De verhuis- en inrichtingskosten

Transcriptie

1 De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW Aanknopingspunten bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming mr. M. Sloot en mr. A. Kemp * De huurder van 290-bedrijfsruimte, die geconfronteerd wordt met een opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder, kan aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zo volgt uit art. 7:297 BW. De wettekst geeft geen maatstaven aan de hand waarvan deze kosten dienen te worden begroot, noch voor het bepalen van de omvang van de toe te wijzen tegemoetkoming. In de literatuur lijkt dit onderwerp tot op heden onderbelicht. De praktijk laat zien dat de meningen van huurders en verhuurders nogal uiteenlopen. Zo is het niet uitzonderlijk dat een begroting van een huurder uitkomt op een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten van (maar liefst) enkele tonnen terwijl de verhuurder een bedrag van (slechts) enkele duizenden euro s bepleit. Dit artikel is bedoeld om aanknopingspunten te bieden voor de wijze van begroting van de verhuis- en inrichtingskosten en het bepalen van de omvang van de toe te wijzen tegemoetkoming in deze kosten aan de hand van wetsgeschiedenis, jurisprudentie en literatuur. 1. Artikel 7:297 BW In art. 7:297 BW is bepaald dat de rechter, wanneer hij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder, of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd 1, moet voldoen ter tegemoetkoming van diens verhuis- en inrichtingskosten. Toekenning van een dergelijke tegemoetkoming is mogelijk, ongeacht op welke grond de beëindigingsvordering wordt toegewezen. 2 Zelfs wanneer wordt opgezegd op grond van een slechte bedrijfsvoering, kan een tegemoetkoming worden toegewezen. 3 Huurder hoeft voor het verkrijgen van een tegemoetkoming geen reconventionele vordering in te stellen. 4 Om aanspraak te kunnen maken op een tegemoetkoming dient huurder in * Marlies Sloot en Anique Kemp zijn beiden advocaat bij Boekel De Nerée N.V. te Amsterdam. 1. In het oude huurrecht regelden de art. 7A:1628 lid 2 en 1631 a lid 3 (oud) BW de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De onderhuurder werd in deze artikelen niet genoemd. 2. In het oude huurrecht was een tegemoetkoming slechts toewijsbaar in het geval van huurbeëindiging op grond van (al dan niet persoonlijk) eigen gebruik. 3. Vergelijk MvT, Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 3, p. 7: men denke aan het geval dat het onbehoorlijk gebruik het gevolg is van een overmachtssituatie, zoals plotselinge ziekte van de huurder, en voorts aan de positie van de onderhuurder die wellicht eveneens slachtoffer van het onbehoorlijk gebruik door de huurder is. 4. HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil). de procedure aannemelijk te maken dat hij met verhuis- en inrichtingskosten wordt geconfronteerd en dat hij daadwerkelijk gaat verhuizen. Indien de huurder zich niet elders vestigt, is er geen plaats voor een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten. 5 Zo zal door een rechter wanneer er sprake is van liquidatie van de onderneming geen tegemoetkoming worden vastgesteld. Kantonrechter Delft heeft hierin een nuance aangebracht. 6 Deze kantonrechter heeft in de procedures Stadscentrum Zoetermeer/Vishandel Anmaro, Helvensteijn en De Salon geoordeeld dat ook sprake is van een verhuizing indien de exploitatie binnen drie jaar nadat de exploitatie in het gehuurde is gestaakt, in een andere bedrijfsruimte wordt voortgezet. De kantonrechter overweegt dat er wel sprake moet zijn van een verhuizing en (her)inrichting van de oude onderneming en niet van het opstarten van een (geheel) nieuwe onderneming. Op het tijdstip dat de rechter de tegemoetkoming vaststelt, zijn de verhuis- en inrichtingskosten doorgaans nog niet gemaakt. De rechter zal bij het vaststellen van de tegemoetkoming uitgaan van de begrote geschatte kosten. Indien later mocht blijken dat huurder meer of minder kosten heeft gemaakt, kan hierop niet worden teruggekomen. De rechter beslist doorgaans gelijktijdig met de beslissing ten aanzien van de beëindigingsvordering over het al dan niet toekennen van een tegemoetkoming. Deze beslissing kan ook worden aangehouden, bijvoorbeeld in afwachting van een deskundigenbericht omtrent de hoogte van de kosten. 