Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden

Transcriptie

1 Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden Herijking RSP Kwantitatief en kwantitatief woningbouwprogramma Geen vraag wel behoefte Het woningbouwprogramma dat in 2009 het Regionaal StructuurPlan Haaglanden (RSP Haaglanden) is opgenomen is inmiddels door de werkelijkheid ingehaald. De crisis heeft de woningbouwwereld compleet veranderd. Er is geen vraag maar wel behoefte. Het regionale woningbouwprogramma van het RSP wordt daarom herijkt. Hierbij geldt het RSP als uitgangspunt voor de woningbouwlocaties. Demografische groei Haaglanden groeit de komende decennia ondanks de crisis gewoon door. Er komen volgens Primos 2011 in Haaglanden van 2011 tot 2020 nog ca huishoudens bij. En vervolgens huishoudens tot Volgens Primos 2013 ligt de groei tot 2020 regionaal nog eens woningen hoger. De grootste groei wordt gevormd door de groep alleenstaanden. Dit hangt samen met de vergrijzing, individualisering en immigratie. Deze demografische trend zorgt voor een grotere stedelijke woonbehoefte die ook cultureel zijn weerklank vindt in een positieve waardering van de stad. Ook de economische trend ondersteunt de trek naar de stad en stedelijk gebied dat de regio Haaglanden is Groei Huishoudens Alleenstaanden Een Ouder Gezinnen Samenwonend zonder kind Samenwonend met kind Grafiek 1: verwachte huishoudensgroei naar type Bron: Primos 2011 De groei komt voor de helft uit natuurlijke groei (geboorte-overschot), en voor de andere helft uit buitenlandse immigratie. Een vijfde van de migranten komt bijvoorbeeld uit de MOE+landen. Immigratie is een qua omvang altijd een onzekere factor en ook de kwalitatieve woonvraag die er uit voortkomt. Vast staat dat de oriëntatie van deze huishoudens stedelijk is, en het jonge mensen betreft met hoofdzakelijk een lager inkomen. Woningbouwprogramma Tegenover de groei aan inwoners en huishoudens staat als gevolg van de crisis een kleinere groei aan nieuwe woningen. Het programma voor korte termijn moet dus wel worden aangepast, maar er moet rekening worden gehouden met zowel een toekomstige groei als een latente kwalitatieve vraag. In dit kader hebben gemeenten individueel hun woningbouwprogramma s bijgesteld. De gemeenten hebben daarbij inzicht in elkaars bouwplannen en bespreken deze in (sub)regionaalverband met elkaar, o.a. rond de vraag 1

2 waar de meeste concurrentie tussen locaties verwacht kan worden en wat voor woningtypes men gaat aanbieden. Zo werken Rijswijk, Delft, Midden-Delfland en Westland onder begeleiding van de TU-Delft voor de ontwikkeling en afstemming van hun plannen. Den Haag en Westland stemmen de herprogrammering van de Westlandse Zoom af. Zoetermeer, Pijnacker-Nootdorp en Delft delen eveneens elkaars plannen. Regio en gemeenten zijn in deze gremia tot de conclusie gekomen dat zij elkaar met het huidige bouwtempo nauwelijks in de weg zitten. Er wordt ten opzichte van de geprognosticeerde vraag eerder totaal te weinig dan te veel gepland/gebouwd. Regio en gemeenten vinden het niet gewenst de bouw lokaal vlot te trekken door regionaal schaarste te creëren. De regio en gemeenten zijn er van overtuigd dat de oplossing daarentegen moet worden gezocht in het activeren van de latente vraag, in plaats van het verder beperken van het aanbod. Dit moet enerzijds extern komen van rijksbeleid, bancair beleid (hypotheekfinanciering) en van innovaties in de bouwwereld die woningbouw betaalbaarder maken en de woonlasten via duurzaamheidsmaatregelen verlagen. Anderzijds moet die activering ook komen van de instrumenten die gemeenten zelf in handen hebben: grondprijsbeleid en woonmilieus bouwen waar vraag naar is. netto verst.afspraken rijk-regio-zuidvleugel (voorjaar 2010) planning Sloop huidige planning netto WBR Verschil tussen planning en WBR Delft Den Haag Leidschendam- Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal Tabel 1: woningbouwprogramma Bron: opgave gemeenten 2013 Gezamenlijk plannen de gemeenten in de regio Haaglanden momenteel (bron: opgave gemeenten voorjaar 2013) ruim woningen in de periode Dit totaal vormt een reductie van bijna woningen en netto 63% van de ambities opgeschreven in de verstedelijkingsafspraken van Dit aantal is de gehele plancapaciteit van zachte en harde plannen. De sloopplanning is gereduceerd van in de verstedelijkingsafspraken tot ca woningen nu. Sloop en renovatie zullen in de nieuwe Regionale Prestatie Afspraken (RPA 2014) nader worden afgestemd met de corporaties. Bovenstaand woningbouwprogramma komt neer op een planning van woningen per jaar. Dat is tevens het niveau dat in de regio in 2010, 2011 en 2012 daadwerkelijk werd gehaald, en dit programma beschouwen regio en gemeenten daarom als realiseerbaar. Wat het meest opvalt is dat gemeente Den Haag aanzienlijk minder dan de eigen woningbehoefte bouwt. Dat betekent dat de vraag uit Den Haag in de regio moet worden opgevangen. Hiervoor is wel kwalitatieve aanpassing van het aanbod nodig aangezien de vraag uit Den Haag stedelijker van aard blijkt. 2

