Beheerst vereenvoudigen Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Beheerst vereenvoudigen Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler?"

Transcriptie

1 Beheerst vereenvoudigen Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler? Strakke regulering lijkt onontkoombaar voor de woningcorporaties. Daarmee wordt hun ondernemerschap uitgehold en worden ze teruggebracht tot uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid. Een alternatief waarin het maatschappelijk ondernemerschap juist meer inhoud krijgt, verdient nader onderzoek. Het is in ieder geval een stuk simpeler, maar het biedt ook meer ruimte voor betere volkshuisvestelijke prestaties, tegen lagere kosten en met minder risico's dan wat we tot nu toe hebben laten zien. Maar of we daarvoor nog de tijd krijgen...? Drie grote probleemdossiers Er is alle aanleiding voor een fundamentele herbezinning op het Nederlandse stelsel van woningcorporaties: de parlementaire enquête, de voortdurende pogingen tot aanpassing via een novelle van het wetsvoorstel Herziening Woningwet, het Woonakkoord, de invoering van de verhuurdersheffing en de uitwerking van de afspraken tussen Aedes en het kabinet. Deze aanleidingen maken die herbezinning op dit moment actueel, maar belangrijker is dat volgens mij drie fundamentele vraagstukken het huidige stelsel in toenemende mate onhoudbaar maken: de Europese commissie heeft al in 2009 een aantal van de bestaande voorzieningen voor corporaties als staatssteun aangemerkt en in het verlengde daarvan bepaald dat deze uitsluitend aan DAEB activiteiten ten goede mogen komen. Het daaruit voortvloeiende vraagstuk van scheiding tussen DAEB en niet-daeb is nog steeds niet opgelost, de Nederlandse overheid heeft inkomsten nodig om te voldoen aan Europese begrotingsnormen en is van oordeel dat de corporaties, die ten opzichte van de marktwaarde van hun bezit relatief lage schulden hebben, daaraan een substantiële bijdrage kunnen leveren. Dat heeft geleid tot een verhuurdersheffing, die weliswaar juridisch lijkt te zijn geregeld, maar waarvan het nog onduidelijk is welke effecten deze gaat krijgen op de verhoudingen in de Nederlandse woningmarkt, de toegankelijkheid van die markt voor lage en middeninkomens en de investeringskasstromen van corporaties in de door de crisis zwaar getroffen bouw- en vastgoedmarkt, de Nederlandse corporatiesector is in de afgelopen jaren zwaar geteisterd door een zodanig groot aantal ongelukken dat niet meer van incidenten kan worden gesproken. In de meeste gevallen voltrokken deze ongelukken zich in de openbaarheid en zagen veel collega's in de sector en externe toezichthouders ze al van verre aankomen. Maar er werd niet ingegrepen en tot op de dag van vandaag valt niet uit te sluiten dat zich nieuwe ongelukken zullen voordoen. Met de brutering werden corporaties op grotere afstand van de overheid geplaatst. De reflex die door de problemen van vandaag wordt opgeroepen, is vooral die van meer regels, voor een kleinere corporatiesector, die als taakorganisatie wordt gericht op het voorzien in de basisbehoefte van woonruimte voor de allerarmsten. Corporaties zouden de ruimte voor ondernemerschap, die ze met de Brutering kregen, slecht hebben gebruikt en daarom niet verdienen. Daarmee wordt de Brutering gedeeltelijk teruggedraaid. Ik denk dat er een andere, betere weg is uit de problemen van vandaag. Waarbij op de principes van de Brutering niet wordt teruggekomen, maar deze lijnen juist verder worden doorgetrokken. Met minder regels, maar met een subtiel evenwicht tussen de krachten en belangen van alle partijen die belang hebben bij een goed functionerende woningmarkt voor iedereen. En met een minimale belasting van de rijksbegroting. Blad 1

