ZO WERKT EEN BLOK STAD

Transcriptie

1 ZO WERKT EEN BLOK STAD BALISTRAAT INFORMATIEBROCHURE

2 INHOUD Eén Blok Stad 3 De aanpak 3 Locatie en ligging 3 Casco renovatie 4 Afbouwen 5 Financiering 7 Verkoopprocedure 8 Meer informatie 10 Colofon Ymere / ERA Contour, juni 2012 Hoewel deze informatie met de meest grote zorgvuldigheid is samengesteld kunnen er geen rechten aan worden ontleend. 2

3 EEN BLOK STAD Eén Blok Stad is de naam voor een uniek woonconcept van Ymere en ERA Contour met als doel authentieke en karakteristieke panden te behouden voor de stad door ze aantrekkelijk te maken voor een nieuwe doelgroep. Van buiten worden deze panden gerenoveerd, van binnen gebeurt er zo weinig mogelijk. Op deze manier kun jij naar eigen smaak, met eigen bouwbudget en in eigen tempo de woning afbouwen tot een ideale stadwoning. In deze brochure vind je alle informatie over dit woonconcept in de Indische Buurt in Amsterdam. Ymere en ERA Contour werken samen aan de renovatie van de panden aan de Javastraat, Balistraat en Sumatrastraat. Ymere is de eigenaar van de panden en ERA Contour verzorgt de renovatie. Ymere Ymere is een daadkrachtige en innovatieve woningcorporatie, actief in de noordelijke Randstad. Ze beheert ruim woningen, winkels en bedrijfsruimten en ontwikkelen daarnaast op grote schaal nieuwe huur- en koopwoningen en maatschappelijk vastgoed. ERA Contour ERA Contour realiseert nieuwbouw- en renovatieprojecten, zowel in eigen beheer als voor derden. Samen met gemeenten, corporaties, andere ontwikkelaars en de eindconsument bedenken én maken de 500 medewerkers plekken waar mensen gelukkig en veilig leven. Zo creëren ze ruimte voor mens, stad en maatschappij. DE AANPAK Casco met minimaal risico De panden en woningen van Eén Blok Stad zijn uniek. Waarom? Omdat het casco wordt opgeknapt maar de binnenkant niet; die bepaal jij en wordt daarmee helemaal van jezelf. Een belangrijk aspect van een cascowoning zijn de financiën. Hoeveel moet je zelf nog investeren? Bij Eén Blok Stad is die vraag goed te overzien. De grootste risico s van de renovatie zitten vaak aan de buitenkant en die wordt door ERA Contour helemaal aangepakt. Vóór de oplevering van de woning neemt ERA Contour het casco onder handen: onder meer de kozijnen, het dak, de trappenhuizen, fundering en de gevels worden volledig hersteld of vernieuwd. Voor nadere uitleg bekijk je het hoofdstuk casco renovatie met daarin een uitgebreid overzicht van de casco renovatiewerkzaamheden. Samen aanpakken De panden zijn per straat naast elkaar gelegen. Als kopers hoef je natuurlijk niet samen op te trekken maar het kán wel. Dat maakt Eén Blok Stad juist interessant. Je weet dat de mensen om je heen hetzelfde doel hebben om een unieke woning te realiseren. Je kunt ervaring en kennis uitwisselen of bijvoorbeeld samenwerken bij het inschakelen van een timmerman of installateur. Handen uit de mouwen Een woning kopen binnen Eén Blok Stad betekent serieus de handen uit de mouwen steken. Of dat nu gaat om het ontwerpen, zelf klussen of het aansturen van een aannemer of klusbedrijf. Je zult een actieve rol moeten vervullen in het afbouwen van je eigen woning. Maar wij denken dat dát ook precies is wat je wilt en zoekt. LOCATIE EN LIGGING De panden van Eén Blok Stad Amsterdam Indische Buurt zijn gelegen aan de Javastraat, Balistraat en Sumatrastraat. De Indische Buurt is één van de Amsterdamse wijken waarin een enorme stadsvernieuwing gaande is. In de wijk worden de meeste voormalige sociale huurwoningen omgezet naar koopwoningen. Door de komst van hotel Stayokay, grand-café restaurant Studio K, een vergader- en conferentiezalencentrum aan het Timorplein en de Coffee Company op het Javaplein heeft de wijk er een aantal aantrekkelijke trekpleisters bij. In 2008 is de winkelstraat de Javastraat, het kloppende hart van de Indische Buurt ingericht als nieuwe mediterrane winkelboulevard met een aantal mooie boetiekjes, winkeltjes en lunchrooms. In 2011 is op het Javaplein een groot woningblok opgeleverd (gebouw Borneohof) met daarin een grote openbare bibliotheek en sportschool. Café/restaurant Het Badhuis, Studio K, restaurant Wilde Zwijnen, de Javastraat zelf; genoeg plekken die de Indische Buurt een fijne wijk maken om te wonen. Ook Ymere en ERA Contour dragen hier graag hun steentje aan bij met het concept Eén Blok Stad. Bekijk de website voor andere hotspots in de buurt. 3

