nadenken en op onderzoek uitgaan. Zie ook Hoofdstuk 3 over de principes van zelfbouwen. In deze paragraaf geven we u nog wat praktische tips ter oriëntatie. In uw eigen programma van eisen omschrijft u wensen en eisen voor uw nieuwe woning. U kijkt hoe u uw huidige woning gebruikt en wat daaraan bevalt en wat u anders zou willen. Wat wilt u in huis doen, welke ruimtes en functies wilt u bij elkaar of juist niet; hoe groot moeten de ruimtes zijn en zijn ze bij voorkeur gericht op de straat of de tuin? Naast ruimtes heeft u wellicht wensen rond bepaalde materialen, specifieke meubels of op het gebied van energiezuinigheid of architectuur. U onderzoekt met welke middelen u uw woning gaat financieren: een hypotheek, opbrengst huidige woning, spaartegoeden etc. Als u weet wat uw financieringsruimte is, kunt u een eerste kostenraming maken. Uw kostenraming omvat meer dan alleen de aanneemsom en de grond, er zijn ook veel bijkomende kosten. U probeert vooraf zo goed mogelijk alle kosten in kaart te brengen om achteraf niet voor verassingen te staan. Werk met stelposten voor zaken die u nog niet kunt invullen, maar beperk het aantal stelposten. Naarmate het bouwplan verder wordt uitgewerkt kunnen de kosten gedetailleerder worden ingevuld. Houd rekening met onvoorziene zaken die tijdens de uitvoering naar voren komen en dat u mogelijk graag nog wat kleine aanpassingen wilt. De volgende kostenposten zijn te benoemen in de begroting: grondkosten bouwkosten bijkomende kosten financieringskosten advieskosten inrichting diverse koopsom grond en eventuele rente sondering aannemer (inclusief sanitair? keuken? wand- en vloerafwerking?) installateurs stukadoor, tegelzetter, schilder rente voorfinanciering afsluitprovisie notariskosten financiering architect constructeur bouwkosten deskundige bouwfysisch adviseur installatieadviseur toezicht en directievoering evt. bouwbegeleider tuin- c.q. terreininrichting wand- en vloerafwerking stoffering verhuizing leges omgevingsvergunning aansluitkosten nuts onvoorzien 16

19 Als indicatie kunt u aanhouden dat de bijkomende kosten circa 10-20% van de bouwkosten uitmaken en circa 5-10% van de totale vrij op naam (VON) prijs. De vrij op naam-prijs is het totaalbedrag dat u kwijt bent, de optelling van grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Op voorhand heeft u alleen zekerheid over de grondkosten. Dit is namelijk de prijs die u betaalt voor uw kavel plus rente over deze prijs. Bouwkosten zijn sterk afhankelijk van de grootte en het ontwerp van uw woning en hoe goed u kunt onderhandelen c.q. slim aanbesteden. U kunt ter indicatie rekenen op 900 tot 1200 per m2 gebruiksoppervlak (inclusief BTW). Een luxere woning of woning met meer details in de gevel zal meer kosten Ontwerpen Architect of catalogusbouwer? Wij adviseren u om goed na te denken of u straks uw woning wilt bouwen met een architect die een woning op maat ontwerpt (en waar u op een later moment een bouwer bij selecteert) of dat u direct zaken wilt doen met een bouwer die een cataloguswoning of concept-woning aanbiedt. Het werken met een architect heeft een aantal duidelijke voordelen: U heeft gedurende het hele ontwerpproces en bij het contracteren van de bouwer een adviseur aan uw zijde die u kan begeleiden. U kunt uw woning op maat laten ontwerpen. U hoeft nog niet direct na te denken over wie uw woning mag bouwen. Het direct inschakelen van een bouwer, kan echter ook voordelen hebben: Wellicht bent u tevreden met een bestaand ontwerp Het kan zijn dat u lagere kosten heeft voor ontwerp en engineering Het hele traject van ontwerpen, uitwerken en/of bouwen kan sneller verlopen U heeft eerder zekerheid over prijzen. We willen u er echter op wijzen dat u er niet zomaar van uit kunt gaan dat een cataloguswoning ook gebouwd mag worden op uw kavel. Er gelden redelijke strenge eisen van welstand en stedenbouw en niet elk kant- en klaar ontwerp voldoet hieraan. Sterker nog: in praktijk zullen er altijd aanpassingen benodigd zijn. Het beste is om u in elk geval te laten begeleiden door een bouwbegeleider of architect. Sowieso kan het van grote meerwaarde zijn om u bij het bepalen van een programma van wensen of eisen te laten bijstaan door een architect. Een goede architect vertaalt niet 1 op 1 uw wensen, maar bevraagt u kritisch en komt samen met u tot een nog scherper programma van eisen of wensen en/of eerste schetsen van uw woning. Sowieso eist de gemeente dat een bouwer een geregistreerd architect in dienst of anderszins beschikbaar moet stellen. 17

