o Zienswijzen/wensen en bedenkingen

Transcriptie

1 RMD Datum 29 MEI 2013 Nr. RMD Van Aan Het college van B&W De raads- en duoburgerteden Contactpersoon: H.J. van Blitterswijk Tel: Onderwerp Planvorming Vogelenzang Doel o Beeldvorming/Informatie 0' Oordeelsvorming/Peilen van gevoelens o Zienswijzen/wensen en bedenkingen Mededeling Graag peilen wij uw gevoelens ten aanzien van de door ons samen met Stadlander en Plus Vastgoed opgestelde Concept-Ontwikkelvisie voor het gebied rondom Vogelenzang in Halsteren. In het Meerjaren Ontwikkelingsplan Stedelijke Vernieuwing (MOP 3) heeft de gemeenteraad opdracht gegeven de samenwerking met deze partijen voor dit gebied aan te gaan. De concept visie wordt besproken met alle belanghebbenden. In juni wordt een openbare inloopavond georganiseerd voor de gehele bevolking. De opmerkingen uit dit voortraject worden verwerkt in de uiteindelijke visie. Alvorens de visie ter vaststelling aan de raad aan te bieden peilen wij graag uw gevoelens ten aanzien van de volgende onderdelen uit de concept-visie: Relatie Hemi Met Stadlander en Plus is afgesproken dat de uitvoering van het plan gebeurt onder voorwaarde dat in het bestemmingsplan voor de Hemi-Iocatie één supermarkt en grootschalige detailhandel wordt opgenomen en dat met lidi is overeengekomen dat op de locatie Poelekens geen nieuwe supermarkt wordt gevestigd. Stedenbouwkundige visie, verkeerstructuur en parkeren De stedenbouwkundige visie gaat uit van de aanleg van een driehoekig plein in plaats van de huidige vierhoekige vorm. Het plein krijgt een functie als verblijfsruimte voor het dorp. Beide supermarkten in het centrum krijgen ruimte om uit te breiden en worden voorzien van aparte ruime parkeerplaatsen. Binnen het project worden in het centrumgebied woningen gesloopt en vernieuwd, het totale aantal woningen blijft echter hetzelfde. De ontsluitingsstructuur wordt verbeterd door de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg naar de 1

2 RMD Steenbergseweg en een duidelijke routing in de vorm van een lusstructuur. Met de aanleg van een nieuwe weg naar de Jan Van den Berghstraat en de Steenbergseweg wordt het centrum beter bereikbaar en wordt het aantal auto's wat langs de Dorpsstraat rijdt verminderd. Door de aanleg van een apart parkeerterrein voor beide supermarkten ontstaan voldoende parkeerplaatsen in het centrum. Fasering Het plan wordt gerealiseerd is twee fases. De vergroting van de supermarkten en de aanleg van de bijbehorende parkeerplaatsen wordt gecombineerd met de herinrichting van het dorpsplein en gebeurt in de eerste fase. Deze is gereed in De aanleg van de parkeerterreinen geschiedt voordat het plein op de schop gaat, zodat er altijd voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. De kortsluiting van Vogelenzang met de Steenbergseweg en de vernieuwing van de aangrenzende gebouwen gebeurt in de tweede fase. Deze fase is gereed in Financiële haalbaarheid De fi Q~Qcj~IElh,!a_lb_a~Ibeid_lJan_h~t pl?r:l~î J>Dc1Elr:zgçht~r1_'lJQrdt()pjJ_él_ _Î,,-an del~a!del_o_werking~()ljereenkomst door alle deelnemende partijen als haalbaar beoordeeld. De combinatie van Stadlander en Plus Vastgoed zal de uitvoering van het plan op zich nemen. De Gemeente fungeert als opdrachtnemer voor de herinrichting van de openbare ruimte. De Gemeente Bergen op Zoom levert een bijdrage aan de inrichting van de openbare ruimte. Deze bijdrage wordt gefinancierd uit de reserve Stedelijke Vernieuwing (ISV) en bedraagt euro inclusief BTW. Dit is circa 30% van de totaal geraamde investering voor de herinrichting van de openbare ruimte, inclusief de aanleg van nieuwe wegen en de nieuwe kruising met de Steenbergseweg. Voor dit bedrag krijgt de gemeente een volledig heringericht centrumgebied Halsteren met toepassing van hoogwaardig materiaalgebruik. Uitbetaling zal plaatsvinden in twee termijnen, tweederde van het bedrag na oplevering van de 1 e fase omstreeks 2016, een derde van het bedrag na oplevering van de 2 e fase omstreeks

3 Gemeente.--.:::=--- 'i /, ~ RMD Bijlagen De volgende bijlagen zijn, als onderdeel van deze raadsmededeling, bijgevoegd: Concept-Ontwikkelvisie Vogelenzang, versie 27 april; Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, 3

4 Ontwikkelvisie Vogelenzang Centrum Halsteren 27 april PLUS

5 Inhoud 1. Inleiding en doelstelling 2. Stedenbouwkundige visie 3. Bouwprogramma 4. Verkeer en parkeren 5. Inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit 6. Fasering 7. Financiële haalbaarheid 8. Communicatie en vervolgtraject Luchtfoto centrum Halsteren 2

