G10 advies. Conversie Coberco Melkhal te Enschede

Transcriptie

1 G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp: Stedelijke schoonheid Saxion Hogescholen e 4 jaars ROP en V&M Inleverdatum: 13 januari 2011 Versie: 1.0 Auteurs: Mandy Kloos Jan Jaap van Lente Jeroen van Nistelrooy Karin van Wolfswinkel Frank Wolters 1

2 G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp: stedelijke schoonheid School: Saxion Hogescholen Locatie: Deventer en Enschede Opleiding: ROP en V&M Klas: 4 e jaars Inleverdatum: 13 januari 2011 Versie: 1.0 Auteurs: Mandy Kloos Jan Jaap van Lente Jeroen van Nistelrooy Karin van Wolfswinkel Frank Wolters 2

3 Voorwoord Dit rapport is tot stand gekomen naar aanleiding van de prijsvraag van stichting Pioneering. Het rapport is het resultaat van een onderzoek naar conversie en/of hergebruik van de Coberco melkhal te Enschede. Onderzoeken, analyses, het concept, adviezen, tekeningen en referentiebeelden die het concept van de conversie tot stand hebben gebracht zijn terug te vinden in dit rapport en bijbehorende bijlage. Middels deze weg willen wij enkele personen in het bijzonder bedanken. Om te beginnen de begeleiders van dit project M. Daemen, H. van Hooijdonk, A. Overzet, M. Huting en R. Zeeuwen. Alsmede de gastsprekers van de afgelopen periode die ons hebben voorzien van de informatie. Ook willen wij de studenten bedanken van het ROC van Twente, zij hebben voor ons de basisinformatie verzameld over de Coberco melkhal. Tot slot willen wij in het bijzonder de heer Kloosterman bedanken, voor de rondleiding, informatie en de feedback. Enschede, januari 2011 Mandy Kloos Jan Jaap van Lente Jeroen van Nistelrooy Karin van Wolfswinkel Frank Wolters 3

4 Samenvatting Na aanleiding van de prijsvraag van stichting Pioneering is dit rapport opgesteld. Het onderwerp van dit rapport betreft de conversie van de Coberco melkhal. De leegstaande Coberco melkhal is gelegen op een goede locatie in het centrumgebied van Enschede. Dit geeft voordelen voor het plaatsen van een commerciële functie en/of woonfunctie. Tevens heeft de melkhal een gunstige ligging wanneer het gaat om de bereikbaarheid, met zowel eigen vervoer als met openbaar vervoer. Daarnaast is het gebied gelegen aan doorgaande wegen en nabij bushaltes. De melkhal is gelegen op een plangebied van 2,5 hectare. Op dit plangebied staat tevens het kantoor van de Rabobank en een schuur, die op dit moment in gebruik is als opslag voor de Welkoop (winkel). In de toekomst wordt er in de nabije omgeving een busbaan gerealiseerd, welke positief wordt ervaren voor deze conversie. Een goede bouwkundige staat van het gebouw is van belang. Er wordt gekeken naar diverse elementen van het gebouw. Naar voren is gekomen dat er verschillende aspecten van het gebouw in een slechte bouwtechnische staat verkeren, zoals de muren, de vloeren en het dak. Deze onderdelen moeten worden aangepast om het gebouw gebruiksklaar en bewoonbaar te maken. Voor het plangebied zijn er een aantal aannames gemaakt. Zoals de eerder genoemde Rabobank en de schuur die op dit moment als opslag wordt gebruikt. Aangenomen is dat de Rabobank een nieuwe functie van hotel gaat vervullen. Deze aanname is gemaakt naar aanleiding van een rondleiding met de heer Kloosterman. Er is ook een aanname gedaan voor de schuur, hiervoor is aangenomen dat deze een maatschappelijke functie gaat vervullen, namelijk een kinderopvang of een kinderland. Doordat de locatieaspecten, bouwkundige staat en aannames in kaart zijn gebracht kan worden begonnen met de planvorming. Het idee voor de conversie is na brainstormen over de bovenstaande onderwerpen en een tussentijdse feedback gekomen tot een thema, namelijk beauty. De melkhal wordt omgevormd tot een beautykamp waar gewoond en gewerkt kan worden. De melkhal wordt zoveel mogelijk in originele staat gehouden. In de melkhal worden 3 functies aangeboden. Op de begane grond van de melkhal wordt de functie parkeren gerealiseerd, hier is ruimte voor 88 parkeerplaatsen (waarvan twee voor invalide). De eerste verdieping van de melkhal wordt doorgetrokken door het gehele gebouw. Op deze verdieping is een klein gedeelte vrijgemaakt om 26 parkeerplaatsen te realiseren. De overige ruimtes op deze verdieping worden gebruikt voor de functies wonen en werken. Deze twee functies worden geplaatst in de randen van de melkhal. Het gedeelte met de glazen koepel wordt in gebruik genomen voor gezamenlijke functies. Daarnaast krijgt het concept een nieuw te bouwen woonbrug. De woonbrug wordt gesitueerd over de melkhal en wordt uitsluitende bestemd voor wonen. In de functie werken worden diverse units aangeboden waar bedrijven als beautysalons, kapsalons, nagelstyling, zonnestudio s, manicure en pedicure zich kunnen vestigen. Naast deze units worden er in de beautykamp ook ruimte voor detailhandel gerealiseerd. Deze uit zich in de vorm van een winkel met diverse natuur- en beautyproducten. Tot slot is er de mogelijkheid voor horeca. Deze horeca moet aansluiten bij het thema beauty. Er kan hierbij worden gedacht aan een bistro. Het wonen in de woonbrug en in de melkhal wordt uitgewerkt in appartementen. Deze appartementen positioneren zich prijstechnisch in de middenklasse. De parkeerplaatsen op de begane grond en de 1 e verdieping van de melkhal betreffen overdekte parkeerplaatsen. Tevens worden deze parkeerplaatsen uitgevoerd in betaald parkeren. De functies wonen en werken worden in de melkhal en de te bouwen woonbrug gecombineerd. In eerste instantie worden 13 woon-werkunits uitgegeven waarbij de keuze van het appartement en de werkunit vrij is. Uiteraard kan bij vraag naar alleen een appartement of werkunit afgestapt worden van deze voorwaarde. De parkeerplaatsen die op de begane grond en de 1 e verdieping gerealiseerd worden, zijn bestemd voor de bewoners, ondernemers en bezoekers van de beautykamp en woonbrug. Er is een mogelijkheid om een maatschappelijke functie aan de beautykamp toe te voegen, gezien er in de regio veel opleidingen zijn die beauty gerelateerd zijn. Er is een mogelijkheid om samen te werken met het opleidingsinstituut IMKO of ROC. In de hal kunnen presentaties en/of workshops worden gegeven door de studenten en/of docenten. Daarnaast kunnen er ook stageplaatsen en afstudeerplekken worden gecreëerd. Naast deze maatschappelijke samenwerking is er een mogelijkheid om met het naastgelegen hotel samen te werken. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbieden van diverse combinatiearrangementen. 4

5 Om het concept juridisch haalbaar te maken moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. Voor de melkhal moet de bestemming Centrumdoeleinden worden opgenomen. De bestemmingsplanwijziging neemt tussen de 6 en 24 maanden in beslag. Voorafgaand aan de bestemmingsplanwijziging dienen diverse onderzoeken te worden uitgevoerd. De tijd van het de onderzoeken moet worden ingecalculeerd. Daarnaast worden er verschillende vergunningen (onderdelen van de omgevingsvergunning) aangevraagd om het voorliggende plan uit te voeren. Er zijn drie mogelijke juridische risico s. Bij de wijziging van het bestemmingsplan en bij de aanvraag van de omgevingsvergunning kunnen bezwaren worden ingediend. Daarnaast is het noodzakelijk dat alle aanvraagvereisten worden aangeleverd. Bij het ontwikkelen van de melkhal dient rekening te worden gehouden met de eisen van welstand en het bouwbesluit. Het concept is een samenvoeging van wonen, werken, parkeren en met een maatschappelijke functie. Door het thema beauty is het een uniek concept in Nederland. Na een concurrentieonderzoek is gebleken dat er geen soortgelijk concept in Nederland bestaat of momenteel in ontwikkeling is. 5

6 Inhoudsopgave Inleiding Situatieschets Enschede Ligging van het plangebied Spoorzone Coberco melkhal Het concept Idee Thema Uitgangspunten Programma Samenhang functies Gemeenschappelijke ruimte Uitwerking concept in kaart Kwaliteit van de ruimtelijke inpassing Referentiebeelden Artist impressions Veiligheid Juridische verantwoording Bestemmingsplan Vergunningen Risico s Financieel Kengetallen Fasering Grondbieding Adviezen Advies met betrekking tot de te nemen vervolgstappen Advies met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden Eigenaar

7 Inleiding De Coberco melkhal te Enschede is toe aan vernieuwing, oftewel conversie en/of hergebruik. In dit rapport is onderzoek gedaan naar diverse mogelijkheden betreffende conversie van de melkhal. Wat uiteindelijk heeft geleid tot een advies. Dit rapport is geschreven in opdracht van stichting Pioneering en heeft als doel de mogelijkheden van conversie van de Coberco melkhal in kaart te brengen. Als basis van dit rapport dient het uitgevoerde onderzoek, namelijk een locatieanalyse, een krachtenveldanalyse, een bouwtechnische analyse en een marktanalyse. Deze onderdelen zijn uitgevoerd om een goed beeld te krijgen van de omgeving van de melkhal evenals het in kaart brengen van de eigendomspositie. Dit zijn essentiële onderdelen voor een goede basis van conversie van de melkhal. Doormiddel van dit rapport wordt een advies uitgebracht voor conversie van de melkhal. 7

