< /2009/07/22/ik-word-gewoon-op-straatgegooid.dhtml?redirected>.

Transcriptie

1

2 1

3 Toen mevrouw Van Walsum nog een jong meisje was, had haar moeder al een slijterij aan de Jaarbeurstraverse in Utrecht. Nu, bijna 40 jaar later, is mevrouw Van Walsum zelf de gelouterde eigenaar van de winkel. Van Walsum is het werken nog niet beu, integendeel. Toch gaat haar zaak binnenkort dicht, voor eens en altijd. Utrecht CS en Hoog Catharijne gaan op de schop, ook de winkel van mevrouw Van Walsum. Ze hoopte vurig op een plekje in het gerenoveerde winkelcentrum om de slijterij nieuw leven in te blazen. Maar de domper kwam snel. Ik word straks gewoon op straat gegooid, aldus mevrouw Van Walsum. 1 Volgens de eigenaar van Hoog Catharijne is van zonder pardon op straat zetten geen sprake. Volgens projectdirecteur Menno Overtoom voeren zij ontzettend veel overleg met de winkeliers en proberen zij er altijd samen uit te komen. Hij beaamt dat dit niet wegneemt dat onlangs enkele keren tegen de wens van de winkeliers een huurcontract is opgezegd vanwege renovatie. Van de rechter kregen zij gelijk. Het bedrijf onderstreept dat de wettelijke mogelijkheid om renovatie af te dwingen in het verleden niet voor niets is verruimd. Overtoom: Veel herontwikkelingsprojecten kwamen niet van de grond. Of er werden buitensporige afkoopsommen geëist. Daar heeft men een eind aan willen maken Introductie Op 1 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Het huurrecht is ondergebracht in titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De huur van 290- bedrijfsruimte is afzonderlijk geregeld in afdeling 6 (art. 7:290-7:310 BW). De desbetreffende regels zijn van semidwingend recht, wat inhoudt dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. De verruiming van de wettelijke mogelijkheid om renovatie af te dwingen waar Menno Overtoom over spreekt, is de verruiming van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De verruiming houdt in dat een verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen omdat hij wil overgaan tot een renovatie vanaf 1 augustus 2003 de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik hiervoor kan aanwenden. Met de invoering van het nieuwe huurrecht valt renovatie voortaan onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, maar alleen wanneer renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 1 M. van der Werf, Ik word gewoon op straat gegooid, Algemeen Dagblad 22 juli 2009, < 2 M. van der Werf, Ik word gewoon op straat gegooid, Algemeen Dagblad 22 juli 2009, < 2

4 De verruiming van de opzeggingsgrond heeft volgens bronnen geleid tot een steeds groter aantal huurbeëindigingsprocedures op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie. Huurders trekken hierbij volgens enkele bronnen aan het kortste eind, waardoor zij zonder pardon uit hun panden worden gezet. 3 Branchevereniging Detailhandel Nederland spreekt van naar schatting honderden gevallen per jaar en een doorzettende toename. 4 Volgens CBW- MITEX, de branche-vereniging voor woon- en kledingwinkels, neemt het aantal uitzettingen wegens renovatie toe van een enkel geval per jaar tien jaar geleden tot tientallen per jaar nu. 5 De toename van het aantal huurbeëindigingsprocedures op grond van 3 Dit merkte SP-Kamerlid Sharon Gesthuizen in 2008 op in haar Rapport 'Help, mijn winkel wordt gerenoveerd. Voorstellen voor huurbescherming van de kleine ondernemer, nwinkel.pdf. Daarna wees Thomas van Vught in 2010 op dit punt in zijn artikel getiteld: Kan verhuurder je wegens renovatie uit winkelpand zetten?, < (zoek op: renovatie winkelpand). Andere artikelen zijn van Detailhandel Nederland, Winkeliers uit eigen winkel gezet, juli 2009, < (zoek op: Winkeliers uit eigen winkel gezet); M. van der Werf, Ik word gewoon op straat gegooid, Algemeen Dagblad 22 juli 2009, < 1594/2009/07/22/Ik-word-gewoon-op-straatgegooid.dhtml?redirected>, Detailhandel Nederland, Huurbescherming winkeliers uitgehold, december 2009, < (zoek op: Huurbescherming winkeliers uitgehold); Zie ook de uitspraken van Jan Meerman van CBW-Mitex, de branchevereniging voor woon- en kledingwinkels en branchekoepel Detailhandel Nederland in Branchekoepels: winkeliers steeds vaker uit pand gezet, Telegraaf december Kamerstukken II 2011/12, , nr. 3 p Kamerstukken II 2011/12, , nr. 3 p. 1. dringend eigen gebruik vanwege renovatie is de aanleiding geweest voor leden van de PVDA, CDA, GroenLinks en SP om in september 2011 een initiatief-wetsvoorstel in te dienen. 6 Het initiatief-wetsvoorstel stelt voor om renovatie, die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, niet langer aan te merken als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik. Indien een verhuurder wil renoveren, kan hij hiervoor dus niet meer de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik aanwenden. Hierdoor zal volgens de indieners de rechtspositie van de huurders van 290- bedrijfsruimte worden verbeterd, waardoor zij niet langer aan het kortste eind trekken. Volgens de indieners trokken huurders bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie vaak aan het kortste eind, omdat het voor een verhuurder te gemakkelijk was om een huurovereenkomst op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW te laten beëindigen bij een voorgenomen renovatie. Dit zal na aanname van het initiatief-wetsvoorstel volgens de indieners niet meer het geval zijn. In dit artikel zal onderzocht worden of het voor een verhuurder inderdaad te gemakkelijk is om een huurovereenkomst te laten beëindigen op grond van dringend eigen gebruik vanwege renovatie. Aan de hand van de wettekst van de opzeggingsgrond en de daarop gebaseerde jurisprudentie zal de huidige rechtspositie van de verhuurder worden beschreven. Eventuele knelpunten zullen besproken worden. Daarna zal de huidige rechtspositie van de huurder 6 Kamerstukken II 2011/12, , nr