6 1. Inleiding en doelstelling Met deze ontwikkelingsvisie voor het centrum van Halsteren wordt een kwalitatieve herstructurering van het centrum van Halsteren rondom de Dorpsstraat en Vogelenzang voorgestaan. Drie belanghebbende partijen, te weten Woningstichting Stadlander, Plus Vastgoed en Gemeente Bergen op Zoom hebben een basis proberen te leggen voor een visie waarmee met alle andere betrokkenen in gesprek kan worden gègaan. Met deze visie is gepoogd het winkelgebied in het centrum van Halsteren toekomstbestendig te maken zodat het de komende jaren haar rol als dorpshart met verve kan vervullen. ';,. Concreet was het doel van de geformeerde werkgroep om voor 1 mei 2013 een ontwikkelingsvisie voor het winkelgebied te formuleren met als belangrijkste ingrediënten: een hoogwaardige openbare ruimte, ruimte voor detailhandel (supermarkten en reguliere winkels), verbetering van woningen en voldoende parkeren. De belangrijke uitgangspunten voor de visie zijn vooraf bepaald: verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het winkelcentrum waaronder een plein met een maatschappelijke functie;. hetbouwprogramma sluit aan op de voorgestane ontwikkeling van zorginfrastructuur en dienstenzone; ". verbetering van de autoroutes door het centrum en verbetering van de parkeersituatie met een uitbreiding van de hoeveelheid parkeren in verband met het nieuwe bouwprogramma; een aantoonbare economische uitvoering; uitwerking van de deelprojecten op basis van een samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Stadlander, Plus Vastgoed en de Gemeente Bergen op Zoom; De omvang van het openbare gebied mag niet afnemen; Alle eerder gedane studies dienen als onderliggend basismateriaal. "De werkgroep is op 19 november 2012 een werkplan overeengekomen en heeft bestaan uit de volgende personen: namens Gemeente Bergen op Zoom (beheerder openbare ruimte, planologie, grondeigenaar): Johan van Beek, Frans van Loon en op afroepbasis Gerda Versendaal, Ingrid Peeters en Chantal de Munck; i namens Woningstichting Stadlander (grondeigenaar, verhuurder): Marco Bakx, Willem Maas en Jacques '. Vogelaar; namens PLUS Vastgoed (grondeigenaar, supermarkt): Hans de Bruijn. In de werkgroep is tussen de partijen overeenstemming bereikt over: de stedenbouwkundige visie (hoofdstuk 2); het bouwprogramma (hoofdstuk 3); verkeer en parkeren (hoofdstuk 4); de inrichting van de openbare ruimte en beeldkwaliteit van de gebouwen (hoofdstuk 5); de fasering (hoofdstuk 6); de financiële haalbaarheid (hoofdstuk 7); een plan voor communicatie en het vervolgtraject (hoofdstuk 8);. nadere afspraken over de uitwerking en wie doet wat in een concept samenwerkingsovereenkomst (SOK). 3

7 2. Stedenbouwkundige visie In de huidige situatie zijn in het winkelgebied verschillende knelpunten te signaleren. In de Dorpstraat is op zaterdag de verkeers- en parkeerdruk hoog. Dit komt de toegankelijkheid van het centrumgebied niet ten goede. Langs het plein hebben de gebouwen een verouderde uitstraling en bestaat de wens het plein beter te laten functioneren als ontmoetingsplaats. Braakliggend terrein bij 't Undeke Complex Kievit met supermarkt Vogelenzang Complex Mere/ met achterliggend Leeuwerik Complex Nachtegaal Parkeerterrein achter Plus Voormalige Hubo Supermarkt Plus Als ontwikkelgebied is het gebied rondom de Dorpsstraat gedefinieerd vanaf 't Lindeke tot en met de Jan van den Berghstraat. De Dorpsstraat zelf hoort niet bij het plangebied. Visievorming Aan het ontwikkelplan wat in dit hoofdstuk is weergegeven is een analyse van het plangebied vooraf gegaan, waarbij de werkgroep zich drie essentiële vragen heeft gesteld. 4

