Beheerst vereenvoudigen Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler?
|
|
- Wouter Boender
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Beheerst vereenvoudigen Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler? Strakke regulering lijkt onontkoombaar voor de woningcorporaties. Daarmee wordt hun ondernemerschap uitgehold en worden ze teruggebracht tot uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid. Een alternatief waarin het maatschappelijk ondernemerschap juist meer inhoud krijgt, verdient nader onderzoek. Het is in ieder geval een stuk simpeler, maar het biedt ook meer ruimte voor betere volkshuisvestelijke prestaties, tegen lagere kosten en met minder risico's dan wat we tot nu toe hebben laten zien. Maar of we daarvoor nog de tijd krijgen...? Drie grote probleemdossiers Er is alle aanleiding voor een fundamentele herbezinning op het Nederlandse stelsel van woningcorporaties: de parlementaire enquête, de voortdurende pogingen tot aanpassing via een novelle van het wetsvoorstel Herziening Woningwet, het Woonakkoord, de invoering van de verhuurdersheffing en de uitwerking van de afspraken tussen Aedes en het kabinet. Deze aanleidingen maken die herbezinning op dit moment actueel, maar belangrijker is dat volgens mij drie fundamentele vraagstukken het huidige stelsel in toenemende mate onhoudbaar maken: de Europese commissie heeft al in 2009 een aantal van de bestaande voorzieningen voor corporaties als staatssteun aangemerkt en in het verlengde daarvan bepaald dat deze uitsluitend aan DAEB activiteiten ten goede mogen komen. Het daaruit voortvloeiende vraagstuk van scheiding tussen DAEB en niet-daeb is nog steeds niet opgelost, de Nederlandse overheid heeft inkomsten nodig om te voldoen aan Europese begrotingsnormen en is van oordeel dat de corporaties, die ten opzichte van de marktwaarde van hun bezit relatief lage schulden hebben, daaraan een substantiële bijdrage kunnen leveren. Dat heeft geleid tot een verhuurdersheffing, die weliswaar juridisch lijkt te zijn geregeld, maar waarvan het nog onduidelijk is welke effecten deze gaat krijgen op de verhoudingen in de Nederlandse woningmarkt, de toegankelijkheid van die markt voor lage en middeninkomens en de investeringskasstromen van corporaties in de door de crisis zwaar getroffen bouw- en vastgoedmarkt, de Nederlandse corporatiesector is in de afgelopen jaren zwaar geteisterd door een zodanig groot aantal ongelukken dat niet meer van incidenten kan worden gesproken. In de meeste gevallen voltrokken deze ongelukken zich in de openbaarheid en zagen veel collega's in de sector en externe toezichthouders ze al van verre aankomen. Maar er werd niet ingegrepen en tot op de dag van vandaag valt niet uit te sluiten dat zich nieuwe ongelukken zullen voordoen. Met de brutering werden corporaties op grotere afstand van de overheid geplaatst. De reflex die door de problemen van vandaag wordt opgeroepen, is vooral die van meer regels, voor een kleinere corporatiesector, die als taakorganisatie wordt gericht op het voorzien in de basisbehoefte van woonruimte voor de allerarmsten. Corporaties zouden de ruimte voor ondernemerschap, die ze met de Brutering kregen, slecht hebben gebruikt en daarom niet verdienen. Daarmee wordt de Brutering gedeeltelijk teruggedraaid. Ik denk dat er een andere, betere weg is uit de problemen van vandaag. Waarbij op de principes van de Brutering niet wordt teruggekomen, maar deze lijnen juist verder worden doorgetrokken. Met minder regels, maar met een subtiel evenwicht tussen de krachten en belangen van alle partijen die belang hebben bij een goed functionerende woningmarkt voor iedereen. En met een minimale belasting van de rijksbegroting. Blad 1
2 Ik zal eerst kort stilstaan bij het fundamentele verschil tussen taakorganisaties en ondernemingen. Vervolgens schets ik het einddoel van die andere, betere weg. Ik noem dat de stip op de horizon. En tenslotte zal ik aangeven in welke opzichten dat systeem beter werkt dan het huidige model en beter dan de structuur waaraan politiek en wetgever op dit moment werken. Taakorganisatie of onderneming Zowel binnen de sector zelf als daarbuiten wordt er vanuit gegaan dat het debat over de legitimatie van de woningcorporaties is afgesloten. Ik betwijfel of dat terecht is. Ik merk dat termen als opgave en maatschappelijk resultaat door elkaar worden gebruikt, terwijl ze op twee volstrekt verschillende werelden betrekking hebben. Zo wordt ook op het ene moment gesproken over de rol van woningcorporaties ín de woningmarkt, terwijl op een ander ogenblik wordt aangegeven dat ze zich als aanvullend ten opzichte van die markt beschouwen en zelfs wordt beloofd dat ze zich zullen beperken tot dat wat de markt niet kan oplossen, teneinde de werking van de markt zo weinig mogelijk te verstoren. Hieraan ligt een principiële en fundamentele keuze ten grondslag: is een corporatie een taak- of uitvoeringsorganisatie in het publieke domein die in beeld komt waar de markt ophoudt? Of is het een onderneming die met een maatschappelijke doelstelling opereert binnen die markt? Ik wil ideologische discussies zoveel mogelijk vermijden, maar ik denk dat het gedrag, de rol en de positie van de gemiddelde corporatie beter beschreven kan worden als die van een maatschappelijke onderneming die haar vermogen inzet op de lokale woningmarkt om maatschappelijk te presteren op beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, dan als die van een