20 Een goede architect of catalogusbouwer legt de basis voor het ontwerp. Het is dus belangrijk dat u een ontwerper kiest met wie het klikt en die aanvoelt wat u wilt. U gaat tenslotte een lange en intensieve periode samenwerken. Wat is een goede architect? Een goede architect luistert goed, vertaalt uw wensen in een ontwerp op maat en denkt hierbij (kritisch) met u mee. Daarbij houdt hij rekening met de ligging van de kavel, de voorwaarden uit het bestemmingsplan, uw eisen en wensen en uw budget. Een architect zal ook een kostenbegroting maken. Het kan echter verstandig zijn een aparte kostendeskundige hierbij te raadplegen. De opdracht aan de architect bepaalt u zelf, van enkel het ontwerp tot aan de vergunningaanvraag, of misschien helemaal tot aan het bouwtoezicht en de directievoering op de bouw. De architectentitel is beschermd, architecten zijn geregistreerd in het Architecten Register. In Oranjeburgh is het werken met een registerarchitect verplicht. Dit om de kwaliteit van de complete ontwikkeling te waarborgen. Andere belangrijke criteria bij het selecteren van een architect zijn ervaring en referenties van andere particulieren. Wat is een goede (catalogus- of concept)bouwer? Een zogenaamde catalogusbouwer heeft een reeks woningontwerpen gereed liggen. Zij zijn qua plattegronden, opties, prijs en planning al helemaal uitgewerkt. Natuurlijk kunt u eigen aanpassingen aan het ontwerp maken; bedenk dan dat prijs en planning veranderen. Deze veranderingen kunnen relatief duur uitpakken. Vaak is de woning elders al eerder gebouwd, zodat u hem vooraf kunt bekijken. Het woningontwerp moet wel bij uw wensen en smaak aansluiten. Minstens zo belangrijk is dat de woning ook past binnen de kavelafmetingen en de beeldkwaliteit van Oranjeburgh. Bij een ontwerp uit de catalogus duurt het ontwerpproces korter dan wanneer u voor een individueel ontwerp kiest. U mag alleen een cataloguswoning bouwen als deze ontworpen is door een registerarchitect. Ook zijn er aanbieders van concept-woningen waarbij er slimme combinaties gemaakt worden van voorontworpen uitgangspunten en maatwerk binnen voorwaarden. Zoals eerder gezegd is het te overwegen om u te laten begeleiden door een onafhankelijk adviseur. Dit kan een architect zijn, maar ook een bouwbegeleider, in elk geval iemand die ervaren is met ontwerp- en bouwprocessen. Kijkt bij het contracteren van een bouwer uit dat u zich niet te snel vastlegt op een prijs en een ontwerp. Bedenk dat uw bouwplan getoetst wordt aan eisen op het gebied van welstand en stedenbouw en dat u mogelijk aanpassingen moet doen. Bespreek dit ook met uw bouwer. Voorlopig ontwerp Op basis van uw programma van eisen en sfeercollage maakt u bij een architect uw wensen kenbaar. Behalve aan uw wensen moet het ontwerp tevens voldoen aan de bebouwingsregels, waarvan de belangrijkste staan opgesomd in het kavelpaspoort. U weet wat uw budget is. De architect gaat op basis van uw wensen en financiële mogelijkheden aan de slag. Elk ontwerp start met schetsen. We adviseren u en uw architect om op basis van de eerste schetsen een verkennend gesprek met de gemeentelijke Welstandscommissie in te plannen. De 18

