Schetsontwerp Marinehospitaalterrein

Transcriptie

1 ADVIES KLANKBORDGROEP MARINEHOSPITAALTERREIN Schetsontwerp Marinehospitaalterrein Op weg naar een prachtige wijk in Overveen? Overveen, 24 april

2 INHOUDSOPGAVE AANBEVELINGEN ANALYSE EN BEOORDELING 1. Vooraf 2. Beschrijving van het proces 2.1 De Klankbordgroep 2.2 De brief van 2 december Het plan van AM van januari De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (procesmatig) 3.1 Park Tetrode afgeblazen; een nieuw plan 3.2 De ontwikkelkaders voor het proces 4. Beoordeling van het proces 4.1 De praktische uitvoering van het proces: de 4 modellen van AM 4.2 Een nieuw plan van AM 4.3 De grondprijs 4.4 Geen bemoeienis van de gemeente? 4.5 Alsnog Soeters en bewoners horen over het Schetsontwerp 4.6 Het functioneren van de Kbg; rol van AM en de gemeente 4.7 Onafhankelijk voorzitter; informatieverstrekking 5. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (planmatig) 5.1 De ontwikkelkaders voor het Schetsontwerp 5.2 Het bestemmingsplan Zijlweg-West e.o. 5.3 De hoofdlijnen van artikel Het voorliggende Schetsontwerp 6.1 Het plan van AM en AMC 6.2 Grondgebonden woningen met tuinen of appartementen? 7. Beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp 7.1 Een bijzondere wijk? 7.2 De integratie van MHT en Van Wijk 7.3 Het aantal woningen en de verdeling 7.4 De gevolgen van te veel grondgebonden woningen: waar is het park? 7.5 Voldoende sociale huurwoningen? Voldaan aan de Woonvisie? 7.6 Parkeren 7.7 Evenwicht 7.8 Druk 7.9 Verkoopbaarheid 7.10 Een duurzame wijk? 7.11 Gefaseerde realisatie: complete infrastructuur bij aanvang 8. De oplossing Bijlagen: 1. Samenstelling Klankbordgroep MHT 2. Brief van de Kbg d.d. 2 december 2011 aan AM en wethouder Kokke 3. Brief van B&W d.d. 26 september 2011 met ontwikkelkaders MHT 4. Artikel 24 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan Zijlweg-West e.o. 2

3 AANBEVELINGEN De Klankbordgroep Marinehospitaalterrein beveelt het college van B&W van de gemeente Bloemendaal op basis van de navolgende analyse het volgende aan: Procesmatig 1. Stel bij bouwplannen van enige omvang zelf een klankbordgroep in; formaliseer, reguleer en faciliteer deze met onder meer een onafhankelijk voorzitter; zorg voor een taakopdracht, een taakafbakening en goede informatieverstrekking (4.6 en 4.7) 2. Schuif als gemeente in het vervolg van het proces alsnog aan bij de Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (4.4) 3. Hoor zoals afgesproken alsnog architect Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen over het voorliggende Schetsontwerp, alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen (4.5) Planmatig 1. Zorg dat het bestemmingsplan Zijlweg-West e.o. conform de gemaakte afspraken leidend is bij de herontwikkeling van het MHT en geef afwijkingen van het bestemmingsplan (bespreekbaar volgens de gemaakte afspraken) expliciet en gemotiveerd aan zodat deze getoetst kunnen worden (5.2) 2. Geef projectontwikkelaar AM de opdracht om nog een kwaliteitsslag te maken en het Schetsontwerp te verbeteren op basis van de opmerkingen van Sjoerd Soeters, de inwoners van Overveen en het advies van de Klankbordgroep, zodat een prachtige én bijzondere wijk gerealiseerd kan worden (7.1) 3. Zorg voor daadwerkelijke integratie van de plannen voor MHT en Van Wijk (7.2 en 8) 4. Verlaag het aantal grondgebonden woningen met tuinen; creëer ruimte voor parkachtige ruimten zoals afgesproken (6.2, 7.3 en 7.4) 5. Onderzoek of het plan van AM voldoet aan de Woonvisie, gelet op het ontbreken van appartementen voor koopkrachtige senioren; idem wat betreft de eis dat 1/3 deel van de woningen in de sociale huursector moet vallen (7.5) 6. Laat zien dat de gemeente inderdaad grote waarde hecht aan het parkeren uit zicht en op eigen grond (7.6) 7. Breng de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft (net als op de zuidelijke terreinhelft) meer in overeenstemming met de aard en omvang van het terrein; zorg voor een evenwichtige benadering van het gehele MHT en het Van Wijk-terrein (7.7) 8. Voorkom dat met de herontwikkeling van het MHT te veel druk ontstaat op het terrein, de omgeving en de oude kern van Overveen (7.8) 9. Bevorder met een ruimere en groenere opzet van het terrein de verkoopbaarheid van de daarop geprojecteerde woningen (7.9) 10. Bevorder duurzaamheid (7.10) 11. Stel als voorwaarde dat ook bij gefaseerde realisatie van de bouwplannen, eerst de complete infrastructuur wordt aangelegd; stel voorwaarden om de overlast als gevolg van de gefaseerde bouw te beperken (7.11) 12. Laat ten slotte onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (ipv 56 inclusief Van Wijk), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; zo nee, overweeg dan om de grondprijs te laten zakken (8) 3

