Jaarverslag juli 2013

Transcriptie

1 Jaarverslag juli 2013 Suggesties voor verbetering kunt u en naar info@volksbelangwbd.nl 1

2 Inhoud 1. TERUGBLIK OP Politieke ontwikkelingen Maatschappelijke ontwikkelingen Onze resultaten Oog voor de maatschappij Verklaring van het bestuur...10 DEEL 1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG BEWONERS Onze dienstverlening Huren Vertegenwoordigers van de huurders Het contact met individuele huurders De woonomgeving MAATSCHAPPIJ Projecten Onze bouwopgaaf Woonruimteverdeling PARTNERS Ketenpartners Zorg- en welzijnspartners KAPITAAL Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Borgings- en financieringsruimte van het WSW Transparantiemethode Treasurycommissie Renterisicomanagement Kengetallen Realisatie 2012 versus begroting VOLKSBELANG Een nieuwe visie voor nieuwe tijden Coöperatief ondernemen Project- en procesmatig werken De organisatiestructuur...54 DEEL 2 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Samenstelling van de Raad van Commissarissen Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen Reglement Raad van Commissarissen Vergaderingen en behandelde onderwerpen

3 7.6. Kerncommissies Integriteit Onafhankelijkheid Remuneratierapport Volksbelang Aanpassingen in Rooster van aftreden Verklaring van de Raad van Commissarissen JAARREKENING Balans per 31 december Winst en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de onderscheiden posten van de balans Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht Overige toelichting OVERIGE GEGEVENS Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Controleverklaring Gebeurtenissen na balansdatum

4 1. Terugblik op Politieke ontwikkelingen De onzekerheid over de toekomst van de sociale huursector en de economische crisis duurden in 2012 onverminderd voort. Het politieke spectrum raakte nog verder versnipperd. Daardoor moesten er telkens andere meerderheden worden gezocht op de verschillende beleidsvelden. Door een zwabberend overheidsbeleid bij gebrek aan een heldere visie en een duidelijke koers kwam de woningmarkt nagenoeg stil te liggen. Bewoners stelden hun verhuiswens uit en corporaties schrapten investeringen met het oog op de aangekondigde verhuurderheffing. Het publieke imago van de corporatiesector verslechterde in 2012 door het Vestia debacle en negatieve publiciteit over het inkomen van corporatiebestuurders. De diverse politieke voorstellen van Rutte I en Rutte II bevestigden vervolgens het verkeerde beeld dat de corporaties ruim voldoende financiële middelen hebben om bij te dragen aan het terugdringen van het begrotingstekort. In april verloor het minderheidskabinet Rutte I de gedoogsteun van de PVV wegens verschil van inzicht over de omvang en invulling van de bezuinigingsopgaaf en werden er nieuwe verkiezingen uitgeschreven. Het demissionaire kabinet sloot kort daarna het Lenteakkoord met een deel van de oppositie. Begin november trad het kabinet Rutte II aan, een coalitie met een meerderheid in de Tweede Kamer en een minderheid in de Eerste Kamer. Om de woonparagraaf uit het regeerakkoord ook door de Eerste Kamer te loodsen sloot het kabinet op Aswoensdag 2013 met een deel van de oppositie het Woonakkoord. We lopen de beleidsontwikkelingen met betrekking tot het wonen kort even na. Het kabinet Rutte I Het kabinet Rutte I introduceerde de verhuurderheffing, de inkomensafhankelijke huurverhoging en het kooprecht voor huurders. Zoals gezegd struikelde het kabinet over de extra bezuinigingen die moesten worden doorgevoerd om aan de Europese begrotingsregels te kunnen voldoen. Daarmee verdween ook het kooprecht voor huurders van tafel. De verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging bleven echter gehandhaafd. Saneringsheffing Corporaties die niet beschikken over voldoende financiële middelen kunnen een beroep doen op saneringssteun van het CFV. Deze steun wordt betaald uit de saneringspot van het CFV. Die pot wordt gevuld door middel van een saneringsheffing. Een heffing die tot en met 2012 was gemaximaliseerd op 1% van de jaarlijkse huurinkomsten. In 2012 heeft het CFV, in het kader van de redding van Vestia en de kans dat ook andere corporaties in financieel zwaar weer terecht komen, toestemming gevraagd de heffing vanaf 2013 te verhogen tot maximaal 5% van de jaarlijkse huurinkomsten. Voor 2013 is de heffing vastgesteld op 4%. In het hoofdstuk 5 kapitaal leest u meer over de gevolgen van die saneringssteun voor de financiële positie van Volksbelang. Het Lenteakkoord Het kabinet viel kort voordat de conceptbegroting voor 2013 in Brussel moest worden ingediend. Een gelegenheidscoalitie sloot binnen enkele dagen een akkoord dat voor de woningmarkt het volgende betekende: De mogelijkheid van een extra huurverhoging bovenop de inflatie van 1% voor huishoudens met een verzamelinkomen tussen en , naast de al eerder vastgestelde extra huurverhoging van maximaal 5% voor inkomens vanaf ; een versnelde invoering en verhoging van de verhuurderheffing, naar 800 miljoen per jaar; de verhoging van de Btw, van 19 naar 21%; 4

