Raadsvoorstel inzake financiering nieuwbouw R.K. basisschool De Brök.

Transcriptie

1 Betreft Raadsvoorstel inzake financiering nieuwbouw R.K. basisschool De Brök. Vergaderdatum 17 april 2008 Gemeenteblad 2008 / Agendapunt Aan de Raad Voorstel De gemeenteraad wordt voorgesteld: a. terzake de financiering van de nieuwbouwplannen te kiezen voor de Maaskant Wonen variant onder voorbehoud van goedkeuring van de verlaging van de discontovoet door de Raad van Toezicht van Woningstichting Maaskant Wonen; b. indien de Raad van Toezicht van Woningstichting Maaskant Wonen onverhoopt mocht besluiten niet akkoord te gaan met een verlaging van de discontovoet te besluiten om de onder a. vermelde nieuwbouw te realiseren door middel van de traditionele gemeentelijke financieringsvariant; c. financiële gevolgen (nog nader formuleren in overleg met de portefeuillehouders Onderwijs en Financiën en de financiële consulent). Inleiding In de raadsvergadering van 24 mei 2007 is in principe besloten de toekomstige huisvesting van de Steinse locatie van R.K. basisschool De Brök te realiseren door middel van nieuwbouw. De grondslag hiervoor is neergelegd in de 9 e actualisatie van het Integraal Huisvestingsplan, door ons op 9 januari 2007 vastgesteld. Het financiële kader waarbinnen de plannen moeten worden uitgewerkt is gemaximaliseerd op 2,4 miljoen. Dit bedrag is ontleend aan het rapport van Asset Facility Management dat als basis heeft gediend voor het voorstel dat door u is besproken. In dit voorstel is aangegeven dat de hiermee samenhangende financiële consequenties in het vervolgtraject worden uitgewerkt en aan u zullen worden gepresenteerd. Op basis hiervan kan vervolgens definitieve besluitvorming plaatsvinden over de nieuwbouwplannen van deze school. Argumentatie A. Algemeen Tijdens de behandeling van het in het de inleiding vermelde raadsvoorstel, heeft de verantwoordelijke wethouder de toezegging gedaan twee financieringsvarianten nader te onderzoeken te weten: 1. de traditionele financiering via de gemeente alsmede,

2 2. de constructie waarbij Woningstichting Maaskant Wonen de nieuwbouw financiert, het schoolgebouw verhuurt aan de gemeente die het op haar beurt beschikbaar stelt aan het schoolbestuur. Met voortvarendheid is het overleg met alle betrokkenen opgestart. Dit heeft erin geresulteerd dat tijdens het bestuurlijk overleg op 5 juli 2007 concrete afspraken zijn gemaakt, met als uiteindelijk doel een voorstel te presenteren voor de vergadering van 13 december Als gevolg van onvoorziene omstandigheden is dit niet gelukt. Wethouder Ie heeft u hierover geïnformeerd met haar brief van 7 november B. Financieringsvarianten Achtereenvolgens zal een nadere uiteenzetting worden gegeven van: a. het proces dat door de betrokken partijen (Focus, Stichting voor Onderwijs en Opvoeding, Woningstichting Maaskant Wonen en de gemeente Stein) is doorlopen; b. de uitgangspunten die aan beide financieringsvarianten ten grondslag hebben gelegen en de concrete resultaten hiervan en, c. het op basis hiervan door ons geformuleerde voorstel. Ad. a Het proces In het bestuurlijk overleg op 5 juli 2007 is ervoor gekozen beide varianten op grofmazige wijze door te rekenen. Dit betekent dat de nu voorliggende berekeningen zijn gebaseerd op aannames en nog geen definitief karakter hebben. Hetgeen niet weg neemt dat op basis van de gehanteerde parameters een verantwoorde keuze kan worden gemaakt. Zodra duidelijk is voor welke variant wordt gekozen zullen de plannen op detailniveau worden uitgewerkt. Immers eerst dan kan het traject in gang worden gezet om te komen tot een architectenkeuze en zullen de ontwerpschetsen, op basis van het vastgestelde programma van eisen, via de gebruikelijke procedures zich ontwikkelen tot een definitief ontwerp. De werkgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de drie betrokken partijen, is gestart met het inventariseren van aandachtspunten die een rol van betekenis kunnen spelen bij de doorrekening van beide dan wel één van beide financieringsconstructies. Een noodzakelijke stap omdat feitelijk weinig ervaring is opgedaan in het verkennen van de verschillen qua financieringsaanpak van een gemeente versus een woningstichting, sec waar het gaat om de nieuwbouw van een schoolgebouw. Vervolgens is gezamenlijk bepaald welke elementen in welke variant worden meegenomen alsmede de daarbij gehanteerde uitgangspunten. Het is immers van belang dat steeds en zoveel als mogelijk appels met appels worden vergeleken. Dit met de kanttekening dat het voor bepaalde onderdelen niet mogelijk is dezelfde uitgangspunten te hanteren. Dit vanwege het feit dat dit gegevenheden zijn veroorzaakt door de verschillende uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de belangen en de keuzes voor het gevoerde financiële beheer bij de woningstichting en de gemeente en in de positieve zin van het woord niet manipuleerbaar zijn. Voor wat betreft de te onderscheiden grondtransacties is uitgegaan van het conceptinrichtingsvoorstel dat door architectenbureau Povsé & Timmermans is opgesteld voor het 2

