Parc Patersven Van recreëren naar wonen?

Transcriptie

1 december 2006 Parc Patersven Van recreëren naar wonen?

2 plattegrond huidige terrein, 2006

3 Inhoudsopgave 1. Aanleiding en opgave 5 2. Beleid en inzet van rijk, provincie en gemeente 9 3. Parc Patersven als woonwijk, concept en randvoorwaarden Financiële consequenties en realisatiestrategie Vervolgtraject Conclusie en aanbevelingen Succes- en faalfactoren van legalisatie 40 Geraadpleegde bronnen 42 Colofon 43

4 4

5 5 Aanleiding en opgave Aanleiding In Nederland wordt al een aantal jaar een discussie gevoerd over de permanente bewoning van recreatiewoningen. In die discussie worden vele verschillende argumenten aangevoerd om voor of tegen het legaliseren van deze situatie te zijn. Tegenstanders van legalisering van permanente bewoning van recreatiewoningen geven veelal aan dat het een onterechte beloning van slecht gedrag is. De bewoners weten immers dat permanente bewoning niet is toegestaan en hebben wel goedkoop een woning in een mooi gebied gekocht. Ze strijken nu als het ware, door legalisering, de winst op. Daarnaast doelen tegenstanders ook op de waarde van de gebieden waarin recreatieparken zijn gelegen. Dit zijn vaak natuurgebieden, al dan niet met een formele aanduiding als Ecologische Hoofdstructuur of Groene Hoofdstructuur. Door hier permanente bewoning toe te staan, worden deze gebieden onttrokken aan recreanten en bezoekers én worden de natuurwaarden onder druk gezet. Tevens wijzen tegenstanders van legalisatie op het belang van de mogelijkheid tot recreatie in een gebied. Voorstanders van legalisatie gebruiken als argument dat de markt van recreatiewoningen voorziet in een leemte in de woningmarkt. Het zijn goedkopere, kleine woningen, die op korte termijn beschikbaar zijn en derhalve geschikt zijn voor starters, ouderen en/of maatschappelijke urgente situaties. Ook geven voorstanders aan dat de woningen er toch al staan en/of dat de gemeente het jarenlang heeft gedoogd. Voorstanders zeggen ook wel dat er geen sprake is van permanent wonen maar van permanent recreëren. Alle argumenten daargelaten kan geconstateerd worden dat permanente bewoning van recreatiewoningen strijdig is met het bestemmingsplan en daarmee niet toegestaan is. Ook kan geconstateerd worden dat het in de praktijk wel veel voorkomt. Juridisch gezien gaat het bij permanente bewoning van recreatiewoningen niet om de duur ervan (permanent of tijdelijk) maar om de strijdigheid van de activiteit met de geldende planvoorschriften, in dit geval de bestemming recreatie. Deze situatie levert voor veel mensen, maar ook voor gemeenten en provincies, onzekerheid en onduidelijkheid op. Om een einde te maken aan de onduidelijkheid, heeft de minister van VROM in november 2003 een beleidsbrief geschreven waarin ze aangeeft welke regelingen er zijn. In die brief wordt gesteld dat er maar twee mogelijke oplossingen zijn voor de ontstane situaties en dat is legaliseren of handhaven. Legaliseren betekent dat de bestemming van het gebied omgezet wordt van recreatie naar wonen. Handhaven betekent dat permanente bewoning actief wordt tegengegaan en het gebied weer een recreatiefunctie krijgt. In het kader van het handhaven of legaliseren heeft de minister een aantal spelregels en instrumenten meegegeven. Naar aanleiding van de beleidsbrief van de minister van VROM, heeft de gemeenteraad van Zundert op 2 december 2004 besloten dat zij de permanente bewoning op Parc Patersven wil legaliseren. De gemeenteraad heeft bij haar besluit een aantal voorwaarden genoemd, waaronder het feit dat de provincie bereid moet zijn om mee te werken en de afspraak dat de eigenaren van de kavels op Parc Patersven alle kosten die gemaakt moeten worden in het kader van de legalisatie zelf opbrengen. Op dit moment bestaat Parc Patersven uit 494 kavels: bungalows - 16 finhouses - 27 chalets - 11 blokhutten - 1 ruïne - 2 stacaravans - 3 kavels in aanbouw - 35 kavels onbebouwd bronnen: jaarverslag VEP, 2005/ rapport Oranjewoud, februari 2006

6 6 Opdracht Na het besluit van de gemeenteraad in december 2004 heeft het even geduurd voor de volgende stappen zijn gezet. Legalisatie is niet eenvoudig. Er zijn veel spelers in het veld met verschillende belangen en er zijn veel vragen. Er is geen handleiding of stappenplan voorhanden om legalisatie tot een goed einde te brengen. De eigenaren van Parc Patersven (verenigd in de Vereniging Eigenaren Patersven: VEP) hebben in 2005 ingenieursbureau Oranjewoud de opdracht gegeven een draaiboek te maken om het legalisatietraject inzichtelijk te maken. Dit rapport (februari 2006) geeft aan dat er allereerst consensus moet ontstaan tussen de eigenaren van het park en de gemeente Zundert over het gewenste ambitieniveau voor de, ná legalisatie, woonwijk Patersven. Verder geeft het draaiboek aan dat er fors geïnvesteerd moet worden in de transformatie van recreatiepark naar woonwijk, en dat de hoogte van de kosten mede afhankelijk zijn van het vast te stellen ambitieniveau. Het draaiboek geeft tevens aan dat het legalisatieproces vele actoren en belangen kent en dat het proces om te komen tot legalisatie dan ook uitermate zorgvuldig moet worden doorlopen. In dat licht heeft de gemeente Zundert, gesteund door de provincie Noord-Brabant, besloten om gezamenlijk een opdracht uit te zetten voor een onderzoek naar de haalbaarheid van de legalisatie van Parc Patersven. De opdracht is gegund aan BVR adviseurs uit Rotterdam. De opdracht luidt: Geef een advies over draagvlak, haalbaarheid en condities die gelden bij het omzetten van de bestemming van Parc Patersven van recreëren naar wonen. Hierbij ligt het accent op het maken van een stedenbouwkundig concept dat aantoont dat Parc Patersven een goede woonwijk kan worden. De opdrachtgevers hebben aangegeven dat het onderzoek een pilot dient te zijn. De term pilot duidt aan dat de opdrachtgevers bereid zijn om ook te kijken naar oplossingen die niet passen binnen het vastgestelde beleid en dat de opdrachtgevers met behoud van ieders verantwoordelijkheid bereid zijn om als gezamenlijke overheden te bezien of een oplossing mogelijk is. Parc Patersven is gerealiseerd op het ruim 30 ha. grote landgoed, dat sinds begin deze eeuw toebehoord aan aan het imposante seminarie St. Vincentius a Paulo. Tientallen jaren lang was het enorme terrein met ruim 5 ha. natuurvennen simpelweg in gebruik als tuin, totdat de paters er in de jaren zestig Camping Patersven op begonnen. Maar ook daar kwam een eind aan, mede door de steeds hogere eisen van de kwaliteitsbewuste, moderne recreant. In 1995 werd het roer dan ook definitief omgegooid: het natuurgebied werd behoedzaam ontwikkeld tot een luxe bungalowpark waar rust en natuur de boventoon voeren. bron:

7 7 Het Ministerie van VROM heeft een financiële bijdrage geleverd aan het onderzoek omdat het ministerie geïnteresseerd is in de lessen die de pilot kan opleveren. Vanuit de opdrachtgevers kreeg BVR het volgende mee: - de provincie Noord-Brabant gaf aan dat Parc Patersven een echte woonwijk moet worden met een kwaliteit die past bij een woonwijk. Ook gaf de provincie aan dat ze in overleg wil treden over het beleid met betrekking tot recreatieparken, zoals vastgelegd in het Streekplan en de uitwerkingsplannen. De provincie heeft aarzelingen bij de legalisatie en wil inzicht hebben in de voorwaarden die bij eventuele omzetting of bestemmingswijzigingen gesteld moeten worden; - de gemeente Zundert wil graag dat er gewerkt wordt aan de uitvoering van het raadsbesluit van december 2004 en dat de legalisatie in gang gezet wordt. Situatie op Parc Patersven Recreatiecentrum Patersven, meestal genoemd Parc Patersven, is gelegen op ongeveer twee kilometer afstand ten zuiden van de dorpskern Wernhout, in de gemeente Zundert. Het ligt vlakbij de grens met België en is ontstaan in de tuinen van het voormalige klooster waar paters woonden en in opleiding waren. Het bestemmingsplan Recreatiecentrum Patersven is op 20 februari 1997 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. De aanleiding om dit bestemmingsplan te maken was dat het destijds vigerende bestemmingsplan verouderd was en dat er behoefte was aan nieuwe impulsen op dit recreatieterrein. Het kamperen in tenten en caravans nam af en de behoefte aan bungalows en chalets nam toe. Zo is sinds 1997 de plek, die ooit ingericht was als camping,voor kamperen in tenten en caravans, omgebouwd naar een recreatiepark met woningen in diverse soorten en maten. Voorwaarden, gesteld door de provincie, bij de ombouw naar een andere vorm van recreatieve voorzieningen, waren dat er een beheerder aangesteld zou worden en dat er een vereniging van eigenaren (VEP) opgericht zou worden. Op deze manier zou gewaarborgd worden dat er echt sprake zou zijn van een recreatiepark. Er zijn destijds op Parc Patersven ook recreatieve voorzieningen zoals een buitenbad, een speeltuin, een tennisbaan, een midgetgolfbaan en een animatiegebouw gekomen. De kavels zijn bij de aanleg van het nieuwe recreatiepark, vanaf 1997, individueel uitgegeven. Er zijn destijds door een aantal eigenaren meerdere kavels gekocht met als doel deze te bebouwen en de woningen vervolgens te verkopen of te verhuren. Er zijn nu nog steeds eigenaren die meerdere kavels in hun bezit hebben. De eerste jaren heeft Parc Patersven echt als recreatiepark gefunctioneerd. Een groot deel van de woningen werd via de beheerder verhuurd. Langzamerhand nam echter het langere tijd wonen op het park toe. Het is niet precies te achterhalen hoe dit gelopen is en in welk tempo. Er kan geconstateerd worden dat in de loop der tijd de verhuur voor vakanties van kortere tijd steeds minder werd. Enerzijds heeft dat te maken met de recreatiemarkt. De concurrentiestrijd tussen de parken is fors en het vraagt behoorlijk wat investeringen in de voorzieningen op het park en publiciteit/ reclame om in deze strijd mee te kunnen doen. Anderzijds heeft de bewoning te maken met de situatie op de woningmarkt. Voor bepaalde groepen zoals starters, mensen met een laag inkomen en mensen die urgent woonruimte nodig hebben is het lastig om passende, betaalbare woningen te vinden. Op Parc Patersven is het voor deze groepen relatief makkelijk om woonruimte te vinden, in de huur of in de koop. Vervolgens versterken zaken elkaar, hoe meer mensen er min of meer permanent wonen op een recreatiepark, hoe minder aantrekkelijk het is voor recreanten. Hoe minder recreanten er komen, hoe minder investeringen er gepleegd worden in voorzieningen. En zo lijkt de self-fulfilling prophecy een feit.

8 8 Er zijn geen precieze gegevens van het huidige gebruik van de woningen, er is wel een inschatting van de vereniging van eigenaren (VEP) daterend van de zomer van De inschatting is dat zo n 200 woningen in eigen gebruik zijn en dat er zo n 230 worden verhuurd. Van de woningen die in eigen gebruik zijn wordt een groot deel door de eigenaren min of meer permanent bewoond. Van de verhuurde woningen zijn er ongeveer 150 woningen voor langere tijd verhuurd, 25 voor kortere tijd en de overigen staan leeg. Een groot deel van de huurders voor langere tijd zijn Polen die werkzaam zijn in onder meer de boomkwekerijen, de aardbeienteelt en de bouw in de omgeving. Als de inschatting van de VEP juist is, zouden er minimaal 300 woningen permanent bewoond worden. Diverse rondwandelingen door Parc Patersven doen vermoeden dat dit aantal minder hoog is, er zijn vrij veel woningen die onbewoond lijken en het is niet erg druk op straat en in en om de woningen. In de zomer van 2006 stonden er circa 170 mensen ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie van Zundert met hun hoofdadres op Parc Patersven. Het vermoeden is, ook gezien de inschatting van de VEP, dat er meer mensen permanent op Parc Patersven wonen, maar dat zij zich niet ingeschreven hebben en elders een woon/postadres aanhouden. Conclusie is dat er tussen de 200 en 300 woningen permanent bewoond worden. Er is de laatste jaren niet of nauwelijks geïnvesteerd in Parc Patersven. Er is achterstand in het onderhoud van de wegen, de voorzieningen, de ondergrondse infrastructuur en in de aanleg van voorzieningen in het kader van de brandveiligheid. Investeringsbeslissingen zijn door de VEP opgeschort in afwachting van het besluit over de legalisatie. 1 eigenaar met 48 kavels 1 eigenaar met 38 kavels 1 eigenaar met 8 kavels 2 eigenaren met 6 kavels 2 eigenaren met 5 kavels 4 eigenaren met 4 kavels 8 eigenaren met 3 kavels 33 eigenaren met 2 kavels bron: VEP, april 2006