7 Voordat de rechter definitief vonnis wijst moet hij, ingevolge lid 2 van art. 7:297 BW, zijn voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming kenbaar maken aan partijen. De rechter stelt daarbij een termijn waarbinnen de verhuurder zijn vordering tot beëindiging in kan trekken. De ratio hiervan is dat de tegemoetkoming wellicht zodanig hoog is, dat de verhuurder van zijn voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen wil afzien. De combinatie van bovenbeschreven regels kan leiden tot een onwenselijke situatie in het geval dat een beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Immers, een rechter kan, uitvoerbaar bij voorraad, beslissen dat de huur wordt beëindigd, maar zijn beslissing omtrent de vast te stellen tegemoetkoming aanhouden. Huurder wordt alsdan gedwongen tot ontruiming. Nadat de rechter een tegemoetkoming heeft bepaald Vergelijk HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144. Vergelijk o.a. Rechtbank s-gravenhage, sector kanton, locatie Delft 31 juli 2008, rolnummer (Stadscentrum Zoetermeer/Anmaro). HR 14 december 2007, NJ 2008, 11 (Van der Veer/Beter Wonen). 138

2 dient de rechter de verhuurder in de gelegenheid te stellen haar beëindigingsvordering in te trekken (ingevolge art. 7:297 lid 2 BW). Indien verhuurder van deze bevoegdheid gebruik maakt, is de tot ontruiming gedwongen huurder alsnog gebonden aan de huurovereenkomst! Deze ongewenste situatie vormt een reden te meer, waarom de rechter terughoudendheid dient te betrachten bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van een beëindigingsbeslissing. 8 Het vorenstaande zal zich overigens vaker voordoen in situaties waarbij vooruitlopend op beëindiging van de huurovereenkomst, in kort geding ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Een ontruimingsbeslissing in kort geding kan immers eenvoudig(er) uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 2. Verhuis- en inrichtingskosten Art. 7:297 BW ziet op een tegemoetkoming van slechts de verhuis- en inrichtingskosten. De Hoge Raad heeft recentelijk nog eens bevestigd dat bij een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, geen plaats is voor een tegemoetkoming in andere kosten en/of vergoeding van schade. 9 Daarmee is het belang gegeven bij beantwoording van de vraag welke kosten als verhuis- en inrichtingskosten kunnen worden aangemerkt en hoe deze kosten dienen te worden begroot. 10 Rechtspraak laat zien dat onder verhuiskosten niet alleen worden verstaan de directe verhuiskosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor huur van een verhuiswagen, maar ook bijvoorbeeld de kosten van verhuisberichten en de in het kader van de verhuizing gemaakte advertentiekosten. 11 De directe verhuiskosten kunnen vrij eenvoudig worden begroot aan de hand van een offerte van een verhuisbedrijf. Voor de begroting van de kosten voor verhuisberichten en advertentiekosten kan onder meer worden gelet op de omvang van het klantenbestand en de afstand naar de nieuwe locatie. 12 De begroting van de inrichtingskosten is lastiger. Volgens De Witte 13 moeten de kosten van de nieuwe inrichting worden vergoed (en niet de restantwaarde van de oude/huidige inrichting) omdat een huurder met deze kosten wordt geconfronteerd. Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met de waarde van de bestaande inventaris. De oude inrichting is immers niet geheel onbruikbaar geworden door de verhuizing. Denkbaar is dat de restantwaarde in mindering wordt gebracht op de kosten voor een nieuwe inrichting. 