3 gebied Assevedostraat, Gavarellestraat, De Halstraat en de Kruisstraat. Ook hier moet worden beklemtoond dat het gaat om een conceptvoorstel dat nog in een definitieve vorm moet worden gegoten. De oppervlaktes van de diverse percelen zijn bij benadering berekend. Ook hierin kunnen zich dus nog wijzigingen voordoen. Ad. b Uitgangspunten beide varianten en de concrete resultaten Alvorens nader in te gaan op de concrete resultaten van beide varianten is het van belang eerst duidelijkheid te scheppen over de doorgerekende elementen en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. Kortheidshalve kan worden verwezen naar de tabel die bij de stukken ter inzage ligt (Bijlage B). Met inachtneming van het vermelde in deze tabel zijn de varianten financieel doorgerekend. Deze berekeningen zijn ook bij de stukken ter inzage gelegd (Bijlage C). Om beide constructies met elkaar te kunnen vergelijken zijn de totale lasten per jaar contant gemaakt naar het niveau op 1 januari (jaarvermelding is niet van belang aangezien in beide berekeningen hetzelfde uitgangspunt geldt). Vervolgens zijn deze contant gemaakte lasten per jaar voor de gehele periode van 40 jaar bij elkaar opgeteld. Uiteindelijk laat dit per financieringsoptie het volgende totaalbeeld aan lasten zien: Gemeentelijke variant: Variant Maaskant Wonen: Het verschil bedraagt In ons voorstel zal hier nog nader op worden ingegaan. Ad. c Voorstel Een nadere analyse van beide berekeningen leert dat het verschil tussen de contante waardes feitelijk is terug te voeren naar één oorzaak te weten de door Maaskant Wonen gehanteerde discontovoet van 6%. Een percentage dat dient ter dekking van de rente, de inflatie en de risico s. Om deze voet te behalen is een huurprijs noodzakelijk van per maand. Tijdens het afrondende bestuurlijke overleg op 4 december 2007 heeft de directeur/bestuurder van Woningstichting Maaskant Wonen aangegeven, mede vanwege haar maatschappelijke betrokkenheid, bereid te zijn de discontovoet aan te passen tot 4,25% zijnde het percentage dat de gemeente hanteert bij het contant maken. Een en ander wel onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht. Nu Maaskant Wonen de bereidheid heeft uitgesproken de discontovoet te verlagen tot 4,25% resulteert dit in een nieuwe huurprijs van per maand. De financiële doorrekening van dit bedrag laat zien dat beide financieringsvarianten nagenoeg gelijk zijn aan elkaar (Bijlage D). Het aangepaste totaalbeeld aan lasten ziet er dan als volgt uit: Gemeentelijke variant: Variant Maaskant Wonen: Dit geringe verschil doet ons tot de conclusie komen dat het aantrekkelijker is te opteren voor de variant Maaskant Wonen dan te kiezen voor de traditionele gemeentelijke variant. Immers alle risico s ten aanzien van bv. de financiering en het onderhoud worden bij de woningstichting neergelegd, en er behoeft vanuit de ambtelijke organisatie geen inzet meer te worden 3

