Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen

Transcriptie

1 Op weg naar 2025 Toekomstroutes voor woningcorporaties Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen

2 van de woningcorporaties waren, is sinds de brutering de ringen de ophanden zijn. Daartoe moeten de organisaties zelf - De scherpte van de koers waardestijging van vastgoed een gegarandeerde inkomsten- ook veranderen. De wijze waarop de verandering wordt ingezet - De conditie van de organisatie bron geweest. Nu dat ook is verdwenen, komt het nog meer hangt af van de mate waarin de urgentie gevoeld wordt. Afhan- - De klanten dan voorheen aan op ondernemen. Dit maakt anticiperen niet kelijk van de situatie past een bepaalde aanpak. - De staat van samenwerking en alliantievorming onmogelijk. Sterker nog; bij ondernemen hoort anticiperen en adaptatie, binnen de mogelijkheden die er zijn. Docters van Leeuwen - De mate van transparantie en legitimatie - De (financiële) continuïteit De heer Docters van Leeuwen vroeg zich tijdens het Twynstra In 2011 en 2012 deed Twynstra Gudde onderzoek naar de toe- Gudde symposium Op weg naar Toekomstroutes voor Juist de integrale aanpak van de thema s en het zetten van komst van de woningcorporaties. Aan de hand van vier verschil- woningcorporaties af hoe laat het is. Dat is een terechte vraag de eerste kleine stappen is essentieel om tot een succes te Samenvatting Op weg naar de toekomst Hoe ziet de toekomst voor de woningcorporaties eruit? Momenteel is dit de meest prangende vraag binnen de sector. De diverse crises in de economie, Europa, de politiek en de woningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Ook binnen de sector is er een sfeer van crisis ontstaan door de diverse lende toekomstscenario s zijn onder andere onderzocht: - Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te zijn? - Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen? - Wat zijn de mogelijkheden binnen de circle of influence? - Hoe zelf te veranderen in een dynamische omgeving? - Welke kleinst denkbare stappen kunnen gezet worden naar een kansrijke toekomst? die eerst beantwoording vergt voordat een aanpak gekozen wordt. De vier kwadranten uit onderstaand figuur (vrij naar het klokmodel van Looten ) maken inzichtelijk hoe de sense of urgency bepalend is voor de te kiezen aanpak. - Conflicten slaan naar buiten uit - Organisatie in crisis - Financieel ongezond - Veel is mislukt - Weinig perspectief Saneren Groeiende markt - Tevreden klanten - Slagvaardig - Flexibel - Financieel gezond Kapitaliseren komen. Door het zetten van de eerste stappen wordt een begin gemaakt met het ontwerp van de woningcorporatie van de toekomst. Per thema wordt een handreiking gedaan voor het zetten van de eerste stappen. Elke corporatie kan - afhankelijk van de situatie - de prioritering zelf bepalen. Onderneem actie; doe het nu! Het recente besluit tot het instellen van een parlementaire enquête rond de woningcorporaties onderstreept de urgentie incidenten, een reeks verkeerde investeringsbeslissingen, de Dit onderzoek gaat over adaptatie, over hoe zelf te veranderen rond het vraagstuk over de toekomst van de sector. Vanuit deze lage rentestand en de opeenvolgende voornemens van het rijk om de corporaties heffingen op te leggen. Het besluit tot het in een dynamische omgeving. Dit onderzoek gaat niet over hoe de woningmarkt of het systeem van de volkshuisvesting er Reorganiseren Revitaliseren maatschappelijke en democratische roep om een afrekening is het aan de sector om hierop een passend antwoord te geven. instellen van een parlementaire enquête is genomen en zal zich na de verkiezingen tot een openbare verantwoording ontwikkelen waar - naar verwachting van velen - harde noten gekraakt idealiter uit moet zien. De focus ligt nadrukkelijk op de beïnvloedingsmogelijkheden die de woningcorporaties zelf hebben. Uit de vele interviews met bestuurders van woningcorporaties en - Geen aansluiting op de markt - Verlies van markten en klanten - Financieel resultaat onder druk - Ingrijpende maatregelen - Dalende motivatie, onzekerheid Markt verandert - Inspelen op marktontwikkelingen - Optimalisatieprogramma s - Innovatie - Investeren Het parlementaire besluit tot een parlementaire enquête roept wellicht de begrijpelijke, maar gevaarlijke reactie op om de uitkomst af te wachten en niet in actie te komen. Daarmee gaan worden. Een afrekening dreigt. het symposium Op weg naar Toekomstroutes voor Afbeelding 1: Veranderen met een verschillende sense of urgency roept de sector een groot onheil over zich af. Er wordt namelijk Tegen een dergelijke stroom van ontwikkelingen is bijna geen organisatie bestand. De reflex van verlamming in de sector is woningcorporaties is een beeld met en over de sector ontwikkeld dat aangeeft waar wel mogelijkheden tot succesvol ondernemen voor de woningcorporaties liggen. Bouwstenen voor de woningcorporatie van de toekomst Door de woningcorporatie van vandaag in vier extreme toe- over hen besloten, zonder dat ze zelf tijdig maatregelen hebben getroffen. De urgentie is nu des te groter en onderschrijft de noodzaak tot daadkrachtig handelen. De boodschap in onze dan ook zeer begrijpelijk. Het lijkt vrijwel onmogelijk om aan de zuigende kracht van de draaikolk te ontkomen. De sector staat aan de vooravond van een revolutie - zo voelt het althans. Veel De klok van urgentie Niet alles ligt voor de woningcorporaties binnen hun circle of komstscenario s te plaatsen, is onderzocht welke opties robuust zijn. Opties zijn robuust als ze in alle scenario s leiden tot het reduceren van de onzekerheid die de toekomst met zich mee ogen is dan ook om niet af te wachten, maar juist nu actie te ondernemen. Die acties dienen zich niet te beperken tot lobbywerk in de Haagse kamers, maar vraagt ook een maatschappe- ontwikkelingen voltrekken zich in de periferie van de woningcor- influence. Zij kunnen niet een sterke economie afdwingen of brengt en het vergroten van het succes van de organisatie. We lijke zichtbaarheid. Laat zien waartoe corporaties op aard zijn. poraties. De invloed van de woningcorporaties daarop is gering. de bankencrisis afwentelen. Wat ze wel kunnen doen is binnen hebben zes thema s benoemd die gezamenlijk het kader bieden Maak zichtbaar welke maatschappelijke bijdrage woningcorpora- Nadat decennia lang rijkssubsidies de basis voor inkomsten hun beïnvloedingsmogelijkheden te anticiperen op de verande- voor een integrale aanpak: ties aan Nederland leveren. Get started! 2 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 3

3 Inhoudsopgave 1. Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium Op weg naar Trends en ontwikkelingen 3. Toekomstscenario s integrale lezing van de heer mr. A.W.H. Docters van Leeuwen tijdens het symposium: Op weg naar 2025: Toekomstroutes voor woningcorporaties 5. Robuuste opties voor de woningcorporatie van de toekomst 6. Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde pag: 6 pag: 8 pag: 12 pag: 18 pag: 28 pag: 38 Toekomstscenario s 2025 Pag.12 Integrale lezing Pag.18 Robuuste opties Pag.28 Leeswijzer Voor u ligt een samenvatting van het Twynstra Gudde-onderzoek naar de toekomst van woningcorporaties. Deze publicatie vormt de managementsamenvatting van het onderzoek. Het volledige rapport, inclusief literatuurlijst en lijst van geïnterviewden, is te vinden op de website van Twynstra Gudde (

4 Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium Op weg 1naar 2025 Achtergrond Sinds de brutering in 1994 hebben de woningcorporaties in de nieuw verworven vrijheid van de economische voorspoed kunnen profiteren. Die jaren van voorspoed zijn voorbij. Zoals op veel terreinen in de samenleving te merken is, staan ook de corporaties aan de vooravond van grote veranderingen. De financiële en economische crisis maakt herprioritering noodzakelijk. Naarmate onzekerheden toenemen is het een algemene reflex om meer op korte termijn te acteren en reageren. Tegelijkertijd blijkt uit een peiling onder bestuurders van woningcorporaties dat juist in deze onzekere tijden een grote behoefte bestaat aan meer zicht op de toekomst. Zicht op de toekomst biedt immers aangrijpingspunten om vandaag al de juiste beslissingen voor de nabije toekomst te kunnen maken. Methodiek Twynstra Gudde heeft in het kader van deze onzekerheid en op handen zijnde veranderingen een onderzoek naar de toekomst van woningcorporaties uitgevoerd. Dit onderzoek is met behulp van de methodiek scenarioplanning tot stand gekomen. Uit een reeks interviews met bestuurders van woningcorporaties, verschillende experts en deskresearch, zijn het afgelopen jaar relevante trends en ontwikkelingen in de sector in kaart gebracht. De twee meest onzekere en impactvolle ontwikkelingen vormen de basis voor het framework voor vier toekomstscenario s. De toekomstscenario s beschrijven vier mogelijke (uiterste) omgevingen voor woningcorporaties in De scenario s vormen daarmee als het ware windtunnels waarin de woningcorporaties hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen. Door de corporatie van vandaag als object in de vier windtunnels te plaatsen, is onderzocht welke opties te identificeren zijn om te kunnen overleven. In een vergelijking van alle scenario s, is een set robuuste opties ontwikkeld: opties die in alle scenario s relevant zijn om te overleven. De robuuste opties vormen voor de woningcorporaties de handvatten om zich voor te bereiden op een onzekere toekomst. De vraag die resteert is: met welke opties het best te starten? De handreiking die Twynstra Gudde doet is om met kleine stappen te beginnen. Beter met kleine stapjes de juiste richting in slaan, dan nooit grote stappen te maken. Daarom eindigt ieder thema met concrete stappen die de agenda van morgen bepalen en de woningcorporaties op weg helpen. Symposium Op weg naar 2025 Twynstra Gudde organiseerde op 28 maart 2012 in samenwerking met de Rabobank en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties een geslaagd symposium over de toekomst voor woningcorporaties. In een uniek hoorspel werden de bezoekers van het symposium meegenomen naar vier toekomstscenario s voor de corporatiesector in Het hoorspel vormde de aftrap voor de strategische dialoogsessies en het aansluitende paneldebat. Hier stond de volgende vragen centraal: - Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te zijn in de verschillende toekomstscenario s? - Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen? - Waar kunt u morgen al mee aan de slag? De heer mr. Arthur Docters van Leeuwen trad op als keynote speaker. In zijn lezing Op weg? riep hij de sector op om vooral in beweging te komen: Als je niet aangevallen wilt worden, moet je ervoor zorgen dat je niet aangevallen wordt. Hij eindigde zijn lezing met de meerkeuzevraag: Hoe laat is het?. De integrale tekst van zijn lezing vindt u op pagina 18. OVERHEID ECONOMISCHE STABILITEIT ECONOMISCHE INSTABILITEIT MARKTWERKING De verkregen inzichten tijdens het symposium zijn verwerkt in dit onderzoek. 6 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 7

