De noodzaak van structurele vernieuwing van de

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De noodzaak van structurele vernieuwing van de"

Transcriptie

1 De noodzaak van structurele vernieuwing van de Vitaliteit en transitie binnen heldere kaders winkelstructuur taskforce dynamische retailontwikkeling 2014

2 winkelstructuur Inhoud 1 Aanleiding Dynamiek in de retailsector De Task Force Dynamische Retailontwikkelingen Doel en ambitie 3 2 Een tussenstand Einde van een tijdperk van sterke en continue groei Veranderende eisen in een nieuwe tijd Belang van winkelen en beleving Manco s van onze winkelstructuur Het ruimtelijk detailhandelsbeleid Creëren van vitale gebieden Lokale context essentieel 8 3 Naar een nieuwe praktijk Voorwaarden nieuwe planning Uitgangspunten 10 4 Vitaal, attractief en toekomstgericht Kernpunten versterken vitaliteit winkelstructuur 11 5 Beoordelingscriteria Beoordeling initiatieven Beoordelingsschema Toetsingskader 15 6 Ten slotte 16 Bijlage 1: het toetsingskader 17 Niveaus toetsingskader 17 Zo gebruikt u het toetsingskader 17 Bijlage 2: Monitor winkelmarkt 20 Winkelaanbod 20 Consumentenvertrouwen en bestedingscijfers 21 Omzetontwikkeling detailhandel 22 Thuiswinkelen 22 Bijlage 3: samenstelling taskforce 23 2

3 aanleiding 1 Aanleiding 1.1 Dynamiek in de retailsector Winkelgebieden veranderen De kwaliteit van winkelgebieden is meer dan ooit onderwerp van discussie in Nederland. Winkelgebieden vallen minder vanzelfsprekend in de smaak bij het publiek dan voorheen. De frequentie van bezoek aan winkelgebieden is afgenomen. Internet maakt het mogelijk te winkelen vanuit huis. Daarnaast staan de consumentenbestedingen onder druk door de langdurige bezuinigingen. Ook demografische ontwikkelingen als ontvolking en vergrijzing leiden ertoe dat de consument minder uitgeeft vooral in bepaalde gebieden en branches. En dan is er nog de leegstand. Die is de laatste jaren opgelopen. Tegelijkertijd liepen investeringen in vernieuwing terug, mede als gevolg van het economisch klimaat. De behoefte aan fysieke winkelomgevingen is er nog steeds, maar alle ontwikkelingen hebben invloed op de fysieke winkelstructuur. evenals het koop- en bezoekgedrag van de consument Het gevolg van dit alles is, dat veel winkels het moeilijk hebben. Het koop- en bezoekgedrag van de consument is structureel veranderd. Ook de behoefte aan fysieke winkelmeters is veranderd. Hoge rendementen op winkelinvesteringen en -beleggingen zijn niet meer zo vanzelfsprekend als voorheen. Kortom: er is een duidelijke transitie gaande. Een structurele verandering als gevolg van ontwikkelingen die op elkaar inwerken. Ontwikkelingen op het gebied van economie, maatschappij, demografie en consumentengedrag. Hoe gaan de betrokken partijen hiermee om? Vitaliteit en transitie kunnen immers alleen vorm krijgen binnen duidelijke en gezamenlijk gedragen kaders. Dit vraagt om inzet van marktpartijen en overheden. 1.2 De Task Force Dynamische Retailontwikkelingen1 Delen van ervaring en visies Nieuwe tijden vragen om nieuw beleid. Dat geldt ook voor de retailsector. Belangrijke stakeholders binnen de sector hebben daarom de tfdro in het leven geroepen. De Taskforce wisselt ervaringen uit en communiceert haar bevindingen aan belanghebbenden in de sector. Deze notitie geeft de bevindingen van de Taskforce weer. De Nederlandse Raad Winkelcentra (nrw) faciliteert dit initiatief als medeopdrachtgever en biedt de Taskforce een platform voor discussie en meningvorming 2. Do stuff. Be clenched, curious. Not waiting for inspiration s shove or society s kiss on your forehead. Pay attention. It s all about paying attention. Attention is vitality. It connects you with others. It makes you eager. Stay eager. Susan Sontag in een werkgroep met vertegenwoordigers uit de markt In de tfdro zijn vertegenwoordigers uit de markt bijeengebracht. De werkgroep bestaat uit: Pieter Affourtit wpm Groep (algemeen directeur, voorzitter tfdro) Marcel Reinartz rma (directeur/secretaris en lid kernteam tfdro) Marcel Evers Inretail (manager belangen en advies) Bas Tiemstra asr (directeur) Hans Vermeeren Wereldhave (directeur) Bart Kuil Voorzitter nrw Arno Ruigrok Multi Vastgoed (directeur) Gerard Zandbergen Locatus (directeur) Martijn van Dam Gemeente Den Haag (senior beleidsadviseur) Brigit Gerritse nrw (directeur/lid kernteam tfdro) Johan Haringsma wpm r&c (directeur/lid kernteam tfdro, penvoerder) 1.3 Doel en ambitie Een pleidooi voor structurele verandering Doel van de Taskforce is richting te geven aan de discussie over een toekomstbestendig winkellandschap. De markt is in korte tijd structureel veranderd. Dit maakt het nodig snel en flexibel in te spelen op veranderende omstandigheden. En daarbij past een andere vorm van winkelplanning. In deze notitie leest u onze visie op het toekomstbestendige winkellandschap. 3

4 winkelstructuur en aanbevelingen voor verbetering Ook onze aanbevelingen vindt u in deze notitie. Uitgangspunt van de Taskforce is dat de nieuwe praktijk van de retailplanning zich niet richt op bescherming, maar op groei en ontwikkeling. In de huidige planning gaat het vooral om behoud van het evenwicht tussen bestaande winkelgebieden en bewaken van bestaande belangen. De Taskforce pleit juist voor een meer dynamische winkelplanning. Zo n planning is gebaseerd op het versterken van klantwaarde en economische dynamiek. Ook is er meer ruimte voor concurrentie als voorwaarde voor het creëren van een hoogwaardige winkelstructuur. Zo komt de winkelplanning zo goed mogelijk tegemoet aan de behoeften van de veranderende klant, consument en burger. met vitaliteit als uitgangspunt Vitaliteit: dat wordt steeds belangrijker in de discussies over de winkelstructuur. Voor de Taskforce is dit een belangrijk uitgangspunt. Zo n vitale winkelstructuur speelt in op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden en de behoeften van consumenten en ondernemers. Een winkelstructuur in regio of stad is vitaal als de economische potenties volledig worden benut. Het gaat om het grijpen van kansen meer dan letten op het behoud van het bestaande. Daarmee draagt een vitale winkelstructuur bij aan de economie en de leefbaarheid van wijk of stad. In een tijd waarin de virtuele wereld expandeert, is herwaardering van de fysieke omgeving hard nodig. 4

5 tussenstand 2 Een tussenstand 2.1 Einde van een tijdperk van sterke en continue groei Ontwikkelingen vanaf 2000 Het winkelaanbod in Nederland heeft zich de afgelopen decennia voortvarend ontwikkeld. Vanaf 2000 is het winkelaanbod per hoofd met meer dan 10% gestegen. Ook de bestedingen namen in deze jaren fors toe. Vanaf 2006 heeft de sector te maken met stagnerende bestedingen, toenemend gebruik van internet en dalend consumentenvertrouwen. Ook neemt de leegstand toe3. Op dit moment is de leegstand landelijk 6,9%. Begin deze eeuw was dat nog ca. 5,7% (bron: Locatus). In 2013 stagneerde voor het eerst in deze eeuw de groei van het aantal winkelmeters. Markt uit balans Er is angst voor overbewinkeling. De leegstand is toegenomen maar er is ook meer behoefte aan vernieuwende winkelprojecten om de concurrentie met het internet aan te gaan. Zo is een paradoxale situatie ontstaan. De markt is uit balans: kenmerkend voor de retailsector anno nu. Dynamiek is vanuit dit oogpunt niet de drive voor vernieuwing, maar wordt gezien als mogelijke verstoring van bestaande verhoudingen. Is die angst voor overbewinkeling terecht? We zien dat de groei van het winkelaanbod per hoofd vanaf 2003 al substantieel afneemt (bron: Locatus). Blijkbaar is er sprake van zelfregulering in de markt die de laatste jaren een rem zet op ontwikkelingen. Online bestedingen nemen toe Daarnaast nam het gebruik van internet de laatste jaren toe. Volgens recente cijfers was het aandeel online bestedingen (inclusief telecomabonnementen) 5,7% van de totale bestedingen in de detailhandel (Bron: hbd, o.b.v. Thuiswinkel.org). De jaarlijkse groei van de internetomzet is afgenomen en is op dit moment 8%. Kortom: de slechte economische omstandigheden, toenemende betekenis van internet, vergrijzing en een jaarlijkse bevolkingsgroei van slechts 0,03% per jaar zorgen voor een relatief somber perspectief voor de winkelmarkt. De opgave om winkelvoorzieningen in binnensteden, wijken en de dorpscentra overeind te houden en te vernieuwen wordt steeds zwaarder. En dus ontkomen we er niet aan: als we nog willen vernieuwen, moeten we keuzes maken. 2.2 Veranderende eisen in een nieuwe tijd Nieuwe strategieën Lange tijd was de behoefte en het gedrag van consumenten voorspelbaar. Deze periode lijkt definitief voorbij te zijn. Retailers beraden zich op manieren om De consument is op zoek naar vertrouwen, eerlijkheid, oprechtheid, verstand van zaken, slow shoppen en de juiste informatie. Dit kun je als retailer geven. Doe wat je zegt en zeg wat je doet dan heb ik er het volste vertrouwen in! Guyonne Hayen op de klant met strategieën en nieuwe media tegemoet te treden. En ook andere partijen denken na over manieren om de fysieke retail gezond te houden. Het lijkt onvermijdelijk dat een deel van de bestaande detailhandelsvormen verdwijnt. Verschillen in winkelgebieden en locaties De effecten zijn echter niet voor alle winkelcentrumtypen gelijk. Er zijn drie typen winkelgebieden: hoofdwinkelgebieden (centraal gelegen) ondersteunende winkelgebieden (in buurt, wijk en stadsdeel) grootschalige perifere locaties Elk type winkelgebied reageert anders op de trends. Dit wordt onder meer zichtbaar in leegstand. Daarbij zijn er lokaal enorme afwijkingen van de landelijke cijfers (6,9%). Soms is de situatie ernstig, zoals in het centrum van Echt, Schiedam, Geleen en het Oude Noorden in Rotterdam. Daar tegenover zijn de leegstandspercentages in sommige stadscentra ruim onder het gemiddelde. Bijvoorbeeld het centrum van Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Hier is een tekort aan winkelmeters. De structurele leegstand neemt echter toe in probleemgebieden, met name aan de randen van het kernwinkelgebied. De leegstandsproblematiek is dus vooral een lokale aangelegenheid, gebonden aan specifieke locaties. In ondersteunende planmatige winkelcentra en kleinere planmatige hoofdwinkelgebieden zijn er nauwelijks problemen. Ze hebben een belangrijke functie in het primaire verzorgingsgebied en hebben weinig last van het veranderende economische klimaat. De problemen zitten bijvoorbeeld bij projecten in grotere hoofdwin- 5