publieke taakorganisatie die buiten die woningmarkt opereert. Natuurlijk kiest een onderneming met onze maatschappelijke doelstelling andere product / marktcombinaties dan een onderneming met een financiële winstdoelstelling. Daar ontstaat een natuurlijke en fluïde (ook in de tijd) overgang. Een belangrijk voordeel van deze benadering is dat we hiermee rechtdoen aan de eigen verantwoordelijkheid, keuze en kracht van de bewoner als klant. De taakorganisatie voert een publieke opdracht uit. Zij verkrijgt middelen van de overheid en produceert en distribueert daarmee een product of dienst. Zij heeft de opdracht om dit zo efficiënt mogelijk te doen, met een zo klein mogelijke organisatie en zo weinig mogelijk kapitaalbeslag. In het ideale geval maakt zij zich zelfs overbodig. Een onderneming heeft een doelstelling en bepaalt op basis daarvan haar strategie. Zij heeft een eigen vermogen waarmee zij tracht zoveel mogelijk waarde te creëren. Die gecreëerde waarde wordt bestemd, besteed of uitgekeerd in het kader van de doelstelling. Als die doelstelling een maatschappelijke is, dan betreft het een maatschappelijke onderneming. Dat is wezenlijk anders dan een onderneming met een primair financiële doelstelling, aandeelhouders- of beleggerswaarde. Maar iedere onderneming, maatschappelijk of primair winstgedreven, streeft naar continuïteit, zij wil haar economische functie behouden. Dit begrenst de mate waarin de gecreëerde waarde kan worden uitgekeerd. Een onderneming opereert in een markt. De overheid onthoudt zich van het direct subsidiëren van de ene of de andere partij in die markt. Wel kan de overheid de marktwerking reguleren. Zij kan de marktwerking daartoe beïnvloeden door de vraag en/of het aanbod financieel (bijvoorbeeld fiscaal) te ondersteunen of juist te ontmoedigen. Dat heeft effect op het evenwicht in de markt: hoeveelheid, prijs en/of kwaliteit. De stip op de horizon Corporaties zijn in deze situatie private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling, kortweg maatschappelijke ondernemingen. De (nogmaals) herziene Woningwet beperkt die doelstelling tot het domein van het wonen. Corporaties hebben geen winstdoelstelling en zijn erop Blad 2
3 gericht om zoveel mogelijk van de gecreëerde waarde direct in het bedrijfsproces aan de klanten en aan de maatschappij ten goede te laten komen als 'maatschappelijk dividend'. De corporatie is gericht op maximalisering van de (contante) waarde van haar resultaten (maatschappelijk dividend) op lange termijn. Dat betekent in de praktijk dat de exploitatie precies genoeg moet opbrengen om de rente op het vreemd vermogen te betalen en het eigen vermogen in stand te houden. Anders gezegd: uitgaande van een marktconform exploitatiesaldo wordt de rente op de leningen voldaan en wordt vervolgens voldoende gereserveerd om in de toekomst op hetzelfde niveau te kunnen blijven presteren. Het meerdere wordt, als ware het dividend, aan de maatschappij en in het bijzonder aan de klanten teruggegeven. Het 'maatschappelijk dividend' kan worden uitgedrukt in drie dimensies: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit. Het principe van maatschappelijk dividend kan als volgt worden toegelicht. Verhuurde woningen kunnen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat (hierna marktwaarde) en tegen de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde (hierna bedrijfswaarde). Hoewel beide waarden zijn gebaseerd op de netto contante waarde van toekomstige kasstromen (DCF) van hetzelfde object, is de marktwaarde in het algemeen substantieel hoger dan de bedrijfswaarde. Het rekenmodel is hetzelfde, maar de parameters (huur, onderhouds- en bedrijfskosten, exploitatietermijn, verkoopopbrengst, disconteringsvoet) hebben betrekking op verschillende exploitatiemodellen, die het gevolg zijn van verschillende doelstellingen. Een voorbeeld: een belegger kan in huurwoningen beleggen om er geld mee te verdienen, bijvoorbeeld voor toekomstige pensioenuitkeringen. Dat bepaalt zijn exploitatiemodel, bijvoorbeeld bij de keuze van het moment van verkoop in de vorm van uitponding. De woningmarkt en de klanten zijn hierbij het middel om het doel, financieel rendement, te realiseren. Bij een woningcorporatie is de beschikbaarheid van huurwoningen een dimensie van de doelstelling en dus een doel op zich. Dat levert niet alleen een veel langere exploitatietermijn op, vaak de hele economische levensduur, maar ook een op die lange termijn gerichte onderhouds- en renovatiestrategie. En dat verschil heeft een substantieel effect op de netto contante waarde van de kasstromen. Een groot deel van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is daarmee toe te schrijven aan de doelstelling beschikbaarheid. Het moge duidelijk zijn dat voor betaalbaarheid en kwaliteit iets soortgelijks geldt. Het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is, in ieder geval in theorie, te ontbinden langs de drie assen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. En daarmee is het, als het goed is, geen verspilling maar een bewuste allocatie van een deel van het potentieel vermogen (marktwaarde) in het kader van de doelstelling. En dat is een vorm van maatschappelijk dividend. In de praktijk is niet zonder meer gegarandeerd dat de maatschappelijke onderneming haar gehele vermogen doelmatig aanwendt in het kader van de doelstelling, dus zonder verspilling. (Dat geldt overigens net zo goed voor de financieel gedreven onderneming.) Dit vraagt om een gedisciplineerd exploitatiemodel. Zorgvuldig, beheerst, 'sober en doelmatig' en op lange termijn gericht. Maar ook flexibel, slim, creatief en klantgericht. Deze disciplinering komt vanuit drie bronnen: - marktregulering door de overheid, - financierbaarheid, - doelstelling, statuten en intern toezicht. Blad 3