4 ANALYSE EN BEOORDELING 1. Vooraf Omdat het inschakelen van bewoners bij de eerste stappen van de ontwikkeling van bouwplannen steeds meer plaatsvindt, maar toch relatief nieuw is, volgt in dit advies over het door projectontwikkelaar AM gepresenteerde Schetsontwerp Marinehospitaalterrein Overveen (hierna: het Schetsontwerp) naast een beoordeling van de bouwplannen ook een beoordeling van het proces. Opdat uit onze ervaringen in de toekomst lering kan worden getrokken. En om er voor te zorgen dat gemaakte afspraken in het proces dat gaande is, ook worden uitgevoerd. Het voorliggende (stedenbouwkundig) Schetsontwerp is naar het oordeel van de Klankbordgroep nog voor verbetering vatbaar. We houden derhalve de hoop dat we op weg zijn naar een prachtige wijk in Overveen. Op weg naar een wijk zo bijzonder, dat die wijk later als monument zal worden aangemerkt, zoals door verantwoordelijk wethouder Kokke in de zomer van 2011 aan de inwoners van Overveen is beloofd. Het voorliggende Schetsontwerp is een stap in de goede richting (zie bijvoorbeeld het Schetsontwerp blz 34), maar we zijn er nog niet. 2. Beschrijving van het proces 2.1 De klankbordgroep In het kader van de in de zomer van 2011 met de gemeente Bloemendaal gemaakte afspraken over de herontwikkeling van het Marinehospitaalterrein te Overveen (hierna: MHT) heeft projectontwikkelaar AM (hierna: AM) een klankbordgroep in het leven geroepen. De Klankbordgroep MHT (hierna: de Kbg) heeft in de periode november 2011 maart 2012 een achttal gesprekken gevoerd met AM en ontwerpers van AM Concepts (hierna: AMC). De Kbg bestaat uit omwonenden van het MHT, die deels namens een vereniging dan wel buurtcomité of een straat betrokken zijn bij deze herontwikkeling deels op persoonlijke titel als huiseigenaar in de Kbg hebben plaatsgenomen. Voor de samenstelling van de Kbg wordt verwezen naar bijlage De brief van 2 december 2011 Aangezien de Kbg de eind 2011 door AM aan de inwoners van Overveen gepresenteerde 4 modellen voor de herontwikkeling van het MHT unaniem als te vol van de hand heeft gewezen, heeft de Kbg bij brief van 2 december 2011 aan AM en aan wethouder Kokke haar uitgangspunten voor de herontwikkeling van het MHT toegezonden (zie bijlage 2). Op 21 december 2011 heeft over deze brief een overleg plaatsgevonden tussen de projectleider MHT van de gemeente Bloemendaal (Michiel Schipper), de ontwikkelingsmanager van AM (Peter Heuvelink), en een delegatie van de Kbg. Hierbij heeft de projectleider van de gemeente aan de Kbg laten weten dat er in dit stadium van het proces niet valt te praten over het verlagen van de tussen AM en de gemeente overeengekomen grondprijs om zo mogelijk te maken dat er minder gebouwd hoeft te worden op het MHT. Daarbij heeft de projectleider aangegeven dat AM binnen de afgesproken ontwikkelkaders nu met een voorstel moet komen. Wethouder Kokke heeft de Kbg separaat nog laten weten dat hij het door de Kbg met hem aangevraagde gesprek niet opportuun acht, dat AM nu aan zet is, en dat het college van B&W de voorstellen van AM afwacht. 2.3 Het plan van AM van januari 2012 Vervolgens heeft AM in januari 2012 een nieuw plan aan de Kbg voorgelegd. In januari, februari en maart 2012 heeft de Kbg met AM en AMC over dit plan gesproken, waarna AM het voorstel definitief heeft vastgesteld in de vorm van het voorliggende Schetsontwerp. In dit advies geeft de Kbg haar beoordeling van dit voorstel, waarbij aangetekend wordt dat de Kbg unaniem tot dit advies is gekomen. 4

5 3. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (procesmatig) 3.1 Park Tetrode afgeblazen; een nieuw plan In de zomer van 2011 hebben AM en de gemeente Bloemendaal na het afblazen van Park Tetrode eerder dat jaar werkafspraken gemaakt over de realisatie van een nieuw plan. Blijkens de daarover aan de gemeenteraad gestuurde brief d.d. 26 september 2011 stellen B&W van de gemeente Bloemendaal AM in de gelegenheid om op basis van de afgesproken ontwikkelkaders een nieuw Stedenbouwkundig Schetsontwerp te maken. AM en de gemeente hebben de intentie om de afspraken uit te werken in een financieel en ruimtelijk haalbaar plan. (zie bijlage 3). 3.2 De ontwikkelkaders voor het proces Wat het proces betreft zijn de volgende ontwikkelkaders van belang: Ontwikkelkader 2: AM zal een Stedenbouwkundig Schetsontwerp verzorgen. Daarvoor worden 4 ontwerp ateliers gehouden. AM geeft de ateliers vorm en betrekt daarbij bewoners, Hillgate, Sjoerd Soeters en andere stakeholders. De gemeente stelt ruimte beschikbaar zodat bewoners, VMHT, een eventueel gevormde Klankbordgroep en andere belanghebbenden ontvangen kunnen worden voor twee informatiebijeenkomsten teneinde het Stedenbouwkundig Schetsontwerp te bespreken. Een bijeenkomst is bedoeld om input voor het ontwerp te leveren en een om te reageren op het ontwerpplan. De gemeente neemt deel aan alle fasen van het ontwerpproces. Ontwerp voorstellen worden door AM bij de gemeente ingediend en gepresenteerd. De gemeente beoordeelt deze voorstellen door onder meer te toetsen aan de in deze brief genoemde ontwikkelkaders. Ontwikkelkader 3: Om te komen tot een rijp Stedenbouwkundig Schetsontwerp heeft de gemeente een planning opgesteld zodat presentatie in de gemeenteraad aan het begin van 2012 kan plaatsvinden. Ontwikkelkader 4: Het nieuwe plan moet snel realiseerbaar zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat ontwikkeling en eventueel gefaseerde realisatie bij voorkeur binnen de kaders van het bestemmingsplan plaatsvindt. Ontwikkelkader 5: De gemeente zal werken met de meest passende en efficiënte ruimtelijke procedure om een nieuw plan te ontwikkelen en te realiseren. Ontwikkelkader 9: Voor alle bovenstaande en andere kaders geldt uiteindelijk het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad en hoofddirectie van AM. 4. Beoordeling van het proces 4.1 De praktische uitvoering van het proces: de 4 modellen van AM De Kbg stelt voorop dat zij positief oordeelt over de door de gemeente Bloemendaal en AM in de zomer van 2011 gemaakte afspraak om de inwoners van Overveen en de omwonenden (middels de Kbg) maximaal te betrekken bij de herontwikkeling van het MHT. Over de uitvoering van deze afspraak is de Kbg echter enigszins teleurgesteld. Nu het op deze wijze organiseren van de inspraak betrekkelijk nieuw is, staat de Kbg hierna uitvoerig stil bij het proces, opdat uit onze ervaringen in de toekomst lering kan worden getrokken en om er voor te zorgen dat gemaakte afspraken in het proces dat gaande is, ook worden uitgevoerd. De eerste bewonersbijeenkomst op 4 oktober 2011 was matig georganiseerd, waardoor onduidelijk was in hoeverre de verschillende wensen en ideeën van bewoners adequaat zijn doorgekomen bij AM en AMC. Dat bleek ook op de daaropvolgende inloopavond op 21 november 2011 waar AM en AMC de genoemde 4 modellen presenteerden. Veel deelnemers aan de bijeenkomst op 4 oktober 2011 konden zich niet herkennen in deze modellen, zoals later ook het geval was binnen de Kbg. De indruk bestond dat de 4 modellen sterk beïnvloed waren door ambtenaren van de gemeente Bloemendaal, die in vijf gezamenlijke workshops (Schetsontwerp blz 24) met AM over de plannen hadden overlegd en tijdens de bijeenkomst van 21 november 2011 actief aanwezig waren om de modellen aan de inwoners uit te leggen. In ieder geval bleek nadien de door AMC gemaakte inventarisatie van de op 4 oktober 2011 door de inwoners geuite wensen en ideeën niet volledig. Ongetwijfeld het gevolg van de matige organisatie van de eerste bijeenkomst en met name het feit dat aan de ene tafel wel en aan de andere tafel niet genotuleerd werd, terwijl de ene gespreksgroep werd geleid door een enthousiaste ontwerper van AMC en de andere door een gemeenteambtenaar die soms 5

