Raadsinformatiebrief. Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat 15-19

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Reg.nr. : B&W verg. : 3 juni 2019 Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat ) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat 15-19, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling wordt aangeboden. 2) Samenvatting Ter hoogte van de Raadhuisstraat 15 tot en met 19 te Rosmalen staat leegstaande bedrijfsbebouwing, die voorheen in gebruik was als een supermarkt. Een aantal jaar geleden stond hiernaast ook nog bebouwing, namelijk het inmiddels gesloopte postkantoor. Initiatiefnemer heeft het voornemen deze gronden te herontwikkelen naar in totaal 39 appartementen met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen. Aan de Hoogstraat wordt voorzien in bebouwing opgebouwd in vier bouwlagen. Aan de Raadhuisstraat betreft dit hoofdzakelijk drie bouwlagen. De appartementen zijn voorzien als (overwegend middeldure) vrije sector huurwoningen (ca m2). De parkeeroplossing van het plan vindt volledig op eigen terrein, het nieuwe binnenterrein, plaats, inclusief parkeerplaatsen voor bezoekers van de woningen. Het programma draagt bij aan de doelstelling om 15% van de stedelijke woningbouw in het middeldure huur of sociale koopsegment te realiseren. De Hoogstraat, het aangrenzende parkeerterrein en de noordzijde van de Raadhuisstraat worden heringericht. De precieze invulling van de her in te richten Hoogstraat en noordzijde Raadhuisstraat wordt mede afgestemd op de evaluatie van de parkeerbehoefte die in 2019 voor het centrum wordt uitgevoerd en wordt verder uitgewerkt in overleg met de omgeving. Het initiatief is op alle milieuaspecten onderzocht, en waar nodig worden de noodzakelijke maatregelen genomen op het vlak van geluid(wering), waterberging, trillingen, bomen en externe veiligheid. Het voorontwerp bestemmingsplan kan nu ter inzage worden gelegd in het kader van de inspraak. Er wordt op 17 juni 2019 een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. Zij hebben gedurende de inspraaktermijn de mogelijkheid te reageren op de plannen. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Helming Tel. : j.helming@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding en besluitengeschiedenis Ter hoogte van de Raadhuisstraat 15 tot en met 19 te Rosmalen staat bedrijfsbebouwing, die voorheen in gebruik was als een supermarkt. Momenteel staat het gebouw leeg. Een aantal jaar geleden stond hiernaast ook nog bebouwing, namelijk het postkantoor inmiddels gesloopt. Initiatiefnemer heeft daarom het voornemen de gronden te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Beoogd wordt ter plaatse van het lege winkelpand en het aangrenzend terrein in totaal 39 appartementen te realiseren met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen. Het plan levert daarmee niet alleen een bijdrage in de gemeentelijke woonopgave, maar zorgt ook voor een goede invulling van dit al langer leegstaande pand en braakliggend terrein in Rosmalen. Op 9 oktober 2012 heeft uw gemeenteraad het bestemmingsplan Rosmalen Centrum (regnr ) vastgesteld. Met dit plan werden de geldende planologische kaders van het centrum van Rosmalen geactualiseerd. Dit bestemmingsplan is het geldend juridisch kader voor het plangebied. Voor de gronden van het plangebied geldt momenteel de bestemmingen Centrum, Verkeer Verblijfsgebied en Wonen. Het voorliggende woningbouwplan past slechts deels binnen deze geldende bestemmingen. Daarom is een bestemmingsplanherziening voorbereid voor het woningbouwplan. 5) Inhoud Ligging plangebied Raadhuisstraat in Rosmalen 3