8 1. Situatieschets Zoals in het voorwoord vermeldt komt dit advies voort vanuit de vraag van stichting Pioneering. In dit onderdeel wordt eerst een korte omschrijving van gemeente Enschede gegeven. Later wordt dieper ingegaan op de bestaande situatie van de wijk Boddenkamp en van de Coberco melkhal. Voor de volledige locatieanalyse wordt verwezen naar bijlage 1 van dit rapport Enschede Enschede is met (1 januari 2010) inwoners de grootste stad van Overijssel. De oppervlakte van de stad is 141,5 km2. De bevolkingsdichtheid is op dit moment 1091,9 inwoners per km2. Met de nabijheid van grote steden als Hengelo en Almelo zijn voorzieningen op grote schaal aanwezig Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in de wijk Boddenkamp. Deze locatie bevindt zich aan de noordzijde van het NS station te Enschede en is omsloten door de Hengelosestraat, Boddenkampsingel en Deurningerstraat. Verder ligt het plangebied aansluitend aan de wijk Lasonder-Zeggelt en de wijk Roombeek. Hemelsbreed ligt het plangebied een kleine kilometer van het centrum van Enschede. Boddenkamp is een wijk welke aan de rand van het centrum van Enschede ligt (zie figuur 1.1). De meest recente gegevens zijn uit 2008 afkomstig. De woonwijk telde in inwoners. Een groot deel van dit aantal valt in de groep jarigen. Opmerkelijk is het grote aantal éénpersoonshuishoudens. Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde huishoudgrootte 1,6 personen bevat. De inkomens zijn in vergelijking met de rest van de gemeente relatief hoog doordat er relatief weinig kinderen en senioren in het gebied wonen. Figuur 1.1: Plattegrond Enschede Bron: Spoorzone De wijk Boddenkamp valt onder het gebied Spoorzone. Spoorzone is een grote centrumuitbreiding aan de noordkant van de Enschedese binnenstad. De Spoorzone heeft een gunstig effect op de werkgelegenheid en voegt een nieuw en bijzonder woonklimaat toe aan de binnenstad. Er wordt gestreefd naar een vernieuwend aanbod voor stedelijk wonen en werken in een zeer duurzaam centrumgebied. Het stedenbouwkundig plan voor Boddenkamp biedt volop ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Boddenkamp wordt een groene enclave in de binnenstad door het park langs de HOV-baan maar ook door de invulling van de openbare ruimte Coberco melkhal De karakteristieke melkhal met zijn unieke vorm en de grootte van de binnenruimte vormt een spil voor de wijk en de stad. De hal wordt momenteel gebruikt voor stalling van drie stadsorgels. De bouwkundige staat van de melkhal is slecht. De hal wordt sinds een aantal jaren niet meer gebruikt voor zijn originele functie en zijn de installaties niet meer aanwezig. Doordat het gebouw niet meer wordt gebruikt en niet meer wordt onderhouden raakt het steeds meer in verval. Het complex is van een zeer hoge architectonische waarde. Achter de poort zijn sobere fabrieksmuren te zien. Binnen bevindt zich echter een wonder van licht en ruimte. De enorme stalen en betonnen overspanning voeden het aanzicht van het gebouw. Door zijn unieke vorm en de grootte van de (in potentie zeer bijzondere) binnenruimtes kan de Melkhal een van de identiteitsdragers van de vernieuwde Spoorzone worden. 8

9 2. Het concept Voor het ontwikkelen van een concept is het noodzakelijk eerst diverse onderzoeken uit te voeren zoals een krachtenveldanalyse (zie bijlage 2), een bouwtechnische analyse (zie bijlage 3) en een locatieanalyse (zie bijlage 1). Dit is noodzakelijk om het concept zo goed mogelijk te laten aansluiten en rendabel te maken. Na vaststelling van het thema voor het concept is er onderzoek gedaan naar mogelijke concurrentie (zie bijlage 4), marketing (zie bijlage 5) en de doelgroep (zie bijlage 6). De uitgevoerde onderzoeken dienen als onderbouwing voor het onderstaande concept. Alle onderzoeken zijn terug te vinden in de bijlage Idee Aan de hand van de onderzoeken zijn er diverse ideeën naar voren gekomen voor de conversie van de melkhal. Het gekozen idee heeft als onderwerp beauty. Het hoofddoel van dit concept is om diverse functies samen te laten komen in een relatief klein gebied. In de hal worden de volgende functies gecombineerd: wonen, werken, detailhandel (uitsluitend beauty en wellness), horeca en parkeren. Het hoofdthema van de hal is beauty. Naast deze functie worden er ook maatschappelijke functies gerealiseerd in de vorm van leerbedrijven. De gevestigde bedrijven gaan in samenwerking met diverse opleidingen een programma samenstellen voor stagiaires en afstudeerders. Het idee om de melkhal te veranderen in een beautyconcept brengt veel veranderingen met zich mee. De melkhal is op dit moment niet in gebruik en is sinds 3 januari 1995 gesloten. De melkhal heeft op dit moment geen functie. Het doel van de conversie van de melkhal is om onder andere wonen en werken te combineren. Hierbij wordt de functie voor detailhandel en wonen beide in de huidige melkhal geplaatst. Daarnaast gaat er woningbouw plaatsvinden in de vorm van een woonbrug met appartementen over de bestaande melkhal. 2.2.Thema De beautykamp is een uniek concept in Nederland, er is op het moment geen vergelijkbaar concept. In eerste instantie is er gekeken naar de locatie en de bereikbaarheid. Voor de volledige locatieanalyse wordt er verwezen naar bijlage 1. De melkhal is centraal gelegen nabij het centrum van Enschede en is goed bereikbaar met zowel de auto als het openbaarvervoer. Met dit thema en bijbehorend concept wordt er ingespeeld op de behoefte naar concentratie van functies. Door deze concentratie wordt de melkhal een belangrijke spil in de wijk en stad Uitgangspunten. In het concept zijn een aantal aannames gedaan. Hierbij gaat het om het kantoor van de Rabobank en de naast gelegen schuur. Voor het kantoor van de Rabobank wordt aangenomen dat hierin een hotel wordt gevestigd. Deze aanname is gedaan naar aanleiding van de rondleiding in de melkhal onder leiding van de heer Kloosterman. Tijdens deze rondleiding is aangegeven dat het kantoor van de Rabobank geschikt is voor de functie van hotel. Voor de schuur is de functie van een kinderopvang of kinderland aangenomen. Deze functie biedt een toegevoegde waarde, wanneer conversie van de melkhal gereed is evenals de realisatie van de kantoorstrip aan de Raiffeisenstraat heeft plaats gevonden Programma Het programma voor de melkhal bestaat uit de volgende onderdelen: werken, wonen, maatschappelijke functie, parkeren en de gebiedsinrichting. Deze onderdelen worden in de volgende paragraven nader verklaard Werken In de melkhal wordt de functie werken geplaatst. Hierbij moet gedacht worden aan bedrijvigheid in de beautybranche, bijvoorbeeld een: kapsalon, nagelstudio, zonnestudio en manicure. Voor een volledig overzicht van de mogelijk te vestigen bedrijvigheid wordt er verwezen naar bijlage 7. Naast deze bedrijvigheid is er ook plaats voor detailhandel en horeca. Beide moeten worden gericht op het beautyconcept (nadere toelichting zie bijlage 7). Werken wordt in de melkhal gecombineerd met wonen. Het wonen wordt in de volgende paragraaf worden toegelicht. In paragraaf wordt de combinatie wonen en werken toegelicht. 9

10 Wonen Wonen wordt gerealiseerd in de nieuw te bouwen woonbrug. De 37 appartementen worden verdeeld over 5 verdiepingen. Voor een plattegrond en een driedimensionale uitwerking wordt verwezen naar bijlage 8 en 9. De woningen worden gebouwd volgens de eisen en wensen van de middenklasse Combinatie In de melkhal worden 13 combinaties van wonen en werken gerealiseerd. In eerste instantie worden er combinaties uitgegeven, wanneer er geen vraag meer is naar deze combinaties is er de mogelijkheid de functies apart uit te geven. De combinaties zijn vrij, er mag vrij gekozen worden voor een plek van de werkunit en een plek van de woning Maatschappelijke functie Bij maatschappelijke functies wordt gedacht aan een samenwerking met diverse opleidingen welke gericht zijn op beauty en wellness. Mogelijke samenwerking kan worden gevormd met het ROC van Twente. Of met het opleidingsinstituut IMKO, welke een vestiging heeft in Hengelo. Voor een overzicht van de scholen en de opleidingen wordt er verwezen naar bijlage 4. Door samen te werken is het mogelijk stage- en afstudeerplaatsen aan te bieden Functie Rabobank De aanname dat de Rabobank de functie van een hotel gaat vervullen heeft een grote toegevoegde waarde voor dit concept. Samenwerking is mogelijk, er kunnen diverse combinatiearrangementen worden aangeboden waardoor er profijt ontstaat voor beide partijen. Hierdoor ontstaat synergie tussen beide Parkeren Op de begane grond en deels op de eerste verdieping van de melkhal worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Er worden 88 parkeerplaatsen op de begane grond en 26 parkeerplaatsen op de 1 e verdieping gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen worden gebruikt door bewoners, ondernemers en bezoekers. Het parkeren vindt plaats in de vorm van betaald parkeren. Voor een de indeling van de parkeergarage wordt er verwezen naar bijlage Samenhang functies De verschillende functies binnen dit concept hebben een positief effect op elkaar. Door wonen en werken te combineren is de reisafstand nihil. Er worden ruim voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor bezoekers. Dit versterkt de bereikbaarheid per auto. Naast deze samenhang van functies is er ook de maatschappelijke functie, waardoor er op educatief gebied Enschede aantrekkelijker wordt. 2.6 Gemeenschappelijke ruimte De openruimte (atrium) die ontstaat in de hal wordt ingevuld als gemeenschappelijke functie. Het atrium vormt een ruimte met vele natuurlijke elementen. Hierbij kan gedacht worden levende elementen (bomen, planten, bloemen), meubilair en/of mogelijk waterelementen Uitwerking concept in kaart Met plattegronden en artist impressions wordt de gebiedsinvulling weergegeven evenals de verschillende elementen zoals de lift en loopbruggen. Voor het volledige aanbod van de plattegronden en tekeningen wordt er verwezen naar bijlage Gebiedsinvulling Naast het concept voor de melkhal wordt ook de inrichting van het gebied meegenomen. Het te ontwikkelen gebied betreft 2,5 hectare. In dit gebied staat de schuur en het kantoor van de Rabobank. De buitenruimte moet groen en natuurlijk worden ingericht (zie fig. 2.1.). Voor een globale indeling van de buitenruimte wordt verwezen naar bijlage 9. 10