9 9 Beleid en inzet van rijk, provincie en gemeente Ministerie van VROM Het beleid van het ministerie van VROM ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen is in 2005 vastgelegd in de Nota Ruimte. Hiermee is een deel van de voorwaarden van legalisatie zoals verwoord in de beleidsbrief uit november 2003 komen te vervallen. VROM heeft aangegeven dat het een zaak is van provincie en gemeente om te bepalen of ze willen legaliseren of niet, en dat VROM daar geen bemoeienis in heeft. Geheel in de lijn van het motto; decentraal wat kan, centraal wat moet. Wel is het uitgangspunt in de Nota Ruimte dat permanente bewoning van recreatiewoningen verboden is en blijft. Minister Dekker stelt in de Nota Ruimte een beleidsverruiming voor die gemeenten de mogelijkheid biedt om voor complexen waar feitelijk in grote mate onrechtmatig wordt gewoond een bestemmingsplanwijziging door te voeren. Hierdoor vervalt de onrechtmatige bewoning. Dit geldt voor complexen: a) die thans in grote mate onrechtmatig worden bewoond; b) die zijn gelegen buiten waardevolle of kwetsbare gebieden (Vogelen Habitatrichtlijngebieden, de Natuurbeschermingswetgebieden, de Ecologische Hoofdstructuur, de Groene Hoofdstructuur); c) waarvan de woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2003 voor bestaande reguliere woningen; d) waarvan de bestemmingswijziging niet in strijd is met de toepasselijke milieuwetgeving. In de Nota Ruimte is ook aangegeven dat op lokaal en regionaal niveau nog andere factoren een rol kunnen spelen, zoals het behoud van voldoende aanbod van recreatieparken en het behoud van de kwaliteit van het landelijk gebied. Gemeentes en provincies kunnen een eigen afweging maken, mede op grond van lokaal en provinciaal beleid. In de brief van januari 2006 van minister Dekker aan de gemeente Zundert is deze lijn onderschreven. Mocht worden gekozen voor het behouden van de huidige bestemming, dan dient de gemeente Zundert actief te gaan handhaven en geldt de mogelijkheid voor een persoonsgebonden beschikking (die wordt toegekend aan de persoon die er op dat moment woonachtig is en is niet overdraagbaar). Geconstateerd kan worden dat Parc Patersven voldoet aan de criteria van VROM. Ad a) In de eerste beleidsbrief van minister Dekker uit november 2003 werd gesproken over het criterium die op 31 oktober 2003 in grote mate onrechtmatig worden bewoond. In de Nota Ruimte 2005 is dit gewijzigd in: het is niet de bedoeling dat complexen die thans niet of nauwelijks permanent bewoond worden (dus grotendeels recreatief worden gebruikt), worden omgezet naar een woonfunctie. Dit betekent dat het van belang is om aan te tonen dat Parc Patersven in behoorlijke mate wordt bewoond. Bij de onderbouwing van het raadsbesluit van de gemeente Zundert van 2 december 2004 is nagegaan in welke mate sprake was van onrechtmatige bewoning. Er zijn destijds diverse deskundigen en adviseurs betrokken geweest en dit heeft onder meer geleid tot een juridisch debat over wat de definitie van in grote mate en van onrechtmatige bewoning is. De conclusie was destijds dat er op Parc Patersven op 31 oktober 2003 in grote mate onrechtmatig werd gewoond. Er is geen reden om nu tot een andere conclusie te komen. De mate van onrechtmatige bewoning is de laatste jaren alleen maar toegenomen. Ad b) Parc Patersven ligt niet in een waardevol of kwetsbaar gebied, zoals bedoeld in de Nota Ruimte. Ad c) De inschatting is altijd geweest dat de meeste woningen zouden voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande reguliere woningen. In het kader van de opdracht van BVR is hier onderzoek naar

10 10 gedaan door bureau CS-AR. Er zijn zestien woningen van verschillende types geïnspecteerd. De conclusie is dat deze woningen redelijk aan de eisen van het Besluit voldoen. De andere woningen op het park zijn varianten op deze zestien. Er kan volstaan worden met beperkte aanpassingen (o.a. op gebied van ventilatie) aan de woningen. Ad d) Voor zover nu bekend is er geen sprake van strijdigheid met de milieuwetgeving. Aan de oostkant van Parc Patersven dient wel rekening gehouden te worden met het bedrijf Jaiselings Royal Palace. De invloed van hun milieuvergunning ligt buiten de bebouwing van het huidige Parc Patersven, maar kan wel eventuele toekomstige bebouwingsmogelijkheden in die, oostelijke, richting beperken. Naast de hier genoemde criteria heeft ook altijd het criterium van bedrijfsmatige exploitatie meegespeeld. Met de Nota Ruimte is dit criterium vervallen, voor de volledigheid wordt hier toch even bij stilgestaan. Er is al jaren geen sprake meer van bedrijfsmatige exploitatie van Parc Patersven. De beheerder die formeel verantwoordelijk is voor de verhuur van de woningen heeft de laatste jaren nauwelijks meer woningen in de verhuur. De woningen die verhuurd worden, worden verhuurd aan mensen die op zoek zijn naar woonruimte, niet naar een recreatiewoning. Los daarvan kan gesteld worden dat het park vanaf het begin grotendeels individueel is verkaveld en de eigenaren altijd zonder belemmeringen over hun recreatiewoning konden beschikken. Vanuit dat oogpunt bezien is er nooit sprake geweest van bedrijfsmatige exploitatie. Provincie Noord-Brabant In het Streekplan Noord-Brabant 2002 (in paragraaf ) geeft de provincie aan dat ze alleen aan omzetting van recreatiewoningen in reguliere woningen meewerkt als de betreffende recreatiewoningen in een woonwijk liggen dan wel in een woonwijk worden opgenomen. In het Streekplan is bovendien als beleid aangegeven dat verstedelijking geconcentreerd moet worden. Oftewel alleen daar waar al woningen (en/of bedrijven) staan, mogen er woningen (en/of bedrijven) bij komen. De te ontwikkelen locaties zijn vastgelegd in de Uitwerkingsplannen van het Streekplan (vastgesteld in 2004). Parc Patersven is daarin niet genoemd als te ontwikkelen locatie. Parc Patersven is in het Streekplan aangeduid als buitengebied. In het Streekplan wordt aangegeven dat de bouw van woningen in het buitengebied niet mag. In zijn algemeenheid spreekt de provincie zich in haar Streekplan 2002 uit tegen legalisatie van bewoning in recreatieparken. Het Streekplan biedt echter wel de mogelijkheid om af te wijken als daar gegronde redenen voor zijn. De transformatie van Parc Patersven is alleen mogelijk na streekplanafwijking en herziening van het Uitwerkingsplan. Vervolgens is de vraag of er redenen zijn om af te wijken van het Streekplan. En of, als er voor Parc Patersven aan een afwijking wordt meegewerkt, ook andere recreatieparken in Noord-Brabant hiervoor in aanmerking zullen komen. De provincie en het ministerie van VROM hebben aangegeven dat het grootste deel van de Brabantse gemeenten heeft gekozen voor handhaving. Slechts in een paar gevallen is gekozen voor legalisatie. Op dit moment (eind 2006) speelt op vijf tot zes recreatieparken in de provincie Noord-Brabant de discussie over legalisatie. De provincie Noord-Brabant heeft nu aangegeven dat ze bereid is de haalbaarheid van legalisering van Parc Patersven te onderzoeken, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: Parc Patersven ligt niet in een waardevol of kwetsbaar gebied (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, de Natuurbeschermingswetgebieden, de Ecologische Hoofdstructuur, de Groene Hoofdstructuur);

