zelforganisatie van kopers en huurders

Transcriptie

1 Geachte mevrouw de Haas, Betreft: uitwerking wooncoöperatie In uw van 25 juni j.l. heeft u mij uitgenodigd te reageren op de brief van minister Blok van 23 juni over de uitwerking van de wooncoöperatie. Ik geef graag gevolg aan deze uitnodiging. Ik doe dat namens EMCEO 1 na discussie over dit onderwerp met de leden van EMCEO, KNHM 2 en experts uit hun netwerk. Allereerst verheugt het ons dat de wooncoöperatie op de politieke agenda staat en dat de minister voorwaarden wil scheppen voor de verdere ontwikkeling van een coöperatieve woningsector. Wij lezen het voorstel als volgt: De minister wil komen tot een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van een toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector. De voorstel heeft als doel om ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid te bieden te kiezen tussen huren of kopen van een woning. Dit in het kader van de hervormingsagenda voor de woningmarkt die o.a. meer ruimte wil bieden aan vrije keuzes van de woonconsument. De minister zet vooralsnog in op een wooncoöperatie, waarbij zittende bewoners hun woning kopen (individueel eigendom) en waarbij de eigenaren tezamen een coöperatie vormen voor het gemeenschappelijk onderhoud en eventueel beheer van de woonomgeving. Van corporaties wordt verwacht dat zij: verkoopprijsreducerende regelingen toepassen zodanig dat marktfinanciering mogelijk is; voor de nog in verhuur zijnde woningen participeren in de coöperatie; desgewenst onderhoud en beheer leveren aan de coöperatie tegen lagere prijzen dan marktconform, hetgeen mogelijk is doordat corporaties gebruik maken van geborgde leningen. Voor de toekomst sluit de minister niet uit dat de nu voorgestelde maatregelen ook worden door vertaald naar coöperatieve vormen van eigendom (collectief eigendom). Dit hangt mede af van de resultaten van het Programma Wooncoöperaties dat door Platform 31 wordt opgezet. Het voorstel zoals het er nu ligt, roept een aantal vragen op. Samengevat richten onze vragen en suggesties zich op: - de behoefte aan de voorgestelde vorm van wooncoöperatie; - de verschillende componenten (financiering onderhoud, vangnet, combinatie VVE en coöperatie); - de gevolgen voor de woningmarkt; - de voorgestelde beperking tot de doelgroep lagere inkomens ; - de inhoud van zelforganisatie. Wij zullen onze vragen en suggesties hierna puntsgewijze weergeven. Vervolgens beantwoorden wij de door de minister gestelde vragen en geven daarbij onze visie op de volgens ons meest wenselijke inrichting van de wooncoöperatie: collectief eigendom voor lagere en middeninkomens met keuzevrijheid voor de leden om te huren of te kopen. We ronden af met suggesties voor een aantal pilots. 1 Zie 2 Zie 1

2 Onze vragen en opmerkingen Het gezamenlijke doel van de wooncoöperatie in het voorstel van de minister beperkt zich vooralsnog tot gemeenschappelijk onderhoud van woningen en eventueel beheer van de woonomgeving. De coöperatie wordt gevormd door de corporatie en kopers van een woning binnen het onderhavige bouwblok of complex. Feitelijk is er sprake van een onderhoudscoöperatie, een gezamenlijk bedrijf van corporatie en kopers (eigenaar-bewoners). Wij zouden graag zien dat ook andere coöperatieve vormen mogelijk worden gemaakt, waarover straks meer. Behoefte Waar is behoefte aan een onderhoudscoöperatie? In de afgelopen decennia zijn reeds tienduizenden corporatiewoningen verkocht, al of niet met gebruikmaking van erkende verkoopconstructies als Koopgarant e.d.. Daardoor is in veel complexen al een situatie ontstaan, waarbij er sprake is een menging van corporatiebezit en eigenwoningbezit. Onderzoek of in dit soort complexen behoefte is aan een gezamenlijk onderhoudsbedrijf