3 Het aantal van woningen ligt als regionaal totaal ónder de regionale woningbehoefte zoals door de Provincie gemeten in hun WoningBehoefteRaming. WBR berekent de eigenbehoefte als gevolg van natuurlijke groei, dus binnenlandse en buitenlandse migratie zijn niet meegenomen. Studentenwoningen worden hier buiten beschouwing gelaten. WBR verondersteld dat studenten in niet-woningen terecht komen. Delft bouwt in de periode studentenwoningen. Voor de periode is de door gemeenten opgegeven plancapaciteit tot nu toe ca woningen. Dit is niet de gehele plancapaciteit omdat de meeste gemeenten niet (meer) zo ver vooruitplannen en omdat sommige plannen uit de opgave zijn gehaald maar te zijner tijd wel weer opgevoerd kunnen worden. Kleine binnenstedelijke plannen die nu nog niet zijn voorzien maar adhoc in de gewenste woonmilieus ingevuld worden, hebben bij voorbaat regionale instemming. Het gaat dan om kleinschalige ontwikkelingen (max. 50 woningen) die een inpassing in bestaand stedelijk gebied betreffen, bijvoorbeeld de rotte kiezen (braakliggend veldje of herstel/invullingslocatie), functieverandering etc.. Hier is gezien de potentiele vraag ook kwantitatief ruimte voor. Conclusie kwantitatief woningbouwprogramma Conclusie uit het regionale proces is dat in verhouding tot de geprognosticeerde vraag, er met dit woningbouwprogramma slechts beperkte concurrentie tussen individuele plannen/locaties wordt verwacht. De regio als geheel bouwt te weinig ten opzichte van de geprognosticeerde behoefte. Het in tabel 1 weergegeven regionale woningbouwprogramma van stelt het Stadsgewest vast als de input voor het herijkte RSP en de regionale woonvisie. Kwalitatief: woonmilieus niet in balans. Bij het ontwerp van nieuwe buurten en bij de herstructurering van bestaande moet meer rekening worden gehouden met de voorkeuren van burgers voor de directe woonomgeving. Om vraag en aanbod in kaart te brengen hebben Rijk, regio, gemeenten, corporaties en marktpartijen samengewerkt aan een inventarisatie van vraag en aanbod. Het (bestaande en geplande) aanbod is geïnventariseerd via een gezamenlijk opgestelde regionale woonmilieu- taal (Steen van Rosetta, 2012, bijlage 3) en wordt vervolgens jaarlijks bijgehouden in de regionale woningmarktmonitor. Bij deze aanbodinventarisatie kwam naar voren dat veel woningen in het grondgebonden suburbane woonmilieu worden gepland. Dat wil zeggen in de stedenbouwkundige opzet die vanaf ca wordt gehanteerd: strokenbouw, verkeerstromen gescheiden, functiegescheiden, leeftijdgescheiden en sociaal-economisch verkaveld. De vraag is geïnventariseerd via een uitgebreid Woonbehoeftenonderzoek onder bewoners van Haaglanden (samenvatting Grote Woon Test Haaglanden, voorjaar 2013, bijlage 4). Uit de Grote Woon Test Haaglanden blijkt een grote waardering voor de stad en het dorp. Plekken die zich kenmerken door eigen identiteit en oriëntatie. 3