21 welstandscommissie is een zwaarwegend adviesorgaan op het gebied van beeldkwaliteit voor de gemeente als het gaat om het verlenen van de omgevingsvergunning. In dit eerste gesprek met de Welstandscommissie wordt alleen gekeken naar beeldkwaliteit en u krijgt daarmee een gevoel of uw ideeën passen binnen de eisen zoals die geformuleerd zijn in de welstandsparagraaf en het betreffende kavelpaspoort. Als u wensen heeft die afwijken van deze documenten (bijvoorbeeld bouwstijl of steenkleur) is het aan de Welstandscommissie om deze te beoordelen. We willen hier benadrukken dat u hieraan geen enkel recht kunt ontlenen als het gaat om eventuele gewenste afwijkingen ten opzichte van het kavelpaspoort/welstandsparagraaf (stijl of steenkleur). Uitgangspunt is de welstandsparagraaf. Indien gewenst kunt u de eerste stap samen met uw buren doorlopen. Bij een twee-onder-eenkapwoning is dat sowieso noodzakelijk. Op basis van het eerste ontwerp is al een grove kostenraming te maken. Laat dit voorlopig ontwerp (VO) toetsen door een financieel adviseur, zodat u de kosten kunt schatten of het ontwerp moet aanpassen. Voor deze fase rekenen we circa twee maanden. Definitief ontwerp Pas als het voorlopig ontwerp door u is goedgekeurd kan worden begonnen aan het definitief ontwerp (DO). In het definitief ontwerp wordt het ontwerp verder uitgewerkt en vastgelegd. In deze fase maakt u keuzes voor materiaalgebruik en definitieve indeling en gevels. Schakel de financieel adviseur nogmaals tijdig in aan het einde van het DO. Aan het einde van het DO kan worden begonnen met de aanvraag omgevingsvergunning Vergunning aanvragen De omgevingsvergunning vraagt u aan als het definitief ontwerp klaar is. U dient uw aanvraag in bij de afdeling Vergunningen, Handhaving & Geo-informatie van de gemeente Schiedam, uiterlijk binnen negen maanden na ondertekening van de koopovereenkomst. Met een omgevingsvergunning die rechtskracht heeft, kan de grond geleverd worden (de omgevingsvergunning is dan nog niet onherroepelijk). U bent verplicht om binnen drie maanden na de verlening te starten met de bouw. In de aanvraag wordt getoetst of uw woning voldoet aan bouwtechnische eisen conform de Woningwet en het Bouwbesluit. Daarnaast wordt getoetst of uw woning inderdaad voldoet aan alle bebouwingsregels. Voor de omgevingsvergunning worden legeskosten in rekening gebracht. Uitgaande van bouwkosten tussen en bedragen de leges 2.643,75 plus 1,9% van de bouwkosten exclusief BTW voor zover die overstijgen (wijzigingen voorbehouden). De standaardbehandeling neemt maximaal 8 weken in beslag en kan met 6 weken verlengd worden. Daarna wordt een vergunning verleend die in principe bruikbaar is, maar is er voor derden nog 6 weken de mogelijkheid om bezwaren in te dienen. Na de bezwaarperiode en de afhandeling van eventuele bezwaren is de vergunning onherroepelijk. Als u de bouw start terwijl de vergunning nog 19

22 niet onherroepelijk is, loopt u een risico. Veel aannemers, en ook de bank, zullen hier niet aan willen beginnen. Het leveren van de grond kan ook pas nadat u in het bezit bent van een onherroepelijke bouwvergunning. Uw architect kent de indieningsvereisten en levert alle benodigde stukken in voor de aanvraag van de Omgevingsvergunning waaronder: Plattegronden, doorsneden, gevels; Situatietekening; Principedetails; Berekeningen voor ventilatie, daglichttoetreding, energieprestatie (= EPC-waarde) en constructie; Overige stukken conform de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor) Aanbesteden Parallel aan de behandeling van de omgevingsvergunning werkt u met uw architect het ontwerp verder uit tot een bestek. In het bestek en de bijbehorende tekeningen staat exact omschreven wat en hoe er gebouwd gaat worden, met welke materialen en bouwproducten. U selecteert één of meer aannemers die op basis van bestek en tekeningen een offerte maken. Zorg voor duidelijke offertes die zijn uitgesplitst naar kostenposten, zodat u de prijzen goed kunt vergelijken. Let ook op de overige voorwaarden op het gebied van aantal benodigde werkdagen, het omgaan met niet-werkbare dagen, de termijnen waarin u de aanneemsom betaalt etc. Zoek een aannemer die aangesloten is bij Bouwgarant of een andere organisatie die garandeert dat uw woning wordt afgebouwd als de aannemer daar niet meer toe in staat is. Uw architect of bouwbegeleider kan u hierbij helpen. Als u eruit bent wie u de opdracht gunt, sluit u de aannemingsovereenkomst en kan met de uitvoering van start worden gegaan. Bij een catalogusbouwer slaat u deze aanbesteding feitelijk over, de ontwerper en bouwer horen hier bij elkaar. Wij adviseren een voorbehoud te maken ten aanzien van financiering en ten aanzien van het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Ook adviseren we u goed na te denken of u gebruik wilt maken van woningborg, bouwgarant of een vergelijkbare garantieregeling. Als uw aannemer failliet gaat, krijgt u hiermee de garantie dat uw woning wordt afgebouwd voor de afgesproken prijs. 20