6 nauwelijks wist hoe dit aan te pakken. Dat door het ontbreken van een geluidsinstallatie de ongetwijfeld inspirerende inleiding van AMC-directeur Mariet Schoenmakers voor de meeste aanwezigen vrijwel onverstaanbaar was, droeg ook niet bij aan een helder inzicht bij de deelnemers over de bedoeling van deze avond. 4.2 Een nieuw plan van AM In het licht van deze twee bijeenkomsten kwam het door AM in januari 2012 aan de Kbg gepresenteerde plan mét maquette voor de Kbg nogal uit de lucht vallen. Ook omdat dit plan, dat op onderdelen door enkele leden van de Kbg voorzichtig positief werd beoordeeld, op andere onderdelen niet spoorde met de uitgangspunten van de Kbg als geformuleerd in haar brief van 2 december Om pragmatische redenen is de Kbg vervolgens met AM in gesprek gegaan over dit voorstel teneinde te trachten dit voorstel (meer) in overeenstemming te brengen met de uitgangspunten van de Kbg. Voor het antwoord op de vraag of dit volgens de Kbg gelukt is, zie hoofdstuk De grondprijs Zoals bekend houdt de gemeente Bloemendaal de met AM gemaakte financiële afspraken over de grondprijs geheim. Om die reden was het voor de Kbg onmogelijk te beoordelen of de stelling van AM dat de door de gemeente gevraagde grondprijs de bouw van de door de Kbg als uitgangspunt gehanteerde 60 woningen uitsluit (en de bouw van meer woningen noodzakelijk maakt), juist is. 4.4 Geen bemoeienis van de gemeente? Dat de gemeente Bloemendaal zich naar aanleiding van de brief van de Kbg van 2 december 2011 op het (formele) standpunt stelde dat AM aan zet was en de gemeente zich in dit stadium van iedere bemoeienis met de herontwikkeling onthield, bevreemdt de Kbg om meerdere redenen. Om te beginnen bleek tijdens de gesprekken met AM de afgelopen maanden en ook tijdens eerder genoemde bijeenkomsten in het gemeentehuis eind 2011, dat ambtenaren van de gemeente betrokken zijn bij de planontwikkeling en daarover ook standpunten ventileren richting AM. De verantwoordelijke wethouder praat ook regelmatig in de Stuurgroep met AM over de voortgang en de inhoud van de planontwikkeling. In de door AM en de gemeente in de zomer van 2011 gemaakte afspraken staat ten slotte in ontwikkelkader 2 (zie hierboven) nadrukkelijk dat de gemeente deelneemt aan alle fasen van het ontwerpproces. De Kbg kan zich dan ook niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente deelneemt aan het proces als het haar uitkomt, en geen bemoeienis heeft met het proces als er lastige vragen door de Kbg worden gesteld. De Kbg stelt voor dat voor zover de Kbg na het indienen van het Schetsontwerp door AM aan het college van B&W nog wordt betrokken bij het verdere proces, een vertegenwoordiger van de gemeente wél aanwezig is bij de bijeenkomsten van de Kbg, waarbij AM ook aanwezig is. 4.5 Alsnog Soeters en bewoners horen over het Schetsontwerp Wat de overige tussen AM en de gemeente met betrekking tot het proces gemaakte afspraken betreft gaat de Kbg er vanuit dat AM op grond van ontwikkelkader 2 alsnog Sjoerd Soeters bij het project betrekt (hetgeen tot op heden niet is gebeurd) en in ieder geval zijn oordeel over het voorliggende Schetsontwerp vraagt, en dat ook de bewoners en andere belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld het Schetsontwerp te bespreken en hun visie te geven op dit ontwerp alvorens dit ter goedkeuring wordt aangeboden aan de gemeenteraad. 4.6 Het functioneren van de Kbg; rol van AM en de gemeente Wat het functioneren van de Kbg zelve betreft wijzen wij op het volgende. Op steeds meer beleidsterreinen worden met name op gemeentelijk niveau klankbordgroepen ingesteld waarbij burgers en belanghebbenden in een vroeg stadium van de plan- en besluitvorming hun mening kunnen geven over voorgenomen beleid of in ontwikkeling zijnde plannen. Die ontwikkeling valt op zich toe te juichen, maar enige regulering lijkt op zijn plaats ook om uniformiteit in de aanpak en de organisatie van klankbordgroepen te bewerkstelligen. Zo is onze Kbg niet ingesteld door de gemeente, maar door AM, waardoor de gemeente eenvoudig de boot kon afhouden bijvoorbeeld naar aanleiding van de brief van de Kbg van 2 december De door AM tijdens de eerste bijeenkomst van de Kbg toegezegde 6