6 winkelstructuur kelgebieden die de laatste 5-10 jaar zijn ontwikkeld. Ze hebben zich nog niet volledig in de markt weten te positioneren en voelen nu de gevolgen van de recessie. Herijking noodzakelijk Winkelcentra met een volledig pakket aan frequent benodigd aanbod zijn sterk op boodschappenniveau. Bijvoorbeeld een centrum met twee supermarkten met enkele aanvullende winkels. De minimaal benodigde omvang van verzorgingsgebieden groeit en kleine incomplete winkelgebieden hebben het moeilijk. Deze tendens zet zich versterkt door. De nieuwe tijd vraagt om herijking van de betekenis van de fysieke retail. Het belang van beleving is zwaarwegend geworden universele belevingskenmerken van goede winkelgebieden4 Informatiewaarde Functionele diversiteit betekenis van het gebied op cultuur- en historisch gebied verschillende winkelbranches en -formules en andere functies ijkpunten fysieke retail in de nieuwe tijd 1 Het perspectief van fysieke retail ten opzichte van internet. 2 De wijze waarop we onze stedelijke centra intact houden. 3 Blijvend attractieve, efficiënte en comfortabele mogelijkheden bie den voor het doen van boodschappen in de wijk. 4 Ruimte bieden voor de behoefte van mensen om elkaar op centrale plekken te ontmoeten, om te recreëren en gestimuleerd te worden tot aankoop en verblijf. 2.3 Winkelen en beleving Multifunctionaliteit Bijzondere voorzieningen Ruimtelijke afwisseling Contrast en integratie met omgeving Architectonische vormgeving Aanwezigheid van rustgebieden Comfort Wel/geen dissatisfiers winkels, dienstverlening, horeca, woningen etc. extra s ten opzichte van soortgelijke gebieden geleding van het gebied, druktebeeld onderscheidend binnen de directe context ontwerp in combinatie met functie, inrichtingselementen bijvoorbeeld pleinen en terrassen beloopbaarheid, ongestoord kunnen winkelen, onafhankelijkheid van leegstaande panden, geen schone, veilige omgeving 6 Verschuivende waarden Winkelen is belangrijk in het leven van mensen. Al decennialang staat winkelen in de top drie van meest gewaardeerde tijdsbestedingen. Maar winkelen heeft verschillende uitingsvormen. En de betekenis van de fysieke retail verandert. Ook verschuiven de waarden van een winkelgebied. Twintig jaar geleden was het belangrijk dat een buurtwinkelcentrum bestond uit minimaal een bakker, slager en groentewinkel. Op dit moment zijn één of twee supermarkten, een drogisterij en enkele speciaalzaken genoeg. Zij hebben een buurtof wijkfunctie. Beleving is belangrijk Nu de consument steeds meer op zoek is, maakt beleving onderdeel uit van het commerciële concept. Het belang van beleving is zwaarwegend geworden het is bijna doorslaggevend. De belevingswaarde bepaalt of een consument al dan niet een bezoek aan een winkelcentrum brengt. Gezamenlijk bepalen de belevingskenmerken of een winkelgebied in staat is consumenten aan zich te binden. 2.4 Manco s van onze winkelstructuur Kleine winkelgebieden In veel van onze winkelgebieden is een gebrek aan belevingskwaliteit. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar in buurten en wijken van middelgrote en grote steden. We treffen hier veel kleinere winkelgebieden aan met een onzeker toekomstperspectief. Ze zijn klein, hebben te weinig consumentendraagvlak, de locatie is ongeschikt en er is concurrentie op korte afstand. Er is wel beleid dat gericht is op leefbaarheid in de buurt, maar dit gaat in deze gevallen vaak ten koste van economisch perspectief. Grote winkelgebieden Grootschalige winkelconcentraties met veel aanloopstraten in hoofdwinkelgebieden hebben andere problemen. Zij hebben te maken met toenemende leegstand en functieverlies. Dit vraagt om een andere benadering: het creëren van een perspectiefvolle verzorgingsstructuur die uitgaat van stedelijke dynamiek, duurzaamheid en vastgoedkwaliteit.

7 tussenstand Fricties huidige winkelstructuur In grotere steden zijn binnensteden in concurrentie met stadsdeelcentra en het grootschalige perifere aanbod. Beide categorieën mikken op een stedelijke en regionale markt. Op het moment dat de koopmotieven vervagen kunnen er binnen de stedelijke marktverhoudingen fricties ontstaan. Dit gebeurt als het onderscheid tussen doelgericht aankopen en recreatief winkelen niet helder is. Binnensteden en hoofdwinkelgebieden hebben te maken met een wisselend perspectief. Het koopmotief gemak wordt lang niet altijd gefaciliteerd. Denk hierbij aan bereikbaarheid, parkeren, toegankelijkheid en compactheid. Ook wordt er niet altijd rekening gehouden met recreatief winkelen (identiteit van de plek, couleur locale, innovatieve winkelconcepten). Binnensteden die vlees noch vis zijn, komen onder druk te staan. Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Vroeger deed men aankopen met de woning als vertrekpunt en uitvalbasis. Tegenwoordig is de woning niet per definitie het vertrekpunt: men winkelt bijvoorbeeld op weg van of naar het werk. Mede als gevolg van internet zijn winkelvoorzieningen minder gericht op het primaire draagvlak. Ze opereren in toenemende mate vanuit marketingprincipes en doelgroepen. Kleinere buurt- en wijkcentra maken in steden circa 15% van het winkelaanbod uit. Maar in aantallen winkelgebieden uitgedrukt zijn ze veel omvangrijker (75%). Een groot deel daarvan bestaat uit verouderde, te kleine winkelgebieden. Hier ligt dus nog een aanzienlijke (her)ontwikkelings- en transformatieopgave. Veel aanloopstraten hebben het moeilijk. Dit komt door het onduidelijke profiel van het gebied, matig ondernemerschap en de behoefte van consumenten aan compact winkelen. Een functiewijziging naar wonen, horeca of iets dergelijks lijkt onvermijdelijk. Er zijn veel meer pdv/gdv-meters5 dan rendabel te exploiteren zijn. Hier is transformatie en terugbrengen van het aantal meters en locaties nodig. Kortom: keuzes maken is noodzakelijk. Dit vraagt om een integrale ontwikkelingsvisie op de stad, de stadsdelen en de afzonderlijke winkelgebieden. 2.5 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid Historie ruimtelijke winkelplanning De ruimtelijke winkelplanning in Nederland kent een lange historie. Vanaf de jaren 60 zijn winkeluitbreidingen begeleid en onderbouwd met distributie-planologische onderzoeken (dpo s). Hierdoor ontstond een Vitaliteit gaat over de mate waarin een winkelstructuur op een nieuwe situatie inspeelt zorgvuldig opgebouwde winkelstructuur. De functionele hiërarchie van winkelgebieden was hierin leidend. Top van de hiërarchie vormden onze binnensteden, die algemeen als waardevol werden beschouwd. De binnensteden werd door passende regelgeving (o.a. pdvbeleid) beschermd. De ruimtelijke ordening werd op deze manier gebruikt voor de economische ordening van de detailhandel. Dat de binnenstad aan de top van de piramide staat, is niet langer vanzelfsprekend. Maar (historische) binnensteden hebben voor het winkelend publiek wel een karakter en aantrekkelijkheid die andere winkelgebieden nooit kunnen kopiëren. De binnensteden kennen ook beperkingen bijvoorbeeld de autobereikbaarheid en de beperkte fysieke ruimte. Hierdoor kunnen vernieuwing van winkelconcepten en winkelaanbod in diverse historische binnensteden vaak moeilijker plaatsvinden. Carl Rohde, academisch trendwatcher Ruimtelijk beleid Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft het Rijk gekozen voor een procesmatige toetsing van het ruimtelijk beleid. Deze toetsing is gebaseerd op de ser-ladder, opgenomen in het Besluit Ruimtelijke Ordening. Het regionale beleid is een bouwsteen van het Provinciaal beleid. Gemeenten voeren hun eigen beleid, maar houden rekening met het regionale kader. Dit vereist transparantie van planvorming op gemeentelijk niveau. Europese Dienstenrichtlijn In 2009 trad de Europese Dienstenrichtlijn in werking. Sindsdien is er steeds meer belangstelling voor beleidsregels over het ruimtelijk detailhandelsbeleid. Beoordeling op concurrentieprincipes of economische principes is niet meer houdbaar. Ook het beperken van branches of assortimenten is in strijd met deze wet, tenzij het gaat om ruimtelijk relevante argumenten. Beperkingen van de regelgeving De ruimtelijke regelgeving en het beleid rond winkels en winkelgebieden is er om individuele belanghebbenden houvast en stabiliteit te bieden. In de praktijk is dit echter lastig. Daarnaast beperkt de huidige regelgeving noodzakelijke vernieuwing. In de besluitvorming rond- 7