5 2Trends en ontwikkelingen Demografie: Krimp en groei, vergrijzing De demografische ontwikkeling in Nederland laat vanaf 2010 een duidelijke afname van de bevolkingsgroei zien. Volgens het CBS en PBL krijgt mede hierdoor tot 2040 meer dan een derde van alle gemeenten in Nederland te maken met een afname van de bevolking. Deze krimp heeft grote gevolgen voor de lokale economie en woningmarkt en daarmee ook voor woningcorporaties. Investeringen in vastgoed en leefbaarheid zijn in deze gebieden moeilijker te financieren dan in groeigebieden. Ook de dubbele vergrijzing stelt woningcorporaties voor nieuwe uitdagingen. Voorbeelden zijn nieuwe vormen van wonen en samenwerking tussen zorgaanbieders en woningcorporaties. Regionale verschillen in werkgelegenheid vertonen tevens een trend van lokale ontgroening. Dit brengt met zich mee dat woningcorporaties belangen hebben in een gezonde arbeidsmarkt. Stedelijke gemeenten Niet-stedelijke gemeenten Krimp tussen 0 en 5% Krimp tussen 0 en 5% Krimp tussen 5 en 10% Krimp tussen 5 en 10% Krimp 10% of meer Krimp 10% of meer Afbeelding 2: Prognose krimpgemeentes Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt staat aan de vooravond van grote hervormingen. Woningprijzen zakken gestaag, de hypotheekrente is speelbal van politieke discussies en financiering van vastgoed is - voor onder andere woningcorporaties - moeilijker geworden. Onder druk van Europa wordt de nadruk gevestigd op meer tucht van de markt om een evenwichtig level playing field te creëren. Wat betekent dit alles voor het verdienmodel van corporaties? De demografische groei- en krimpbeweging veroorzaakt sterke lokale verschillen. Tegelijkertijd wordt de woonconsument steeds mondiger en veeleisender. In zijn zoektocht naar de woning van zijn voorkeur, staat niet langer de woning op zich centraal. Aspecten als de woonomgeving, voorzieningen en de leefstijl zijn minstens net zo belangrijk geworden. Leefstijlgerichte benadering van klantgroepen bij toewijzing, beheer en onderhoud levert meer sociale cohesie en lagere beheerkosten op. Rechtvaardigt dit investeringen in de openbare ruimte en het beheer en onderhoud daarvan? Klanten stellen hogere eisen aan de dienstverlening van verhuurders. Hoe ziet het klantbedieningsconcept van de toekomst er voor woningcorporaties uit? Economie Onder de verschillende crises bleek de Nederlandse economie in de laatste jaren erg instabiel. In 2011 is de Nederlandse economie (volgens de gangbare definitie) voor de tweede keer in vier jaar tijd in een recessie beland. Wil Nederland aan de Europese begrotingsdiscipline blijven voldoen, dan zijn grote bezuinigingsmaatregelen nodig. Deze hebben opnieuw een negatief effect op de consumentenbestedingen, waarmee de woningmarkt vooralsnog verder in het slop zal raken. De overheid ziet zich genoodzaakt de begrotingsdiscipline met onorthodoxe maatregelen tegemoet te treden. Daartoe behoren onder meer de beperking van hypotheekgarantie of de WSW-financiering. Aangevuld met de gevolgen van de strengere financieringseisen voor banken van Basel III betekenen al deze maatregelen een nog grotere crisis op de woningmarkt. Op alle afzonderlijke onderdelen heeft dit rechtstreeks gevolgen voor de woningcorporaties. (Externe) financiering wordt duurder en de verkoop van woningen aan huurders zal slechts beperkt plaats vinden. Hierdoor wordt het voor woningcorporaties nog moeilijker om aan hogere begrotingseisen tegemoet te komen. %-volumemutaties I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV T.o.v. jaar eerder T.o.v. vorig kwartaal Afbeelding 3: Bruto binnenlands product Nederland IT Het IT landschap voor woningcorporaties is de laatste jaren enorm veranderd. De gevolgen voor bedrijfsprocessen (zowel primair als ondersteunend en sturend) zijn ingrijpend. Denk daarbij aan de gevolgen van Het Nieuwe Werken, de grote behoefte aan gedetailleerde direct leverbare informatie over uiteenlopende onderwerpen, de daarmee gepaarde gaande complexiteit en de vorming van klant-contact-centra. Aan de prestaties van de IT-systemen worden steeds hogere eisen gesteld. Nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar snel op, waardoor het aanpassen van de IT-systemen voor veel corporaties moeilijk bij te benen is. 8 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 9

6 Legitimatie Vóór de bruteringsoperatie was het bestaansrecht van woning- Overheidsingrepen in de corporatiesector Sinds de brutering hebben corporaties (binnen de regels van de Ketenintegratie Voor corporaties is de vooruitgang in de (ver)bouwprocessen Duurzaamheid Nederland wil vooroplopen als één van de schoonste en corporaties geen onderwerp van discussie. Anno 2012 staat de Woningwet en de BBSH) een grote vrijheid om hun individuele door ketenintegratie van belang. Hierdoor kan goedkoper zuinigste energielanden in Europa. Voor corporaties ligt de legitimatie van de sector onder grote druk, zowel politiek als koers te bepalen. Toch heeft de overheid de laatste jaren haar gebouwd en gerenoveerd worden én meer kwaliteit geleverd grootste opgave in het verduurzamen van de bestaande bouw. maatschappelijk. De reeks incidenten en misstanden van de invloed op verschillende manieren doen gelden. De belangrijk- worden. Minder procesverlies en goedkopere bouwtechnieken Niet alleen vanwege de klimaatdoelstellingen, maar ook om afgelopen jaren lijken als laatste druppel te hebben geleid tot ste zijn de invoering van de integrale vennootschapsbelasting leveren een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van economische redenen. (Deels) zelfvoorzienend zijn lijkt voor het besluit een parlementaire enquête in te stellen. Belangrijk (2008), de Vogelaarheffing (2008), de tijdelijke regeling DAEB wonen. Goed opdrachtgeverschap daarbij is essentieel. Keten- steeds meer mensen een milieubewust, financieel aantrek- vraagstuk zal zijn of de sector terug moet naar haar kerntaken, toegelaten instellingen volkshuisvesting (2011), de geplande integratie heeft de potentie om (winst)resultaten te verbeteren. kelijk en steeds haalbaarder idee. Zo zijn de bewoners van de of dat dit onwenselijk of zelfs onmogelijk is. Moet de overheid corporatiebijdrage aan de huurtoeslag, oorspronkelijk gepland Uitwisseling van kennis in de sector moet daarvoor verder Rotterdamse wijk Heijplaat hard op weg om samen met de haar grip versterken, of moet de tucht van de markt zich ster- in 2014, maar in het Lenteakkoord een jaar naar voren gehaald gestimuleerd worden. Samenwerking wordt hiermee ook voor gemeente Rotterdam, woningcorporatie Woonbron en energie- ker laten gelden? En wat willen corporatiebestuurders eigenlijk (2013) en het besluit tot een parlementaire enquête (2012). Met woningcorporaties steeds belangrijker. bedrijf Eneco hun wijk in 2020 energieneutraal te maken. Het zelf? Wat is hun visie op de toekomst van hun maatschappelijke ondernemingen? de meest recente voorgenomen maatregel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken om de financiële buffer te vervijfvoudigen van 1% naar 5% van de totale huursom, wordt de Social Media De opkomst van social media financiële voordeel is vanzelfsprekend de belangrijkste drijfveer voor bewoners om hierin te participeren. De grootste uitdaging voor de woningcorporaties is om hier een gezond verdienmodel corporaties een extra solidariteitsheffing van 625 mln heeft grote invloed op ons voor te ontwikkelen. opgelegd (mei 2012). Hypotheekrenteaftrek De Nederlandse burger heeft de hoogste hypotheekschuld van dagelijks leven. De explosieve groei van beschikbaarheid van kennis heeft de mondigheid van de burger definitief veranderd. De Europa De invloed van Europa is de afgelopen jaren merkbaar geweest op verschillende terreinen. De uitwerking en invloed van nieuwe alle Europese landen. De recente plannen tonen het politieke behoefte aan invloed en participa- overheidsmaatregelen zal ook de komende jaren gevolgen besef (zowel links als rechts ) om het huidige systeem van tie, wordt in feite afgedwongen. hebben voor de corporatiesector. Ook is het aandeel sociale hypotheekrenteaftrek aan te pakken. De gevolgen van het De grondleggers van Wikileaks huur op de woningmarkt in Nederland groter dan gemiddeld in Lenteakkoord laten zien dat toch wederom de partijen voor- voorspellen dat de 21ste eeuw Europa. Met een toenemende invloed vanuit Europa wordt de zichtig zijn naar hun electorale achterban. Op de korte termijn de eeuw van de burgers wordt. druk groter om voor aanbieders op de huurwoningmarkt een verandert er weinig bij de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2013 Niet voor niets is de demon- level playing field te blijft diezelfde hypotheekrente nog steeds gehandhaafd, met strant door TIME als Person of Afbeelding 4: Time Person of the year creëren. Dit geeft als uitzondering van de aflossingsvrije hypotheken. Vooralsnog the Year 2011 gekozen. Woning- 2011: The Protester vanzelf een richting lost dat de problemen op de woningmarkt niet op. Toch zal ook corporaties hebben in het kader aan een ontwikkeling dit politiek heikele punt aangepakt worden onder druk van de van leefbaarheid, investeringen, verhuur, beheer en onderhoud naar meer marktwer- samenleving en de diverse belangenorganisaties die vanwege dagelijks te maken met veeleisende huurders en wijkbewoners. king. de urgentie zelf de handen ineen slaan. Welke invloed hebben De primaire processen worden slechts door enkele al gericht op de gevolgen van een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt en de corporatiesector? de invloed van social media. Afbeelding 5: Particuliere en sociale verhuur in Europa 10 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 11