8 Wat voor pleinvorm vinden wij het best passend voor centrum Halsteren? Wat is de positie van de twee supermarkten (Plus en AH) rondom dit plein? De supermarkten trekken immers het meeste verkeer aan. Wat is de beste ontsluitingswijze voor het autoverkeer? Pleinvormen Halsteren is van oudsher een straatdorp. Dat wil zeggen dat de Dorpsstraat als geheel eigenlijk het centrum vormt. De straat is het centrum. Het plein is daar ondersteunend aan en is gelegen aan de Dorpsstraat. Het plein dient daarbij geschikt te zijn als ontmoetingsplaats en voor het houden van activiteiten. Verschillende pleinvormen zijn door de werkgroep bestudeerd en een driehoekig plein werd uiteindelijk als het meest gewenst beschouwd. Een driehoekig plein heeft een meer kleinschalige en vriendelijke uitstraling die past bij het gewenste dorpse karakter., " Positie supermarkten Supermarkten kunnen op verschillende manieren een relatie hebben met het plein. Van belang is of het parkeren voor de supermarkt op het plein plaats vindt of op een aparte parkeerplaats. Daarnaast is het voor de twee supermarkten belangrijk dat er gelijkwaardigheid is in de parkeersituatie en de bereikbaarheid. Dit is nodig om het functioneren van de twee supermarkten in de toekomst te kunnen blijven garanderen. Gekozen is voor een oplossing waarbij het parkeren grotendeels van het plein afgaat en beide supermarkten een eigen parkeerplaats hebben. In de figuur is dit het tweede schema. - '!it11a"t -"I " -("-,..rjl... Ontsluitingswijze autoverkeer In de huidige situatie komt het merendeel van het autoverkeer naar de supermarkten via de Dorpsstraat. Voornamelijk de auto's die rijden naar de supermarkten zorgen voor drukte in de Dorpsstraat. De supermarkten zijn in die zin eenzijdig ontsloten vanaf de Dorpsstraat. Door ontsluitingen toe te voegen aan het centrum kan de Dorpsstraat worden ontlast van het teveel aan verkeer. In het ontwikkelingsplan gebeurt dit door de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg naar de Steenbergseweg die via Vogelenzang doorverbonden wordt met de Jan van den Berghstraat. 5

9 Ontwikkelingsplan In het onderstaande ontwikkelingsplan is de nieuwe stedenbouwkundige situatie weergegeven die op hoofdlijn ontstaat wanneer alle plandelen zijn gerealiseerd.! Πo I =,0 c o 0. Dit zijn de onderdelen van het ontwikkelingsplan van noord naar zuid: Plus supermarkt De Plus supermarkt wordt op de begane grond vergroot tot 1600 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. De naastgelegen winkel (voormalige Hubo) wordt onderdeel van dit nieuwe gebouw. Onderdeel van de uitbreiding is dat ook dagwinkels aan de zijde van de Dorpsstraat worden toegevoegd aan het huidige gebouw. Op de hoek Dorpsstraat - Jan van den Berghstraat komt op de verdieping een bovenbouw zodat het gebouw meer allure 6

10 krijgt aan de Dorpsstraat. Het gebouw krijgt een nieuwe entree meer terugliggend van de Dorpsstraat en aansluitend aan de achtergelegen parkeerplaats. Bevoorrading wordt verplaatst naar de zijde van de doorgetrokken Vogelenzang en komt te vervallen aan de zijde van de Jan van den Berghstraat. Deze gevel wordt vervolgens opgeknapt. Doortrekken Vogelenzang Vogelenzang wordt doorgetrokken tot aan de Jan van de Berghstraat. De doorsteek ontstaat door sloop van één. blok twee-onder-een-kap-wöningen naast de Plus supermarkt. Woningstichting Stadlander is eigenaar van deze woningen, de huurders worden begeleid naar andere huisvesting. Het parkeerterrein van Plus wordt samengevoegd met het daar weer achtergelegen parkeerterrein door sloop van de tussengelegen garageboxen. Zo ontstaat een goed bereikbare en vergrote parkeerplaats voor de bezoekers van de Plus supermarkt. De parkeerplaats wordt voorzien van een voetgangersroute naar de entree van de supermarkt. Het parkeerterrein wordt voorzien van groenaanplant met bomen. Plein Vogelenzang Het plein wordt omgevormd van een rechthoekig naar een driehoekig plein. Het paviljoen op het plein wordt gesloopt. De huurders worden verplaatst. Het plein blijft in ieder geval bereikbaar via Vogelenzang en de Dorpstraat. Op het plein komt een beperkt aantal parkeerplaatsen voor de vergrote AH-supermarkt in het Kievitcomplex. Het overgrote deel van het plein wordt ingericht als autovrij verblijfsgebied voor voetgangers. Op het plein worden nieuwe markante bomen aangebracht. Het plein is direct verbonden met de Dorpsstraat. Gebouw Merel Merel is het complex dat grenst aan de noordzijde van het dorpsplein. De gevels van dit gebouw worden opgeknapt om de uitstraling te verbeteren. Bij de entree komt een uitbouw op de begane grond ten behoeve van een horecagelegenheid of een maatschappelijke functie. Hiertoe wordt één appartement opgeheven, de huurder wordt begeleid naar andere huisvesting. De uitbouw krijgt een open uitstraling richting het plein. Indien er zich horeca vestigt is het mogelijk aansluitend terrassen uit te baten op het plein. Gebouw leeuwerik Leeuwerik is het complex aan de oostzijde van het dorpsplein. Leeuwerik wordt voor ongeveer de helft gesloopt om de vorm van het gebouw te veranderen en zo het driehoekig plein te kunnen laten ontstaan. Het gebouw is vier bouwlagen hoog en dit zal-ook zo blijven voor het gedeelte dat nieuw gebouwd wordt. Door echter het complex op te richten in verschillende bouwdelen zal de schaal visueel worden verkleind en ontstaat een meer dorpse maat en schaal. Richting het plein krijgt de Leeuwerik een kopgebouw. Van de bouwdelen die niet worden gesloopt worden de gevels opgeknapt om de uitstraling te verbeteren. Daar waar nodig worden de huurders begeleid naar andere huisvesting. Gebouw Kievit Kievit is het complex aan de zuidzijde van het dorpsplein. Het gebouw wordt aan de pleinzijde vergroot om zo de driehoekige vorm van het plein te doen ontstaan. De supermarkt AH wordt net als Plus vergroot tot 1600 m2 bedrijfsvloeroppervlakte op de begane grond. AH krijgt zowel een ingang aan het dorpsplein als aan de achtergelegen parkeerplaats. Het gebouw krijgt een geheel nieuwe gevel aan de zijde van het plein. Op de verdieping wordt direct grenzend aan de gevelwand met het plein appartementen gebouwd, zodat aan het plein gewoond wordt. In de tussenruimte tussen de nieuwe en bestaande appartementen wordt een atrium gerealiseerd. Op deze wijze ontstaan een nieuw gebouw dat ruimte biedt voor bijvoorbeeld een vernieuwend (zorg)woonconcept gebaseerd op een gezamenlijk gebruik van het atrium. Op de hoek met de Dorpsstraat komen op de begane grond dagwinkels. Een principe-uitwerking van het voorgestane gebouw is hierna weergegeven. De hoogte van het geboüw blijft drie bouwlagen. Aan de Dorpsstraat wordt een kopgebouw van 7

