Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed Jan Veuger et al.

2 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 NL Zorgobligatie Het breekijzer voor de vastzittende zorgvastgoedmarkt? J.H.J. (John) Reimerink

3 III ZORGOBLIGATIES NL Zorgobligatie Het breekijzer voor de vastzittende zorgvastgoedmarkt? J.H.J. (John) Reimerink De transitie in de langdurige zorg is nu enkele jaren onderweg. Een weg die gepaard gaat met veel discussie, waarbij het onderwerp van verschillende kanten wordt belicht. Hoewel nieuwe initiatieven op het gebied van scheiden wonen en zorg door zowel bestaande organisaties als nieuwkomers op de zorgmarkt veelbelovend zijn, blijkt op dit moment de financiering van deze ontwikkelingen een vaak voorkomende show-stopper. De traditionele geldverstrekkers, de banken, zijn sinds de kredietcrisis minder toeschietelijk geld te lenen. Door de strengere kapitaal- en liquiditeitseisen vanuit Basel III zijn daarmee ook de regels voor leningen aan zorgorganisaties verscherpt: beperktere leningen met veel meer voorwaarden. Voor zorgorganisaties kan de zorgobligatie een uitkomst zijn om vernieuwingen in hun woonzorgaanbod te financieren. Sterker nog, in een tijd waarin vrijwel het gehele zorgstelsel op de schop gaat, is het noodzakelijk om ook de financiering van het zorgwonen te vernieuwen. Uitdaging De veranderingen in de langdurende zorg leiden tot afbouw van intramurale seniorenhuisvesting voor de lagere ZZP s, senioren met een lichtere zorgbehoefte. Concreet betekent dit dat ouderen langer thuis zelfstandig onder eigen regie blijven wonen. Hoewel dit een wens is van iedereen brengt dit voor specifieke groepen problemen met zich mee. Onderzoek onder huisartsen en wijkverpleegkundigen wijst uit dat langer thuis wonen en afschaffing van de dagbesteding vereenzaming, vaak slechter eten en drinken en meer kans op medische problemen in de hand werkt. Afname van de huishoudelijke hulp door bezuinigingen binnen de WMO lijdt daarbij tot minder toezicht op kwetsbare ouderen. Bij het AMC is voor het eerst sinds jaren weer een toename te bespeuren van de ligduur, grotendeels veroorzaakt door ouderen die vanuit de thuissituatie met spoed worden opgenomen, maar na behandeling niet terug kunnen keren naar huis. De behoefte aan geschikte huisvesting voor kwetsbare ouderen neemt toe. Dit is een grote maatschappelijke opgave, ook wel dubbele vergrijzing genoemd (aantal 80-plussers zal in 2040 zijn verdubbeld en ouderen blijven langer thuis wonen). De vanuit bureaucratische perspectieven misschien wel onterecht opgebouwde capaciteit van beschut wonen in woonzorgcentra binnen de AWBZ zien we nu wegvallen, waardoor bovenstaande problematiek schrijnend bloot komt te liggen. 179