4 Disciplinering door de overheid, marktregulering De corporatie opereert op de woningmarkt. Die ene woningmarkt bestaat uit deelmarkten voor koop- en huurwoningen in uiteenlopende prijsklassen. Eerder is aangegeven dat de overheid de marktwerking op een dergelijke markt kan beïnvloeden door vraag en/of aanbod te ondersteunen of juist te ontmoedigen. Als gevolg van deze vormen van regulering verschuift het evenwicht in de markt (prijs, kwaliteit en/of hoeveelheid), in een door de overheid gewenste richting. Op de markt voor koopwoningen kennen we bijvoorbeeld vraagondersteuning in de vorm van hypotheekrenteaftrek. De overheid treedt op de huurmarkt regulerend en faciliterend op teneinde de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen met een aanvaardbare basiskwaliteit te waarborgen. Daartoe heeft zij allereerst de prijsvorming in een gedeelte van de huurwoningmarkt gereguleerd. De begrenzing van dit gedeelte geschiedt op basis van een objectieve kwaliteitsmaatstaf voor de woning, waarbij bovengrenzen zijn gesteld aan de waarde en/of aan punten op basis van fysieke kenmerken. De regulering betreft de huurprijs die gemaximeerd is in relatie tot de kwaliteitsmaatstaf en, tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, jaarlijks slechts beperkt mag worden verhoogd. De overheid faciliteert een gedeelte van de bevolking in het vinden van passende, betaalbare woonruimte door aan hen, bij wijze van vraagondersteuning, een huurtoeslag toe te kennen. Dit gedeelte van de bevolking is begrensd op basis van het belastbaar inkomen in relatie tot de samenstelling van het huishouden. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het inkomen en van de huurprijs. Huurtoeslag wordt uitsluitend verstrekt voor de huur van een woning in het gereguleerde gedeelte van de woningmarkt. Natuurlijk heeft de overheid de neiging om de gereguleerde huurprijzen laag te houden en zodoende het beroep op huurtoeslag te beperken, maar dit gaat direct ten koste van de beschikbaarheid (nieuwbouw en doorstroming) en van de kwaliteit (woning, woonomgeving, dienstverlening). Anderzijds zal de corporatie, die streeft naar een zo groot mogelijk maatschappelijk dividend in de vorm van betaalbaarheid, daarmee een bijdrage leveren aan de beperking van het beroep op huurtoeslag. Beide doelstellingen, die van de overheid en van de corporatie, zijn daarmee niet identiek, maar liggen wel in elkaars verlengde. Uit die gelijkgerichtheid ontstaat geen gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar wel een sterk gezamenlijk belang. De overheid faciliteert de bouw en exploitatie van huurwoningen in het gereguleerde gedeelte door op aanvraag de betaling van hoofdsom en rente op leningen die zijn aangegaan ter financiering van gereguleerde woningen te garanderen. Daarvoor brengt de overheid een jaarlijkse premie in rekening. De hoogte van de premie is afhankelijk van de kredietwaardigheid van de debiteur, de waarde van het onderpand en de condities (rente en looptijd) van de lening. De overheid zal vanuit budgettaire overwegingen de premie willen verhogen, maar de premie kan niet hoger zijn dan het tariefverschil tussen leningen met of zonder staatsgarantie. In die zin is de premie marktconform. Bovendien gaat een te hoge premie ten koste van de ruimte voor maatschappelijk dividend bij de corporaties en dat is weer niet in het belang van de overheid. Een garantie van de overheid heeft effect op de condities van een lening. Zonder garantie zullen leningen met een looptijd langer dan tien jaar nauwelijks beschikbaar zijn. En bij een gegeven looptijd resulteert de garantie in een lager rentetarief. De garantie draagt aldus bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van kapitaal en daarmee aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het aanbod in het gereguleerde deel van de woningmarkt. De premie doet de bijdrage aan betaalbaarheid van de lening weliswaar grotendeels teniet, maar de beschikbaarheid van kapitaal is een sterkere beperking en rechtvaardigt ook een garantie met een substantiële premie. Tenslotte reguleert de overheid de kwaliteit door (minimum) eisen te stellen aan de bouwkundige, ruimtelijke en energetische kwaliteit. Daarnaast kan zij de kwaliteit faciliteren en stimuleren via de Blad 4
5 vraagzijde (huurtoeslag) en de aanbodzijde (investerings- en exploitatiesubsidies, fiscale heffingskortingen) van de markt. Disciplinering vanuit de financiering De disciplinering van individuele corporaties en van de sector langs de lijn van de financierbaarheid kent een top down en een bottom up vorm. Hiervoor wordt verwezen naar het Aedes rapport 'Toezicht met Bite' (2012). Top down is er het prudentieel financieel toezicht dat zijn oorsprong vindt bij de minister van Financiën en is gedelegeerd aan de Nederlandsche Bank. Naast het algemene belang van een goed krediet- en betalingsverkeer, heeft de overheid een bijzonder belang bij de continuïteit van de corporatiesector als gevolg van de verstrekte garanties. In 'Toezicht met Bite' is geadviseerd om het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een rol te geven in het extern toezicht, doordat