7 Kenmerken 3Toekomstscenario s 2025 Demografisch Sociaal Cultureel Overheersende overheid Groei en Krimp Toenemende vergrijzing Afnemende beroepsbevolking Centrale overheidssturing vlakt krimp/groei beweging af Individualiseringstrend zet in mindere mate door Groei primaire doelgroep: smalle taakstelling Ruimte aan de Regio Groei en Krimp Toenemende vergrijzing Afnemende beroepsbevolking Meer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen Individualiseringstrend zet in grotere mate door Krimp primaire doelgroep: brede taakstelling Economisch Instabiele economie Stabiele economie Toekomstscenario s 2025 Op basis van de meeste belangrijke ontwikkelingen zijn vier toekomstscenario s in 2025 voor de corporatiesector opge- ruimte aan de regio ECONOMISCHE STABILITEIT krachtige concurrentie Aanbodgerichte woningmarkt Relatief goedkope (overheids)financiering Gedifferentieerd huurbeleid voor verschillende inkomensgroepen, uitsluitend gericht op lage en middeninkomens Vraaggerichte woningmarkt Relatief goedkope financiering door toegang tot overheidsen peer-financiering. Gedifferentieerd huurbeleid, sterk regionaal bepaald steld. Deze scenario s schetsen vier extreme omgevingen voor de corporatiesector in Samenwerkingsverbanden op nationaal niveau tussen zorgverzekeraars, overheid en pensioenfondsen Zeer beperkte ruimte voor investeringen Lokale samenwerkingsverbanden Regionaal afhankelijke ruimte voor investeringen De tabel op pagina 13 en 14 biedt de meest relevante kenmerken van deze omgevingen. Op pagina 15, 16 en 17 zijn de scenario s als storyline geplaatst. OVERHEID MARKTWERKING Technologie Politiek Weinig middelen beschikbaar voor innovatie IT ondersteunt efficiency Veel invloed/regels vanuit de Rijksoverheid Democratische legitimatie sector Noodzaak tot sterke samenwerking met overheidsinstan- Veel middelen beschikbaar voor innovatie IT ondersteunt innovatie en participatie Veel invloed/regels vanuit lokale overheden Legitimatie op lokaal niveau Noodzaak tot samenwerking met lokale overheden ties en maatschappelijke instellingen groeit Sterke lobbycultuur op lokaal niveau Sterke lobbycultuur op nationaal niveau WSW-borging WSW-borging Hypotheekrenteaftrek verdwenen, lokale fiscale compense- Hypotheekrenteaftrek verdwenen, fiscale compensatiere- rende maatregelen voor doelgroepen van beleid geling voor doelgroepen met lage inkomens Overheersende overheid schokkende systeemcrash Klimaat en milieu Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezui- Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezui- nigheid en duurzaamheid als kostenbesparing nigheid en duurzaamheid als kostenbesparing ECONOMISCHE INSTABILITEIT Meer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen 12 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 13

8 sector duurder geworden om vreemd vermogen aan te trekken. Europese budgetafspraken hebben grote investeringen in de sector bemoeilijkt. Deze spagaat waarin vele corporaties ver- keerden, werd verder vergroot doordat de overheid het beoogde vermogen van corporatiesector als bron van inkomsten zag. Kenmerken Na felle discussies met de sector en vele kamerdebatten heeft de overheid in februari 2023 besloten de grip op de corporatie- Overheersende Overheid sector ingrijpend te vergroten. De gehele corporatiesector is op Krachtige Concurrentie Schokkende systeemcrash De kredietcrisis in 2008 bleek achteraf slechts de start van een dat moment onder de vlag van een Zelfstandig Bestuurs Orgaan Demografisch Groei en Krimp Toenemende vergrijzing Afnemende beroepsbevolking Meer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen Groei en Krimp Toenemende vergrijzing Afnemende beroepsbevolking Trek naar stedelijke agglomeraties als laatste strohalm reeks financiële crises. De daarop volgende Eurocrisis leek voorlopig te zijn bezworen met financiële injecties in verschillende Europese landen en banken. Rond de zomer in 2017 duidden een aantal signalen echter op het ontstaan van een nieuwe gebracht. Het afgelopen jaar heeft de minister besloten om de taakstelling van de sector verder te versmallen naar de oorspronkelijke taak: het huisvesten van de primaire doelgroep. Sociaal Cultureel Individualiseringstrend zet in grotere mate door Individualiseringstrend zet in mindere mate door recessie. Er ontstond angst om te investeren, geld te lenen en Krimp primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen Groei primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen het vertrouwen brokkelde steeds verder af. De vergelijking met Economisch Stabiele economie Vraaggerichte woningmarkt Relatief dure financiering door toegang tot externe financiering Zeer beperkt huurbeleid Instabiele economie Aanbodgerichte woningmarkt Dure financiering Zeer beperkt huurbeleid Nieuwe toetreders op de markt eerdere crises was al snel getrokken, met een groeiend besef dat er ditmaal iets ingrijpends zou moeten veranderen. Om rust op de markt te brengen en het vertrouwen te herstellen zijn in 2018 twee grote banken genationaliseerd. Hiervoor was het Nieuwe toetreders op de markt Ruimte voor investeringen Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samen- Geen ruimte voor investeringen Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samenwerking aantrekken van veel vermogen noodzakelijk. Deels is dit gevonden bij pensioenfondsen, maar dit bleek onvoldoende. Technologie Politiek werking Veel middelen beschikbaar voor innovatie IT ondersteunt innovatie, participatie en efficiency Weinig overheidsinvloed/regels Tucht van de markt als legitimatie Risico van kartelvorming Geen WSW-borging Hypotheekrenteaftrek verdwenen, beperkte compenserende fiscale maatregelen Weinig middelen beschikbaar voor innovatie IT ondersteunt efficiency Weinig overheidsinvloed/regels Tucht van de markt als legitimatie Geen WSW-borging Hypotheekrenteaftrek verdwenen, geen compenserende fiscale maatregelen Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties als erg laag ervaren... Ruimte aan de Regio Met verschillende krachtige financiële injecties vanuit westerse en opkomende economieën bleek 2015 het keerpunt voor de Europese crisis. Vanaf 2018 was er zelfs weer een voorzichtige groei te zien. Weliswaar langzaam, maar zeker. Het gaat weer goed met Nederland. De primaire doelgroep voor woningcorporaties is daarmee flink afgenomen. Klimaat en milieu Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezui- Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezui- nigheid en duurzaamheid als kostenbesparing Meer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen nigheid en duurzaamheid als kostenbesparing Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties als erg laag ervaren en benodigde onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwprojecten zijn door financiële oorzaken regelmatig De eerste tekenen van krimpregio s waren al lange tijd zichtbaar. De economische groei van de afgelopen jaren was vooral aanwezig in stedelijke gebieden en met name in de Randstad. uitgesteld. Tegelijkertijd is het door de financiële crisis voor de Daarmee zijn de verschillen tussen de regio s op dit moment 14 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 15

9 groter dan ooit. De binding binnen de regio s is daarmee tege- businesscases. Dit kost veel tijd, inspanning en geld. De lijkertijd juist sterker geworden. Corporaties, gemeenten en kasstromen zijn flink afgenomen, maar nieuwe investeringen in huurdersorganisaties hebben elkaar de afgelopen jaren steeds vooral beheer en onderhoud zijn noodzakelijk. Dit zet de sector meer opgezocht en samenwerkingsverbanden zijn versterkt. ernstig onder druk. De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen. Zonder steun van de overheid De eerste tekenen van krimpregio s waren al lange tijd zichtbaar Krachtige concurrentie Na een lange herstelperiode van de economie is deze in 2017 gestabiliseerd en was er zelfs een lichte groei te zien. Het particuliere initiatief en de marktwerking worden gevoeld als Schokkende Systeemcrash De financiële crisis in Europa leek in 2013 redelijk onder controle te zijn. In Nederland was daarmee het moment aangebroken om een aantal hervormingen door te voeren om op of collega-corporaties waar het nog wel goed gaat, is het maar de vraag hoe en of uit deze impasse te komen is, of dat dit leidt tot een crash van het systeem. de oorzaak van een stabiliserende en groeiende economie. De lange termijn de nationale schuld terug te kunnen dringen. De sterke binding in de regio en de grote verschillen tussen de invloed vanuit zowel de Europese Unie als de Nederlandse Zo zijn de zorgpremies jaarlijks flink verhoogd om te kunnen regio s heeft geleid tot een roep om regionale differentiatie. In overheid is als gevolg hiervan steeds verder afgenomen. Vanaf voldoen aan de gestegen kosten, mede ten gevolge van de 2020 is dan ook besloten om het overgrote deel van het beleid en toezicht op corporaties te decentraliseren. Opvallend voor de hedendaagse sector is dat de groei van het bezit niet meer overal het uitgangspunt is. In de groeigebieden wordt nog flink gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen, in de krimpregio s is dit niet langer het geval. de jaren 20 is dan ook een duidelijke trend waarneembaar waarbij ook de corporatiesector het heft in eigen hand heeft genomen. De verschuiving naar meer marktwerking en minder overheidssturing heeft ertoe geleid dat verschillende corporaties met succes geheel uit het publieke bestel zijn gestapt. De onderlinge concurrentie is hierdoor toegenomen en vele corporaties hebben voor de strategische keuze gestaan om hier al dan niet in mee te gaan. De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen Keerzijde van deze vrijheid is de afschaffing van de WSW-bor- vergrijzing. Door deze veelheid aan kostenverhogende maatre- ging: dit proces is al in werking getreden, en de sector is gelen is de Nederlandse burger steeds verder in de financiële voor financiering steeds meer aangewezen op de markt. Voor problemen gekomen. In de aanloop naar 2020 was dit al duide- financieel gezonde corporaties in groeigebieden bleek dit geen lijk te merken: de economie bleef grillig, moeilijk voorspelbaar probleem. Anders was het voor corporaties in krimpgebieden, en heeft tot een grote binnenlandse financiële crisis geleid. of corporaties met een inefficiënte organisatie en veel vreemd vermogen. Om binnen de concurrentiestrijd in de groeigebie- De primaire doelgroep van woningcorporaties is door de crisis den en de overlevingsstrijd in de krimpgebieden te kunnen fors gestegen. Onder druk van Europa is er al sinds 2017 geen overleven, zijn innoveren en het vraaggericht aanbieden van WSW-borging meer. De sector is sindsdien toegewezen tot woningen belangrijke thema s geworden. de financiële markten. Naast hoge rentes, vragen de financiële markten voor alle investeringen om goed onderbouwde 16 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 17

