Tendens inzake hoogte tegemoetkoming verhuis en inrichtingskosten

Transcriptie

1 Retail & Vastgoed september 2009 Tendens inzake hoogte tegemoetkoming verhuis en inrichtingskosten Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is het de verhuurder mogelijk gemaakt een huurovereenkomst op te zeggen voor de renovatie van winkelruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voorheen viel een dergelijke renovatie niet onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en was een beëindiging van de huurovereenkomst in die situatie slechts in uitzonderingssituaties mogelijk op grond van de algemene belangenafweging. Dit betekende dat een verhuurder die een herontwikkeling wenste door te voeren geconfronteerd werd met buitensporige afkoopsommen, wat renovaties belemmerde. Hieraan heeft de wetgever een einde willen maken. De stand van het onroerend goed moest worden verbeterd. Meer herontwikkelingsprojecten moesten van de grond komen. Ongewijzigd bleef het artikel dat regelt dat een huurder bij beëindiging van een huurovereenkomst recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW) Ook bij een opzegging in verband met renovatie heeft een huurder slechts recht heeft op een tegemoetkoming in zijn verhuis en inrichtingskosten. Uiteraard wordt de huurder bij een beëindiging echter geconfronteerd met veel meer nadelige gevolgen. Naast de directe kosten die gemoeid zijn met het eindigen van de huur, zoals de verhuis en inrichtingskosten, lijdt hij doorgaans ook andere schade zoals bijvoorbeeld verlies aan goodwill en kosten voor de afvloeiing van personeel. Huurders hebben bepleit dat een verhuurder in ieder geval een deel van deze schade dient te vergoeden nu de huurovereenkomst op zijn initiatief en tegen de wil van huurder in wordt beëindigd. De Hoge Raad heeft met deze stelling korte metten gemaakt (HR 4 mei 2007, NJ 2007, 273). De afgelopen maanden hebben een aantal huurders van bijvoorbeeld de herontwikkelingsprojecten in Hoog Catharijne, Stadscentrum Zoetermeer en Presikhaaf in de media en bij minister Van der Laan bepleit dat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik weer moet worden ingeperkt zodat zij bij een herontwikkeling niet met lege handen staan (zie Ik word gewoon op straat gegooid door M. van der Werf in het Algemeen Dagblad van 23 juli 2009). Deze huurders zijn van mening dat de wetswijziging in 2003 een structurele fout is geweest. Zij menen dat de winkeliers weer beter moeten worden beschermd: Zomaar lopende huurcontracten wegens renovatie opzeggen? Dat moet verboden worden., aldus de Detailhandel Nederland die voor de belangen van de winkeliers opkomt (zie nogmaals het AD van 23 juli 2009). In de jaren 90 heeft de wetgever ook al eens over deze materie nagedacht. In Wetsvoorstel werd het de verhuurder van winkelruimte mogelijk gemaakt de huurovereenkomst op te zeggen zonder dat hij hiervoor een grond nodig zou hebben. De huurder zou alsdan wél recht hebben op een vergoeding van zijn schade (maximaal tweemaal de jaarhuur). Dit wetsvoorstel vond geen steun bij

2 een Kamermeerderheid. De bestaande situatie, waarbij een huurder uitsluitend aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten, is gehandhaafd. Het lijkt vooralsnog dan ook tegen de bedoeling van de wetgever in te gaan wanneer de tegemoetkoming in de zin van artikel 7:297 BW op een dermate hoog percentage van de daadwerkelijke kosten wordt vastgesteld, dat in feite alsnog sprake is van een volledige vergoeding. Opvallend is echter dat de bedragen die rechters als tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten vaststellen de laatste jaren juist stijgen. Waar 15 jaar geleden het vastgestelde bedrag doorgaans niet meer dan 5.000, bedroeg is de laatste jaren een tegemoetkoming van enkele tienduizenden euro s geen