8 winkelstructuur om winkelontwikkelingen is vaak te weinig aandacht voor de lokale omstandigheden van een project en de veranderende markt. In de nieuwe markt zijn lokale omstandigheden juist bepalend voor het mogelijke succes van retailontwikkelingen. Zo vindt te weinig innovatie plaats mede vanwege marges die onder druk staan. En dat terwijl vernieuwing een van de belangrijke voorwaarden is voor groei. 2.6 Creëren van vitale gebieden Kansen voor een vitale winkelstructuur Winkelontwikkelingen hangen samen met economie en demografie. In minder florerende tijden en in gebieden met bevolkingskrimp zijn winkelgebieden vatbaarder voor leegstand. Investeringen blijven gemakkelijk uit. Vitale winkelgebieden kunnen tegen een stootje. Het zijn winkelgebieden die de kansen benutten die er zijn. Zij spelen in op veranderende marktomstandigheden en zijn daarmee klaar voor de toekomst. Vitaliteit verschilt per winkelgebied. Dit zijn de belangrijkste kenmerken van zo n vitaal gebied: Het gebied ligt op een aantrekkelijke, vaak centrale plek; Het vormt het mentale hart van een wijk, dorp of stad; In het gebied zijn ondernemers actief met marketing en promotie; De ondernemers spelen in op nieuwe trends en ontwikkelingen, waaronder internet; Het gebied is goed bereikbaar, heeft voldoende goede parkeerplaatsen en geeft een gevoel van veiligheid. Afhankelijkheidsfactoren Vitaliteit hangt ook samen met groei van het aantal winkelmeters. Maar deze vraag neemt structureel af. En het is de vraag of groei van winkelmeters automatisch bijdraagt aan economische dynamiek en leefbaarheid in een plaats of stad. Vitaliteit gaat immers over de mate waarin een winkelstructuur op een nieuwe situatie in kan spelen. Dit verschilt per regio en hangt af van verschillende factoren: bevolkingssamenstelling, cultuur, institutioneel krachtenveld enzovoort. Is er een gebrek aan vitaliteit, dan zijn de opties en mogelijkheden om nieuwe paden in te slaan beperkt. Oorzaken zijn bijvoorbeeld een perifere ligging, een lage bevolkingsdichtheid en een matige aantrekkelijkheid van de omgeving. Krimpgebieden in Nederland hebben echter ook potenties, bijvoorbeeld door de aantrekkelijkheid van steden. Denk hierbij aan steden als Groningen en Maastricht. Het is dan belangrijk om in te zetten op transitie vanuit kracht van de stad of regio. 2.7 Lokale context essentieel Standaardaanpak bestaat niet Eén ding is de laatste jaren wel duidelijk geworden: er bestaat geen standaardaanpak voor winkelplanning. Elke stad en regio heeft een eigen economische, sociale, geografische en politieke signatuur. Ook op regionaal niveau kan de ontwikkeling van winkelgebieden niet met statische modellen van de winkelstructuur gestuurd worden. Het is belangrijk om ruimte te maken voor veranderingen in de markt. En vooral voor ondernemerschap. Kennis verzamelen Natuurlijk: retailstructuurvisies en eenduidig beleid zijn belangrijk. Maar beleid en regelgeving mogen niet leiden tot een statisch beeld. Het is daarom nodig dat de verschillende betrokkenen spelregels vastleggen en kennis verzamelen. Zo kunnen zij nieuwe plannen en projecten goed beoordelen. Ondernemers, beleggers, overheden; de partijen die hierbij betrokken zijn, kunnen allemaal bijdragen aan een levende winkelstructuur. En wel zo, dat een winkelstructuur ontstaat waarbij het belang van de consument en de burger vooropstaat. Want daarbij zijn alle partijen gebaat. Kansen creëren De kern is niet het beschermen van bestaande belangen. Het gaat om het creëren van kansen. Dat is geen kwestie van statische, maar van dynamische verhoudingen tussen winkelgebieden. Deze benadering speelt in op veranderende omstandigheden, mogelijkheden en kansen op lokaal niveau. Maak ruimte voor veranderingen in de markt 8

9 een nieuwe praktijk 3 Naar een nieuwe praktijk 3.1 Voorwaarden nieuwe planning De huidige tijd stelt hoge eisen aan samenwerking. De positie en het perspectief van de belanghebbenden zijn verschillend. In de discussies over ruimtelijk detailhandelsbeleid in de nieuwe tijd gaat het om een paar zaken: Vierkante meters. De distributieplanologie verliest in de praktijk aan populariteit, maar de invloed is nog duidelijk merkbaar. Onder invloed van de economische recessie wordt sterk gekeken naar oppervlaktes, zonder de kwaliteit van winkelgebieden mee te wegen. Nieuwe winkelconcepten laten zich echter niet vangen in die rekenexercities. Deze benadering kan leiden tot het in stand houden van onrendabele meters. In andere gevallen geven politieke belangen en het lokale grondbeleid de doorslag. De grondexploitatie vormt nog steeds een instrument om de gemeentelijke kas aan te vullen. De lokale overheid raakt dan verstrengeld in onduidelijke belangenafweging. Het meest in het oog springend zijn de voorbeelden van voetbalstadions die haalbaar gemaakt worden door er grote volumes detailhandel aan toe te voegen. Ondernemerschap. Aan ondernemerschap worden hoge eisen gesteld in de nieuwe tijd. Professionele bedrijfsvoering is belangrijk, waarbij de consument zowel online als offline wordt bediend. Dit maakt het midden- en kleinbedrijf kwetsbaar. Veel bestaande winkeliers zijn niet in staat om de nieuwe consument goed te bedienen. Verdere uitval van het MKB is dan ook te verwachten. Visie en kunde. De ruimtelijke ordening is vooral gericht op behoud van bestaande structuren mede op verzoek van de sector zelf. Dit heeft als nadeel dat veel overheden beperkte kennis over actuele ontwikkelingen hebben. En dat leidt tot weeffouten die de kwaliteit in klantbediening en benutting van economische potentie in de weg staan. Bestuurlijke grenzen. Het winkelend publiek laat zich niet leiden door gemeentegrenzen. Beleidsmakers en bestuurders uiteraard wel. Het beleid houdt vaak op bij de gemeentegrens. Voor ambtenaren en bestuurders is het lastig om de aantrekkelijkheid van het winkelaanbod in de leefwereld van bezoekers en klanten in het oog te houden. Winkelgebieden worden daardoor niet beoordeeld op hun onderscheidend vermogen en zijn mede daardoor vaak identiek aan andere winkelgebieden in de regio. Ten aanzien van die nieuwe disciplines voorzie ik een veel grotere integratie met marketingspecialisten. In een nieuwe markt die niet meer op schaarste is gebaseerd maar op concurrentie tussen locaties, moeten we veel meer gaan verleiden. De bouw zal in de toekomst meer moeten bieden dan vierkante meters. Rudy Stroink Naar een nieuwe winkelplanning Winkelplanning zal in de toekomst anders moeten. Een benadering vanuit de ivoren toren werkt niet: de dynamiek in stad en regio moet centraal staan. Dit kan door bij de winkelplanning uit te gaan van het mechanisme van vraag en aanbod: de primaire functie van retail staat daarbij centraal; essentiële vernieuwing toe te staan en te faciliteren waar dat mogelijk is; duidelijk te maken welke vernieuwing essentieel is en waar; transformatie van slechte meters op te pakken; de basis van het beleid te leggen bij de eisen en behoeften van gebruikers. Nieuwe winkelplanning zal dus dichter moeten staan bij de praktijk en de gebruikers, ondersteunend aan het proces van vernieuwing en het maken van keuzes. Bij het proces van vernieuwing zijn veel partijen betrokken. En dus neemt de complexiteit toe. Dit kunnen de belanghebbenden alleen slagvaardig oplossen vanuit een gezamenlijke focus en aandacht voor de gebruiker. Het winkelend publiek laat zich niet leiden door gemeentegrenzen 9

10 winkelstructuur oude stijl Verlegging van accenten in winkelplanning hiërarchische structuren winkelcentra uitbreiding winkelmeters statisch evenwicht beschermend kwantitatief aanbodgericht nieuwe stijl netwerkstructuren stedelijke gebieden saneren, transformeren en investeren dynamisch stimulans faciliterend primair kwalitatief consumentengericht Samenwerking tussen verschillende partijen Zowel top-down als bottom-up: dat moet de nieuwe insteek worden bij winkelplanning. Dus zowel vanuit de structuur als geheel als vanuit de verschillende kansrijke vestigingslocaties binnen die stad. Dit vereist een veel breder blikveld dan vanuit winkels alleen. Samenwerking is nodig tussen architecten, stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars, winkelbeleggers, retailers en overheden. Deze aanpak combineert dan ook de verschillende invalshoeken en vakgebieden met elkaar. Essentieel daarbij is dat de verschillende partijen niet alleen kennis delen en gemeenschappelijke doelen hebben. Ze moeten ook bereid zijn om gezamenlijk risico s te nemen en deze te verdelen over de stakeholders. 3.2 Uitgangspunten Ons advies: profiteer zo goed mogelijk van de marktwerking. Laat het detailhandelsbeleid zich niet richten op het toepassen van sancties en restricties, maar op het beantwoorden van de dynamische vraag vanuit de markt. We vertalen dit in drie speerpunten voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid: 1 De dynamiek bevorderen en waar mogelijk faciliteren. Vernieuwing, snelheid en flexibiliteit binnen het gemeentelijk beleid zijn cruciale pijlers van het detailhandelsbeleid. Alleen zo zijn aanpassingen mogelijk te maken. inhoud bestedingen primair projectgericht proces beleving en bestedingen procesgericht 2 De winkelfunctie handhaven en versterken van bestaande concentraties die een toekomstbestendige positionering in de verzorgingsstructuur hebben. De functie van de binnenstad en de winkelconcentraties op buurt- en wijkniveau krijgen daarbij prioriteit. Van fijnmazig naar vitaal Nederland heeft een fijnmazig opgebouwde winkelstructuur die bijzonder wordt gewaardeerd. Maar deze fijnmazigheid heeft ook nadelen. Zo is er weinig onderscheid tussen winkelgebieden en is een groot deel verouderd, vooral in buurten en wijken. Dit komt door het veranderend bewonersdraagvlak. De Taskforce dro vindt dat vernieuwing nodig is. Zelfs in tijden waarin de winkelstructuur onder druk staat. Maar meer dan voorheen zal duidelijker moeten zijn in welke mate een nieuwbouwproject een bijdrage levert aan de maatschappelijke beleidsdoelstellingen. 3 Grootschalige concentraties gelden als overloopgebieden. De functie is een afgeleide van de reguliere winkelgebieden: binnenstad, dorpscentra en buurt- en wijkcentra. Op grootschalige concentraties worden alleen bedrijven toegestaan waarvan vestiging elders niet haalbaar of wenselijk is en als er geen verstoring is van de verzorgingsstructuur6. Het versterken van de huidige winkelstructuur is het uitgangspunt in deze benadering. En dus moet de keus gemaakt worden om zwakke winkelgebieden op ongunstige locaties niet in stand te houden. Deze winkelgebieden hebben geen perspectief. Transformatie In veel gevallen leidt dit tot een transformatieopgave. Op lokaal niveau moeten gemeenten zich afvragen: welke bijdrage leveren afzonderlijke winkelgebieden aan de klantwaarde en stedelijke identiteit en dynamiek? Waar liggen kansen en waar niet? Pas als hier een antwoord op is, kan een vitale, betekenisvolle en toekomstbestendige winkelstructuur ontstaan. Dan kan de gemeente het investeringsklimaat versterken en is er zekerheid over de investeringen die rendement kunnen opleveren. 10