de toezichthouder (DNB) kwalitatieve normen opstelt ten aanzien van de kwaliteit en deskundigheid van bestuur en intern toezicht, en ten aanzien van interne organisatie en risicomanagement. Het WSW vertaalt deze normen naar een stelsel van kwaliteitseisen en ziet toe op de handhaving. Het extern toezicht krijgt daardoor het karakter van systeemtoezicht. De bottom up vorm van financiële disciplinering vindt zijn oorsprong bij alle individuele corporaties en is daarom aangeduid als 'horizontale disciplinering'. Iedere corporatie heeft belang bij toegang tot de kapitaalmarkt op betere condities dan die in het bereik van de individuele corporatie liggen. De prijs daarvoor is onderlinge garantie; het WSW-borgingsstelsel is dan ook op de eerste plaats een systeem van onderlinge waarborg. Een dergelijk systeem kent een hoge mate van moral hazard en is alleen houdbaar als gezamenlijk wordt toegezien op de kwaliteit van de bedrijfsvoering van iedere individuele deelnemer. Alle corporaties hebben het WSW met dit toezicht in het kader van de horizontale disciplinering belast. Dit alles plaatst het WSW in een centrale positie waar de top down en de bottom up vorm van financiële disciplinering elkaar ontmoeten. Een centrale positie waarin zij onderhorig is aan zowel de extern toezichthouder (DNB) als aan de collectiviteit van alle deelnemende woningcorporaties. Daarmee vertoont die positie grote overeenkomst met die van de Centrale Rabobank. Het WSW krijgt gedetailleerde informatie van de deelnemende corporaties, analyseert deze en selecteert individuele corporaties voor verder onderzoek. Op basis hiervan beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van de individuele corporatie en levert zij de geconsolideerde overzichten op basis waarvan de rating agencies de kredietwaardigheid van het stelsel beoordelen. Aldus kan het WSW exact aangeven hoe het aandeel van de individuele corporatie in het risicoprofiel en de kredietwaardigheid van de sector zich ontwikkelt. Het WSW beheert een stelsel voor onderlinge borging van met haar tussenkomst verstrekte leningen, al dan niet met staatsgarantie. Vervolgens wordt het WSW door het Rijk aangeslagen voor de risicopremie voor alle staatsgegarandeerde leningen met WSW borging. Het fonds belast deze premie door aan de deelnemers op basis van de omvang van hun aandeel in de totale portefeuille, maar differentieert daarbij op basis van het individuele risicoprofiel. Corporaties met een lagere individuele rating betalen daardoor een hoger percentage van hun geborgde schuld als risicopremie. Voor relatief solide corporaties geldt het omgekeerde. Als het risicoprofiel van een individuele corporatie verslechtert tot onder een gedefinieerd minimum, wordt de corporatie onder verscherpt toezicht gesteld. De borging van nieuwe financieringen wordt opgeschort en het bestuur krijgt opdracht om een herstelplan op te stellen. Slaagt zij daar niet in, dan heeft het WSW vergaande bevoegdheden om in te grijpen, met als uiterste vorm gedwongen sanering door fusie of door overdracht van delen van de portefeuille aan solide corporaties in de omgeving. De bestuurders van de falende corporatie maken dat uiteraard niet meer in functie mee... Blad 5
6 Disciplinering vanuit de juridische structuur De derde bron van disciplinering van corporaties ligt in de juridische structuur, de beperkingen ten aanzien van de doelstelling, voorschriften betreffende de governance en het stelsel van lokale prestatieafspraken: De corporatie beperkt haar doelstelling tot het wonen. Door de beschikbaarheid van gegarandeerde financiering en doordat zij zichtbaar wil presteren in de ogen van haar belanghouders in het kader van de doelstelling (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit) beperkt zij zich in het bijzonder tot de verhuur van woningen in het gereguleerde segment. Alle overige activiteiten, maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed, niet-gereguleerde huur en de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen, zijn in beginsel toegelaten, maar zullen van ondergeschikte betekenis en dienstbaar zijn ten opzichte van de hoofdactiviteit. De Woningwet geeft aan de minister van Binnenlandse Zaken de opdracht en bevoegdheid tot handhaving op de beperking tot het wonen. Het is de corporatie verboden om winst uit te keren. De Woningwet bevat tevens voorschriften voor verbindingen en voor overeenkomsten tussen corporaties en derden, waaronder verkoopovereenkomsten van woningen aan niet-bewoners, welke voorschriften moeten verhinderen dat derden de controle krijgen over het vermogen van corporaties of dat vermogen in andere vorm dan als maatschappelijk dividend naar derden toevloeit. De Woningwet heeft niet alleen een restrictief karakter, ze beperkt niet alleen de doelen waarvoor het vermogen van de corporaties mag worden ingezet. De wet bepaalt ook dat de corporatie naar vermogen presteert en aldus een, met inachtneming van het vereiste van continuïteit, maximale bijdrage levert aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen in haar werkgebied. Mede voor dit doel bevat de Woningwet voorschriften ten aanzien van de prestatieafspraken met de gemeenten waarin de corporatie werkzaam is (VNG-commissie Dekker). Het bestuur van de corporatie staat onder toezicht van een raad van commissarissen die in totaal voldoet aan eisen ten aanzien van onafhankelijkheid (toezicht minister van BiZa) en deskundigheid (toezicht DNB -> WSW) en