5 beschreven worden bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie. Kan de huurder zonder pardon uit de 290-bedrijfsruimte worden gezet? Met andere woorden: trekt de huurder aan het kortste eind indien een verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie? Ook hier zullen eventuele knelpunten beschreven worden. Vervolgens zal het initiatief-wetsvoorstel besproken worden. Wat zijn de consequenties voor de rechtsposities van de verhuurder en de huurder indien de verhuurder wil overgaan tot een renovatie? Verbetert het initiatief-wetsvoorstel de rechtspositie van huurders van 290- bedrijfsruimte indien de verhuurder wil overgaan tot een renovatie? Trekken zij bij aanname van het initiatief-wetsvoorstel niet meer aan het kortste eind, omdat het voor een verhuurder nu minder gemakkelijk is om een huurovereenkomst te beëindigen indien de verhuurder wil renoveren? Maar is het wel nodig om de huurder beter te beschermen? Wellicht wordt de huurder op andere manieren voldoende beschermd middels de vele huurbeschermende bepalingen die de wet kent en is het initiatief-wetsvoorstel dus wellicht overbodig. Dit artikel zal proberen op deze vragen een antwoord te geven. Hieruit volgt de volgende onderzoeksvraag: Wat zijn de rechtsposities van de verhuurder en huurder van 290-bedrijfsruimte bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie, op dit moment en zoals voorgesteld in initiatiefwetsvoorstel 33018, en hoe verhouden deze rechtsposities zich tot de huurbescherming? Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden zullen de volgende onderwerpen achtereenvolgens besproken worden: Paragraaf 2: Hoofdkenmerken huurrecht 290- bedrijfsruimte en verschillende huurbeschermende bepalingen. Paragraaf 3: Totstandkoming behoefte huurbescherming bij 290-bedrijfsruimte en ontwikkeling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Paragraaf 4: Huidige rechtspositie verhuurder aan de hand van wet en jurisprudentie. Eventuele knelpunten zullen hier worden weergegeven. Paragraaf 5: Huidige rechtspositie huurder aan de hand van wet, jurisprudentie en de huurbeschermende bepalingen. Eventuele knelpunten zullen hier worden weergegeven. Paragraaf 6: Rechtsposities bij invoering van initiatief-wetsvoorstel op basis van analyse. Paragraaf 7: Noodzaak aan en alternatief voor initiatief-wetsvoorstel Paragraaf 8: Conclusie. 4

6 2. Hoofdkenmerken huurrecht 290- bedrijfsruimte Onder een 290-bedrijfsruimte verstaat de wet in art. 7:290 lid 2 sub a BW een: gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Onder een 290-bedrijfsruimte valt volgens art. 7:290 lid 2 sub b en c BW ook een hotelbedrijf of kampeerbedrijf. De zinsnede krachtens overeenkomst van huur en verhuur geeft de kern van het huurrecht van een 290-bedrijfsruimte weer: het door de verhuurder ter beschikking stellen van zijn 290-bedrijfsruimte aan de huurder middels een overeenkomst gedurende een zekere tijd tegen een vergoeding. In de verhouding verhuurder huurder heeft de verhuurder de sterkste rechtspositie. De 290-bedrijfsruimte is zijn eigendom, waardoor hij hier in beginsel vrij over kan beschikken op grond van art. 5:1 BW. Lid 2 van dit artikel perkt wel zijn beschikkingsvrijheid in indien hij een huurovereenkomst sluit met de huurder. Hij dient dan het huurgenot aan de huurder te gunnen. Bij het tot stand komen van de huurovereenkomst is de huurder bereid ongunstige condities te aanvaarden. Dit komt omdat het voor hem belangrijk is om zekerheid te hebben omtrent een langdurige beschikking over het gehuurde waarin hij zijn onderneming exploiteert. 7 Zo weet hij of hij in zijn onderneming kan investeren. 8 Daarnaast speelt de ligging van een bedrijfspand een rol. 9 De huurder die een lunchroom wil exploiteren zal sneller instemmen met ongunstige condities (zoals een relatief hoge huurprijs gezien de vierkante meters) als het een bedrijfspand betreft die midden in een druk, goed bereikbaar winkelcentrum ligt. De huurder heeft ten opzichte van de verhuurder dus een minder sterke rechtspositie. Uit het verschil in rechtsposities blijkt dat een ongelijkwaardige verhouding bestaat tussen verhuurder en huurder. In het huurrecht wordt gestreefd naar een werkbare balans tussen deze partijen. 10 De wetgever heeft deze balans willen creëren door huurbeschermende bepalingen in de wet op te nemen. Middels huurbeschermende bepalingen wordt de vrijheid te doen en laten wat de verhuurder wil 7 Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties: 2005, p G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties: 2005, p Opmerking van de heer Biesheuvel (CDA): Ik heb als het om huurrecht gaat geleerd dat er altijd sprake moet zijn van balans (Kamerstukken II 2000/01, , nr. 19, p. 7) en Er moet wel een balans zijn (Kamerstukken II 2000/01, , nr. 19, p. 50). G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties: 2005, p. 45/46/52/62/108/467. 5