4 gepleegd ten aanzien van dit specifieke schoolgebouw. Belangrijk is voorts dat op deze wijze invulling kan worden gegeven aan een integrale ontwikkeling van het gebied Assevedostraat, Gavarellestraat, De Halstraat en Kruisstraat. De woningbouwplannen die door Maaskant Wonen worden ontwikkeld en de nieuwbouw van de school kunnen dan perfect op elkaar worden afgestemd. Omwille van de volledigheid stellen wij ons wel op het standpunt dat het gerechtvaardigd is in te zoomen op de situatie indien de Raad van Toezicht onverhoopt mocht besluiten niet akkoord te gaan met een verlaging van de discontovoet. Indien deze situatie zich voordoet stellen wij u voor, om financiële redenen, te kiezen voor de traditionele gemeentelijke variant. C. Tot slot: Nogmaals wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt te benadrukken dat het gaat om grofmazige berekeningen en dat de detailuitwerking in het vervolgtraject zal plaatsvinden. Als uw raad akkoord gaat met het nu voorliggende voorstel zullen, in gezamenlijk overleg tussen de drie betrokken partijen, de afspraken worden vastgelegd in een convenant. In het proces, dat vooraf is gegaan aan de uiteindelijke doorrekening van beide constructies, zijn diverse aspecten naar voren gekomen waarvan wij van mening zijn dat deze minimaal onder uw aandacht moeten worden gebracht. Dit om te voorkomen dat achteraf discussie ontstaat over het feit waarom niet in een eerder stadium melding heeft plaatsgevonden. Deze items kunnen feitelijk worden gerubriceerd onder de categorie risicofactoren. Concreet gaat het om de volgende zaken, die onderstaand kort worden toegelicht: o Prijsontwikkelingen: De vermelde investeringsbedragen zijn gerelateerd aan het prijspeil Alvorens daadwerkelijk met de bouwwerkzaamheden kan worden gestart zullen nog diverse procedures (bv. artikel 19, lid 2 WRO en aanbesteding nieuwbouw) moeten worden doorlopen. Als alles volgens planning verloopt zal begin 2009 met de nieuwbouw worden gestart. In de door Asset opgestelde berekening is rekening gehouden met prijsontwikkelingen. Niet alleen tot het moment waarop met de bouw wordt gestart, maar er is ook geanticipeerd op prijsaanpassingen tijdens de bouwwerkzaamheden. Gelet op de huidige marktprijzen is het evenwel onmogelijk nu reeds aan te geven in hoeverre deze bijstellingen voldoende zijn en het berekende krediet van 2,4 miljoen toereikend is. Het is dus niet uitgesloten dat aanvullende middelen noodzakelijk zijn en dit kan leiden tot een verhoging van de huurprijs per maand. Punt is dat op dit moment geen indicatie kan worden gegeven van een percentage waarmee het krediet zou moeten worden verhoogd. o Sloopkosten en boekwaarde t Ledderken Om de nieuwbouwplannen van De Brök te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat voor een gedeelte de beschikking wordt gekregen over het terrein waarop t Ledderken is gehuisvest. Dit vereist dat dit gebouw wordt gesloopt. Daarnaast zal amovering van deze accommodatie noodzakelijk zijn om te kunnen starten met de woningbouwplannen van Maaskant Wonen. Voorts rust er op dit gebouw nog een restantboekwaarde. Volgens de gemeentelijke boekhouding gaat het hierbij om een bedrag van ca (peildatum 1 januari 2011; zie Bijlage C). In de door Asset Facility Management opgestelde stichtingskostenberekening voor de nieuwbouw van De 4

5 Brök is met de sloopkosten van t Ledderken geen rekening gehouden. Nadat de raad, op basis van het nu voorliggende voorstel, een definitief standpunt heeft ingenomen over de nieuwbouwplannen van De Brök zal een en ander verder worden uitgewerkt en aan ons college ter besluitvorming worden voorgelegd. Financiële onderbouwing Met dit voorstel wordt uitvoering gegeven aan uw opdracht om in het kader van de voorgenomen nieuwbouw bij R.K. basisschool De Brök de resultaten van de twee financieringsopties te presenteren. De financiële consequenties die met dit voorstel zijn gemoeid kunnen als volgt worden samengevat: a. afboeken van de resterende boekwaardes van R.K. basisschool De Brök en, b. de dekking van de jaarlijkse huurpenningen Ad. a Op het huidige schoolgebouw van De Brök rusten nog boekwaardes. Uit het opgestelde overzicht (peildatum 1 januari 2011; Bijlage C) blijkt dat het gaat om een totaalbedrag van (afgerond) dat als volgt kan worden gespecificeerd: bouwkosten: grondkosten: Met Maaskant Wonen is in principe de afspraak gemaakt dat de grond inclusief de opstallen zal worden overgedragen. De Woningstichting zal op haar beurt zorgen voor het slopen van het huidige schoolgebouw. Op het moment dat de grond inclusief de opstallen is overgedragen betekent dit dat de resterende boekwaarde ad in één keer moet worden afgeschreven uit de gemeentelijke boekhouding. Dekking hiervan kan geschieden middels de opbrengsten uit de diverse grondtransacties. In de verdere uitwerking zal nog aandacht worden geschonken aan de BTW-problematiek rondom de verkoop van de gronden. Ad. b Het feit dat op enig moment niet meer hoeft te worden afgeschreven op het huidige schoolgebouw alsmede dat geen jaarlijkse storting meer hoeft plaats te vinden in de voorziening Onderhoud buitenkant scholen levert vrijval van middelen op. Middelen die kunnen worden aangewend ter dekking van de huurpenningen. Ervan uitgaande dat de bouwwerkzaamheden in 2009 zullen starten, zal de ingebruikname van de nieuwbouw plaatsvinden in 2010, naar verwachting met ingang van het nieuwe schooljaar 2010/2011. In verband hiermee wordt voor 2010 rekening gehouden met een verschuldigde huur voor 5 maanden (augustus t/m december 2010). In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de consequenties die hiermee zijn gemoeid. Vrijval exploitatielasten Huur Maaskant Wonen