4 ZORGVASTGOED De wens om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen heeft iedereen. Maar wat is thuis? Vaak is de gezinswoning niet de beste optie, zeker als ook de sociale omstandigheden (mantelzorg, burencontact, mobiliteit) afnemen. De mogelijkheid voor kwetsbare doelgroepen, zoals zorgbehoeftige ouderen, om naar een aangepaste woonomgeving te verhuizen is een goede oplossing. Daar waar de verzorgingshuizen hiervoor in de afgelopen decennia in deze behoefte voorzagen worden nu nieuwe woonvormen met nadruk op de combinatie van een ondersteunende sociale omgeving en zorg in de nabijheid ontwikkeld. De NL Zorgobligatie en AndersFinancieren ondersteunen de financiering van deze ontwikkelingen nadrukkelijk. Het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen laat in haar eindrapport (april 2016) weten dat gemeenten, woningcorporaties en zorgkantoren meer en meer samen werken om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. In haar rapport concludeert het aanjaagteam dat de partijen op de goede weg zijn, al staan ze nog aan het begin. Kern van haar conclusies is dat gemeenten, verantwoordelijk voor wonen en zorg, meer moeten optreden als regisseur en vanuit een woon- en zorgvisie afspraken maken met corporaties, zorgaanbieders en zorgkantoren. Met een gecombineerde woon- en zorgvisie zouden gemeenten op de langere termijn investeerders in woningen en woon-zorgarrangementen moeten aantrekken. Zorgfinanciers zouden daarbij een langjarig kader moeten aanbieden. Het is volgens het Aanjaagteam vooral aan woningcorporaties om meer te investeren in wonen en zorg en om nieuwe beschutte woonvormen te ontwikkelen, een kerntaak op grond van de Woningwet Maar brancheorganisaties als ActiZ en VGN en de ouderenbond ANBO zijn kritisch over onderdelen van het rapport. Noodzakelijke randvoorwaarden voor langer zelfstandig thuis wonen zijn niet geregeld. De kritiek spitst zich hierbij toe op het grijze gebied tussen zelfstandig wonen en intramuraal wonen, het ontbreken van vernieuwende woonvormen en de financiële lasten voor zelfstandig wonende ouderen en gehandicapten. Aan de kant van de ontwikkelende (zorg)organisaties en corporaties zijn de boekwaardeproblematiek, bestemmingsplannen, kostbare woningaanpassingen en andere (ontbrekende) regelgeving remmende factoren. Het meest prangende voorbeeld daarvan is het passend toewijzen in de nieuwe Woningwet. Dit maakt wonen in een geclusterde zorgwoning onbereikbaar voor de doelgroep met een smalle beurs én zet een rem op gezamenlijke ontwikkeling van nieuwe woon-/zorgconcepten door zorgaanbieders en woningcorporaties. Ook de verruiming van de bevoegdheid van het Waarborgfonds voor de zorgsector om investeringen buiten de Wet langdurige zorg te borgen, is daarbij nog niet geregeld. 180

5 III ZORGOBLIGATIES Al met al zal de druk op geschikte woningen voor kwetsbare doelgroepen toenemen en zal er een toenemende behoefte zijn aan intramurale plaatsen voor een zwaardere zorgvraag. Ongeacht of ook de zwaardere zorgzwaartepakketten (ZZP 4 en hoger) zullen worden gëextramuraliseerd. Om het beleid van langer zelfstandig wonen te laten slagen is het volgens ANBO cruciaal dat senioren in een geschikte woning terecht kunnen. Dat betekent dat er voldoende levensloopbestendige woningen beschikbaar moeten komen in een tijd dat er juist toenemende woningtekorten zijn. In het rapport van het Aanjaagteam zien we deze conclusie onderstreept worden: Marktpartijen zouden kansen moeten pakken door groepen met middeninkomens meer te bedienen met woon-zorgarrangementen. Marktontwikkelingen Met de geschetste problematiek is echter niet gezegd dat de markt stil staat. Inhoudelijk worden wel degelijk mooie initiatieven ontwikkeld, welke de maatschappij de komende decennia nodig heeft om de groeiende vraag in de markt voldoende te bedienen. Zorgorganisaties en woningcorporaties spelen al in op nieuwe vragen en ontwikkelen verschillende vormen van woon-zorgprojecten. Van flats met aanleunwoningen tot woongroepen speciaal voor ouderen. Nieuwe initiatieven op gebied van levensloopbestendigheid (Vivalib) en gebruik van domotica (Uw Compaan) komen op de markt. Van belang is dat we beter luisteren naar de (toekomstige) bewoners. Zorgcoöperaties zijn niet voor niets zo populair: mensen willen zelf bepalen hoe ze wonen, leven en op welke manier ze zorg ontvangen. Het co-creëren gebeurt ook steeds vaker met andere partners, naast de samenwerking tussen wooncorporaties en zorgorganisaties zijn bijvoorbeeld ook vaak gemeenten en welzijnsorganisaties betrokken. Die samenwerking helpt om de gewenste diversiteit in woonaanbod te realiseren. De klant verandert en er ontstaan nieuwe zorgconcepten, gebaseerd op kleinschaligheid en steeds vaker geïnitieerd door burgers zelf. Daarnaast investeren onder anderen meer beleggers in zorgvastgoed en ontstaan er nieuwe financieringsmogelijkheden. Duurzaamheid is sterk in opkomst. Ontwikkelingen die een ingrijpende omslag betekenen voor de toekomst van de zorgvastgoedmarkt. Stel je voor, er wordt bij jou in de wijk een mooi gebouw ontwikkeld, een gebouw met een sociale functie, waar jij, of je familie of kennissen, direct baat bij hebben. Een overzichtelijk, niet te groot project, waarvan je dagelijks kunt zien hoe het gebruikt wordt. Ben je dan bereid hierbij betrokken te raken? En misschien zelfs een deelname in te nemen? 181