11 vitaal, attractief, toekomstgericht 4 Vitaal, attractief en toekomstgericht 4.1 Kernpunten versterken vitaliteit winkelstructuur Transformatie en vernieuwing zijn nodig. Alleen zo kan worden ingespeeld op de veranderende behoefte van de consument en burger. Angst voor vernieuwing en weglopen voor transformatie leidt tot veroudering en afglijden van essentiële onderdelen van de winkelstructuur. En dat kunnen we ons niet veroorloven in deze tijd. Het versterken van de vitaliteit van de winkelstructuur in gemeente, regio of provincie is alleen mogelijk door te komen tot duidelijke samenwerkingsafspraken. De volgende kernpunten zijn daarbij leidend: 1 Vernieuwing, innovatie en dynamiek zijn essentieel voor een gezonde winkelstructuur Er is veel aandacht voor overbewinkeling en leegstand. Dit leidt tot een terughoudende houding als het gaat om het investeren in vernieuwing. Daarmee dreigt noodzakelijke vernieuwing gemakkelijk uit te blijven. In de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden onderling en tussen fysieke winkelgebieden en internet, is investering in de bestaande structuur een voorwaarde. Schaalsprong is alleen zinvol als dit leidt tot een vitalere winkelstructuur 2 Zwakke winkelgebieden niet langer beschermen: investeren in sterke winkelgebieden is nodig om de winkelstructuur vitaal te houden Vaak ligt in gemeentelijk beleid het accent op leefbaarheid en behoud van voorzieningen in de buurt. Dit beleid is echter contraproductief. Het is erop gericht om perspectiefvolle investeringen tegen te gaan en zwakkere onderdelen van de winkelstructuur te beschermen. Dit levert echter geen bijdrage aan de vitaliteit van de winkelstructuur. Winkelgebieden zonder perspectief moeten daarom niet langer worden beschermd. 3 Buiten de bestaande winkelstructuur geen nieuwe detailhandel toestaan We weten dat de behoefte aan fysieke winkelmeters afneemt en dus moeten we toegevoegde waarde creëren. De bestaande winkelstructuur biedt voldoende kansen om dynamiek te faciliteren. Voorkom daarom nieuwe stadsrandconcentraties zoals pdv- of gdvlocaties en winkels bij stadions. Wel is het zinvol om op bijvoorbeeld ov-knooppunten, bij universiteiten, ziekenhuizen en kantoorlocaties aanbod te creëren dat Wat ik ervan leerde? Dat wij als bouwers, ontwikkelaars en ontwerpers eigenlijk nauwelijks een idee hebben wat de wensen en waarden zijn van de mensen voor wie we bouwen. Dat we nog nauwelijks beseffen hoe diep de kloof en hoe groot het onbegrip is tussen bouwers en gebruikers. Harma Valk gericht is op de daar aanwezige consumentenpopulaties. Op bedrijventerreinen wordt geen detailhandel toegestaan. 4 Een schaalsprong van winkelgebieden alleen toestaan als daardoor een vitalere winkelstructuur ontstaat Schaalsprongen van winkelgebieden verstoren het evenwicht in de winkelstructuur. Ze leiden tot sterke verschuiving van koopstromen. Dit trekt een wissel op vernieuwingstrajecten die elders zijn ingezet. Een schaalsprong is alleen zinvol als daarmee een vitalere winkelstructuur ontstaat. Heeft een wijk bijvoorbeeld drie vergelijkbare buurtwinkelcentra, dan kan transformatie naar één wijkwinkelcentrum zorgen voor meer vitaliteit van het voorzieningenapparaat. 5 Slecht renderende winkelmeters moeten een transformatie ondergaan Het statische en verouderde principe van het distributief evenwicht is niet meer te hanteren. Dit betekent dat niet alle winkelmeters bestaansrecht hebben. Winkelmeters en leegstand op slechte plekken moeten een herbestemming kunnen krijgen die passend is bij de desbetreffende locatie. Verschillende factoren bepalen de noodzaak van transformatie: bijvoorbeeld structurele leegstand, daling van het verzorgingspotentieel en economische veroudering. Overheid en betrokken marktpartijen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om deze slecht renderende winkelmeters uit de markt te halen. 11

12 winkelstructuur 6 De huidige huurwetgeving moet worden geflexibiliseerd Flexibilisering van de huurwetgeving is nodig om de investeringsbereidheid in winkelgebieden te verhogen. Daardoor kan versneld een nieuwe huurdersmix ontstaan die aansluit bij veranderingen in draagvlak en consumentengedrag. De huidige procedures van huurprijsherziening zijn te veel op bescherming van de huurders gericht. Ze zijn daarom niet meer van deze tijd. 7 Heldere, complementaire visies vanuit de overheden moeten kaders stellen voor investeringen in de detailhandelsstructuur De Rijksoverheid moet een duidelijker beleid uitdragen dat erop is gericht de dynamiek in de detailhandel te stimuleren. Doel is om een economisch vitaal en aantrekkelijk winkelaanbod te creëren. Elke provincie moet beschikken over een detailhandelstructuurvisie. In deze visie staat welke keuzes de provincie maakt als het gaat om ontwikkelingsperspectieven op regionaal en lokaal niveau. Welke winkelgebieden gaat de provincie versterken, welke transformeren? Binnen dit kader moet de gemeentelijke overheid twee visies ontwikkelen: Een detailhandelsvisie over het stimuleren van kansrijke en kansarme winkelgebieden Een transformatievisie over het transformeren of terugbrengen van het winkelvolume in winkelgebieden met beperkte economische kansen. Dit in samenspraak met beleggers en ondernemers, waarbij de lokale overheid het overleg bevordert en faciliteert. 12

13 beoordelingscriteria 5 Beoordelingscriteria 5.1 Beoordeling initiatieven Beoordeling van nieuwe ontwikkelingen en marktinitiatieven wordt steeds complexer. Maar voor je iets kunt beoordelen, is het zaak de vraag te beantwoorden: is dit een passende en stimulerende ontwikkeling die de winkelstructuur versterkt? In de praktijk blijken vier hoofdelementen hierbij een rol te spelen7. 1 Klantwaarde. Hoeveel waarde kennen consumenten/ burgers toe aan de winkelstructuren of onderdelen ervan? Wat ervaren ze als de voordelen? Het gaat daarbij om rationele klantwaarden als functionaliteit, maar ook om emotionele waarden als sociale binding, vernieuwing en beleving. 2 Economie. Retail vertegenwoordigt een belangrijk economisch belang. En dus is een vitale retailstructuur essentieel. Dat wil zeggen dat de winkelstructuur productief, efficiënt, inspirerend en duurzaam moet zijn. Ook moet de individuele winkel(ontwikkeling) toegevoegde waarde bieden op alle niveaus. Aan consumenten, ondernemers en aan de winkelstructuur. 3 Ruimte. Welke toegevoegde waarde bieden de nieuwe en bestaande locaties in vergelijk met andere locaties? Het gaat hierbij om bereikbaarheid, verkeer- en vervoersstromen, uniciteit en complementariteit. Stedenbouwkundige, architectonische en/of historische waarden spelen ook een belangrijke rol bij de bepaling van de kwaliteit van de locatie. 4 Beleid. Overheidsbeleid is bepalend voor het definiëren van de ambities voor ruimtelijke kwaliteit en economie - en dus voor de toelaatbare en gewenste dynamiek. De retail en het retailvastgoed hebben vernieuwing nodig om vitaal te blijven en in de nieuwe tijd te kunnen overleven. Dat moet het uitgangspunt zijn bij de beoordeling van initiatieven. Meer dan voorheen is uitbreiding van het winkelvloeroppervlak daarbij geen vanzelfsprekendheid. Het toestaan van de juiste dynamiek op de juiste plek is de essentie van een vitale en kwalitatief hoogwaardige winkelstructuur en de retailplanning van morgen. Stimuleer wat perspectief heeft, transformeer wat perspectief mist Als we overal kunnen zijn, waarom dan hier? Waarom gaan we nog naar ons werk, naar een winkel, naar een school, als we die taken ook thuis kunnen uitvoeren? Omdat die plekken een kwaliteit hebben die we niet via internet kunnen nabootsen: de beleving. We gaan naar onze favoriete kledingwinkel omdat we daar goed worden geholpen. In ruil voor die beleving en het goede advies, kopen wij onze kleding. 5.2 Beoordelingsschema Drie stappen Verschillende zaken spelen een rol bij de beoordeling van significante retailontwikkelingen. Het is daarom zinvol een beoordelingskader te gebruiken. Dit kader maakt transparant wat de bijdrage van het project is aan de gewenste vitaliteit van de winkelstructuur. Het schema laat via een stroomdiagram zien welke keuzevraagstukken en afwegingen daarin nodig zijn: schaalsprong J. W. Wesselink Kleinschalige uitbreidingen van < m2 bruto vloeroppervlak kunnen nodig zijn om een winkelgebied toekomstbestendig te maken. Het gaat dan om winkelgebieden met een positie die gebonden is aan een bepaald verzorgingsgebied - bijvoorbeeld buurt-, wijk- of stadsdeelcentra. Wordt een winkelgebied op zo n manier uitgebreid dat het verzorgingsbereik substantieel wordt opgerekt? Dan is er sprake van een schaalsprong. Bijvoorbeeld van wijk- naar stadsdeelverzorgend. Of van lokaal naar regionaal. Schaalsprongen kunnen leiden tot verdringing en aantasting van de verzorgingsstructuur. Ontwikkelingen in lokaal verzorgende centra zijn primair het domein van gemeenten, mits er geen schaalsprong wordt gemaakt. 13