6 Extra druk Hieruit kan worden geconcludeerd dat ondanks deze vrijval toch extra druk in de begroting gaat ontstaan waarvoor dekking moet worden gevonden. In het financieel meerjarenperspectief, behorende bij de begroting 2008, is hier geen rekening meegehouden. Tenslotte merken we nog het volgende op. Omwille van een vergelijking tussen de beide varianten is in de gemeentelijke variant bij het onderdeel onderhoud rekening gehouden met de totale onderhoudskosten. Dus zowel het bedrag dat voor rekening van de gemeente komt alsook het aandeel dat door het schoolbestuur moet worden betaald. In de variant Maaskant Wonen is voor eenzelfde insteek gekozen. Dit betekent dat in de berekende, maandelijkse huurprijs alle onderhoudskosten zijn verdisconteerd. Dus ook de kosten die in de gemeentelijke variant voor rekening van het schoolbestuur zouden komen. Voor alle duidelijkheid: Maaskant draagt zorg voor het totale onderhoud (binnen- en buitenkant). Indien u besluit akkoord te gaan met het nu voorliggende voorstel impliceert dit dat met het schoolbestuur nadere afspraken gemaakt moeten over de hoogte van hun bijdrage in de huurprijs. Gevolg hiervan zal zijn dat de netto-huurprijs voor de gemeente per maand iets lager zal zijn dan het nu berekende bedrag, hetgeen een positieve uitwerking heeft op de hierboven geschetste consequenties onder ad. b. Bij behandeling van de raadsvoorstel is ook verzocht duidelijkheid te verschaffen over de hoogte van de eigen bijdrage die het schoolbestuur beschikbaar wil stellen voor de realisatie van de nieuwbouwplannen. Nu op basis van de voorliggende stukken helder is dat wij een financiering van de nieuwbouw via Maaskant Wonen aan u voorstellen, stellen wij ons op het standpunt dat deze eigen bijdrage geen punt van overleg meer is. In het afrondende bestuurlijke overleg is vanuit het schoolbestuur aangegeven dat men deze zogenaamde kwaliteitsbijdrage wil inzetten in het kader van de inrichting van het nieuwe schoolgebouw. Relevante beschikbare achtergrondinformatie A. Raadsvoorstel en bijbehorend besluit d.d. 24 mei 2007 inzake de toekomstige huisvesting van R.K. basisschool De Brök, locatie Stein. B. Tabel van aandachtspunten en gehanteerde uitgangspunten die zijn meegenomen in de financiële doorrekening van beide financieringsvarianten. C. Uitgangspunten en lastenoverzicht van de beide financieringsvarianten op basis van de onder B. vermelde tabel. D. Herberekening van de financieringsvariant van Maaskant Wonen op basis van de aangepaste discontovoet (= 4,25%). E. Verslagen van de overleggen met Focus en Maaskant Wonen d.d. 8 juni 2007, 5 juli 2007, 26 november 2007 en 4 december F. Eindrapport Pilot Study Nieuwbouw/verbouw Basisschool De Brök, Stein d.d. 29 maart 2007 opgesteld door Asses Facility Management. Burgemeester en Wethouders, de Secretaris, de Burgemeester, 6

7 Dict. WvG 7