10 Lezing Op weg? 4mr. Arthur Docters van Leeuwen Eén opmerking van persoonlijke aard vooraf: ik heb heel vaak met plezier gewerkt met Twynstra Gudde. Ik ben heel vaak opdrachtgever van Twynstra Gudde geweest en heb erg leuk gewerkt met Hein Abeln, met Roel Bekker en met Marjolein Risseeuw. En nu ben ik opdrachtnemer. voorgeschoteld hebt gekregen, die ik overigens erg mooi vond. Maar om eraan bij te dragen dat u niet alleen die routekaarten bestudeert. Dat kan heel plezierig zijn, maar de bedoeling is dat u daadwerkelijk op weg gaat en dat kan ook onplezierig zijn. moeten determineren. Niet vastleggen, maar wel determineren. Ik heb die redevoering ook naar Twynstra Gudde gestuurd. Mocht u er belangstelling voor hebben en u bent een beetje aardig voor Twynstra Gudde, dan krijgt u ze misschien wel. Een boeddhistische soetra zegt; de waarheid is harder dan diamant. Dus ja... Machiavelli raadde ook altijd aan bij veranderingen om deze te vermommen als gewone voortgang van het bestaande. Want verandering heeft geen vrienden. Maar ja, soms gaat dat niet. Ik ben natuurlijk gevraagd, maar ik krijg hier ook geld voor, dus ik ben opdrachtnemer. Het is maar dat u dat weet. Dus, zit Twynstra Gudde hier achter? Het antwoord is: ja. Maar ik denk dat de samenwerking even onafhankelijk was als toen ik zelf opdrachtgever was en Twynstra Gudde zich jegens mij als opdrachtnemer opstelde. Toch aardig, het kan verkeren. Dat is best wel leuk als je met pensioen bent, dan gebeuren dat soort dingen. Mij is door Twynstra Gudde dan ook niet gevraagd dames en heren, om te reflecteren op de routes die u vandaag Dit wordt mijn derde bijdrage voor een gezelschap als dit. Eerder stond ik ook al voor u in 2009, ter gelegenheid van het 25 jarige WSW-fonds en toen ging het, u raadt het al, over de constructie van toezicht. Het was mij opgevallen dat er geen inhoudelijk toezicht was op de woningbouwcorporaties en het leek mij wel een aardig idee dat het er zou komen. Het is nog steeds een aardig idee geloof ik. In 2010 vroeg u mij weer, ter gelegenheid van het Nationaal Symposium woningbouw en toen heb ik met u gesproken over het onvindbare midden. Dat betreft naar mijn oordeel de normen die de volkshuisvestelijkheid zouden Dit is dus de derde keer en ik moet vaststellen dat u er kennelijk geen genoeg van kunt krijgen. Maar - sommigen weten dat nog - de eerste keer vond de voorzitter of de dagvoorzitter, dat laat ik piëteitshalve maar in het midden, het betoog over toezicht wel lang genoeg. En halverwege maande hij mij te stoppen. Dat heb ik na raadpleging van de zaal - zo slim ben ik nou ook nog wel - niet gedaan. En de tweede keer bij dat onvindbare midden bleef het na een uitermate koel applaus verder muis en muisstil. Naar ik naderhand heb vernomen, vond men het wel waar, maar toch ook erg hard. Nou, daar kan ik wel inkomen. Aarzeling In mijn jeugd vroeger, lang geleden, zeiden meisjes wel eens nee als ze ja bedoelden en ja als ze eigenlijk niet wilden. Eddy Christiani, de toen zeer populaire charmezanger (we zijn even in de vijftiger jaren dames en heren) zong dan met beschaafd stemgeluid: Wil je niet, wil je wel. Deze aarzelende houding, die zich in het kleine toont, is ook zichtbaar in het grote. Als ik surf, wat ik natuurlijk gewetensvol gedaan heb, op de website van Aedes, dan tuimelen de opvattingen, 18 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 19

11 ideeën en voorstellen over elkaar heen. Die komen van iedereen, die voorstellen en ideeën. Maar niet uit uw kring. Ik heb zegge en schrijve één voorstel gevonden van De Veste en Elkien over nieuwe financieringsvormen. Zeilt u? Hebt u ooit afgetuigd bij harde wind in de havenmond? Om dan vervolgens op de motor naar binnen te gaan? En haperde de motor toen? En wat deed u toen? Ik kan u uit ervaring mededelen dat de oerdegelijke basaltkeien van zo n havenhoofd niet meegeven. Kortom, je hoeft niet de illusie te hebben dat je de storm de baas kan om toch de motor aan te zetten, of een klein stormfokje te hijsen. En dat is nu precies waar ik het met u over hebben wil. Over dat kleine stormfokje. Maar voor ik daar met u uitkom, moet ik wel met u een paar stormrondjes draaien. Slachtoffer of dader Laat ik beginnen met iets onverwachts. Ik zie u niet als dader, maar als slachtoffer. Slachtoffer bent u omdat er vooral sinds de tweede wereldoorlog ontwikkelingen gaande zijn in de woningmarkt, die de woningmarkt tot de meest geperverteerde markt maakt die ik ken. Laat ik er meteen bijzeggen dat ik geen zeeloot ben van de vrije markt. Markten zoals wij ze kennen hebben de overheid hard nodig. Ze moeten zorgen dat de markten niet terugvallen in monopoloïde situaties. Er moet ten minste een minimumkwaliteit gegarandeerd zijn. En bovendien is het wel fijn als de prijsvorming ook een beetje integer plaatsvindt. Dat kan alleen - u weet dat ik lang voorzitter van de AFM ben geweest - met nogal wat overheidsbemoeienis. Wetgeving, scholing, ook onderzoek en research, en natuurlijk ook daadwerkelijk toezicht. Overheid en markt horen bij elkaar zoals het wit en het zwart in het Yin en Yang Je mocht wel even tegensputteren, maar daarna moest het geregeld worden symbool. Ze horen bij elkaar in een idealiter dynamisch harmonische verhouding. Maar die zien we nu niet. We zien nu stagnatie en disharmonie. En daar, dames en heren, bent u niet de schuld van. U bent niet de schuld van het feit dat wij 5 miljoen koeien evenveel ruimte geven als 17 miljoen Nederlanders. U bent er niet de schuld van dat provincies en gemeenten degenen die vooruit willen, iets bijzonders willen, dat bijna onmogelijk maken met hun planprocedures, grondprijzen, ontsluitingskosten en bouwvergunningen. Ook hebt u niet het toch wat mallotige rijtje van hypotheekrenteaftrek, huurregulering en huursubsidie ingevoerd. Maar, ook al bent u slachtoffer van die pervertering, let op uw zaak. Want slachtoffers moeten er als geen ander op bedacht zijn dat ze als dader worden behandeld. En dat ze als dader worden geframed, om maar eens een moderne, medialogische term te gebruiken. Termen als: heeft u dat niet aan u zelf te wijten? U had natuurlijk niet met een kort rokje over straat mogen lopen. En u had natuurlijk moeten voorzien dat : vul maar in. Had u niet moeten voorzien dat het mis zou gaan met de markten..? enzovoort. Had u het niet aan uzelf te wijten?. Blame the victim. Ik heb dat zelf ook mogen ervaren als ontslagen PG en het leek er toch geruime tijd op, en een enkele keer duikt dat ook weer op, dat ik de minister van Justitie heb ontslagen. Maar ik verzeker u, het was toch echt andersom. U ervaart dit omkeringsmechanisme nu zelf. Ik zal maar niet ingaan, daar heb ik de tijd niet voor, op de cavalcade van zo nu en dan werkelijk absurde voorstellen. Zoals de ongedifferentieerde 650 miljoen heffing die nodig zou zijn om u te stimuleren om iets aan scheefwonen te gaan doen. Interessant. Dan gaan we dus in de krimpgebieden, ongeveer een kleine helft van Nederland, die toch al wat noodlijdende woningcorporaties nog eens een prettige heffing opleggen. Fantastisch. Weer een verstoring van deze markt. En de mooiste vond ik nog het gedwongen overdragen van kapitaal. Van rijke naar arme woningcorporaties. Er is natuurlijk helemaal niets tegen als dat vrijwillig gebeurt, er is heel veel tegen als dat onvrijwillig gebeurt. Ik moet u zeggen dat toezichthouders zich daar wel eens schuldig aan maken. Als er in de goede oude tijd - begin van deze eeuw - een bedrijf in moeilijkheden kwam, dan klopten wij een aantal bankiers op de schouders en zeiden: dit gaan jullie samen oplossen. Je mocht wel even tegensputteren zolang het kopje thee nog niet leeg was - maar daarna moest het geregeld worden. Ook dat, een soort geforceerde vrijwilligheid, is altijd nog beter dan wettelijke forcering. Want dat is dames en heren, gewoon moral hazard binnenhalen. Een premie zetten op verspilling en roekeloosheid. Dat is wat er dan gebeurt. Dus ja, daar moet u dus wel af en toe eens tegenop komen en dat doet u gelukkig ook. Daar zou ik juist zeggen, dat kan wel weer een beetje steviger. Maar goed, omdat u dus - slachtoffer zijnde, als dader geframed - naar de slachtbank zult worden geleid, zou u zich echt moeten verzetten. De slachtbank, de slachtbank, zult u zeggen? Daar gaat die Docters weer, nou maakt hij het toch echt te dol. Ja, zeker, de slachtbank, ik zeg dat niet zomaar. Ik onderbreek mijn tot nog toe prettig voortkabbelende betoog, dus even met een gongslag. Het is een algemeen bekend feit, in ieder geval in Den Haag, dat parlementaire enquêtes alleen dan worden ingezet, als er een kamerbrede consensus is, of bijna is, groei dus, dat een bepaalde sector écht moet worden aangepakt. Ik zal niet alle enquêtes met u doorlopen, maar wel degenen waar ik zelf een rol in heb gespeeld. Ik was een protagonist bij de enquête van Van Traa die ging over het falen en de onmacht van de politie en vooral ook van het Openbaar Ministerie bij het bestrijden van de georganiseerde misdaad. Het had geen haar gescheeld toen, dat was het plan, om al die bevoegdheden van het OM daar weg te halen en terug te brengen naar de rechter commissaris. Daar berustten ze vroeger, in de 19e eeuw, en in de 20e zijn ze geleidelijk overgeheveld naar het Openbaar Ministerie. In Frankrijk is dat overigens nog steeds zo. Nou daar heb ik 20 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 21