11 drie bouwlagen met een kap voorgestaan. Daar waar nodig worden de huurders begeleid naar andere huisvesting. Doorsteek naar Steenbergseweg - Laurent Rampartstraat Om de verkeersdruk in de Dorpsstraat te verminderen wordt een nieuwe weg aangelegd van de Steenbergseweg naar 't Lindeke. Deze aansluiting wordt mogelijk door één blok twee-onder-een-kap-woningen langs de Rampartstraat te slopen en in te brengen in de planontwikkeling. Woningstichting Stadlander is eiqenaar van deze woningen, de huurders worden herplaatst. Om een rechte aansluiting te kunnen maken op de Steenbergseweg is het gewenst een tuindeel te verwerven van een woning aan de Parallelweg. Met de bewoners wordt in gesprek gegaan om deze mogelijkheid nader te onderzoeken. Een alternatief is de Rampartstraat door te trekken naar de Steenbergseweg. Gebouwen Nachtegaal De huidige gebouwen Nachtegaal aan 't Lindeke worden gesloopt. Daar waar nodig worden de huurders begeleid naar andere huisvesting. Aansluitend aan de nieuwe doorsteek naar de Steenbèrgseweg wordt een parkeerplaats aangelegd teil behoeve van bezoekers van de supermarkt AH en de omwonenden. De parkeerplaats wordt voorzien van een voetgangersroute naar de entree van de supermarkt. Het parkeerterrein wordlvoorzien van groenaanplant met bomen. Aansluitend aan de parkeerplaats wordt een nieuw appartementengebouw door Woningstichting Stadlander opgericht. Dit gebôuw wordt drie bouwlagen hoog. Parkeerplaats 't Lindeke De parkeerplaats achter Kievit aan de zijde van't Lindeke wordt heringericht. De garageboxen verdwijnen en worden vervangen door parkeerplaatsen. De parkeerplaats wordt opgeknapt en voorzien van groenaanplant. Het transformatorhuisje wordt met de herinrichting ingepast. 8

12 Woningbouw 't Lindeke Op het braakliggend grasveld langs 't Lindeke worden grondgebonden woningen opgericht. De woning langs de Dorpstraat krijgt ook een voorgevel richting deze straat. De bouwhoogte van de woningen is maximaal twee bouwlagen met een kap. 3D vogelvluchtimpressies van het plan: zicht op het plan kijkend vanuit de Dorpsstraat zicht op het plan kijkend richting de Dorpsstraat 9

13 3. Bouwprogramma Bouwprogramma Vogelenzang (getallen zijn afgerond op tientallen) Huidige situatie Eindsituatie Opmerkingen Detailhandel supermarkt m2 bvo m2 bvo bvo = bedrijfsvloeroppervlakte Plus m2 kantine op verdieping AH - Kievit m2 kantine op verdieping Saldo supermarkt: m2 Detailhandel dagwinkei Dagwinkels bij Plus 250 verrekend met Hubo, geen toename Dagwinkels bij Plus 335 verplaatsing paviljoen, geen toename Dagwinkels Kievit 375 Saldo dagwinkel: +375 m2 Horeca Merel 300 m2 bvo of maatschappelijke functie Saldo horeca m2 Wonen in eenheden Woningen nu Woningen 2020 Nieuw te bouwen woningen Merel t.b.v. horeca of maatschappelijk Leeuwerik nieuwe appartementen Nachtegaal nieuwe appartementen Kievit nieuwe appartementen Twee onder een kap woningen t.b.v. nieuwe ontsluitingen 't Lindeke nieuwe grondgebonden woningen Totaal: nieuw te bouwen woningen -!, Woningaantal blijft gelijk Inibovenstaandefiguur is hetprogramma in de eindsituatie vergeleken met de huidige situatie. Beide, supermarkten worden-verproot tot1600 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Concreet betekent dit een uitbreiding van beide supetmarkten met gezamenlijk 430 m2. Voor beide supermarkten wordt op deze wijze ruimte geboden voor een beperkte uitbreiding. Rondom beide supermarkten worden tevens dagwinkels toegevoegd. Rondom Plus komt circa 585 m2 dagwinkel in de nieuwe situatie, bij AH circa 375 m2. Ten behoeve van de parkeerberekening zijn de detailhendel meters van de voormalige Hubo verrekend met de dagwinkels bij Plus, hetzelfde geldt voor de te verplaatsen winkels in het paviljoen op het huidige plein. Voor woningbouwis als uitgangspuntgenomen dat het aantal gelijk blijft. De volgende indeling in typologie wordt voor de nieuwbouw gehanteerd: één derde sociale huur, één derde vrije sector huur en één derde deel koop. Door de Gemeente Bergen op Zoom is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor het toevoegen van extra zorg gerelateerde maatschappelijke functies in het kader van het beleid voor een dienstenzone ter plaatse. Op dit moment is zover bekend echter geen concrete belangstelling onder lokale zorgaanbieders om tot hervestiging te komen. Mocht gedurende hetontwikkeltraject blijken dat hier belangstelling voor is, dan wordt onderzocht of deze kunnen worden ingepast. Dit met inachtneming van de dan geldende parkeemormen. 1,0