uitzondering. De rechter lijkt de huurder met de hogere bedragen tegemoet te willen komen. Marlies Sloot marlies.sloot@boekeldeneree.com Herbouwplicht na brand Veel geschillen tussen huurders en verhuurders zien op gebreken aan het gehuurde. Gebreken zijn kort gezegd omstandigheden die er voor zorgen dat de huurder niet het genot heeft van het gehuurde dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Zolang er geen sprake is van de verhuur van woonruimte, kunnen partijen afwijken van de definitie van het begrip gebrek en/of hier uitzonderingen op overeenkomen. Een gebrek dient op verzoek van de huurder hersteld te worden tenzij: herstel onmogelijk is; het herstel uitgaven vereist die niet van de verhuurder te vergen zijn; het herstel valt onder de onderhoudsen herstelverlichting van de huurder; de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek. Voor gebreken die het (verwachte) genot van het gehuurde voor de huurder geheel onmogelijk maken, bestaat een afzonderlijke wettelijke regeling. Die regeling voorziet er in dat, indien voor de verhuurder geen herstelverplichting bestaat (op grond van de punten onder a tot en met d) ten aanzien van een dergelijk volledig genotsbelettend gebrek, zowel de verhuurder als de huurder er voor kunnen kiezen de huurovereenkomst te ontbinden. Dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk is, wordt overigens al aangenomen indien er nog wel wat genot mogelijk is, maar dit genot substantieel afwijkt van het genot dat verwacht mocht worden. Een brand in een verhuurd pand kan er voor zorgen dat het genot geheel onmogelijk wordt, indien het tot gevolg heeft dat in ieder geval vitale onderdelen van het pand onbruikbaar worden. Na een dergelijk voorval kan tussen de verhuurder en de huurder een discussie ontstaan over de vraag of er voor de verhuurder een verplichting c.q. recht bestaat 2

3 tot herstel (en dus tot voortzetting van de huurovereenkomst) of dat een van beide partijen een beroep kan doen op de onder a tot en met d genoemde punten, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt. herstelkosten te zullen vergoeden 4. De conclusie is dat Bun de supermarkt dient te herbouwen nu hij een herstelverplichting heeft en dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt voortgezet. Deze discussie is recent voor de rechter gevoerd tussen Bun Vastgoed B.V. 1 (verhuurder) en Schuitema Vastgoed B.V. 2 (huurder) 3. Als gevolg van een door derden gestookte brand in de naast een verhuurde supermarkt geplaatste winkelwagentjes, was het pand niet langer als supermarkt te gebruiken. Schuitema vorderde herstel en voortzetting van de huurovereenkomst terwijl Bun zich op het standpunt stelde dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk was geworden en dat herstel niet mogelijk was en/of de herstelkosten niet van haar gevergd konden worden. Bun beriep zich derhalve op de door haar (kort na de brand) ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomst. Geconcludeerd kan worden dat zodra een gebrek het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt, de huurovereenkomst ontbonden kan worden, tenzij de verhuurder een herstelverplichting heeft. Onder de herstelverplichting van een verhuurder kan ook een (volledige) herbouwverplichting vallen 5. Zodra er een herstel of herbouwverplichting voor de verhuurder bestaat, vervalt de mogelijkheid voor beide partijen om de huurovereenkomst te ontbinden. Deze herbouw brengt overigens geen verandering in de lopende huurrelatie. Met andere woorden er komt geen nieuwe of gewijzigde huurovereenkomst tot stand en de huurperiode loopt gewoon door. De voorzieningenrechter overwoog dat herstel wel degelijk mogelijk was, hetgeen onder meer bleek uit het feit dat Bun aangaf te zullen herbouwen. Bun wenste namelijk de supermarkt te herbouwen om daarin