Definitief advies 90%-norm oktober 2010 Karin Rosielle november 2010 DE 90% MAATREGEL IN DE PRAKTIJK

Transcriptie

1 Definitief advies 90%-norm oktober 2010 Karin Rosielle november 2010 DE 90% MAATREGEL IN DE PRAKTIJK

2 1. Achtergrond De minister van Wonen Wijken en Integratie verplicht woningcorporaties om ten minste 90% van de huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens op dit moment 648,00 euro te verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot euro. De voorgestelde regeling is een gevolg van afspraken tussen de Nederlandse regering en de Europese Commissie over staatssteun. Een relatief groot aantal van de corporaties voldoet op dit moment niet aan deze regeling. Dit is zeker van toepassing voor corporaties in de provincie Utrecht. De regeling zal zoals het zich nu laat aanzien met ingang van 1 januari 2011 van kracht worden. De invoering van deze regeling heeft grote gevolgen voor woningzoekenden en de bedrijfsvoering van woningcorporaties. In de werkgroep volkshuisvesting is een aantal keren aan de orde geweest hoe de corporaties in de regio Utrecht om willen gaan met de implementatie van deze regeling. Om snel en adequaat tot een advies te komen is op verzoek van het bestuur van de SWRU een subwerkgroep in het leven geroepen. Het advies van deze werkgroep is besproken in de werkgroep Volkshuisvesting, het DB en AB van de SWRU. De wijzigingen naar aanleiding van deze gesprekken zijn in het voorliggende advies verwerkt. 2. Doelstelling Uitgangspunt is dat er een beleidslijn en advies wordt ontwikkeld voor het hele woningmarktgebied. Om recht te doen aan plaatselijke en individuele verschillen van woningcorporaties en gemeenten is het nadrukkelijk niet de bedoeling om een vast beleidskader vast te stellen en maatregelen op te dringen. Het advies gaat uit van een breed gedragen intentie om de positie van lage middeninkomens op de woningmarkt te handhaven en doet een aantal voorstellen op basis waarvan de individuele corporaties beleid kunnen ontwikkelen. 3. Werkwijze Voordat de werkgroep het advies heeft opgesteld moest een aantal zaken worden uitgezocht: - Uitzoeken of de regeling in alle facetten duidelijk is en toepasbaar. - Gevolgen regeling - Onzekerheden In grote lijnen was de regeling duidelijk. Tijdens de totstandkoming van dit advies kende de regeling op een aantal punten echter nog een aantal onduidelijkheden. De publicatie was i.v.m Kamervragen en nader overleg met de vaste Kamercommissie uitgesteld van 1 oktober naar 8 november. De uiteindelijk in de Staatscourant gepubliceerde maatregel is een overgangsmaatregel en omvat op dit moment nog niet alle facetten van de maatregel. De volle omvang (en consequenties) van de maatregel zal worden vastgelegd in de herziene woningwet waarin de regels over toegelaten instellingen in zijn geheel zullen worden herzien. Deze wetswijziging zal naar verwachting per 1 januari 2012 in werking treden. - Gevolgen van de maatregel in de regio Utrecht Na 2002 en mogelijk al eerder - heeft de regio Utrecht in de reguliere toewijzing (via Woningnet) de 90% toewijzing aan de doelgroep met een inkomen onder de ,- niet meer gehaald 1. De tendens van aan de doelgroep (tot ,-) is negatief: in 2009 zat de toewijzing naar schatting op een niveau van 75-80% in de reguliere toewijzing (zie figuur 1). Geconcludeerd kan worden dat huishoudens met hogere 1 Gebaseerd op data Woningnet. Omdat woningzoekenden zelf hun inkomen dienen op te geven, zijn de data tot 2010 mogelijk niet volledig betrouwbaar. Het is echter wel de enige serieuze beschikbare databron. Vanaf april 2010 vindt er in ieder geval in een deel van de regio - een betrouwbaardere registratie plaats.

3 inkomens de afgelopen 15 jaar relatief steeds meer woningen hebben toegewezen gekregen. Figuur 1: Aantal van woningen via WoningNet naar inkomensgroepen (geïndexeerd), Regio Utrecht, (relatief) 100% Verhuringen regio Utrecht naar inkomensklasse (relatief) 90% 80% 70% 60% (Onbekend) ( of hoger) 50% 40% 30% 20% 10% ( tot ) ( t/m ) ( t/m ) (1 t/m ) 0% Jaar Het huidige toewijzingsbeleid en de tendens van de afgelopen 15 jaar zijn dus niet passend bij de te implementeren wetgeving. Een koerswijziging in de toewijzing van woningen lijkt dus noodzakelijk, tenzij bewust de consequenties hiervan worden aanvaard. In deze notitie gaan we ervan uit dat het bewust negeren van de nieuwe regeling onwenselijk is, ook met het oog op de forse sancties ( verlies staatssteun ) daarbij. Figuur 2: Aantal van woningen via WoningNet naar inkomensgroepen (geïndexeerd), Regio Utrecht, (absoluut) Verhuringen regio Utrecht naar inkomensklasse (absoluut) (Onbekend) ( of hoger) ( tot ) ( t/m ) ( t/m ) (1 t/m ) Jaar