14 Programma verbeeld in het ontwikkelingsplan [ n le o U o c I II il \ t i I i () o 11

15 4. Verkeer en parkeren Verkeersstructuur De stedenbouwkundige opzet van het plan in de eindsituatie past binnen de verkeerskundige visie van de Gemeente Bergen op Zoom en sluit aan op het beleid van het nieuwe Verkeersplan. Het langzaam verkeer krijgt in het plan een prominentere rol op de Dorpsstraat. Het winkelgebied is in de eindsituatie goed bereikbaar voor het autoverkeer via de nieuwe ontsluiting op de Steenbergseweg. Hierdoor wordt de druk van het autoverkeer op de Dorpsstraat weggenomen, waardoor de Dorpsstraat leefbaarder en verkeersveiliger wordt. De weg kan hierdoor beter geïntegreerd worden met het dorpse karakter van het plein, Autoverkeer kan nog wel via de Dorpsstraat rijden, maar wordt via een lus naar de parkeergelegenheden nabij de supermarkten geleid: via 't Lindeke (vanuit zuid) en de Jan van den Berghstraat (vanuit) noord. Voordat de eindfase wordt gerealiseerd blijft de parkeerplaats van Plus in ieder geval bereikbaar vanaf de Dorpsstraat. Hetzelfde geldt voor de doorrijmogelijkheid over het plein vanaf de Dorpsstraat. Zodra de aansluiting op de Steenbergseweg is gerealiseerd, komen deze ontsluitingen voor het autoverkeer te vervallen. Deze aansluitingen worden dan zodanig ingericht dat ze alleen nog gebruikt kunnen worden door het langzame verkeer. Dit is theoretisch de meest gewenste situatie: minder kruisingen zorgen immers voor minder kans tot opstoppingen. De praktijk zal uitwijzen hoe één en ander gaat werken, indien noodzakelijk zal de verkeersstructuur worden aangepast. Het model biedt immers voldoende flexibiliteit om de autoverkeersstructuur desgewenst te wijzigen. Hoofdroutestructuur voor het autoverkeer in de eindsituatie Bevoorrading van de supermarkten Het vrachtverkeernaatde Plus lost in de huidige situatie haar goederen aan de Jan van den Berghstraat. In de verbeelde eindsituatie is de bevoorrading verplaatst naar de zijde van de doorgetrokken Vogelenzang. Overlast door het vrachtverkeer wordt hierdoor verminderd. De gevels aan de Jan van de Berghstraat worden opgeknapt. De bevoorrading van de AH geschiedt in de verbeelde eindsituatie aan de zijde van't Lindeke en zo ver mogelijk af van de entree. Beide bevoorradingsroutes dienen verkeerstechnisch nog nader te worden uitgewerkt. Hierbij dient zowel in de tussen- als in de eindfase gelet te worden op: logica van de route, de boogstralen van wegen, verkeersveiligheid en overlast voor derden. De hier weergegeven routes zijn de meest gewenste structuur in de eindsituatie. Tijdens de nadereuitwerkinç van de gebouwen kan het nodig zijn toch een andere plek of route te kiezen. Een alternatieve bevoorradingswijze dient echter zowel vanuit stedenbouwkundig als verkeerskundig oogpunt aanvaardbaaetezlln. Het alternatief wordt altijd beoordeeld op de volgende punten: de gevolgen voor de 12