2 Ik zal eerst kort stilstaan bij het fundamentele verschil tussen taakorganisaties en ondernemingen. Vervolgens schets ik het einddoel van die andere, betere weg. Ik noem dat de stip op de horizon. En tenslotte zal ik aangeven in welke opzichten dat systeem beter werkt dan het huidige model en beter dan de structuur waaraan politiek en wetgever op dit moment werken. Taakorganisatie of onderneming Zowel binnen de sector zelf als daarbuiten wordt er vanuit gegaan dat het debat over de legitimatie van de woningcorporaties is afgesloten. Ik betwijfel of dat terecht is. Ik merk dat termen als opgave en maatschappelijk resultaat door elkaar worden gebruikt, terwijl ze op twee volstrekt verschillende werelden betrekking hebben. Zo wordt ook op het ene moment gesproken over de rol van woningcorporaties ín de woningmarkt, terwijl op een ander ogenblik wordt aangegeven dat ze zich als aanvullend ten opzichte van die markt beschouwen en zelfs wordt beloofd dat ze zich zullen beperken tot dat wat de markt niet kan oplossen, teneinde de werking van de markt zo weinig mogelijk te verstoren. Hieraan ligt een principiële en fundamentele keuze ten grondslag: is een corporatie een taak- of uitvoeringsorganisatie in het publieke domein die in beeld komt waar de markt ophoudt? Of is het een onderneming die met een maatschappelijke doelstelling opereert binnen die markt? Ik wil ideologische discussies zoveel mogelijk vermijden, maar ik denk dat het gedrag, de rol en de positie van de gemiddelde corporatie beter beschreven kan worden als die van een maatschappelijke onderneming die haar vermogen inzet op de lokale woningmarkt om maatschappelijk te presteren op beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, dan als die van een publieke taakorganisatie die buiten die woningmarkt opereert. Natuurlijk kiest een onderneming met onze maatschappelijke doelstelling andere product / marktcombinaties dan een onderneming met een financiële winstdoelstelling. Daar ontstaat een natuurlijke en fluïde (ook in de tijd) overgang. Een belangrijk voordeel van deze benadering is dat we hiermee rechtdoen aan de eigen verantwoordelijkheid, keuze en kracht van de bewoner als klant. De taakorganisatie voert een publieke opdracht uit. Zij verkrijgt middelen van de overheid en produceert en distribueert daarmee een product of dienst. Zij heeft de opdracht om dit zo efficiënt mogelijk te doen, met een zo klein mogelijke organisatie en zo weinig mogelijk kapitaalbeslag. In het ideale geval maakt zij zich zelfs overbodig. Een onderneming heeft een doelstelling en bepaalt op basis daarvan haar strategie. Zij heeft een eigen vermogen waarmee zij tracht zoveel mogelijk waarde te creëren. Die gecreëerde waarde wordt bestemd, besteed of uitgekeerd in het kader van de doelstelling. Als die doelstelling een maatschappelijke is, dan betreft het een maatschappelijke onderneming. Dat is wezenlijk anders dan een onderneming met een primair financiële doelstelling, aandeelhouders- of beleggerswaarde. Maar iedere onderneming, maatschappelijk of primair winstgedreven, streeft naar continuïteit, zij wil haar economische functie behouden. Dit begrenst de mate waarin de gecreëerde waarde kan worden uitgekeerd. Een onderneming opereert in een markt. De overheid onthoudt zich van het direct subsidiëren van de ene of de andere partij in die markt. Wel kan de overheid de marktwerking reguleren. Zij kan de marktwerking daartoe beïnvloeden door de vraag en/of het aanbod financieel (bijvoorbeeld fiscaal) te ondersteunen of juist te ontmoedigen. Dat heeft effect op het evenwicht in de markt: hoeveelheid, prijs en/of kwaliteit. De stip op de horizon Corporaties zijn in deze situatie private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling, kortweg maatschappelijke ondernemingen. De (nogmaals) herziene Woningwet beperkt die doelstelling tot het domein van het wonen. Corporaties hebben geen winstdoelstelling en zijn erop Blad 2