7 schriftelijke inbedding en formalisering van de Kbg in het lopende proces heeft nimmer plaatsgevonden. Dat de gemeente niet aanwezig was bij de gesprekken tussen AM en de Kbg leidde niet alleen tot tijdverlies (AM moest immers bij de Kbg levende vragen doorspelen naar de gemeente) en een inefficiënte aanpak, de afwezigheid van de gemeente aan tafel leidde af en toe ook tot onduidelijkheid, omdat AM genoodzaakt was namens de gemeente te spreken en het voor de Kbg niet mogelijk was de juistheid van een dergelijke mededeling te controleren. Het zou aan te raden geweest zijn als vooraf een taakopdracht van de Kbg op papier had gestaan met daarin een duidelijk geformuleerde doelstelling. Ook zal met het oog op de toekomst nagedacht moeten worden over de vraag wie bij bouwplannen van enige omvangnu eigenlijk in een klankbordgroep kan plaatsnemen en met het oog waarop. Is het gewenst dat grondeigenaren/huizenbezitters in een klankbordgroep uitsluitend hun eigen belang behartigen? Of moet van een lid van een klankbordgroep verwacht worden dat hij ook het algemeen belang en dus de kwaliteit van het gehele ontwerp in ogenschouw neemt? En wat is de positie van leden van een klankbordgroep die namens een vereniging of comité deelnemen? Hoe het ook zij, in de Kbg heeft een en ander voor onduidelijkheid, irritatie en vertraging gezorgd. 4.7 Onafhankelijk voorzitter; informatieverstrekking In dat verband lijkt het aanbevelenswaardig dat klankbordgroepen niet alleen worden ingesteld door de gemeente (met nogmaals een duidelijke taakstelling en vastgestelde werkwijze), maar ook een onafhankelijke voorzitter hebben (bv een gemeenteambtenaar), die kan bewaken dat het proces effectief, transparant en correct verloopt zonder dat bepaalde belangen ten onrechte prevaleren boven andere. En die er voor kan zorgen dat de leden van de klankbordgroep van meet af aan over de relevante informatie beschikken. Ook dit laatste was bij de Kbg matig verzorgd. 5. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (planmatig) 5.1 De ontwikkelkaders voor het Schetsontwerp Wat de inhoud van het voorliggende Schetsontwerp betreft zijn de volgende tussen AM en de gemeente overeengekomen ontwikkelkaders van belang: Ontwikkelkader 1: De ontwikkeling gaat primair uit van bebouwing binnen de contouren van het bestemmingsplan en met behoud van het vereiste percentage sociale woningbouw. Ontwikkeling buiten de contouren van het bestemmingsplan is bespreekbaar. Ontwikkelkader 4: Het nieuwe plan moet snel realiseerbaar zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat ontwikkeling en eventueel gefaseerde realisatie bij voorkeur binnen de kaders van het bestemmingsplan plaatsvindt. Ontwikkelkader 6: AM en gemeente streven een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie na. De integratie van de planontwikkeling op het voormalige terrein van Van Wijk past bij dat streven. (bijlage kaartje) Ontwikkelkader 7: De gemeente hecht grote waarde aan naar haar oordeel- voldoende afstand van nieuwbouw tot waardevolle bomen (tot behoud van die bomen), aan naar haar oordeel- voldoende parkoppervlak en aan zo groot mogelijke open ruimtematen. Parkeren geschiedt zoveel mogelijk uit het zicht en op eigen terrein bij een programma met grondgebonden woningen. Bij gestapelde bouw, in de vorm van appartementsrechten, moet ondergronds geparkeerd worden. De inpassing van water geschiedt conform de eisen van het Hoogheemraadschap. De eis is inclusief de nog openstaande compensatie van locatie In Holland. Ontwikkelkader 8: Provinciaal en gemeentelijk beleid (structuurvisie en ontwerp-woonvisie) zijn geldende ruimtelijke kaders voor de planontwikkeling. 5.2 Het bestemmingsplan Zijlweg-West e.o. Zowel in ontwikkelkader 1 als in ontwikkelkader 4 wordt aangegeven dat de herontwikkeling van het MHT binnen de contouren (1) dan wel kaders (4) van het ter plaatse geldende bestemmingsplan Zijlweg-West e.o. moet plaatsvinden. Bovendien zijn in ontwikkelkader 7 met betrekking tot de bomen, het parkeren en de waterberging nog een aantal zaken uit het 7