7 ten aanzien van het verhuurde ingeperkt om zo de huurder te beschermen. 11 Een eerste huurbeschermende bepaling heeft de wetgever neergelegd in art. 7:292 BW. Dit artikel bepaalt dat een huurovereenkomst in beginsel voor vijf jaar geldt en van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd na het verstrijken van de eerste termijn van vijf jaar. De wetgever heeft de huurder een bepaalde duur van het huurgenot wettelijk willen garanderen. Hij acht dit noodzakelijk vanwege het feit dat de huurder de gelegenheid en zekerheid dient te krijgen om zijn investeringen rendabel te kunnen maken. 12 Een contractsduur van tien jaren lijkt volgens de wetgever redelijk om de door de huurder bij aanvang der huurverhouding gedane investeringen af te schrijven. 13 De termijnbescherming werkt tweezijdig: de huurder krijgt de kans om gedane investeringen rendabel te maken en de verhuurder heeft de relatieve zekerheid van tien jaar huurinkomsten. In het huurrecht wordt gestreefd naar een werkbare balans tussen deze partijen 11 G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties: 2005, p Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 4. Het kamerstuk heeft betrekking op de voorganger van art. 7:292 BW, namelijk art. 7A:1625 en art. 7A:1626 BW. 13 Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 4. Het kamerstuk heeft betrekking op de voorganger van art. 7:292 BW, namelijk art. 7A:1625 en art. 7A:1626 BW. Naast termijnbescherming geniet de huurder ook opzeggingsbescherming. De opzeggingsbescherming is gekoppeld aan de termijnbescherming. Pas na ommekomst van de eerste termijn kan de verhuurder opzeggen op de gronden die de wet vermeldt in art.7:296 lid 1 BW. Zegt de verhuurder niet op, dan loopt de overeenkomst door tot tien jaar. Na tien jaar kan de verhuurder opzeggen op de gronden die wet noemt in art. 7:296 lid 4 BW juncto art. 7:296 lid 1 BW. Zegt de verhuurder niet op, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door op grond van art. 7:300 lid 1 BW. Bij de opzegging dient de verhuurder opzeggingsformaliteiten in acht te nemen, neergelegd in art. 7:293 lid 2 BW en art. 7:294 BW. De verhuurder dient de opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot te doen, een termijn van tenminste een jaar in acht te nemen en hij moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden anders is de opzegging nietig op grond van art. 7:294 BW. Dit houdt in dat de verhuurder alleen kan opzeggen op de gronden die de wet met zoveel woorden vermeldt. Indien de verhuurder opzegt en de huurder gaat daar niet mee akkoord, dan moet de verhuurder een vordering bij de rechter indienen om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. In de beëindigingsprocedure is de verhuurder vervolgens gebonden aan de gronden die in het opzeggingsexploot of de opzeggingsbrief zijn vermeld (art. 7:295 lid 2 BW). De verhuurder mag dus niet in de beëindigingsvordering een andere grond dan 6

8 genoemd in het opzeggingsexploot of de opzeggingsbrief aanvoeren die tot opzegging van de huurovereenkomst moet leiden. Zegt de verhuurder in zijn opzeggingsbrief/exploot op omdat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan dient hij in de beëindigingsvordering ook deze grond aan te voeren. De bescherming die de huurder hieruit haalt is dat de huurder vooraf weet op welke grond de verhuurder wil opzeggen. Gezien het feit dat die grond onveranderd moet blijven in een eventuele gerechtelijke procedure, kan de huurder een inschatting maken van zijn kansen. Heeft hij kans in een eventuele gerechtelijke procedure of kan hij beter aansturen op een minnelijke beëindiging? 14 De opzeggingsgrond die in dit artikel centraal staat is dringend eigen gebruik. De verhuurder kan op deze grond opzeggen na ommekomst van de eerste termijn (meestal vijf jaar) en na de verlengingstermijn (tien jaar). De verhuurder dient aannemelijk te maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. 15 Uit de wettekst moet worden afgeleid dat geen ruimte is voor een belangenafweging. Niet is vermeld dat de rechter de beëindigingsvordering kan toewijzen, maar de formulering wijst toe wordt gebruikt. Dit houdt een instructie aan de rechter in om de vordering toe te wijzen indien van de aannemelijkheid van het dringend eigen gebruik is gebleken. Het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst wordt dus niet afgezet tegen het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. Indien de rechter van mening is dat de verhuurder zijn wil aannemelijk heeft gemaakt, wijst hij de beëindigingsvordering toe en bepaalt de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Dit geldt zowel bij een opzegging na de eerste als de verlengingstermijn. Is de rechter van mening dat geen sprake is van dringend eigen gebruik bij een opzegging na ommekomst van de eerste termijn, dan loopt de huurovereenkomst door tot tien jaar. Slaagt de verhuurder er niet in het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken bij een opzegging na ommekomst van de verlengingstermijn, dan kan de beëindigingsvordering op grond van art. 7:296 lid 3 BW toch worden toegewezen als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij verlenging van de huur. De verhuurder hoeft in zijn op lid 1 sub b gebaseerde opzegging niet subsidiair op de belangenafweging aan te sturen, de rechter moet ambtshalve tot de belangenafweging van lid 3 overgaan M. van den Heuvel, Huurrecht. Hoe gebonden is de verhuurder aan de in zijn huuropzegging genoemde gronden?, Verenigingsblad der Juridische Faculteitsvereniging Nijmegen p Ktr. Nijmegen 29 februari 2008, LJN BC5869 r.o HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (DeWaard/Hallewas). 7

9 De hoofdregel luidt dat het vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst niet uitvoerbaar bij voorraad zal zijn. 17 Art. 7:295 lid 1 BW bepaalt immers dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder. De bescherming die de huurder hieruit haalt is dat hij in het bedrijfspand kan blijven totdat alle rechtsmiddelen zijn uitgeput. Normaliter neemt een procedure vanaf datum beëindigingsvordering tot datum ontruiming zeker één jaar in beslag. 18 Al die tijd kan de huurder in het pand blijven en zijn onderneming uitoefenen en zodoende gedane investeringen rendabel maken. Dit zal anders zijn indien een kort geding tot ontruiming wordt gestart. 19 Tot slot kan een verhuurder niet altijd een beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Indien het object van eigenaar is veranderd, biedt de wet in art. 7:296 lid 2 BW 17 Uitzondering op de hoofdregel is dat de rechter de uitvoerbaar verklaring wel uitspreekt. De rechter spreekt dit alleen uit indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Zie bijvoorbeeld Ktr. Lelystad 21 juli 2006, WR 2007, Zie bijvoorbeeld Hof Leeuwaarden 8 februari 2011, LJN BP3872. Datum in eerste aanleg was 21 april Geen cassatie werd ingesteld, waardoor de totale duur van de procedure ruim anderhalf jaar was. Zie ook Hof s-hertogenbosch 27 februari 2007, LJN BB0044. Datum in eerste aanleg was 17 november 2005 (LJN AV1557). Hier werd wel cassatie ingesteld (HR 30 januari 2009, NJ 2009, 221), waardoor de totale duur ruim drie jaar was. Zie ook Hof s-gravenhage 19 juli 2011, LJN BR2040. Datum eerste aanleg was 3 december 2009 (LJN BL0527). Geen cassatie werd ingesteld, waardoor de totale duur van de procedure ruim anderhalf jaar was. 19 Zie bijvoorbeeld Ktr. Delft 14 februari 2008, WR 2008, 59. bescherming voor de huurder in de vorm van een wachttijd. De nieuwe eigenaar kan pas opzeggen op grond van dringend eigen gebruik indien een wachttijd van drie jaar is verstreken, nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Naast deze huurbeschermende bepalingen biedt de wet ook financiële compensatie waar de huurder enigszins bescherming uit kan halen. Het gaat om de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten genoemd in art. 7:297 lid 1 BW en de eventuele aanspraak op schadevergoeding op grond van art. 7:299 lid 1 BW. Het recht op schadevergoeding ontstaat indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest bij de verhuurder. In paragraaf 5.2 zal worden bekeken wat deze huurbeschermende bepalingen voor invloed hebben op de rechtspositie van de huurder. 3. Historie De hoofdkenmerken van het huurrecht van 290-bedrijfsruimte en van het huurrecht in het algemeen sedert 1 augustus 2003 zijn het resultaat van een jarenlang ontwikkelingsproces. Hieronder wordt de historie van de totstandkoming van de huurbescherming van 290-bedrijfsruimte en de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik beschreven, waaronder ook de opname van renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik. 8