14 zen nodig. Deze keuzen hebben betrekking op twee niveaus. winkelstructuur In de eerste plaats op het niveau van de winkelstructuur. Waar staan we wat toe? Ten tweede op het niveau van het project. Draagt het project bij aan de beoogde versterking van de vitaliteit? In het volgende geven we een eerste aanzet welke aspecten bij deze keuzen een rol spelen. Vernieuwing moet daar plaatsvinden, waar de bijdrage aan het versterken van de vitaliteit optimaal is. De tf dro doet in het volgende daarvoor een aantal suggesties die in stappen zijn uitgewerkt stap 1 Valt de uitbreiding binnen of buiten bestaande winkelstructuur? stap 2 Hoe is de locatie te typeren? stap 3 Welke ruimtelijk functionele consequenties heeft het plan? erbinnen Ga door naar stap 2. erbuiten Een binnenstad of een hoofdwinkelgebied Een ondersteunend winkelcentrum In de gevallen dat projecten worden toegestaan, pleiten wij voor het toepassen van een toetsingskader zoals op de achterzijde van deze folder. Dit is een checklist waarmee op uniforme wijze de effecten van projecten kunnen worden beoordeeld. Niet toestaan. Een uitzondering kan zijn als het gaat om een nieuwe retaillocatie die in de regionale of provinciale winkelstructuur als zodanig is benoemd. Binnenstad van 20 grootste steden: ontwikkeling toestaan, mits deze structuurversterkend is. Overige binnensteden en hoofdwinkelgebieden: < m 2 bvo: toestaan, mits structuurversterkend. > m 2 bvo en passend binnen gemeentelijke winkelstructuurvisie: toestaan, mits deze ontwikkeling structuurversterkend is. > m 2 bvo, leidend tot schaalsprong: niet toestaan. Kleinschalige toevoeging (< m 2 ) passend binnen lokale detailhandelsvisie: toestaan. Toevoeging (> m 2 ), maar geen schaalsprong en passend binnen lokaal beleid: toestaan, mits deze structuurversterkend is. Schaalsprong: niet toestaan. Uitzondering geldt als schaalsprong in lokale detailhandelsvisie is beoogd ter versterking van de winkelstructuur. Aanvullend beleid is dan vereist voor omliggende winkelgebieden. 14 Twee adviezen bij het stappenplan Sta een initiatief buiten de bestaande structuur niet toe. Zo n initiatief is alleen mogelijk als het project onderdeel uitmaakt van een regionale structuurvisie. Doe in dat geval een integrale toets met behulp van het toetsingskader. Honoreer winkelstructuurversterkende initiatieven in de grote binnensteden. In middelgrote en kleine hoofdwinkelgebieden is de afweging kritischer. Kleinere, structuurversterkende projecten worden wel toegestaan. Gaat het om grootschalige initiatieven? Dan is bepalend of het gaat om een schaalsprong. Op dit niveau worden schaalsprongen niet toegestaan. Gaat het om een kwalitatieve aanpassing en niet om een schaalsprong, dan wordt als eis gesteld dat het project past in de lokale detailhandelsvisie. Hanteer in dat geval het toetsingskader om zicht te krijgen op de impact en effecten. Voor het opvangen van eventuele effecten, bijvoorbeeld dreigende leegstand, is flankerend beleid een voorwaarde.

15 beoordelingscriteria 5.3 Toetsingskader Het toetsingskader In welke mate versterkt een project de structuur? Om dit te beoordelen heeft de Taskforce een overzicht gemaakt van de dimensies en criteria die daarbij bepalend zijn. De dimensies zijn uitgewerkt in indicatoren (zie bijlage 1). dimensies van het toetsingskader 1 Marktvisie en haalbaarheid 2 Verbetering positionering 3 Identiteit en binding 4 Vernieuwingswaarde 5 Geschiktheid van de locatie en infrastructuur 6 Invloed op structuur en effecten 7 Toekomstbestendigheid 8 Mobiliteit en parkeren 9 Vastgoedperspectief 10 Maatschappelijk en economisch rendement De tabel laat zien dat beoordeling van projecten vanuit een verschillende optiek moet plaatsvinden. Voldoet een project aan de aangegeven dimensies? Dan draagt het bij aan versterking van de winkelstructuur. Levert het project een bijdrage aan de maatschappij als geheel? Toelichting bij het toetsingskader a Marktvisie, haalbaarheid en positionering Het toetsingskader beoordeelt de traditionele vraag aanbodanalyse. Maar het toetst vooral de beoordeling van doelstellingen op het terrein van positionering, identiteit en vernieuwing. Kortom: in hoeverre draagt het project bij aan de vitaliteit van de winkelstructuur? b Invloed op structuur en toekomstbestendigheid Veel aandacht moet er zijn voor de effecten van een ontwikkeling. Niet zozeer de economische effecten het gaat daarbij om de invloed op de structuur en de toekomstbestendigheid van het project. c Vastgoedperspectief Het vastgoedperspectief krijgt in het toetsingskader extra aandacht. In welke mate creëert het project beleggingswaarde? Hoe commercieel is het project, hoe kunnen (nieuwe) ondernemingen tot een optimale bedrijfsvoering komen? In de praktijk gaat het bijvoorbeeld om passende huurprijzen in relatie tot de kwaliteit van de locatie, de uitstraling en de beoogde trekkracht en functie. d Maatschappelijke en economisch rendement Hoe vernieuwend of behoudend is het bestaande overheidsbeleid, lokaal en regionaal? Een aspect hierbij is dat lokale ontwikkelingen getoetst worden aan het regionale beleidskader. Kan de bestaande winkelstructuur nieuwe voorzieningen opnemen, dan heeft dit de voorkeur. Bij het maatschappelijk en economisch rendement speelt ook de vraag of het project een bijdrage levert aan de maatschappij als geheel. De motieven voor zo n bijdrage kunnen uiteenlopen: status, financieel, voorzieningenniveau maar het gaat vooral om transparantie in investeringen en opbrengsten. Bijvoorbeeld om de effecten op aantallen bezoekers, omvang van extra bestedingen en werkgelegenheid. 15

16 winkelstructuur 6 Ten slotte Kort samengevat: de Taskforce pleit voor vernieuwing. Onze conclusies op een rij: De rol van overheid en andere partijen verandert Het vraagstuk van retailplanning is een complexe opgave. Het draait om het evenwicht tussen wat de samenleving belangrijk vindt en hoe dat vorm moet krijgen in stedelijke structuren en inrichting van de gebouwde omgeving. Decennialang bestond de vastgoedpraktijk uit een lineair proces van planning en realisatie, waarin verschillende disciplines acteren en hun eigen rol hebben. Zoals de lokale overheid, ontwikkelaar, belegger, bouwer en architect. Deze rolverdeling verandert. In het verleden, met de wind in de rug, werd weinig risico gelopen. In de toekomst verandert dit. De rollen moeten worden aangepast aan de wijzigende omstandigheden. Heroriëntatie is noodzakelijk Dit dwingt tot heroriëntatie. De gebouwde omgeving moet zich aanpassen aan de wensen van de toekomstige generatie. Het zijn mondige en kritische consumenten die zich bewegen tussen virtuele en fysieke aankoopkanalen. De koers bij vastgoedinrichting en planning moet dus definitief verlegd worden. Meer dan voorheen komt het aan op ondernemerschap, innovatiekracht en onderscheidend vermogen. Succes door gebruiker bepaald Hoe wordt het succes van toekomstige ontwikkelingen bepaald? Dit hangt af van de mate waarin de vastgoedmarkt functie en gebruik kan laten aansluiten bij wat mensen voelen en beleven. Mensen hebben goede fysieke plekken nodig om te kunnen leven. Om te wonen, te werken, te winkelen en te recreëren. De behoefte aan sociale en fysieke leefgemeenschappen blijft. Maar we stellen steeds hogere eisen aan fysieke omgevingen. Ze moeten immers de tegenhanger zijn van wat in de virtuele wereld plaatsvindt. Ook winkelgebieden moeten zichzelf opnieuw uitvinden. Dat kan alleen als ze communiceren met gebruikers, zodat effectieve innovatie van de waardeketen van het vastgoed kan ontstaan. Meegaan met de eisen van de tijd Ontwikkelen en bouwen gaat steeds minder over stenen. De relatie met de gebruiker, de maatschappelijke functie en toekomstwaarde komen steeds centraler te staan. Traditionele rollen van de stedenbouwkundige, de ontwikkelaar, de architect en overheid veranderen daardoor sterk. Om inhoud te geven aan die nieuwe rol moeten actoren in de vastgoedketen de blik niet langer naar binnen richten. Vastgoedpartijen moeten zich afvragen hoe vitale gebiedsontwikkelingen, leefbare wijken en duurzame steden tot stand kunnen komen. Steden moeten wensen, verlangens en behoeften van eindgebruikers als vertrekpunt hebben. En de vastgoedsector moet op zoek naar nieuwe werkwijzen, methodieken en organisatievormen om dit mogelijk te maken. Dit zal moeten leiden tot leef-, werk- en woonomgevingen die meegroeien met de eisen van de tijd - en daarmee de wensen en behoeften van de gebruikers. Meer aandacht voor vitaliteit Het begrip vitaliteit komt steeds meer naar voren in discussies over de winkelstructuur. Een vitale winkelstructuur speelt op een goede manier in op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden en de behoeften van consumenten en ondernemers. Een winkelstructuur in een regio of stad is vitaal als deze de economische potenties volledig weet te benutten. Samenwerken is essentieel Bij het creëren van een vitale winkelstructuur is het essentieel dat inzichten vanuit verschillende belangen samenkomen. Het gaat daarom om de wil en de durf om samen te werken en vooral ook om keuzes te maken. De kwaliteit van de stad is daarbij het uitgangspunt en de transitie die nodig is om de winkelstructuur toekomstbestendig te maken. In dat geval draagt een vitale winkelstructuur bij aan de economie en de leefbaarheid van wijk of stad. In een tijd waarin de virtuele wereld expandeert, is herwaardering nodig van de fysieke omgeving. Een vitale winkelstructuur draagt daaraan bij. 16