16 ruimtelijk kwaliteit van het centrumgebied, de beeldkwaliteit van het gebouw, de logica van de alternatieve route, de boogstralen van wegen, de verkeersveiligheid en overlast voor derden. Bevoorradingsroutes in de eindsituatie Parkeren Voor de huidige situatie zijn de hoeveelheid parkeerplaatsen in het plangebied geïnventariseerd. Het plangebied is exclusief de Dorpsstraat, omdat het aantal parkeerplaatsen hier niet wijzigt. De bereikbaarheid van een aantal parkeerplaatsen is op dit moment niet optimaal, waardoor de parkeerdruk binnen het plangebied scheef is. Op sommige plaatsen staat altijd een auto, anderen plaatsen staan altijd leeg. In de eindsituatie wordt door de aanleg van de lus de berekóaarheld van alle parkeerplaatsen vergelijkbaar en wordt de parkeerdruk beter verdeeld. In de huidige situatie zijn in het plangebied 194 openbare parkeerplaatsen aanwezig en 28 garageboxen: totaal 222 parkeerplaatsen. Van de 28 garageboxen is niet precies bekend hoeveel daadwerkelijk gebruikt worden voor het stallen van een auto. Geconstateerd is dat diverse garageboxengebruikt worden voor de opslag van goederen of voor het stallen van andere voertuigen. Aantal parkeerplaatsen in de eindsituatie In de eindsituatie zijn circa 255 openbare parkeerplaatsen aanwezig. Op de onderstaande figuur is indicatief,', aangegeven waardeze plaatsen zijn gedacht. De garageboxen hebben dan plaats gemaakt voor openbare parkeerplaatsen. In totaal kunnen in de openbare ruimte 61 parkeerplaatsen extra gerealiseerd worden. Hierbij.moet wel rekening gehouden worden met de 28 garageboxen. Indien ervan uitgegaan wordt dat deze parkeerplekken allemaal gebruikt worden voor het stallen van auto's komt het saldo extra openbare parkeerplaatsen uit op 33 parkeerplaatsen, aangezien de 28 voertuigen uit de garageboxen extra in de openbare ruimteerbij komen. Op basis van de constateringen van het huidige gebruik van de garageboxen valt af te leiden dat het geb[uik niet 100% is. Voor het opstellen van de parkeerbalans voor Halsteren centrum is als uitgangspunt genomen dat 50% gebruikt wordt. Hiermee komt het rekenkundig saldo aan extra openbare parkeerplaatsen uit op 47 parkeerplaatsen. Parkeren voor woningen Met het slopen, verbouwen en (her)bouwen van woningen wordt in het plan uitgegaan van een gelijkblijvend aantal woningen. De differentiatie in het woningsegment wijzigt wel, maar vallen voor de parkeernormen in dezelfde grootte. In totaal zijn 118 woningen bij de planontwikkeling betrokken. In de eindsituatie worden per saldo 3 appartementen gewijzigd in grondgebonden woningen maar het aantal blijft 118 (+7 grondgebonden woningen bij 't Lindeke en -4 door sloop van de twee-onder-een-kap-woningen). Ten behoeve van woningbouw hoeven geen extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. 13

17 Vergroten supermarkten, dagwinkels en horeca Met het toevoegen van detailhandel en horeca is het noodzakelijk hiervoor voldoende parkeerplaatsen aan te leggen. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het al aanwezige parkeerareaal en de mogelijkheid van dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Toegevoegd wordt: een uitbreiding van beide supermarkten met gezamenlijk 430 m2 bvo; een toevoeging van 375 m2 bvo dagwinkel; een toevoeging van 300 m2 bvo horeca of maatschappelijk in Merel. Voor de supermarkt en dagwinkels geldt een parkeernorm van 3,3 parkeerplaats per 100 m2 bvo (norm voor wijk-, buurt-, dorpscentra en supermarkt). Voor horeca geldt een parkeernorm van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo (norm voor café, bar, discotheek en cafetaria). Gegeven de toename van het programma, zonder rekening te houden met dubbel gebruik van parkeerplaatsen, bedraagt de hoeveelheid aan te leggen parkeerplaatsen: 805 m2 winkels betekent 8,05 x 3,3 parkeerplaats = 27 parkeerplaatsen; 300 m2 horeca betekent 3 x 6 parkeerplaats = 18 parkeerplaatsen. Opgeteld betekent dit een extra parkeerbehoefte van 45 parkeerplaatsen, zonder rekening te houden met dubbelgebruik van parkeerplaatsen. In de figuur zijn de eindsituatie en de huidige situatie met elkaar vergeleken (/inks de eindsituatie en rechts de huidige situatie, g = garage). In de huidige situatie zijn in het plangebied 194 openbare parkeerplaatsen aanwezig en 28 garages, in de eindsituatie zijn circa 255 openbare parkeerplaatsen aanwezig. 14