11 de woningen op Parc Patersven moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2003 voor bestaande reguliere woningen; de bestemmingswijziging moet voldoen aan alle wettelijke regels en voorwaarden die hiervoor gelden (bijvoorbeeld milieu, water, geluid, etc.); Parc Patersven wordt een volwaardige woonwijk met onder meer een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, goede ontsluiting en bereikbaarheid, goede landschappelijke inpassing, voorzieningen afgestemd op het aantal bewoners en voorzieningen in het kader van de (brand)veiligheid; er wordt door de eigenaren van Parc Patersven een (forse) bijdrage betaald in het kader van de rood-met-groen regeling, die bijdrage wordt bepaald in overleg tussen de gemeente Zundert en de provincie Noord-Brabant; de gemeente Zundert dient een beleid te ontwikkelen in het kader van de rood-met-groen regeling; de gemeente Zundert dient ervoor zorg te dragen dat de overige, bestaande recreatieparken binnen de gemeente als recreatiepark gebruikt blijven worden en niet ook transformeren tot woonwijken. De gemeente Zundert dient naar de provincie aan te geven hoe ze dit gaat organiseren en handhaven; de gemeente Zundert en de provincie Noord-Brabant zullen gezamenlijk beleid ontwikkelen en laten vaststellen (Streekplan en bestemmingsplannen) om te voorkomen dat binnen 10 jaar na de formele bestemmingswijziging van Parc Patersven een nieuw recreatiepark wordt geopend binnen de gemeente Zundert. Als andere recreatieparken in de provincie Noord-Brabant in aanmerking willen komen voor omzetting van de bestemming, zullen de uitkomsten van de pilot bij een dergelijk verzoek worden betrokken. Als uit de pilot volgt dat legalisatie een haalbare optie is, zal per situatie en locatie bekeken worden of medewerking mogelijk is. Daarbij zijn minimaal de voorwaarden zoals nu gesteld voor Parc Patersven van kracht. 11

12 12 Gemeente Zundert De gemeente Zundert heeft met haar besluit uit december 2004 duidelijk aangegeven dat ze Parc Patersven wil legaliseren. De voorwaarden vanuit de gemeente hebben met name te maken met de kosten van de legalisatie. De gemeenteraad heeft aangegeven dat alle kosten voor rekening van de eigenaren van de kavels komen. Het gaat hierbij zowel om proceskosten (zowel de ambtelijke inzet als de kosten voor inhuur externe adviseurs) als om de kosten om de benodigde aanpassingen in en om Parc Patersven te realiseren. In gesprek met de provincie is gebleken dat de gemeente beleid moet ontwikkelen op de volgende aandachtspunten: rood-met-groen regeling: een voorstel voor de hoogte van de bijdrage en een voorstel voor de wijze waarop de middelen besteed zullen worden; beleid gericht op behoud en handhaving van de bestaande recreatieparken binnen de gemeente Zundert; beleid gericht op het tegengaan van de realisatie van een nieuw recreatiepark binnen de gemeente Zundert. Bij het ontwikkelen van een concept voor een volwaardige woonwijk, dienen beleidslijnen uit de gemeente Zundert gehanteerd te worden, bijvoorbeeld over parkeernormen, inrichting straten, voorzieningen en brandveiligheid.

13 13 Parc Patersven als woonwijk, concept en randvoorwaarden Een echte woonwijk? De gemeente Zundert en de provincie Noord Brabant hebben als voorwaarde voor legalisatie gesteld dat Parc Patersven na legalisatie als zelfstandige woonkern moet kunnen functioneren. Een échte woonwijk. Nergens is omschreven of vastgelegd wat een échte woonwijk is. In ieder geval is er meer voor nodig dan alleen het wegwerken van achterstallig onderhoud en het weghalen van de slagboom bij de entree van Parc Patersven. De toekomstige wijk zal meer dan duizend inwoners tellen, dit stelt andere eisen aan de dagelijkse leefomgeving dan waar Parc Patersven oorspronkelijk voor gebouwd is. Vanuit de overheid worden diverse normen en kengetallen gehanteerd voor de inrichting van woonwijken. Veel van die normen zijn bedoeld voor nieuwbouwsituaties. Parc Patersven is een bestaande situatie. Het gaat hier niet om een nieuw te bouwen wijk van vijfhonderd woningen, het gaat om de transformatie van een recreatiepark naar een woonwijk. Dit betekent dat er zorgvuldig gekeken moet worden naar welke normen en kengetallen wel en niet gehanteerd (kunnen) worden. Er worden geen concessies gedaan als het gaat om eisen die te maken hebben met de (brand)veiligheid, de ontsluiting en parkeren. Ook de woningen dienen te voldoen aan de wettelijke eisen voor reguliere bestaande woningen. Als het gaat om voorzieningen moet Parc Patersven echter de tijd krijgen om zich te ontwikkelen. Enkele basisvoorzieningen dienen er te zijn, maar er kan niet verwacht worden dat er een kerk of een school gebouwd zal worden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke visie is ontwikkeld op de transformatie van Parc Patersven naar een woonwijk en wordt het stedenbouwkundige concept toegelicht. Dit concept dient vertaald te worden in een bestemmingsplan, waarbij de daarbij horende onderzoeken (denk aan geluid, lucht, flora en fauna) nog uitgevoerd dienen te worden.

14 14 Het huidige karakter en de huidige kwaliteit van Parc Patersven Parc Patersven ligt ten zuiden van Wernhout, aan de Wernhoutseweg, waar ook de kernen Rijsbergen, Zundert en Wernhout aan liggen. Achtmaal en Klein Zundert liggen verder ten westen van de Wernhoutseweg. Parc Patersven ligt ongeveer even ver van het centrum van Zundert als de kernen Rijsbergen en Achtmaal. Het centrum van Zundert ligt op ongeveer vijf kilometer van Parc Patersven, bewoners van het park kunnen gemakkelijk met de fiets of met de auto naar Zundert om te winkelen of van andere voorzieningen gebruik te maken. De kern Wernhout ligt op twee kilometer afstand en kent ook een aantal voorzieningen, waaronder een school. Verder oriënteert een deel van de bewoners van Parc Patersven zich op België, wat op een steenworp afstand ligt. Parc Patersven ligt midden op de voormalige Wernhoutse Heide, op korte afstand van de Kleine Beek en de Aa of Weerijs. Pas na aanleg van de Turfvaart is de heide ontgonnen. Sporen van die ontstaansgeschiedenis zijn nog altijd zichtbaar in het landschap. Een andere cultuurhistorische lijn is de Wernhoutseweg zelf, de voormalige straatweg tussen Breda en Antwerpen. Langs die weg zijn veel nederzettingen ontstaan, Parc Patersven ligt wat dat betreft op, gezien de cultuurhistorische ontwikkeling, een logische plek.