4 CASCO RENOVATIE In Eén Blok Stad koop je een casco gerenoveerde woning. Ymere en ERA Contour zorgen ervoor dat de woningen aan de buitenkant compleet gerenoveerd worden. De rest van de woning ontwerp en bouw je af in eigen tempo, met eigen budget en naar eigen smaak. Hieronder een overzicht van de belangrijkste renovatiewerkzaamheden die door ERA Contour worden uitgevoerd aan de woningen: Fundering wordt volledig hersteld; Dak volledig herstellen/vernieuwen (incl. dakgoten, dakkapellen en deels nieuwe dakpannen); Dak verzwaren en gereed maken voor een dakterras (alleen nr. 117 en 119) Aanleggen dakterrassen (alleen nr. 97 t/m 105) Metselwerk en voegwerk reinigen en herstellen; Ornamenten, stucwerk en hardsteen herstellen, reinigen en waar nodig vervangen; Bestaand trappenhuis herstellen en een bouwkundige meterkast aanbrengen waarin aansluitingen zitten voor elektra, gas, water, cai en telefoon; Standleidingen voor riolering, mechanische ventilatie, rookgas afvoer en luchttoevoer cv; Nieuwe kozijnen in authentieke stijl met isolerende beglazing; Nieuwe balkons aan achtergevels voorzien van aluminium hekwerk; Brandwerend plafond tussen de woningen; Slopen van bestaande binneninrichting, niet dragende wanden en schoorstenen; Controle op houtrot, schimmel, zwam en asbest en waar nodig behandelen; Nieuwe voordeur; Alle aansluitingen voor riolering, water, gas, elektra en kabelnet vanaf de straat tot in de meterkast. In het document Technische omschrijving vind je gedetailleerd omschreven welke renovatiewerkzaamheden ERA Contour uitvoert aan het casco. Deze werkzaamheden worden vóór oplevering van de woning uitgevoerd. Dit document beschrijft dus tevens het opleverniveau van de woning. Achterin tref je ook per onderdeel de garantietermijnen die je krijgt over het casco. Tussen Ymere en ERA Contour is tevens een afbouwgarantie opgenomen. Dit betekent dat de cascorenovatie gegarandeerd wordt uitgevoerd, ook al mocht ERA Contour onverhoopt daartoe niet meer in staat zijn. 4