3 gericht om zoveel mogelijk van de gecreëerde waarde direct in het bedrijfsproces aan de klanten en aan de maatschappij ten goede te laten komen als 'maatschappelijk dividend'. De corporatie is gericht op maximalisering van de (contante) waarde van haar resultaten (maatschappelijk dividend) op lange termijn. Dat betekent in de praktijk dat de exploitatie precies genoeg moet opbrengen om de rente op het vreemd vermogen te betalen en het eigen vermogen in stand te houden. Anders gezegd: uitgaande van een marktconform exploitatiesaldo wordt de rente op de leningen voldaan en wordt vervolgens voldoende gereserveerd om in de toekomst op hetzelfde niveau te kunnen blijven presteren. Het meerdere wordt, als ware het dividend, aan de maatschappij en in het bijzonder aan de klanten teruggegeven. Het 'maatschappelijk dividend' kan worden uitgedrukt in drie dimensies: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit. Het principe van maatschappelijk dividend kan als volgt worden toegelicht. Verhuurde woningen kunnen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat (hierna marktwaarde) en tegen de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde (hierna bedrijfswaarde). Hoewel beide waarden zijn gebaseerd op de netto contante waarde van toekomstige kasstromen (DCF) van hetzelfde object, is de marktwaarde in het algemeen substantieel hoger dan de bedrijfswaarde. Het rekenmodel is hetzelfde, maar de parameters (huur, onderhouds- en bedrijfskosten, exploitatietermijn, verkoopopbrengst, disconteringsvoet) hebben betrekking op verschillende exploitatiemodellen, die het gevolg zijn van verschillende doelstellingen. Een voorbeeld: een belegger kan in huurwoningen beleggen om er geld mee te verdienen, bijvoorbeeld voor toekomstige pensioenuitkeringen. Dat bepaalt zijn exploitatiemodel, bijvoorbeeld bij de keuze van het moment van verkoop in de vorm van uitponding. De woningmarkt en de klanten zijn hierbij het middel om het doel, financieel rendement, te realiseren. Bij een woningcorporatie is de beschikbaarheid van huurwoningen een dimensie van de doelstelling en dus een doel op zich. Dat levert niet alleen een veel langere exploitatietermijn op, vaak de hele economische levensduur, maar ook een op die lange termijn gerichte onderhouds- en renovatiestrategie. En dat verschil heeft een substantieel effect op de netto contante waarde van de kasstromen. Een groot deel van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is daarmee toe te schrijven aan de doelstelling beschikbaarheid. Het moge duidelijk zijn dat voor betaalbaarheid en kwaliteit iets soortgelijks geldt. Het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is, in ieder geval in theorie, te ontbinden langs de drie assen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. En daarmee is het, als het goed is, geen verspilling maar een bewuste allocatie van een deel van het potentieel vermogen (marktwaarde) in het kader van de doelstelling. En dat is een vorm van maatschappelijk dividend. In de praktijk is niet zonder meer gegarandeerd dat de maatschappelijke onderneming haar gehele vermogen doelmatig aanwendt in het kader van de doelstelling, dus zonder verspilling. (Dat geldt overigens net zo goed voor de financieel gedreven onderneming.) Dit vraagt om een gedisciplineerd exploitatiemodel. Zorgvuldig, beheerst, 'sober en doelmatig' en op lange termijn gericht. Maar ook flexibel, slim, creatief en klantgericht. Deze disciplinering komt vanuit drie bronnen: - marktregulering door de overheid, - financierbaarheid, - doelstelling, statuten en intern toezicht. Blad 3

4 Disciplinering door de overheid, marktregulering De corporatie opereert op de woningmarkt. Die ene woningmarkt bestaat uit deelmarkten voor koop- en huurwoningen in uiteenlopende prijsklassen. Eerder is aangegeven dat de overheid de marktwerking op een dergelijke markt kan beïnvloeden door vraag en/of aanbod te ondersteunen of juist te ontmoedigen. Als gevolg van deze vormen van regulering verschuift het evenwicht in de markt (prijs, kwaliteit en/of hoeveelheid), in een door de overheid gewenste richting. Op de markt voor koopwoningen kennen we bijvoorbeeld vraagondersteuning in de vorm van hypotheekrenteaftrek. De overheid treedt op de huurmarkt regulerend en faciliterend op teneinde de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen met een aanvaardbare basiskwaliteit te waarborgen. Daartoe heeft zij allereerst de prijsvorming in een gedeelte van de huurwoningmarkt gereguleerd. De begrenzing van dit gedeelte geschiedt op basis van een objectieve kwaliteitsmaatstaf voor de woning, waarbij bovengrenzen zijn gesteld aan de waarde en/of aan punten op basis van fysieke kenmerken. De regulering betreft de huurprijs die gemaximeerd is in relatie tot de kwaliteitsmaatstaf en, tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, jaarlijks slechts beperkt mag worden verhoogd. De overheid faciliteert een gedeelte van de bevolking in het vinden van passende, betaalbare woonruimte door aan hen, bij wijze van vraagondersteuning, een huurtoeslag toe te kennen. Dit gedeelte van de bevolking is begrensd op basis van het belastbaar inkomen in relatie tot de samenstelling van het huishouden. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het inkomen en van de huurprijs. Huurtoeslag wordt uitsluitend verstrekt voor de huur van een woning in het gereguleerde gedeelte van de woningmarkt. Natuurlijk heeft de overheid de neiging om de gereguleerde huurprijzen laag te houden en zodoende het beroep op huurtoeslag te beperken, maar dit gaat direct ten koste van de beschikbaarheid (nieuwbouw en doorstroming) en van de kwaliteit (woning, woonomgeving, dienstverlening). Anderzijds zal de corporatie, die streeft naar een zo groot mogelijk maatschappelijk dividend in de vorm van betaalbaarheid, daarmee een bijdrage leveren aan de beperking van het beroep op huurtoeslag. Beide doelstellingen, die van de overheid en van de corporatie, zijn daarmee niet identiek, maar liggen wel in elkaars verlengde. Uit die gelijkgerichtheid ontstaat geen gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar wel een sterk gezamenlijk belang. De overheid faciliteert de bouw en exploitatie van huurwoningen in het gereguleerde gedeelte door op aanvraag de betaling van hoofdsom en rente op leningen die zijn aangegaan ter financiering van gereguleerde woningen te garanderen. Daarvoor brengt de overheid een jaarlijkse premie in rekening. De hoogte van de premie is afhankelijk van de kredietwaardigheid van de debiteur, de waarde van het onderpand en de condities (rente en looptijd) van de lening. De overheid zal vanuit budgettaire overwegingen de premie willen verhogen, maar de premie kan niet hoger zijn dan het tariefverschil tussen leningen met of zonder staatsgarantie. In die zin is de premie marktconform. Bovendien gaat een te hoge premie ten koste van de ruimte voor maatschappelijk dividend bij de corporaties en dat is weer niet in het belang van de overheid. Een garantie van de overheid heeft effect op de condities van een lening. Zonder garantie zullen leningen met een looptijd langer dan tien jaar nauwelijks beschikbaar zijn. En bij een gegeven looptijd resulteert de garantie in een lager rentetarief. De garantie draagt aldus bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van kapitaal en daarmee aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het aanbod in het gereguleerde deel van de woningmarkt. De premie doet de bijdrage aan betaalbaarheid van de lening weliswaar grotendeels teniet, maar de beschikbaarheid van kapitaal is een sterkere beperking en rechtvaardigt ook een garantie met een substantiële premie. Tenslotte reguleert de overheid de kwaliteit door (minimum) eisen te stellen aan de bouwkundige, ruimtelijke en energetische kwaliteit. Daarnaast kan zij de kwaliteit faciliteren en stimuleren via de Blad 4