van corporatie en overige woningeigenaren kan snel interessante informatie op leveren. Er zijn voorbeelden bekend van wijken waar de investeringen in onderhoud en herstel van de verkochte huurwoningen achter blijven bij hetgeen gewenst en noodzakelijk is 3. Als gevolg daarvan wordt de kwaliteit van het woon- en leefmilieu, maar ook de waarde van het onroerend goed aangetast. Wij kunnen ons goed voorstellen dat voor die gebieden onderhoudscoöperaties worden opgezet. Deze situaties zouden er ook voor pleiten te regelen dat corporaties in de toekomst niet meer ongeclausuleerd woningen kunnen verkopen, maar dat er waarborgen worden gecreëerd voor goed beheer en onderhoud. Dat kan via een gezamenlijke onderhoudscoöperatie, maar er zijn ook andere instrumenten denkbaar. Componenten Onderhoud en financiering als DAEB-activiteit? Om als corporatie onderhoud te kunnen uitvoeren voor de leden van de onderhoudscoöperatie stelt de minister voor om de wet aan te passen. Vervolgens stelt de minister dat corporaties daardoor ook dat onderhoud kunnen financieren met geborgde leningen en dat daarmee het onderhoud mogelijk goedkoper wordt. Bij dit punt maken wij een kritische kanttekening. Als het gaat om regulier onderhoud dan is de gouden stelregel dat deze kosten uit de exploitatie moeten kunnen worden bekostigd. Voor de eigenaar betekent dit dat er structureel middelen moeten worden gereserveerd voor onderhoudsuitgaven. Een goedkoper leentarief heeft geen invloed op het prijsniveau van regulier onderhoud. Er wordt voorgesteld een vangnet te creëren om op langere termijn onderhoud van de verkochte woningen te verzekeren. Het voorgestelde vangnet zoals nu voorgesteld is primair een zaak tussen de corporatie (als medefinancier) en de koper. Het gevolg kan zijn dat het aandeel (claim) van de corporatie in het eigendom van de woning toeneemt naarmate de koper in gebreke blijft om het onderhoud te bekostigen. Het voordeel van een vangnet is dat het risico s wegneemt voor de eigenaar-bewoner, het nadeel dat het ook verantwoordelijkheid kan wegnemen (hangmat). Vraag is hoe de toename van een claim van de corporatie zich verhoudt tot de rechten van de hypotheeknemer. Hier zien wij een complicerende factor. Wij kunnen ons voorstellen dat 3 Een bekend voorbeeld is Lelystad 2

3 om dit vlottend eigendom mogelijk te maken, het bezit moet zijn ondergebracht in een coöperatie (of een andere rechtsvorm) die investeringen door derden in de woning mogelijk maakt. Deze overweging, maar ook om overwegingen die hierna aan de orde komen, doet ons voorstellen te kiezen voor collectief eigendom (in uw brief model 3). Vangnet of reddingsboei? Nationaal en internationaal zijn er tal van voorbeelden die aantonen dat eigen woningbezit onder lage inkomens risico s met zich mee kan brengen. Bij verkoop aan lagere inkomensgroepen is een vangnet dus geen overbodige luxe. Overwogen zou moeten worden om het coöperatieve model (met collectief eigendom) in te zetten daar waar het in het verleden al fout is gegaan (voorbeeld Lelystad) of daar waar anderszins sprake is van huishoudens die niet in staat zijn te investeren in het noodzakelijk onderhoud en herstel (voorbeeld Rotterdam Zuid). Het vlottend eigendom wordt dan ingezet om (in eerste instantie) de kwaliteit van woon- en leefomgeving te verbeteren en om (in tweede instantie) eigenaren, die niet in staat blijken te zijn het benodigde onderhoud en herstel te bekostigen, terug te leiden naar een huursituatie. 