5 beperking hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 tot hypotheken die gedurende de looptijd worden afgelost; nieuwe hypotheken mogen op termijn niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Het Regeerakkoord Rutte II - Bruggen slaan Het regeerakkoord Rutte II leverde weer een aantal maatregelen op voor de woningmarkt: Een uiteindelijke verdubbeling van de verhuurderheffing, van 50 miljoen in 2013 oplopend naar 2,1 miljard in 2017; de vervanging van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door een maximale huur op basis van de marktwaarde (jaarhuur maximaal 4,5% van de WOZ-waarde); de invoering van de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging bovenop de inflatie. Tot ,5%, tussen en ,5% en vanaf ,5%; geen maximale huurprijs voor huishoudens met een verzamelinkomen vanaf ; corporaties onder de directe aansturing van gemeenten; inperking van het werkgebied van corporaties tot het uitsluitend bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Volgens de doorrekening van het Centraal Planbureau (CPB) zou het nieuwe regeerakkoord de corporaties voldoende extra omzet opleveren om de verhoogde verhuurderheffing te kunnen betalen en zodoende bij te dragen aan de opheffing van het begrotingstekort. Aedes en andere partijen toonden al snel aan dat het CPB onrealistische uitgangspunten had gebruikt bij deze doorrekening, waardoor Rutte II zich te rijk had gerekend. Zij lieten zien dat de sector de hogere verhuurderheffing eenvoudig niet op kon brengen. Voor Volksbelang bijvoorbeeld zou de maximaal te bereiken huuromzet dalen met 18%. Wonen 4.0 Aedes vereniging van woningcorporaties, de Nederlandse Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro presenteerden op 23 mei een gezamenlijk plan voor de aanpak van de woningmarkt. Onder de noemer Wonen 4.0. Het betreft een plan dat is opgesteld om de woningmarkt in beweging te krijgen en niet om de overheidsfinanciën op orde te brengen. Een totaalpakket bestaande uit de onderstaande maatregelen; Gelijke behandeling van kopers en huurders; geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek over een periode van 30 jaar; optrekken van de huren naar marktniveau; invoering van een woontoeslag voor huurders kopers met een laag- of bescheiden middeninkomen; compensatie van huurders en kopers voor de hogere lasten door verlaging van de inkomstenbelasting; afschaffing van het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Het Woonakkoord Eind 2012 werd duidelijk dat de woonparagraaf uit het regeerakkoord op onvoldoende steun zou kunnen rekenen in de Eerste Kamer. Gesprekken met het CDA en later D66, ChristenUnie en SGP volgden. Half februari 2013 sloot het kabinet een Woonakkoord met D66, ChristenUnie en SGP. In dat akkoord zijn met betrekking tot de huursector de volgende wijzigingen op het regeerakkoord overeengekomen: Een geleidelijker opbouw van de verhuurderheffing, waardoor deze in 2017 uitkomt op 1,7 in plaats van 2,1 miljard; het huidige WWS blijft gehandhaafd, zij het in een aangepaste vorm. De WOZ-waarde van de woning wordt daarin opgenomen; 5