11 Figuur 2.1. Gebiedsinvulling Plattegronden De plattegronden moeten een duidelijk beeld geven van de indeling van de diverse objecten. Hieronder worden een drietal plattegronden weergegeven, namelijk de begane grond van de melkhal met functie parkeren, de eerste verdieping met de functie werken en parkeren en tot slot de nieuw te bouwen woonbrug Begane grond In bijlage 8 (tekening begane grond) wordt de nieuwe situatie van de melkhal weergeven. Op de begane grond wordt uitsluitend de functie parkeren gerealiseerd. Er is plaats voor 88 parkeerplaatsen inclusief 2 plaatsen voor invaliden. De in- en uitgang voor auto s van de parkeergarage is gelegen aan de Kottendijk. Hierdoor ontstaan er geen verkeersstromen over het openbare gebied rondom de melkhal. Hierdoor kan eveneens verbinding worden gemaakt met 26 parkeerplaatsen op de eerste verdieping. Voor de situering van deze parkeerplaatsen zie de tekening van de eerste verdieping. e verdieping e In bijlage 8 (tekening 1 verdieping) wordt de nieuwe situatie van de eerste verdieping van de melkhal weergegeven. Op deze verdieping worden de functies werken en parkeren gerealiseerd. Naast deze functies wordt de overgebleven ruimte ingedeeld als atrium. Op deze verdieping komen 13 bedrijfsunits, 26 parkeerplaatsen, 1 woning en een atrium van 1440 m² Woonbrug (nieuwbouw) e e e e In bijlage 8 (tekening 2, 3, 4 en 5 verdieping) worden nieuw te realiseren appartementen gevisualiseerd. De appartementen komen in de vorm van een woonbrug, welke wordt gepositioneerd over de melkhal. De woonbrug bevat 36 van de 37 appartementen. De appartementen krijgen een frisse en moderne uitstraling Routing Bezoekers kunnen op verschillende wijzen de melkhal bereiken. De melkhal is goed bereikbaar per openbaar vervoer (door de nabij gelegen busbaan en station), waardoor bezoekers te voet bij de melkhal arriveren. De entree van de melkhal is gelegen aan de Raiffeisenstraat. De in- en uitrit van de parkeergarage zijn aan de Kottendijk gelegen. De Kottendijk wordt door de functie van toegangsweg drukker en vervuld een belangrijke functie voor de bereikbaarheid per auto van de melkhal. De bezoekers en bewoners (per OV, fiets en/of lopend) komen lopend binnen via de entree aan de Raiffeisenstraat. Vanaf de entree kunnen zij doormiddel van een roltrap naar de eerste verdieping, waar de winkels en bedrijven gevestigd zijn. Het atrium is tijdens openingstijden vrij toegankelijk. Bezoekers met een lichamelijke handicap kunnen gebruik maken van de lift in de parkeergarage, welke ook vanaf de entree bereikbaar is. Bezoekers die met de auto zijn gekomen kunnen vanaf de begane grond (parkeergarage) gebruik maken van de lift, daarnaast is het mogelijk met een van de drie trappen of roltrap de bovenliggende verdiepingen te bereiken. 11

12 2.7 Kwaliteit van de ruimtelijke inpassing In deze paragraaf wordt ingegaan op de kwaliteit van de ruimtelijke inpassing van het voorliggende concept. Er wordt ingegaan op de wijze waarop het concept past binnen de bestaande structuur van de omgeving. Evenals de wijze waarop het gebouw (nieuwbouw) gepositioneerd is. Daarnaast worden er belangrijke ruimtelijke aspecten van het gebouw besproken Inpassing in de omgeving De melkhal krijgt een nieuwe functie binnen het hoogstedelijke centrum gebied van Enschede. Op deze manier past het concept goed binnen de omgeving. De melkhal krijgt vanzelfsprekend een hoogstedelijk karakter Positie van de nieuwbouw Over de huidige melkhal wordt een woonbrug gerealiseerd. Deze brug wordt schuin over de melkhal geplaatst, evenwijdig aan de bebouwing van de Deurningerstraat. Hierdoor ontstaan eenduidige lijnen met de bestaande bebouwing. Door de woonbrug op deze wijze te positioneren krijgt de melkhal een sterk industrieel karakter. De zichtlijnen en de daglichttoetreding zijn door de positionering optimaal Ruimtelijke aspecten melkhal In de melkhal worden twee loopbruggen gerealiseerd. Deze loopbruggen hebben een ontsluitingsfunctie voor de appartementen. Op deze wijze is het mogelijk om van twee vluchtroutes en de lift gebruik te maken (zie bijlage 8 en 11). De lift is centraal in de melkhal gelegen. De lift verbindt de parkeergarage met de overige functies. Aan de Raiffeisenstraat wordt een ruime entree gerealiseerd. Bezoekers en bewoners komen lopend binnen. Vanaf de entree kunnen zij doormiddel van een roltrap naar de eerste verdieping, waar de winkels en bedrijven gevestigd zijn. De entree zorgt voor een mooie verbinding met de Raiffeisenstraat en nodigt bezoekers uit om te kijken op het plein voor de melkhal (zie bijlage 9 voor artist impressions). 2.8 Referentiebeelden Om een duidelijk beeld te creëren met betrekking tot de uiterlijke vorm van het concept zijn er een aantal referentiebeelden samengevoegd. Een overzicht van referentiebeelden staat in bijlage Artist impressions Door de nieuwe functie van de hal en de nieuw te bouwen woonbrug worden in deze paragraaf een aantal bijzondere details weergegeven (zie ook bijlage 9). Figuur 2.2. Impressie bovenaf In figuur 2.2. is goed te zien hoe de nieuw te plaatsen woonbrug zijn plaats inneemt over de melkhal. Door de woonbrug over de melkhal te plaatsen blijft het karakter van de melkhal intact en krijgt het een sterker industrieel karakter. 12

13 Figuur 2.3. Impressie vanaf het plein. In figuur 2.3. wordt duidelijk hoe de woonbrug zich verbindt met de melkhal. De woonbrug is een zelfstandig object maar door diverse verbindingen onderdeel van de melkhal. Figuur 2.4. Impressie vanaf Raiffeisenstraat. In figuur 2.4. wordt de entree aan de Raiffeisenstraat van de beautykamp (en appartementen) gevisualiseerd Veiligheid In deze paragraaf wordt ingegaan op de veiligheidsaspecten binnen de melkhal. In de melkhal worden verschillende functies gecombineerd. Dit heeft tot gevolg dat er relatief veel mensen naar de melkhal komen en daar verblijven. Door de functies wonen en werken te combineren zijn er dag en nacht mensen in en rond de melkhal. Hiermee wordt volstaan aan het verzoek van de opdrachtgever om de omgeving van de melkhal 24 uur per dag leefbaar te houden Vluchtwegen Voor een overzicht van de vluchtwegen wordt verwezen naar bijlage 11. In de woonbrug zijn twee (nood-) trappen aanwezig aan de beide uiteinden van het gebouw/de woonbrug. De centraal gelegen lift mag bij brand niet worden gebruikt. Vanuit het atrium is een derde (nood-)trap gerealiseerd. De parkeergarage is voorzien van nooduitgangen Brandbestrijdingsmiddelen In de melkhal worden op verschillende plaatsen brandbestrijdingsmiddelen geïnstalleerd. De melkhal en woonbrug worden voorzien van brandwerende deuren. Op deze manier is mogelijk brand te vertragen en/of te beperken tot bepaalde compartimenten Toegankelijkheid In de melkhal zijn overdag verschillende winkels en bedrijven actief. De melkhal is dan vrij toegankelijk. De toegang naar de appartementen is echter beperkt tot bewoners. De verschillende trappenhuizen zijn vanaf de e 3 verdieping alleen beschikbaar voor bewoners. Dit geldt ook voor de lift, met huissleutel is het mogelijk de bovengelegen appartementen te bereiken. De lift en de trappenhuizen zijn tot en met de eerste etage te 13

14 gebruiken voor bezoekers die vanuit de parkeergarage naar de beautykamp gaan. Na openingstijden wordt de melkhal afgesloten. Het atrium is op dat moment niet toegankelijk. De appartementen zijn dag en nacht te bereiken voor bewoners Innovativiteit: De innovativiteit van het concept wordt in deze paragraaf besproken. Door verschillende bedrijvigheid binnen dezelfde branche onder één dak te combineren ontstaat een uniek concept. Uit onderzoek blijkt dat er nog geen beautykamp is in Nederland. De beautykamp vervult eveneens een maatschappelijke functie. De diverse opleidingen kunnen in samenwerking met de gevestigde bedrijven in de melkhal een programma ontwikkelen waarbij er voor beide partijen voordeel te halen is en waardoor er goede stage- en afstudeerplekken ontstaan. Door dit innovatieve idee ontstaat een win-win situatie. 14

15 3. Juridische verantwoording In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische verantwoording van het concept. Er wordt ingegaan op het bestemmingsplan, de aan te vragen vergunningen en de risico s. In deze paragraaf wordt verwezen naar bijlage 12 waarin de juridische verantwoording in zijn geheel is opgenomen. In deze bijlage staat tevens informatie over het bouwbesluit en de eisen van welstand. 3.1.Bestemmingsplan Het voorliggende plan past niet in het vigerende bestemmingsplan Boddenkamp-Schuttersveld Het bestemmingsplan moet worden gewijzigd om de nieuwe functies in de melkhal te kunnen vestigen. Geadviseerd wordt om bij realisatie van dit plan te kiezen voor de nieuwe bestemming Centrumdoeleinden. Binnen deze bestemming zijn verschillende centrumfuncties toegestaan. De functies die gerealiseerd worden in de melkhal vallen binnen deze bestemming (zie ook bijlage 12). In de regels van het bestemmingsplan moet echter wel duidelijk worden verwoord op welke verdiepingen en plaatsen welke functies zijn toegestaan dit om ongewenste versnippering te voorkomen. In de bijlage zijn ook de termijnen voor het opstellen van het bestemmingsplan opgenomen. Voorafgaande aan de bestemmingsplanwijziging dienen diverse onderzoeken te worden uitgevoerd (nadere toelichting zie bijlage 12). 3.2 Vergunningen Naast het wijzigen van het bestemmingplan zijn verschillende vergunningen noodzakelijk voor de realisatie van het voorliggend plan. Voor het plan zijn verschillende onderdelen van de omgevingsvergunning van belang. De omgevingsvergunning moet worden aangevraagd wanneer het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is. Een inventarisatie van de benodigde vergunningen is opgenomen in bijlage Risico s Er zijn bij het ontwikkelen van voorliggend plan drie mogelijke risico s met betrekking tot juridische aspecten te benoemen. Bij de wijziging van het bestemmingsplan (1) en de aanvraag van de omgevingsvergunning (2) kunnen bezwaren worden ingediend. Dit kan eventueel vertraging opleveren. Daarnaast is het noodzakelijk dat alle aanvraagvereisten worden aangeleverd (3). Dit is beheersbaar doordat dit goed gecontroleerd kan worden. 15