8 bestemmingsplan met nadruk herhaald, die volgens dit ontwikkelkader van grote waarde zijn voor de gemeente. Afwijking van het bestemmingsplan is volgens ontwikkelkader 1 bespreekbaar. In het bestemmingsplan heeft het MHT de bestemming U2 gekregen: een uitwerkingsbestemming, waarbij de details nog moeten worden ingevuld. In artikel 24 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan (zie bijlage 4) heeft de raad van de gemeente Bloemendaal deze bestemming echter zeer gedetailleerd en uitvoerig ingevuld, zodat Soeters in zijn second-opinion welstandsadvies met betrekking tot Park Tetrode van 25 oktober 2007 terecht dit artikel kwalificeert als een aanzet tot een stedenbouwkundige schets. Zo laat het eerste lid van het artikel zich ook lezen. De Kbg gaat er vanuit dat, gelet op de hiervoor weergegeven afspraken tussen AM en gemeente, bij de beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp het bestemmingsplan (artikel 24 alsmede de uitvoerige toelichting bij het bestemmingsplan) leidend is en dat bij afwijking van het bestemmingsplan dit expliciet en gemotiveerd wordt aangegeven en beoordeeld. Ontwikkelkader 6 bepaalt dat AM en gemeente streven naar een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie, en dat de integratie van de planontwikkeling op het voormalige terrein van Van Wijk bij dat streven past. Het Van Wijk-terrein heeft in het bestemmingsplan de wijzigingsbestemming II (van autobedrijf naar woningbouw), op grond waarvan eigenaar Hillgate (na een juridische procedure) nog 9 woningen mag bouwen op deze grond. 5.3 De hoofdlijnen van artikel 24 Naast de in het tweede lid van artikel 24 gegeven gedetailleerde bebouwingsvoorschriften, en het in het derde lid opgenomen bouwverbod zolang artikel 24 niet is uitgewerkt, kent artikel 24 in het eerste lid zoals gezegd een beschrijving in hoofdlijnen van het MHT. Enkele citaten hieruit, die van belang zijn bij de beoordeling van het Schetsontwerp: (.. ) De bebouwing dient op een dusdanige wijze gesitueerd te worden, dat er sprake is van wonen in een park. (. ) Een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van het terrein vormt bovendien de integratie van bestaande waardevolle landschappelijke elementen in een hoogwaardig parkachtig woonmilieu. In verband met de te realiseren openheid van het woongebied en vanwege de ligging in een groene lob c.q. ecologische structuur, dient de bebouwing op ruime afstand van de Bloemendaalseweg (niet dichter dan het voormalige hospitaal) en op relatief ruime afstand van de Bijdorplaan/Zijlweg te worden gesitueerd. De niet te bebouwen ruimte tussen bestaande (woon-)bebouwing en de geprojecteerde nieuwbouw dient te worden ingericht als groenbuffer. De ruimte tussen de te bouwen appartementengebouwen onderling dient op gelijke wijze te worden ingericht. Door het opnemen van waterpartijen kunnen de groenbuffers worden opgewaardeerd. (.. ) Het waardevolle groen, dat karakteristiek is voor Bloemendaal dient gerespecteerd te worden en zo min mogelijk te worden aangetast door hinderlijke hekwerken e.d., die bedoeld zijn om een scheiding tussen privé en openbaar gebied aan te brengen. In het algemeen dient te worden nagestreefd, dat erfafscheidingen (voor zover noodzakelijk) zoveel mogelijk in de vorm van een groenvoorziening worden aangebracht. ( ) De waardevolle bomen (zie bijgevoegde groenkaart in de bijlage) dienen te worden gehandhaafd. Daarnaast dient de totale oppervlakte aan water ten minste te voldoen aan de door het Hoogheemraadschap van Rijnland gestelde norm. ( ) Het parkeren dient in ieder geval niet in het zicht, bij voorkeur in een parkeergarage, plaats te vinden. 8

9 6. Het voorliggende Schetsontwerp 6.1 Het plan van AM en AMC De Kbg verwijst wat betreft de inhoud van het Schetsontwerp naar het boek van AM en AMC hierover. 6.2 Grondgebonden woningen met tuinen of appartementen? De Kbg volstaat in deze paragraaf met het maken van de volgende vergelijking: Het plan Park Tetrode (exclusief het Van Wijk-terrein) bevatte in totaal 90 appartementen, die allen gestapeld waren in 5 gebouwen (waarvan 2 grote gebouwen, 1 middelgroot en 2 kleine gebouwen). In het op 3 maart 2011 aan de gemeenteraad gepresenteerde plan Vijverpark Overveen (inclusief het Van Wijk-terrein), waarin Soeters wilde laten zien dat bij ongeveer gelijke aantallen woningen het ook anders kon, nam hij totaal 88 woningen/appartementen op, waarvan 36 grondgebonden woningen met tuinen en 52 appartementen in 5 kleine gebouwen/villa s. Het plan van AM, zoals neergelegd in het voorliggende Schetsontwerp, moet leiden tot de bouw van 56 grondgebonden woningen met tuinen (inclusief 8 woningen conform het gewenst alternatief op het Van Wijk-terrein) en 21 appartementen in één middelgroot gebouw met daarin ook de voorziening voor de Stichting Dol-Fijn (aangemerkt als één woning). Totaal 77 woningen/appartementen. Samengevat: Grondgebonden/tuinen Appartementen Totaal Park Tetrode (excl. vw) Vijverp. O veen (incl. vw) AM/AMC (incl. vw) Beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp In dit hoofdstuk geeft de Kbg haar mening over het voorliggende Schetsontwerp zoals gepresenteerd in paragraaf 3.3 Voorbeeldverkaveling (blz 46 en 47). De Kbg wijst er op dat de schets op blz 51 van paragraaf 3.4 Beeldkwaliteit op onderdelen afwijkt van het Schetsontwerp als gepresenteerd in paragraaf Een bijzondere wijk? De Kbg stelt voorop dat het Schetsontwerp met name wat betreft de geprojecteerde bebouwing (56 grondgebonden woningen en één appartementengebouw) een hele gewone wijk laat zien, al is de verbetering van het plan ten opzichte van Park Tetrode onmiskenbaar. Hoewel smaken verschillen en bij de beoordeling van een bouwplan ook subjectieve zaken een rol spelen, is de door AM voorgestelde wijk in de ogen van de Kbg (nog) geen prachtige wijk, die zo bijzonder is, dat de voorgestelde wijk later als monument zal worden aangemerkt, zoals door de verantwoordelijke wethouder in de zomer van 2011 aan de inwoners van Overveen beloofd. Het lijkt de Kbg een goed idee dat AM en AMC op dit punt de opdracht krijgen om nog een kwaliteitsslag te maken en het plan te verbeteren alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen, waarbij rekening wordt gehouden met de opmerkingen van Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen (zie 4.5) en met het navolgende. 7.2 De integratie van MHT en Van Wijk Met ontwikkelkader 6 streven de gemeente en AM naar een integratie van de planontwikkeling op het MHT met die van het Van Wijk-terrein. Voordeel hiervan is dat gebruik gemaakt kan worden van de schaalvoordelen, die samenhangen met het bij het MHT trekken van het Van Wijk-terrein, terwijl daardoor de schaalnadelen van 9 woningen op het piepkleine, en ongunstig in de hoek van Bloemendaalseweg en Zijlweg gelegen Van Wijk-terrein wegvallen. In het Schetsontwerp (blz 45) zijn het huidige plan van Hillgate en 4 9