vervolgens een supermarkt volgens de Albert Heijn formule te laten exploiteren. Dat ook de herstelkosten van Bun te vergen zijn, leidde de voorzieningenrechter eveneens af uit het feit dat Bun had aangegeven sowieso te zullen herstellen en ook uit het feit dat de verzekeraar van Bun had bericht ruim 90% van de 1 Hierna: Bun 2 Hierna: Schuitema 3 Rechtbank s Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, d.d. 13 mei 2009 Justine van Lochem justine.vanlochem@boekeldeneree.com 4 De rol van verzekeraars is al eerder benadrukt, onder andere in de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 16 oktober 1995 (WR 1996/24). Indien een verzekeraar (een groot gedeelte van) de herstel c.q. herbouwkosten vergoedt, is een beroep op punt b al snel uitgesloten. 5 Dit in tegenstelling tot wat de voorzieningenrechter te Zutphen op 19 december 1994 (WR 1995/54) overwoog, na de verhouding tussen de herstelkosten en de waarde van een verhuurd pand tegen elkaar afgezet te hebben: Gelet op dit verhouding kan niet gezegd worden dat er sprake is van herstel van het pand, maar is sprake van herbouw van het pand. 3

4 Retail & Vastgoed september 2009 Het hoe en wat van de 403 verklaring In huurrelaties komen vaak vragen op over de zogenaamde 403 verklaring. Dit onderwerp werd behandeld tijdens het seminar Retail & Vastgoed dat plaatsvond op 4 juni jl. Op veler verzoek wordt in deze bijdrage onder elkaar gezet wat de 403 verklaring inhoudt en welke bescherming deze biedt voor crediteuren. Achtergrond Iedere vennootschap behoort in beginsel binnen 13 maanden na het einde van ieder boekjaar een zelfstandige jaarrekening te hebben gedeponeerd bij het Handelsregister. Een 403 verklaring wordt door een moedermaatschappij afgegeven om dochterondernemingen in staat te stellen gebruik te maken van de deponeringsvrijstelling ex artikel 2:403 BW. De dochtermaatschappij kan gebruik maken van de wettelijke deponeringsvrijstelling indien wordt voldaan aan bepaalde vereisten waaronder samengevat: de moedermaatschappij dient zich hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor alle schulden voortvloeiende uit rechtshandelingen van de dochter, waarbij de aansprakelijkstelling; de schriftelijke aansprakelijkstelling dient te worden neergelegd ten kantore van het Handelsregister waar de dochter is ingeschreven; de financiële gegevens van de dochtermaatschappij worden geconsolideerd in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij die de 403 verklaring heeft afgegeven; de aandeelhouders van de dochter dienen jaarlijks vóór de vaststelling van de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij in te stemmen met de afwijking betreffende de wettelijke deponeringsplicht van de dochter. Hoofdelijkheid Zoals aangegeven stelt de moedermaatschappij zich hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden voortvloeiende uit rechtshandelingen van de groepsmaatschappij. Het begrip hoofdelijkheid houdt in dat de moeder naast de dochter rechtstreeks aansprakelijk is. Daarnaast impliceert het begrip hoofdelijkheid dat de moedermaatschappij een prestatieverplichting heeft ten opzichte van de contractuele verplichtingen van de dochter, zodat de moeder tot prestatie kan worden gehouden en niet enkel een verplichting tot het betalen van een som geld heeft. Ingevolge een 403 verklaring kan de moeder dus ook bijvoorbeeld worden aangesproken op een exploitatieplicht die op grond van de huurovereenkomst geldt. Intrekking De 403 verklaring die wordt afgegeven kan onder de volgende omstandigheden worden ingetrokken door de moedermaatschappij: toekomstige aansprakelijkheid: intrekken is te allen tijde mogelijk door een intrekkingverklaring gericht op toekomstige aansprakelijkheid neer te leggen bij het Handelsregister waar de moedermaatschappij is ingeschreven.