15 15 ligging in het landschap Parc Patersven is op dit moment een verscholen plek. Het wordt omringd door een groene krans en is nauwelijks zichtbaar vanaf de toegangswegen. Zowel vanuit de noord- als zuidkant van de Wernhoutseweg als vanuit de kern Achtmaal, is de bebouwing van Parc Patersven niet of nauwelijks te zien. Rijdend op de Wernhoutseweg moet men goed opletten om de afslag naar Parc Patersven niet te missen, de entree is niet zichtbaar en niet voelbaar. Deze groene omlijsting past goed bij de functie recreatiepark, doch minder bij de uitstraling van een woonwijk. De slagbomen versterken het introverte karakter. Als buitenstaander ga je niet zomaar naar Parc Patersven om daar eens rond te wandelen, het lijkt niet de bedoeling dat je er zomaar naar binnen gaat. Nogmaals, dit besloten karakter past uitstekend bij de functie recreatiepark. Voor een woonwijk is het wenselijk een meer op de omgeving georiënteerde opzet te maken. De kavels van Parc Patersven liggen tegen elkaar aan en zijn vrijwel allemaal bebouwd of er zijn plannen om ze te bebouwen. Er is geen (openbare) ruimte over op het park, alles staat als het ware vol. De straten zijn smal en er zijn geen trottoirs of fietspaden. De voorzieningen liggen geconcentreerd bij de ingang van Parc Patersven, in het middengebied. De verblijfskwaliteit van de openbare ruimte is laag, er is de laatste jaren weinig geïnvesteerd in de wegen en het openbaar gebied, vanwege de verwachte besluitvorming over de legalisatie. Dit maakt dat de uitstraling, zeker op een regenachtige dag, niet erg sfeervol of uitnodigend is. Het is er rustig, er rijden weinig auto s, er zijn weinig mensen op straat, er zijn nauwelijks of geen kinderen aan het spelen of voetballen. Een deel van de woningen is niet bewoond of alleen op bepaalde momenten, dit draagt zeker bij aan de stille sfeer. logische ligging aan historische route

16 16 opgaven om van Parc Patersven een woonwijk te maken

17 17 De visie op de woonwijk en de opgaven die daarbij horen Parc Patersven dient een open en transparante wijk te worden, waar verschillende mensen met elkaar samenwonen, samenleven en zich thuis voelen. De wijk nodigt uit om te bezoeken en er doorheen te rijden, fietsen of wandelen. Het is een wijk waar men rustig woont, in een landelijke, groene omgeving en waar men voor het gebruik van niet-dagelijkse voorzieningen naar elders moet. De wijk ligt logisch gesitueerd in haar landschappelijke omgeving. Parc Patersven is opgenomen in het netwerk van kernen van de gemeente Zundert, letterlijk via de ontsluitingswegen en figuurlijk omdat bewoners van Parc Patersven voor de voorzieningen georiënteerd zijn op Zundert. Ze zullen deelnemen aan activiteiten en verenigingen die horen bij de gemeente Zundert. Om Parc Patersven tot een volwaardige woonwijk te maken liggen er de volgende opgaven: a) het openen van de wijk en een relatie met het omliggende landschap leggen; b) ontsluiting van de wijk in meerdere richtingen; c) een herkenningspunt of oriëntatiepunt creëren; d) aandacht besteden aan het samenleven en gemeenschapszin; e) faciliteren van basisvoorzieningen; f) de aanleg van parkeervoorzieningen; g) ruimte maken en inrichten van speelplekken; h) zorgen dat de woningen voldoen aan de eisen volgens het Bouwbesluit en toewerken naar een gedifferentieerde opbouw van de woningen en bevolkingssamenstelling; i) zorgen dat voldaan wordt aan eisen met betrekking totde kwaliteit en breedte van de wegen, de brandveiligheid, de waterhuishouding en de nutsvoorzieningen. Deze opgaven worden in de volgende paragraaf vertaald en toegelicht in het stedenbouwkundig concept.

18 18

19 19 Stedenbouwkundig concept Openen van de wijk Er zijn vier maatregelen die zorgen dat Parc Patersven open en toegankelijk wordt. Ten eerste is dat het open maken van de groene zone die om het recreatiepark ligt. Op een aantal plekken dient de relatie met het omliggende landschap (met name open agrarisch gebied) letterlijk zichtbaar te worden door het groen, de beplanting, te verwijderen. Dit wordt gedaan op die plekken die cultuurhistorisch bepaald zijn en als open landschap getypeerd kunnen worden. Hier worden zichtlijnen gecreëerd. De tweede maatregel is het aan twee kanten ontsluiten van de nieuwe woonwijk (zie volgende paragraaf). Ten derde kan het bouwen van woningen buiten de rand van, maar grenzend aan Parc Patersven, maken dat het recreatiepark letterlijk opengebroken wordt. De grenzen verschuiven van een groene dichte gordel naar het open landschap. Het front van deze nieuwe woningen is naar buiten, op het landschap, gericht, met de voordeur richting Wernhout en/of Achtmaal en richting de Bijltjesstraat. Ten vierde kan het gebied dooraderd worden met wandel- en fietspaden, waardoor mensen als vanzelf door de woonwijk gaan en de verschillende gebieden en landschappen met elkaar verbonden worden. Met name rond het ven en rondom het westelijk deel liggen wandelpaden. Dat netwerk kan aangevuld worden met paden naar de omgeving van Patersven. Ook het bosperceel langs de Wernhoutseweg kan beter toegankelijk gemaakt worden. Naast deze maatregelen heeft het open maken van de wijk ook een meer maatschappelijke betekenis. Veel mensen hebben een beeld bij Parc Patersven en haar bewoners. Een beeld van een ontoegankelijke wijk en vast ook een beeld van het soort mensen dat er woont. Dit beeld zal langzaam moeten slijten. Zodra de woningmarkt meer open wordt en de infrastructuur geopend is, zal dit vanzelf veranderen. ruimtelijke kwaliteiten

20 20 Kalmthoutsebaan Kleine Heistraat Wernhoutseweg Bijltjesstraat verkeer & parkeren