12 toch echt mijn best voor moeten doen kan ik u mededelen, met mijn kameraden, met goede voorstellen om dat tegen te gaan. Een zelfde soort verhaal kan ik voor u houden als het gaat om de Bijlmerenquête waar ik uren en urenlang verhoord ben en ook over de werken van de commissie De Wit en de parlementaire enquête. Ik was daar geen protagonist, maar ben daar wel enorm doorgezaagd, en het is ook wel duidelijk waar ze heen willen. Ik zal niet al die andere enquêtes met u doornemen. De RSV-enquête heeft de hele scheepsbouw om zeep geholpen, de visafslag, etc. De bouwenquête, weet u nog, die klokkenluider? Enzovoort. Dat waren de koningen van Corporate Nederland. Hoe is het nu met ze? Mijn geschiedenisleraar zei dan: Hannibal ante portas!, hetgeen betekent: Hannibal staat voor de poorten van Rome, dames en heren. Hoe om te gaan met aangevallen worden Maar, zo zult u me tegenwerpen, we verdedigen ons toch? De heer Calon heeft er een dagtaak aan, en wij trouwens ook. En nu komt er een opmerking, de enige opmerking waarvan ik hoop dat u hem onthoudt (dat is altijd met zo n speech, hij was mooi, maar ze onthouden toch maar één ding, en ik hoop dat dit het is wat u onthoudt). Clausewitz schreef in de achttiende eeuw het Europese standaardwerk over strategie (een Pruisische jonker uiteraard), getiteld: Zum Kriege. En in dat boek legt hij uit dat de tegenpool van de aanval niet is, de verdediging. Als u dat voor de eerste keer leest, moet je het gelijk nog een keer lezen, want je gelooft je ogen niet. We zijn zo gewend om te denken in termen van als je aangevallen wordt dan moet je óf je overgeven óf je moet je verdedigen, dat deze waarheid in het begin niet tot je doordringt. Maar hij legt uit dat de tegenpool van de aanval niet de verdediging is. Maar dat als je niet aangevallen wil worden, dat je dan moet zorgen dat je niet aangevallen wordt. Heb u m? Hebt u m ook achterin de zaal? Dus... als je niet aangevallen wil worden, dan moet je zorgen dat je niet aangevallen wordt. En dan legt hij vervolgens uit dat je daar verschillende mogelijkheden voor hebt. Je kan een bondgenootschap aangaan met een andere vorst die ook sterk is, zodat je samen sterker bent dan de vijand. Je kan de vijand afkopen, je kan de vorst van de vijand vergiftigen. Zo zijn er natuurlijk tal van mogelijkheden die hij dan keurig netjes behandelt. En trouwens daar kan je bij Machiavelli ook nog wel even vooruit. En je kan natuurlijk ook zelf aanvallen, die vergat ik nog. En verdedigen moet je je pas, zegt hij, als dat echt bijdraagt aan het beëindigen van de strijd in jouw voordeel. Ik moet wel zeggen dat ik dat adagium als je niet aangevallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aangevallen wordt wel heel erg graag zelf bedacht had, maar dat is dus niet het geval. Als je niet aangevallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aangevallen wordt Ik heb de indruk dat u zich voornamelijk verdedigt. Dat u zich niet te zeer bewust bent van andere mogelijkheden om los te komen van deze positie. Ik zei overigens, ik herhaal het nog maar even, niet dat u zich nooit moet verdedigen. Al die malle voorstellen, daar moet u wel degelijk behoorlijk wat kabaal over maken. Maar meestal is dat niet genoeg. Vaak zie je dat organisaties, instituties die in het verdomhoekje terecht zijn gekomen, initiatieven gaan nemen waaruit blijkt dat men beter wil en dat het ook beter kan. Ik noem alleen maar degenen waar ik zelf bovenop heb gestaan, er zijn er veel meer, maar hier heb ik echt verstand van. Als u er dan vragen over stelt, dan kan ik die tenminste ook beantwoorden. De BVD (red. Binnenlandse Veiligheidsdienst) heeft dat gedaan, en doet het nog steeds. Het Openbaar Ministerie heeft dat gedaan, doet het ook nog steeds. De advocatuur heeft dat gedaan. Een paar jaar geleden werd mij nog gevraagd: Wat moeten we doen?. Dat heb ik mogen zeggen en dat voeren ze ook gewoon uit. En nu zijn ze bij de diplomatieke dienst ook begonnen. En u zou zich moeten afvragen hoe het met die BVD zou zijn gegaan, als ze die initiatieven niet hadden genomen. En hoe zou het met de advocatuur, enz. Een interessante. Dat geldt ook voor het Openbaar Ministerie, hoe zou het daarmee zijn? Ik heb genoten van het optreden van mijn opvolger Herman Bolhaar, deed het op de TV beter dan ik. Leuk is dat hè, als je opvolger het beter kan dan jij. Ander voorbeeld. Hoe zal het met de SER aflopen? Zeven jaar lang niet succesvol. Dat ligt overigens niet aan de SER. De SER is ook slachtoffer. Maar denkt u, dat dit heel lang goed zal blijven gaan? Dat dit slachtoffer zal blijven leven, enkel en alleen omdat het een onschuldig slachtoffer is? Winst = Sociaal, of toch niet? Ik persoonlijk denk dat u allemaal best weet dat er initiatieven nodig zijn. Ik ga aan het slot van mijn betoog de vraag behandelen waarom er eigenlijk in uw kring zo weinig initiatieven zijn. Jaja, er zijn heus wel initiatieven, dat weet ik ook wel, maar waarom zijn het er zo weinig? Ik denk dat ik, na hard nadenken, ongeveer weet hoe dat komt. Maar laten we eerst even kijken naar het soort initiatieven dat u zou kunnen nemen. Het beste is als die initiatieven iets te maken hebben met het probleem en het verkleinen ervan. Wat is nu voor u - we kunnen niet de hele wereld behandelen - maar wat is nu voor ú de kern van het probleem? Schön noemt dat in zijn boek The Reflective Practioner : the problem of this problem. 22 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 23

13 Ik denk dat the problem of this problem ligt in de onvermoede gevolgen van de bruteringsoperatie. U moet geld verdienen met projecten die meer geld opbrengen dan ze kosten. En met die winst moet u de onrendabele top van de sociale woningbouw financieren. Want aan die huren, daar hebt u niets aan. Dit is, het is allemaal veel ingewikkelder, dat weet ik ook allemaal, maar we houden het nu even simpel, we reduceren het echt tot de kern, de essentie. En dat heeft dus een enorm gevolg gehad, want door dit verdienmodel, noem ik het maar even, is er een is gelijk teken ontstaan tussen winst en sociaal streven. Mensen die hele grote supermaatregelen voorstellen, willen eigenlijk niet veranderen Met andere woorden, Gordon Gekko die zei nog Greed is good en in uw sfeer is het adagium gegroeid dat Winst Sociaal is. En wie kan daar tegen zijn? Wie kan er tegen die sociale winstbewuste mensen als Meulenkamp, die veel bereikt heeft in de Bijlmer, en als Erik Staal, die veel bereikt heeft in Rotterdam? Wie kan daar tegen zijn? Wat moeten Raden van Toezicht daar tegenin brengen? Als we daar nog even bij tellen hoe die Raden van Toezicht zijn bemenst. Ze stammen - voor een belangrijk gedeelte toch nog wel qua sfeer en bemensing - uit de pré-bruteringsperiode. Als dat zo is, hoe kan het dan niet fout gaan? Dus, initiatieven moeten slaan op dit probleem. Welke initiatieven? In de eerste plaats zouden ze dus moeten slaan op financieringsvormen. Ik ben blij dat dat ook van uw kant, een beetje bemoedigend als een bank dat zegt en nog wel zo n grote bank als de Rabobank, ik hoop dat het mocht van Piet, Piet Moerland, we kennen elkaar natuurlijk wel. Ik zou nog wel eerst even zeggen, ik ga het niet met u hebben over hele grote maatregelen. Want mensen die hele grote supermaatregelen voorstellen, die willen eigenlijk nooit veranderen. Die zeggen, het moet heel groot, en dan hopen ze dat het vastloopt, en in Nederland is dat ook bijna altijd zo. Dus ik ben meer voor kleine stappen, zeker in het begin. Dan kan je leren lopen, dan kan je daarna wat groter worden, enz. enz. Het grootste verschil is het verschil tussen niet bewegen en wél bewegen. Hoe klein de beweging ook is. Er zijn hele interessante erfpachtvormen, dat staat dan als enige artikel in Aedes, van De Veste en Elkien. En ik heb in Engeland gezien dat er hele interessante vormen zijn van nieuwe soorten huurkoop. Waar je begint met huren en als je dan wat meer kan betalen, dan wordt dat eigendom. En ik denk dat er heel veel mogelijkheden zijn, dat werd al genoemd. Als je het goed aanpakt zijn er heel veel mogelijkheden in de securiteringssfeer. Maar goed, het eist wel veel, maar het kan dus wel. En ik denk dat het echt die kant op moet, want we moeten ook naar die grote strategische pijl kijken, die als het ware door die vier scenario s heen loopt. Als er in Nederland zo ongeveer 35 procent sociale woningbouw is en in Europa 17, nou dan heb je toch echt geen consultant nodig om te begrijpen waar die pijl naar toe wijst. En dat u daar dus toch hoe dan ook uw weg naartoe zult moeten vinden. De tweede soort initiatieven gaat over de checks and balances. Dat daar extra aandacht voor nodig is, dat weten we nou wel. Want dat Winst = Sociaal heeft desastreuze gevolgen gehad, en je zult dus dat toezicht, te beginnen bij intern toezicht, moeten intensiveren. Ik denk dat vooral dat interne toezicht zich zal moeten beraden over wat doen we niet, en daarmee doen ze hetzelfde als wat men in verstandig bedrijfsleven doet. Wat doen we niet?, niet Wat doen we wel? ; er zijn altijd ideeën zat. Maar binnen welke lijn blijven we? En als je dat doet, bij Wat doen we niet?, dan kun je toch het bestuur een zekere vrijheid geven. Mits ze maar binnen die lijn blijven. Wat ik ook wel heel graag zou zien, bij dat interne toezicht, is dat u zich allemaal aan de AedesCode gaat houden. Dat is een hele mooie code, afgeleid van de Tabaksblad Code, enz. En zou het nou niet heel aardig zijn dat wanneer de heer Calon in de Kamer moet verschijnen, hij daar kan zeggen: Aan het eind van dit jaar houdt elke woningcorporatie zich aan de AedesCode. Zowel qua bemensing, en natuurlijk aan de reglementen en de hele mikmak, maar ook qua bemensing. En u zou zich moeten afvragen wat het zou betekenen als hij dat aan het eind van dit jaar niet kan zeggen. Stelt u zich voor dat hij daar staat voor de parlementaire enquête commissie en dat dan niet kan zeggen. Ik heb ook al het nodige gezegd, in één van die redevoeringen, over extern toezicht. Daarom wou ik dat nu niet doen. Dat gaat daar overigens niet raar. De verantwoordelijkheid van professionals Overal, in elke andere sector, nemen de professionals het voortouw. Of je nou over financiële mensen praat, die heel veel ontwikkeld hebben. Natuurlijk keken wij als overheid wel, we zijn niet helemaal achterlijk. Of naar tandartsen, of naar accountants, of advocaten. Steeds zie je dat de professionals ermee instemmen hun eigen normen te ontwikkelen. De overheid ziet er dan op toe dat men zich niet al te veel naar zich toe rekent. Ook dat is heel verstandig. Dat is een natuurlijke taakverdeling. En dus is mijn vraag aan u: Waar zijn die gesprekskringen over de volkshuisvestelijke professionaliteit in uw kring? En waar zijn de publicaties? Waar is de publicatiereeks? Waarom zie ik daar zo weinig van? En ik heb toch echt, ook voor deze speech, weer goed gekeken.. Waar is dat nou allemaal? Ik heb natuurlijk ook gekeken toen ik zelf moest kijken, en ik zie er nog steeds veel te weinig van. Nogmaals, u kunt zoiets professioneels niet aan Den Haag overlaten, dat zou ik toch heel jammer vinden. Tucht Op weg naar het einde nog één pijnlijk woord, één hard woord: tucht. Het CPB wijst er ook al op dat u in een soort tuchtloze zone zit. Het is niet te verwarren met het Red Light District, dat zou ook nog wel aardig zijn. U zit in een zone waar veel tucht ontbreekt. De tucht van uw professie ontbreekt. Er is geen volkshuisvestelijke tuchtrechter, zoals die er bij de accountants, bij de advocaten en bij de medici wél is. Zelfs bij het voetballen is die er, niet dat het helpt, maar goed hij is er dus wel. Maar bij u is die er dus niet. Er is geen tucht van serieus te nemen toezichthouders. Die zijn er óf niet, óf toch wel sterk verouderd. En ja hoor, in deze zaal zitten natuurlijk alleen maar mensen bij wie het voor elkaar is, dat weet ik ook wel, maar toch. 24 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 25