6 de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging is neerwaarts bijgesteld: maximaal 2 in plaats van 2,5% voor inkomens tussen en en maximaal 4 in plaats van 6,5% voor inkomens vanaf ; huurders, die te maken krijgen met een inkomensdaling nadat zij eerder te maken kregen met een inkomensafhankelijke huurverhoging, krijgen recht op huurverlaging; voor huishoudens met een inkomen boven geldt een prijsplafond gelijk aan de maximale huur volgens het WWS; het budget voor de huurtoeslag wordt verhoogd van 45 miljoen in 2013 naar 420 miljoen in 2017; een Btw-verlaging van 21% naar 6% voor de factor arbeid bij verbouwingen en renovatiewerken gedurende een jaar vanaf 1 maart 2013; de oprichting van een investeringsfonds van 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Een fonds dat door de markt moet worden aangevuld tot 600 miljoen; het annuïtair aflossen van hypotheken blijft de norm. Kopers krijgen echter de mogelijkheid naast hun hypotheek een tweede lening af te sluiten voor 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. De tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belasting. Deze constructie levert in de eerste jaren lagere woonlasten op en daarna hogere woonlasten; de bijdrage van het rijk aan starterleningen wordt verhoogd van 20 naar 50 miljoen; de voorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan bewoners en institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden versoepeld. Het gaat om woningen met een maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens; de termijn voor de tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren wordt verlengd naar 10 jaar en de toets op de huurprijs bij verhuur van leegstaande koopwoningen vervalt (aanpassingen Leegstandwet). Parlementaire enquête woningcorporaties In 2012 is besloten tot het instellen van een Parlementaire enquête Woningcorporaties. Het onderzoek richt zich op het functioneren van het systeem van woningcorporaties, waaronder het beheer, het (interne en externe) toezicht op maatschappelijk gebonden kapitaal, de positie van huurders en de rol van banken, financiers en gemeenten. De Tweede Kamercommissie Woningcorporaties die de parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties voorbereidt is gestart. Woningwet Op 5 juli 2012 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, in het kort de Woningwet. Het lag in de lijn der verwachtingen dat die wet op 1 januari 2013 in werking zou treden. In het wetsvoorstel wordt de primaire taak van corporaties beperkt tot het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot en de ontwikkeling en het beheer van maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en brede scholen. Corporaties mogen zich volgens het voorstel nog wel bezighouden met overige activiteiten, zoals het huisvesten van middeninkomens en het bouwen van duurdere huur- en koopwoningen. Voor deze activiteiten gelden voor corporaties dezelfde condities als voor commerciële partijen. Zo kan er kan er geen gebruik gemaakt worden van staatssteun. Behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer is echter aangehouden omdat Minister Blok een aantal maatregelen uit het Regeerakkoord via een novelle wil opnemen in de Woningwet. De wet wordt daardoor op zijn vroegst op 1 januari 2014 ingevoerd Maatschappelijke ontwikkelingen Naar een nieuwe tijd? Steeds meer mensen raken er van overtuigd dat onze samenleving momenteel een transitie doormaakt naar een duurzame samenleving. Een samenleving waarin ons lineaire economische groeimodel omgevormd is tot een cyclisch model en waarin de verticale sturing plaatsgemaakt 6

7 heeft voor horizontale netwerken en gemeenschapsvormen. Deze transitie moet van onderop komen en de overheid zou dat moeten ondersteunen. Een concreet voorbeeld is het ruimtebeslag dat wij als bewoners plegen. Als de prognoses van het CBS uitkomen telt Nederland over veertig jaar afgerond een miljoen meer inwoners, maar ruim 5 miljoen meer huishoudens - lees woningen. De daarmee gepaard gaande toename van de woonlasten kan onze samenleving zich niet langer veroorloven. Wij zullen bij onszelf te rade moeten gaan, hoeveel woonoppervlak we nodig hebben voor ons welzijn. Een ander voorbeeld zijn de coöperatieven die links en rechts als paddenstoelen uit de grond schieten. In onze gemeente zijn dat acties via Gouden Buurt, het Droomhuis, Oranjepoort, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de EigenWijkse Energiemaatschappij. Een derde voorbeeld is dat steeds meer huishoudens kiezen voor flexibiliteit en mobiliteit. Ook ziet een toenemend aantal huishoudens de woning meer als een gebruiksgoed dan als een middel om vermogen op te bouwen. Daardoor krijgt het huren van een woning van een groeiend deel van de bevolking de voorkeur boven het kopen ervan. Koers houden Zo bezien lijkt het neoliberale woonbeleid van de overheid op de verdwijnende bovenstroom en zullen we ons samen met onze belanghouders vooral moeten gaan afstemmen op de onderstroom van een duurzame samenleving. Intussen moeten we dit onzalige kabinetsbeleid zo goed mogelijk zien te overleven Onze resultaten Veiligstellen financiële continuïteit Eind 2011 is de solvabiliteitspositie van Volksbelang door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als onvoldoende beoordeeld (A2-oordeel). In de loop van 2012 hebben wij een drietal herstelplannen moeten opstellen. Het eerste exclusief verhuurderheffing, het tweede inclusief en het derde als gevolg van de planaanpassing van het nieuwbouwproject Steenstraat 15 t/m 85 door de gewijzigde vraag/aanbodverhoudingen op de woningmarkt. Het feit dat drie herstelplannen elkaar in hoog tempo opvolgden riep bij het CFV de vraag op of Volksbelang nog wel in control was, reden waarom het continuïteitsoordeel 2012 werd aangehouden. Wijzelf zagen het anders: als je scherp aan de wind vaart moet je wel telkens het steven wenden wanneer de wind van richting verandert, wil je op de plaats van bestemming aankomen. Deze zienswijze hebben bestuur en raad van commissarissen van Volksbelang dan ook in een overleg met het Fonds gedeeld. In onze meerjarenbegroting 2013 hebben we met pijn in het hart nog enkele investeringen teruggedraaid. Het CFV heeft onze prognose-informatie aan een quick scan onderworpen en een voorlopig positief continuïteitsoordeel afgegeven. Om dezelfde reden die het CFV aanvoerde, besloot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het faciliteringsvolume vooralsnog op nul te stellen, waardoor Volksbelang in 2012 niet in staat was nieuwe leningen met borging van het WSW aan te trekken, onder meer ter financiering van in 2013 te starten nieuwbouwprojecten. Bestuurder en commissarissen spraken hierover ook met het WSW. Onze meerjarenbegroting 2013 gaf het WSW aanleiding om voor 2013 het gevraagde faciliteringsvolume af te geven. Een nieuwe visie voor nieuwe tijden In de loop van het jaar hebben alle medewerkers en commissarissen tijdens een aantal sessies een bijdrage kunnen leveren aan de visie van Volksbelang voor de komende jaren. Samen schreven we het verhaal van Volksbelang en stonden we stil bij onze kwaliteiten en beperkingen en de kansen en uitdagingen die wij op ons zagen afkomen. 7