10 3.1 Totstandkoming huurbescherming bij 290-bedrijfsruimte Tot het begin van de jaren 50 ontbrak in het huurrecht een afzonderlijke regeling voor bedrijfsruimte. Hier was eenvoudigweg geen behoefte aan. Het toenmalige systeem functioneerde zonder aanwijsbare knelpunten. 20 Begin jaren 50 ontstond vrij plotseling wel behoefte aan een afzonderlijke regeling voor bedrijfsruimte. Dit werd veroorzaakt door de bouw van de IJ-tunnel in Amsterdam. 21 Men besefte vanaf dat moment dat de gebondenheid aan een locatie erg belangrijk was voor een huurder van een bedrijfsruimte. 22 Ter voorbereiding van een afzonderlijke regeling voor bedrijfsruimte werd de Staatscommissie Houwing 23 aangesteld. De voorstellen van de Staatscommissie waren de basis voor wetsvoorstel 8875, dat al snel werd gewijzigd. Na aanvaarding van het gewijzigde wetsvoorstel trad het nieuwe recht in werking op 1 mei Dit was de eerste wettelijke regeling voor de huur van 20 G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties 2005, p Daarvoor waren op grote schaal onteigeningen van panden en daarmee tevens ontruimingen van de zittende huurders nodig. De huurders werden toen geconfronteerd met hun juridisch zwakke rechtspositie. 22 G.M. Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte (diss. Leiden), Leiden: Hilarius Publicaties 2005, p Staatscommissie Houwing werd geïnstalleerd in De commissie was belast met het ontwerpen van een wettelijke regeling voor verhuurders en huurders van bedrijfsruimte. 24 Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr Wet van 28 januari 1971, Stb. 44 (wetsvoorstel 8875). bedrijfsruimtes, neergelegd in art. 7A:1624-7A:1636b BW. 26 In de zogenaamde regeling genoot de huurder bescherming in de zin van termijnbescherming die gekoppeld was aan opzeggingsbescherming. Art. 7A:1625 BW garandeerde een contractsduur van vijf jaar of, als een langere bepaalde duur was overeengekomen, voor die langere duur. De overeenkomst werd op grond van art. 7A:1626 BW van rechtswege met vijf jaar verlengd, indien zij niet was opgezegd (lid 1) of de opzegging nietig was (lid 2). Een contractsduur van tien jaren werd dus wettelijk gegarandeerd, omdat de huurder zo in het algemeen voldoende gelegenheid had de door hem gedane investeringen af te schrijven. 27 In die tien jaar werd een caesuur aangebracht in die zin dat op een bepaald ogenblik opzegging op enkel in de wet opgesomde gronden mogelijk was. Dit ogenblik werd gesteld op het verstrijken van de eerste termijn (meestal vijf jaar) en na het tiende jaar. 28 Een van de in de wet opgesomde gronden was dringend eigen gebruik. 29 Een contractsduur van tien jaar werd in het algemeen voldoende geacht voor het afschrijven van gedane investeringen 26 M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimte, Deventer: Kluwer 2011, p Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p Dringend eigen gebruik staat hier tussen apostrofs omdat deze opzeggingsgrond toen geen dringend eigen gebruik heette. Maar het is wel de voorganger van de opzeggingsgrond zoals we die nu kennen. 9

11 3.2 Geschiedenis opzeggingsgrond dringend eigen gebruik De wetgever creëerde in de wet van 1971 twee mogelijkheden voor de verhuurder om op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst op te zeggen. Dit kon na ommekomst van de eerste huurtermijn (art. 7A:1628 lid 1 sub a BW) of na ommekomst van de verlengingstermijn (art. 7A:1631a lid 2 onder 3 BW). Indien de verhuurder de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste termijn en de verlengingstermijn wilde opzeggen was die opzegging nietig, tenzij de verhuurder of iemand waarmee hij in een nauwe relatie stond het goed persoonlijk in gebruik wilde nemen. 30 Bij Wet van 26 juni werd de opzeggingsgrond na de eerste en de verlengingstermijn gewijzigd. Voortaan diende de verhuurder, op grond van wetsvoorstel , aannemelijk te maken dat hij of iemand waarmee hij in een nauwe relatie stond het goed persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen. 32 De bijzondere commissie, die belast was met het voorbereidend onderzoek van wetsvoorstel , was niet tevreden met deze wijziging. Zij pleitte ervoor om slechts dan de belangen van de huurder achter te stellen wanneer de verhuurder het verhuurde dringend nodig had. 33 De minister volgde deze aanbeveling en diende daartoe een nota 30 Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr. 14, p Wet van 26 juni 1975, Stb. 339 (wetsvoorstel ). 32 Kamerstukken II 1972/73, , nr. 2, p Kamerstukken II 1972/73, , nr. 4, p. 3. van wijziging in. 34 Vanaf 1975 vereist de wet dus dat de verhuurder het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde dringend nodig heeft. Deze opzeggingsgrond werd aangeduid als dringend eigen gebruik Renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik Met ingang van 1 augustus trad de wet van 21 november in werking. Bij de invoering van deze wet heeft de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik een verandering ondergaan. De verandering hield in dat onder duurzaam gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW mede werd begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is. 37 Uit de MvT blijkt niet duidelijk wat de achterliggende gedachte was van het opnemen van renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik. De minister volstaat in de MvT met de opmerking dat de uitbreiding van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik aansluit bij de renovatieregeling, voorgesteld in art 7:220 BW van wetsvoorstel 34 Kamerstukken II 1972/73, , nr. 6. Het opnemen van de dringendheid had volgens de minister het voordeel dat de positie van de huurder van bedrijfsruimte wordt versterkt. Op grond van het criterium zoals voorgesteld in wetsvoorstel vóór de nota van wijziging zou een huurder van bedrijfsruimte, die voor zijn bestaan geheel op het pand is aangewezen, al moeten wijken voor een verhuurder voor wie het pand geen wezenlijk belang heeft (Kamerstukken II 1972/73, , nr. 5, p. 7). 35 Besluit van 2 juni 2003, Stb Wet van 21 november 2002, Stb. 588 (wetsvoorstel ). 37 Kamerstukken II 1999/00, , nr. 1, p