14 Wat er vooral ontbreekt is de tucht van de markt. Ik zeg helemaal niet dat de markt onbelemmerd zou moeten woeden in de corporatiemarkt, maar iets anders is dat die tucht nu ontbreekt. U hoeft niet te strijden voor uw kredieten, want die zijn gegarandeerd. Dus de toets van de bank, ook van de bank van Nederlandse Gemeenten, is marginaal. Wat gaan ze er voor doen? Hebben ze niet al te veel ruzie met de gemeente? Hoe zit het in elkaar? En dan komt er een garantie. Er is een garantie, een WSW fonds, oké, daar komt het krediet. Ik merk nu, omdat ik een beetje mee mag kijken, wat het betekent als je dus buiten dat garantiestelsel wil opereren. Met securisatie constructies. Dan wordt je echt helemaal door de mangel gehaald voor wat betreft je business case, en ook heel stevig vooral wat betreft je governance. Want zo n bank zegt natuurlijk: Ja allemaal heel leuk, maar dit gaat over kredieten die 30 jaar lopen, waarmee een organisatie al die tijd mooi weer kan spelen. Maar het geld moet wel terugkomen. Het is onze reputatie. Daar moeten wij wel een zekere garantie voor hebben. Dus die tucht, die ontbeert u. En de tweede tucht die u ontbeert is die van de concurrentie met elkaar. U bent allemaal op uw eigen terrein monopolist. Dat heeft mij verbaasd. Want dat is voor andere publieke diensten helemaal niet zo. Dat is niet zo voor waterleidingbedrijven. Dat is niet zo voor busondernemingen. Dat is niet zo voor energiebedrijven. Die hebben notabene zelf gevraagd om een concessiestelsel. En ik denk ook dat als u het niet bedenkt, dan bedenkt de staf van de parlementaire commissie dat wel. Niettemin denk ook ik dat het heilzaam zou zijn, en dat u er dus verstandig aan zou doen om dit soort dingen te gaan bedenken. Waarom? Als er concurrentie is, die een zekere mildheid heeft, dus niet moordend is, zodat u nog, schertsend, over uw concullega s kunt spreken. Wat zie je dan altijd? Dat er door die concurrentie ook een zekere competitie ontstaat. Mijn vishandel heeft trots een plakkaat buiten hangen dat ie de beste vishandel van 2011 is. En dat blijft echt wel tot 2013 hangen hoor, dat plakkaat. De advocaten hebben pleitwedstrijden, de filmers hebben het Gouden Kalf, of de Oscar. De wetenschappers hebben de Spinoza Prijs, of de Nobelprijs. En wat hebt u? Ik hoop het nog mee te maken, dames en heren, dat u de Wibautprijs gaat uitreiken. De jaarlijkse of tweejaarlijkse Wibautprijs. Ja, u heeft ook een prijs voor beste jaarverslag, dat weet ik, maar ik wou eigenlijk dat u het gewoon over de volkshuisvestelijkheid had en dat daar een prijs voor komt. De Wibautprijs. Dat zou toch erg mooi zijn. En waarom zou u er niet blijk van geven dat u trots bent op uw vak? Waar kunnen wij dat nu aan zien? Aan zo n Wibautprijs zouden wij dat kunnen zien. Een belletje Tot slot, helemaal op het tot slot, zou ik niet willen eindigen met een nóg verpletterende donderslag. Ik moet zeggen, ik heb wel even met de gedachte gespeeld, maar op een gegeven moment houdt het een keer op. Dus ik doe het anders, ik eindig niet met een enorme donderslag, maar met een klein bijna onhoorbaar belletje. Dat over dertig seconden afgaat, in uw hoofd. En dat gaat af nadat u de volgende meerkeuzevraag hebt beantwoord. Voor uzelf. Dus niet voor mij, maar voor uzelf. En straks voor de mensen met wie u werkt. De vragen zijn; Loopt het allemaal zo n vaart niet?, dat is nummer één. Nummer twee is; Is het vijf vóór twaalf? Ja of nee? Is het twaalf uur? Of is het vijf óver twaalf? Of zijn wij allemaal reddeloos verloren omdat er allang ergens bij de Powers that be is besloten dat het corporatiestelsel moet worden opgedoekt. Persoonlijk zou ik zowel het eerste, maar ook het laatste antwoord afkeuren. En ik hoop dat u nu inmiddels begrijpt waarom ik dat zou doen. Mag ik u tot slot een nuttige, en ook wel aangename beraadslaging toewensen? Dank u wel. Arthur Docters van Leeuwen 26 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 27

15 5Robuuste opties De vier scenario s tonen uiteenlopende reële toekomstbeelden. Ze vormen als het ware windtunnels waarin de woningcorporaties hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen. Net zoals ontwerpers in de bouw een maquette in een windtunnel plaatsen om te bezien hoe het gebouw zal reageren onder verschillende klimaatomstandigheden, zo zijn de huidige woningcorporaties in de vier scenario s geplaatst. Hoe houdt de woningcorporatie van vandaag stand in de vier geschetste scenario s van de windtunnel van 2025? Welke opties zijn er om in de verschillende scenario s te Dit levert de volgende thema s op: overleven? De opties die in álle scenario s relevant zijn om uit - De scherpte van de koers te voeren, noemen we robuust. Robuust bestand tegen de - De conditie van de organisatie instellingen van onze windtunnel. Deze robuuste opties bieden - De klanten daarom voor bestuurders van woningcorporaties handvatten om - De staat van samenwerking en alliantievorming toekomstbestendig te handelen. - De mate van transparantie en legitimatie - De (financiële) continuïteit Veel van de robuuste opties zijn geïdentificeerd door de deelnemers tijdens het symposium Op weg naar 2025 op 28 maart Integrale benadering De ordening van deze opties is aangebracht op basis van De robuuste opties hebben een integraal karakter: de zes de interviews, de bijeenkomsten met de klankbordgroep en de thema s vormen de bouwstenen van de corporatie van de dialogen tijdens het symposium. toekomst. Deze thema s zijn voor velen bekende thema s. Niet het kiezen van één van deze thema s, maar juist de integrale benadering biedt de meeste kansen op een toekomstbestendige woningcorporatie. Het uitgangspunt is: zorg dat alle zes thema s goed zijn gedefinieerd en georganiseerd. Dit biedt de woningcorporatie in essentie een toekomstbestendige basis. De specifieke kenmerken van de afzonderlijke organisatie én haar omgeving geven hier vervolgens een unieke custom made invulling aan. Getting started... De integrale benadering stelt ons voor de vraag: waar te beginnen? Met andere woorden: met welke kleine stappen kan morgen al concreet worden begonnen? Per thema hebben we zo concreet en klein mogelijke stappen benoemd. Onze belangrijkste conclusie van het onderzoek is daarmee: get started! thema 1 De scherpte van de koers Robuuste opties: - Herijking van organisatiedoelen en strategie - Investering in (product)innovatie in een dynamische omgeving De gestaag verbredende taakopvatting heeft de woningcorporatie met een waaier aan activiteiten opgezadeld. Verbreding van de doelgroepen, sociaal-maatschappelijke vraagstukken, samenlevingsopbouw, maatschappelijk vastgoed, openbare ruimte, bestrijding van schooluitval etc. Kortom; een verruiming van het takenpakket. De maatschappelijke druk op de woningcorporatie zal echter niet afnemen. Een ondernemingsstrategie is gebaat bij een heldere focus. Daar past niet een onophoudelijke stroom aan nieuwe activiteiten bij. Afhankelijk van het scenario zal de woningcorporatie van de toekomst zich uitsluitend nog richten op de huishoudens met de laagste inkomens of ook de midden- en hogere inkomens tot haar doelgroep rekenen. Investeringen in leefbaarheid zijn in alle scenario s relevant voor een optimaal behoud van de waarde van de vastgoedportefeuille. Slechts in sommige scenario s is leefbaarheid als sociale doelstelling nog relevant. Zo is in het scenario Ruimte aan de Regio denkbaar dat andere organisaties zoals de gemeente, welzijnsorganisaties of jeugdzorg, deze taken voor hun rekening nemen. Strategie draait in essentie om de vraag: wat doe je níet? - Michael Porter De omgeving van de corporaties is zeer dynamisch. Dit kan ertoe leiden dat de strategie van gisteren vandaag al achterhaald lijkt. Onderzoek welke signalen op veranderingen in het speelveld wijzen. Niet alles ligt in de beïnvloedingsmogelijkheden. Hoe meer heldere keuzes vanuit de directe beïnvloedbare mogelijkheden worden gemaakt, hoe groter ook het adaptief vermogen op bijvoorbeeld de (uitkomsten van de) parlementaire enquête, de wijzigingen in de rentetarieven, de verkiezingsuitslagen of nieuwe Europese wet- en regelgeving. Bedenk welke invloeden hun uitwerking op uw ondernemingsstrategie en -doelen hebben. Het lijkt een open deur, maar het adaptief vermogen begint met het oog hebben voor de omgeving. Ongeacht de ongewisse uitkomst is het in alle gevallen relevant dat de doelen van corporaties leidend zijn voor de inrichtings- 28 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 29