5 AFBOUWEN Het unieke van Eén Blok Stad is dat je vrij bent je woning af te bouwen precies zoals jij dat wilt. Bij de start ben je ervan verzekerd dat de basis, het casco, goed is. Geen onverwachte verborgen gebreken en de zekerheid van een goede fundering dus! Je bepaalt zelf waar de keuken komt, hoe groot de woonkamer wordt, hoeveel slaapkamers je maakt, etc. Maar let op: er gelden wettelijke voorschriften (Bouwbesluit en Bouwverordening) waaraan je moet voldoen voordat je de woning mag bewonen. Je bent, kortom, verplicht om een aantal zaken in je afbouw mee te nemen. Wij hebben een Checklist Afbouw opgesteld. Hiermee kun je controleren of je voldoet aan de gestelde eisen. Vergunningen Voor bepaalde ingrepen in de woning, zeker grote constructieve wijzigingen, heb je een wijziging op de door Ymere aangevraagde bouwvergunning nodig (inmiddels heet dat omgevingsvergunning). De normale procedure voor een omgevingsvergunning neemt circa 8 weken in beslag. Op basis van de cascorenovatie is voor alle woningen een omgevingsvergunning aangevraagd. Hierin heeft de woning een indeling met zones als verblijfsruimte, verkeersruimte etc. Deze indeling hebben we zodanig gekozen dat hierbinnen nog veel flexibiliteit is voor jou als koper om je eigen indeling te bepalen. Deze indeling is getoetst op zaken als daglicht, ventilatie, etc. De leges voor de cascorenovatie zijn door Ymere betaald. Bij oplevering van de woning krijg je dus tevens deze omgevingsvergunning. Je bent als koper verantwoordelijk voor de verdere afbouw. Wanneer je met je eigen afbouwontwerp grote wijzigingen aanbrengt ten aanzien van de afgegeven vergunning, dan moet je voor dat specifieke onderdeel wellicht opnieuw een omgevingsvergunningsprocedure doorlopen. Je wilt er natuurlijk wel zeker van zijn dat jouw afbouwontwerp aan de gestelde eisen voldoet. ERA Contour kan je in dit traject als deskundige partij adviseren. 5