18 5. Inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit Toolkit openbare ruimte De werkgroep heeft een calculatie gemaakt van de te verwachten kosten voor inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte is gebaseerd op de onderstaande kwaliteitsvoorwaarden en zal door de Gemeente Bergen op Zoom bij de uiteindelijke inrichting hierop worden getoetst. Daarnaast dient de inrichting te voldoen aan de eisen uit de Lior (kwaliteitshandboek) van de Gemeente Bergen op Zoom om door de gemeente in beheer te kunnen worden genomen. De gemaakte calculatie is gebaseerd op onderstaande kwaliteitsvoorwaarden. De inrichting van het plein bestaat uit gebakken straatklinkers, is hoogwaardig en passend bij de inrichting van de Dorpsstraat. De nieuwe ontsluitingswegen worden uitgevoerd in asfalt met uitzondering van de delen over het plein. De parkeerterreinen hebben een rijbaan van asfalt en de parkeerplaatsen hebben een bestrating van gebakken klinkers. De trottoirs bestaan uit betontegels met uitzondering van het plein. Straatmeubilair (verlichting, banken, etc.) is voor het plein hoogwaardig en op de pleinen van een gemiddeld niveau. Het soort straatmeubilair is passend bij de inrichting van de Dorpsstraat. De appartementengebouwen worden voorzien van ondergrondse afvalcontainers conform de gemeentelijke voorwaarden. Inrichting van openbaar groen en bomenkeuze wordt onderling afgestemd. Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit van de nieuwe gebouwen wordt bij indienen van de bouwplannen door de welstandscommissie getoetst aan de hand van de richtlijnen uit de gemeentelijke Welstandsnota. De Welstandsnota geeft toetsingscriteria voor de situering, de massa en vorm, de gevelkarakteristiek en kleur- en materiaalgebruik van gebouwen. Deze toetsingscriteria zijn er op gericht dat de nieuwe gebouwen passend zijn bij de bestaande omgeving. Van belang voor de nieuw op te richten gebouwen voor deze specifieke situatie zijn dat: de gebouwen rondom het plein een verticale en horizontale geleding hebben met een kleinere schaal dan de huidige gebouwen. Hierdoor krijgen de nieuwe gebouwen een meer dorpse maat en schaal. de massaopbouw van de gebouwen rondom het plein wordt in onderlinge samenhang beoordeeld op het ontstaan van voldoende wandvorming voor het plein. kleur- en materiaalgebruik van de gebouwen roodom het plein in samenhang en variatie tussen de gebouwen onderling wordt beoordeeld. de supermarkten een open en representatieve uitstraling krijgen aan de gevels die grenzen aan de openbare ruimte. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zalook een beeldkwaliteitsplan aan de gemeenteraad worden aangeboden. Dit beeldkwaliteitsplan wordt gebaseerd op bovenstaande richtlijnen van toetsing. 15

19 6. Fasering Voor de voorgestane fasering van de planonderdelen is de aanpak overeengekomen zoals weergegeven in de onderstaande figuur. De gezamenlijke doelstelling is alle plandelen gerealiseerd te hebben voor Gestart wordt in 2014 met de verbouwing van de Plus supermarkt en het daar ontwikkelen van dagwinkels. Winkels uit het paviljoen worden naar de Plus of elders verplaatst zodat het plein vrij komt. Aansluitend wordt ook het parkeerterrein van Plus aangelegd met het doortrekken van Vogelenzang naar de Jan van de Berghstraat. Tegelijkertijd wordt de bestemmingsplanwijziging voor het hele gebied doorlopen en kan in 2014/2015 Kievit worden verbouwd met het toevoegen van de voorbouw voor appartementen en de uitbreiding van de AH-winkel. Ook wordt dan het braakliggend terrein bebouwd bij het 't Lindeke. Na de sloop van de gebouwen Nachtegaal zalomstreeks 2014/2015 hier een nieuw parkeerterrein worden gèrealiseerd. Hierdoor wordt de parkeerdruk van het plein gehaald en naar achteren verplaatst. Door de tijdige aanleg van de parkeerplaatsen voor de supermarkten wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid is alle fases van de planontwikkeling. Het plein kan haar definitieve inrichting krijgen omstreeks 2015/2016. Met deze werkzaamheden wordt de weergegeven fase 1 afgerond in Voor sloop van Leeuwerik zal de verkeerrouting functioneren met een lus via Vogelenzang-'t Lindeke. In alle fases dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn en dient de openbare ruimte te functioneren en representatief te zijn. In 2016/2017 wordt het nieuwe gebouw Nachtegaalopgericht. Omstreeks 2018 wordt Leeuwerik verbouwd en de auto-ontsluiting gemaakt met de Steenbergseweg. Dit zal duren tot In 2020 is met deze werkzaamheden fase 2 afgerond en is het eindbeeld gerealiseerd. 16

20 Beeld van de fasering van het plan r; o C V \TI 8 0 o l~i~il~' Fase 1: Gereed in2016, circa 237 aanwezige openbare parkeerplaatsen 1.;'~:ft~,f'1Fase 2: Gereed in 2020, circa 255 aanwezige openbare parkeerplaatsen (in de huidige situatie zijn 194 parkeerplaatsen en 28 garages aanwezig) 17

21 7. Financiële haalbaarheid De financiële haalbaarheid van het plan is onderzocht en wordt door de deelnemende partijen als haalbaar beschouwd. De combinatie van Stadlander en Plus Vastgoed zal de uitvoering van het plan op zich nemen. De Gemeente Bergen op Zoom levert een bijdrage aan de inrichting van de openbare ruimte van het plan onder de voorwaarden zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst en conform de inhoud van de ontwikkelvisie. Tussen de partijen zullen grondtransacties plaatsvinden om de uitbreiding van de supermarkten, de aanleg van de parkeerterreinen en de herinrichting van het plein mogelijk te maken, De gemeente levert hiertoe gronden aan de combinatie Stadlander/Plus Vastgoed. Deze combinatie levert ook weer gronden aan de gemeente om de geplande aanleg van de nieuwe wegenstructuur mogelijk te maken. De Dorpsstraat valt buiten het overeengekomen plangebied waarin de ontwikkelingen plaatsvinden. Plangrens L j ~.a!lb eigendommen Castria Vastgoed ë.v. eigendommen StadIander eigendommen Gemeente Bergen op Zoom eigendommen Plus Vastgoed B.V.lv.d,Doel beleggingen eigendom Encxis Brabant B.V. ~. / Weergave van de huidige eigendommen in hef plangebied 18