5 overblijvende aansprakelijkheid: onder omstandigheden kan de moedermaatschappij ook de aansprakelijkheid die ziet op het verleden, ook wel genaamd de overblijvende aansprakelijkheid of restaansprakelijkheid, intrekken mits aan bepaalde wettelijke vereisten wordt voldaan. Eén van de wettelijke vereisten is dat de dochtermaatschappij waarvoor een 403 verklaring is afgegeven de groep verlaten dient te hebben. Dit doet zich voor bij o.a. verkoop van het belang (overdracht van de aandelen in de dochter), faillissement, liquidatie of juridische fusie waarbij de dochter de verdwijnende vennootschap vormt. Voorts dient een voornemen tot beëindiging van de restaansprakelijkheid te worden neergelegd bij het Handelsregister waar de gewezen dochtermaatschappij staat ingeschreven, dient publicatie van het voornemen tot intrekking van de overblijvende aansprakelijkheid in een landelijk dagblad gepubliceerd te worden en dient een wettelijke deponeringstermijn van twee maanden in acht te worden genomen. Gekwalificeerde verklaring Welke rechten kan een crediteur ontlenen aan het gegeven dat een moedermaatschappij een hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2:403 BW heeft neergelegd ten aanzien van haar dochtermaatschappij? De crediteur die een vordering heeft op de dochtermaatschappij kan zowel de dochtermaatschappij als de moedermaatschappij aanspreken tot nakoming van alle schulden voortvloeiende uit rechtshandelingen aangegaan door de dochter. Hierbij is de navolgende kanttekening te plaatsen. De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 juni 2002, NJ 2002/447 (Akzo Nobel/ING) uitgemaakt dat de letterlijke tekst van de aansprakelijkheidsverklaring bepalend is voor de rechten van de crediteur. Eventuele beperkingen die zijn opgenomen in de verklaring van hoofdelijke aansprakelijkheid kunnen derhalve door de moedermaatschappij jegens crediteuren van de dochtermaatschappij worden tegengeworpen. In de praktijk komen de navolgende beperkingen voor: temporele beperkingen: de werking van de hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2:403 BW dient in beginsel te zien op alle schulden voortvloeiende uit rechtshandelingen van de dochtermaatschappij, dus vanaf het ontstaansmoment van de dochtermaatschappij. In de praktijk wordt deze verrijkende aansprakelijkheid vaak de pas afgesneden door het opnemen van een beperking in tijd. groepsband: het komt voor dat in de aansprakelijkheidsverklaring wordt opgenomen dat de aansprakelijkheid van de moedermaatschappij slechts geldt zolang de dochtermaatschappij een groepsmaatschappij vormt. subsidiariteit: in de praktijk komt het voor dat de verklaring die bij het Handelsregister wordt gedeponeerd niet uitgaat van hoofdelijkheid maar van subsidiaire aansprakelijkheid van de moedermaatschappij. Dat houdt in dat de moedermaatschappij slechts kan worden aangesproken in het geval dat de dochtermaatschappij haar verplichtingen niet nakomt. 5

6 Voornoemde beperkingen kunnen de rechten van crediteuren beperken. Het is zaak de letterlijke tekst van de hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring op te vragen bij het Handelsregister alvorens rechtshandelingen met de dochtermaatschappij aan te gaan. Op die wijze kan eventuele aanvullende zekerheid van de moedermaatschappij worden verkregen indien beperkingen zijn opgenomen. Het opnemen van eventuele beperkingen is overigens niet zonder risico voor de moedermaatschappij dan wel de dochtermaatschappij. Gesteld kan worden dat niet wordt voldaan aan de deponeringsvrijstelling omdat de tekst van de verklaring niet voldoet aan de wettelijke vereisten, hetgeen (hoofdelijke) aansprakelijkheid voor de vennootschap en haar bestuurders tot gevolg kan hebben. Conclusie De hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring betreft een consolidatie instrument. De letterlijke tekst is bepalend voor de rechten die een crediteur kan inroepen ten aanzien van de moedermaatschappij die een hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring ex artikel 2:403 BW heeft afgegeven ten aanzien van haar dochtermaatschappij. De hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring kan te allen tijde voor toekomstige aansprakelijkheid worden ingetrokken. Zij kan tevens worden ingetrokken voor de overblijvende aansprakelijkheid wanneer de dochtermaatschappij de groep verlaat en voldaan wordt aan de wettelijke vereisten. De hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring behelst derhalve geen