waarvan een aantal leden zijn benoemd op bindende voordracht vanuit de georganiseerde huurdersvertegenwoordiging. Bepaalde besluiten van het bestuur zijn onderworpen aan voorafgaand advies of instemming van de ondernemingsraad en/of de huurdersvertegenwoordiging en/of aan goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Oplossingen voor de drie dossiers Het zal duidelijk zijn dat deze stip aan de horizon geen instrumenten of instituties kent die we in het huidig stelsel niet kennen. Het systeem wordt alleen met al die bekende onderdelen net even anders in elkaar gezet. En ik denk dat we daarmee een beter antwoord geven op de eerdergenoemde drie probleemdossiers: de staatssteun, de verhuurdersheffing en de ongelukken. Het staatssteundossier is eigenlijk al direct opgelost zodra de corporaties gaan betalen voor de staatsgarantie en deze mogelijkheid op gelijke condities openstaat voor andere aanbieders van woningen in het gereguleerde segment. Natuurlijk kan de premie voor een institutionele belegger die het zonder onderlinge borging moet doen, hoger uitpakken dan voor een woningcorporatie, maar dat is het gevolg van de omstandigheid dat de corporaties beschikken over een relatief groot eigen vermogen waar geen financieel belang van een aandeelhouder op drukt. En dat is in de ogen van de Europese commissie geen staatssteun. Hoewel dat vermogen in oorsprong met staatssteun is opgebouwd, heeft het dat karakter met de Brutering in 1995 verloren. De overige door Europa als staatssteun betitelde vormen van steun aan corporaties, spelen evenmin nog een rol. De saneringssteun van het CFV bestaat niet meer (evenmin als het CFV zelf) en grond die is bestemd om er woningen in het gereguleerde segment op te bouwen, heeft als gevolg van die bestemming een lagere marktwaarde. Blad 6
7 In landen als Duitsland en Oostenrijk wordt volkshuisvesting op een dergelijke manier bevorderd, terwijl men daar geen last heeft van Europese bemoeienis vanwege staatssteun. Op deze wijze ontstaat nu ook in Nederland een 'level playing field' in de hele woningmarkt. Als we aldus ook in de Nederlandse verhoudingen de angel uit de staatssteundiscussie trekken, verdwijnt de hele problematiek van DAEB en niet-daeb, administratieve of juridische scheiding, inkomenstoetsing etc., achter de horizon. De verhuurdersheffing vinden we als zodanig niet meer terug in het model van de stip op de horizon. Maar ten opzichte van de huidige situatie verschijnt hier wel een premie voor de staatsgarantie. Op dit moment garandeert de staat ongeveer 85 mrd. aan leningen verstrekt aan woningcorporaties. Een premie van 2% van de hoofdsom zou dus per jaar 1,7 mrd. opbrengen. Een fors bedrag, dat ons bekend in de oren klinkt. Daar lijken de corporaties dus niet veel mee op te schieten. Er is echter een belangrijk verschil. De premie is namelijk gekoppeld aan de garantie en die vertegenwoordigt daadwerkelijk een waarde voor de corporatie. Daar mag wel iets tegenover staan. En, zoals eerder betoogd, als de staat overvraagt, dan kunnen de corporaties het zonder staatsgarantie stellen. Dat kan zich ook voordoen als de corporatiesector het stelsel van onderlinge borging zodanig weet te versterken, of de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat dusdanig verslechtert, dat de premie niet meer marktconform is. Een premie die een relatie heeft met de waarde van de garantie, werkt minder marktverstorend. De verhuurdersheffing maakt beleggen in Nederlandse woningen onaantrekkelijk omdat ze een hoge mate van irrationeel risico met zich brengt. Op het investeringsobject drukt een last die geen economische relatie heeft met dat object. Natuurlijk, er is een relatie gelegd met de huurtoeslag waarvoor deze woningen in aanmerking komen, maar de huurtoeslag is een vorm van vraagondersteuning, waarvan dus de gebruiker en niet de belegger profiteert. Vraagondersteuning waarvan bovendien maar een deel van die gebruikers profiteert, terwijl de verhuurder geacht wordt de heffing grotendeels te dekken uit huurverhogingen die worden opgelegd aan een gedeelte van de klanten die juist níet van de ondersteuning profiteren. Politiek is dat misschien voorstelbaar, maar economisch druist het tegen alle ratio in. En zal het op termijn ongetwijfeld tot allerlei pervers of ontwijkend gedrag leiden, dat vervolgens weer nieuwe wetgeving oproept. Een simpele premie voor een garantie is economisch zonder meer verdedigbaar en prikkelt juist tot rationeel gedrag waarmee uiteindelijk de overheid als garantsteller ook is gebaat. In Toezicht met Bite is, tot nu toe onweersproken, uiteengezet waarom een stelsel met sterk extern toezicht, bij voorkeur gesplitst in volkshuisvestelijk en financieel toezicht (twin peaks), in combinatie met horizontale disciplinering op bedrijfstakniveau, effectieve waarborgen bevat om fouten als gevolg van slecht ondernemerschap, moral hazard en regulatory capture, te kunnen voorkomen. Voor de corporaties betekent dit wel een cultuuromslag. Maar in essentie betekent het de erkenning van het feit dat een sector van vierhonderd bedrijven die in feite onbeperkt voor elkaar borg staan, moet worden beschouwd als één onderneming, met een beperkte autonomie voor de individuele 'vestiging' en met een beperkte soevereiniteit voor haar bestuurder. En dat werd tijd... Eindhoven, 16 juni 2014, Marc Eggermont Blad 7
Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015
Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...