6 ZORGVASTGOED Alternatieve financieringen De collectieve voorzieningen zijn niet meer heilig. De traditionele omzet van zorgondernemers staat onder druk en de (vastgoed)risico s nemen toe. De zorgondernemer moet zich dat realiseren. Men wordt steeds meer een gewone ondernemer, maar dan wel met een maatschappelijke opdracht. Om nu en in de toekomst goede zorg te leveren, moeten zorgorganisaties echter blijven investeren in goede faciliteiten. Bestaansrecht kan alleen worden geborgd met duidelijke keuzes omtrent de bedrijfsvoering en bijbehorende investeringen. Ook al hebben ze door hun gewijzigde risicoprofiel minder toegang tot bankfinanciering, zijn nieuwe bronnen en financieringsvormen dus hard nodig. Dat kunnen andere financiers zijn, maar ook hier is gestapeld financieren mogelijk, bijvoorbeeld met obligaties en/of crowdfunding. Dit is de reden voor ActiZ om samen met haar leden en de financiële wereld op zoek te gaan naar nieuwe zorgconcepten en aanvullende financieringsbronnen: de NL Zorgobligatie. Deze obligatievorm is een goed middel om nieuwe financieringsbronnen aan te boren: van de lokale burger tot de (inter)nationale belegger. De NL Zorgobligatie Het specifieke idee van zorgobligaties in de ouderen- en thuiszorg past binnen een visie waarin de samenleving (de wijk, de buurt) betrokken wordt bij de zorg en ondersteuning voor ouderen. Maar is dat nou zo bijzonder? Decennia terug was het gebruikelijk om obligaties uit te geven ook als zorginstelling. Er was doorgaans een (verzuilde) achterban die de obligaties van de instelling uit hun eigen zuil kocht. Ook zonder verzuiling heeft een zorgorganisatie een achterban: de wijk, de familie en andere betrokkenen. Dus nee, heel bijzonder hoeft het niet te zijn. De regels zijn wellicht wat ingewikkelder geworden. En de mogelijkheden zijn groter, want je kunt de obligatie ook uitgeven in de vorm van crowdfunding, waarbij alle netwerken in alle vormen digitaal, sociaal, professioneel, etc. - kunnen worden ingezet. Daarom is aan de NL Zorgobligatie ook een crowdfunding formule gekoppeld. Hiervoor is een speciaal platform (AndersFinancieren) ingericht waar alleen maatschappelijke projecten op basis van een obligatie geld kunnen ophalen. Crowdfunding zorgt voor een heel direct contact tussen investeerders, de achterban, en ondernemers. De NL Zorgobligatie is een vereenvoudigd programma voor de uitgifte van obligaties en helpt om de communicatie tussen de beleggers en de zorgorganisaties eenvoudiger te laten verlopen. Sterk onderdeel van de NL Zorgobligatie is dat de obligatie wordt vormgegeven door een aantal gestandaardiseerde bouwstenen. Het raamwerk voor de NL Zorgobligatie omvat een standaardisatie van de leningsvoorwaarden met bijbehorende documentatie, 182