16 4. Financieel Om te bepalen wat voor het totale plangebied een reële grondprijs is, is er een grondbieding opgezet. De volledige grondbieding is te zien in bijlage 13. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste zaken met betrekking tot de grondbieding toegelicht. Dit zijn de kengetallen, fasering en de uiteindelijke grondbieding. Voor een volledig overzicht van de financiële haalbaarheid wordt verwezen naar bijlage Kengetallen De grondbieding is gebaseerd op kengetallen. De uiteindelijke grondbieding komt voort uit de combinatie van kengetallen en fasering. In dit project zijn de kengetallen op verschillende manieren tot stand gekomen namelijk door: deskresearch uit te voeren naar relevante bronnen, berekenen van cijfers aan de hand van plattegronden en aannames. Wanneer er gebruik is gemaakt van een digitale bron wordt hiervan in de bijlagen een bronvermelding van gemaakt. Kengetallen aan de hand van de plattegrond zijn bijvoorbeeld: het berekenen van het aantal parkeerplaatsen of appartementen Fasering Het project wordt mogelijk niet binnen 1 jaar gerealiseerd. Voor dit project is een realisatie periode genomen van 6 jaar. Dit heeft als consequenties dat zaken als rentepercentage, bouwkostenstijging en opbrengstenstijging een grotere invloed krijgen op het eindresultaat. Bijvoorbeeld: kosten voor woonrijp maken in jaar 2016 liggen hoger dan in jaar 2012 terwijl in beide jaren 20 % van de totale uitgaven als uitgangspunt wordt genomen. Hetzelfde geldt voor oplevering van het onroerend goed. Zowel in 2013 als in 2014 wordt als uitgangspunt 30 % van de totale inkomsten genomen. Het resultaat in 2013 is echter beter doordat een opbrengstendaling ervoor zorgt dat een jaar later diezelfde 30 % minder waard is. 4.3.Grondbieding Zoals met de kengetallen en aannames is gerekend, is de maximale reële grondbieding 389 per m2. Dit betekend dat wanneer het concept wordt verkocht en het plan wordt uitgevoerd, maximaal 389 voor de verwerving van de grond betaald kan worden. Dit is een globale berekening. 16

17 5. Adviezen Dit hoofdstuk is gewijd aan de adviezen met betrekking tot vervolgstappen en de mogelijke samenwerking. Tevens wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op een potentiële eigenaar/afnemer van de melkhal Advies met betrekking tot de te nemen vervolgstappen In deze paragraaf wordt er aangegeven welke vervolgstappen er genomen moeten worden om de conversie van de melkhal mogelijk te maken. Het gaat hierbij om juridische stappen, het vinden van een afnemende partij, financiële vervolgstappen, aanwijzen van een architect en het maken van een projectplanning. Een projectplanning is van belang voor de fasering van realisatie van het concept. Er bestaat een mogelijkheid dat niet alle onderdelen van het concept gelijktijdig kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor is het verstandig om van tevoren een projectplanning te maken. In de planning kan worden aangegeven in welk jaar de inkomsten en uitgaven van het concept kunnen worden gerealiseerd. De juridische stappen (zie onderbouwing bijlage 12) uiten zich in het wijzigen van het bestemmingsplan, het aanvragen van vergunningen, rekening houden met de welstandseisen en het bouwbesluit. Voor de financiële stappen is het noodzakelijk een afspraak te maken met een geldverstrekker, voor het aanvragen van een lening et cetera. Tot slot is het noodzakelijk een architect aan te wijzen voor het uitwerken van het plan Advies met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden In deze paragraaf worden de mogelijkheden beschreven met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden Samenwerkingsmogelijkheden Om tot een advies met betrekking tot samenwerkingsmogelijkheden te komen zijn enkele aannames gedaan. De volgende samenwerkingsmogelijkheden worden hieronder toegelicht, namelijk gezamenlijk inkopen, samenwerken met opleidingen en combinatiearrangementen met het hotel. Inkopen van diverse bedrijven en/of winkels kunnen gedaan worden bij dezelfde leverancier, hierdoor is er sprake van minder transport, lagere kosten, kwantumkorting en verkrijgen een sterkere onderhandelingspositie als afnemer. Ook wordt er zoals al eerder genoemd samengewerkt met opleidingen. Het opleidingsinstituut welke het meest relevant is, is de IMKO (toelichting zie bijlage 4). IMKO en de beautykamp kunnen samenwerken, hierdoor is het mogelijk leerlingen van beautygerelateerde opleidingen de kans te geven op een stage of een afstudeerplek. Ook is het mogelijk de gezamenlijke hal te gebruiken voor speciale gelegenheden van de school, zoals presentaties, modeshows, lessen en dergelijke. De beautykamp kan ook samenwerken met het toekomstige hotel (Rabobank kantoor, aanname). Voor beide bedrijven kan hier voordeel uit gehaald worden. Het hotel kan combinatiearrangementen aanbieden. Zo kunnen er andersom ook combinatiearrangementen worden aangeboden door de beautykamp door een weekendbehandeling met overnachting. Door dit soort arrangementen hebben beide partijen hier profijt van Samenwerkingsverband Om te bepalen welke samenwerkingsvorm geschikt is er uitgegaan van een samenwerking tussen JOIN (Triodos) en Kloos2 1. Zij investeren gezamenlijk in het terrein van Rabobank Enschede-Haaksbergen. In dit onderdeel wordt een advies gegeven voor een geschikte samenwerkingsvorm met ondersteuning van de vooren nadelen van deze vorm. Tot slot worden nog de fiscale aspecten weergegeven. De samenwerking die wordt geadviseerd is een Vennootschap onder Firma. Dit is veelgebruikte samenwerkingsvorm op het gebied van vastgoedontwikkeling. Een voorbeeld van een eerder gerealiseerd object met behulp van deze samenwerkingsvorm is de Alphatoren in Enschede. Deze is gebouw door Bouwcombinatie De Boulevard V.O.F

18 De voor- en nadelen van een VOF worden hieronder beknopt weergegeven. Voor- en nadelen V.O.F. Voordelen - Oprichting van een VOF is eenvoudig. Daarnaast is er geen startkapitaal nodig. - Er is een mogelijkheid tussen de vennoten onderling. - Het voortbestaan van een VOF is niet afhankelijk van 1 persoon. - Aantrekken krediet is gemakkelijker doordat er meer zekerheid is voor de kredietverstrekker. - Het risico wordt door meerdere partijen gedragen. Nadelen - Persoonlijk verantwoordelijk. Ook bij activiteiten van een medevennoot, tenzij deze buiten zijn bevoegdheden lagen. - Overleggen met meerdere mensen waardoor er een grotere kans is op een meningsverschil. - Bij overlijden van een vennoot is het mogelijk dat de familie hun aandeel komt opeisen. Dit kan worden voorkomen door een compagnonverzekering af te sluiten. Bron: KVK Fiscale aspecten samenwerkingsvorm De vennootschap onder firma (VOF) hoeft over de winst geen belasting te betalen voor inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. De opbrengst van de VOF wordt verdeeld over de vennoten. Deze zijn op hun beurt zelf belastingplichtig. Over hun aandeel moeten zij belasting betalen voor de vennootschapsbelasting of de inkomstenbelasting. Deze methode wordt in het fiscale jargon fiscaal transparant genoemd. Iedere vennoot moet een gelijk deel van de winst aangeven wanneer er onderling geen afspraken op dit gebied zijn gemaakt. In tegenstelling tot de bovenstaande belastingen kan voor de omzetbelasting een VOF wel zelfstandig belastingplichtig zijn Eigenaar Voor de beautykamp moet er een belegger gevonden worden die het totale concept wil overnemen. Een voorbeeld van een belegger is Cornerstone Real Estate Advisers. Dit bedrijf behartigt de belangen van institutionele beleggers, bijvoorbeeld verzekeringen en pensioenfondsen, die willen investeren in vastgoed en alleen op strategisch niveau beslissingen over investeringen in vastgoed willen nemen. Andere vastgoedpartijen met vastgoedfondsen voor institutionele beleggers en particuliere beleggers zijn ASR vastgoed, Bouwfonds REIM, AEGON VASTGOED, ING Real Estate en SNS Euro Vastgoedfonds. 18

19 G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp: Stedelijke schoonheid Bijlagen Auteurs: Mandy Kloos Jan Jaap van Lente Jeroen van Nistelrooy Karin van Wolfswinkel Frank Wolters 1

20 Inhoudsopgave Bijlage 1 - Locatieanalyse: SWOT-analyse, Kevin Lynch, Spinnenweb... 3 Bijlage 2- Krachtenveldanalyse... 8 Bijlage 3 - Bouwtechnische analyse Melkhal Coberco Bijlage 4 Concurrentieonderzoek Bijlage 5 - gebiedsmarketing Bijlage 6 - Doelgroepanalyse Bijlage 7 - Bedrijvigheid Beautyhal Bijlage 8 - Plattegronden Bijlage 9 Artist impressions Beautykamp Bijlage 10 - Referentiebeelden Bijlage 11 - Plattegronden vluchtwegen Bijlage 12 - Juridische verantwoording Bijlage 13 Financiële haalbaarheidsanalyse

21 Bijlage 1 - Locatieanalyse: SWOT-analyse, Kevin Lynch, Spinnenweb 1.1 Locatie analyse In deze bijlage wordt de locatie geanalyseerd aan de hand van een: Ruimtelijke analyse; Functionele analyse; Demografische analyse. In deze analyses worden de belangrijkste gegevens behandeld die betrekking hebben op de locatie en omgeving Ruimtelijke analyse In dit hoofdstuk vindt u een beschrijving van de wijk Boddenkamp. Gekozen is voor de manier van inzoomen op de locatie van stad naar wijk. Ligging van het gebied Het plangebied ligt in de wijk Boddenkamp. Deze locatie bevindt zich aan de noordzijde van het NS station te Enschede en is omsloten door de Hengelosestraat, Boddenkampsingel en Deurningerstraat. Verder ligt het plangebied aansluitend aan de wijk Lasonder-Zeggelt en de wijk Roombeek. Hemelsbreed ligt het een kleine kilometer van het centrum van Enschede. Enschede Enschede is met (1 januari 2010) inwoners de grootste stad van Overijssel. De oppervlakte van de stad is 141,5 km2. De bevolkingsdichtheid is op dit moment 1091,9 inwoners per km2. Met de nabijheid van grote steden als Hengelo en Almelo zijn de voorzieningen op grote schaal aanwezig. Enschede is gelegen in de Overijsselse streek Twente en ligt op enkele kilometers van de Duitse grens. Enschede is opgedeeld in vijf stadsdelen namelijk: Stadsdeel Centrum Stadsdeel Noord Stadsdeel Oost Stadsdeel West Stadsdeel Zuid Verkeer en vervoer Gemeente Enschede Trein: station Enschede heeft sinds 2001 een dubbel station. Er is een rechtstreekse verbinding met de luchthaven Schiphol, Den Haag, Rotterdam en Zwolle en aan de andere kant een rechtstreekse verbinding met Munster en Dortmund. Bus: Enschede heeft een uitgebreid busnetwerk dat wordt verzorgd door Connexxion. Er zijn drie busbanen aangelegd van het centrum langs de Zuiderval (Zuid), op de Gronausestraat (Oost) en op de voormalige spoorlijn naar Lonneker (Noord). De busbaan naar het westen op de Hengelosestraat wordt momenteel aangelegd, tezamen met een herinrichting van de Hengelosestraat. Deze busbaan moet tot aan Hengelo gaan lopen. Auto: De ringweg van Enschede is 8 km lang en dient als hoofdader van de stad, deze wordt de singel genoemd. Daarnaast zijn tal van andere verkeersaders, welke zorgen voor een goede ontsluiting naar naastgelegen woonplaatsen. Tevens heeft Enschede aansluiting op het rijkswegennet door middel van de A35, N35 en de N18. Tram: Enschede heeft vroeger een tramdienst gekend. De nieuw aangelegde busbanen in Enschede zijn zo aangelegd dat er de mogelijkheid is om weer tramrails aan te leggen voor de eventuele terugkeer van de tram in Enschede Vliegtuig: Op acht kilometer van de stad ligt Enschede Airport Twente. Na sluiting van de militaire basis is de toekomst van de luchthaven zeer onzeker. In afwachting op wat komen zal, wordt de luchthaven op dit moment niet voor lijn- of chartervluchten gebruikt. Eind juni 2008 werd bekend gemaakt dat 26 bedrijven zich willen vestigen als de luchthaven compact wordt in een groene omgeving. Veel inwoners en bezoekers van Enschede en omgeving maken thans gebruik van Luchthaven Münster- Osnabrück, die vanuit Enschede sneller te bereiken is dan Luchthaven Schiphol en die tevens op Nederlanders is ingespeeld. Figuur 1 Stadsdelen Enschede (bron: 3 Figuur 2 Plattegrond Boddenkamp Bron:

22 De wijk Boddenkamp 1 De Boddenkamp is een voormalig industrieel gebied grenzend aan het centrum van Enschede. Het ligt tussen de Hengelosestraat, Boddenkampsingel en Deurningerstraat. Het karakter laat zich niet eenvoudig omschrijven aangezien de buurt ruimtelijk absoluut geen samenhangend geheel is. In het noorden ligt een woonwijkje, centraal in de wijk staan de oude en de voormalige garage van Connexxion. In het zuiden ligt opnieuw een woonwijkje. In de hele Boddenkamp is een sterke menging van functies te zien. Winkels, woningen, kantoren en bedrijven staan door elkaar. Er is daarnaast ook een grote diversiteit in bouwvolumes. De veelal lage woonhuizen worden overschaduwd door gebouwen als de Rabobank, de oude Ambachtsschool en het ITC. Architectonisch hoogtepunt van de buurt blijft de Ambachtsschool aan de Boddenkampsingel. (Al deze gebouwen zijn aangegeven op de kaart in de Kevin Lynch methode). Het gebied voor conversie en hergebruik is het terrien van de Coberco melkhal, deze is gelegen aan de Raffeisenstraat. Het plangebied beslaat ongeveer 2,5 hectare (circa m2). Op figuur 2 is een luchtfoto afgebeeld van de wijk, de melkhal is aangegeven met de pijl. Hierin is duidelijk te zien dat het gebied is omsloten door de ontsluitingswegen eerder genoemd. Het gebied is gelegen in het Stadsdeel Centrum. Spoorzone 2 Spoorzone is de grote centrumuitbreiding aan de noordkant van de Enschedese binnenstad. De samenwerkende partners Proper Stok(projectontwikkelaar), Triodos/Kloos2(projectontwikkelaar), de Woonplaats(woningcorporatie) en de gemeente willen de Spoorzone transformeren tot een duurzame en kwalitatief hoogstaande binnenstedelijke woon- en werklocatie. De Spoorzone heeft een gunstig effect op de werkgelegenheid en voegt een nieuw en bijzonder woonklimaat toe aan de binnenstad. Alle partijen streven naar een vernieuwend aanbod voor stedelijk wonen en werken in een zeer duurzaam centrumgebied. Voor de planonderdelen Middengebied en Boddenkamp zijn de ambities uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Kernwoorden voor het Middengebied: kleinschalig, binnenstedelijk, gevarieerd en tijdloos. De opzet is stedelijk compact met doorkijkjes en een gevarieerd straaten gevelbeeld. Het stedenbouwkundig plan voor Boddenkamp biedt volop ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Boddenkamp wordt een groene enclave in de binnenstad, door het park langs de HOV-baan, maar ook door de invulling van de openbare ruimte Functionele analyse In deze analyse komen voorzieningen en functies aan bod in de nabijheid van het plangebied. Zoals al eerder gemeld bevinden zich in de wijk Boddenkamp winkels, kantoren en bedrijven. Een groot aandeel van deze winkels en bedrijven vallen onder de categorie eten en drinken, (Lichamelijke) verzorging, Media, Administratief/juridisch en Bouw, inrichting en wonen. Onderstaand zijn alle aanwezige functies uit de wijk verdeeld in categorieën weergegeven: Onderwijs Luzac examentraining Enschede Locatie Scholingsboulevard Boddenkampsingel Eten & Drinken Steakhouse Billy Bob s BV New York Pizza Enschede Joops Broodjes Multi-vlaai Enschede Deurningerstraat Japans Restaurant TAO Ali baba La Petit Boufe Pulcinella BV Banken Rabobank Enschede-Haaksbergen Auto en vervoer Auto Bleeker Kwik-fit Squills transport BV Supermarkten Aldi Markt Voedingsmiddelen Slijterij Berendsen (Lichamelijke) verzorging Haarstudio DUET en friends

23 Tandartspraktijk Craghts BV Zonnestudie Zonlounge Kapsalon Avenue Kapsalon Creativo Salon Levent Herenmode Tiecke en Mulder Administratief/juridisch BK van Dijk Financial Services BV Dijks Leijssen Advocaten Hofsteenge en Wesseling Notarissen Countus Consult BV SMK raad VOF Diversen OPV de Overijsselse postzegelveiling BV Welkoop Enschede BV Theater Mystiek Kantoormachinebedrijf Ruvano BV Videotheek Eroticaland Hardick Agenturen BV Het WerkPalet Detacheringen BV Firma B Timmerman (Fietsen) The Sample Temple (geluid en lichttechniek) De Studentenrijschool Media Chess media service BV Qlict (ICT) Digital Herald marketing Drukkerij en Uitgeverij Alfa Artificial Studio (Product en grafisch design) Makelaardij Zwijnenberg Makelaars Prenger Makelaardij OG en assurantiën BV Bouw, inrichting en wonen De Couponhal Meubeloutlet Enschede Schildersbedrijf Jan Siro VOF Lansink BV (Glas en schilderwerken) Blaak bouw BV Stichting Architectuurcentrum Twente Efftink constructie BV Bed en Breakfast Stichting villa de pilla Demografische analyse 3 In deze analyse is een samenvatting gemaakt van alle belangrijke demografische gegevens van de omgeving van het plangebied, de gegevens zijn afkomstig uit Demografische gegevens Boddenkamp Boddenkamp telt ongeveer 500 inwoners, aangezien de wijk voor een aanzienlijk deel bestaat uit kantoren en winkelpanden. In onderstaande tabel enkele gegevens over de wijk ten opzichte van de gemeente Enschede. Boddenkamp Enschede Aantal inwoners Man / vrouw 56,3% / 45,8% 50,8% / 49,1% Gem. besteedbaar ink. algemeen Aantal inkomenontvangers 400 (83%) (68%) Gem. besteedbaar ink. per ontvanger Gem. besteedbaar ink. algemeen Lage inkomens 46% 47% 3 CBS Statline 5

24 EXTERN VOOR DE ORGANISATIE INTERN Hoge inkomens 24% 12% Aantal woningen Gemiddelde woningwaarde (WOZ) Bevolkingsdichtheid: personen per km 2 Leeftijd 0 tot 15: 8% 15 tot 25: 24% 25 tot 45: 36% 45 tot 65: 20% 65 en ouder: 12% Samenstelling huishoudens Eenpersoonshuishoudens: 65% Huishoudens zonder kinderen: 23% Huishoudens met kinderen: 13% Aantal huishoudens: 300 Gemiddelde grootte: 1,6 pers. Arbeid Werkzame personen (2005): 67% (van bevolking jaar) Bijstandsuitkeringen (2007): 44 per 1000 huishoudens 1.2 SWOT-analyse In onderstaande SWOT-analyse wordt de huidige situatie van de melkhal beschreven. De sterke, zwakke, kansen en bedreigingen worden kort weergegeven. VOOR HET DOEL HULPVOL SCHADELIJK STERKTES Hoogte van de melkhal; Karakteristieke dakconstructie; Bouwkundige staat; Ruime opzet van de melkhal. KANSEN Komst van de busbaan richting centrum/roombeek; Nabijheid van het centrum; Nabijheid van het station; Ontwikkeling voormalig Rabobank kantoor; Welstandsbeleid; Ontwikkeling Spoorzone Enschede. ZWAKTES Hinderlijke constructieve delen m.b.t. tot parkeren op de begane grond; Weinig tot geen daglichttoetreding door de gesloten wanden; Grote open ruimte van de hal in de exploitatie rond te krijgen. BEDREIGINGEN Ontwikkelingen in het Arke-gebouw; Concurrerende projecten in Enschede; Stagnatie op de vastgoedmarkt. 6

25 1.3 Kevin Lynch Route s Gebieden Stippellijn Toekomstige busbaan Randen Knooppunten Stippellijn Toekomstige busbaan Herkenningspunten Kerk 2. Ambachtschool 3. Melkhal 4. Rabobankgebouw 5. Kunstwerk Arkegebouw 6. Menzisgebouw 7. ITC 8. Stadskantoor 6 8 7