14 Daarnaast zal dan nog een bedrag in mindering moeten worden gebracht De rechter dient reeds terughoudendheid te betrachten met het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beëindigingsbeslissing. Vergelijk Kamerstukken II 2000/01, , nr. 5, p. 8. HR 4 mei 2007, NJ 2007, 273. Onder verhuis- en inrichtingskosten valt niet de overige schade die een huurder lijdt ten gevolge van de beëindiging, zoals bijvoorbeeld goodwillverlies en de kosten gemoeid met het afvloeien van personeel. Vergelijk HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/Coppens). Vergelijk. D.H. de Witte, Schadebegroting: geen natte vinger werk (1), TvHB 2004, 1, p. 18. De Witte geeft ook voor het overige mogelijke wijzen van begroting weer. Vergelijk D.H. de Witte, Schadebegroting: geen natte vinger werk (1), TvHB 2004, 1, p. 18 onder 3.5. Daarbij wordt opgemerkt dat dubbele kosten worden vergoed op het moment dat naast de kosten voor een volledig nieuwe inrichting ook de verhuiskosten worden vergoed. De oude inrichting wordt in dat geval immers niet verhuisd zodat er geen verhuiskosten zijn. wegens nieuw voor oud. 15 De nieuwe inventaris wordt geacht in betere staat te verkeren dan de oude inventaris waardoor de huurder voordeel geniet. Evenals de verhuiskosten kunnen de inrichtingskosten worden begroot aan de hand van concrete offertes. Het is wederom aan huurder om deze offertes te presenteren. De praktijk laat zien dat bij gebreke van offertes aan de zijde van huurder, sommige verhuurders een beroep doen op de cijfers van Reed Business Information. Deze uitgeverij publiceert met enige regelmaat een kosteninschatting van de inrichting van winkels, per branche en per grootte van de winkel. 16 Tot op heden is ons geen rechtspraak bekend waarbij een rechter naar aanleiding van de cijfers van Reed Business Information een tegemoetkoming heeft vastgesteld. Veelal kiest de rechter voor de mogelijkheid een deskundige te benoemen. De inrichtingskosten bestaan uit de kosten die gemoeid gaan met het inrichten van de nieuwe bedrijfsruimte, zoals de kosten van vloerbedekking en behang maar bijvoorbeeld ook die van displays, vitrines, toonbanken en kassa s. Niet duidelijk is of de kosten gemoeid met bouwkundige aanpassingen ook tot deze inrichtingskosten behoren. Tot op heden hebben rechters zich hierover niet expliciet uitgelaten. Veelal worden er door de huurder naast inrichtingskosten wel bouwkundige kosten opgeworpen. De rechter stelt vervolgens een tegemoetkoming vast, maar specificeert niet welke kostenposten hij daarbij als uitgangspunt heeft genomen. Het bedrag dat de rechter uiteindelijk toekent komt veelal uit de lucht vallen (zie voor voorbeelden hierna onder 4). Hierdoor kan enerzijds bepleit worden dat bouwkundige voorzieningen wél tot inrichtingskosten behoren, omdat de rechter bij de toekenning niet overweegt dat de opgevoerde kosten voor bouwkundige voorzieningen niet onder inrichtingskosten vallen. Anderzijds is ook bepleitbaar dat deze kosten niet tot de verhuis- en inrichtingskosten behoren, uitgaande van de letterlijke tekst van art. 7:297 BW (slechts verhuis- en inrichtingskosten worden vergoed: kosten ten behoeve van bouwkundige voorzieningen dus niet). 3. Tegemoetkoming Blijkens art. 7:296 lid 1 BW heeft huurder recht op slechts een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. 17 De verhuurder is dus niet gehouden de volledige kosten te vergoeden. 18 De toewijsbaarheid zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. 