16 principes van de organisatie. De strategie die ten uitvoer gebracht wordt, gaat in het beste geval uit van de omgevings- De positie van de woningcorporatie in de samenleving biedt de mogelijkheid om maatschappelijke doelstellingen te verwe- Zo stelt een duidelijke focus op propertymanagement andere eisen aan de competenties van medewerkers dan een focus thema 3 De klanten dynamiek. Het werkelijke succes hangt af van de wijze van implementatie die de borging in de organisaties veilig stelt. Een van de grootste valkuilen van strategievorming is dat het verwordt tot een papieren tijger. Invoering, toepassing en terugkoppeling moeten consequent plaats vinden (plan, do, check, zenlijken. Tegelijkertijd vragen Europa en de markt oom een evenwichtig level playing field. Hiertoe is het noodzakelijk om in eerlijke concurrentie in de markt te opereren, zonder staatssteun. Deze positie creëert spanningen tussen het nastreven van de verschillende doelen binnen de corporatie. Een duidelijk op projectontwikkeling en bestaat sociaal beheer niet meer uit alles uit de kast halen om problemen van de klant op te lossen. Training en strategische personeelsplanning bieden hierin ondersteuning. Robuuste opties - Aanpassing van het producten- en dienstenpakket in lijn met de strategie; - Investering in de concurrentiekracht van VvE-beheer. act). Getting started - Check je corporatiedoelen en breng de strategie daarmee in lijn. Herijking van de strategie is gebaat bij focus (wat doen we wél), maar maakt echt verschil door te bepalen wat er niét toe behoort. - Hanteer de strategie als heldere afbakening voor het nemen van beslissingen; daaraan vasthouden is cruciaal. Hiermee houd je de koers scherp. thema 2 De conditie van de organisatie onderscheid tussen de rollen van de woningcorporatie, is een oplossing voor dit probleem. Drie rollen worden onderscheiden: de vermogensrol, de maatschappelijke rol en de vastgoedrol. Het kunnen onderscheiden van de drie rollen en het handelen vanuit de verschillende perspectieven maken de afzonderlijke maatschappelijke en financiële rendementen inzichtelijk. Een transparanter afwegingskader biedt ook nieuwe perspectieven. De vereniging van de drie rollen in één organisatie biedt vele voordelen. Het daadwerkelijk organisatorisch scheiden van de rollen hoeft daarom niet in alle gevallen wenselijk te zijn. Optimalisatie van de organisatie-inrichting en de bedrijfsvoering zijn voor de meeste woningcorporaties de afgelopen Getting started - Check of de maatschappelijke en financiële rendementen voldoende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt; - Stuur de organisatie, passend bij de strategie, actief aan op dit onderscheid; - Ga de dialoog aan met de generaties in je bedrijf; - Kom met het oog op het onderscheid in de rollen, met de medewerkers tot een nadere afbakening wat wél en wat níet meer tot de kernactiviteiten behoort; - Maak in het licht van de strategie een start met de herijking van de HRM-strategie. Met een groeiend wensenpakket van de huurder, wordt het voor corporaties steeds belangrijker om hun producten en diensten hierop aan te passen (outside in benadering). Dit geldt met name voor het middensegment, omdat hier de concurrentie zich het eerst zal manifesteren. Dit speelt in de scenario s Krachtige Concurrentie en Ruimte aan de Regio dan ook het sterkst. Mede door de individualisering, de vergrijzing en toenemende lokale verschillen, zal dit echter ook in de andere scenario s een rol spelen. Er zijn drie basisstrategieën (naar Treacy & Wiersema) die vanuit het klantperspectief kunnen worden bekeken. : 1. Customer Intimacy betekent voor de klant: unieke service, Robuuste opties - Centraal stellen van flexibiliteit en aanpassingsvermogen in je organisatie en verankering daarvan in competenties; - Monitoring van het optimalisatiepotentieel. Meting van je werkprocessen en vergelijking met de best in class niet alleen binnen de corporatiebranche maar ook daar buiten; - In de bedrijfsvoering onderscheid maken tussen de verschillende rollen van een woningcorporatie; - Aanpassing organisatiecultuur en leiderschap aan de dynamische omgeving waarin de corporaties moeten werken; - Vergroting aandacht voor HRM en competentie-ontwikkeling medewerkers. jaren gangbare thema s geworden. Dit blijft ook in alle toekomstscenario s relevant. Het gaat zowel om de harde- (optimaliseren bedrijfsprocessen en ICT ondersteuning), als de zachte kant (aandacht voor cultuur- en leiderschapsaspecten). De medewerkers, die zich vanuit historische, vaak politiek gedreven, betrokkenheid inzetten voor de volkshuisvesting, zien zich in de huidige tijd geconfronteerd met een alom aanwezige trend tot verzakelijking binnen hun corporatie. De organisaties hebben in veel gevallen één of meerdere fusies achter de rug, die nog niet in een heldere bedrijfscultuur zijn omgezet. Ook het nieuwe sturen op heldere kaders van de ondernemingsstrategie vraagt, in combinatie met de snelle veranderingen structuur cultuur strategie organiseren personeel doelen stellen - missie - doelstellingen managementstijl systemen realiseren - kwaliteit t/m planning - research t/m service precies wat ik zoek, op maat gemaakt. Hier is sprake van productdifferentiatie die draait om het creëren van onderscheid. 2. Operational Excellence betekent: betrouwbare kwaliteit, geen fouten, aantrekkelijke prijs. In de praktijk gaat het hierbij vaak om tegen zo laag mogelijke kosten een zo hoog mogelijk marktaandeel te bereiken. Met operational excellence kan een lage marktprijs gerealiseerd worden. 3. Product Leadership betekent: het meest innovatief, constant vernieuwend, leidend in de markt Een keuze voor een bepaalde klantstrategie zal onderdeel uitmaken van de algemene doelstellingen en strategie van de die voor de deur staan, een heroriëntatie op de HRM-strategie. Afbeelding 6: de zes ontwerpvariabelen in relatie tot doelen en strategie woningcorporatie. Vervolgens wordt de organisatie dusdanig 30 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 31

17 ingericht dat de doelgroep optimaal kan worden bediend. Elke keuze vereist een eigen communicatiestrategie per doelgroep. De inzet van social media bij marketing- en beheeractiviteiten zal hierin een bepaald worden. Het lijkt voor de hand te liggen om DAEB-activiteiten onder te brengen bij operational excellence, vanwege de noodzaak tot het besparen van kosten. Niet uitgesloten is dat dit voor sommige segmenten ook in de niet-daeb-activiteiten van toepassing kan zijn. Omgekeerd geldt hetzelfde voor de andere klantbenaderingen als costumer intimacy en productleadership. Mits betaalbaar kunnen deze strategieën ook van toepassing zijn op DAEB-activiteiten. De focusstrategie van Porter is gericht op het concurreren op één heel duidelijk, nauw omschreven marktsegment. Binnen die duidelijke focus kan vervolgens weer worden gekozen voor het realiseren van een kostenvoordeel (operational excellence), óf voor het creëren van een duidelijk onderscheid in producten en diensten (customer intimacy). Hier worden verschillende strategieën dus gecombineerd. Bedrijven die een focusstrategie hanteren, kennen hun klantengroep vaak heel goed. Meestal zijn deze klanten ook erg loyaal, omdat ze weten: dit bedrijf is er specifiek voor mij. Tot nu toe bestaat deze groep in de volkshuisvesting uit studentenhuisvesters en seniorenhuisvesters. Niet uitgesloten is dat hier een uitbreiding zal ontstaan naar woningcorporaties die zich uitsluitend voor specifieke doelgroepen op de markt zullen begeven. veel appartementencomplexen aanwezig zijn en verkoop ervan mogelijk is. De professionalisering van private VvE-beheerders vormt een geduchte concurrentie op de markt van vastgoedbeheer. Het eerste terrein waarop de woningcorporaties concurrentie zullen gaan voelen. Met de toenemende verkoop van woningen, wordt een oud begrip geïntroduceerd: verspreid bezit, tegenwoordig ook gespikkeld bezit genoemd. In complexen of straten waarin verspreid bezit aanwezig is, ontstaat een nieuw vraagstuk. Hoe wordt goed beheer veilig gesteld? Concurrerend beheer van gespikkeld bezit vraagt om professionalisering. Het is denkbaar dat er gemeenschappelijke verenigingen van wijkeigenaren ontstaan. Directe betrokkenheid van bewoners, eigenaren en huurders biedt vele voordelen op het gebied van sociale cohesie, beheer en onderhoud. Getting started - Bedenk wie nu je klanten zijn en hoe ze zich onderscheiden in afzonderlijke klantengroepen (segmentatie); - Breng het dienstverleningsconcept in lijn met de strategische keuzes gericht op doelgroepen en bijpassende communicatie-kanalen; - Stel vast of je corporatie social media -proof is; - Professionaliseer het VvE-beheer. Haal de benodigde kennis in huis en richt je primaire processen erop in om concurrerend te worden. Met een verdienmodel waar verkoop van woningen (al dan niet met riskante terugkoopverplichting van de corporatie) een aanzienlijk onderdeel van het primaire proces uit maakt, wordt aandacht voor VvE-beheer steeds belangrijker. Dit is in verschillende scenario s denkbaar, en vooral in groeigebieden waar 32 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 33