17 toetsingskader Bijlage 1: het toetsingskader Niveaus toetsingskader Het toetsingskader brengt de impact van een project in positieve en negatieve zin in kaart. De dimensies zijn de hoofdelementen. De criteria zijn de beoordelingsaspecten. Het toetsingskader is ontstaan op basis van discussies die binnen de Taskforce over een groot aantal projecten zijn gevoerd en vervolgens gerubriceerd. Het toetsingskader onderscheidt twee niveaus: het gemeentelijke niveau (meso) en het projectniveau (micro). Op macroniveau spelen de dimensies die te maken hebben met haalbaarheid, effecten en de mate waarin het project bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen. De beoordeling op microniveau brengt de bijzondere kwaliteiten van het project in kaart. Scoort dit project hoog, dan wordt het vaak als innovatief gekwalificeerd en draagt het bij aan de stedelijke vitaliteit. Zo gebruikt u het schema Checklist invullen De schema s vormen een checklist. De lijst helpt de betrokken disciplines of partijen bij het geven van een integrale en transparante beoordeling van een initiatief of ontwikkeling. Zo wordt snel zichtbaar waar overeenstemming bestaat en waar er verschillen van inzicht zijn. De betrokkenen werken hierbij samen met een onafhankelijke deskundige. Het schema brengt de gevoeligheden redelijk snel in kaart. Vervolgens kan een agenda worden benoemd voor verdere uitwerking en onderbouwing. Invullen op verschillende niveaus Beantwoording van een onderdeel kan op verschillende niveaus plaatsvinden. Dit is afhankelijk van bijvoorbeeld de fase in het planproces. Als voorbeeld noemen we het onderdeel marktvisie en haalbaarheid. In de oude aanpak wordt hierbij vaak verwezen naar een DPO. Natuurlijk kan een DPO nuttig zijn het maakt onder meer de huidige koopstromen in een marktgebied inzichtelijk. Toch is alleen een berekening van uitbreidingsruimte via de geijkte distributie-planologische methoden in deze aanpak onvoldoende. Het is een vorm van economische ordening die sinds de Dienstenrichtlijn niet meer is toegestaan. Andere criteria noodzakelijk Het toetsingskader is een goed hulpmiddel omdat steeds meer inzicht wordt gevraagd in de toegevoegde waarde en risico s van een beoogde ontwikkeling. Zowel voor het project als voor de andere locaties en de structuur. Deze beoordeling maakt onderdeel uit van de voorwaarden van goede ruimtelijke ordening. Bij een goede belangenafweging moet immers altijd duidelijk zijn waar welke functie is, waarom die functie nodig is en waarom die nu juist op die plek is gelegen. De tabel vormt daarvan een toetsingsschema. In deze aanpak wordt vestiging van nieuwe detailhandel niet alleen aan het criterium duurzame ontwrichting' getoetst. Louter economische motieven zijn niet toelaatbaar. Daarom zijn andere criteria nodig om te komen tot goede ruimtelijke ordening. Het schema vindt u op de volgende pagina's 17

18 winkelstructuur Het toetsingskader dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort 1 marktvisie en haalbaarheid 1 Behoefte nieuwe winkels Inspeelt op behoefte/vraag aan nieuwe winkels 2 Aanvullend of concurrerend Aanvullend of concurrerend is voor het huidige aanbod 3 Vraag-aanbodverhoudingen Aansluit bij toekomstige vraag-aanbodverhoudingen 4 Slaagkans en afbreukrisico Kans van slagen heeft in het licht van heersende trends 2 verbetering positionering 1 Marktvraag retailers Is gebaseerd op voldoende ruimtevraag bij retailers 2 Toegevoegde waarde Toegevoegde waarde heeft voor wijk, plaats, regio 3 Trekkracht Trekkracht bezit op lokaal / regionaal niveau 3 identiteit en binding 1 Inrichtingsniveau Aansluit bij de menselijke maat en wenselijk gebruik 2 Kopieerbaarheid Uniek is en met de bijzonderheid van de plek verbonden 3 Kernwaarden De kernwaarden van het gebied / stad versterkt 4 Binding (emotioneel) De emotionele binding van gebruikers met de stad versterkt 4 vernieuwingswaarde 1 -Ondernemers Meerwaarde heeft voor bestaande bedrijvigheid en ondernemerschap 2 -Economische vernieuwingswaarde Vernieuwingswaarde heeft voor lokale / regionale economie (lokale trends; marketing; efficiency) 3 Vernieuwingswaarde Meerwaarde biedt voor de consument (bv. t.a.v. assortiment) 4 Creëren plek Een bijzondere en herkenbare plek in de stad creëert 5 Imago Tot de verbeelding spreekt van eindgebruikers (bv. huurders, consumenten, inwoners) 5 geschiktheid van locatie en infrastructuur 1 Locatie binnen winkelconcentratie Fysiek inpasbaar is en aansluit op het stedelijke weefsel 18 2 Versterking locatie De desbetreffende winkelconcentratie versterkt 3 Relatie met binnenstad De positie van de binnenstad beïnvloedt

19 toetsingskader dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort 6 structuur en effecten 1 Leegstandsrisico Kan leiden tot effecten op de lokale structuur (bv. t.a.v. leegstand) 2 Regionale impact Kan leiden tot mogelijke regionale effecten 3 Aanpalend beleid Wordt begeleid voor plannen t.a.v. evt. overbodige retail (tegengaan leegstandseffecten) 7 toekomstbestendigheid 1 Duurzaamheid Het ontwerp rekening houdt met duurzaamheidseisen 2 Meervoudig gebruik Meervoudig is in het gebruik 3 Flexibel en inspelend op trends Voldoet aan de eisen van redelijk te voorziene retailontwikkelingen en flexibel is 8 mobiliteit en parkeren 1 Bereikbaarheid Bereikbaarheid is (auto, OV, fiets, te voet) 2 Intensiteit toevoerwegen Impact heeft op (bestaande) toevoerwegen 3 Expeditie Leidt tot intensivering van vrachtbewegingen (incl. voorstellen voor afhandeling) 4 Parkeerbehoefte Rekening houdt met de toekomstige parkeerbalans (parkeerbehoefte vs. -aanbod) 9 vastgoedperspectief 1 Functioneel concept Past in de huidige opbouw van de winkelstructuur 2 Ruimtelijk concept Zich kenmerkt door hoogwaardige uitstraling/architectuur/ontwerp (i.r.t.. omgeving) 3 Commercialiteit Aansluit bij commerciële uitgangspunten (routing; passanten; zichtlijnen; bronpunten; herkenbaarheid) 4 Duurzaamheid Duurzaam kan worden ingevuld (i.r.t.. leegstandsrisico, flexibiliteit ontwerp) 5 Huurprijzen Passende huurprijzen hanteert 6 Verhuurbaarheid Goede (weder)verhuurbaarheid heeft 7 Leegstandsrisico Een aanvaardbaar leegstandsrisico heeft 10 maatschappelijk en economisch belang 1 Onderdeel detailhandelsvisie Onderdeel is van de gemeentelijke detailhandelsvisie 2 Juiste voorziening op juiste plek Aansluit bij het principe van de juiste voorziening op juiste plek 3 Alternatieven Er alternatieve locaties zijn voor dit (type) project 4 Investeringen en opbrengsten Een gezonde balans heeft van gemeentelijke kosten en opbrengsten 5 Bezoekers, bestedingen en werkge- Leidt tot extra bezoekers / bestedingen / werkgelegenheid 6 Aanvullend beleid Aanvullend beleid is (bv. non-retail) 7 Level playing field Past binnen het principe van level playing field 8 Regionaal beleid Aansluit bij het regionaal detailhandelsbeleid 19

20 winkelstructuur Bijlage 2: Monitor winkelmarkt In de retailplanning neemt de behoefte aan objectieve en eenduidige data en kengetallen toe. Deze data en kengetallen kunnen in de vorm van een monitor worden weergegeven. Een monitor die kerngegevens van de sector systematisch onderbrengt en volgt. Het zijn kerngegevens die de belangrijkste factoren van de omvang en prestaties van retail en vastgoed weergeven. In de grafieken hieronder zijn de belangrijkste kenmerken weergegeven. Ze zijn ingedeeld in de hoofdgroepen winkelaanbod, consumentenvertrouwen en bestedingscijfers, omzetontwikkeling detailhandel, thuiswinkelen en rendement. De grafieken zijn op basis van de aangegeven bronnen ontleend aan de WPM Winkelvastgoedmonitor. Winkelaanbod 280 Gemiddeld metrage winkels in m 2 wvo bron: locatus Totaal metrage winkels in m 2 wvo Aantal verkooppunten totaal bron: locatus bron: locatus Aantal verkooppunten grootschalige concentraties Bouwprognoses handel en horeca x 1 miljoen, in euro s bron: locatus 0 bron: locatus 20

Appel. Oproep voor structurele vernieuwing van het winkellandschap

Appel. Oproep voor structurele vernieuwing van het winkellandschap Appel Oproep voor structurele vernieuwing van het winkellandschap We kunnen er niet omheen: het winkellandschap in Nederland is flink in beweging. En dat vraagt om visie, beleid en een veranderde aanpak.

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid

Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid Toepassing van het provinciaal detailhandelsbeleid Uitwerking Ruimte voor vernieuwing in de detailhandel Inleiding Deze notitie is aanvullend op eerder door Gedeputeerde Staten vastgestelde notities: -

Nadere informatie

Druk op Esc om volledige schermmodus te verlaten

Druk op Esc om volledige schermmodus te verlaten WPM Retail Shopping Center Consult en de nieuwe retailwereld Shopping Center Consult (SCC) SCC richt zich op een versterking van het functioneren van winkelgebieden met als doel waardeoptimalisatie van

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013. Provincie Noord-Brabant

Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013. Provincie Noord-Brabant Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013 Provincie Noord-Brabant Volle bak, dat was het in de Bois le Duczaal van het provinciehuis op 16 januari 2013. Van begin

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur in verleden, heden en toekomst Aart Jan van Duren Annexum Academy, 28 januari 2014 Opbouw Over mijzelf Over mijn bedrijf Stellingen Over supermarkten,

Nadere informatie

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30 Unibail-Rodamco Upgrade Kick-off Stadshart meeting Zoetermeer Gemeente Zoetermeer Programma 1. 1. Welkom 19:30-19:40 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50 Sfeervolle en bruisende binnenstad Achtergrond

Nadere informatie

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Recente Referenties Shopping Center Consult. Druk op Esc om volledige schermmodus te verlaten

Recente Referenties Shopping Center Consult. Druk op Esc om volledige schermmodus te verlaten Recente Referenties Shopping Center Consult Referenties Om u een zo goed mogelijk beeld te geven van het type consultancyvraagstukken waar wij ons met Shopping Center Consult (SCC) mee bezig houden, vindt

Nadere informatie

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00 Amersfoort Euterpeplein ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 081530.17896.00 04-07-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten Hoorne Vastgoed R.008/04 gecertificeerd

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Startdia met foto Ruimte De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Wie ben ik? Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Actieplan binnenstad Maassluis

Actieplan binnenstad Maassluis Actieplan binnenstad Maassluis 1 Inleiding De dynamiek in de detailhandel is bijzonder groot en kent vele trends en ontwikkelingen. Een aantal trends is al jaren zichtbaar, zoals schaalvergroting. Andere

Nadere informatie

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam Op zoek naar winkelbeleving VOGON studiemiddag Rotterdam I&O Research 1. Bureau voor marktonderzoek en advies 2. 50, 3, 500, 750.000+ 3. Datacollectie in huis 4. Klantbeleving: Retail (KSO2011) Ambulante

Nadere informatie

AANPAK BINNENSTAD SCHIEDAM

AANPAK BINNENSTAD SCHIEDAM AANPAK BINNENSTAD SCHIEDAM OPGAVE Tijdens het werken aan binnenstedelijke opgaven merken wij een grote betrokkenheid van inwoners en ondernemers. Zij spreken vaak vol passie over hun stad en komen met

Nadere informatie

Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten

Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten Aanleiding In de Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant is de sector detailhandel nadrukkelijk aanwezig. De provincie verplicht gemeenten om de programmering

Nadere informatie

Apeldoorn. Beoordeling initiatief Schapendoesweg

Apeldoorn. Beoordeling initiatief Schapendoesweg Apeldoorn Beoordeling initiatief Schapendoesweg April 2012 Inhoudsopgave 1. Beoordeling van detailhandelsinitiatieven... 4 1.1 Beleidsoriëntatie van de gemeente... 4 1.2 Drie pijlers ruimtelijk detailhandelsbeleid...