4 Figuur 2. Vraag en aanbod woonmilieus bestaande voorraad. Bron: GWT Haaglanden. Er is wel vraag naar suburbane/nieuwstedelijke woonmilieus (functiegescheiden woonwijken met eengezinswoningen en/of appartementen), maar die wordt in het bestaande regionale woningaanbod al ruim bediend. Er is zelfs meer aanbod dan er vraag is. In de meer gevraagde en gewenste woonmilieus zoals het rustig stedelijk, het (centrum)dorpse, het exclusieve (stedelijk en suburbaan), het landelijk en het centrum-stedelijke wordt daarentegen juist te weinig aangeboden ten opzichte van de vraag. Door de kwaliteit van het huidige planaanbod mag op korte termijn concurrentie worden verwacht tussen nieuwbouwplannen van gemeenten onderling en de bestaande voorraad om de beperkte vraag naar suburbaan grondgebonden wonen. Als in deze woonmilieus wel het gewenste woningtype tegen een lage prijs wordt aangeboden kan vraagsubstitutie plaatsvinden voor het woonmilieu. Maar op die manier wordt niet voldoende bijgedragen aan de doelstelling van een aantrekkelijke (metropool)regio met gevarieerd woonmilieuaanbod en eigen identiteit. Woonmilieu Huidige programma Ideaal programma volgens GWT Dorps centrum 929 Dorps lokaal Dorps suburbaan 80 0 Landelijk Stedelijk centrum Stedelijk exclusief Stedelijk levendig Stedelijk nieuw Stedelijk rustig Suburbaan exclusief Suburbaan gemengd Suburbaan gestapeld Suburbaan grondgebonden Eindtotaal Tabel 2. Kwalitatief woningbouwprogramma Bron: Rosetta inventarisatie, opgave gemeenten feb en GWT Haaglanden. 4

5 In tabel 2 is het huidige regionale programma weergegeven en het ideale programma dat uit de Grote Woon Test Haaglanden (GWT) komt. Dit ideaal programma is een ambitie voor de komende periode. Het is een programma dat nog geen rekening kan houden met alle toekomstige ontwikkelingen. Een programma dat is gebaseerd op woonwensen die niet altijd gevolg (kunnen) krijgen. Aanpassing van woonmilieu op korte termijn wordt bemoeilijkt door de huidige ontwerptraditie en ruimtelijke normen gebaseerd op de situatie van ruimere financieringsmogelijkheden dan waar we nu mee te maken hebben. Verder was de woningbouw voor de crisis vooral georiënteerd op aantrekken en vasthouden van gezinnen. Een groep die de komende decennia maar zeer beperkt groeit. Het vereist een cultuuromslag van alle betrokken partijen om voor de veranderde vraaggerichte markt te gaan werken. Dat vergt tijd. Conclusie kwalitatief woningbouwprogramma De gemeenten in Haaglanden concluderen dat vraag en aanbod van geplande woonmilieus niet in evenwicht zijn. Er kan echter niet worden verwacht dat het aanbod op korte termijn geheel wordt aangepast. De gezamenlijke gemeenten stellen daarom geen kwalitatief woningbouwprogramma vast. Een dergelijk programma is niet op te stellen gezien de cultuuromslag die dit eerst vergt. De gemeenten spreken wel de ambitie uit samen met marktpartijen en corporaties de gewenste woonmilieus te gaan verwezenlijken. Hiervoor wordt een aantal procesafspraken gemaakt. Uitwerking kwalitatief programma Jaarlijks actualiseren en afstemmen Projectenlijsten Als bijlage zijn twee projectenlijsten opgenomen, waarin alle plannen tot 2020 en verder zijn weergegeven. Voor korte termijn ( ) worden de plannen, waaronder ook de suburbane, uitgevoerd zoals ze nu zijn opgezet. Deze plannen worden als onderdeel van het herijkt woningbouwprogramma in het geactualiseerde RSP opgenomen en ook aan de Provincie aangeboden (bijlage 1: lijst ). Deze plannen zijn regionaal afgestemd en kunnen direct doorgangvinden ook al voldoen ze nog niet aan de gevraagde woonmilieus. Voor lange termijnplannen zullen jaarlijks de gezamenlijke gemeenten een lijst samenstellen van regionaal afgestemde plannen die in dat jaar gestart gaan worden (bestaande uit plannen uit bijlage 2; lijst ). Van deze plannen wordt in de jaarlijkse lijsten aangegeven in welke woonmilieus ze worden gerealiseerd, zodat de beoogde verkleuring kan worden gemonitord. Tevens zullen nieuwe behoefteramingen, WoON s en GWT s in de toekomst worden gebruikt om aansluiting bij de vraag te houden. De huidige tijd vraagt om flexibiliteit en staat programmeren zoals dat voor de crisis ging niet meer toe. Wel kan een indicatie worden gegeven van de potenties per gemeente zoals voorgesteld in de bestuurlijke agenda woningmarktstrategie Haaglanden uit