3 Plangebied bestemmingsplan op bestaande situatie Planbeschrijving Het plan voorziet in het slopen van de binnen het plangebied aanwezige bebouwing. Hiermee komt ruimte vrij voor de bouw van 39 appartementen met bijbehorende voorzieningen. De bebouwing wordt gesitueerd aan de Hoogstraat en de Raadhuisstraat door middel van twee haaks op elkaar staande bouwdelen. Hiermee ontstaat centraal in het plangebied ruimte voor parkeren, onttrokken aan het zicht vanuit de omgeving. De beoogde appartementen volgen globaal de situering van de Raadhuisstraat en de Hoogstraat. Aan de Hoogstraat wordt voorzien in bebouwing opgebouwd in vier bouwlagen. Aan de Raadhuisstraat betreft dit hoofdzakelijk drie bouwlagen. De appartementen zijn voorzien als (overwegend middeldure) huurwoningen en beschikken over een gebruiksoppervlak van circa 75 tot 100 m2. De parkeeroplossing van het plan vindt volledig op eigen terrein, het nieuwe binnenterrein, plaats, dus inclusief parkeerplaatsen voor bezoekers van de woningen. Daarnaast worden met dit plan de Hoogstraat, het aangrenzend parkeerterrein en de noordzijde van de Raadhuisstraat heringericht, aangezien ter plaatse van de bestaande parkeerplaatsen deels het 4

4 plan geprojecteerd is. Deze te verwijderen parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen 1 op 1 terugkomen in de nieuwe situatie langs de Hoogstraat, Korte Nieuwstraat en Raadhuisstraat. In 2019 zal de parkeerbehoefte van het centrum van Rosmalen nader worden geëvalueerd en gemeten. Hierdoor dient het huidige opgenomen aantal parkeerplaatsen als een maximale variant te worden beschouwd, waarmee wordt voldaan aan de parkeernota voor dit project. De daadwerkelijke inrichting en aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte zal worden afgestemd op de dan aanwezige gegevens, wat mogelijk leidt tot een lager aantal parkeerplaatsen en meer groen. Onderstaande inrichting van de openbare ruimte is in deze fase dan ook slechts indicatief. De exacte invulling van deze openbare ruimte zal nader worden uitgewerkt in overleg met de omgeving. Ongeveer zeven jaar geleden is de grond van het gesloopte postkantoor in gebruik genomen als tijdelijk parkeerterrein (privaat terrein). Deze tijdelijke parkeerplaatsen vervallen met de realisatie van dit plan. Nieuwe situatie Openbare ruimte nog nader uit te werken 5

5 Visualisatie gevelbeelden Beleidsaspecten Het initiatief past goed binnen de geldende beleidskaders. Het voornemen behelst inbreiding en herontwikkeling, hetgeen duurzaam ruimtegebruik ten goede komt. De in het plan beoogde 39 huurwoningen dragen daarnaast in kwantitatieve en kwalitatieve zin bij aan de woningbouwbeleid van de gemeente. De (overwegend middeldure) huurwoningen dragen bij aan de doelstelling om 15% van de stedelijke woningbouw in het middeldure huur of sociale koopsegment te realiseren. Daarnaast zijn ook afspraken gemaakt over sociale woningbouw. De verhuur van sociale huurwoningen leggen wij het liefst bij een woningcorporatie, zodat het sociale karakter duurzaam is geborgd. Derhalve hebben we aanvullend op de afspraken voor het woningbouwprogramma van deze locatie met de ontwikkelaar de realisatie van sociale huurwoningen op de locatie De Vlieger te Hintham vastgelegd. Hierdoor ontstaat een nieuwbouwcomplex dat als geheel in verhuur komt van één woningcorporatie. Milieu en omgevingsaspecten Het plan is getoetst op alle relevante milieuaspecten en omgevingswaarden. Er zijn onderzoeken uitgevoerd op het gebied van bodem, water, archeologie, flora en fauna en geluid. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging op één plek op de locatie. De benodigde grondsanering zal worden uitgevoerd ten tijde van of aansluitend op de sloop van de opstallen. Gelet op de aard en mate van de overige aangetroffen, lichte verontreinigingen bestaat er verder géén reden voor een nader bodemonderzoek en bestaan er géén belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie. Vanwege de herontwikkeling en bijbehorende verhardingsdruk, is een waterbergingsoplossing noodzakelijk. Er wordt gedacht aan het toepassen van 75% groendak; met daarbij nog een andere oplossing zoals infiltratiekratten. Dit zal nader worden uitgewerkt. 6