7 III ZORGOBLIGATIES alsmede het beschikbaar stellen van macro-economische gegevens over de sector. Een team van vaste begeleiders (juridisch, fiscaal, accounting, treasury, communicatie, etc.) vormen een gedegen ondersteuningsstructuur. Vereniging NL Zorgobligatie De eerste NL Zorgobligaties zullen medio 2016 uitgegeven worden. Daarmee is het voor de particuliere en zakelijke belegger mogelijk om maatschappelijk te investeren in de toekomst van de zorg. Het label van de NL Zorgobligatie is ondergebracht in de Vereniging NL Zorgobligatie (VNLZ). Doel van de vereniging is het keurmerk NL Zorgobligatie uit te bouwen naar een kwaliteitskeurmerk dat herkenbaar is in de markt. De VNLZ heeft als taak: - Het bewaken van het label en deze blijven actualiseren en ontwikkelen, rekening houdend met (nieuwe) wettelijke kaders en eisen uit de markt; - Het bewaken van de voorwaarden en condities van nieuwe obligaties die onder de noemer NL Zorgobligatie op de markt worden gebracht; - Het beschermen van de belangen van (met name de niet-professionele) bestaande NL Zorgobligatie-houders; - Het zorgen voor naamsbekendheid en inbedding in de markt van het label door overleg met relevante stakeholders, brede communicatie alsmede het aantrekken van ambassadeurs en/of toezichthouders; - Het borgen/bewaken van de kwaliteit van het AndersFinancieren platform. Partijen die voornemens zijn om een emissie uit te brengen - of dit inmiddels hebben gedaan - dienen lid te zijn van de VNLZ. Het mooie hiervan is dat het collectief van de zorgorganisaties die de NL Zorgobligaties uitgeven, de kwaliteit van het label blijft bewaken. Ook hier zit de kracht in co-creatie: samen het label bewaken en door-ontwikkelen. Zo wordt de NL Zorgobligatie een vernieuwing die teruggrijpt op een traditie, die tegelijkertijd buitengewoon goed past bij de nieuwe vragen en wensen van onze huidige en toekomstige cliënten. 183

8 ZORGVASTGOED Kenmerken NL Zorgobligatie: 1. Uitgevende Partij Hoewel het te financieren vastgoed bestemd dient te zijn voor een zorginstelling, is het niet noodzakelijk dat de zorginstelling zelf de NL Zorgobligaties uitgeeft. Wel dient de zorginstelling er in dergelijke gevallen via het Informatiememorandum jegens investeerders voor in te staan dat de NL Zorgobligaties bij uitgifte voldoen aan de kenmerken zoals hieronder uiteengezet. 2. Besteding De opbrengsten van de NL Zorgobligaties dienen te worden aangewend ter financiering van materiele vaste activa waarvan een toegelaten zorginstelling (WTZi) hoofdgebruiker is en waarvan een duurzaamheidsanalyse beschikbaar is. Ook herfinanciering van bestaande schuld of financiering op basis van reeds bestaand vastgoed komen hiervoor in aanmerking. Daarbij wordt onder de bovenstaande termen mede het volgende verstaan: a. Duurzaamheidsanalyse: een beschrijving waarin de uitgevende instelling analyseert en, waar mogelijk, kwantificeert in hoeverre het project milieuvriendelijk en anderszins duurzaam is; b. Hoofdgebruiker: initiatiefnemer of zorgleverancier, met dien verstande dat individuele zorgvragers de huurders dan wel feitelijke gebruikers zijn; c. Materiele vaste activa: zorgwoningen, zorggebouwen en of in dergelijk vastgoed gebruikte inventaris en domotica-toepassingen en d. Toegelaten zorginstelling: Nederlandse zorginstelling die is toegelaten onder de Wet toelating zorginstellingen en tot het lidmaatschap van Vereniging NL Zorgobligatie. 3. Routes De NL Zorgobligatie kan via verschillende routes op de beleggingsmarkt worden verhandeld. Welke route wordt gekozen is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder hoogte van het volume en de duur van de obligatie. Een onderhandse plaatsing (private placement) is het plaatsen van effecten bij een belegger zonder dat de transactie via een beurs loopt. Een openbare ofwel publieke plaatsing verloopt langs een openbaar platform, waar elke belegger zowel particulier als professioneel aan deel kan nemen. Het bekendste platform is wel de beurs. Euronext is dan ook een van de kennispartners van de NL Zorgobligatie. Maar voor kleinere emissies op dit moment tot 2,5 miljoen euro is er ook een speciaal crowdfundingplatform ontwikkeld. Dit platform ( - met een vergunning als beleggingsonderneming - faciliteert kleinere emissies, waar een duidelijke verbinding wordt aangegaan met geëngageerde 184