onvoorwaardelijke aansprakelijkheid. Het verdient als crediteur de voorkeur de letterlijke tekst van de aansprakelijkheidsverklaring bij het Handelsregister op te vragen alvorens met de dochtermaatschappij rechtshandelingen aan te gaan. Afhankelijk van de inhoud van de aansprakelijkheidsverklaring kan dan waar nodig tijdig aanvullende zekerheid van de moedermaatschappij worden verkregen. Aravind Ramanna De huurder failliet, en dan? In het eerste halfjaar van 2009 zijn meer dan twee keer zoveel bedrijven failliet gegaan als een jaar eerder. Over een periode van zes maanden heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nog nooit zoveel faillissementen van bedrijven en particulieren gemeten als in de eerste helft van In totaal is van 1,8 duizend particulieren en 3,5 duizend bedrijven en instellingen het faillissement uitgesproken. Sinds het begin van de jaren 80, toen het CBS begon met de faillissementsstatistiek, zijn er nog nooit in een halfjaar zo veel faillissementen uitgesproken. Consequenties faillissement Een faillissement van de huurder zorgt brengt vaak vervelende consequenties mee voor de verhuurder. Door het faillissement wordt onzekerheid over diens positie gecreëerd. De betaling van de huurpenningen staakt. Er moet 6

7 op zoek worden gegaan naar een nieuwe huurder. Bovendien ontstaan vragen als: per wanneer kan over het gehuurde worden beschikt, tegen welke periode en tegen welk niveau moet worden opgeleverd, voor wie komen deze kosten en in hoeverre kan schade worden beperkt? Deze aspecten zullen hieronder de revue passeren. Opzegging huurovereenkomst Wanneer de huurder failliet gaat, kan zowel de verhuurder als de curator de huur ex art. 39 Faillissementswet (Fw) tussentijds opzeggen. De opzegtermijn is gemaximeerd tot drie maanden. Het faillissement laat overigens onverlet de mogelijkheid om in goed overleg met de curator een kortere opzegtermijn overeen te komen. Art. 39 Fw gaat als bijzondere bepaling boven de bepalingen omtrent beëindiging van de huur in boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW). De bijzondere opzeggingsformaliteiten (uit de wet of huurovereenkomst) blijven overigens gelden. Surseance van betaling In geval van surseance van betaling van de huurder geldt een soortgelijk regime (art. 238 Fw), zij het dat gedurende de surseance van betaling alleen de huurder (met medewerking van diens bewindvoerder) de huur mag opzeggen. Daarnaast kan de in surseance verkerende huurder, gedurende de surseance, niet tot betaling van zijn reeds opeisbare huurpenningen worden gedwongen. De huurprijs vanaf de datum van surseance af is, evenals in een faillissement, een boedelschuld. Concurrente of boedelvordering Huurpenningen opeisbaar voor datum faillissement zijn concurrente vorderingen en dienen ter verificatie te worden ingediend. De kans op uitkering is klein. De huurprijs verschuldigd vanaf datum faillissement is een boedelvordering. Boedelvorderingen moeten integraal uit de faillissementsboedel worden voldaan. Het zijn vorderingen die geen verificatie behoeven en een onmiddellijke aanspraak op de faillissementsboedel geven. De verhuurder kan de curator in rechte tot betaling dwingen en kan daarvoor beslag leggen op de boedel. Ontruiming en oplevering Vaak heeft een curator belang bij een snelle opzegging van de huurovereenkomst. Hij beperkt daarmee (boedel)kosten en handelt daarmee in het belang van de gezamenlijke schuldeisers. Wanneer de curator echter tot opzegging overgaat is de ontruimingsverplichting een boedelschuld en dient hij de kosten van ontruiming en oplevering te dragen (HR 18 juni 2004, JOR 2004, 221). Wanneer de verhuurder daarentegen de huurovereenkomst opzegt leveren de daarmee gepaard gaande kosten slechts een concurrente vordering en in de praktijk extra schade op. De curator is in dat geval niettemin verplicht de tot de boedel behorende roerende zaken uit het gehuurde te verwijderen (HR 21 juni 2006, NJ 2007, 21). Soms doet de verhuurder er verstandig aan de huurovereenkomst niet op te zeggen, in het bijzonder wanneer er hoge kosten moeten worden gemaakt in verband met de ontruiming (bijv. in geval van milieuverontreiniging en het ongedaan maken van beschadigingen en veranderingen) of wanneer er geen potentiële huurder voorhanden is. Dikwijls heeft de verhuurder juist wel belang bij een snelle opzegging, ontruiming en oplevering. In het bijzonder als er geen zicht is op 7