6 Advies en ondersteuning bij afbouw Wanneer de koop-/renovatie-overeenkomst van jouw woning is ondertekend kun je bij ERA Contour terecht voor meer informatie over het afbouwtraject. Naast de al genoemde bouwvoorschriften en vergunningen, kan ERA Contour je meer inzicht geven in de hoogte van de kosten van bepaalde ingrepen. Natuurlijk is het ook mogelijk om ERA Contour in te schakelen bij de afbouw van je woning. Als indicatie voor de afbouw moet je rekenen op ca. 700,= tot 900,= Euro incl. BTW per vierkante meter wanneer je een groot deel van de werkzaamheden uitbesteedt. Doe je echt veel zelf, reken dan op 600,= Euro incl. BTW per vierkante meter. De bandbreedtes in deze indicatie worden bepaald door de grote van de woning: bij een kleine woning is de prijs per vierkante meter hoger omdat je vaste kosten zoals installaties en badkamer en keuken altijd hebt. Bij een grote woning heb je die ook, maar kan je de kosten uitsmeren over meer vierkante meters. Uiteraard ligt het helemaal aan jou hoeveel budget je aan de afbouw besteedt; dit is een indicatie. Afbouwpakketten ERA Contour kan in opdracht van Ymere en de koper de gehele afbouw van de woning verzorgen. De afbouw is op basis van de optimaal uitgewerkte indelingsplattegrond. Zelf geen zorgen over de verbouwing en de afwerking! Een afbouwpakket kan je opvragen bij de makelaars Een afbouwpakket bestaat o.a. uit de volgende onderdelen: 1. Scheidingswanden met isolatie en koude-isolerende voorzetwanden tegen de gevels waar nodig: 2. Geluidsisolerend en koude-isolerend plafond. Geheel glad afgewerkt; 3. Complete keuken: voorzien van diverse luxe inbouwapparatuur, waaronder koel/vries-combinatie, vaatwasser, gaskookplaat en combimagnetron; 4. Toilet: zwevend toilet incl. keuze uit diverse wand -en vloerafwerking; 5. Badkamer: luxe afwerking met inloopdouche en/of bad en diverse mogelijkheden voor de wand -en vloerafwerking; 6. Elektrische installatie: inbouw wanden contactdozen incl. schakelmateriaal, aangebracht op basis van indelingsplattegronden; 7. Centrale verwarming: voorzien van HR-ketel en radiatoren; 8. Binnenkozijnen/-deuren: klassieke paneeldeuren met bijpassend hang- en sluitwerk Kosteloos advies van architect Alle kopers van een woning in Eén Blok Stad kunnen gebruik maken van de expertise van Architektenburo Jos Koopman. De eerste advies uren (ca. 6 uur) zijn voor rekening van Ymere. Zo ben je in de gelegenheid om vragen over jou afbouwplannen en indelingswensen voor te leggen. Hij kan je tips geven en adviseren of je plan vergunningsplichtig is of eventueel nagekeken moet worden door een constructeur. De aanspraak op een architect is ná ondertekening en definitief zijn van de koop- renovatieovereenkomst. Inspectie Ymere na afbouw De woningen gelegen in de Indische Buurt waren voorheen sociale huurwoningen. Om deze woningen te mogen verkopen, moeten ze gesplitst zijn. Hiervoor is een splitsingsvergunning nodig die het stadsdeel verleent. Een voorwaarde in deze vergunning is dat het casco en de woningen binnen een bepaalde tijd aan een vastgestelde technische kwaliteit moeten voldoen. Zo moet onder andere de fundering goed zijn, moet er een trappenhuis inzitten en moet de woning bewoonbaar zijn. Die vergunning is onder voorwaarden verleend maar Ymere heeft de verplichting om na het opleveren van het casco en de woning bij het stadsdeel te melden dat het casco en de woning gereed zijn en aan de gestelde eisen voldoet. Omdat jij als koper een groot deel van de afbouw zelf doet of laat doen, moeten we met jou de afspraak maken dat je woning uiterlijk 17 maanden na de oplevering voldoet aan de eisen. De technische projectbegeleider van Ymere maakt dan een afspraak voor de eindinspectie van jouw woning. Wanneer je woning dus gereed is, verzoeken we je om zelf een afspraak te maken met Ymere. Als nieuwe eigenaar van de woning ben je verplicht om de woning gereed te melden aan Ymere en de Vereniging van Eigenaren. Ymere Realisatie Jollemanhof GW AMSTERDAM T (020)