5 vraagzijde (huurtoeslag) en de aanbodzijde (investerings- en exploitatiesubsidies, fiscale heffingskortingen) van de markt. Disciplinering vanuit de financiering De disciplinering van individuele corporaties en van de sector langs de lijn van de financierbaarheid kent een top down en een bottom up vorm. Hiervoor wordt verwezen naar het Aedes rapport 'Toezicht met Bite' (2012). Top down is er het prudentieel financieel toezicht dat zijn oorsprong vindt bij de minister van Financiën en is gedelegeerd aan de Nederlandsche Bank. Naast het algemene belang van een goed krediet- en betalingsverkeer, heeft de overheid een bijzonder belang bij de continuïteit van de corporatiesector als gevolg van de verstrekte garanties. In 'Toezicht met Bite' is geadviseerd om het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een rol te geven in het extern toezicht, doordat de toezichthouder (DNB) kwalitatieve normen opstelt ten aanzien van de kwaliteit en deskundigheid van bestuur en intern toezicht, en ten aanzien van interne organisatie en risicomanagement. Het WSW vertaalt deze normen naar een stelsel van kwaliteitseisen en ziet toe op de handhaving. Het extern toezicht krijgt daardoor het karakter van systeemtoezicht. De bottom up vorm van financiële disciplinering vindt zijn oorsprong bij alle individuele corporaties en is daarom aangeduid als 'horizontale disciplinering'. Iedere corporatie heeft belang bij toegang tot de kapitaalmarkt op betere condities dan die in het bereik van de individuele corporatie liggen. De prijs daarvoor is onderlinge garantie; het WSW-borgingsstelsel is dan ook op de eerste plaats een systeem van onderlinge waarborg. Een dergelijk systeem kent een hoge mate van moral hazard en is alleen houdbaar als gezamenlijk wordt toegezien op de kwaliteit van de bedrijfsvoering van iedere individuele deelnemer. Alle corporaties hebben het WSW met dit toezicht in het kader van de horizontale disciplinering belast. Dit alles plaatst het WSW in een centrale positie waar de top down en de bottom up vorm van financiële disciplinering elkaar ontmoeten. Een centrale positie waarin zij onderhorig is aan zowel de extern toezichthouder (DNB) als aan de collectiviteit van alle deelnemende woningcorporaties. Daarmee vertoont die positie grote overeenkomst met die van de Centrale Rabobank. Het WSW krijgt gedetailleerde informatie van de deelnemende corporaties, analyseert deze en selecteert individuele corporaties voor verder onderzoek. Op basis hiervan beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van de individuele corporatie en levert zij de geconsolideerde overzichten op basis waarvan de rating agencies de kredietwaardigheid van het stelsel beoordelen. Aldus kan het WSW exact aangeven hoe het aandeel van de individuele corporatie in het risicoprofiel en de kredietwaardigheid van de sector zich ontwikkelt. Het WSW beheert een stelsel voor onderlinge borging van met haar tussenkomst verstrekte leningen, al dan niet met staatsgarantie. Vervolgens wordt het WSW door het Rijk aangeslagen voor de risicopremie voor alle staatsgegarandeerde leningen met WSW borging. Het fonds belast deze premie door aan de deelnemers op basis van de omvang van hun aandeel in de totale portefeuille, maar differentieert daarbij op basis van het individuele risicoprofiel. Corporaties met een lagere individuele rating betalen daardoor een hoger percentage van hun geborgde schuld als risicopremie. Voor relatief solide corporaties geldt het omgekeerde. Als het risicoprofiel van een individuele corporatie verslechtert tot onder een gedefinieerd minimum, wordt de corporatie onder verscherpt toezicht gesteld. De borging van nieuwe financieringen wordt opgeschort en het bestuur krijgt opdracht om een herstelplan op te stellen. Slaagt zij daar niet in, dan heeft het WSW vergaande bevoegdheden om in te grijpen, met als uiterste vorm gedwongen sanering door fusie of door overdracht van delen van de portefeuille aan solide corporaties in de omgeving. De bestuurders van de falende corporatie maken dat uiteraard niet meer in functie mee... Blad 5