22 Plangrens ~ eigendommen Stadiander ~At?~~{~\eigendommen Gemeente Bergen op Zoom ~ eigendommen ~ Plus Vastgoed B.V.!v.d.Doel beleggingen Plangrens _ Gemeente naar œmblnatle Plus I stadlander ~ 3203 msj Combinatie Plus' Stadlandet near Gemeente Saldo; ± 615 m~ Gemeente I l!ii9~-\! Jil'!, ~Lf_LJII Ii _':: I " 11 ii11.'.: II t:-- 8. r;) io l~.. ''; if II I' Lr' r!ii "~.L? ()~ IIIW~lP'1 1 1I,.'.lBJII ns=d~ li~.~lf[.( II:<o\==-5~ \\\bl"~ I II. ifd, : ' \~' Ii ci if?] q.' '\1 ".. t": I, ;-:.. l':':-:~ \ 1 1 '0 Q'\ 1 \\'O'~G I~I.:"... ~.d;\\ I' ~~ ni P-----I,\ ni IP I -1;" ~\\lbï==-"i\ Weergave van de gronden die worden overgedragen tussen de Gemeente en de combinatie Stadlander/Plus Vastgoed. (Bij de nadere uitwerking kunnen nog aanpassingen gebeùren indien de deelnemende partijen dit onderling overeenkomen.) 19

23 8. Communicatie en vervolgtraject Deze ontwikkelvisie is een start om tot een vernieuwd centrumgebied te komen voor Halsteren. De drie partijen (Gemeente Bergen op Zoom, Woningstichting Stadlander en Plus Vastgoed) hopen met dit document een basis te hebben gelegd voor een sterk en vernieuwd dorpshart met een duidelijke structuur en een sterke economische basis die toekomstbestendig is. Uiteraard zijn er meer partijen waarvoor deze herontwikkeling van belang is. De drie partijen gaan op basis van deze ontwikkelingsvisie in gesprek met alle belanghebbenden en staan open voor opmerkingen die tot een nog beter plan kunnen leiden. Zoals afgesproken is deze ontwikkelvisie en bijbehorende concept-samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor 1 mei 2013 door de combinatie Stadlander-Plus Vastgoed aangeboden aan het college van B. en W. van de Gemeente Bergen op Zoom. Als zowel B. en W. van de Gemeente Bergen op Zoom, de Raad van Commissarissen van Woningstichting Stadlander en de hoofddirectie van Plus Vastgoed instemmen met de ontwikkelvisie en de concept-sok zal deze door de drie partijen worden ondertekend. Vervolgens zalomstreeks mei/juni de ontwikkelvisie worden gepresenteerd aan de betrokken huurders tijdens een informatiebijeenkomst. In het kader van de overlegwet wordt de ontwikkelvisie eveneens voorgelegd aan de huurderbelangenvereniging en de bewonerscommissie van Merel. Ook de Dorpsraad en de Winkeliersvereniging worden geïnformeerd en eventueel nog individueel gehoord over haar mening. Daar waar mogelijk zal geprobeerd worden de presentatie gelijktijdig te laten plaatsvinden. Als de direct betrokkenen op de hoogte zijn gebracht zal de ontwikkelvisie aan de bevolking worden gepresenteerd op een te houden inloopavond omstreeks juni. De gemeenteraad wordt geïnformeerd met een raadsmededeling over de stan-dvan zaken en uitgenodigd voor de inloopavond. Voor de raadsleden zal een informatieve raadsbijeenkomst worden georganiseerd. Alle opmerkingen worden meegenomen voor het vervolgtraject en op hun waarde beoordeeld om tot een nog betere ontwikkelvisie te komen. In juli kan de balans opgemaaktworden hoe andere belanghebbenden tegen de ontwikkelvisie aankijken. De ontwikkelvisie zalop basis van de.oprnerkinqen beargumenteerd al dan niet worden aangepast. Het college zal vervolgens de aangepaste ontwikkelvisie ter vaststelling aanbieden aan de gemeenteraad. Indien alles gunstig verloopt, kan de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie omstreeks september vaststellen..direct na vaststelling van de ontwikkelvisie zal het uitvoeringstraject worden gestart met een bestemmingsplanherziening voor het plangebied om alle voorgestane ontwikkelingen mogelijk te maken. Ook dan zal de bevolking worden geraadpleegd volgens de gebruikelijke wettelijke procedure. Voor de uitvoering van de ontwikkelvisie zal indien gewenst een klankbordgroep worden ingesteld. 20