21 21 Verkeer en parkeren In de nieuwe situatie krijgt Parc Patersven twee toegangen vanaf de Wernhoutseweg en één aan de Kalmthoutsebaan. De eerste toegang is op de plek van de huidige Kleine Heistraat. Deze wordt verbreed en verlengd en sluit aan op de Kalmthoutsebaan, waar hiermee ook een ontsluiting ontstaat richting Achtmaal. De andere hoofdsontsluiting komt ter plaatste van de huidige calamiteiteninrit aan de Wernhoutseweg. De aansluiting van de Bijltjesstraat op de Wernhoutseweg verdwijnt dan. In plaats daarvan sluit de Bijltjesstraat aan op de nieuwe toegang. Door een hoofdstructuur te maken, wordt het introverte stratenplan doorbroken. De straten die behoren tot de hoofdstructuur worden geschikt gemaakt voor tweerichtingsverkeer en moet het verkeer efficiënt kunnen verwerken en bijvoorbeeld geschikt zijn voor een vuilniswagen. De overige bestaande straten of straatjes op Parc Patersven kunnen als eenrichtingsstraat functioneren en dienen alleen voor bestemmingsverkeer. Het minimumprofiel in die straten wordt bepaald door de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Dat betekent dat alle bestaande wegen aan weerszijden voorzien moeten worden van een tenminste 0,5 meter brede klinkerverharding. Hiervoor kan in veel gevallen de leidingenstrook benut worden die op de kavels ligt, tegen de weg aan. Dit is een strook van 1 meter breed die wel in bezit is van de individuele eigenaren doch vrijgehouden dient te worden. Op dit moment hebben veel eigenaren deze strook ingericht met beplanting, stenen en/of hekwerken. Deze inrichting moet op vrijwel alle plekken verdwijnen. Als de slagboom verdwijnt veranderd ook de parkeersituatie. Voor de toekomst wordt rekening gehouden dat niet iedereen op de eigen kavel zal parkeren. Voor matig stedelijk gebied geldt dat een parkeernorm van gemiddeld 1,8 per woning redelijk geacht wordt. Dat betekent dat er 900 parkeerplaatsen nodig zijn in Parc Patersven. Aangenomen wordt dat er gemiddeld 1,2 auto op eigen terrein geparkeerd zal worden en dat er nog 300 parkeerplekken in het openbare gebied gerealiseerd moeten worden. Ten behoeve van de centrumvoorzieningen moet rekening gehouden worden met circa 50 parkeerplaatsen. In een deel van Parc Patersven kunnen onbebouwde kavels benut worden om parkeervoorzieningen aan te leggen, maar in andere delen zal dat ten koste gaan van bestaande woningen. Er wordt gerekend met ongeveer 14 parkeerplaatsen op een kavel (een kavel is 350 m 2, voor een parkeerplaats wordt 25 m 2 gerekend). De aan te leggen parkeerplaatsen dienen verspreid te liggen over Parc Patersven. Bij de inrichting van de parkeerplaatsen moet getracht worden om zoveel mogelijk een groene ruimte te creëren. Voorzieningen in een centrum Een woonkern is vaak herkenbaar aan een bepaald karakteristiek gebouw, in dorpen is dit meestal een kerk. Het zou goed zijn om in Parc Patersven een herkenningspunt en/of ontmoetingspunt te maken waar mensen als vanzelf naar toe komen. Door de voorzieningen te concentreren en te combineren met woningen kan er voldoende massa en uitstraling ontstaan om een dergelijke functie te vervullen. Dit centrum mag wat forser zijn, eventueel aangevuld met één of meerdere hoogteaccenten zodat de woonwijk ook van afstand zichtbaar is. De hoogte dient passend te zijn in de omgeving en is maximaal een plint (4,5 meter) met 2 woonlagen. Op die woonlagen kan een accent aangebracht worden, door middel van torentjes of dakconstructies, maar dat kan nooit een hele woonverdieping bevatten. Het gebied waar nu de voorzieningen zijn (zwembad, restaurant, animatiegebouw) is een prima plek voor een dergelijke dorpscentrum. In het centrum dient de kwaliteit van de openbare ruimte hoog te zijn. Vervolgens ligt er een opgave om de relatie van het centrum met het

22 22 ven te verbeteren en kijkend over het ven een doorzicht te maken naar achterliggende landerijen. De gemeente Zundert heeft in de Structuurvisieplus voor elke kleine kern een minimum pakket van voorzieningen vastgesteld. Om van Parc Patersven een woonwijk te maken zal een minimum aantal voorzieningen gerealiseerd moeten worden. De provincie Noord- Brabant heeft een inventarisatie gemaakt van het voorzieningenaanbod in kernen van vergelijkbare omvang. Een eerste interpretatie laat zien dat het in ieder geval gaat om een dorps-/ gemeenschapshuis, zorgvoorzieningen (huisarts, fysiotherapie), kinderopvang/ primair onderwijs, horeca, winkelvoorziening (dagelijkse boodschappen) en sport-/ spelvoorzieningen. Daarnaast is een openbaar vervoervoorziening nodig, in de vorm van een halte van een streekbus of een buurtbus/regiotaxi. Voorgesteld wordt om in Parc Patersven in ieder geval de volgende voorzieningen te realiseren: een gemeenschapshuis, een zorgvoorziening afgestemd op het zorgaanbod en beleid in de gemeente Zundert, horeca (restaurant en/of (grand) café), een winkel voor de dagelijkse boodschappen (kleine supermarkt), sporten spelvoorzieningen (met name in de buitenruimte) en een plek waar mogelijk een servicepunt ingericht kan worden (geld pinnen, strippenkaart kopen, postzegels kopen). Daarnaast dienen afspraken gemaakt te worden met de buurtbus om te kijken of die in Parc Patersven diensten kan verlenen. Voor de andere voorzieningen, zoals de niet-dagelijkse boodschappen, school, kerk en maatschappelijke voorzieningen zijn de inwoners van Parc Patersven aangewezen op met name Wernhout en Zundert. Voor een beperkt deel richt men zich op voorzieningen in België. voorzieningen