4 Lost een onderhoudscoöperatie onder een VVE een probleem op? Het voorstel impliceert dat in geval van gestapelde bouw met meerdere eigenaren de onderhoudscoöperatie opereert onder de VVE. Als de VVE goed functioneert is het de vraag wat nog de toegevoegde waarde is van de coöperatie. In de praktijk blijkt overigens hoe lastig het is om een VVE goed te laten functioneren. Dit ondanks de uitgebreide wet- en regelgeving rond VVE s. Uit eigen ervaring kunnen wij stellen dat dit niet een specifiek Nederlands probleem is. Ook internationaal blijkt dat VVE s, zeker in combinatie met lagere inkomens, onvoldoende functioneren. Het verdient naar onze overtuiging de voorkeur om daar waar mogelijk te werken met een coöperatie in plaats van met een VVE. Woningmarkt Wat zijn de gevolgen van het uitbreiden van erkende verkoopconstructies op de woningmarkt? Wij schatten in dat van de lagere inkomens ca tot huishoudens zouden kunnen aankopen als gebruik wordt gemaakt van erkende verkoopconstructies (startersleningen, IBB-regeling, e.d.). Uitspraken over de mate waarin men ook daadwerkelijk gebruik zal maken van die mogelijkheden zijn speculatief. Maar uitgaande van de verkoopcijfers over de afgelopen jaren en rekening houdend met een stimulerend beleid voor verkoop, kan er in een periode van 10 jaar sprake zijn van een transfer van tenminste woningen. Onduidelijk is wat de gevolgen zijn voor de woningmarkt als de voorstellen op enige schaal worden doorgevoerd. Wel wordt ook nu al regelmatig geklaagd over de marktverstorende werking van erkende verkoopconstructies. Doelgroep Coöperaties exclusief richten op lagere inkomens of breder? Het voorstel is primair gericht op zelforganisatie van de huishoudens met een lager inkomen. Uit schattingen en ervaringen van bestuurders van verenigingen en coöperaties blijkt dat ca. 10% van de leden een actieve rol speelt binnen de vereniging. Ongeveer een derde deel van de leden is actief in het verkrijgen informatie, wil op de hoogte blijven en volgt de 4 Zie hiervoor: SEV, Van huur naar koop naar coöp? Een vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein, februari

4 ontwikkelingen. De rest heeft vertrouwen dat ook zonder actieve bemoeienis hun belang wordt behartigd. Los van dit algemene beeld is er een positieve correlatie tussen mate van betrokkenheid en opleidings- en dus inkomensniveau. Uit dat oogpunt is het gewenst om de doelgroep breder te definiëren dan alleen lagere inkomens. Voor de groep lagere inkomens is het aan te bevelen zich in het bijzonder te richten op de potentiële stijgers op de woningmarkt. Zelforganisatie Wat is de positie van de huurder in de (onderhouds)coöperatie? De wooncoöperatie zou volgens de minister een vorm van zelforganisatie moeten zijn van kopers en huurders. De zeggenschap wordt gekoppeld aan individueel eigenaarschap. Vooralsnog blijft onduidelijk wat de plaats van de huurders is in de voorgestelde coöperatie. Wel wordt verwezen naar de mogelijkheid van verhuurders om inspraak te delegeren aan huurders. Wij zouden voorstander zijn van het geven van zeggenschap met verantwoordelijkheid aan de huurders. Collectief eigenaarschap gecombineerd met individuele zeggenschap en verantwoordelijkheid als basis voor de wooncoöperatie. Wij vatten zelforganisatie op als zeggenschap en verantwoordelijkheid, deling van risico en resultaat. Het huidige voorstel heeft voor ons nog een aantal onduidelijkheden op deze punten. Ons voorstel is om te werken vanuit de coöperatieve gedachte, waarbij eigendom collectief is maar zeggenschap en verantwoordelijkheid individueel blijft, waarbij de leden de keuze houden tussen huren of kopen binnen de coöperatie. Dat biedt betere aanknopingspunten voor zelforganisatie van kopers en huurders. De coöperatie is juridisch vormvrij en biedt samenwerkende partijen alle gelegenheid sluitende afspraken te maken over hoe de gezamenlijke doelstelling te realiseren. Er is geen complexe wetgeving noodzakelijk die voor velen moeilijk te doorgronden is (zoals nu de praktijk bij VVE s), laat staan volledig na te leven. Zelf afspraken maken en zelf toezien dat deze nageleefd worden, dat is de kern van zelforganisatie. 4