4 Tabel 1: Aantal van woningen via Woningnet naar inkomensgroepen (geïndexeerd), Regio Utrecht, krantdatum jaar media ex. (1 t/m ) ( t/m ) ( t/m ) ( tot ) ( of hoger) (Onbekend) De nieuwe wetgeving zou - indien de regio de regeling zonder overige beleidswijzigingen zou uitvoeren - ertoe leiden dat meer woningen beschikbaar komen voor de doelgroep onder de ,-, en minder voor de inkomensgroep boven deze grens. Inkomens boven ,- kunnen immers in de nieuwe situatie weinig tot geen beroep meer doen op de voorraad tot 652,52, waardoor het aanbod voor de groep onder ,- groter wordt. De Minister beschouwt dit als wenselijk omdat deze groep vanuit een landelijk perspectief relatief weinig kansen heeft op de woningmarkt. Dit alles heeft 1 zekere en 1 waarschijnlijke consequentie: 1. het aanbod voor de Europese doelgroep (< ,-) neemt toe en het aanbod voor (lage) middeninkomens (> ,-) neemt af. 2. doorstroming van middeninkomens uit ons bezit neemt nog verder af: er zijn immers weinig aantrekkelijke alternatieven op de markt, dus blijft men zitten waar men zit. Wat zijn in deze context nu precies lage middeninkomens? De ondergrens is helder (want door Europa gesteld op ,-), maar tot hoever reikt de opgave voor corporaties? Dit is deels een normatieve discussie, met als kern dat de legitimiteit van het bedienen van de corporatiedoelgroep ligt in het gegeven dat sommige inkomensgroepen zich in de samenleving niet weten te redden op een vrije woningmarkt. Vroeger werd daarvoor op landelijk niveau wel de ziekenfondsgrens gehanteerd: geïndexeerd zou deze tegenwoordig uitkomen op ongeveer RIGO heeft onlangs becijferd dat inkomens tot in de regio Utrecht beroep kunnen doen op slechts 10% van de koopmarkt. Vanuit regionaal woningmarktperspectief sluit de laatste inkomensgrens beter aan op de feitelijke woningmarktsituatie dan de eerste.

5 Figuur 3: Aantal reacties op woningen via WoningNet naar inkomensgroepen (geïndexeerd), Regio Utrecht, Reacties naar inkomenklasse (regio Utrecht, 2009) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Onbekend of hoger tot t/m t/m t/m Conclusie en advies Door nieuwe wetgeving wordt de slaagkans van lage middeninkomens ( ) in de regio Utrecht flink beperkt. Omdat deze groep door de zich voor een aanzienlijk deel door de hoge prijzen op de vrije huur en koop markt niet zelfstandig kan redden, voelen de corporaties in de regio zich aangesproken en willen daar iets aan doen. Uitgangspunt daarbij is dat deze groep er niet op achteruitgaat t.o.v. de huidige situatie. Dit betekent dat het huidige corporatieaanbod voor deze groep in de komende jaren relatief (t.o.v. het totaal aantal ) gelijk moet blijven. Alternatieven t.a.v. het bedienen van (lage) middeninkomens Om de slaagkans van lage middeninkomens ongeveer op het huidige niveau te houden, adviseert de werkgroep de volgende alternatieven: 1. Lage middeninkomens tussen de ,- en , - tóch bedienen in de sociale voorraad tussen de 450,- en 652,52. Om toch aan de 90% eis te voldoen kan hiervoor (na urgenten met een inkomen > ) het resterende deel van de 10% vrije beleidsruimte worden ingezet. Om recht te doen aan individuele en plaatselijke verschillen zal dit via labeling van woningen worden gedaan. De leden van de SWRU streven ernaar om deze doelgroep zoveel mogelijk een woning met een huurprijs boven de aftoppingsgrens ( 548) aan te bieden. 2. Lage middeninkomens bedienen middels bestaande woningen net boven de huurtoeslaggrens (dus in de vrije sector). Daarbij dient opgemerkt te worden dat de woonlasten voor de groep , ,- relatief hoog zijn bij een vrije sectorhuur en voor sommige doelgroepen zelf niet betaalbaar. Onduidelijk is nog wat de financiële consequenties zijn bij het in de vrije sector brengen van woningen (kan dan bijvoorbeeld nog onder de oude condities een nieuwe financiering worden aangegaan?). De werkgroep adviseert om deze woningen ook via WoningNet aan te bieden. 3. Lage middeninkomens bedienen middels de verkoop van woningen passend bij deze doelgroep ( ). Dit kan al dan niet met een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). De afzet van koopwoningen is momenteel een lastige aangelegenheid en niet iedere corporatie beschikt over woningen in deze prijscategorie. 4. Het ontwikkelen van staatssteunloze woningen met een huurprijs tot 648,- voor de lage middeninkomens. Dit alternatief wordt door een aparte werkgroep