10 alternatieven opgenomen, waarbij beide projecten in feite gewoon separaat, naast elkaar worden uitgevoerd, waardoor de belasting voor de bewoners van woningen aan de Bloemendaalseweg en de Zijlweg grenzend aan het Van Wijk-terrein onevenredig (en onnodig) groot wordt. Verder is in het Schetsontwerp een gewenst alternatief opgenomen met 8 grondgebonden woningen op het Van Wijk-terrein, dat iets meer in de richting gaat van integratie van beide plannen. Dit alternatief (waarbij de afstand tot de villa een punt van aandacht zal moeten zijn) is niet besproken in de Klankbordgroep en er is ook geen overeenstemming over met Hillgate. De Kbg pleit er voor dat gemeente, AM en Hillgate een serieuze poging ondernemen om de schaalvoordelen verbonden aan integratie van beide plannen nog verder te vergroten en de schaalnadelen verder te beperken dan nu het geval is in het (door AM) gewenste alternatief. Dit is ook van groot belang voor het bereiken van een adequate oplossing van de actuele parkeerproblemen, die er zijn voor de bewoners van de Bloemendaalseweg rond de garage. Het na integratie van beide plannen vrijkomende deel van het Van Wijk-terrein kan daartoe immers gebruikt worden ten behoeve van deze bewoners. De Kbg is er geen voorstander van dat de algemene parkeerproblematiek in Overveen onder meer in verband met de komst van Loetje op het Marinehospitaalterrein opgelost gaat worden, zoals onlangs door de verantwoordelijke wethouder is geopperd. Het zal immers al moeilijk genoeg zijn om het parkeren voor de nieuwbouw op het terrein en de bestaande huizen aan de Bloemendaalseweg in goede banen te leiden. Voor de door de Kbg gewenste aanpak van het integratie-vraagstuk verwijst de Kbg verder naar hoofdstuk 8 van dit advies. 7.3 Het aantal woningen en de verdeling De Kbg is van mening dat het voorliggende plan van AM een te vol MHT oplevert met name op de noordelijke terreinhelft en op het Van Wijk-terrein. Weliswaar is het totale aantal woningen (77) lager dan in het plan Park Tetrode (90) en het plan Vijverpark Overveen (88), zoals blijkt uit het cijfermatige overzicht hierboven onder 6.2, maar het aantal grondgebonden woningen met tuinen is aanzienlijk hoger. 7.4 De gevolgen van te veel grondgebonden woningen: waar is het park? De door AM geprojecteerde 56 tuinen bij de geplande grondgebonden woningen nemen met de ruimte voor de woningen zelf op het relatief kleine MHT van 2.2. hectare zoveel oppervlakte in dat naast de verplichte waterberging van circa 2000 m2 en de infrastructuur van paden, wegen en parkeergelegenheid- er in het plan van AM geen ruimte is overgebleven voor bijvoorbeeld groenbuffers, zoals voorgeschreven in het bestemmingsplan. Volgens de Kbg is op deze wijze ook niet voldaan aan ontwikkelkader 7 waarin de gemeente vraagt om voldoende afstand van nieuwbouw tot waardevolle bomen, om voldoende parkoppervlak en om zo groot mogelijke open ruimtematen. Evenmin is sprake van het door het bestemmingsplan voorgeschreven concept van wonen in een park. In ieder geval ontbreken in het plan van AM parkachtige ruimten en is evenmin sprake van een hoogwaardig parkachtig woonmilieu dat in artikel 24 van het bestemmingsplan wordt beoogd (zie paragraaf 5.3). Voorts rijst de vraag waar in dit plan op publiek terrein de op grond van de opgelegde herplantplicht nog te planten 43 bomen kunnen komen. Zoals hiervoor aangegeven gaat artikel 24 van het bestemmingsplan er vanuit dat er tussen de nieuwbouw en de bestaande bouw groenbuffers komen (met daarin mogelijk waterpartijen). Ten slotte zal het grote aantal tuinen leiden tot een MHT dat volstaat met de bekende houten schuttingen als afscheiding van de verschillende percelen. Zoals hiervoor aangegeven was dat volgens de makers van het bestemmingsplan uitdrukkelijk niet de bedoeling. Samenvattend: naar het oordeel van de Kbg zal het aantal woningen en in ieder geval het aantal grondgebonden woningen met tuinen naar beneden moeten worden bijgesteld zodat er meer ruimte is voor parkachtige ruimten op het MHT. Door het grote aantal grondgebonden woningen met tuinen scoort het AM-plan op dit punt slechter dan de beide andere plannen Park Tetrode en Vijverpark Overveen. 7.5 Voldoende sociale huurwoningen? Voldaan aan de Woonvisie? De Kbg stelt vast dat in het plan van AM met 21 sociale huurwoningen op een totaal van 77 (inclusief Van Wijk) of 69 (exclusief Van Wijk) woningen niet voldaan wordt aan de eis 10