23 23 Sociale cohesie Op het moment dat de legalisatie een feit is, en mogelijk al eerder, zal de bevolkingssamenstelling van Parc Patersven langzaam maar zeker veranderen. De logische sociale structuren die er nu zijn zullen verdwijnen. Nu is het nog zo dat men bijvoorbeeld de vuilniszakken bij één van de bestuurders koopt en dat er dagelijks een ronde door de wijk wordt gelopen om te kijken of alles in orde is. Eigenaren zitten samen in een Vereniging van Eigenaren en komen elkaar op die manier enkele malen per jaar tegen. Er is een bepaalde mate van sociale cohesie en sociale controle. Als dat wegvalt, door het wegvallen van een gezamenlijk belang moeten daar langzamerhand andere zaken voor in de plaats komen. De voorzieningen in het nieuwe centrum zullen daar een grote rol in spelen, daar ontmoeten mensen elkaar. Mogelijk zal er op termijn ook iets van een verenigingsleven opbloeien. Het zou mooi zijn als buurtschap Parc Patersven over enige jaren meedoet met een eigen wagen in het jaarlijkse Bloemencorso! Naar verwachting zal het enkele jaren duren voordat men zich met elkaar thuis gaat voelen in de nieuwe woonkern. De eerste jaren zullen getekend worden door de omslag en de last die mensen daarvan hebben. Niet alle eigenaren vinden de legalisatie een goede zaak, niet iedereen kan omgaan met de gevolgen, het gaat om een behoorlijke investering en forse veranderingen. Dergelijke kwesties maken vaak dat mensen in zichzelf keren en zich terugtrekken. Het zou goed zijn als er een groep bewoners opstaat die een paar keer per jaar iets organiseert zodat mensen elkaar kunnen (blijven) ontmoeten. negatief imago. Het zou mooi zijn als deze mensen ook een kans, en indien gewenst, een plek krijgen in het nieuwe Parc Patersven. Speelvoorzieningen Parc Patersven kenmerkt zich door een groot oppervlak aan individuele kavels en weinig openbare ruimte. De meeste groenvoorzieningen en speelruimte ligt rondom het ven, op afstand van de meeste woningen. Weinig buitenspeelruimte zet de leefbaarheid van een wijk onder druk. Landelijk wordt er naar gestreefd om drie procent van het voor wonen bestemde gebied als buitenspeelruimte in te richten. Dat kan onder andere in de vorm van een parkje, een speeltuin of een trapveldje. In en om Parc Patersven dient ruimte gereserveerd te worden om de speelvoorzieningen beter te spreiden. De speelplekken dienen binnen de hoofdontsluiting gesitueerd te worden zodat kinderen zonder over te steken naar die plekken kunnen gaan. Op dit moment wonen er veel Poolse arbeiders op Parc Patersven. Het is niet te voorzien of deze groep nog lang op deze wijze hier zal wonen of toch verhuisd naar een eigen woning of een plek bij de werkgever. Het samenleven met deze groep verdiend aandacht. Op dit moment wordt er vooral veel óver deze mensen gesproken en weinig met hen gesproken. Er wordt geklaagd over overlast en hun manier van leven heeft een

24 24 woningvoorrraad

25 25 Eisen aan woningen en gedifferentieerd woningaanbod Voor de functiewijziging van recreatiewoning naar reguliere woningbouw is een bouwvergunning nodig. Aangenomen wordt dat de woningen op Parc Patersven in ieder geval voldoen aan de eisen die gesteld worden aan recreatiewoningen. Voor de toekomstige functie moeten de woningen echter voldoen aan de eisen volgend uit het Bouwbesluit die gelden voor bestaande woningen. Bij wijze van een steekproef zijn zestien woningen van verschillende typen op Parc Patersven geïnspecteerd om te bepalen in hoeverre de woningen afwijken van de gestelde eisen. De overgrote meerderheid van de woningen is waarschijnlijk voor een bedrag tot 2000 geschikt te maken voor permanente bewoning. Het gaat met name om aanpassingen in het kader van de ventilatie en elektra. Bij legalisatie moet iedere eigenaar opnieuw een bouwvergunning aanvragen en aantonen dat hij aan de daaraan gestelde eisen voldoet. centrumvoorzieningen een beperkt aantal appartementen gerealiseerd kunnen worden. De maximaal toegestane bouwhoogte blijft één laag met een kap. Deze hoogte sluit aan bij het landschap en de omgeving. Zoals gezegd kan in het centrum gedacht worden aan een plint met maximaal twee woonlagen. te veel groepen op één aardlekschakelaar Uitgangspunt is dat er op Parc Patersven maximaal 500 woningen komen, overeenkomstig het maximaal aantal kavels cq woningen uit het vigerende bestemmingsplan. Er worden dus in totaal geen woningen toegevoegd. Er worden wel woningen of nog te bebouwen kavels onttrokken aan Parc Patersven, ten behoeve van de inrichting van parkeerplaatsen en speelplekken. Dit betreft circa dertig kavels. Om Parc Patersven heen wordt maximaal hetzelfde aantal nieuwe woningen geprojecteerd. Er wordt gestreefd naar een hogere woningdifferentiatie. De nu nog onbebouwde kavels en mogelijke nieuwe kavels kunnen benut worden om andere woningtypes te maken. De huidige woningen zijn beperkt in hun oppervlakte (er moet nu per kavel één woning gebouwd worden van maximaal 80 m 2 ). Het op te stellen bestemmingsplan dient ruimte te bieden voor de bouw van grotere woningen en grotere omvang van de kavels. Dit dient wel beperkt te worden, bijvoorbeeld tot tien procent van het aantal kavels. In het centrumgebied zou in combinatie met de ontbreken van ventilatieroosters

26 26 reikwijdte brandkranen

27 Brandveiligheid De woonwijk Parc Patersven moet voldoen aan de eisen die gesteld worden door hulpdiensten. Dat betekent dat een brandweerauto elke woning tot 40 meter afstand kan benaderen. Op dit moment is de bereikbaarheid op een aantal plaatsen onvoldoende. Dit kan worden opgelost door van elke kavel de vrij te houden zone van 1 meter voor kabels en leidingen te voorzien van een klinkerverharding. Daarnaast moeten de bluswatervoorzieningen zodanig zijn dat ten alle tijden voldoende bluswater (en druk) voorhanden is. Voor primaire bluswatervoorziening geldt een dekkingscirkel van 40 meter rond de brandkraan. Dat betekent dat er elke 80 meter een brandkraan zou moeten zijn. De capaciteit moet tenminste 30 m 3 per uur zijn. Op Parc Patersven is de diameter van de waterleiding op een aantal plekken onvoldoende om voldoende capaciteit te leveren. Het leidingnet dient daarop aangepast te worden en eventueel kan op een aantal punten een put geslagen worden. Om het ven te benutten als secundaire bluswatervoorziening moeten opstelplaatsen worden aangelegd. Voor Parc Patersven en Achtmaal geldt dat de richttijden voor het aanrijden vanaf de bestaande uitrukpost in Zundert niet gehaald worden. Bij verplaatsing van de uitrukpost naar het noorden van de gemeente verergert die situatie. Op dit moment is daar nog geen oplossing voor aangedragen. 27