7 FINANCIERING Koop -en renovatie-overeenkomst Voor de koop van een woning in Eén Blok Stad sluit je een koop- en renovatie-overeenkomst. Deze overeenkomst bestaat uit twee onderdelen: een koopovereenkomst van de woning die je koopt en een renovatie-overeenkomst voor de casco-renovatie van de woning, die je in termijnen betaald. De precieze inhoud van deze stukken en de voorwaarden worden in het verkoopgesprek bij de makelaar toegelicht en besproken. Koopsommen De woningen in Eén Blok Stad zijn allemaal verschillend. Zo heeft vrijwel elke woning een andere gebruiksoppervlakte (GBO) en ligging. Hierdoor verschilt de koopsom per woning. Voor een volledig overzicht van de koopsommen en oppervlaktes per woning verwijzen we je naar de prijslijst en Met GBO wordt de gebruiksoppervlakte aangeduid. Dit houdt globaal in de binnenmaat van de woning van muur tot muur exclusief de dragende binnenwanden en de oppervlakte van de buitenruimte. Vrij op naam (v.o.n.) De koopsom van de woning is vrij op naam (v.o.n.), hetgeen wil zeggen dat de hieronder genoemde kosten, die met het verwerven van een eigen woning zijn gemoeid, in de koopsom zijn inbegrepen: Koopsom vrij op naam Overdrachtsbelasting; Notariskosten voor de leveringsakte; Kadastrale kosten verbonden aan de overdracht. Voorts is in de verkoopprijs opgenomen: Bouwkosten voor de casco renovatie; Loon- en materiaalkostenstijgingen tijdens de bouw; Honoraria van architect en overige adviseurs; Legeskosten; Omzetbelasting (nu met 19% BTW maar ook straks met 21% BTW!); Verkopende makelaar. Niet inbegrepen bij de verkoopprijs zijn: Financieringskosten; Notariskosten voor de hypotheekakte; Aansluitkosten voor telefoon en kabeltelevisie; Kadastrale kosten verbonden aan de hypotheekakte; Taxatiekosten; Overige kosten verbonden aan de financiering; Eventueel aanwezige makelaar adviserend voor de aankoop. Erfpacht De erfpacht onder de woningen gelegen aan de Balistraat en Sumatrastraat worden voor 50 jaar afgekocht. Het afgekochte bedrag is opgenomen in de koopsom. Met uitzondering van Balistraat 101, Het pand met huisnummer 101 is gelegen op eigen grond. Vereniging van Eigenaren Het gebouw wordt door middel van een akte van splitsing en op basis van splitsingstekeningen door de notaris verdeeld in appartementsrechten. Een appartementsrecht is een aandeel in het gebouw dat de bevoegdheid geeft tot het alleen gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw, namelijk uw privégedeelte. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds het eigendom en anderzijds de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw komt toe aan alle eigenaren gezamenlijk. Daarnaast heeft iedere appartement-eigenaar het gebruiksrecht van de gedeelten van het gebouw die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bedoeld (bijvoorbeeld: het trappenhuis en de hal). Ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen wordt via de splitsingsakte een Vereniging van Eigenaren opgericht. Iedere appartementseigenaar wordt automatisch en van rechtswege lid van deze vereniging. Het bestuur wordt door de gezamenlijke eigenaren benoemd. In het reglement van de vereniging, worden zaken geregeld m.b.t. het gebruik, het beheer, en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. 7

8 De appartement eigenaren betalen maandelijks een bijdrage te weten een eigenaarsbijdrage (de servicekosten). Deze bijdrage bestaat onder meer uit kosten voor onderhoud en instandhouding van het gebouw, de daarbij horende installaties en de opstalverzekering. Jaarlijks wordt de maandelijkse bijdrage opnieuw vastgesteld door de Vereniging van Eigenaren. Het reglement eist dat de vereniging eenmaal per jaar een ledenvergadering belegt. In de splitsingsakte wordt de administrateur (Ymere VVE beheer) voor een bepaalde tijd aangewezen voor de Verenging van Eigenaren. De administrateur zorgt onder andere voor het opstellen van de jaarstukken: de balans, de exploitatieberekening en zal ook voor een rekening en opstalverzekering zorgen. VERKOOPPROCEDURE Kijkdagen Op de kijkdagen kun je een indruk krijgen van de woningen, de ligging en het opleverniveau aan de binnenkant. Zo krijg je een goed beeld van wat wij doen en wat je daarna zelf nog moet doen. Op de kijkdagen zijn diverse begeleiders en makelaars aanwezig om je zoveel mogelijk antwoord te geven op je vragen over de verkoopprocedure, technische zaken, financiering etc. Kijk op voor de data van de kijkdagen. Financiële toets Belangrijk voor de voortgang van de verkoop/verbouw en dus ook de toekenning van de woningen aan de kopers, is de slagingskans dat je als koper ook daadwerkelijk de aanschaf van de woning kunt financieren. Omdat je niet een kant-en-klaar huis koopt, maar juist je droomwoning aanschaft die je naar eigen wens en inzichten kan afbouwen, zal je dus niet alleen de aanschafprijs moeten kunnen financieren maar ook de voorgenomen verbouwing. Je zou de financiering technisch kunnen opsplitsen in twee fasen. Het eerste deel is het casco zoals je hem koopt. Het casco wordt in fasen afgebouwd waaraan betalingstermijnen zijn gekoppeld. Het tweede deel doe je zelf of laat je doen en financier je (naast eventueel eigen vermogen) met een bouwdepot. Een bouwdepot is een reservering van een bepaald bedrag voor het afbouwen van je woning. Het bouwdepot is bij Een blok stad dusdanig hoog dat dit tweede deel heldere uitleg vergt bij de aanvraag van een hypotheek. Het is dus belangrijk dat je kunt aangeven dat je inkomen (eventueel in combinatie met eigen vermogen) toereikend is om de afbouw tot een succes te brengen. Financiering van dit avontuur vraagt daarom extra aandacht en zekerheid door de koper. Het zou immers geen prettig vooruitzicht zijn als verbouw en afbouw worden verhinderd door één van je toekomstige buren omdat het financiële traject door hem of haar niet goed was ondervangen. Vandaar dat wij hier zo op hameren. Er is een handleiding beschikbaar waarin stap voor stap staat uitgelegd waar je aan moet denken bij de aanvraag van een hypotheek voor Eén Blok Stad. Ontwerpen en begroten Na de ondertekening van de koop- en renovatieovereenkomst heb je een periode van 8 weken om de financiering te regelen en je afbouwplan te maken. Het afbouwplan geeft je immers inzicht in de kosten van de verbouwing zoals jij deze wilt uitvoeren. Het is mogelijk en aan te bevelen het bouwdepot mee te financieren. Omdat de woningen van Eén Blok Stad natuurlijk nog moeten worden afgebouwd, is dat een 8