19 Er is geen harde richtlijn voor het al dan niet toekennen van een tegemoetkoming of het percentage dat bij toekenning als tegemoetkoming kan worden toegewezen. Ook in de rechtspraak kan geen vaste lijn worden ontdekt. De toegewezen bedragen lopen sterk uiteen, terwijl het toegekende bedrag 15. Vergelijk Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen 29 februari In de berekeningen van Reed Business is onderscheid gemaakt tussen een normale, luxe of zeer luxe uitvoering van de winkelinrichting. Deze verschillen in uitvoering zijn terug te voeren tot extra voorzieningen boven op het standaardpakket van de normale uitvoering. 17. Vergelijk Hof Amsterdam 19 januari 2006 en 23 november 2006, WR 2007, Vergelijk Van Dale, tegemoetkoming: gedeeltelijke vergoeding of schadeloosstelling. 19. MvT, Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr. 3 p

3 vaak niet of nauwelijks wordt gemotiveerd (zie hierna ook onder 4). Vergelijk het arrest van Hof Arnhem, waarin het vonnis van de kantonrechter die 50% van de begrote kosten toewijst, wordt vernietigd. 20 Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de tegemoetkoming verder heeft gematigd dan in dit geval gerechtvaardigd is. In het licht van de opzeggingsgrond, te weten sloop met vervangende nieuwbouw, oordeelt het hof een vergoeding van 80% redelijk. Het hof laat echter na te motiveren waar dit percentage op gebaseerd is. 21 In het merendeel van de relevante jurisprudentie wordt zelfs niet eens een percentage benoemd, maar wordt een tegemoetkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid 22, of ex aequo et bono 23 vastgesteld. De rechter dient bij zijn beslissing in ieder geval rekening te houden met een aantal matigende factoren zoals de staat van de oude inrichting, de vraag of huurder de inrichting zelf heeft bekostigd en de reeds gedane afschrijvingen. 24 Indien verhuurder zich reeds vrijwillig heeft verplicht tot betaling van een tegemoetkoming dient de rechter dit in zijn beslissing mee te nemen. 25 De rechter kan bij de vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming voorts rekening houden met de grond waarop de huurovereenkomst is beëindigd. Is opgezegd vanwege een onbehoorlijke bedrijfsvoering door huurder dan is een tegemoetkoming niet uitgesloten, maar ligt dit wel minder voor de hand. 26 Ook bij een beëindiging vanwege het weigeren van een redelijk voorstel is de beëindiging aan huurder zelf te wijten en kan de rechter daarom kiezen voor een lage tegemoetkoming. Bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik ligt de grond voor beëindiging geheel buiten de invloedsfeer van huurder en is een hogere tegemoetkoming op zijn plaats. 27 Vraag is wat wordt verstaan onder een hoge of een lage tegemoetkoming. De Witte geeft in zijn artikel over schadebegroting een aantal vuistregels. 28 Voor het geval dat de opzeggingsgrond is gelegen in dringend eigen gebruik of realisering van het bestemmingsplan, dus een niet aan huurder te verwijten opzeggingsgrond, stelt De Witte dat, als de overige gezichtspunten dat toelaten, de tegemoetkoming op ten minste 50% van de begrote kosten moet worden vastgesteld. 29 Een andere omstandigheid die mee zou kunnen spelen is de duur van de overeenkomst. Huur is een eindig recht. Een huurder mag dan ook niet verwachten dat hij tot in de lengte van dagen van het gehuurde gebruik kan blijven maken. In- 20. Vergelijk Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH Het percentage is mijns inziens in ieder geval erg hoog. Ook omdat gesproken wordt van een matiging, komt het mij voor dat het hof onterecht volledige schadeloosstelling als uitgangspunt lijkt te nemen. 22. Ktg. Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, Ktg. Groningen 21 maart 1996, WR 1996, MvT, Kamerstukken II 1980/81, , nr. 3, p. 10; MvA Kamerstukken II 1980/81, , nr. 6, p. 2 en HR 4 november 1983, NJ 1984, MvT, Kamerstukken I 1978/79, 14249, nr. 113a, p Vergelijk MvT, Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 3, p Vergelijk Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH Vergelijk D.H. de Witte, Schadebegroting: geen natte vinger werk (1), 29. Vergelijk D.H. de Witte, Schadebegroting: geen natte vinger werk (1), dien een huurovereenkomst reeds geruime tijd heeft gelopen, is een lagere tegemoetkoming dan ook redelijk. Als vuistregel bij de duur van de overeenkomst stelt De Witte dat bij beëindiging na 10 jaar maximaal 50% van de begrote kosten wordt vergoed en na 20 jaar maximaal 25%. Een en ander behoudens bijzondere omstandigheden Voorbeelden van tegemoetkomingen in de rechtspraak Uit jurisprudentie onderzoek blijkt dat de vastgestelde tegemoetkomingen variëren tussen de 1.135,- 31 en ,-. 32 In de rechtspraak wordt het vastgestelde bedrag doorgaans niet (uitvoerig) onderbouwd en gemotiveerd, zodat ook hier geen maatstaven aan kunnen worden ontleend. Wat wel opvalt, is dat de vastgestelde bedragen in de loop der jaren hoger zijn geworden. Waar 15 jaar geleden het vastgestelde bedrag doorgaans niet meer dan 5.000,- bedroeg 33, is de laatste jaren een tegemoetkoming van enkele tienduizenden euro s geen uitzondering. 34 Om enig inzicht te geven in de wijze waarop een tegemoetkoming wordt vastgesteld, volgt hier een korte bespreking van een drietal uitspraken waarin de huurder aanspraak maakt op een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. De Kantonrechter Alkmaar oordeelt in 1995 dat de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst wordt toegewezen op grond van de algemene belangenafweging. 35 Het gehuurde, een hal in een loods, wordt door huurder gebruikt voor de opslag en in- en verkoop van tweedehands goederen. Huurder, die op dat moment 10 jaar van het gehuurde gebruik maakt, vordert vergoeding van de schade, bestaande uit de kosten van vertrek uit het gehuurde ( ,40) en de kosten van betrekking van een nieuw pand ( ,40). Het in totaal gevorderde bedrag komt neer op een veelvoud van de jaarhuur, welke slechts 2.722,68 bedraagt. De kantonrechter overweegt dat aan huurder een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten behoort te worden toegekend maar dat daaronder niet wordt begrepen een vergoeding voor goodwill en verlies van zaken, noch een compensatie voor een hogere 30. Vergelijk D.H. de Witte, Schadebegroting: geen natte vinger werk (1), 31. Ktg. Zaandam 23 februari 1995, WR 1995, 55. Een bedrag van 1.134,45 werd toegekend als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. 32. Hof Den Bosch 2 november 2005, LJN BH Dit bedrag is in eerste aanleg vastgesteld. Volgens het deskundigenbericht kwamen de totale kosten neer op ,-. De kantonrechter heeft dus een tegemoetkoming van 57% van de totale kosten vastgesteld. In hoger beroep tracht huurder dit bedrag nog te verhogen. Het eindarrest is, naar mijn weten, niet gepubliceerd. 33. Vergelijk Ktg. Apeldoorn 25 november 1992 PRG 1993, 3783 ( 4.537,80); Ktg. Zaandam 23 februari 1995, WR 1995, 55 ( 1.134,45); Ktg Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, 102 ( 4.537,80); Ktg. Arnhem 4 december 1995, WR 1996, 58 ( 4.537,80); Ktg. Groningen 21 maart 1996, WR 1996, 77 ( 2.268,90). 34. Vergelijk Ktg. Zutphen 14 februari 2006, WR 2006, 112 ( 27,500,-); Hof Arnhem 6 juni 2006, LJN AY5217 ( ,-); Rb. Arnhem 29 februari 2008, WR 2009, 24 ( ,- en voor de onderhuurder); Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH7552 ( ); Hof Den Haag 7 april 2009, LJN BI1735 ( ,- en ,- voor de onderhuurder). 35. Ktg. Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995,