9 III ZORGOBLIGATIES particuliere en ook professionele beleggers met een maatschappelijke beleggingsbehoefte. 4. Creditrating Een objectieve toetsing van de kredietkwaliteit door een ESMA erkende rating agency maakt facultatief onderdeel uit van een emissietraject, met dien verstande dat bij een gekwalificeerde kleine uitgifte de rating ook afkomstig mag zijn van een ratingadviseur. Bij een creditrating wordt niet alleen de uitgevende partij beoordeeld, maar wordt ook het onroerend goed en het convenant beoordeeld en betrokken bij de emissierating. 5. Zekerheden Een obligatie kan gezekerd zijn, bijvoorbeeld door middel van een hypothecair recht op het te financieren vastgoed. Aan obligaties zijn doorgaans convenanten verbonden. Dit zijn afspraken die beperkingen kunnen opleggen aan de uitgevende partij en die dienen als aanvullende regels op het hypothecair recht om de zekerheden van de kredietverstrekker te vergroten. 6. Informatiememorandum Hoewel de NL Zorgobligatie in de meeste gevallen officieel buiten het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) wordt verhandeld en hierdoor geen specifieke prospectusplicht kent, is een Informatiememorandum wel een verplichting bij elke emissie. Want de uitgifte van een obligatie valt wel onder het bereik van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Ook als de uitgevende partij gebruik kan maken van een vrijstellingsbepaling, dan nog dient hij rekening te houden met een aantal richtlijnen welke de Wft heeft opgesteld, waaronder de opzet van een Informatiememorandum. Deze opbouw van het document dient, ongeacht de route, te voldoen aan deze structuur en is binnen het keurmerk gestandaardiseerd. Afwegingen voor uitgevende partijen Zorgaanbieders hebben steeds meer moeilijkheden om bij dezelfde banken de financieringen voor toekomstgerichte bouw of verbouwingen rond te krijgen. De uitgifte van obligaties is daarbij niet alleen een optie voor grote zorgaanbieders. De obligatie is een flexibel financieringsinstrument, dat door elke zorgondernemer zou kunnen worden ingezet. Een obligatie kan voor verschillende en langere looptijden worden aangegaan. Daarnaast verschaft de obligatie toegang tot verschillende groepen van beleggers. Obligaties kunnen aan professionele beleggers of aan particulieren worden aangeboden. Net zoals bij (andere) overeenkomsten van geldlening, kunnen er eventueel zekerheden worden gevestigd ten behoeve van de obligatiehouders (gedekte obligaties). Bovendien kan de zorgondernemer 185