6 Disciplinering vanuit de juridische structuur De derde bron van disciplinering van corporaties ligt in de juridische structuur, de beperkingen ten aanzien van de doelstelling, voorschriften betreffende de governance en het stelsel van lokale prestatieafspraken: De corporatie beperkt haar doelstelling tot het wonen. Door de beschikbaarheid van gegarandeerde financiering en doordat zij zichtbaar wil presteren in de ogen van haar belanghouders in het kader van de doelstelling (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit) beperkt zij zich in het bijzonder tot de verhuur van woningen in het gereguleerde segment. Alle overige activiteiten, maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed, niet-gereguleerde huur en de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen, zijn in beginsel toegelaten, maar zullen van ondergeschikte betekenis en dienstbaar zijn ten opzichte van de hoofdactiviteit. De Woningwet geeft aan de minister van Binnenlandse Zaken de opdracht en bevoegdheid tot handhaving op de beperking tot het wonen. Het is de corporatie verboden om winst uit te keren. De Woningwet bevat tevens voorschriften voor verbindingen en voor overeenkomsten tussen corporaties en derden, waaronder verkoopovereenkomsten van woningen aan niet-bewoners, welke voorschriften moeten verhinderen dat derden de controle krijgen over het vermogen van corporaties of dat vermogen in andere vorm dan als maatschappelijk dividend naar derden toevloeit. De Woningwet heeft niet alleen een restrictief karakter, ze beperkt niet alleen de doelen waarvoor het vermogen van de corporaties mag worden ingezet. De wet bepaalt ook dat de corporatie naar vermogen presteert en aldus een, met inachtneming van het vereiste van continuïteit, maximale bijdrage levert aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen in haar werkgebied. Mede voor dit doel bevat de Woningwet voorschriften ten aanzien van de prestatieafspraken met de gemeenten waarin de corporatie werkzaam is (VNG-commissie Dekker). Het bestuur van de corporatie staat onder toezicht van een raad van commissarissen die in totaal voldoet aan eisen ten aanzien van onafhankelijkheid (toezicht minister van BiZa) en deskundigheid (toezicht DNB -> WSW) en waarvan een aantal leden zijn benoemd op bindende voordracht vanuit de georganiseerde huurdersvertegenwoordiging. Bepaalde besluiten van het bestuur zijn onderworpen aan voorafgaand advies of instemming van de ondernemingsraad en/of de huurdersvertegenwoordiging en/of aan goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Oplossingen voor de drie dossiers Het zal duidelijk zijn dat deze stip aan de horizon geen instrumenten of instituties kent die we in het huidig stelsel niet kennen. Het systeem wordt alleen met al die bekende onderdelen net even anders in elkaar gezet. En ik denk dat we daarmee een beter antwoord geven op de eerdergenoemde drie probleemdossiers: de staatssteun, de verhuurdersheffing en de ongelukken. Het staatssteundossier is eigenlijk al direct opgelost zodra de corporaties gaan betalen voor de staatsgarantie en deze mogelijkheid op gelijke condities openstaat voor andere aanbieders van woningen in het gereguleerde segment. Natuurlijk kan de premie voor een institutionele belegger die het zonder onderlinge borging moet doen, hoger uitpakken dan voor een woningcorporatie, maar dat is het gevolg van de omstandigheid dat de corporaties beschikken over een relatief groot eigen vermogen waar geen financieel belang van een aandeelhouder op drukt. En dat is in de ogen van de Europese commissie geen staatssteun. Hoewel dat vermogen in oorsprong met staatssteun is opgebouwd, heeft het dat karakter met de Brutering in 1995 verloren. De overige door Europa als staatssteun betitelde vormen van steun aan corporaties, spelen evenmin nog een rol. De saneringssteun van het CFV bestaat niet meer (evenmin als het CFV zelf) en grond die is bestemd om er woningen in het gereguleerde segment op te bouwen, heeft als gevolg van die bestemming een lagere marktwaarde. Blad 6