6 Er is in het begin van het planvormingsproces een bomeninventarisatie uitgevoerd om te beschouwen welke bomen aanwezig zijn en welke waarde ze hebben. De bomen op eigen terrein kunnen niet behouden blijven, in totaal gaat dit om 6 bomen. Op het binnenterrein komen in de nieuwe situatie echter 12 nieuwe bomen terug, om het groene karakter van het plan te waarborgen. In de nieuwe Hoogstraat, waar in de huidige situatie slechts 2 kleine bomen aanwezig zijn, wordt ook gestreefd naar een straat met parkeerplaatsen met meer groen dan nu het geval is. Ten aanzien van flora en fauna en geluid zijn geen nadere onderzoeken, maatregelen of ontheffingen noodzakelijk. De Wet milieubeheer stelt ons de verplichting te beoordelen of voor de voorgenomen ontwikkelingen een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Gelet op het kleinschalige karakter en de ligging van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten die de activiteit kan veroorzaken, zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Wij hebben dan ook besloten dat voor de voorgenomen activiteit geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld. 6) Financiën Met de initiatiefnemer zal een overeenkomst worden gesloten die kan worden aangemerkt als een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wro. Op grond van deze overeenkomst komt de ontwikkeling en realisatie van het hiervoor omschreven bouwplan in beginsel volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten, de kosten van de uitvoering van fysieke werkzaamheden in de openbare ruimte, evenals de mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) zullen door de initiatiefnemer aan de gemeente worden vergoed. Verder betaalt de initiatiefnemer een bijdrage aan het fonds voor bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast wordt de verkoop van een strook grond, ter grootte van ca.710 m², gelegen aan de Hoogstraat, meegenomen in de overeenkomst. Deze strook grond is nodig om de beoogde bebouwing mogelijk te maken. Gelet op het voorgaande is het voorontwerp bestemmingsplan vanuit gemeentelijk perspectief economisch uitvoerbaar. 7) Burgerparagraaf / procedure Inspraak De planvorming voor de herontwikkeling is in 2017 gestart. Om de buurt tijdig te informeren en te betrekken bij de planvorming, is op 3 juli 2018 een eerste inloopavond georganiseerd door initiatiefnemer Hoedemakers. De avond werd drukbezocht, zowel door omwonenden als door geïnteresseerden voor een woning. Op de avond zijn positieve signalen afgegeven, maar zijn ook een aantal opmerkingen gemaakt; onder andere op de impact en hoogte van het plan, en de beoogde herinrichting van de Hoogstraat. Het principe van drie en vier bouwlagen zoals gepresenteerd tijdens deze avond, is gehandhaafd. Dit is naar onze mening stedenbouwkundig en ruimtelijk verantwoord op deze locatie. Echter, de massa en vormgeving van het bouwplan is als gevolg van de gemaakte opmerkingen wel voor een deel aangepast op de uiteinden van de bouwblokken grenzend aan de bestaande woningen. Daarnaast zijn er groenvoorzieningen en een hekwerk langs de galerij voorzien aan de zijde van het binnenterrein, zodat het zicht op naastgelegen tuinen van bestaande woningen hier beperkt wordt. 7

7 De precieze invulling van de openbare ruimte in de nieuwe Hoogstraat zal nog nader worden uitgewerkt in overleg met de omgeving. Wij leggen het voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat volgens de gemeentelijke Inspraakverordening gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Binnen deze termijn van terinzagelegging bestaat voor iedereen de gelegenheid om reacties (schriftelijk dan wel mondeling) met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan bij ons college in te dienen. In het kader van de inspraakprocedure wordt 17 juni 2019 een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. Vooroverleg Op basis van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening wordt tevens het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegestuurd naar onder andere de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Aa en Maas. Vervolgprocedure De resultaten van de inspraak worden, tegelijkertijd met de resultaten van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg, verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan ten behoeve van de daarop volgende formele procedure tot vaststelling van dit plan. Wij zullen u informeren op het moment dat wij het ontwerp bestemmingsplan in procedure brengen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De waarnemend secretaris, De burgemeester, mr. drs. J.W. Hansum MBA MCM drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: 1. Toelichting en regels voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat Verbeelding voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Raadhuisstraat