Nadere informatie

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Dirk Mulder Sectormanager Retail @MulderDirk 06-11380971 VOOR WE VAN START GAAN. 2 Agenda Stand van zaken in de retail

Nadere informatie

Uw kiezers, onze klanten Provinciale Statenverkiezingen

Uw kiezers, onze klanten Provinciale Statenverkiezingen Uw kiezers, onze klanten Provinciale Statenverkiezingen Uw kiezers, onze klanten Provinciale Statenverkiezingen Uw kiezers, onze klanten 1 Inleiding De beste keuze is een keuze die bijdraagt aan een beter

Nadere informatie

Winkelleegstand: dilemma of kans?

Winkelleegstand: dilemma of kans? Winkelleegstand: dilemma of kans? Enkele landelijke trends en ontwikkelingen 1. Schaalvergroting (food) en schaalverkleining (modisch) 2. Branchevervaging 3. Toenemende problematiek PDV clusters 4. Filialisering

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012 Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele

Nadere informatie

Gangmakers voor Bussum!

Gangmakers voor Bussum! Met de fusie tussen Bussum, Naarden en Muiden in het vizier en de op handen zijnde Raadsverkiezingen in maart 2014 geeft de Bussumse Ondernemers Vereniging (BOV) met dit pamflet haar visie op de economische

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

Ondertekening Retaildeal

Ondertekening Retaildeal Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Ondertekening Retaildeal Programma Economie & Werk BW-nummer Portefeuillehouder B. van Hees Samenvatting Minister Kamp wil met 50 gemeenten een Retaildeal sluiten, om

Nadere informatie

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' 'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende

Nadere informatie

Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken

Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken Waar hebt u voor het laatst iets gekocht? De klantenreis Oriëntatie Keuze Koop winkelcentrum waar wat wil ik? vergelijken folder feedback prijs wanneer

Nadere informatie

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee Detailhandelsvisie Goeree-Overflakkee 2 trends en ontwikkelingen in de detailhandel (algemeen)! Economische stagnatie! Omzetverschuivingen van offline naar online winkels (internet winkelen)! Overcapaciteit

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten 16 april 2015 2012 Overview Actieprogramma Nov.: Provincie agendeert Actieprogramma LEW 2013 Mrt.: start ontwikkeling

Nadere informatie

Retailvisie Leidse regio

Retailvisie Leidse regio Retailvisie Leidse regio Welkom bij het RMC Werkatelier Leidse regio Twitter: @economie071 2-4-2015 Copyright RMC 2012 1 Programma 18:00 Inloop 18:30 Opening door Robert Strijk Voorzitter stuurgroep Economie071

Nadere informatie

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Inleiding Het centrum van Alphen aan den Rijn is de ontmoetingsplaats, het culturele- en koopcentrum voor de inwoners van Alphen

Nadere informatie

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012 Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland 21 juni 2012 Luc Dietz dagvoorzitter Michaël Kortbeek Voorzitter KvK Midden-Nederland Het probleem Kantorenmarkt: leegstand, fors aanbod Bedrijventerreinen:

Nadere informatie

Toekomstbestendige winkelgebieden

Toekomstbestendige winkelgebieden Toekomstbestendige winkelgebieden Presentatie voor TMO Fashion Business School, 4/3/2015 Arjan Raatgever Senior projectleider Ruimte en Economie Wat gaan we doen? Korte kennismaking Hoofdlijnen uit enkele

Nadere informatie

memo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking

memo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking memo Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl Aan: T.a.v.: Onderwerp: Gemeente Papendrecht Mevr. M.A.G. van t Verlaat Toetsing ontwikkeling Land van Matena

Nadere informatie

UPDATE CITYMARKETING & EVENEMENTENBELEID

UPDATE CITYMARKETING & EVENEMENTENBELEID UPDATE CITYMARKETING & EVENEMENTENBELEID Apeldoorn, 15 oktober 2015 Geachte heer, mevrouw, De gemeente werkt aan beleid voor citymarketing en evenementen. Wij hebben hierover met veel Apeldoornse partijen

Nadere informatie

Statengriffie. Floortje van Aken Verzonden: dinsdag 9 juni 2015 15:32 Aan: Ria Veenstra Onderwerp:

Statengriffie. Floortje van Aken <Aken@vnoncw-mkbnoord.nl> Verzonden: dinsdag 9 juni 2015 15:32 Aan: Ria Veenstra Onderwerp: Statengriffie Van: Floortje van Aken Verzonden: dinsdag 9 juni 2015 15:32 Aan: Ria Veenstra Onderwerp: Inspraakreactie MKB-Noord Bijlagen: BRF_151903_Retail Agenda.pdf; Inspraakreactie

Nadere informatie

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen.

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen. GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Wijchen. Nr. 71764 5 augustus 2015 Beleidsnotitie Detailhandel 2014 Detailhandelstructuur en supermarktbeleid Wijchen, vastgesteld 9 juli 2015 1. Aanleiding

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

Bergen op Zoom. Aan het college van B&W en de raad van de gemeente Bergen op Zoom. Bergen op Zoom, 16 februari 2016. Betreft: bezwaar versmarkt

Bergen op Zoom. Aan het college van B&W en de raad van de gemeente Bergen op Zoom. Bergen op Zoom, 16 februari 2016. Betreft: bezwaar versmarkt Aan het college van B&W en de raad van de gemeente Bergen op Zoom Bergen op Zoom, 16 februari 2016 Betreft: bezwaar versmarkt Geacht College en geachte collega s, De uitspraak op het bezwaar inzake de

Nadere informatie

6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN

6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN 6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN INLEIDING Het Nieuwe Werken is in de afgelopen jaren op vele plekken geïntroduceerd om slimmer om te gaan met de beschikbare middelen binnen organisaties

Nadere informatie

BOUWNETWERK. Kiezen en uitblinken. Bouwnetwerk is hét netwerk voor vrouwen die werken aan de gebouwde omgeving

BOUWNETWERK. Kiezen en uitblinken. Bouwnetwerk is hét netwerk voor vrouwen die werken aan de gebouwde omgeving BOUWNETWERK Kiezen en uitblinken Bouwnetwerk is hét netwerk voor vrouwen die werken aan de gebouwde omgeving Kiezen en uitblinken Aan mevrouw Schultz van Haegen, minister van infrastructuur en milieu,

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp Portefeuilehouder A. Elzakalai, J.J. Nobel, C.J. Loggen Collegevergadering

Nadere informatie

2015 en verder Fundamentele veranderingen

2015 en verder Fundamentele veranderingen 2015 en verder Fundamentele veranderingen Gemert, 15 januari 2015 Alexander Heijkamp, sectormanager retail @JAHeijkamp Introductie Agenda: Macro economische ontwikkelingen 2015 Veranderd consumentengedrag

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

winkelcentra kennen de wijk

winkelcentra kennen de wijk P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse

Nadere informatie

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V.

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Datum: 12-05-2015 John Patrick Jansen - 18 jaar werkzaam in het vastgoed - 15 jaar bedrijfsmakelaar - Retailspecialist

Nadere informatie

Kansen in de bestaande winkelvoorraad 2 oktober 2013 Presentatie Jan Fokkema, NEPROM

Kansen in de bestaande winkelvoorraad 2 oktober 2013 Presentatie Jan Fokkema, NEPROM Kansen in de bestaande winkelvoorraad 2 oktober 2013 Presentatie Jan Fokkema, NEPROM In het eerste halfjaar van 2013 hebben we voor de 10 e keer ons onderzoek Nieuw Commercieel Vastgoed uitgevoerd onder

Nadere informatie

Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede- fase 2

Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede- fase 2 Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede- fase 2 1. Inleiding In het collegeakkoord voor de periode 2014-2018 is als één van de doelstellingen geformuleerd: Het college zet zich in voor een florerende

Nadere informatie

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Amsterdam, 2 april 2015 Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Op 1 april 2015 vond het werkatelier in de Leidse regio plaats onder begeleiding van Retail Management Center (RMC).

Nadere informatie

Dynamiek op de winkelmarkt

Dynamiek op de winkelmarkt maart 2012 op de winkelmarkt Dynamiek op de winkelmarkt 1. Voorwoord De Nederlandse winkelmarkt heeft een aantal sterke en zwakke kanten en een aantal kansen en bedreigingen. Zonder meer sterk in de Nederlandse

Nadere informatie

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Probleemanalyse (1996) Water als vervoersader wordt barrière Boot wordt auto

Nadere informatie

De binnenstad van Zwolle anno 2030

De binnenstad van Zwolle anno 2030 De binnenstad van Zwolle anno 2030 Leeswijzer Poster Ir. Michiel van Beek Februari 2016 1 A-status is verstevigd door significante factoren die geïdentificeerd zijn in het rapport De veerkrachtige binnenstad

Nadere informatie

22-10-2015. Parkeren in binnensteden. Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl. www.goudappel.nl

22-10-2015. Parkeren in binnensteden. Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl. www.goudappel.nl Parkeren in binnensteden Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl www.goudappel.nl 1 Goudappel Coffeng Parkeren & Locatieontwikkeling Projectontwikkelaars, retailers, luchthavens,

Nadere informatie

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO. Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit

Nadere informatie

Meerjarenbeleidplan Stichting Centrummanagement Hoogeveen 2015-2019

Meerjarenbeleidplan Stichting Centrummanagement Hoogeveen 2015-2019 Meerjarenbeleidplan Stichting Centrummanagement Hoogeveen 2015-2019 1. Vraag- en probleemstelling Het huidige meerjarenbeleidplan van de stichting loopt van 2011 tot en met 2014. Sinds een aantal jaren