28 28 waterhuishouding

29 29 Waterhuishouding Parc Patersven ligt op het laagste punt in de omgeving. Op dit moment werkt het systeem van hemelwaterafvoer, vooral tijdens hevige regenval, onvoldoende. Het regenwater van de wegen wordt richting de sloten om het park geleid, die uitkomen op een afvoersloot van het waterschap. In de toekomst moet er met retentie gewerkt worden. Voor woonwijken geldt dat per hectare verharding 400 m 3 retentie nodig is. Door het waterpeil in het ven bijvoorbeeld 10 centimeter te verlagen ontstaat er een opvangvoorziening. Met een pomp kan het water uit de verzamelsloten in het ven gepompt worden en vervolgens stroomt het water van het ven dan in de sloot van het waterschap. Naast het ven kunnen ook de bestaande sloten beter benut worden om water op te vangen. Indien nodig kunnen ook elders op Parc Patersven retentievoorzieningen aangelegd worden. Nutsvoorzieningen De meeste nutsvoorzieningen op Parc Patersven zijn op orde. Het energie- en kabelnet is al in bezit van Essent. Het waterleidingnet moet op een aantal punten wel aangepast worden om voldoende bluswatercapaciteit te kunnen bieden. Voor de gevraagde capaciteit moeten de leidingdiameters minstens 63 millimeter zijn, maar dat is nog niet overal het geval. Daarnaast moet de openbare verlichting aangepast worden. De lichtmasten moeten dichter bij elkaar komen te staan en de lichtopbrengst moet vergroot worden.

30 30 Financiële consequenties en realisatiestrategie De transformatie van Parc Patersven tot een woonwijk gaat gepaard met een forse investering. Los van de investeringen die sowieso gepleegd moeten worden in het kader van achterstallig onderhoud (denk aan de wegen, brandveiligheid en afwatering) zijn er behoorlijke investeringen nodig om Parc Patersven de gewenste kwaliteit te geven. Alle kosten komen voor rekening van de eigenaren van kavels van Parc Patersven. De eigenaren dienen zelf met een voorstel te komen over de wijze waarop ze de financiering willen organiseren. De gemeente zal daar een ondersteunende rol in vervullen. Kosten Het concept stedenbouwkundig plan voor Parc Patersven is doorgerekend door bureau bbn uit Houten. In totaal komen ze op een benodigde investering van ongeveer 19,1 miljoen. Dat bedrag bestaat voor het grootste deel, 12,1 miljoen, uit civieltechnische kosten, dus voor aanpassing van de wegen, aanleg van kabels en leidingen, het verbeteren van de waterhuishouding, de aanleg van parkeerplaatsen, etc. Naar schatting 10% van de civieltechnische kosten zijn voor voorzieningen (o.a. riolering) voor de nieuwe kavels buiten het bestaande Parc Patersven. Die kosten komen niet voor rekening van de huidige eigenaren, maar moeten wel meegenomen worden in de totale exploitatie van het gebied. Tabel 1: kosten transformatie kosten aantal eenheid prijs / eenheid totaal civieltechnische kosten reservering soc.cult. voorziening 1 stelpost kosten te slopen woningen 30 woning regeling rood met groen proceskosten kosten maken bestemmingsplan kosten ambtelijke inzet planschade pm budget onvoorzien 5% totale kosten totale kosten bron: bbn adviseurs De berekeningen die bbn gemaakt heeft, zijn berekeningen op basis van kengetallen, dit betekent dat in een verdere uitwerking van het plan afwijkingen van deze bedragen mogelijk zijn. Er is een aanname gedaan voor de verwerving van de kavels inclusief opstallen ten behoeve van de benodigde ruimte voor de aanleg van voorzieningen, deze aanname is niet gebaseerd op een daadwerkelijk uitgevoerde taxatie. Om ruimte te maken voor parkeerplaatsen en speelvoorzieningen zijn naar schatting ongeveer 30 kavels nodig. Er is nog niet bekend welke kavels en woningen het betreft, voorlopig is uitgegaan van een kostenpost van gemiddeld per woning of kavel. In de kostenraming is ook een reservering opgenomen voor de bouw van een sociaal-culturele voorziening. Een andere grote kostenpost is de rood-met-groen regeling van de provincie. Voor uitbreiding van stedelijk gebied dat ten koste gaat van het buitengebied vraagt de provincie een bijdrage voor kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Voor Parc Patersven gaat het naar schatting om een bedrag van ongeveer 2 miljoen. De gemeente moet hiervoor in samenwerking met de provincie een regeling afspreken. Tenslotte zijn er veel plan- en proceskosten te verwachten, onder andere voor het vervaardigen van het bestemmingsplan, de kosten voor de ambtelijke inzet en kosten voor juridisch advies en voor het opstellen van contracten. Er is nog geen inschatting gemaakt van de mogelijke planschade. Het is makkelijker om het reële planschaderisico te berekenen op het moment dat de planontwikkeling verder is, bij het voorontwerpbestemmingsplan. De kosten voor de aanpassingen aan de woningen, in het kader van het voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande reguliere woningen, en de kosten voor aanpassingen op de kavels zelf (het vrijmaken van de strook van één meter aan de voorzijde van de kavels waarop een zakelijk recht ten behoeve van kabels en leidingen rust)

31 31 komen voor rekening van de individuele eigenaar. Alle overige kosten komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren, de VEP. Opbrengsten De opbrengsten zijn nog niet gekwantificeerd. Deze rapportage is gericht op het in beeld brengen van de kosten. Of en welke opbrengsten er zijn, is afhankelijk van verschillende factoren. Hieronder worden enkele zaken genoemd die bij de transformatie van Parc Patersven als mogelijke opbrengsten kunnen worden gezien. De grondprijs. Aangenomen wordt dat de grondprijs van de kavels zal stijgen bij omzetting van een recreatieve naar een woonbestemming. Anno 2006 worden zijn de grondprijzen op Parc Patersven tussen de 170,- tot 190,- per vierkante meter. In de gemeente Zundert is, anno 2006, grond met een woonbestemming tussen de 250,- en 300,- per vierkante meter. Het is niet bekend wat er destijds, ten tijde van de eerste uitgiftes vanaf 1997, voor de kavels is betaald doch aangenomen mag worden dat die prijzen ver onder de huidige prijzen lagen. Om een beeld te geven van de betekenis van deze grondprijsstijging: een gemiddelde kavel is 350 m 2, uitgaande van een grondprijs nu van 180,- /m 2 en straks 280,-/m 2 is sprake van een stijging van 100,-/m 2 x 350 m 2 = ,- per kavel. De waarde van de woningen. De stijging van de waarde van de woningen zit met name in de stijging van de grondwaarde en minder in de stijging van de waarde van de opstal. Maar ook de opstal zal in waarde stijgen zodra mensen hier hun permanente woonadres kunnen vestigen. Hoeveel dat is, is zeer divers en afhankelijk van de aard en staat van de woning. In het stedenbouwkundig concept worden woningbouw en de bouw van voorzieningen gepland op het middenterrein, waar nu nauwelijks bebouwing is. Op deze plek kunnen opbrengsten gegenereerd worden.