7 In landen als Duitsland en Oostenrijk wordt volkshuisvesting op een dergelijke manier bevorderd, terwijl men daar geen last heeft van Europese bemoeienis vanwege staatssteun. Op deze wijze ontstaat nu ook in Nederland een 'level playing field' in de hele woningmarkt. Als we aldus ook in de Nederlandse verhoudingen de angel uit de staatssteundiscussie trekken, verdwijnt de hele problematiek van DAEB en niet-daeb, administratieve of juridische scheiding, inkomenstoetsing etc., achter de horizon. De verhuurdersheffing vinden we als zodanig niet meer terug in het model van de stip op de horizon. Maar ten opzichte van de huidige situatie verschijnt hier wel een premie voor de staatsgarantie. Op dit moment garandeert de staat ongeveer 85 mrd. aan leningen verstrekt aan woningcorporaties. Een premie van 2% van de hoofdsom zou dus per jaar 1,7 mrd. opbrengen. Een fors bedrag, dat ons bekend in de oren klinkt. Daar lijken de corporaties dus niet veel mee op te schieten. Er is echter een belangrijk verschil. De premie is namelijk gekoppeld aan de garantie en die vertegenwoordigt daadwerkelijk een waarde voor de corporatie. Daar mag wel iets tegenover staan. En, zoals eerder betoogd, als de staat overvraagt, dan kunnen de corporaties het zonder staatsgarantie stellen. Dat kan zich ook voordoen als de corporatiesector het stelsel van onderlinge borging zodanig weet te versterken, of de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat dusdanig verslechtert, dat de premie niet meer marktconform is. Een premie die een relatie heeft met de waarde van de garantie, werkt minder marktverstorend. De verhuurdersheffing maakt beleggen in Nederlandse woningen onaantrekkelijk omdat ze een hoge mate van irrationeel risico met zich brengt. Op het investeringsobject drukt een last die geen economische relatie heeft met dat object. Natuurlijk, er is een relatie gelegd met de huurtoeslag waarvoor deze woningen in aanmerking komen, maar de huurtoeslag is een vorm van vraagondersteuning, waarvan dus de gebruiker en niet de belegger profiteert. Vraagondersteuning waarvan bovendien maar een deel van die gebruikers profiteert, terwijl de verhuurder geacht wordt de heffing grotendeels te dekken uit huurverhogingen die worden opgelegd aan een gedeelte van de klanten die juist níet van de ondersteuning profiteren. Politiek is dat misschien voorstelbaar, maar economisch druist het tegen alle ratio in. En zal het op termijn ongetwijfeld tot allerlei pervers of ontwijkend gedrag leiden, dat vervolgens weer nieuwe wetgeving oproept. Een simpele premie voor een garantie is economisch zonder meer verdedigbaar en prikkelt juist tot rationeel gedrag waarmee uiteindelijk de overheid als garantsteller ook is gebaat. In Toezicht met Bite is, tot nu toe onweersproken, uiteengezet waarom een stelsel met sterk extern toezicht, bij voorkeur gesplitst in volkshuisvestelijk en financieel toezicht (twin peaks), in combinatie met horizontale disciplinering op bedrijfstakniveau, effectieve waarborgen bevat om fouten als gevolg van slecht ondernemerschap, moral hazard en regulatory capture, te kunnen voorkomen. Voor de corporaties betekent dit wel een cultuuromslag. Maar in essentie betekent het de erkenning van het feit dat een sector van vierhonderd bedrijven die in feite onbeperkt voor elkaar borg staan, moet worden beschouwd als één onderneming, met een beperkte autonomie voor de individuele 'vestiging' en met een beperkte soevereiniteit voor haar bestuurder. En dat werd tijd... Eindhoven, 16 juni 2014, Marc Eggermont Blad 7

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Ver van huis? 26 maart 2015. Pieter Schut Notaris vastgoed

Ver van huis? 26 maart 2015. Pieter Schut Notaris vastgoed Ver van huis? 26 maart 2015 Pieter Schut Notaris vastgoed Ver van huis Parlementaire enquête Woningcorporaties Commissie van Vliet: "Het was een giftige cocktail van overambitieuze directeuren, falend

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk

Nadere informatie

Financiering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden

Financiering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden René Goorden Oktober 2014 Novelle? een prozaverhaal dat wat de omvang betreft tussen de roman en het korte verhaal geplaatst wordt. De lengte is typisch tussen de 50 en 100 pagina's, maar hierover bestaat