8 Onze lijfspreuk blijft: Iedereen een thuis! en onze koers In verbinding (met de belanghouders) duurzaam vernieuwend beheren met een focus op dat wat er voor onze directe omgeving werkelijk toe doet. Onze breed gedragen visie heeft als kernpunten samenwerken, kennisdelen en maatwerk. U leest daar elders in dit verslag meer over. Nieuwbouwproductie In 2012 realiseerden wij in De Geer het Droomhuis en 9 sociale huurwoningen (4 eengezinswoningen en 5 appartementen). De sociale huurwoningen maken deel uit van een project van 57 woningen, dat begin 2013 werd opgeleverd. Daarnaast startten we met de bouw van 38 appartementen aan de Steenstraat (18 sociale huurappartementen en 20 sociale koopappartementen). Deze woningen worden in 2013 opgeleverd. Onderhoud In 2012 besteedden we aan het onderhoud van ons bezit. Daarnaast rondden we de renovatie (onderhoud en woningverbetering) van een cluster van 58 woningen af. De totale investering bedroeg , waarvan in 2012 werd uitgegeven. Verkoopprogramma van start In 2012 breidden we ons verkoopprogramma met 128 woningen uit tot 391. Daarvan werden er 10 verkocht. Herhuisvesting in kader sloop/nieuwbouw gerealiseerd Het project vervangende nieuwbouw Steenstraat 15 t/m 85 wordt in twee fasen gerealiseerd. In 2012 zijn de huurders van Steenstraat 15 t/m 49 permanent of tijdelijk geherhuisvest. Een behoorlijk aantal wil straks terug naar de Steenstraat. Van de tweede fase moeten nog enkele bewoners worden geherhuisvest. Hen is in november formeel de huur opgezegd. Meer woningen verhuurd In 2012 wezen wij 110 woningen toe; 100 sociale huurwoningen en 10 vrije sector woningen. Een kleine toename ten opzichte van In 2011 verhuurden wij 104 woningen. Geen sociale huurwoningen toegewezen aan middeninkomens In 2012 verhuurden wij geen sociale huurwoningen aan huishoudens met een middeninkomen. Deze huishoudens mogen weliswaar reageren op alle vrijkomende woningen met een huurprijs boven 561,98, maar doen dat nauwelijks 1.4. Oog voor de maatschappij Wij betrekken onze belanghouders actief bij het formuleren van onze opgaaf en zijn open over de resultaten van onze inzet. In 2012 gaven wij hier op verschillende manieren invulling aan. 8