Nadere informatie

Samenstelling bestuur

Samenstelling bestuur Presentatie KvO 2.0 Samenstelling bestuur Krachtteam Peter Beckers : voorzitter Jan van Loon : initiatiefnemer Theo Vinken : initiatiefnemer Paul Jansen : aanvoerder werkorganisatie 2a Karel Jan van Kesteren

Nadere informatie

Blik op Leidschendam-Voorburg 2020

Blik op Leidschendam-Voorburg 2020 Blik op Leidschendam-Voorburg 2020 Een toekomstvisie voor Leidschendam-Voorburg De voormalige gemeenten Leidschendam en Voorburg kennen elk een eeuwenlange historie. Als gefuseerde gemeente gaat Leidschendam-Voorburg

Nadere informatie

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel 29 april 2014 Bestuur Winkeliersvereniging Heksenwiel DELA/DTZ Wijkraad BeKom SOAB Breda BV i.spape@soab.nl e.kalle@soab.nl Waarom een visie op Heksenwiel Leegstand,

Nadere informatie

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht Aanleiding Binnensteden staan steeds meer in de belangstelling van bezoekers,

Nadere informatie

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 Betreft: Enschede-Kalanderstraat Geachte heer Wagner, In de bestaande

Nadere informatie

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Introductie Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader Agenda Ladder duurzame verstedelijking Jurisprudentie

Nadere informatie

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling is altijd op zoek naar betere oplossingen op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. Ons streven is om snel

Nadere informatie

Programma. Trends en ontwikkelingen in centrumgebieden. Grote verschil Nederland en België. Het aanbod in de periferie

Programma. Trends en ontwikkelingen in centrumgebieden. Grote verschil Nederland en België. Het aanbod in de periferie Trends en ontwikkelingen in centrumgebieden WinkellocatieMarkt Belgie 2014 Gent, 27 februari 2014 Henk J. Gianotten henk@garma.nl www.garma.nl Programma 1. Enkele belangrijke trends Demografie Economie

Nadere informatie

BESTURINGSFILOSOFIE GEMEENTE GOOISE MEREN

BESTURINGSFILOSOFIE GEMEENTE GOOISE MEREN BESTURINGSFILOSOFIE GEMEENTE GOOISE MEREN Projectleider Afdeling Iris van Gils Kerngroep Visie/Missie Datum 28 november 2014 Planstatus Vastgesteld in de Fusieraad 24 november 2014 Opdrachtgever Stuurgroep

Nadere informatie

Gemeente Beverwijk. Wethouder Tim De Rudder

Gemeente Beverwijk. Wethouder Tim De Rudder Gemeente Beverwijk Wethouder Tim De Rudder https://www.youtube.com/watch?v=hdoxyqpivas 2 Rabobank Utrechtse Waarden Jappie van der Heide (manager MKB) Rabobank-IJmond 4 Rabobank Utrechtse Waarden Alleen

Nadere informatie

Voorstellen. Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek 22 april 2015. Aanleiding en doel. Proces Afsprakenkader. Toename leegstand.

Voorstellen. Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek 22 april 2015. Aanleiding en doel. Proces Afsprakenkader. Toename leegstand. Voorstellen Rik Eijkelkamp DTNP (Droogh Trommelen en Partners) Ellis Koenders Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek 22 april 2015 EZ gemeente Aalten Proces Afsprakenkader Voorbereid door PoHo DE

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt

Nadere informatie

Aanleiding voor het onderzoek

Aanleiding voor het onderzoek Aanleiding voor het onderzoek Gemeente Heerlen, juni 2013, alle zondagen koopzondag; wekelijkse koopzondag Centrum gestart m.i.v. september 2013 Heroverweging wekelijkse koopzondag in 2015 Breed gedragen

Nadere informatie

van places to BUY naar places to BE

van places to BUY naar places to BE van places to BUY naar places to BE Retailvisie 2012 2 NEPROM s keuzes voor de winkelmarkt 3 Ik consumeer, dus ik besta. Dat lijkt tegenwoordig wel het adagium. Winkelen is een niet meer weg te denken

Nadere informatie

Management Summary. Woonmilieu en consument. Amersfoort, 30 mei 2013 MANAGEMENT SUMMARY

Management Summary. Woonmilieu en consument. Amersfoort, 30 mei 2013 MANAGEMENT SUMMARY Management Summary Woonmilieu en consument Een onderzoek naar de vraag- en aanbodbalans van consumenten en woonmilieus in Tilburg Amersfoort, 30 mei 2013 Een van de resultaten: Een kaart met de woonwensen

Nadere informatie

05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied

05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied 05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied In dit hoofdstuk wordt de structuurvisie verdiept: wat betekent deze visie voor de kernen en het buitengebied? Het wordt in dit hoofdstuk allemaal

Nadere informatie

Leergang Leiderschap voor Professionals

Leergang Leiderschap voor Professionals Leergang Leiderschap voor Professionals Zonder ontwikkeling geen toekomst! Leergang Leiderschap voor Professionals Tijden veranderen. Markten veranderen, organisaties en bedrijven veranderen en ook de

Nadere informatie

Masterclass Projectontwikkeling

Masterclass Projectontwikkeling Masterclass Projectontwikkeling De toekomst van binnenstedelijke projectontwikkeling en de veranderende rol van de projectontwikkelaar Masterclass Projectontwikkeling De toekomst van binnenstedelijke projectontwikkeling

Nadere informatie

CONCEPT advies. Onderwerp: Overwegingen bij toestaan verplaatsing Vomar naar bedrijventerrein (039700.17302.00)

CONCEPT advies. Onderwerp: Overwegingen bij toestaan verplaatsing Vomar naar bedrijventerrein (039700.17302.00) CONCEPT advies Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rboi.nl Onderwerp: Overwegingen bij toestaan verplaatsing Vomar naar bedrijventerrein (039700.17302.00)

Nadere informatie

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1 Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen

Nadere informatie

Nota Zienswijzen. Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o.

Nota Zienswijzen. Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o. Nota Zienswijzen Samenvatting en beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o. Gemeente Zoetermeer Juli 2015 1. Inleiding Op 21 april

Nadere informatie

De student kan vanuit een eigen idee en artistieke visie een concept ontwikkelen voor een ontwerp en dat concept tot realisatie brengen.

De student kan vanuit een eigen idee en artistieke visie een concept ontwikkelen voor een ontwerp en dat concept tot realisatie brengen. Competentie 1: Creërend vermogen De student kan vanuit een eigen idee en artistieke visie een concept ontwikkelen voor een ontwerp en dat concept tot realisatie brengen. Concepten voor een ontwerp te ontwikkelen

Nadere informatie

Aan de slag met duurzame inzetbaarheid 3 november 2015

Aan de slag met duurzame inzetbaarheid 3 november 2015 Duurzame inzetbaarheid uitgangspunt personeelsbeleid Het voorstel is duurzame inzetbaarheid centraal te stellen in het personeelsbeleid om medewerkers van alle levensfasen optimaal inzetbaar te houden

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Betekenisvol beleid voor een aantrekkelijke stad

Betekenisvol beleid voor een aantrekkelijke stad Betekenisvol beleid voor een aantrekkelijke stad De stad als bevolkingsmagneet Koos van Dijken functie 29 januari 2013 1 Betekenisvol beleid voor een aantrekkelijke stad Wat maakt de stad aantrekkelijk

Nadere informatie

Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht

Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht Onderzoeksopdracht Crossmedialab Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht Probleemomgeving Online winkelen groeit in Nederland enorm; tegelijkertijd is er een verschuiving

Nadere informatie

LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN!

LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN! EEN KLOPPEND HART LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN! ONS CENTRUM in beeld en cijfers WIST U DAT. wij ruim 50.000 m2 detailhandel hebben in ons centrum (vergelijk centrum Helmond,

Nadere informatie

De Nieuwe Ontwikkelaar, 20 april 2005. Willem Sulsters (WSA)

De Nieuwe Ontwikkelaar, 20 april 2005. Willem Sulsters (WSA) De Nieuwe Ontwikkelaar, 20 april 2005 Geert Ten Hertog (Staedion) ontwikkeligsmanager uitvoeringsfase Willem Sulsters (WSA) procesmanager wijkplan Inhoud Dichtbij de stad en het Zuiderpark Transvaal Wijkplan

Nadere informatie

Gebiedsontwikkeling in de kern Tubbergen: Tubbergen Bruist

Gebiedsontwikkeling in de kern Tubbergen: Tubbergen Bruist Gebiedsontwikkeling in de kern Tubbergen: Tubbergen Bruist Aanleiding Binnen de kern Tubbergen hebben we te maken met een aantal actuele ontwikkelingen en uitdagingen. Er is toenemende leegstand in de

Nadere informatie

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:

Nadere informatie

Binnenstad in ontwikkeling. VCOD, 7 januari 2015 Gido ten Dolle, directeur sector Stadsontwikkeling

Binnenstad in ontwikkeling. VCOD, 7 januari 2015 Gido ten Dolle, directeur sector Stadsontwikkeling Binnenstad in ontwikkeling VCOD, 7 januari 2015 Gido ten Dolle, directeur sector Stadsontwikkeling Inhoud Nieuwe marktsituatie: Richting Kiezen Ambities en gebiedsopgaven Binnenstad en Schil Ondersteunen

Nadere informatie

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; probleem of kans? Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 30 juni 2015

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; probleem of kans? Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 30 juni 2015 De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; probleem of kans? Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 30 juni 2015 De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; Probleem of kans? 1.

Nadere informatie

Profielschets. Directeur-bestuurder Omnia Wonen

Profielschets. Directeur-bestuurder Omnia Wonen Profielschets Directeur-bestuurder Omnia Wonen ERLY the consulting company Opdrachtgever: Omnia Wonen Datum: 20 oktober 2014 Adviseur: drs. Lilian Vos Inleiding Omnia Wonen in Harderwijk is een moderne

Nadere informatie

Inhoudsopgave. Bedrijventerrein Vlek 14 Ressen

Inhoudsopgave. Bedrijventerrein Vlek 14 Ressen Presentatie ambitiedocument februari 2013 Ontwikkellocatie Inhoudsopgave 1. Introductie 2. Aanleiding voor gebiedsontwikkeling 3. Proces 4. Locatie 5. Argumenten retail Ressen 6. Doelgroepen en consumentengedrag

Nadere informatie

HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS

HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS www.herbestemmingnoord.nl Kenniscentrum Herbestemming Noord Het doel van Kenniscentrum Herbestemming Noord is een duurzame herbestemming tot stand te brengen met

Nadere informatie