26 Bijlage 2- Krachtenveldanalyse In deze krachtenveldanalyse wordt aangegeven welke verschillende actoren betrokken zijn bij de herontwikkeling van de Coberco melkhal. In het onderstaande schema wordt aangegeven welke actoren er bij gebiedsontwikkeling betrokken zijn. Uit het schema blijkt ook welke rol en belangen de verschillende actoren hebben. Daarnaast is een belangrijk punt uit het schema de invloed op het proces en de mogelijke risico s. In de tekst onder het schema zal worden toegelicht welke actoren belangrijk zijn voor de herontwikkeling van de melkhal. Het doel van de analyse is om in kaart te brengen bij welke actoren draagvlak gecreëerd moet worden. 2.1 Schema krachtenveldanalyse Actor Rol in herontwikkeling Belangen Doel in herontwikkeling Invloed proces Mogelijk risico Activiteiten Eigenaar Rabobank Rabo Vastgoed Geen Verkoop locatie Geen Bepaald verkoopprijs van de locatie Hoge vraagprijs, waardoor geen verkoop plaatsvindt Geen Projectontwikkelaar Kloos2 Ontwikkelaar van het plangebied en daarmee (financieel) kaderstellend Kwalitatieve herontwikkeling en financieel rendabel plan Behoud en herontwikkeling van gebouw en locatie en financieel rendabel plan Spil in het web van de herontwikkeling Financiële haalbaarheid van het pand/locatie. Plannen passen niet binnen gemeentelijke gestelde kaders Ontwikkelen van een plan in samenwerking met gemeente en marktpartijen Banken Deel financiering van het project Een zo min mogelijk (financieel) risicovol project Externe financiering van het project Wanneer haalbaarheid niet gegarandeerd wordt, geen externe financiering Door een te lage afname, geen projectfinanciering Overleg met ontwikkelaar rondom haalbaarheid project Eigenaar / belegger Geen rol tenzij toekomstige belegger en gebruiker bekend zijn Waarde en rendementvan het pand behouden Zo groot mogelijk rendement behalen op gebouw Geen Geen Geen Gemeente Enschede Voert beleid wat kader stellend is, maarschappelijke verantwoordelijk Kwalitatief hoogstaande binnenstedelijke locatie Verbeteren leefbaarheid binnensingelgebied Kaderstellend, ondersteunend Tegenstrijdige belangen met eigenaar / ontwikkelaar Aanpassen bestemmingsplan Buurtbewoners Meedenken met de herontwikkeling van de locatie Meerwaarde voor hun eigen woning / buurt Belangen naar voren brengen en kritisch beoordelen van de herontwikkeling Door meedenken invloed op het proces. Invloed kan uitgeoefend worden bij de bestemmingsplanprocedure, werkt Bezwaar en beroep indienen bij bestemmingsplan en bouwprocedure Het volgen van de ontwikkelingen en hierbij meedenken 8

27 vertragend. Bedrijven e.d. in de omgeving Meedenken met de herontwikkeling van de locatie Keuze toekomstige concurrentie en verbetering omgeving Belangen naar voren brengen en kritisch beoordelen van de herontwikkeling Door meedenken invloed op het proces. Invloed kan uitgeoefend worden bij de bestemmingsplanprocedure, werkt vertragend Bezwaar en beroep indienen bij bestemmingsplan en bouwprocedure Het volgen van de ontwikkelingen en hierbij meedenken Makelaar Marktkenner, verkoper en verhuurder Geld verdienen Winst maken Door marktkennis eventueel van invloed op de ontwikkeling Vraagprijs van het te verkopen/verhuren vastgoed Ontwikkelingen volgen Het project verkopen Toekomstige gebruikers Huurder pand na herontwikkeling Een kwalitatief goed pand voor bewoning of bedrijfsvoering Geschikte pand op juiste locatie voor bedrijfsvoering, bewoning Samenwerkend, eisen stellend en dus eventueel vertragend Tegenstrijdigheid plan en uitwerking niet naar wens Herontwikkeling volgen en eventueel sturen als afgesproken 9

28 2.2 Toelichting krachtenveldanalyse Projectontwikkelaar Kloos2 De opdrachtgever voor het ontwikkelen van het Coberco terrein is projectontwikkelaar Kloos2. Voor het Coberco terrein is al grotendeels vastgesteld wat er met het gebied gaat gebeuren. Deze plannen hebben gediend als programma van eisen voor het voorliggende plan. Verschillende onderdelen uit de bestaande plannen zijn overgenomen (soms in een andere vorm) in het voorliggende plan. Zo zullen er woningen, parkeergelegenheid en winkels gerealiseerd worden. De woningen zullen geen zorgappartementen worden, maar reguliere appartementen met de mogelijkheid om een woon-werk combinatie te realiseren. De parkeergelegenheid zal gelijk zijn aan de plannen van de ontwikkelaar. Daarnaast zullen een aantal winkels gerealiseerd worden in de melkhal, deze zullen echter gericht zijn op het thema beauty dat is gekozen voor de melkhal. Bij het ontwikkelen van het voorliggende plan is rekening gehouden met de feedback van de projectontwikkelaar. Hierdoor is er naar verwachting voldoende draagvlak bij de projectontwikkelaar. Banken (financieel) Tijdens de ontwikkeling moeten eerst kosten worden gemaakt, voordat deze kunnen worden omgezet in opbrengsten. Deze kosten worden voor een deel gefinancierd met vreemd vermogen en een deel eigen vermogen. De financiering hangt veelal samen met de haalbaarheid van de ontwikkeling en het positieve financiële resultaat. Wanneer dit positieve resultaat erg klein is zal het nog lastiger worden om gefinancierd worden met vreemd vermogen. De kredietcrisis heeft ons bewust gemaakt van de risico's die kleven aan het financieren van vastgoed. Externe financiering van projecten is sinds de kredietcrisis aanzienlijk moeilijker geworden. Banken verlenen pas geld als de afname van het grootste deel van een project is gegarandeerd, anders lopen zij een verhoogt kredietrisico. Voorheen was veel meer mogelijk: doordat projecten veelal wel verkocht werden, hierdoor liepen banken weinig risico. Maar als nu een project niet verkoopt, is er leegstand en kan de ontwikkelaar de lening aan het eind mogelijk niet terugbetalen. Gemeente Enschede (politiek) De gemeente Enschede is bezig met het ontwikkelen van de Spoorzone. Ook de melkhal is gelegen in het gebied van de Spoorzone. De verschillende samenwerkingspartners willen de Spoorzone transformeren tot een duurzame en kwalitatief hoogstaande binnenstedelijke woon- en werklocatie. Het idee van een woon- werklocatie blijft in het voorliggende concept staan. Het draagvlak bij de gemeente Enschede kan hierdoor voldoende zijn

29 Bijlage 3 - Bouwtechnische analyse Melkhal Coberco In deze analyse wordt de bouwtechnische staat van de Coberco Melkhal toegelicht. De analyse is uitgevoerd naar aanleiding van de rondleiding door de heer Kloosterman op 19 november 2010 en is uitgevoerd op basis van visuele bevindingen. Voor een volledig en professioneel bouwtechnisch rapport wordt geadviseerd deze uit te laten voeren door een erkend bedrijf. Deze bouwtechnische analyse komt voort vanuit het bouwbesluit 5. Deze analyse geeft bouwtechnisch inzicht en de gebruiksmogelijkheden van de volgende aspecten: Veiligheid Gezondheid Bruikbaarheid Energiezuinigheid Veiligheid Het bouwwerk dient een bouwconstructie te hebben die voldoende bestand dient te zijn tegen de daarop werkende krachten. Zoals het gebouw er nu uitziet lijkt het alsof het erg in verval is geraakt. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of de stalen en betonnen kapconstructie goed genoeg wordt bevonden om deze compleet te renoveren. In kader van de brandveiligheid dient de bouwconstructie zo te zijn dat het bouwwerk bij brand gedurende een redelijke tijd kan worden verlaten en doorzocht, zonder dat er gevaar voor instorting is. Daarnaast dienen er voldoende maatregelen te zijn getroffen tegen de brandpreventie, rookontwikkeling en dienen er goed vluchtroutes aanwezig te zijn. Doordat het gebouw al jaren niet meer wordt gebruikt en in verval is geraakt voldoet het niet meer aan de huidige eisen van de brandveiligheid. Wanneer er nu brand zou uitbreken vormt zich een probleem met betrekking tot de hiervoor genoemde punten. Daarnaast worden eisen gesteld aan de inbraakveiligheid. Ook worden eisen gesteld aan elektriciteitsvoorziening, water en gasvoorziening. Net zoals bij de brandveiligheid is verteld, voldoet het gebouw ook niet aan deze eisen. Gezondheid Ten behoeve van een gezond leefklimaat binnen in het gebouw is nodig dat de verschillende ruimtes voldoende zijn beschermd tegen geluid. Door het in verval raken van het gebouw voldoet het gebouw niet aan het gezonde leefklimaat. Er is sprake van gaten in de kap, ramen en in de wanden. Hierdoor is er sprake van vocht en ongedierte. Na verbouwing van het gebouw dient het te voldoen aan de eisen die worden gesteld rondom de gezondheid. De voorschriften die gericht zijn op het beschermen van de gezondheid betreffen vooral voorschriften die ervoor moeten zorgen dat vocht wat binnen ontstaat, afgevoerd worden naar buiten. Afvoer van rioolwater, afvoer van rook, algehele luchtverversingsmogelijkheden en bescherming tegen ratten en muizen zijn ook onderwerpen bij dit onderdeel van het bouwbesluit. Tenslotte betreft het regels voor de aanwezigheid van drinkwater en van een warmwatervoorziening. Bruikbaarheid Ten opzichte van de bruikbaarheid worden eisen waaraan het gebouw moet voldoen. Het gaat vooral over afmetingen en hoogtes van verblijfruimtes. Aangezien de huidige verblijfsruimtes niet geheel duidelijk zijn en in verval zijn geraakt, voldoet het gebouw niet aan de eisen die worden gesteld in het bouwbesluit ten aanzien van de bruikbaarheid. Energiezuinigheid Tegenwoordig moeten gebouwen zo worden gebouwd, dat zij een lage EPC waarde hebben. Dit houdt in dat het bouwwerk voldoende energiezuinig moet zijn. Daarnaast mag er geen tot weinig warmte verlies optreden door overdracht en de warmte geleiding moet voldoende worden beperkt. Ook moet de luchtdoorlatendheid worden beperkt. Ook dient het bouwwerk een zodanige luchtdoorlatendheid te hebben dat het warmteverlies als gevolg van tocht wordt beperkt. De hal is niet gebouwd volgens de principes van energiezuinigheid. Hier moet dus tijdens de verbouw van de hal rekening meer worden gehouden, zodat deze op de juiste EPC waarde komt. Wanneer gekeken wordt naar de melkhal zonder haar bouwtechnische staat dan zien we een karakteristieke melkhal met een zeer unieke vorm. De draagconstructie bestaat uit zuilen van op de begane grondvloer (afstand tussen de zuilen zijn 4 of 8 meter). Deze hal is van een zeer hoge architectonische waarde. De binnenruimtes zijn groot, en de enorme stalen en betonnen overspanning voert de het aangezicht van het gebouw. Door deze grote kap is sprake van veel daglichttoetreding. Geconcludeerd kan worden dat de melkhal niet meer voldoet aan het huidige bouwbesluit. De leefbaarheid binnen het gebouw is slecht, en moet volledig worden aangepast om deze weer te laten voldoen aan het bouwbesluit. Doordat het gebouw de laatste jaren niet meer voor een bepaald doel gebruikt wordt, is deze in verval geraakt en zal er veel kapitaal en arbeid geïnvesteerd moeten worden om dit gebouw weer tot de blikvanger van de wijk Boddenkamp