11 (bestemmingsplan en algemeen beleid van de gemeente) dat 1/3 deel van de te bouwen woningen in de sociale huursector moet vallen (nog eens expliciet genoemd in ontwikkelkader 1). In het Schetsontwerp wordt uitvoerig stilgestaan bij de gemeentelijke Woonvisie en de marktbehoefte (blz 20). De Kbg stelt vast dat het plan van AM in de voorgestelde vorm niet voldoet aan de Woonvisie van de gemeente (ontwikkelkader 8), waarin gepleit wordt voor de bouw van appartementen van senioren in het hogere segment, waardoor duurdere woningen in de gemeente vrijkomen met als gewenst gevolg dat midden-inkomens doorstromen, zodat er woningen voor starters vrij komen. AM wijst er op dat de tegenvallende verkoopresultaten van het plan Park Tetrode hebben aangetoond dat deze groep senioren moeilijk te verleiden is om een koopbeslissing te nemen. AM zal deze doelgroep desondanks actief benaderen. Weliswaar wil AM enkele van de 21 sociale huurwoningen verhuren aan senioren (ook met het oog op de dan lagere parkeernorm op het aan te leggen parkeerterrein), maar de senioren die daarvoor in aanmerking komen behoren niet tot de categorie waar de Woonvisie het oog op heeft. 7.6 Parkeren In het plan van AM is in de noord-oosthoek bij Hogeschool InHolland een aanzienlijk parkeerterrein geprojecteerd. Een parkeerterrein is echter niet in overeenstemming met de wensen van de gemeenteraad met betrekking tot het parkeren niet in het zicht. In paragraaf 5.3 werd reeds deze wens weergegeven zoals geformuleerd in het eerste lid van artikel 24 van het bestemmingsplan. Het tweede lid van artikel 24 (bebouwingsvoorschriften) is er onder c. nog duidelijker over: Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost, bij voorkeur onder de bebouwing. Bij de grondgebonden woningen dient het parkeren bij voorkeur inpandig of aangebouwd plaats te vinden. Om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien moet een parkeernorm van tenminste 1.5 parkeerplaats per woning worden aangehouden. 7.7 Evenwicht Hiervoor is onder 7.3 al aangegeven dat de Kbg van mening is dat het plan van AM een te vol MHT oplevert. Deze indruk van een te vol terrein is gerelateerd aan enerzijds het te grote aantal (56) grondgebonden woningen met tuinen gecombineerd met het grote appartementengebouw, anderzijds de geringe omvang van het terrein in het algemeen en de lage ligging van het smalle terrein ingeklemd tussen aan de ene kant de massieve bebouwing van de Hogeschool InHolland en aan de andere kant de rafelige achterzijde van de hoge achtergevelwand van de hoger gelegen huizen langs de Bloemendaalseweg. Naar het oordeel van de Kbg zou de bebouwingsdichtheid van het MHT beter op deze kenmerken van het MHT moeten worden afgestemd. De Kbg tekent hierbij aan dat de gemeenteraad in het bestemmingsplan weliswaar de bouw van 60 tot 90 woningen mogelijk heeft gemaakt, maar de keuze voor het uiteindelijke aantal blijkens de toelichting bij het bestemmingsplan heeft laten afhangen van de mogelijkheid om alle andere hiervoor onder 5.3 geformuleerde wensen van de raad (onder meer wat betreft een hoogwaardig parkachtig woonmilieu) te realiseren. De Kbg heeft hiervoor aangegeven dat die wensen van de raad in het onderhavige plan onvoldoende recht wordt gedaan. Een aantal van totaal 60 woningen (althans een beduidend lager aantal grondgebonden woningen) lijkt de Kbg dan ook aangewezen. In een evenwichtige benadering past ook dat alle omwonenden van het MHT min of meer in gelijke mate geconfronteerd worden met de gevolgen van de nieuwbouw onder meer wat betreft de afstand van de nieuwbouw tot hun woningen, de aanwezigheid van tuinen van nieuwbouwwoningen in de nabijheid van hun woningen, en de aanwezigheid van ontsluitingswegen in de nabijheid van hun woningen. De Kbg is van mening dat op drie plaatsen in het plan van AM vraagtekens geplaatst kunnen worden bij de gekozen oplossing en de vraag of daarbij sprake is van een evenwichtige benadering: 1. De noord-oosthoek langs het schoolplein van Hogeschool InHolland (zie hiervoor onder 7.6 met betrekking tot het parkeren). Hier verschijnt op nog geen kwart van het terrein een wijkje op zich met een groot appartementengebouw en 17 grondgebonden woningen met tuinen alsmede een parkeerterrein. Met uitzicht op het schoolplein van de Hogeschool 11

12 InHolland, waarvan de gebouwen ook s-avonds druk in gebruik zijn en verlicht. Zie ook hierna onder 7.8 Druk en 7.9 Verkoopbaarheid. 2. De rij grote twee-onderéénkappers met grote tuinen achter de woningen aan de Bloemendaalseweg. De bewoners van de woningen aan de Bloemendaalseweg krijgen in plaats van het park waar ze vroeger uitzicht op hadden, nu een dubbele rij woningen achter hun huizen inclusief het appartementengebouw, waarbij zij direct uitkijken op de tuinen van de eerste rij woningen. Omgekeerd kijken de kopers van deze ongetwijfeld dure huizen met grote tuinen vanuit die tuinen direct tegen de hoger gelegen, weinig fraaie achtergevelwand van de woningen aan de Bloemendaalseweg aan. Zie ook hierna onder 7.8 Druk en 7.9 Verkoopbaarheid 3. De 8 of 9 grondgebonden woningen op het Van Wijk-terrein. Zie in dit verband onder 7.2 De integratie van MHT en Van Wijk. Zie ook hierna onder 7.8 Druk en 7.9 Verkoopbaarheid. De Kbg stelt vast dat de bebouwingsdichtheid op de zuidelijke terreinhelft rond de villa wel spoort met de kenmerken van het terrein, en de Kbg stelt dan ook voor om de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft meer in overeenstemming te brengen met de aard en omvang van het terrein door het aantal grondgebonden woningen aldaar te verlagen, een deel van het geplande water te verschuiven van de zuidelijke naar de noordelijke terreinhelft, zodat de vijver aldaar ook meer body krijgt, en te zorgen voor parkachtige ruimten. 7.8 Druk Naar het oordeel van de Kbg onderkent AM onvoldoende dat een te groot aantal (grondgebonden) woningen op een klein terrein als het MHT zorgt voor een enorme druk op het terrein zelf, op de directe omgeving en op de oude kern van Overveen. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld de hoeveelheid mensen die op het terrein komen wonen, aan de bezoekers van die mensen, en aan de hoeveelheid auto s van eigenaren van woningen op het terrein, maar ook de auto s van bezoekers. Samengevat: verkeersbewegingen, drukte, lawaai, licht in de avonduren etc. etc. Een aantal van 56 of 30 grondgebonden woningen met tuinen is wat deze aspecten betreft een wereld van verschil. Waarbij niet mag worden vergeten dat langs het terrein een spoorlijn en de drukke Bloemendaalse- en Zijlweg lopen, alsmede een Hogeschool is gesitueerd, waarheen over het terrein- dagelijks meer dan duizend studenten van en naar de trein over het MHT heen en weer lopen, en vele auto s de parkeergarage in en uit rijden. Hoewel iedere vergelijking uiteraard mank gaat, zal toch niemand willen ontkennen dat het plan voor het Haringbuys-terrein in Aerdenhout, dat ook in ontwikkeling is, een oase van rust zal worden nu daar 21 woningen komen op een ongeveer even groot terrein als het MHT, terwijl Overveen op het MHT bijna 4x zoveel woningen zal moeten herbergen. 7.9 Verkoopbaarheid Na de mislukking van het project Park Tetrode hoopt de Kbg dat gemeente en AM hebben geleerd en zich niet ten tweede male aan dezelfde steen gaan stoten. De Kbg betwijfelt namelijk of met name de woningen op de hiervoor onder 7.7 genoemde 3 bouwlocaties op het MHT wel verkoopbaar zullen blijken te zijn, zeker in de huidige markt. Eén ding is zeker: een ruimere opzet, met name op de noordelijke terreinhelft, met minder woningen en meer groen, zal de verkoopbaarheid van woningen op het MHT stimuleren Een duurzame wijk? In ontwikkelkader 6 hebben gemeente en AM afgesproken dat ze streven naar een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie. Hiervoor is uitgebreid betoogd dat naar het oordeel van de Kbg er nog een kwaliteitsslag is te maken door AM en AMC. Wat betreft de duurzaamheid merkt de Kbg op dat dit aspect tot nog toe geheel ontbreekt in de plannen. Zou een experiment op dat vlak de verkoopbaarheid van de woningen niet positief kunnen beïnvloeden en een nieuwe doelgroep van kopers kunnen aantrekken? 7.11 Gefaseerde realisatie: complete infrastructuur bij aanvang Ontwikkelkader 4 laat de mogelijkheid open van een gefaseerde realisatie van de plannen. De Kbg heeft daar begrip voor in de huidige, zeer moeilijke marktomstandigheden. Nu 12