12 , op dezelfde wijze als dit voor huur van woonruimte in art. 7:274 lid 3, aanhef en onder a, BW is geschied. 39 In de literatuur wordt gesteld dat het opnemen van renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik als doel had om het voor verhuurders makkelijker te maken om winkelpanden en winkelcentra te renoveren en zo verloedering tegen te gaan. Het werd niet wenselijk geacht dat één huurder een hele renovatie kon dwarsbomen. 40 Zoals M. Overtoom het formuleert in de inleiding van dit artikel kwamen veel herontwikkelingsprojecten vóór de invoering van renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik niet van de grond of werden er buitensporige afkoopsommen geëist. Daar heeft de wetgever waarschijnlijk een eind aan willen maken door het opnemen van renovatie als bijzondere vorm van dringend eigen gebruik (cursivering EvH). D.A.W.van Dijk ondersteunt deze uitspraak. Volgens hem kwam het voor 1 augustus 2003 voor dat verhuurders aanzienlijke geldbedragen dienden te betalen aan de 38 Kamerstukken II 1997/98, , nr. 1-2, p Kamerstukken II 1999/00, , nr. 3, p. 6. In het huurrecht voor woonruimte valt renovatie onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 3 sub a BW), maar hier wordt wel gelet op de wederzijdse belangen (art. 7:272 lid 1 sub c BW). 40 F. Borst en J. Adriaansens, Wetsvoorstel huuropzegging bij renovatie, Nieuwsbrief najaar 2011, < >. 41 M. van der Werf, Ik word gewoon op straat gegooid, Algemeen Dagblad 22 juli 2009, < 1594/2009/07/22/Ik-word-gewoon-op-straatgegooid.dhtml?redirected>. 41 betreffende huurders in ruil voor medewerking aan een beoogde renovatie. Met name bij renovaties van winkelcentra leidde dit tot excessen. Niet zelden zag een belegger zich genoodzaakt de huurovereenkomsten van bepaalde huurders af te kopen tegen astronomische bedragen, teneinde de voorgenomen renovatie mogelijk te maken. 42 Volgens de minister moest de opzeggingsgrond dus aansluiten bij de renovatieregeling van art. 7:220 BW. De renovatieregeling zoals vastgelegd in art. 7:220 BW is geheel nieuw. Op grond van de regeling van art. 7:220 BW kan de verhuurder ook renoveren, maar wel met instandhouding van de huurovereenkomst. De huurder kan dus na de renovatie terugkeren in het gehuurde. Art. 7:220 lid 4 BW bepaalt echter dat de renovatieregeling die in art. 7:220 BW is opgenomen niet afdoet aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Voor 290- bedrijfsruimte is die opzeggingsgrond dringend eigen gebruik opgenomen in art. 7:296 lid 1 sub b BW. In dit artikel is opgenomen dat onder duurzaam gebruik renovatie valt maar alleen wanneer renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 42 D.A.W.van Dijk, Renovatie winkelcentra sterk vereenvoudigd, Buildingbusiness augustus 2003, < 11

13 Wanneer is nu sprake van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst en wanneer van renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst? Met andere woorden: hoe verhouden art. 7:220 BW en art. 7:296 lid 1 sub b BW zich tot elkaar? Verhouding 7:220 BW tot art. 7:296 lid 1 sub b BW De wettekst geeft zelf niet aan wanneer sprake is van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst respectievelijk renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. In de Parlementaire Geschiedenis 43 heeft de minister, ter wille van de wens duidelijkheid te scheppen, een scherp onderscheid gemaakt tussen enerzijds de gevallen bedoeld in art. 7:220 lid 2 en lid 3 BW, waarin de huurovereenkomst wordt voortgezet en anderzijds de gevallen aangediend in art. 7:220 lid 4 BW, waarin de verhuurder de huurovereenkomst met het oog op renovatie opzegt. Van de eerste groep is volgens de minister sprake zolang vast staat dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk zullen blijven na een renovatie. 44 Moet uit deze opmerking van de minister worden afgeleid dat instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is indien plaats en functie van het gehuurde veranderen na de renovatie? Dit lijkt mij een logische gedachte. Mijn inziens heeft de verhuurder dan ook geen keuzemogelijkheid tussen deze twee renovatieartikelen. Kan de huurovereenkomst na de renovatie worden 43 Kamerstukken II 1999/00, , nr. 6, p Kamerstukken II 1999/00, , nr. 6, p. 22. voortgezet omdat plaats en functie hetzelfde zullen blijven na de renovatie, dan dient de verhuurder de weg van art. 7:220 BW te volgen en de huurder een redelijk renovatievoorstel te doen op grond van art. 7:220 lid 2 BW. De wetgever heeft niet aangegeven wat een redelijk voorstel is. Wel zijn een aantal factoren bij de afweging over de redelijkheid van het voorstel van belang. 45 Kan de huurovereenkomst niet worden voortgezet omdat plaats en functie zullen veranderen na de renovatie, dan dient de verhuurder de weg te volgen van art. 7:296 lid 1 sub b BW. De opmerking van de minister die de scheidslijn aangeeft tussen de twee renovatieartikelen krijgt de laatste jaren aandacht in procedures over renovatie als beëindigingsgrond. Uit deze uitspraken 46 blijkt dat het in beginsel gelijk blijven van plaats en functie na een renovatie een belangrijke indicatie kan zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is. Maar andere omstandigheden kunnen mede-bepalend zijn voor het tegendeel 47, waaronder de omvang van het in 45 De volgende factoren kunnen van belang zijn:de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder en/of huurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval, Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p Ktr. Lelystad 21 juli 2006, LJN AY8057 r.o en r.o. 2.15, Ktr. Lelystad 21 juli 2006, LJN AY8064, Ktr. Utrecht 9 september 2009, RVR 2009, 126, Hof s-gravenhage 21 december 2010, WR 2011, 35 r.o Ktr. Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387 / RVR 2009, 126 / WR 2009,