6 onderzocht. Wel zullen voor de toewijzing van deze woningen aan lage middeninkomens goede afspraken gemaakt moeten worden met de Provincie c.q gemeenten. Welk beleidsalternatief door de individuele corporaties ingezet wordt, is sterk afhankelijk van de mogelijkheden die de corporaties hebben en de keuzes die zij wensen te maken. De ene corporatie zal eerder geneigd zijn de 10% vrije beleidsruimte te benutten voor het aanbod aan (lage) middeninkomens, de andere corporatie zal bijvoorbeeld omdat men veel bezit heeft met een voor middeninkomens aantrekkelijke prijscategorie eerder kiezen voor verkoop als instrument om de slaagkans voor (lage) middeninkomens te behouden. Voor het behalen van de doelstelling (behouden woningmarktpositie inkomens , ,-) is het niet van belang afspraken in te zetten wie welk beleidsalternatief inzet (zolang het doel maar wordt bereikt). Corporaties kunnen en zullen hier veelal in overleg met gemeenten eigenstandige keuzes in maken. 5. Huisvestingsverordening De huisvestingsverordening is op dit moment voor het hele marktgebied vrijwel gelijk. Om woningzoekenden ook in de toekomst gelijke kansen te blijven bieden en de woonruimteverdeling zo transparant en duidelijk mogelijk te maken is het streven van de corporaties in het gebied om dit ook in de toekomst een verordening voor het hele gebied vast te stellen. Gezien het feit dat de 90%-maatregel relatief snel ingaat is een ingrijpende wijziging van de verordening niet aan te bevelen. Het advies is om op korte termijn 1 januari 2011 in de verordening op te nemen dat verhuurders woningen met een huurprijs tussen 450 en 652,52 kunnen labelen voor woningzoekenden met een inkomen tussen de ,- en ,-. Daarnaast wordt de huur inkomentabel aangepast. Onderstaand een voorstel voor een aangepaste tabel. Huurgrenzen Minimaal belastbaar Maximaal belastbaar inkomen inkomen < 361, ,31-652, > 652,52 n.v.t. n.v.t. In dit model zijn de beperkingen minimaal en is de keuzevrijheid voor de woningzoekenden optimaal. In een later stadium zal met BRU en gemeenten overleg moeten worden gevoerd en overeenstemming worden bereikt over een meer ingrijpende aanpassing van de verordening. Een onderdeel zal hierin zijn de toewijzing van staatssteunloze woningen < 652,52 aan woningzoekenden met een inkomen > ,-. 6. Gemeenten Naast overleg met (BRU) de gemeenten over de aanpassing van de huur-inkomentabel op korte termijn en de huisvestingsverordening op de langere termijn zullen op gemeentelijk niveau de corporaties de gemaakte prestatieafspraken moeten toetsen en indien nodig aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden c.q de 90%-maatregel. 7. Afstemmen met woningnet over aanpassing en implementatie De wijzigingen als gevolg van de 90%-maatregel moeten ook in het automatiseringssysteem Fleximatch worden doorgevoerd. Op korte termijn zal hierover overleg en afstemming met Woningnet plaatsvinden.

7 8. Consequenties voor de bedrijfsvoering en beleid De invoering van de 90%-maatregel heeft grote consequenties voor de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Onderstaand een beknopt overzicht; Administratieve aanpassingen: Splitsen van de activiteiten tussen DAEB en niet-daeb activiteiten Toewijzen van financiering aan DAEB en niet-daeb activiteiten Toerekenen van de juiste kosten naar DAEB en niet-daeb activiteiten op basis van kostenverdeelstaat Maken van financiële prognoses voor DAEB en niet-daeb activiteiten Herinrichting van processen, procedures en ICT Aanpassen verhuurproces en toewijzingsprocedure (Over)compensatie: Waarderen van de activa en bepalen marktconforme rendementseisen Berekenen of er wel of geen sprake is van overcompensatie Financiering: Arrangeren van ongeborgde financiering voor de (niet-)daeb activiteiten Beleidskeuzen Herijking strategisch voorraadbeleid Herijking nieuwbouwportefeuille Vaststellen juiste aanbod Regio Afstemming evenwichtig aanbod in de regio Monitoren effecten 9. Communicatie Zoals eerder gesteld heeft de invoering van de 90%-maatregel grote gevolgen voor woningzoekenden. Een goede voorlichting en communicatie over deze veranderingen en mogelijke gevolgen is dan ook erg belangrijk en noodzakelijk. In samenwerking met de werkgroep communicatie van de SWRU zal op korte termijn een communicatieplan worden ontwikkeld zodat zodra er over alle onderdelen van de maatregel duidelijkheid bestaat gestart kan worden met de informatieverstrekking aan woningzoekenden.