23 Tips en valkuilen Let bij een raming op of het een bouwkostenraming is of een investeringsraming. Bij de bouwkostenraming worden honoraria, leges, aansluitkosten e.d. niet meegenomen. Is de begroting in- of exclusief BTW? Zit de fundering in de begroting? Is er gerekend met eventuele te verwachten prijsstijgingen? Zijn de stelposten realistisch? Is er een boeteclausule voor te late oplevering? Zijn er duidelijke afspraken gemaakt over het in rekening brengen van meer- en minderwerk? Is de planning in kalenderdagen of in werkbare dagen? 5.5. Realiseren Voorafgaand aan de bouw Als u klaar bent om te gaan bouwen, vraagt u een startgesprek bouw aan bij de gemeente. Samen met de bouwcoördinator van de gemeente worden een aantal zaken besproken zoals bouwlogistiek, bouwplanning, afvoer van grond, uitvoering van eventuele erfafscheidingen et cetera. Toezicht op uw bouwplaats Tijdens de bouw heeft de aannemer zijn eigen uitvoerder op de bouwplaats rondlopen. Deze stuurt de bouwvakkers aan en plant de dagelijkse gang van zaken op de bouw. Het is aan te raden om een eigen opzichter in te huren die het dagelijks toezicht voor u verzorgt en het directe contact met de uitvoerder onderhoudt. Dit kan worden gedaan door de architect, maar er zijn ook onafhankelijke bedrijven die dit kunnen verzorgen. Wij raden u ten sterkste aan bouwbegeleiding in te huren voor in ieder geval één uur per week om de kwaliteit en voortgang in de gaten te houden. Naast het dagelijks toezicht is er meestal ook nog sprake van directievoering. Dit wil zeggen het bijwonen en notuleren van bouwvergaderingen en het bijwonen van werkvergaderingen om de lopende zaken te bespreken en meer- en minderwerk te accorderen. Het is zeker te adviseren om zelf ook aanwezig te zijn bij de bouwvergaderingen. Daarnaast is het verstandig om zelf ook regelmatig op de bouwplaats te komen kijken. Let wel, de bouwplaats en de woning in aanbouw zijn van de aannemer, u bent te gast. Pas na oplevering wordt het eigendom overgedragen. 21

24 Oplevering Binnen 18 maanden na start bouw dient de bouw te zijn voltooid. De oplevering is het formele moment waarop de sleutel wordt overhandigd. Dit gebeurt door de contractpartijen. Soms wordt gebruik gemaakt van een vooroplevering. Dit heeft voordelen maar is geen garantie dat bij de oplevering alle gebreken verholpen zijn. Opleveringsgebreken moet de aannemer binnen drie maanden verhelpen. Bij de oplevering kan het verstandig zijn een onafhankelijke deskundige in te schakelen. Als stok achter de deur om gebreken binnen 3 maanden te herstellen wordt vaak 5% van de aanneemsom in een depot bij de notaris gestort. Na oplossen van alle gebreken wordt dit depot overgemaakt naar de aannemer. De onderhoudsperiode bestrijkt 6 maanden. De aannemer garandeert dat hij tekortkomingen die binnen deze periode aan het licht komen zal herstellen. Als de onderhoudsperiode is verstreken blijft de aannemer nog 5 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken en 20 jaar voor ernstige gebreken (constructiefouten en dergelijke) Bouw- en woonrijp maken en onderlinge afstemming zelfbouwers Bij de uitvoering van het bouwrijp en woonrijp maken van de locatie en voor de onderlinge afstemming tussen zelfbouwers gelden de volgende uitgangspunten: Uitgangspunt is de aanleg van kabels en leidingen tijdens het bouwrijp te maken. Dit maakt het mogelijk de woning die als eerste gebouwd is, bij oplevering op de nutsvoorzieningen aan te sluiten. Het woonrijp maken (aanleg openbaar gebied) wordt in de planning afgestemd op de oplevering van de projectwoningen in het plan. De meeste vrije kavels liggen aan de buitenranden van het plan, deze liggen aan bestaande straten en zullen na oplevering te maken krijgen met het herstel van de bestaande