9 mogelijkheid die je zeker moet overwegen. Hierbij kan een hypotheekadviseur je nader adviseren. Heb je geen hypotheekadviseur op het oog: de makelaars willen je graag nader adviseren over betrouwbare en deskundige partijen. Qua indicatie voor de afbouw moet je ongeveer rekenen op 700,= tot 900,= Euro incl. BTW per vierkante meter wanneer je een groot deel van de werkzaamheden uitbesteedt. Doe je veel zelf reken dan op 600,= Euro per vierkante meter. Uiteraard ligt het helemaal aan jou hoeveel budget je aan de afbouw besteedt en is dit slechts een indicatie. ERA Contour kan je tijdens deze periode ondersteunen met deskundig advies. Denk hierbij aan kostenindicaties van bepaalde werkzaamheden, de checklist afbouw en de afbouwpakketten die een goede indicatie geven. Stappenplan verkooptraject (van start verkoop tot juridische levering) 9

10 MEER INFORMATIE Website Een grote bron van informatie over Eén Blok Stad is de website van het project: Hier vind je alle informatie over de beschikbare woningen, zoals plattegronden, verkoopprijzen etc. Wanneer je je contactgegevens doorgeeft via onze website, sturen wij je regelmatig de digitale nieuwsbrief toe. Benieuwd naar de ervaringen van andere Eén Blok Stad woningeigenaren? Op worden ervaringen uitgewisseld en vind je referentiefoto s van de projecten in Rotterdam en van het project aan de Marnixkade in Amsterdam. Overige documentatie Naast deze informatiebrochure Zo werkt Eén Blok Stad, zijn er de volgende contractstukken en relevante documenten over dit project: Technische omschrijving Verkooptekeningen Checklist Afbouw (Concept) Splitsingsakte (Concept)begroting V.v.E. Deze stukken zijn allemaal op de website te vinden en aan te vragen bij de verkopende makelaars. Verkopende makelaars De twee verkopende makelaars zijn: & Bijleveld Makelaardij b.v. Sarphatipark CZ Amsterdam tel: info@bijleveldmakelaardij.nl en De Heren van Snoek Makelaardij Linnaeuskade BC Amsterdam info@deherenvansnoek.nl 10

11 RUIMTE VOOR NOTITIES 11

12 12