Nadere informatieSamenvatting Novelle Blok
Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen
Nadere informatieBoxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016
Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen
Nadere informatieMEMO HERZIENING WONINGWET
MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van
Nadere informatieSamenvatting herziene Woningwet
Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.
Nadere informatieGewoon goed. wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN
Gewoon goed wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 2 WONINGSTICHTING BUITENLUST Hierbij presenteren wij met veel plezier ons ondernemingsplan 2014-2018 met als titel: GEWOON GOED WONEN
Nadere informatieDomein en financiering
Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit
Nadere informatieVer van huis? 26 maart 2015. Pieter Schut Notaris vastgoed
Ver van huis? 26 maart 2015 Pieter Schut Notaris vastgoed Ver van huis Parlementaire enquête Woningcorporaties Commissie van Vliet: "Het was een giftige cocktail van overambitieuze directeuren, falend
Nadere informatieWoningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn
Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering
Nadere informatieStrategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen
Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio
Nadere informatieBijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen
Bijlage 2: Financiële paragraaf Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Uw kenmerk 2018Z01769 Datum Betreft Beantwoording
Nadere informatieHoofdlijnen van de concept-novelle
Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.
Nadere informatieActiviteiten Beter Wonen in ALMELO
Bijlage 3 Financiële paragraaf Beter Wonen Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden
Nadere informatieGevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld
Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld Futuraplatform - vrijdag 16 november 2012 Leo Gerrichhauzen Gerrichhauzen en Partners 2012 Van verzelfstandiging naar publieke sturing
Nadere informatieOverzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet
Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale
Nadere informatieFinanciering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden
René Goorden Oktober 2014 Novelle? een prozaverhaal dat wat de omvang betreft tussen de roman en het korte verhaal geplaatst wordt. De lengte is typisch tussen de 50 en 100 pagina's, maar hierover bestaat
Nadere informatieDE SLAG OM HET MIDDENVELD. Johan Conijn 16 mei 2019, Den Bosch
DE SLAG OM HET MIDDENVELD Johan Conijn 16 mei 2019, Den Bosch AANGENOMEN MOTIE RONNES 2 APRIL 2019 Behandeling Wet maatregelen middenhuur: dat de bouw van middenhuurwoningen door marktpartijen nauwelijks
Nadere informatieRecente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Raadscommisie Ruimte en Vastgoed 24 maart 2015 Gabrielle van Asseldonk
Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting Raadscommisie Ruimte en Vastgoed 24 maart 2015 Gabrielle van Asseldonk Programma Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting:
Nadere informatieRisicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen
Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk
Nadere informatieHoorcollege actualiteiten
Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of
Nadere informatieEen solide belegging AAA-borgstelling
Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke
Nadere informatieHOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET
HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille DE GEHELE ORGANISATIE KRIJGT TE MAKEN MET DE WONINGWET RvT Bestuur Strategie en beleid Vastgoed Financiën en control Wonen -
Nadere informatieQ en A s IBW2018 website
Q en A s IBW2018 website Gebruik van de IBW Waarom publiceert BZK de IBW? Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
Nadere informatieInvesterings- en financieel statuut
Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten
Nadere informatieONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?
ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook
Nadere informatieHoofdlijnen van de concept-novelle
Hoofdlijnen van de concept-novelle De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren. Daarbij maken we
Nadere informatieDit document maakt gebruik van bladwijzers.
Dit document maakt gebruik van bladwijzers. NBA Alert 41 6 december 2016 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en
Nadere informatieKennisavond Woningwet. 28 April 2015
Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden
Nadere informatieResolutie Corporatiesector
Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,
Nadere informatieDe volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing
De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging
Nadere informatieOntwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers
Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen
Nadere informatieINVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW
INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW Vastgesteld: 23 november 2016 INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW 1. Inleiding De Governancecode Woningcorporaties 2015 beveelt aan dat woningcorporaties beschikken
Nadere informatieBeslisdocument college van Peel en Maas
Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2016/822746 Documentnummer: 1894/2016/861537 Besluitnummer: 45 6.1 Onderwerp: Administratieve scheiding DAEB niet-daeb Antares
Nadere informatieReglement van de Deelnemersraad Stichting WSW
Reglement van de Deelnemersraad Stichting WSW (als bedoeld in artikel 17 van de statuten van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw) Vastgesteld door het Bestuur op 4 juli 2016 na goedkeuring door
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der
Nadere informatieWie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep
Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep Start Corporaties: voor huurders met een laag inkomen. Verbeterambities en vraag naar 700+:
Nadere informatieDrieKamerModel. Johan Conijn
DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over
Nadere informatieONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters
ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN
Nadere informatiefing aan de huursector bijdraagt aan het dichter bij elkaar brengen van de koop- en huurmarkt?