8 voldoening van boedelvorderingen en er een potentiële huurder gereed staat om het gehuurde te betrekken. De curator kan hem dan (alsnog) dwars liggen onder meer middels het afkondigen van een afkoelingsperiode. Gedurende die afkoelingsperiode (maximaal 4 maanden) kan niet worden afgedwongen het gehuurde te ontruimen c.q. op te leveren. Indeplaatsstelling De curator wil soms de huurbeëindiging afhouden om het in het gehuurde uit te oefenen bedrijf door te starten of over te dragen. Ook hiervoor kan de curator de afkoelingsperiode gebruiken, zodat een termijn wordt gecreëerd waarin hij zich zonder lastig gevallen te worden een oordeel over de situatie kan vormen. Overdracht aan een derde kan bij winkel of horecaruimte plaatsvinden middels indeplaatsstelling. Dat is vaak niet wenselijk voor de verhuurder, bijvoorbeeld omdat hij een partij bereid heeft gevonden die onder betere condities wil aanhuren. Een indeplaatsstelling door de curator is doorgaans moeilijk te dwarsbomen en kan een opzegging van de verhuurder doorkruisen. Dat geldt temeer nu de curator vaak een zwaarwichtig belang heeft (het behouden van personeel en het verkrijgen van een overnamesom) en mits aangetoond kan worden dat de in de plaats te stellen partij voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering en nakoming van de huur (Rb. Den Haag 13 maart 1996, NJ 1997, 714). Bankgarantie Een abstracte bankgarantie, op grond waarvan de bank op eerste verzoek moet uitkeren aan de verhuurder, kan worden ingeroepen in geval van faillissement of surseance van de huurder. Het vrijvallende bedrag kan worden aangewend ter dekking van een huurachterstand van vóór het faillissement, maar kan de bankgarantie ook worden gebruikt ter dekking van andere schade over de periode in en/of ná faillissement? Om in geval van faillissement of surseance een beroep te kunnen doen op (bank)garanties moet in de huurovereenkomst echter wel een expliciet beding zijn opgenomen, inhoudende dat: (i) de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kan ontbinden in geval van faillissement; (ii) de verhuurder in dat geval recht heeft op (volledige) schadevergoeding, in ieder geval ter grootte van de resterende huurtermijnen; en (iii) de garant zich verplicht om als eigen schuld aan verhuurder te voldoen alle schade die wordt geleden door een vroegtijdige huurbeëindiging door het faillissement of de surseance (Hof s Gravenhage 7 april 2009, JOR 2009, 202). Frank Hendriks frank.hendriks@boekeldeneree.com 8

9 Opzegging: wanneer moet de procedure worden gestart? Recent heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord binnen welke termijn een opzegging door de verhuurder van een huurovereenkomst van '290' bedrijfsruimte gevolgd moet worden door een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter. Daarover bestond tot voor kort geen duidelijkheid. De verhuurder kan een huurovereenkomst van 290 bedrijfsruimte tegen het einde van een huurperiode of in de onbepaalde tijd opzeggen met inachtneming van ten minste één jaar. Die opzegging heeft echter niet het einde van de huurovereenkomst tot gevolg. Het einde van de huurovereenkomst kan namelijk door de verhuurder alleen worden bewerkstelligd door toewijzing door de kantonrechter van een door de verhuurder ingestelde beëindigingsvordering op grond van artikel 7:295 lid 2 BW. De wet kent geen uiterlijke termijn waarbinnen deze vordering door de verhuurder ingesteld moet worden. Dat heeft in de praktijk al vaak tot de vraag geleid of een beëindigingsvordering ook nog (lang) na de datum waartegen de huur is opgezegd, door de verhuurder kan worden ingesteld. Die vraag is door de Hoge Raad nu beantwoord 6. De feiten van de casus die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad zijn als volgt samen te vatten. Mevrouw Henriks is in 1994 met Aldi een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot circa 55 m² winkelruimte in Zutphen, alwaar mevrouw Henriks een cafébedrijf exploiteerde. In december 2003 zegde Aldi mevrouw Henriks de huur op tegen 1 januari 2005, wegens het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik. De dagvaarding, waarin Aldi de beëindiging van de huurovereenkomst vorderde is echter pas op 21 juli 2005 dus nog na de 6 HR 12 juni 2009 NJ 2009, 272 datum waartegen is opgezegd aan mevrouw Henriks betekend. Aldi vorderde in deze procedure beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en mevrouw Henriks op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 BW. In eerste aanleg werd deze vordering van Aldi door de kantonrechter toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat de wet geen termijn stelt waarbinnen, nadat de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd, de beëindigingsprocedure moet worden ingeleid. Uit het enkele feit van tijdsverloop, waarbinnen de verhuurder stil zit, kan zonder bijkomende gedragingen door de huurder niet worden afgeleid dat de verhuurder daarmee afstand doet van zijn recht de beëindiging na te streven en ook niet dat de verhuurder zijn recht tot dienaangaande zou hebben verwerkt, aldus de kantonrechter. Omdat in de visie van de kantonrechter sprake was van dringend eigen gebruik, werd de vordering van Aldi tot beëindiging van de huurovereenkomst toegewezen. Mevrouw Henriks stelde echter hoger beroep in, en met succes: het Hof oordeelde dat Aldi nietontvankelijk was in haar beëindigingsvordering, omdat die was ingesteld na het einde van de opzegtermijn waartegen Aldi de huurovereenkomst had opgezegd. Het Hof was van mening dat, gelet op de desbetreffende wettelijke bepalingen, als uitgangspunt geldt dat het instellen 9

10 van een beëindigingsvordering dient te geschieden vóór het tijdstip waartegen is opgezegd. Indien de verhuurder de gehele opzegtermijn voorbij laat gaan en hij zelfs bij het einde daarvan niets van zich laat horen, ligt het voor de hand aan te nemen dat de verhuurder van zijn wens tot beëindiging afziet en dat de opzegging zijn werking heeft verloren, aldus het Hof. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst werd dus alsnog door het Hof afgewezen. Aldi is het daar niet mee eens en is in cassatie gegaan, en ditmaal had Aldi succes. De Hoge Raad gaat namelijk mee met het door Aldi opgeworpen cassatiemiddel, waarin wordt opgekomen tegen het hiervoor weergegeven oordeel van het Hof. Met dat oordeel miskent het Hof, volgens Aldi, dat de wet niet voorziet in een termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen, zodat niet, althans niet zondermeer, valt in te zien dat instelling van een dergelijke vordering in ieder geval vóór het tijdstip waartegen is opgezegd dient plaats te vinden, en dat wanneer dat niet is gebeurd dient te worden aangenomen dat de opzegging zijn werking heeft verloren. De Ho ge Raad volgt Aldi, door te oordelen dat noch uit de wet zelf, noch uit het stelsel van de wet valt af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als de beëindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Het oordeel van het Hof geeft dus blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de Hoge Raad. Het arrest van de Hoge Raad is duidelijk: de huuropzegging door verhuurder verliest, óók bij 290 bedrijfsruimte, haar werking niet indien de beëindigingsvordering na de datum waartegen is opgezegd wordt ingesteld. Deze uitkomst kan minder prettig zijn voor huurders, die er immers vrijwel altijd belang bij hebben te weten of hun verhuurder na diens huuropzegging ook werkelijk een beëindigingvordering zal instellen, al is het alleen al omdat de huurder in dat geval tijdig zal moeten uitzien naar huisvesting elders. Stel bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst, zonder opzegging, na de datum waartegen is opgezegd voor vijf jaar zou doorlopen, dan kan de huurder er óók na verloop van die datum dus (nog) niet van op aan dat zijn huurrechten door het verloop van die datum voor de komende vijf jaar zijn veiliggesteld. Dat is voor veel huurders een vervelend gegeven, maar door deze uitspraak wel iets waar zij rekening mee moeten houden. De uitspraak van de Hoge Raad leert kortom dat een huurder er niet (te) snel van moet uitgaan dat een verhuurder de mogelijkheid om een beëindigingsprocedure te starten heeft laten varen. Slechts in uitzonderlijke gevallen dient afstand van recht of rechtsverwerking te worden aangenomen, hetgeen nagenoeg nooit het geval zal zijn indien er na de huuropzegging nog onderhandelingen/besprekingen hebben plaatsgevonden over de beëindiging van de huur. Maar ook in het geval na de huuropzegging geen verder contact met de verhuurder is geweest c.q. onderhandelingen hebben plaatsgevonden, dient de huurder erop bedacht te zijn dat, als de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd inmiddels is verstreken, de verhuurder alsnog een beëindigingprocedure zal kunnen starten. Liesbeth Mulckhuyse liesbeth.mulckhuyse@boekeldeneree.com 10

11 Contactgegevens Boekel De Nerée N.V. Gustav Mahlerplein MA, Amsterdam Postbus AM, Amsterdam T F E info@boekeldeneree.com Retail & Vastgoed september 2009