18 thema 4 Samenwerking en allianties Samenwerken kan met verschillende partijen: met andere corporaties, leveranciers, financiële instellingen of (lokale) over- Door wederzijdse verwachtingen af te stemmen en oog te hebben voor elkaars belangen, kan worden gezocht naar een Voor de legitimatie van de sector nu en in de toekomst is het van groot belang dat er goed toezicht gehouden wordt op Robuuste opties heden. In scenario s waar op zoek moet worden gegaan naar financiering buiten het garantiestelsel om, kan samenwerking door alle partijen gedragen oplossing, met respect voor elkaars belangen. datgene waar de corporatie mee bezig is: doen we de juiste dingen? Hoe beter het interne toezicht presteert, hoe meer - Vergroting aandacht voor stakeholdersmanagement, benodigde financiële schaalvoordelen bieden. Ook kan worden samenge- ruimte er is om zelf te sturen. Een goedwerkend systeem van competenties in huis halen; - Ontwikkeling van samenwerking en alliantievorming tot kerncompetenties van de woningcorporatie van de toekomst; - Initiatie van nieuwe (horizontale en verticale) vormen van samenwerking. Samenwerking biedt voordelen als het vergroten van efficiency, werkt met partijen gericht op het aanbieden van een totaalpakket aan dienstverlening aan de huurder, zoals energiemaatschappijen, zorg- en welzijnsinstellingen of pensioenfondsen. Aangezien de woningcorporaties niet meer als vanzelfsprekend de betalende (en daarmee de bepalende) partij zijn, moeten de samenwerkende partijen op zoek naar een nieuw evenwicht. Dit vraagt om een andere, meer open houding bij corporaties en Getting started - Inventariseer in het kader van de strategie de complexe opgaven binnen de organisatie en bepaal de urgentie ervan; - Ga op zoek naar de gezamenlijke belangen met (mogelijke) samenwerkingspartners. Maak daarbij onderscheid tussen organisatie-, individuele- en collectieve belangen. countervailing power versterkt de prestaties van de organisatie. De kwaliteitsverbetering van het interne toezicht maakt een extra sprong als er oog is voor het scharnierpunt tussen in- en extern toezicht. Deze twee vormen van toezicht lijken op dit moment elk een eigen dynamiek zonder samenhang te kennen. De huidige AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties bieden heldere kaders voor verbeterd toezicht. Omdat op gebruikmaken van elkaars competenties, een betere coördina- samenwerkende partners. dit moment de sector uit alle macht moet proberen de eenheid tie van de keten (verticale samenwerking) of het gezamenlijk te versterken, is onderschrijving van de AedesCode en de aantrekkelijker bedienen van de markt (horizontale samenwer- 1. Macht wordt niet geëtaleerd. daarmee verbonden Governancecode Woningcorporatie voor king). In een complexer wordende samenleving en een kwets- 2. Winst mag niet openlijk worden genoten. de sector als geheel een conditio sine qua non. Maar daarmee bare economie zullen instellingen, overheden en bedrijfsleven 3. Resultaten moeten in houdelijk worden gerechtvaardigd. is het nog niet gedaan. Het toezicht wordt namelijk verder ver- in toenemende mate afhankelijk van elkaar zijn. Voorheen 4. Niet op twee borden tegelijk schaken. sterkt als de samenhang van toezicht binnen de driehoek Raad zorgde een min of meer afgebakend speelveld ervoor dat elke 5. Geen tussentijdse wijziging van de spelregels. van Bestuur, intern en extern toezicht verder ontwikkeld wordt. instelling, partij of onderneming zijn eigen taken en rol vervulde. 6. Bereidheid om een extra mijl te gaan. 7. Voor wat hoort wat. Waardesturing kan helpen inzichtelijk te maken welk offer op De toenemende afhankelijkheid leidt echter tot een groeiende 8. Proportionaliteit van acties en reacties. het gebied van het financieel rendement ten goede komt aan noodzaak tot samenwerking. Er zijn geen vanzelfsprekende 9. Geen aantasting van kernwaarden van leden van de groep. Afbeelding 8: Kernelementen van samenwerking (naar Kaats en Opheij, 2012) het maatschappelijk rendement. Door financieel en maat- partijen meer die in staat zijn om een voorgenomen plan eenzijdig tot uitvoering te brengen. Hoe complex ook, samenwerking is een absolute noodzaak om complexe ruimtelijke, sociale of 10. Loyaliteit aan de besluitvorming. Afbeelding 7: Spelregels in samenwerkingsverbanden (naar de Bruijn en Ten Heuvelhof, 2004) thema 5 Transparantie en legitimatie schappelijk rendement te expliciteren op alle beleidsniveaus (totaal, wijk en complex), kan de corporatie sturen op zowel maatschappelijk als financieel rendement. Dit is de praktische volkshuisvestelijke vraagstukken op te lossen. Deze situatie drijft partijen meer in elkaars armen om door samen te werken toch bepaalde doelstellingen te bereiken. Hierbij hoeft de corporatie niet altijd de regierol op zich te nemen. De troef die zij in handen heeft, is dat ze eigenaar van vastgoed is en door jarenlange betrokkenheid van oudsher vele partijen kent. De noodzaak om complexe problemen op te lossen door samen te werken vraagt van de personen die hieraan uitvoering moeten geven, nieuwe inzichten en vaardigheden. Dat geldt voor alle samenwerkende partijen. Stakeholdersmanagement is dan ook niet voor niets een discipline die sterk in opkomst is. In 2025 is stakeholdersmanagement net zo ingeburgerd als vastgoedbeheer nu. Robuuste opties - Professionalisering van het interne toezicht met aandacht voor het scharnierpunt tussen in- en extern toezicht; - Vergroten inzichtelijkheid en transparantie bedrijfsvoering (maatschappelijk en financieel); - Vergroting van de zichtbaarheid van de toegevoegde waarde van corporaties in de samenleving. uitvoering van het onderscheiden van de maatschappelijke rol en de vastgoed- en vermogensrol. Dit is niet alleen relevant om te kunnen sturen, maar ook om naar buiten toe inzichtelijk te maken wat een corporatie bijdraagt aan de samenleving. Het ambacht van de beroepsgroep die zich bezig houdt met volkshuisvesting kent vele gedaanten. In de eerste plaats vanwege de veelzijdigheid van het vak. Evenwel zou het de professionals niet misstaan om een eigen beroepsgroep op te richten waarin 34 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 35

19 via standaarden, normen en toezicht op de professionalisering plaatsvindt de waarborg voor kwaliteit geboden wordt. Een bijbehorende gedragscode voor alle volkshuisvesters en een tuchtrechtelijke geschillenregeling maken de beroepsgroep van volkshuisvesters tot volwaardige professionals. De legitimatie van de corporatiesector ligt voor een groot deel verankerd in de binding met de lokale omgeving. Recente incidenten laten echter zien dat dit onvoldoende is gebleken. In een samenleving waar burgers steeds mondiger, autonomer en veeleisender worden, is gerichte communicatie op verschillende niveaus van groot belang. Maak daarom actief zichtbaar wat corporaties toevoegen aan de samenleving en de volkshuisvesting. Niet alleen aan huurders en buurtbewoners, maar ook aan de rest van Nederland. Laat ook zien dat het toezicht geprofessionaliseerd wordt. Communiceer de nieuwe gedragscodes naar de samenleving. Kortom: werk (op zowel lokaal- als nationaal niveau) aan een sterk en positief imago dat recht doet aan de toegevoegde waarde van de sector. Getting started - Verbind je (voor zover nog niet van toepassing) aan de AedesCode en de daarmee verbonden Governancecode Woningcorporaties; - Introduceer in het toezicht systemen die de professionalisering verder versterken; - Hecht niet alleen aan systemen, markeer het vooral in gedrag - Scharnier extern en intern toezicht; - Het kort geleden geïntroduceerde voorstel voor peer review 1 uitwerken en toepassen; - Ontwikkel een orde voor de beroepsgroep van volkshuisvesters met een eigen gedragscode; - Bereid je gezamenlijk, maar ook als individuele corporatie, voor op de parlementaire enquête: onderneem actie en maak dit zichtbaar. thema 6 De (financiële) continuïteit Robuuste opties - Ontwikkeling van alternatieve verdienmodellen. Met het duurder worden van financiering, de terugloop van inkomsten uit bouwprojecten, en de verkoop van woningen zal op zoek moeten worden gegaan naar innovatieve oplossingen om als corporatie toekomstbestendig te blijven. In alle scenario s is het daarom relevant op zoek te gaan naar nieuwe verdienmodellen. Wat kunnen bijvoorbeeld nieuwe erfpachtconstructies of vormen van huurkoopovereenkomsten hierin betekenen? Ook samenwerking met andere corporaties om gezamenlijk financiering te organiseren, kan oplossingen bieden. De nieuwbouw staat op een historisch dieptepunt. Verwacht wordt dat er tot 2025 de grootschaligheid van de nieuwbouw als in de afgelopen decennia niet meer zal terug keren. De verworven grondposities hebben dan ook grotendeels hun waarde verloren. Dit verlies is deels al genomen, maar de lucht en de dromen moeten er in sommige gevallen nog uit geperst worden. Dit vraagt in enkele gevallen om grondige maatregelen ter voorkoming van grote financiële schade bij woningcorporaties en gemeenten. Het beperken van de financiële risico s is een permanente occupatie binnen de woningcorporaties geworden. Een financieel dashboard wordt daarvoor veelal gebruikt, zodat de financiële ratio s zoals ICR en LTV op de voet gevolgd worden. Naarmate de financierbaarheid in de sector verder onder druk komt te staan, zullen ook nieuwe financieringsbronnen gezocht moeten worden. Naast de noodzakelijke volumevergroting bij financieringen worden nieuwe vormen buiten de banken om ontwikkeld, bijvoorbeeld peer lending, onderlinge leningen of bij andere partijen. Het aandeel sociale huur op de woningmarkt in Nederland is veel hoger dan gemiddeld in Europa. Hiermee lijkt het toekomstkompas als vanzelf naar meer marktwerking te wijzen. Vanuit die optiek lijkt niet te ontkomen aan het verkleinen van het aandeel sociale huur op de woningmarkt. Met het toewerken naar gelijke regels voor alle aanbieders op de woningmarkt wordt een level playing field gecreëerd, waarmee de woonconsument uiteindelijk meer gebaat is. Staatssteun komt dan alleen ten goede aan de huurders (subject) die het echt nodig hebben, en niet aan de vastgoedportefeuille (object) van een corporatie. Getting started - Ontwikkel expliciete in control -normeringen; - Bereid binnen de kaders van de ondernemingsdoelstellingen de sanering van de grond- en ontwikkelportefeuille voor; - Check of de maatschappelijke en financiële rendementen voldoende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt; - Bepaal de potentie van nieuwe verdienmodellen. 1 Marien de Langen (Stadgenoot) op het AedesForum, 4 februari Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. 37

20 6Gericht op de noodzakelijke vernieuwingen in de sector adviseren wij onze opdrachtgevers bij concrete vraagstukken op de Als terreinen van: - strategievorming, - organisatieontwikkeling en bedrijfsvoering. Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde Op het terrein van strategievorming adviseren wij over een optimale fit tussen een veranderende omgeving en uw strategisch kader. We staan u graag terzijde bij een actuele herijking van uw ondernemingsstrategie. Met inzet van de methode van de Toekomstdialoog kunt u versneld uw strategie bijstellen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een uniek hoorspel dat uw organisatie als het ware in de windtunnel van 2025 plaatst. Onze adviseurs helpen u graag bij het ontwikkelen van passende dienstverleningsconcepten, het initiëren en borgen van samenwerkingsvraagstukken of het ontwerpen van een geactualiseerde HRM-strategie. Dankzij onze kennis op het gebied van volkshuisvesting, vastgoed, ruimte, zorg en leefbaarheid adviseren wij over de meest complexe vraagstukken én de strategische vertaalslag naar uw organisatie. Om uw doelen zo effectief en efficiënt mogelijk te maken, adviseren onze adviseurs u over organisatieontwikkeling en bedrijfsvoering. Teneinde de nieuwe organisatiestrategie in uw organisatie te verankeren, begeleiden wij organisatieveranderingen en ondersteunen wij bij het ontwikkelen en borgen van de implementatie daarvan. Cultuur- en leiderschapstrajecten zetten wij in voor een effectieve veranderaanpak. Onze expertise zetten wij in voor optimalisatie en implementatie van bedrijfsprocessen, inclusief de benodigde ICT-structuur. We zetten waardesturing in om te kunnen sturen op het financiële- en maatschappelijke rendement van corporaties. adviesgroep woningcorporaties willen we onze brede kennis en ervaring voor de corporaties inzetten en op een gepassioneerde manier de woningcorporatie van de toekomst helpen vorm geven. Wij halen het beste uit onszelf om woningcorporaties gereed voor de toekomst te maken. Contactgegevens: Twynstra Gudde, Adviesgroep Woningcorporaties T: E: woningcorporaties@tg.nl I: Of bel rechtstreeks met: Ilta van der Mast - Manager Adviesgroep Woningcorporaties Colofon Op weg naar Over de toekomst van woningcorporaties is een uitgave van Twynstra Gudde Adviseurs en Managers Auteurs Ilta van der Mast Manager Adviesgroep Woningcorporaties ima@tg.nl tel Erwin Folkers Adviseur Woningcorporaties efl@tg.nl tel: Redactie Twynstra Gudde Illustraties Studio Tween, Joost Nijhof, Siger Smit Vormgeving Joost Nijhof Drukwerk Klomp Uitgave 2012, Twynstra Gudde, Amersfoort Niets uit deze uitgave mag op welke wijze dan ook verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever via marketing&communicatie@tg.nl 38 Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Op weg naar Toekomstroutes van woningcorporaties. 39