Nadere informatie

Een solide belegging AAA-borgstelling

Een solide belegging AAA-borgstelling Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET

HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille DE GEHELE ORGANISATIE KRIJGT TE MAKEN MET DE WONINGWET RvT Bestuur Strategie en beleid Vastgoed Financiën en control Wonen -

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Financieel Statuut. Woonstichting SSW

Financieel Statuut. Woonstichting SSW Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de

Nadere informatie

Overzicht Novelle Herzieningswet

Overzicht Novelle Herzieningswet Overzicht Novelle Herzieningswet Aanleiding De takendiscussie: welke bedrijfsfilosofie en welk takenpakket horen bij een corporatie? Richt men zich alleen op de woning of ook op de woonomgeving? Wat mag

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep

Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep Start Corporaties: voor huurders met een laag inkomen. Verbeterambities en vraag naar 700+:

Nadere informatie

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 NBA Alert 30 Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 April 2013 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en accountants-administratieconsulenten

Nadere informatie

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de

Nadere informatie

Ons kenmerk EW/md/20140304 Onderwerp Reactie WSW op consultatie Novelle Datum Hilversum, 4 maart 2014

Ons kenmerk EW/md/20140304 Onderwerp Reactie WSW op consultatie Novelle Datum Hilversum, 4 maart 2014 Ons kenmerk EW/md/20140304 Onderwerp Reactie WSW op consultatie Novelle Datum Hilversum, 4 maart 2014 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat-Generaal Wonen en Bouw t.a.v.

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Stuknummer: AM2.06095

Stuknummer: AM2.06095 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector

Nadere informatie

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 Woningcorporaties en gemeenten Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 WSW en het borgstelsel Statutair: Het doel van de stichting is te bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

De Woningwet 2015 in vogelvlucht

De Woningwet 2015 in vogelvlucht De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere

Nadere informatie

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Samenvatting Novelle 1. De versterking van de rol van de gemeente

Samenvatting Novelle 1. De versterking van de rol van de gemeente Samenvatting Novelle Op 5 juli 2012 is het wetsvoorstel Herzieningswet, een wijziging van de Woningwet, aangenomen door de Tweede Kamer. Dit wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Nadien is het kabinet

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken

Nadere informatie

Corporatiebijeenkomst WSW. Bunnik, 24 juni 2015

Corporatiebijeenkomst WSW. Bunnik, 24 juni 2015 Corporatiebijeenkomst WSW Bunnik, 24 juni 2015 Wat voorafging WSW vroeg eind 2013 corporaties een volmacht te verstrekken tot vestiging van hypotheek op het bezit als onderdeel van het nieuwe risicomanagement

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015 Zwolle Gabriël de Groot Senior adviseur BNG Advies 17 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan.

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan. Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4515624 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst renteherziening De Alliantie Voorstel: De achtervangovereenkomst

Nadere informatie

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico s Het resultaat van onze dienstverlening is

Nadere informatie

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 34747 27 december 2013 Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 18 december 2013, nr. 2013-0000747797, houdende

Nadere informatie

TOELICHTING BESLISBOOM

TOELICHTING BESLISBOOM TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

GOVERNANCE CORPORATIES

GOVERNANCE CORPORATIES GOVERNANCE CORPORATIES GOVERNANCE SEMI-PUBLIEKE SECTOR Bert Keijts Breukelen, 4 november 2013 GOVERNANCE CORPORATIES 1. Overzicht governance corporatiestelsel 2. Laatste ontwikkelingen versterking governance

Nadere informatie

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014 Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar

Nadere informatie

Onderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting

Onderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting Onderwerpen, en toegelaten instellingen volkshuisvesting Definities... 1 Wooncoöperaties... 1 Algemene bepalingen... 1 Rechtsvorm en organisatie... 2 Werkzaamheden... 3 Diensten van algemeen economisch

Nadere informatie

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014 Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG Briefnummer: 2014.38 Voorburg, 4 maart 2014 Betreft: reactie IVBN op concept-novelle Geachte heer Blok,

Nadere informatie

Woningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK

Woningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Woningwet op weg: Tussen droom en daad - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Programma Betekenis van de wet Werkdomein en governance Prestatieafspraken, gemeenten

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Aanhangsel nr. 386279

Aanhangsel nr. 386279 Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

De Energie BV. 4 maart 2013

De Energie BV. 4 maart 2013 De Energie BV 4 maart 2013 Agenda Aanleiding De Businesscase Financieringsvraagstuk Juridische kaders 1 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 33 966 Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Nr. 6 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

In vogelvlucht. De Woningwet 2015 Nieuwe spelregels voor de sociale huursector

In vogelvlucht. De Woningwet 2015 Nieuwe spelregels voor de sociale huursector In vogelvlucht De Woningwet 2015 Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de, flink herziene, Woningwet 2015 markeert de maatschappelijke consensus over het domein van de volkshuisvesting.