9 Relatie met belanghouders Volksbelang voert sinds eind 2008 het SEV-experiment Corporate Board uit. Een uitgebreide beschrijving van dit experiment is geplaatst op onze website. Bij een nieuwe vacature in het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) wordt de belanghebbende uitgenodigd om een voordracht te doen op basis van het door de RvC vastgestelde profiel. De ruggespraak van de commissarissen en directeur met de belanghouders over de functie en de koers van onze corporatie vindt plaats aan de visietafels van Volksbelang. Relatie met huurders Volksbelang overlegt regelmatig met Huurders Belangen Vereniging Krommerijn, voor ons de officiële vertegenwoordiger van al onze huurders. Ook overleggen wij structureel met vijf permanente bewonerscommissies en werken we bij projecten (renovatie of sloop/nieuwbouw) samen met tijdelijke bewonerscommissies. Onze consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met deze commissies als prettig en constructief. In het kader van Gouden Buurt bieden we daarnaast alle huurders de mogelijkheid zelf initiatieven in te dienen ter verbetering van de sociale cohesie in de eigen buurt. Afhandeling van klachten en geschillen Hoewel we elke huurder graag op een prettige en respectvolle manier van dienst zijn gaat het toch soms mis. Een huurder die ontevreden is over onze dienstverlening kan daarover een klacht bij ons indienen. Wanneer die niet naar tevredenheid wordt afgehandeld, kan de huurder terecht bij de externe, onafhankelijke Geschillencommissie. Dat is in elk geval de laatste vijftien jaar nog niet voorgekomen. Integriteit Volksbelang heeft haar integriteitsbeleid vastgelegd in de integriteitcode, die te lezen is op onze website. De code omvat een cultuurcode en een signaleringsregeling. De cultuurcode gaat in op gewenst gedrag en het voorkomen van belangenverstrengeling. In de signaleringsregeling, ook wel klokkenluidersregeling genoemd, wordt de rechtsbescherming gewaarborgd van medewerkers die een vermoeden van een misstand melden. In 2012 hebben de directeur en de commissarissen geen signaal ontvangen en/of een vermoeden gehad van fraude of illegaal handelen bij Volksbelang. Bestuur Woningstichting Volksbelang wordt bestuurd door een directie die bestaat uit één natuurlijk persoon, de directeur. De heer G.E. Nellestein (geboren op 14 april 1951 in Ede) werd per 1 april 1998 benoemd tot directeur. De heer Nellestein heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Uit hoofde van zijn functie als directeur van Volksbelang is de heer Nellestein tevens bestuurder van Volksbelang Wijk bij Duurstede BV. Daaraan komt in 2013 een einde als gevolg van een fusie tussen de stichting en de BV. Verder vertegenwoordigt de bestuurder Volksbelang op verschillende bij landelijke en regionale organisaties, allemaal werkzaam op het gebied van de Volkshuisvesting: lid van AEDES lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) lid van het bestuur van het platform voor midden- en kleine corporaties (MKW) lid van het algemeen bestuur van Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrechtmidden (RWU) lid van Maatschappelijk Ondernemen Onze inspiratie (MOOi). 9

10 1.5. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2012 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2.g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 16 juli 2013 Gerrit Nellestein, directeur 10

11 DEEL 1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Wij onderscheiden vijf groepen belanghouders. In dit volkshuisvestingsverslag leest u wat wij in 2012 voor en met hen hebben gedaan en bereikt. Bewoners In het hoofdstuk Bewoners vindt u informatie over onze dienstverlening, onze huurprijzen en onze inspanningen voor de leefbaarheid in de buurt. Maatschappij In het hoofdstuk Maatschappij leest u over de samenwerking met onze maatschappelijke partners. Ook vindt u hier informatie over de woningmarkt, de toewijzing van woningen aan woningzoekenden en de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden. Partners In het hoofdstuk partners verantwoorden wij ons over de in 2012 uitgevoerde activiteiten op het gebied van onderhoud, renovatie en zorg. Kapitaal In het hoofdstuk Kapitaal vindt u informatie over het financieel beleid en beheer van Volksbelang. Volksbelang Het hoofdstuk Volksbelang gaat in op de interne bedrijfsvoering. U treft er onder andere het organogram van Volksbelang aan. 11