inrichting. Een beperkt aantal kavels ligt in het binnengebied van de locatie. Deze zullen na oplevering via de bouwwegen bereikbaar moeten zijn. Aanleg van de definitieve openbare ruimte zal, afhankelijk van het bouwtempo, al dan niet aansluiten op de oplevering van deze woningen; De onderlinge afstemming tussen de kavelbouwers in de uitvoeringsfase is een verantwoordelijkheid van de opdrachtgevers en hun aannemers. Of daadwerkelijk problemen ontstaan, hangt af van het succes van het project en het tempo van de kavelbouwers. Hoe groter het aantal kavels in aanbouw, hoe meer kans op strubbelingen. Binnen een normale planning zal het aantal kavels dat gelijktijdig wordt bebouwd beperkt zijn. Bovendien liggen de kavels niet allemaal bij elkaar. De insteek is om dit als gemeente te monitoren en te sturen op het moment dat een situatie ontstaat dat te veel kavels bij elkaar in aanbouw zijn; Alle aannemers zijn verplicht een CAR-verzekering af te sluiten. De opdrachtgever voor een woonhuis is aansprakelijk voor mogelijke schade aan de omgeving (woningen) door de bouw. Bij 30 tot 40 verschillende bouwende partijen kan het lastig zijn om aan te tonen wie een eventuele schade heeft veroorzaakt. In de praktijk zal het aantal kavels dat bijvoorbeeld gelijktijdig heiwerkzaamheden verricht erg klein zijn. Heiwerk aan een individueel 22

25 woonhuis neemt zelden meer dan een à twee dagen in beslag. Het aantal woningen dat op korte afstand van een te bebouwen kavel ligt (en waar schade kan ontstaan) is ook beperkt; De bouwkavel wordt landmeetkundig uitgezet door de gemeente. Het door een landmeter uit laten zetten van het woonhuis is een verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Het is wel mogelijk om deze werkzaamheden uit te laten voeren door de landmeters van de gemeente. Voor het uitzetten van een woonhuis moet gerekend worden op een inzet van de landmeter van circa een halve dag. U kunt hiervoor contact opnemen met de afdeling Vergunningen, Handhaving & Geoinformatie van de gemeente Schiedam Hardheidsclausule stagnerende kavels en bewaking planning In de koopovereenkomst wordt voor elke kavel een aantal peildata en een einddatum voor oplevering vastgelegd. Dit voorkomt dat de voortgang te zeer stagneert. In het uiterste geval kan, bij niet nakomen van de deadlines, het koopcontract worden ontbonden. De termijnen zijn als volgt: Binnen 9 maanden na ondertekenen van de koopovereenkomst moet er een ontvankelijke aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn ingediend bij de gemeente Schiedam; Binnen 12 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst moet er een omgevingsvergunning met rechtskracht zijn afgegeven; De grond wordt overgedragen als er een onherroepelijke omgevingsvergunning is. (De overdracht kan eerder plaatsvinden als de omgevingsvergunning rechtskracht heeft). Binnen 3 maanden na de datum dat de omgevingsvergunning rechtskracht heeft gekregen moet er worden gestart met de bouw (waarvan ook melding moet worden gemaakt bij de gemeente); Binnen 18 maanden na start bouw moet de woning bouwkundig worden opgeleverd; De gemeente zal deze termijnen hanteren naar redelijkheid en billijkheid. Bij overschrijding van termijnen bij aantoonbare pech, overmacht of bezwaarprocedures zal de gemeente zich uiteraard coöperatief opstellen. Het is echter niet de bedoeling dat termijnen zonder geldige redenen overschreden worden, vandaar dat ze contractueel worden vastgelegd. Voor de vrijstaande woningen kan bij uitval een kavel opnieuw aan geïnteresseerden worden aangeboden. De termijn waarbinnen een kavel voor een vrijstaande woning kan worden aangeboden is in eerste instantie onbeperkt. Indien na enkele jaren blijkt dat er kavels zijn die niet worden verkocht, kunnen alsnog door een kleinschalige ontwikkelaar projectwoningen worden ontwikkeld. Dit zal hooguit gaan over enkele kavels. De afweging wanneer de kavels naar een ontwikkelaar gaan, wordt gemaakt aan de hand van verkoop en marktsituatie. In Hoofdstuk 4 is reeds ingegaan op de bijzondere aspecten van de driepartijenovereenkomst voor de twee-onder-een-kapwoningen. 23