13 hierdoor het aantal jaren dat er sprake zal zijn van bouwwerkzaamheden op het terrein en dus van overlast voor omwonenden aanzienlijk kan toenemen, gaat de Kbg er vanuit dat de gemeente dan wel zeer strikte voorwaarden aan de bouwers stelt wat betreft het voorkomen van die overlast in al zijn aspecten ( o.a. stof, geluid, visueel). Bovendien zou de Kbg willen bepleiten dat de gemeente aan AM de voorwaarde stelt dat voorafgaand aan de start van de bouw van het eerste deel-project de complete infrastructuur van het MHT en het Van Wijkterrein wordt aangelegd. Hierbij valt te denken aan de bodemsanering van de noordelijke terreinhelft en de aanleg van de waterpartijen, de oevers, de parkachtige ruimten met de nieuwe aanplant van bomen, en de paden over het terrein. Zo wordt er voor gezorgd dat Overveen ook al zou de verdere bouw langzamer gaan dan voorzien door de crisis- kan genieten van een na veel jaren weer ordentelijk en mooi ingericht MHT, waar het goed vertoeven zal zijn, en dat er aantrekkelijk uitziet voor toekomstige kopers. 8. De Oplossing Naar de mening van de Kbg kunnen de hiervoor in hoofdstuk 7 gesignaleerde problemen betrekkelijk eenvoudig opgelost worden. De Kbg zou graag zien dat B&W laten onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (in plaats van 56), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; is dat niet het geval, dan zouden B&W de grondprijs kunnen laten zakken om een dergelijk plan mogelijk te maken. Wat de hiervoor onder 7.2 besproken integratie van de plannen Van Wijk en MHT betreft stelt de Kbg voor dat gemeente, AM en Hillgate rond de tafel gaan zitten om op basis van een door de gemeente vorm gegeven plan tot een financieel arrangement te komen waarbij Hillgate zijn in de huidige crisis gangbare verlies op projecten als deze neemt en de gemeente en AM dit verlies deels compenseren. Laten alle partijen in ieder geval hun verantwoordelijkheid nemen om de nadelige gevolgen van met de kennis van nu- in het verleden gemaakte fouten (wat betreft de te ruime bouwmogelijkheden op het Van Wijk-terrein vlak achter bestaande woningen én wat betreft de veel te hoge koopprijzen zowel voor het Marinehospitaalterrein betaald door de gemeente als voor het van Wijk-terrein betaald door Hillgate) ongedaan te maken. In het belang van de totstandkoming van een prachtige wijk in de oude kern van Overveen, in het belang van de huidige bewoners van Overveen, én in het belang van de toekomstige bewoners van deze dorpskern van de gemeente Bloemendaal. En niet te vergeten: in het algemeen belang. 13

14 Bijlage 1 Samenstelling Klankbordgroep MHT Machteld Modderman Bijdorplaan Olav van Bockel Bijdorplaan Mark Janmaat Zijlweg (Villa Tetterode) Charles Eldering Zijlweg (Firma Rijnierse) Frans Folkers Bloemendaalseweg (VBBB) * Ries Bode Bloemendaalseweg (CDOMB) ** Floris Hei Bloemendaalseweg (CDOMB)** John Cornelissen Bloemendaalseweg Teun Schermerhorn Ernst Casimirlaan (VMHT)*** Kees Paulussen Ernst Casimirlaan Martin Wassen JW Frisolaan (VMHT)*** * Vereniging Belangen Behartiging Bloemendaalseweg 313 t/m 323 te Overveen, opgericht 22 mei 2007 (alle woonhuizen direct grenzend aan het Van Wijkterrein) ** Comité van Direct Omwonenden van het Marinehospitaalterrein aan de Bloemendaalseweg, opgericht 18 maart 2011 (bewoners Bloemendaalseweg 291 t/m 307) *** Vereniging Marinehospitaalterrein, opgericht 1 april 2006 (ca 100 leden, aan- en omwonenden MHT) 14