4 huurprijs of waarborgsom. De tegemoetkoming wordt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, vastgesteld op 4.537,80. Dit is ongeveer 20% van het in totaal gevorderde bedrag. 36 Vergelijkbare bedragen worden gevorderd door de huurder die zich in 2005 geconfronteerd ziet met beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik. 37 Huurder exploiteert in het gehuurde op dat moment ruim 15 jaar een kledingwinkel. De kantonrechter heeft een bedrag van ,- toegewezen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. In hoger beroep voert huurder, onder andere, aan dat dit bedrag te laag is. Zij schat alleen de verhuiskosten al op ,-. De te verwachten inrichtingskosten begroot zij, aan de hand van een door haar overlegde offerte, op ,97 excl. BTW. De begrote kosten worden door de verhuurder uitdrukkelijk betwist. Verhuurder bepleit dat de winkelvoorraad en inventaris in één keer met één verhuisauto kunnen worden verhuisd. Daarbij voert verhuurder aan dat het interieur en de inventaris eenvoudig van aard zijn, al jaren niet meer vernieuwd zijn en daarom volledig zijn afgeschreven. Het hof overweegt dat het op de weg van huurder had gelegen de begrote kosten naar aanleiding van de betwistingen bij pleidooi nader te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan, en gelet op het feit dat art. 7:297 BW niet tot een volledige kostenvergoeding dwingt, komt een tegemoetkoming van in totaal ,- het hof billijk voor. Dit bedrag komt neer op ongeveer 30% van de door huurder begrote kosten. 38 Een veel hoger bedrag wordt gevorderd door de huurder, die een supermarkt exploiteert en van wie de huurovereenkomst na een duur van 25 jaar werd beëindigd. De supermarktexploitant begroot haar verhuis- en inrichtingskosten in totaal op ,10. De berekening van verhuurder sluit op een bedrag van in totaal ,-. De kantonrechter oordeelt dat, aan de hand van een en ander, een bedrag van ,- als redelijk kan worden beschouwd. 39 Dit bedrag komt neer op ongeveer 15% van de door huurder begrote kosten. De kantonrechter heeft rekening gehouden met de restantwaarde van de bestaande inventaris, het voordeel dat de exploitant geniet wegens nieuw voor oud en met de duur van de overeenkomst. De kantonrechter merkt daarbij op dat de wettelijke regeling geen verplichting van de verhuurder inhoudt tot volledige vergoeding van de kosten. 5. Gevolg invoering van de artikelen 7:296 lid 1 onder b gecombineerd met 7:297 BW Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is het de verhuurder mogelijk gemaakt een huurovereenkomst op te zeggen voor de renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voorheen 36. Daarbij merken wij op dat uit het vonnis niet duidelijk blijkt welk deel van het gevorderde bedrag daadwerkelijk zag op verhuis- en inrichtingskosten, zodat dit percentage niet geheel nauwkeurig is. 37. Hof Amsterdam 19 januari en 23 november 2006, WR 2007, Opnieuw geldt dat niet duidelijk is welk deel van het gevorderde bedrag daadwerkelijk als verhuis- en inrichtingskosten kan worden aangemerkt, zodat het percentage niet geheel nauwkeurig is. Daarbij is niet duidelijk in hoeverre het Hof is uitgegaan van een lager bedrag vanwege de betwistingen door verhuurder. 39. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen 29 februari 2008, WR 2009, 24. viel een dergelijke renovatie niet onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. 40 Indien de verhuurder vóór 2003 over wenste te gaan tot een herontwikkeling waarbij de huurder het gehuurde zou moeten verlaten, werd de verhuurder geconfronteerd met buitensporige afkoopsommen. Hier heeft de wetgever een einde aan willen maken. De stand van het onroerend goed moest worden verbeterd zodat meer herontwikkelingsprojecten van de grond moesten komen. Bij deze wetswijziging heeft de verhuurder art. 7:297 BW niet aangepast. Dit betekent dat ook bij een opzegging in verband met een renovatie een huurder slechts recht heeft op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Een huurder wordt bij een beëindiging echter geconfronteerd met veel meer nadelige gevolgen. Naast de directe kosten die gemoeid zijn met het eindigen van de huur, zoals de verhuisen inrichtingskosten, lijdt hij doorgaans ook andere schade zoals bijvoorbeeld verlies aan goodwill en kosten voor de afvloeiing van personeel. Huurders hebben bepleit dat een verhuurder in ieder geval een deel van deze schade dient te vergoeden nu de huurovereenkomst op zijn initiatief en tegen de wil van huurder in wordt beëindigd. De huurders hebben ten aanzien van dit standpunt bakzeil gehaald. Immers, de Hoge Raad heeft in 2007 met deze stelling korte metten gemaakt. 