5 Antwoord op uw vragen Hoe kijkt u in het algemeen aan tegen een organisatievorm als de wooncoöperatie binnen het wonen? Welke kansen of bedreigingen ziet u? Het voorstel zoals het er nu ligt lijkt niet verder te gaan dan een onderhoudscoöperatie, waarbij het maar de vraag is of in de nu voorgestelde constructie het gewenste vangnet (vlottend eigendom) daadwerkelijk kan worden aangebracht. Onze visie: Een wooncoöperatie is een bedrijf dat woningen exploiteert via verhuur of verkoop van de aan het lidmaatschap verbonden woonrechten. De woningen zijn eigendom van het collectief (de coöperatie), de zeggenschap over de coöperatie ligt bij de leden. In vele landen in de wereld functioneert zo een coöperatieve woningsector. Voor Nederland biedt deze vorm een kans om: naast een sociale huursector een coöperatieve sector op te bouwen; bewoners de keuze te geven om een lidmaatschap in een wooncoöperatie te huren of te kopen; huurders en kopers een gelijke zeggenschap en verantwoordelijkheid te geven in de Algemene Ledenvergadering; corporaties greep te laten houden op het beheer (en daarmee op de waarde van de woningen en de kwaliteit van de leefomgeving, dit in tegenstelling tot het ongeclausuleerd uitponden van huurwoningen); door betrokkenheid en/of lidmaatschap van de Gemeente inpassing in lokaal beleid te borgen; de leden van de coöperatie te laten profiteren van de efficiënte bedrijfsvoering. Zo wordt het pallet aan keuzemogelijkheden op de woningmarkt daadwerkelijk uitgebreid. Als het doel is om de zeggenschap van bewoners (eigendomsneutraal) te regelen, mechanismes te introduceren voor een adequaat onderhoud en beheer en ook aanhaking te creëren op lokaal woonbeleid, dan adviseren wij om daadwerkelijk te kiezen voor coöperatief eigendom. Dit betekent overdracht van corporatiebezit aan een coöperatie van bewoners. Kunt u zich vinden in een voorgenomen wettelijke regeling in de Woningwet? Hoewel er in Nederland wooncoöperaties bestaan (zowel in huur als koop als ook in combinatie), betekent dat niet dat er een robuust institutioneel kader is voor de verdere ontwikkeling van de coöperatieve woningsector. Integendeel, de Woningwet heeft de verdere ontwikkeling van een coöperatieve woonsector aan het begin van de vorige eeuw ontmoedigd. Voor de ontwikkeling van een coöperatieve woningsector is dus aanpassing van wet- en regelgeving gewenst. Kunt u zich vinden in het mogelijk maken van onderhoud en financiering door toegelaten instellingen als DAEB-activiteit? Om als corporatie onderhoud uit te kunnen voeren in opdracht van een coöperatie, zal deze activiteit als DAEB moeten worden aangemerkt. Voor financiering van onderhoud verwijzen we naar wat we hierboven daarover hebben opgemerkt. Financiering van de overdracht van corporatiebezit naar coöperaties is een ander verhaal. Bij de ontwikkeling van de wooncooperatiemiddeninkomens is ons gebleken dat banken niet staan niet te trappelen om een coöperatie te financieren. Borging zoals voor sociale huurwoningen (WSW) of eigenwoningbezit (NHG) is niet mogelijk. Wij stellen voor te onderzoeken onder welke voorwaarden de financiering van de transitie van sociale huur naar coöperatief bezit kan worden geborgd. Wellicht 5