Al draagt een aap een gouden ring, het is en blijft een lelijk ding. Voorzitter, u zult begrijpen dat ik het hier niet heb over de minister of de staatssecretaris, maar over het wetsvoorstel wat wij vandaag
Nadere informatieNieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?
Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens
Nadere informatie-TOELICHTING RESULTATEN CORPORATIE SURVEY 2012 EDITIE II-
-TOELICHTING RESULTATEN CORPORATIE SURVEY 2012 EDITIE II- In de tiende Corporatie Survey spreken 180 financieel bestuurders en managers zich uit over de verwachting in de corporatiesector voor de komende
Nadere informatieFinancieel Statuut. Woonstichting SSW
Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA Den Haag
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DG Bestuur en Wonen www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Uw kenmerk Datum 15 december
Nadere informatieNotitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel
Notitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel Scheidings- en splitsingsvoorstel van woningcorporaties Stek (incl. Warmunda) en Vooruitgang In september 2016 is een scheidings- en splitsingsvoorstel
Nadere informatieVersie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij
Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.
Nadere informatieAdvies: Het regeerakkoord Bruggen slaan van het kabinet Rutte II heeft nogal wat gevolgen voor de woningmarktsector.
college Adviesnummer : 13.002814 Casenummer : 13.000442 Datum : 31 januari 2013 Onderwerp: Ontwikkelingen van het regeerakkoord Bruggen slaan voor het woonbeleid Advies: Het regeerakkoord Bruggen slaan
Nadere informatieBijlage: Financiële paragraaf
Bijlage: Financiële paragraaf Disclaimer Het bod is onder voorbehoud van wijziging in wet- Ã regelgeving en veranderende marktsituatie. Havensteder werkt volgens het credo 'eerst verdienen, dan uitgeven'.
Nadere informatieVisie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb
Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de
Nadere informatieWSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb
WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb 2/6 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed
Nadere informatieHOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet
HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN
Nadere informatieOverzicht Novelle Herzieningswet
Overzicht Novelle Herzieningswet Aanleiding De takendiscussie: welke bedrijfsfilosofie en welk takenpakket horen bij een corporatie? Richt men zich alleen op de woning of ook op de woonomgeving? Wat mag
Nadere informatieWoningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven
Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken
Nadere informatieNBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012
NBA Alert 30 Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 April 2013 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en accountants-administratieconsulenten
Nadere informatie2014 VERBINDINGENSTATUUT
2014 VERBINDINGENSTATUUT 1. Inleiding 1.1 Algemeen 1.1.1. In het verbindingenstatuut is het toetsingskader vastgelegd dat door Woningstichting St. Joseph (hierna: de woningstichting) wordt gehanteerd bij
Nadere informatieOns kenmerk EW/md/20140304 Onderwerp Reactie WSW op consultatie Novelle Datum Hilversum, 4 maart 2014
Ons kenmerk EW/md/20140304 Onderwerp Reactie WSW op consultatie Novelle Datum Hilversum, 4 maart 2014 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directoraat-Generaal Wonen en Bouw t.a.v.
Nadere informatieVersteend (on)vermogen
Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat
Nadere informatieJaarcongres 21 juni Gericht toezicht, voorwaarde voor professionele vrijheid
Jaarcongres 21 juni 2012 Gericht toezicht, voorwaarde voor professionele vrijheid 10 Gericht Toezicht Jaarcongres 2012 Kees Koedijkl hoogleraar Financieel Management 2 Financiële denken zit onvoldoende
Nadere informatieWSW richtlijn juridische splitsing
1 mei 2017 2/9 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Een corporatie
Nadere informatieB&W Vergadering. B&W Vergadering 1 november 2016
2.1.9 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB niet-daeb Wonen Zuid WoonGoed enz 1 Dossier 949 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 949 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 1 november 2016 Agendapunt 2.1.9
Nadere informatieWSW richtlijn juridische splitsing
WSW richtlijn juridische splitsing 2/8 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten.
Nadere informatieMissie, visie en maatschappelijke verankering
Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen
Nadere informatieWoningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014
Woningcorporaties en gemeenten Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 WSW en het borgstelsel Statutair: Het doel van de stichting is te bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen
Nadere informatieVISITATIE VAN WONINGCORPORATIES. Verantwoorden en leren
VISITATIE VAN WONINGCORPORATIES Verantwoorden en leren In een visitatie leggen woningcorporaties openbaar verantwoording af over hun maatschappelijke prestaties in de afgelopen vier jaar. Visitatie richt
Nadere informatieVeranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid
Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid Peter Boelhouwer 3-12-2014 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Novelle herzieningswet toegelaten instellingen Rol gemeenten
Nadere informatieEen gemengd woningfonds
Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties
Nadere informatieDe Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Rijnstraat 8 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2012Z15612
Nadere informatieHet middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance
Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:
Nadere informatieCorporatiebijeenkomst WSW. Bunnik, 24 juni 2015
Corporatiebijeenkomst WSW Bunnik, 24 juni 2015 Wat voorafging WSW vroeg eind 2013 corporaties een volmacht te verstrekken tot vestiging van hypotheek op het bezit als onderdeel van het nieuwe risicomanagement
Nadere informatieVerhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit
Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit Johan Conijn & Wolter Achterveld 30 mei 2013 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Gevolgen verhuurderheffing... 3 3 Gevolgen nieuwe investeringsfaciliteit,
Nadere informatieWoningwet woningcorporaties en gemeenten. Informatie voor gemeenten. de piketpalen gaan nu de grond in
Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten Informatie voor gemeenten de piketpalen gaan nu de grond in drs. ad hereijgers april 2016 drs. ton streppel 1 Inhoud informatie over gemeente en Woningwet
Nadere informatieDatum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie
Nadere informatieVooruit naar de oorsprong
Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte
Nadere informatieWoningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle
Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015 Zwolle Gabriël de Groot Senior adviseur BNG Advies 17 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij
Nadere informatieInvesteringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering
Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...