41 De afgelopen maanden hebben een aantal huurders van bijvoorbeeld de herontwikkelingsprojecten in Hoog Catharijne, Stadscentrum Zoetermeer en Presikhaaf in de media en bij minister Van der Laan bepleit dat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik weer moet worden ingeperkt zodat zij bij een herontwikkeling niet met lege handen staan. 42 Deze huurders zijn van mening dat de wetswijziging in 2003 een structurele fout is geweest. Zij menen dat de winkeliers weer beter moeten worden beschermd: Zomaar lopende huurcontracten wegens renovatie opzeggen? Dat moet verboden worden., aldus de Detailhandel Nederland die voor de belangen van de winkeliers opkomt. 43 In het verleden heeft de wetgever overigens ook al eens over deze materie nagedacht. In Wetsvoorstel werd het de verhuurder van 290-bedrijfsruimte mogelijk gemaakt de huurovereenkomst op te zeggen zonder dat hij hiervoor een grond nodig zou hebben. De huurder zou alsdan wél recht hebben op een vergoeding van zijn schade. 44 Deze schadevergoeding werd wettelijk gemaximeerd op een bedrag gelijk aan tweemaal de laatst betaalde jaarhuur. Dit wetsvoorstel vond geen steun bij een Kamermeerderheid en is ingetrokken. 45 De bestaande situatie, waarbij een huurder uitsluitend Voor de wetswijziging was een beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van een herontwikkeling hooguit mogelijk op grond van de algemene belangenafweging. HR 4 mei 2007, NJ 2007, 273. Zie Ik word gewoon op straat gegooid door M. van der Werf in het Algemeen Dagblad van 23 juli Zie noot 42. MvT Kamerstukken II 1994/95, 24150, nr. 3, p. 29. Het wetsvoorstel hield overigens veel wijzigingen in van het destijds geldende recht op gebied van meer onderwerpen dan alleen de verhuisen inrichtingskosten, zodat het verwerpen van het voorstel niet alleen kan worden toegeschreven aan de voorgestelde wijziging omtrent de verhuis- en inrichtingskosten. 141

5 aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten, is uitdrukkelijk gehandhaafd. Het lijkt er dan ook op dat de wetgever uitdrukkelijk voor de huidige stand van zaken heeft gekozen. Of desalniettemin aan de klachten van huurder gehoor zal worden gegeven zal de toekomst uitwijzen. 6. Conclusie Nu de wetgever in 2003 het mogelijk heeft geacht een huurovereenkomst te beëindigen indien er sprake is van een renovatie en art. 7:297 BW is gehandhaafd (wederom is gekozen voor een tegemoetkoming en niet een volledige schadeloosstelling) lijkt het vooralsnog tegen de bedoeling van de wetgever in te gaan wanneer de tegemoetkoming op een dermate hoog percentage van de daadwerkelijke kosten wordt vastgesteld, dat in feite alsnog sprake is van een volledige vergoeding. Opvallend is dat de bedragen die rechters aan verhuis- en inrichtingskosten vaststellen in het kader van een herontwikkeling de laatste jaren juist stijgen. Wellicht dat deze ontwikkeling is ingegeven door de verruiming van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in De rechter lijkt de huurder met de hogere bedragen tegemoet te willen komen. Daarbij merken wij op dat wij, bij gebrek aan motivering door de rechter, naar zijn bedoeling slechts kunnen gissen. Geconcludeerd kan in ieder geval worden dat noch de wettekst, noch de jurisprudentie op dit moment duidelijke maatstaven biedt aan de hand waarvan de omvang van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dient te worden vastgesteld. Wij hebben wel aanknopingspunten gevonden aan de hand waarvan een tegemoetkoming kan worden bepaald. Het wachten is nu nog op een duidelijk, gemotiveerd vonnis waaruit rechtsregels kunnen worden gedestilleerd. 142