6 dat daardoor pensioenfondsen zijn te interesseren, waardoor middelen vrij komen in de corporatiesector voor andere aanwending. Kunt u zich vinden in aanpassing van de verkoopregels (verlenging bedenktermijn, verkoop aan een wooncoöperatie als zittende bewoner beschouwen)? Zoals het voorstel nu luidt is aanpassing van de verkoopregels niet nodig, immers er wordt niet verkocht aan een coöperatie maar aan individuele bewoners. Als er wel voor wordt gekozen om corporatiebezit over te dragen aan wooncoöperaties, dan is aanpassing van regelgeving zoals voorgesteld nodig. Belangrijk voor het ontwikkelen van wooncoöperaties is volgens ons ook vrijstelling van overdrachtsbelasting bij overdracht van sociale huurwoningen naar een coöperatie. Als op enig moment een lidmaatschap/woonrecht wordt verkocht 5 kan alsnog overdrachtsbelasting worden geheven. Heeft u specifieke suggesties voor het voorgenomen programma Wooncoöperatie door Platform3l? Zoals eerder aangegeven zijn wij voorstander van een onderzoek naar de ervaringen met het beheer van sociale huurwoningcomplexen die geheel of gedeeltelijk zijn verkocht aan bewoners. Wij stellen voor om het terrein voor pilots breed te houden zodat kennisopbouw rijker wordt. Daarvoor willen wij de volgende suggesties doen: Betrek bestaande wooncoöperaties bij pilots; Start alleen pilots waar een gezonde businesscase aan ten grondslag ligt en waarvan het ondernemende aspect is uitgewerkt. Anders gesteld, de gezamenlijke inspanning moet ook daadwerkelijk wat opleveren; Pilots zijn bij voorkeur het initiatief van (toekomstige) bewoners. Coöperatief ondernemen staat volop in de belangstelling. Dit hang o.a. samen met het feit dat de overheid op tal van terreinen een stapje terug doet. Dit leidt tot een groeiend aantal burgercoöperaties (in zorg, energie, leefbaarheid, e.a.) 6 ; Geef prioriteit aan initiatieven die verder gaan dan het beheer van woningen; Beperk pilots niet tot alleen lagere inkomens. Concreet zien wij de volgende potentiële pilots: - Coöperaties gericht op herstel van kwaliteit van woon- en leefmilieu (voorbeeld : Rotterdam Zuid). De coöperatieve vorm maakt het mogelijk dat derden (bijvoorbeeld corporaties) kunnen investeren in coöperatief bezit, daar waar de huidige bewoners dat niet kunnen; - Overdracht van DAEB-bezit aan een coöperatie. De coöperatie exploiteert de woningen (huur en/of koop), het professionele apparaat daarvoor wordt geleverd door de corporatie; - Idem, overdracht van niet-daeb bezit aan een coöperatie (koop/huur middeninkomens). - De coöperatie als rechtsvorm voor cpo-projecten (ontwikkeling en beheer). Samenwerking met corporaties moet mogelijk zijn, bijv. voor professionele ondersteuning of als partner in de ontwikkeling voor een deel huur; - Een coöperatie voor (kleinschalige) herontwikkeling van woongebouwen/gebieden met een gemengde eigendomsstructuur. Voor zover wij kunnen overzien zijn vrijwel alle tot nu toe bekende initiatieven op het gebied van coöperaties in het woondomein, initiatieven van instituties of experts. Vanuit de filosofie van 5 Voor de verkoop van lidmaatschappen zijn verschillende varianten te bedenken. Zie daarvoor bijvoorbeeld de wijze waarop Wooncoöperatie Daal en Berg in Den Haag verkoop regelt. 6 Zie o.a. Burgercoöperaties in opkomst 2013, ministerie BZK/Netwerk Platteland 6

7 zelforganisatie is dit merkwaardig te noemen. Wij stellen daarom voor om in een nader te bepalen woningmarktgebied een onderzoek te doen naar ideeën, motieven en bereidheid van huurders in de sociale huursector om invulling te geven aan de eigen verantwoordelijkheid voor het wonen. EMCEO is graag bereid voor een dergelijk onderzoek zijn diensten aan te bieden. Tot slot willen wij u hartelijk danken dat we in de gelegenheid zijn gesteld om onze reactie te geven op de ideeën en vragen rond wooncoöperatie en onze gedachten daarover in te brengen. Wij vertrouwen er op zo een steen bij te dragen aan een inspirerende wisselwerking tussen Overheid en maatschappij die op haar beurt weer ruimte kan geven aan de plannen die leven bij EMCEO om pilots zoals bovengenoemd te realiseren in het woondomein. Met vriendelijke groet, Namens EMCEO, Alle Elbers