14 de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw. 48 Welke rechtsgang de verhuurder bij een voorgenomen renovatie dient te kiezen is dus afhankelijk van meer omstandigheden dan het gelijk blijven van plaats en functie. Wat zijn nu de rechtsposities van de huurder en verhuurder indien de verhuurder wil renoveren en hij de weg van art. 7:296 lid 1 sub b BW wil bewandelen? 4. Huidige rechtspositie van de verhuurder Indieners van het initiatief-wetsvoorstel stellen dat art. 7:296 lid 1 sub b BW wordt gebruik om eenvoudig een huurovereenkomst te laten beëindigen indien zij willen overgaan tot een renovatie. Dit is volgens hen mogelijk omdat het voor verhuurders erg gemakkelijk is om het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken bij een voorgenomen renovatie. 49 Willen de indieners hiermee zeggen dat de verhuurder een sterke rechtspositie heeft? Zo ja, klopt deze stelling met de huidige situatie? Zo nee, wat is dan de huidige rechtspositie van de verhuurder bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie? Aan de hand van de wettekst en de daarop gebaseerde jurisprudentie wordt hieronder de rechtspositie van de verhuurder beschreven, zowel bij een opzegging tegen het einde van de eerste als de 48 Ktr. Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387 / RVR 2009, 126 / WR 2009, Kamerstukken II 2011/12, , nr. 3, p. 2. verlengingstermijn. Eventuele knelpunten zullen besproken worden. 4.1 Huidige rechtspositie op grond van de wettekst en de daarop gebaseerde jurisprudentie Uit de wettekst van art. 7:296 lid 1 sub b BW blijkt dat de verhuurder zowel bij de eerste als de verlengingstermijn aannemelijk dient te maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Volgens de wet valt onder persoonlijk in gebruik nemen niet alleen de wil van de verhuurder tot renovatie, maar ook die van zijn echtgenoot, geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of zijn pleegkind. De verhuurder die het huurobject persoonlijk in gebruik wil nemen, kan ook een rechtspersoon zijn. 50 Van persoonlijk gebruik kan ook sprake zijn bij een concernverband. 51 In 2002 heeft een uitspraak van de Hoge Raad het begrip persoonlijk in gebruik nemen verder uitgebreid. De Hoge Raad oordeelde dat beoogd persoonlijk gebruik door een niet in art. 7:296 lid 1 sub b BW genoemd persoon als persoonlijk gebruik door de verhuurder kan gelden als de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient Zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 26 april 1972, NJ 1972, In dat geval is wel vereist dat de verhuurder met de opzegging zijn eigen belang dient, bijvoorbeeld HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/Waldorpstraat; m.nt. P.A.Stein) en HR 28 mei 2010, RvdW 2010, 679 (81 RO). 52 HR 20 oktober 2002, NJ 2000, 692 (Coppens/Coppens). A-G Huydecoper merkt in zijn conclusie bij HR 24 september 2010, NJ 2010,

15 In deze zaak ging het om een verhuurder die directeur en enig aandeelhouder van een vennootschap was en het gehuurde aan die vennootschap in gebruik wilde geven. De Hoge Raad oordeelde dat in dit geval het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan de vennootschap en dat dit gebruik derhalve heeft te gelden als persoonlijk gebruik door de verhuurder. De Hoge Raad oordeelde echter in 2010 dat de uitbreiding van het begrip persoonlijk in gebruik nemen niet zo ver gaat dat verhuur aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik. 53 In dit arrest ging het om een situatie waarin de verhuurder een huurovereenkomst wilde beëindigen teneinde het gehuurde als uitbreiding aan een andere huurder (die al het grootste deel van het pand huurde) te kunnen verhuren (en zo het vertrek van die huurder te voorkomen). Dat leverde volgens de Hoge Raad geen persoonlijk gebruik op in de zin van art. 7:296 lid 1 sub b BW. Met dit arrest heeft de Hoge Raad in 2010 het begrip persoonlijk gebruik tot aanmerkelijk beperkte proporties teruggebracht. Twee maanden later oordeelde de Hoge Raad, met de uitspraak van 24 september 2010 in het achterhoofd, dat de (Toko Mitra/Pensioenfonds Mentaal en Techniek) ook de tendens in de rechtspraak op om persoonlijk gebruik ruim uit te leggen en daaronder te scharen in gebruikgeving aan een ander in een vorm waardoor de eigen belangen van de verhuurder worden gediend. 53 HR 24 september 2010, RvdW 2010, 1059, r.o behoefte van een gemeente om het gehuurde onder goederenrechtelijke titel aan een ander af te staan met als uiteindelijke doel dat de ander renovatie van het gehuurde zou bewerkstelligen niet valt onder de reikwijdte van het begrip persoonlijk in gebruik nemen. 54 Indien de Hoge Raad het begrip in september 2010 niet tot beperkte proporties had teruggebracht, had de behoefte van de gemeente wel onder de reikwijdte van het begrip persoonlijk gebruik gevallen en had de beëindigingsvordering kans van slagen gehad indien aan de andere vereisten van dringend eigen gebruik was voldaan. In 2010 heeft de Hoge Raad het begrip persoonlijk in gebruik nemen tot beperkte proporties teruggebracht Naast persoonlijk in gebruik nemen vereist de wet ook dat de verhuurder zijn wil tot duurzaam in gebruikneming aannemelijk maakt. Renovatie van de 290-bedrijfsruimte valt volgens de wet onder duurzaam gebruik, maar alleen wanneer de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Uit paragraaf blijkt dat de wettekst van art. 7:296 lid 1 sub b BW niet aangeeft wanneer sprake is van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst respectievelijk renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het uitgangspunt dat uit de wetsgeschiedenis volgt, namelijk dat renovatie 54 HR 24 december 2010, RvdW 2011,