Nadere informatieWIJ EATRIX.BIJ DE GRATIE GODS,
2906201209001 WIJ EATRIX.BIJ DE GRATIE GODS, KONINGIN DER NEDERLANDEN, PRINSES VAN ORANJE-NASSAU, ENZ. ENZ. ENZ. Besluitvan 29 jurii 2012, nr. 12.001178 tot wijziging van het Besluit Centraal Fonds voor
Nadere informatieGOVERNANCE CORPORATIES
GOVERNANCE CORPORATIES GOVERNANCE SEMI-PUBLIEKE SECTOR Bert Keijts Breukelen, 4 november 2013 GOVERNANCE CORPORATIES 1. Overzicht governance corporatiestelsel 2. Laatste ontwikkelingen versterking governance
Nadere informatieBegroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013
Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.
Nadere informatieHet disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn
Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit
Nadere informatieHuurincasso: sociaal en efficient? Ontwikkelingen in de sociale huursector
Huurincasso: sociaal en efficient? Ontwikkelingen in de sociale huursector Marja Elsinga Delft University of Technology Challenge the future Huurincasso Woningcorporaties: Sociaal Bedrijfmatige/efficient
Nadere informatieStichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders
Sectorgroep Woningcorporaties Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders PwC Agenda Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 2 Waar gaat
Nadere informatieWoningwet Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Tweede druk, februari 2016
Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Tweede druk, februari 2016 WONINGWET 2015 Tweede druk, februari 2016 2016 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave
Nadere informatieStuknummer: AM2.06095
Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector
Nadere informatieOp de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;
Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie
Nadere informatieWoningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK
Woningwet op weg: Tussen droom en daad - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Programma Betekenis van de wet Werkdomein en governance Prestatieafspraken, gemeenten
Nadere informatieToezicht- en toetsingskader
Toezicht- en toetsingskader Woonstichting Hulst hecht veel waarde aan goed bestuur (governance). Het doel van governance is het scheppen van waarborgen voor realisatie van de (maatschappelijke) doelstellingen,
Nadere informatieProfielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op
Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op 17-5-2017 TBV Wonen is een betrokken en klantgerichte woningcorporatie met ruim 7500 woningen in Tilburg. Zij richt zich op de huisvesting
Nadere informatieFinancieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?
Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)
Nadere informatieCollegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan.
Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4515624 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst renteherziening De Alliantie Voorstel: De achtervangovereenkomst
Nadere informatieHerzieningswet/novelle. 10 december 2014
Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar
Nadere informatieMiddengroepen op de woningmarkt
Middengroepen op de woningmarkt Congres 110 jaar Woningwet 1 november 2011 Frank van Dugteren Directie Kennis en Verkenningen Min BZK/WWI Inhoud Heroverweging Crisis Woonvisie Middengroepen: Open Deuren,
Nadere informatieSpoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015
Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico s Het resultaat van onze dienstverlening is
Nadere informatieDe Woningwet 2015 in vogelvlucht
De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere
Nadere informatieUit de beleidsvisie maakt de AFM op dat vier modellen voor de inrichting van de corporatie te onderscheiden zijn. Dit zijn:
Ministerie van VROM t.a.v. dr. P. Winsemius Postbus 20951 2500 EZ DEN HAAG Datum 22 januari 2007 Uw kenmerk DB02006310723 Betreft Advies inzake (financieel) toezicht op activiteiten met en zonder staatssteun
Nadere informatieOnderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
Onderwerpen, en toegelaten instellingen volkshuisvesting Definities... 1 Wooncoöperaties... 1 Algemene bepalingen... 1 Rechtsvorm en organisatie... 2 Werkzaamheden... 3 Diensten van algemeen economisch
Nadere informatieDeloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam
RJ-Comm. 1144 Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade
Nadere informatieOntwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant
Platform Wonen Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant Donderdag 24 november 2016 Thuisvester Visie Tien keuzes strategische visie Woningwet: Belangrijkste
Nadere informatieOfficiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.
STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 34747 27 december 2013 Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 18 december 2013, nr. 2013-0000747797, houdende
Nadere informatieInspectie Leefomgeving en Transport Domein Water, Bodem en Bouwen Bouwen en Wonen Postbus BD DEN HAAG. Gewijzigd postadres per
Gewijzigd postadres per 1-1-2014 Indienen verzoeken toelating en goedkeuring statutenwijzigingen en fusies woningcorporaties Verzoeken om goedkeuring van woningcorporaties (toegelaten instellingen) inzake
Nadere informatieTOELICHTING BESLISBOOM
TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van
Nadere informatie