6 huidige plannen kansen Den Haag Stedelijk-nieuw Stedelijk-rustig Suburbaan-grondgebonden Dorps Suburbaan-exclusief Delft Stedelijk-nieuw Stedelijk-levendig Stedelijk-exclusief Studentenwoningen Leidschendam- Suburbaan-gestapeld Stedelijk-rustig Voorburg Midden Delfland Suburbaan-grondgebonden Dorps Pijnacker- Suburbaan-grondgebonden Dorps Nootdorp Suburbaan-exclusief Rijswijk Suburbaan-grondgebonden Dorps Stedelijk-rustig Suburbaan-exclusief Wassenaar Suburbaan exclusief Landelijk Westland Suburbaan Dorps-lokaal Dorps-suburbaan Suburbaan-exclusief Zoetermeer Suburbaan-grondgebonden Stedelijk-rustig Suburbaan-gestapeld Tabel 3 Bron: bestuurlijke agenda woningmarkt strategie Haaglanden mei 2012 Aanpassing van suburbane en nieuw-stedelijke woonmilieus richting de meer gevraagde (centrum)dorpse, rustig-stedelijke en centrum-stedelijke woonmilieus is de opgave waar de gemeenten voor staan. Het is echter niet realistisch te veronderstellen dat aanpassing van het woonmilieuaanbod aan de woonmilieuvraag direct op korte termijn en op alle locaties waar dit aan de orde is, kan plaatsvinden. Los van de vigerende (financiële) afspraken, is hier een cultuuromslag in bouw- en ontwerptraditie noodzakelijk. Afstemming van aanbod van woonmilieus op de vraag is een doorlopend proces dat wij graag gezamenlijk met de provincie invullen. Gemeenten committeren zich in ieder geval aan dit proces. In subregionale verbanden zal deze afstemming over plannen plaatsvinden en de conclusies worden regionaal bij elkaar gebracht en in het doorlopend proces met de provincie besproken. Wij onderscheidende volgende subregio s; - Wassenaar, Leidschendam-Voorburg, (Voorschoten, Valkenburg): realiseren van exclusieve milieus. Hier is afstemming met Den Haag over bijdrage aan woonmilieus voor stedelijke vraag. - Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer, (Lansingerland, Zuidplas): aanpassing van de suburbane plannen naar onderscheidende plannen ten opzichte van elkaar en een overaanbod van gestapelde woningen voorkomen. Dus meer naar dorps centrum of dorps lokaal. Ook hier is afstemming met Den Haag en Delft over bijdrage aan woonmilieus voor stedelijke vraag. - Rijswijk, Delft, Midden-Delfland, Westland, Den Haag: afstemming over suburbane plannen naar onderscheidende plannen ten opzichte van elkaar. Dus meer naar dorps centrum, dorps lokaal of juist rustig stedelijk. Per gemeente is een indicatie gegeven van de potenties zoals voorgesteld in de bestuurlijke agenda woningmarktstrategie Haaglanden uit