16 mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst indien plaats en functie na renovatie van het gehuurde gelijk blijven, is in ieder geval niet meer leidend in de rechtspraak. 55 Het gelijk blijven van plaats en functie na een renovatie kan een indicatie zijn dat renovatie mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst, maar andere omstandigheden kunnen mede-bepalend zijn dat renovatie toch niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Dit maakt het voor de verhuurder makkelijker om zijn wil aannemelijk te maken ten aanzien van het duurzaam in gebruik nemen. Ook al blijven plaats en functie gelijk na de renovatie, dan nog kan de verhuurder met andere omstandigheden aantonen (zie paragraaf 3.2.2) dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven na de renovatie. Tenslotte vereist de wet dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft. De dringendheid duidt niet op een urgentie in de zin van spoed, maar op de achterliggende belangen bij de renovatie. De achterliggende belangen kunnen gelegen zijn in de financiële sfeer, in de bouwkundige sfeer of een combinatie daarvan. 56 Maar het Hof in Amsterdam oordeelde in 2010 dat ook andere overwegingen dan alleen bedrijfseconomische of financiële een rol mogen spelen bij de dringendheid. 57 In deze zaak koos de verhuurder voor renovatie van het bouwblok met de bedoeling aldus bij te dragen aan de vergroting van de leefbaarheid en de veiligheid van de gehele buurt, in plaats van bedrijfseconomische of financiële motieven. De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 58 Hierdoor kunnen algemene bedrijfseconomische motieven voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te achten. 59 Aan de toewijzing van het beroep van de verhuurder op de dringende noodzaak tot eigen gebruik hoeft niet in de weg te staan dat ook alternatieve plannen, waarbij de huurovereenkomst met huurder wel in stand kan blijven, bedrijfseconomisch en financieel haalbaar zijn. Met het bestaan van die alternatieven zal bij de beoordeling van de dringendheid wel rekening moeten worden gehouden, maar het is in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen. 60 Niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die 55 Ktr. Lelystad 21 juli 2006, LJN AY8057 r.o en r.o. 2.15, Ktr. Lelystad 21 juli 2006, LJN AY8064, Ktr. Utrecht 9 september 2009, RVR 2009, 126 of LJN BJ7387, Hof s-gravenhage 21 december 2010, WR 2011, 35 r.o M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p Hof Amsterdam 13 juli 2010, LJN BN HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435 (Mier/Heineken). 59 HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (Klaver/Hoes). 60 Hof Amsterdam 13 juli 2010, LJN BN

17 bedreiging het hoofd te kunnen bieden. 61 De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op art. 7:296 lid 1 sub b BW. 62 Om de dringendheid te kunnen aannemen is het niet noodzakelijk dat aan alle vereisten voor de aanvang van de renovatie is voldaan. Het is voldoende dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij tot een renovatie wil overgaan. Aannemelijk maken is voldoende, de wet vereist niet dat hij de renovatie kan aantonen met objectieve gegevens. 63 Zo is het niet nodig dat de verhuurder aantoont dat alle vergunningen zullen worden verkregen. Enige onzekerheid over de nog te voeren vergunningsprocedure hoeft voor een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg te staan. 64 Daarom nam het Hof in s- Hertogenbosch de dringende noodzaak in een zaak aan, omdat volgens het hof de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat zij de nieuwbouw wilde en waarschijnlijk ook kon realiseren. 65 Uit voorgaande mag niet de conclusie worden getrokken dat de verhuurder de renovatie niet hoeft te onderbouwen. Een behoorlijke onderbouwing is noodzakelijk. De enkele wens van de verhuurder om tot renovatie over te gaan is onvoldoende. Kan de verhuurder de noodzaak van renovatie niet 61 HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (Fuld/Madurodam). 62 HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150 (ZSN/Telec). 63 HR 2 februari 1979, NJ 1979, 308 (De Nieuwe Pauw/Roby) en HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Coop/Vomar). 64 Sector kanton Rechtbank Alkmaar 9 augustus 2006 LJN AZ Hof s-hertogenbosch 27 februari 2007, WR 2007, 69. voldoende onderbouwen, dan wordt de vordering op die grond afgewezen Geen belangenafweging Uit bovenstaande blijkt dat het voor de verhuurder vrij gemakkelijk is om aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het wordt de verhuurder nog makkelijker gemaakt, omdat de rechter bij zijn beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik geen acht slaat op het belang dat de huurder heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. 67 Dat geldt ook als een beroep op art. 7:296 lid 1 sub b BW wordt gedaan bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn. Bij de verlengingstermijn is het voor de verhuurder gemakkelijker om de huurovereenkomst te laten beëindigen. Slaagt de verhuurder er niet in het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken, dan kan de beëindigingsvordering in geval van opzegging tegen het einde van de tweede termijn op grond van art. 7:296 lid 3 BW toch worden toegewezen als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij verlenging van de huur. De verhuurder hoeft in zijn op lid 1 sub b gebaseerde opzegging niet subsidiair op de belangenafweging aan te sturen, de rechter moet ambtshalve tot belangenafweging van lid 3 overgaan Ktr. Eindhoven 28 december 2006, WR 2007, HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel), HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (Klaver/Hoes), HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (Fuld/Madurodam) en HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar). 68 HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (DeWaard/Hallewas). 16