Nadere informatie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie

Nadere informatie

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4504014 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Voorstel:

Nadere informatie

De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties

De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties Finance Ideas 24 november 2011 Nieuwe financiële realiteit voor woningcorporaties Woningcorporaties maken zich klaar voor een nieuwe realiteit

Nadere informatie

SLIMME CORPORATIES DOEN ONDERHOUD MEER VANUIT REGIE 1 + 1 = 10

SLIMME CORPORATIES DOEN ONDERHOUD MEER VANUIT REGIE 1 + 1 = 10 SLIMME CORPORATIES DOEN ONDERHOUD MEER VANUIT REGIE 1 + 1 = 10 KOVON congres 10 oktober 2013 Marc Calon Voorzitter Aedes vereniging van woningcorporaties AEDES Corporaties: ca. 2,4 miljoen huurwoningen

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Nederland Uw

Nadere informatie

Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting

Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011 Woord vooraf Ter uitvoering

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88

RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88 RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88 Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4131686 Aan : Gemeenteraad Datum : 15 juni 2012 Portefeuillehouder : Wethouder G. Boeve en M. Tigelaar Programma : 10. Economie en

Nadere informatie

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet Lokaal woonbeleid Woningwet en Huisvestingswet Wens van de Haagse politiek : meer grip op de corporaties Toezicht op corporaties: volkshuisvestelijk en financieel Minder commerciële activiteiten Versterking

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET

Nadere informatie

Woningcorporaties. Financieren zonder borging

Woningcorporaties. Financieren zonder borging Woningcorporaties Financieren zonder borging 25 oktober 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties Erik Steinmaier, Hoofd Research Real Estate Finance Update Criteria: Brussel proof (DAEB,

Nadere informatie

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland September 2015 1 Inhoud 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Wettelijk kader investeringsstatuut 1.3 Doel investeringsstatuut 1.4 Governance 1.5 Vaststelling, goedkeuring

Nadere informatie

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen.

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen. Toelichting Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting Inleiding Met deze beleidsregels wordt nadere invulling gegeven aan de normen inzake beleggingsactiviteiten

Nadere informatie

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013 Aanleiding Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt

Nadere informatie

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid Presentatie titel of zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen?

Nadere informatie

Management samenvatting onderzoek meerwaarde WSW borgingsstelsel Aedes

Management samenvatting onderzoek meerwaarde WSW borgingsstelsel Aedes Management samenvatting onderzoek meerwaarde WSW borgingsstelsel Aedes 2 oktober 2015 Dit rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven in de introductie. Wij accepteren geen aansprakelijkheid

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Financiering van maatschappelijk vastgoed

Financiering van maatschappelijk vastgoed van maatschappelijk vastgoed Naar nieuwe vormen van financiering? Arie van Oord KMVG Congres, 19 april 2011 BNG en maatschappelijk vastgoed Klantgroepen Gemeenten Woningcorporaties Zorginstellingen Onderwijsinstellingen

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of. doorstart naar een nieuw leven?

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of. doorstart naar een nieuw leven? Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of Presentatie titel doorstart naar een nieuw leven? KOVON Themacongres 2012 Apeldoorn, 11 oktober 2012 mr Arnoud L.M.

Nadere informatie

Rondetafelgesprek over Herzieningswet toegelaten instellingen woningwet (8 september 2011)

Rondetafelgesprek over Herzieningswet toegelaten instellingen woningwet (8 september 2011) Rondetafelgesprek over Herzieningswet toegelaten instellingen woningwet (8 september 2011) Ties Teeuwen Op 8 september 2011 heeft de Tweede Kamercommissie in een rondetafelgesprek de Herzieningswet toegelaten

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam RJ-Comm. 1144 Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Verklaring inzake beleggingsbeginselen

Verklaring inzake beleggingsbeginselen STICHTING PENSIOENFONDS RECREATIE Mei 2011 INHOUDSOPGAVE 0. Introductie 3 1. Doelstelling van het beleggingsbeleid 4 2. Organisatie en risicobeheerprocedures 5 3. Beleggingsbeginselen 7 Mei 2011 Pagina

Nadere informatie

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015 Woningwet op weg De Wooncoöperatie Kevin Klop 17 juni 2015 Achtergrond Troonrede 2013 Participatiesamenleving Legitimiteit corporatiesector Parlementaire enquête Essay Adri Duivesteijn De koopwoning bereikbaar

Nadere informatie