7 Handreiking De gemeenten in de regio zetten in op het zo veel mogelijk bouwen naar de vraag. Veel gehoorde vraag van gemeenten, corporaties en bouwers naar aanleiding van de Grote Woon Test was dan ook: hoe realiseer je die gewenste woonmilieus? Daarom zal aan de hand van voorbeelden met deskundigen, gemeenten, corporaties en marktpartijen worden samengewerkt aan het opstellen van een handreiking voor ontwerp-, ordeningsprincipes die aan woonmilieus ten grondslag liggen. Op basis van deze handreiking kunnen gemeenten/partijen hun plannen richten op de gewenste woonmilieus. Het uitbreiden van de bestaande gewaardeerde wijken is ruimtelijk onmogelijk, maar het gebruik van de referenties van dit type wijken op locaties waar wel de gewenste kwaliteiten (duurzaam aantrekkelijk) gebouwd kunnen worden, vormt een bruikbaar alternatief. Best Practices Plannen verkeren in verschillende fases. Hierdoor is bijsturing of verandering van woonmilieu niet altijd op korte termijn mogelijk. Maar aanpassing van woonmilieu wordt niet per definitie beperkt door de locatie. Op suburbane locaties kan prima een dorpse of stedelijk sfeer gecreëerd worden, zeker in een verstedelijkte regio als Haaglanden. Verandering van woonmilieu hoeft niet het gehele plangebied te omvatten, en zou ook mogelijk zijn met beperkte impact op verkaveling en grondexploitatie. Met aankleding van openbare ruimte, verandering van overgang publiek-privé, gedeeltelijke aanpassing van het stratenpatroon, straatprofiel, het verkavelingspatroon en de bebouwingssoort (gesloten blokken ipv strokenbouw of openblokken) kunnen al aanpassingen in sfeer teweeg brengen. Het plan Pijnacker-Ackerswoude biedt een goed voorbeeld van een omzetting van suburbaan naar dorps woonmilieu door aanpassingen van ordeningsprincipes in delen van het plan. 7

8 Met even veel openbare ruimte, minstens even veel woningen en grondopbrengst, maar een andere verkeersstructuur, een andere verkavelingsstructuur, een andere bebouwingsstructuur en architectuur kan op de zelfde locatie een compleet ander woonmilieu worden gerealiseerd. Ook het plan Maaslandse Dam in Midden-Delfland had in eerste instantie een programma met suburbane villa s. Momenteel wordt er gewerkt aan een programma met landelijk/dorps wonen bestaande uit vrije woningen van één laag en een kap en een dorpse meent. Het nieuwe bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan zijn op het landelijke en dorpse programma geënt. De bebouwingsdichtheid op de locatie neemt af, maar door het dorpse- programma neemt het aantal woningen iets toe. Deze best practices uit de regio worden uitgewerkt en aan de gemeenten gepresenteerd om financiële en ruimtelijke haalbaarheid van woonmilieutransformatie inzichtelijk te maken. In het belang van gemeente en regio Een goed en gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus in de regio is een voorwaarde om bewoners sterker aan de regio te binden en om nieuwe bewoners aan te trekken. Het maakt de regio aantrekkelijker voor grote groepen bewoners. En dat is weer gunstig voor de internationale concurrentiekracht van de regio. Ook in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag is internationale aantrekkingskracht een belangrijk thema. Hier hoort een variëteit aan (stedelijke) woonmilieus bij die ook op dat niveau tot de verbeelding spreken. Er wordt vanuit gegaan dat ook omliggende regio s rekening houden met vraag en aanbod in Haaglanden. Valkenburg en Zuidplaspolder zouden de landelijke vraag kunnen bedienen. Ladder Duurzame verstedelijking 80% van de plannen is gelegen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG 2010) en voldoet aan de eisen zoals geformuleerd in de ladder. Voor nieuwe plannen hanteert de regio de ladder duurzame verstedelijking. Multimodale ontsluiting is in de regio Haaglanden, met haar fijnmazige netwerk voor minstens 80% het geval. Voor de overige gevallen wordt gewerkt om de OV-ontsluiting te verbeteren en zo veel mogelijk volgens het Stedenbaan/Transit Oriented Development (TOD)concept te ontwikkelen. Dat wil zeggen ruimtelijke ontwikkelingen georiënteerd op Openbaar Vervoer, dus gelegen nabij OV en dus ook met minder auto-oriëntatie/parkeer en verkeersruimte. In TOD kan dankzij de OV-orientatie goedkoper worden gebouwd omdat er minder kosten zijn voor parkeren en meer uitgeefbare grond door minder verkeersruimte. Dit sluit aan op de trend van meer verstedelijking en kleinere, oudere, lagere-inkomens huishoudens met minder autobezit. Daarnaast sluit TOD ook aan op de rustig stedelijke/centrum-dorpse woonwens die uit de Grote Woon Test is gebleken. Het Stadsgewest hanteert daarom de ladder voor duurzame verstedelijking als uitgangspunt voor 8

9 haar verstedelijkingsbeleid. Ook het gemeentelijke en regionale beleid rond transformatie van leegstaande kantoren sluit naadloos aan op de ladder. 9