18 Concluderend heeft de verhuurder een sterke rechtspositie bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie, zowel bij een opzegging na de eerste als de verlengingstermijn. Volgens de wettekst en de daarop gebaseerde jurisprudentie hoeft de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en wordt geen rekening gehouden met het belang van de huurder dat hij heeft bij verlenging van de huur. Knelpunten constateer ik dus ook niet. 5. Huidige rechtspositie huurder Indieners van het initiatief-wetsvoorstel stellen (ook) dat huurders bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege renovatie aan het kortste eind trekken. 69 De huurder zou niet voldoende beschermd worden. Huurders zouden tijdens de beëindigingsprocedure volgens de indieners niet de kans krijgen om de zaak enigszins van hun kant te belichten. Hieronder wordt bekeken of die stellingen juist zijn. Aan de hand van de wet en de daarop 69 Sharon Gesthuizen, Help, mijn winkel wordt gerenoveerd. Voorstellen voor huurbescherming van de kleine ondernemer, 2008, < jnwinkel.pdf>, Detailhandel Nederland, Winkeliers uit eigen winkel gezet, juli 2009, < (zoek op: Winkeliers uit eigen winkel gezet); M. van der Werf, Ik word gewoon op straat gegooid, Algemeen Dagblad 22 juli 2009, < 1594/2009/07/22/Ik-word-gewoon-op-straatgegooid.dhtml?redirected>, Detailhandel Nederland, Huurbescherming winkeliers uitgehold, december 2009, < (zoek op: Huurbescherming winkeliers uitgehold); Zie ook de uitspraken van Jan Meerman van CBW-Mitex, de branchevereniging voor woon- en kledingwinkels en branchekoepel Detailhandel Nederland in Branchekoepels: winkeliers steeds vaker uit pand gezet, Telegraaf december gebaseerde jurisprudentie in combinatie met de huurbeschermende bepalingen, zoals genoemd in paragraaf 2, zal de rechtspositie van de huurder worden beschreven, zowel bij de eerste als de verlengingstermijn. 5.1 Huidige rechtspositie op grond van de wet en jurisprudentie De stelling dat huurders tijdens een beëindigingsprocedure niet de kans krijgen om hun kant van de zaak te belichten dient genuanceerd te worden. De indieners gaan hier aan het punt voorbij dat een procedure altijd via de rechter loopt (art. 7:295 lid 2 BW). De huurder krijgt zo voldoende gelegenheid om zijn kant van de zaak te belichten. Waarschijnlijk doelen de indieners hier op het feit dat het belang van de huurder niet wordt afgezet tegen het belang van de verhuurder. Hierin hebben zij gelijk, zoals blijkt uit paragraaf 4.2. Dit geldt zowel voor een opzegging na de eerste als de verlengingstermijn. De huurder zal zich dus op een andere manier moeten verweren tegen de opzegging. Een eerste verweer dat de huurder kan aanvoeren is dat de renovatie mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst, omdat plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven na de renovatie. 70 In dat geval dient de 70 Een aantal uitspraken waarin de huurder dit verweer heeft aangevoerd. Overigens had dit verweer geen kans van slagen en werd de huurovereenkomst beëindigd op grond van dringend eigen gebruik vanwege een renovatie: Ktr. Nijmegen 29 februari 2008, LJN BC5869 / WR 2009, 24, Sector kanton Rb. Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387, Sector kanton Rb. Zwolle 21 17

19 verhuurder hem een redelijk renovatievoorstel te doen. In paragraaf is reeds aan de orde gekomen dat het gelijk blijven van plaats en functie na een renovatie een belangrijke indicatie kan zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is. Maar andere omstandigheden kunnen mede bepalend zijn voor het tegendeel. Dit verweer zal dus niet heel sterk zijn, waardoor de huurder hier niet voldoende bescherming uithaalt. De huurder kan zich ook verweren door te stellen dat de verhuurder de gestelde dringende noodzaak tot renovatie niet heeft aangetoond. 71 De achterliggende belangen liggen dan volgens de huurder niet in de financiële sfeer, in de bouwkundige sfeer of een combinatie daarvan. Maar zoals reeds eerder aangegeven in paragraaf 4.1 kunnen ook andere belangen een reden voor de dringendheid tot renovatie zijn, zoals vergroting van de leefbaarheid en de veiligheid van een buurt. Heel effectief zal dit verweer dan ook niet zijn. Een derde verweer dat de huurder kan aanvoeren is dat hij aangeeft dat de verhuurder niet meer heeft gesteld dan dat hij het gehuurde zelf in gebruik gaat nemen, maar dat dit niet aannemelijk is. 72 In deze zaak kon volgens de kantonrechter dit verweer niet slagen, omdat juli 2006, LJN AY8064 / WR 2007, 47, Sector kanton Rb. Dordrecht 17 april 2008, LJN BC9895, Sector kanton Rb. Zwolle 21 juni 2006, LJN AY8064 / WR 2007, Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 13 juli 2010, LJN BN Zie bijvoorbeeld Sector kanton Rb. Arnhem 29 februari 2008, LJN BC5869. de verhuurder genoegzaam had toegelicht dat hij het verhuurde wilde renoveren. De verhuurder had dit aannemelijk gemaakt door het overleggen van plattegronden en foto s van de huidige bebouwing. Uit deze uitspraak blijkt dat het overleggen van plattegronden en foto s van de huidige bebouwing voor de rechter voldoende kan zijn om de aannemelijkheid aan te nemen. Een verweer omtrent de aannemelijkheid zal dan ook niet snel slagen. Indien er alleen een wens is om te renoveren, neemt de kantonrechter de aannemelijkheid niet aan. 73 De huurder kan ook als verweer aanvoeren dat de renovatie niet valt onder eigen/persoonlijk gebruik. In paragraaf 4.1 is aangegeven waar die grens ligt. In de twee genoemde arresten 74 oordeelde de Hoge Raad dat geen sprake was van eigen gebruik en daardoor kon het beroep op dringend eigen gebruik niet slagen. In deze twee arresten ging het om een opzegging na de verlengingstermijn. Indien de rechter van mening is dat geen sprake is van dringend eigen gebruik bij een opzegging na de verlengingstermijn, moet de rechter overgaan tot de belangenafweging genoemd in art. 7:296 lid 3 BW. De beëindigingsvordering kan dan alsnog worden toegewezen als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij verlenging van de huur. In deze twee arresten wogen de belangen van de verhuurder zwaarder dan die van de huurder, waardoor de 73 Ktr. Eindhoven 28 december 2006, WR 2007, HR 24 september 2010, RvdW 2010, 1059, r.o. 3.6 en HR 24 december 2010, RvdW 2011,