30 Bijlage 4 Concurrentieonderzoek Om erachter te komen in welke mate de beautyhal succes zal hebben is het noodzakelijk om de concurrenten te analyseren. Hiervoor is het belangrijk om te bepalen wat het marktgebied van het concept is en welke partijen aangemerkt kunnen worden als concurrent. Het marktgebied van de beautyhal omvat de regio Twente en een deel van de Euregio 6. De partijen die voor concurrentie kunnen vormen zijn kleine, middelgrote en grote beautycentra. Eerst wordt er gekeken naar de concurrentie op landelijk niveau. De zelfstandige bedrijvigheid wordt niet onderzocht omdat deze geen concurrentie zijn voor het concept. De kracht van de beautyhal is juist het bundelen van diverse beautybehoeftes. Concurrentie landelijk Omdat de beautyhal een uniek concept is moet er landelijk worden gekeken naar de mogelijke concurrentie. In dit deel van het onderzoek wordt er gezocht naar beauty en wellness waarbij er specifiek gekeken wordt naar centra waar de functies worden geboden die ook in de beautyhal plaats zullen vinden. Enkele van deze functies zijn: kapsalon, nagelstyling, schoonheidsspecialisme, pedicure, manicure, zonnebank, massages etc. In onderstaand figuur worden de middelgrote tot grote wellness en beauty centra weergegeven. Op deze kaart is te zien dat er vele centra over Nederland verspreid zijn, maar dat er weinig beauty en wellness in de regio Twente te vinden is. Concurrentie matrix 2 :

31 Beauty en wellness in Twente Om een duidelijker beeld te krijgen van het aanbod op het gebied van beauty en wellness wordt in onderstaande kaart de kleine centra en de zelfstandige bedrijvigheid in Twente aangegeven. Bron: Google Maps Beauty en wellness in Enschede In onderstaand figuur worden de functies met beauty aangegeven in Enschede, hieronder vallen kleine beauty en wellness centra, schoonheidsspecialisten, spa en schoonheidssalons. In dit overzicht zijn niet aangegeven de kapsalons en de nagelstyling, deze functies zullen in figuur 4 en 5 worden weergeven zodat er een zo volledig mogelijk overzicht gevormd wordt. Beauty en wellness in Enschede Bron: Google Maps Concurrentiematrix In deze concurrentiematrix wordt Beautykamp met 3 soortgelijke wellnesscentra. Hierbij zijn een aantal succesfactoren benoemd. Er is een criteria samengesteld met betrekking tot de beoordeling, deze worden hieronder verklaard. 2: uistekend 1: voldoende 0: matig 13

32 -1: onvoldoende -2: slecht Succesfactoren Beautykamp Beauty & Wellness Bad Boekelo De Zwaluwhoeve Veluwse Bron Assortiment Parkeren Bereikbaarheid Ruimtelijke functionaliteit Eetgelegenheid Winkelgelegenheid Openbaar vervoer Succesfactoren In dit deel van de concurrentiematrix worden de succesfactoren die in bovenstaande tabel zijn verwerkt nader verklaard. Assortiment: Bij het assortiment word er gekeken naar de diverse producten die de centra bieden. Onder het assortiment kan vallen: massage, gezichtsbehandeling, voetbehandeling, handbehandeling enz. Hoe meer divers het aanbod hoe hoger er gescoord wordt. Parkeren: Bij de factor parkeren wordt er gekeken naar het aantal parkeerplaatsen en de afstand tot aan de parkeerplaatsen. Bereikbaarheid: Met bereikbaarheid wordt gekeken naar de bereikbaarheid per auto, brommer, fiets enz. Het gaat hierbij om dat de locatie is beschreven en dat het adres en/of routebeschrijving duidelijk is aangegeven op de site. Ruimtelijke functionaliteit: De ruimtelijke functionaliteit van het gebouw heeft betrekking op de uitstraling, indeling en inrichting van het gebouw. Eetgelegenheid: Eetgelegenheid binnen het centrum. Wanneer er eetgelegenheid is zal er een voldoende gescoord worden, wanneer er een grote variatie in producten/etenswaren kan hiermee een uitstekend worden gescoord. Winkelgelegenheid: Hiermee wordt bedoeld de mogelijkheid om wellness en beautygerelateerde producten te kunnen kopen. Hoer breder het assortiment hoe hoger de score. Openbaar vervoer: In welke mate zijn de centra te bereiken met het openbaar vervoer. Hoever is de afstand van de dichtstbijzijnde halte of station. Hoe dichterbij en beter bereikbaar hoe hoger de score uit zal vallen. Opleidingen Hieronder volgt een onderzoek waarmee in kaart wordt gebracht welke opleidingen er in de regio Twente zijn, die betrekking hebben op Beauty en Wellness. Deze opleidingen zijn van belang omdat hiermee samengewerkt kan worden om de maatschappelijk functie te vervullen. Hieronder een overzicht met de mogelijke opleidingsinstituten waarmee mogelijk de maatschappelijke functie kan worden gerealiseerd. Figuur: Opleiding Instelling Locatie Allround Schoonheidsspecialist ROC Almelo Pedicure IMKO Hengelo Allround schoonheid IMKO Hengelo Manicure IMKO Hengelo Parfumerie IMKO Hengelo Kapper IMKO Hengelo Allround schoonheidsspecialist/wellness ROC Almelo Junior kapper ROC Almelo/Enschede Kapper ROC Almelo/Enschede ROC ROC is een instelling die landelijk vele vestigingen heeft maar de vestiging in Almelo is uniek betreft de beautyopleidingen. Het ROC in Almelo was het eerste scholeninstelling die de opleiding wellness aan hebben geboden. Inmiddels heeft de locatie in Almelo een eigen wellness centrum waar iedereen naartoe kan gaan voor een behandeling door studenten van deze opleiding. Tevens worden er door het ROC in Enschede en Almelo de opleiding kapper en junior kapper gegeven. Alle bovenstaande opleidingen zijn van toepassing voor de beautyhal. IMKO opleiding 14

33 IMKO opleidingen is een opleidingsinstituut met uitsluitend opleidingen met betrekking tot beauty, gezondheid en wellness. IMKO opleidingen heeft 10 vestigingen in Nederland waarvan 1 gelegen is in Hengelo (Overijssel). 15

34 Bijlage 5 - gebiedsmarketing In deze bijlage wordt de gebiedsmarketing weergegeven. De trends en ontwikkelingen worden weergegeven en de gebruikers en de concurrenten worden in kaart gebracht welke van belang zijn bij het thema beauty. 5.1 Trends en ontwikkelingen Voor de trends en ontwikkelingen is er onder andere gekeken naar de stad enschede en welke trends en ontwikkelingen zich hier bevinden en/of afspelen. Enschede 1 Voor de binnenstad van Enschede is de detailhandel een grote trekker. De detailhandel staat onder invloed van diverse trends en ontwikkelingen die ervoor zorgen dat retail een dynamische sector is en continue in beweging is. Veel van de gemeenten in Nederland heeft de afgelopen jaren de bezoekersaantallen zien dalen, Enschede hierin tegen had een stijgend bezoekersaantal in de gemeente. In de vrijetijdsmonitor van Enschede is te lezen dat het bezoekersaantal op zaterdag weer stijgende is, dit is mede te danken aan de inzet op diversiteit. Aangegeven op deze vrijetijdsmonitor is dat de personen die het centrum bezoeken het liefst met de auto gaan en deze dus ook in de directe omgeving willen parkeren. 5.2 Gebied: Spinnenwebmethode van Bernstein Ontwikkeling Boddenkamp Nabij centrum Woontypologie en -differentiatie Prijsniveau 10 5 Bereikbaarheid Aanbod van w inkels en voorzieningen Veiligheid 0 Parkeren Huidige beeld Streefbeeld Financieel klimaat Arbeidspotentieel Woningaanbod Nabijheid w ater en groen Kw aliteit openbare ruimte Onderbouwing Voor de onderbouwing van de spinnenwebmethode worden de onderdelen met de meeste en minste afwijking tussen het huidige- en streefscenario meegenomen. Uit de analyse blijkt dat bereikbaarheid, arbeidspotentieel, nabijheid water en groen en financieel klimaat geen prioriteit hebben om aan te passen. Dat wil niet zeggen dat dit in de toekomst niet moet gebeuren, maar in dit project wordt hier geen rekening meegehouden. Daar staat tegenover dat kwaliteit van de openbare ruimte en veiligheid onderwerpen zijn die in het project veel aandacht krijgen. Bereikbaarheid Op het gebied van bereikbaarheid worden geen aanpassingen gedaan. De huidige situatie hoeft niet veranderd te worden aangezien openbaar vervoer op loopafstand is en bereikbaarheid voor auto s goed geregeld is. Vanuit Hengelo is het gebied goed te bereiken via de Hengelosestraat evenals de route vanuit Oldenzaal/Duitsland met de verbinding via Oldenzaalsestraat en Lasondersingel. Arbeidspotentieel Het arbeidspotentieel heeft niet direct een prioriteit in het project. De winkelruimtes kunnen worden verhuurd aan exploitanten die een appartement afnemen. Dit is echter niet noodzakelijk. Het is natuurlijk absurd om mensen hun huidige woning te laten verkopen en daarnaast is dit juridisch gezien niet mogelijk te eisen dat mensen die een woning afnemen ook werkruimte afnemen. Nabijheid water en groen 16

35 Nabijheid van water en groen zijn zaken die voor de doelgroep niet van belang zijn. Deze zijn voornamelijk gericht op stedelijke oriëntatie. Door geen hoge prioriteit te geven aan dit onderwerp sluit het project goed aan op de doelgroep en worden zaken behandeld die voor hen van hoger belang zijn. Kwaliteit van de openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte is in de huidige staat niet voldoende voor de beoogde doelgroep. Deze eist een kwalitatief hoogwaarde leefomgeving. Door de juiste materialen te gebruiken in de ontwerpfase moet dit project de omgeving meetrekken om Boddenkamp in het geheel een hogere kwaliteit te geven op het gebied van openbare ruimte. Veiligheid De veiligheid van het gebied laat in de huidige situatie te wensen over. Vooral het gebied rond de straat Kottendijk is niet overzichtelijk waardoor er onveilige situaties kunnen ontstaan. Door dit project een open karakter te geven en krijgt de wijk een zelfregulerend karakter. Doordat mensen een oogje in het zeil houden wordt het onmogelijk gemaakt om criminele activiteiten uit te voeren in en rondom het gebied. Door de ontwikkeling van particulier opdrachtgeverschap in de buurt van het coberco terrein wordt dit in de toekomst verbeterd. 5.3 Gebruikers Wanneer naar de wijk Boddenkamp wordt gekeken zijn er in de demografische analyse (onderdeel van de locatieanalyse) aspecten naar voren gekomen, waarmee in dit onderdeel de leefstijl kan worden bepaald. Hieronder een aantal aspecten: 60 procent van de bewoners van de wijk Boddenkamp heeft een leeftijd tussen 15 en 45 jaar; 1.6 personen per huishouden; Woningen nabij centrum gelegen; Wonen in een dynamische omgeving; Aan de hand van bovenstaande aspecten komt naar voren dat de leefstijl voor de bewoners van de wijk Boddenkamp het meest neigt naar de rode wereld. Hieronder een omschrijving van wat de rode leefstijl inhoudt. Figuur : Bepaling leefstijlen. Bron: workshop marketing 4e jars De rode wereld wordt gekenmerkt door: Vrijheid en flexibiliteit De personen zijn eigenzinnig en zelfbewust. Personen hebben een vrije geest. Genieten is voor deze personen een belangrijk aspect. Actieve manier van leven Stedelijke orientatie Woningen in de buurt van het centrum en/of dynamische omgeving. 5.4 Concurrentie Voor een volledig overzicht van de concurrentie met betrekking tot het beautyconcept wordt verwezen naar bijlage.. van dit rapport De brandcircles Positioneringsstatement De positioneringstatement van Beautykamp is als volgt geformuleerd: Beautykamp, stedelijke schoonheid! Merkpersoonlijkheid De merkpersoonlijkheid is het vertalen van het gebied in een omschrijving van het gebied alsof het een persoon is. De merkpersoonlijkheid van beautykamp hieronder kort omschreven. Het gebied is verzorgend, open, creatief, individualistisch en vrij. 17