10 ZORGVASTGOED de voorwaarden met betrekking tot de rente, verhandelbaarheid en aflossing afstemmen op zijn financieringsbehoefte en draagkracht. Voor de middelgrote en kleine zorgondernemingen kan de succesvolle uitgifte van obligaties dus voor een efficiënte vergroting van financiële slagkracht zorgen. Afwegingen liggen echter niet alleen op het gebied van de financierbaarheid, maar hebben ook een dieper effect op de bedrijfsvoering van de organisatie. Bij alternatieven, waarbij uitgegaan wordt van sale & lease back dient bijvoorbeeld rekening te worden gehouden met strengere randvoorwaarden, waaronder: jong vastgoed, aantrekkelijke locaties, hoge BAR, en een sterk rendementsgedreven opstelling van de investeerder. Afwegingen voor beleggers Beleggen in de zorg heeft een sterk maatschappelijk effect. Door te beleggen in de NL Zorgobligatie wordt bijgedragen aan huidige en toekomstige innovaties in de zorg door modernisering van zorggebouwen en de inzet van zorgtechnologie. Daarnaast is het een transparant product. De NL Zorgobligatie biedt heldere voorwaarden, een uniforme opzet van de prospectus plus een onafhankelijke risicobeoordeling. En de NL Zorgobligatie heeft een duidelijk financieringsdoel. En de NL Zorgobligatie is voor eenieder toegankelijk. Het is een open en toegankelijk financieringsproduct voor alle toegelaten zorgorganisaties. Zowel particuliere als professionele beleggers die een bijdrage willen leveren aan de toekomst van de zorg kunnen eenvoudig participeren. Daarbij komt dat op dit moment beleggen in zorg ook een financieel aantrekkelijk rendement geeft. De laatste jaren ontvangen particulieren en bedrijven steeds minder rente op hun overtollige spaargeld. Beleggen in zorg is een solide investering - mits de risico s goed in beeld zijn gebracht - en geeft een aantrekkelijk rendement. De NL Zorgobligatie springt dan ook in dit gat tussen vraag en aanbod. Zorgaanbieders hebben behoefte aan een stuk financiering naast hetgeen door de banken gefinancierd wordt, terwijl beleggers/investeerders zoeken naar een project waarin ze willen investeren dat maatschappelijk relevant is. Een maatschappelijk relevante investering dus met een aanvaardbaar rendement. En het nieuwe zit misschien ook niet zozeer in het uitgeven van de obligatie, maar in de creativiteit van de ondernemer die gestimuleerd wordt door de extra mogelijkheden die deze vorm van financiering biedt. Net dat beetje extra financiering om een mooi innovatief woon- of leefconcept te ontwikkelen, waarbij de betrokkenheid en steun in de wijk al ligt 186

11 III ZORGOBLIGATIES besloten in het eigenaarschap van de wijkbewoners die geïnvesteerd hebben in dat concept. Bronnen Boendermaker, C. (november 2015) Alternatieven nodig voor financiering zorgvastgoed. Skipr. Norder, M. et al (maart 2016) Rapport Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen. Rijksoverheid. Postema, D.J. (2015) Financierbaarheid van Zorgvastgoed. Barometer Zorgvastgoed Vereniging NL Zorgobligatie (2015) Zorgobligatie: Kenmerken. Brochure VNLZ. Vereniging NL Zorgobligatie (2015) Introductie NL Zorgobligatie. Brochure VNLZ. 187

12 Colofon Verschenen in: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 ISBN NUR e oplage Oktober 2016 Omslag Advies- en redactieraad Jan Veuger A. (Annette) van den Beemt Tjeerdsma MSc E. (Eltje) de Klerk MSc MRE mr. D. Kootstra MScRE RMT/RT drs. C.L.A. (Cor) Worms RBA Eerste exemplaar aangeboden op het congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed op 5 oktober 2016 aan mevrouw drs. Jantine Kriens, voorzitter directieraad Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en lid RvC Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), en de heer mr. drs. Jan de Vries, algemeen directeur Actiz, organisatie voor zorgondernemers. CC BY-NC-SA 4.0. Jan Veuger Alles uit dit artikel mag worden gebruikt zonder toestemming van de auteur, onder de voorwaarde dat u de bron correct aangeeft: Veuger, J. et al. (2016), Barometer Maatschappelijk vastgoed 2016: Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed. Groningen. Andere voorwaarden zijn dat u dit rapport niet voor commerciële doeleinden gebruikt en dat u uw werk op basis van dit artikel onder dezelfde licentie (CC BY-NC-SA 4.0) verspreidt.