36 5.4.3.Merkwaarden van het gebied: Hieronder worden de merken weergegeven die relatie hebben met de merkpersoonlijkheid Bewijsvoering van de positioneringsrichting Beautykamp is een concentratie van diverse beautygerelateerde salons, met hierbij passende detailhandel en horeca. Door deze concentratie is het voor de bezoeker aantrekkelijker en makkelijker meerder salons en dus behandelingen op 1 dag te nuttigen. Door middel van een samenwerking met het naastgelegen hotels is het mogelijk arrangementen aan te bieden waardoor er een volledig verzorgde dag kan worden aangeboden met een overnachting. De beautyhal heeft een vrije en open uitstraling door het gebruik van een glazen koepel en veel ramen. Het wonen en werken raakt elkaar in de hal. Naast wonen en werken in de hal is er de binnentuin, hierin zullen ontmoetingsplaatsen gecreëerd worden en groene en natuurlijke elementen geplaatst worden. Het wonen in de beautyhal of de woonbrug zal ervaren worden als comfortabel, dynamisch, karakteristiek en eigentijds. De melkhal zal zoveel mogelijk karakteristieke eigenschappen behouden en waar nieuwbouw zal ontstaan zal hier een karakteristieke elementen worden verwerkt, maar zal hiernaast een een frisse en moderne uitstraling krijgen. 18

37 Bijlage 6 - Doelgroepanalyse Uit de analyses van CBS/Funda is gebleken dat de huidige generatie bewoners van de Boddenkamp, mensen zijn die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vinden. De leefstijl die daardoor dominant naar voren komt is De Rode Wereld. De rode leefstijl zijn mensen die extravert en egogericht zijn. Zij stellen vrijheid, onafhankelijkheid maar ook culturele ontwikkeling zoals verre reizen zeer op prijs. Qua woningbouw hebben zij een stedelijke oriëntatie wat tot uiting komt in een meergezinswoning in de buurt van een dynamische omgeving. De voordelen van Boddenkamp passen bij goed bij de doelgroep jonge onafhankelijke (20 35 jaar). Door de stedelijke oriëntatie sluit de locatie perfect aan bij deze doelgroep. Ook de dynamische leefomgeving wordt gecreëerd door de melkhal voor verschillende functies te gebruiken. Hierdoor hangt er zowel overdag als s avonds altijd een actieve sfeer. Voor deze doelgroep is de locatie ook aantrekkelijk aangezien deze nabij winkels, horeca en openbaar vervoer is gelegen. Horeca en Openbaar Vervoer binnen 50 meter van het plangebied en voor het bezoeken van winkels is de binnenstad op loopafstand (± 5 min.). Openbare ruimte wordt door deze doelgroep als minder belangrijk ervaren. Wel is het belangrijk dat het gebied een actieve en frisse uitstraling heeft. Dit moet de architect tijdens het ontwerpproces worden meegenomen in het materiaalgebruik. Het commercieel onroerend goed bij het project bestaat uit winkelruimte en parkeergelegenheid (betaald parkeren). De doelgroep voor de winkelruimtes is het midden- en kleinbedrijf. Hierbij wordt gedacht aan bedrijven met een maximum van 10 fte. Afnemers van winkelruimte die goederen aan consumenten leveren, zoals De Tuinen kunnen uitkomen op een hoger aantal. Ook op het gebied van winkelformules is gevarieerd. Zowel franchise als eenmanszaken zijn welkom in de melkhal. Voor specifieke beautyfuncties bestaan nog geen franchise formules. Een voorbeeld hiervan is een pedicurepraktijk. De parkeergarage hoort bij de beautyhal en zal worden afgenomen door een belegger. De reden waarom er gekozen is voor een belegger is omdat het financieel aantrekkelijker is wanneer er een parkeergarage bijzit waardoor er inkomsten zijn. Parkeerplaatsen worden steeds schaarser in de binnensteden waardoor er met het afnemen van het gehele concept een beter rendement kan worden behaald 7. Uiteraard is het onderhoud voor rekening van de belegger wanneer het gehele concept wordt afgenomen. In het concept is er sprake van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed in de vorm van een kinderopvang/kinderland. Deze functie zal gerealiseerd worden in de schuur. De kinderopvang zal een ondersteunende functie invullen in de wijk, doordat deze functie centraal gelegen is naast de beautyhal en in het midden van de grote (toekomstige) bedrijven. Hier kunnen de ouders hun kinderen gemakkelijk naartoe brengen op weg naar het werk of uitje naar de beautyhal. De maatschappelijke functie is tot stand gekomen middels een aanname en zal niet verder worden behandeld in dit onderzoek

38 Bijlage 7 - Bedrijvigheid Beautyhal In deze bijlage wordt een opsomming gegeven van de mogelijke bedrijvigheid welke betrekking hebben op beauty. Naast deze bedrijvigheid worden ook een aantal mogelijkheden gegeven voor bedrijvigheid met betrekking tot horeca en detailhandel. Tevens is hierbij het geschatte aantal vierkante meters gegeven, deze op basis van inschatting. Deze circa oppervlakten zijn vermeld om een beter beeld te geven van de indeling. Voor de units die gerealiseerd zijn voor de bedrijvigheid met betrekking tot beauty is het volgende mogelijk: Nagelstyling (circa 50 m2) Manicure (circa 50 m2) Pedicure (circa 50 m2) Kapsalon (circa 100 m2) Zonnebank (circa 120 m2) Diëtiste (circa 50 m2) Natuurwinkel (circa 180 m2) Drogisterij (circa 180 m2) Kleurenconsulent (circa 50 m2) Visagisten (circa 50 m2) Met betrekking tot de horeca welke in de beautyhal gevestigd kan worden, zijn er eisen opgesteld. De horeca moet relevant zijn aan beauty, dit geschiedt door onderstaande, naast standaard gestelde eisen: Gezonde producten Aanbieden van biologische producten Aanbieden van vegetarische maaltijden en/of broodjes Bereiding met verse producten Aanbieden van verse sappen Tot slot wordt er in de hal ook detailhandel gevestigd. De detailhandel moet tevens gerelateerd zijn aan het beautyconcept. Mogelijke detailhandel is: Winkel met natuurproducten Winkel met beautyproducten (shampoo, crèmes e.d.) 20

39 Bijlage 8 - Plattegronden 21

40 22

41 23

42 24

43 Bijlage 9 Artist impressions Beautykamp Impressie Deurningerstraat Impressie Deurningerstraat Impressie entree Raiffeisenstraat 25

44 Impressie entree Raiffeisenstraat Impressie Kottendijk Impressie Kottendijk 26

45 Impressie Kottendijk Impressie voorzijde 27

46 Impressie voorzijde 28

47 Impressie voorzijde Impressie voorzijde Impressie voorzijde 29

48 Bijlage 10 - Referentiebeelden 30

49 Bijlage 11 - Plattegronden vluchtwegen Vluchtwegen begane grond 31

50 Vluchtwegen 1 e verdieping 32

51 Vluchtwegen 2 e verdieping 33

52 Vluchtwegen 3 e verdieping Vluchtwegen 4 e verdieping 34

53 Vluchtwegen 5 e verdieping 35

54 Bijlage 12 - Juridische verantwoording In deze bijlage wordt ingegaan op de juridische aspecten van voorliggend plan. Eerst wordt ingegaan op het vigerende bestemmingsplan, waarna aangegeven wordt op welke wijze het bestemmingsplan gewijzigd wordt. Daarna wordt ingegaan op de te verkrijgen vergunningen. Tevens wordt er aandacht besteed aan het bouwbesluit, welstand en de mogelijke risico s Vigerend bestemmingsplan 8 Het plangebied (Coberco-terrein) valt in de huidige situatie onder het bestemmingsplan Boddenkamp-Schuttersveld In onderstaande afbeelding is de kaart van dit bestemmingsplan weergegeven. Afbeelding 1.1 Kaart bestemmingsplan Boddenkamp-Schuttersveld 2006 In het plangebied komen diverse bestemmingen voor zoals bestemming: bedrijven, kantoren, horeca, wonen en detailhandel. Op het te behouden vastgoed (de voormalige melkhal en schuur) lig de bestemming bedrijven uit de categorieën 1 en 2. In de regels (voorschriften) staat vermeld welke activiteiten per categorie mogelijk zijn. Onder de huidige bestemming bedrijven (categorieën 1 en 2) zijn onder andere de volgende functies/activiteiten mogelijk: groothandel of detailhandel in verschillende producten, kappersbedrijven en schoonheidsinstituten, parkeren badhuizen en saunabaden. Voor de totstandkoming van dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van: Bedrijven en milieuzonering 2001 (Intern. Bestemmingsplan Boddenkamp-Schuttersveld 2006) 12.2 Wijziging bestemmingsplan In de voorliggende plannen komen in de melkhal bedrijven als: schoonheidspecialistes, massagesalons, een kapper, detailhandel, parkeren en wonen. Doordat er veel verschillende nauw verweven (nieuwe) functies worden gerealiseerd in de melkhal is een wijziging van het bestemmingsplan onvermijdbaar. Geadviseerd wordt om bij realisatie van dit plan te kiezen voor de bestemming Centrumdoeleinden. Binnen deze bestemming zijn centrumfuncties toegestaan die behoren tot de volgende hoofdgroepen van bestemmingen: Bedrijf Maatschappelijk Cultuur en ontspanning Recreatie Detailhandel Sport Groen Verkeer Horeca Water Kantoor Wonen 8 Bestemmingsplan Boddenkamp-Schuttersveld 2006, 36