12 2. Bewoners Iederéén een thuis! Dat is onze lijfspreuk. Onze bewoners bieden wij de ruimte om van hun woning en hun woonomgeving hun thuis te maken. Wij betrekken hen bij ons beleid en halen de agenda op bij de buurtpanels, de bewonerscommissies en de visietafels. In dit hoofdstuk leest u over onze dienstverlening, ons huurprijzenbeleid, onze relaties met de huurders en onze investeringen in de woonomgeving Onze dienstverlening Wij streven ernaar onze huurders en belanghouders zo goed mogelijk van dienst te zijn. Om ons inzicht in de kwaliteit van onze dienstverlening te vergroten lieten wij de kwaliteit van onze dienstverlening tussen 2009 en 2012 meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH oordeelde positief over onze dienstverlening en kende ons begin 2011 het KWHhuurlabel toe. Eind 2011 besloten wij ons lidmaatschap bij KWH te beëindigen. KWH ging over op het nieuwe huurlabel 2.0, waardoor het proces wijzigde. In verband met bezuinigingen en onze focus op verbeterpunten in plaats van de meting, besloten wij op dat moment te stoppen met de metingen. Het huurlabel mogen wij voeren tot 19 januari De resultaten van de laatste meting zijn besproken en gedeeld met alle medewerkers. In 2012 heeft een projectgroep zich bezig gehouden met het opzetten van een klachtenregistratie en klachtenprocedure. In het vierde kwartaal van 2012 is het project afgerond en goedgekeurd tijdens het directieoverleg. In 2013 wordt de nieuwe procedure geïmplementeerd. Via gericht enquêteren houden wij de vinger aan de pols met betrekking tot de dienstverlening na het sluiten van de huurovereenkomst, bij huuropzegging, na renovatie en ingrijpende planmatig onderhoud Huren Vergeleken met andere corporaties bezitten wij veel ruime eengezinswoningen. Daardoor hebben wij naar verhouding minder goedkope en betaalbare woningen. In totaal heeft 69% van onze woningen een huurprijs onder de 561,98, de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor huishoudens jonger dan 23 jaar en huishoudens bestaande uit één persoon of twee personen, zijn lagere aftoppingsgrenzen vastgesteld. In 2012 had 71 % van de door ons toegewezen woningen een kale huurprijs tot 561,98. Kale Huurprijs Toegewezen woningen in 2012 Bezit Volksbelang Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse <= 366, % 366,37-524, % 524,37-561, % 561,98 664, % => 664, % % Tabel: woningbezit en toegewezen woningen verdeeld in huurprijscategorieën 1 Inclusief 16 woningen met een kale huurprijs van 0,00. Dat zijn woningen die beheerd worden door Interim Vastgoedbeheer. 2 Inclusief de toewijzing van 12 nieuwbouw zorgappartementen in het Droomhuis. 3 Inclusief 12 nieuwbouw zorgappartementen in het Droomhuis. 12

13 Huurverhoging Het Rijk heeft de maximale huurverhoging gelijkgesteld aan de inflatie in 2011, te weten 2,3%. Wij hebben deze verhoging per 1 juli, met uitzondering van de woningen aan de Steenstraat 15 t/m 85, toegepast op onze woningen, afzonderlijk verhuurde garages en bergingen. De huur van de woningen aan de Steenstraat werd niet verhoogd, zoals afgesproken in het Sociaal Plan. In september 2012 zijn 18 van de 36 appartementen aan de Steenstraat (51 t/m 85) gesloopt. Naar aanleiding van de huurverhoging dienden twee huurders bij de huurcommissie een verzoekschrift tot huurverlaging in wegens technische gebreken aan de woning. Deze huurders werden in het gelijk gesteld. De huurprijs van de betreffende woningen werd verlaagd naar 40% van de maximale huur. Met ingang van 1 september 2012 waren de gebreken opgeheven en gold de oorspronkelijke huurprijs weer Huurachterstanden Volksbelang voert een strak maar sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van hoge huurachterstanden. Hierbij werken wij nauw samen met het Signaleringsnetwerk, het Bureau Sociale Raadslieden, de Schuldhulpverlening en de Regionale Sociale Dienst (RSD). Desondanks liep de huurachterstand op van 0,91% eind 2011 naar 1,16% eind Eind 2012 telden wij 141 achterstanden, een stijging van 11,5% ten opzichte van Van de 141 achterstanden had 44% betrekking op 1 maand, 21% betrekking op 2 maanden achterstand. De resterende 35% was per 31 december 2012 uit handen gegeven aan de deurwaarder. In 2012 vond 1 ontruiming plaats. Uit de bovenstaande cijfers blijkt dat steeds meer huurders te maken krijgen met financiële problemen. Mensen raken bijvoorbeeld hun baan kwijt en moeten de tijd totdat zij een uitkering ontvangen zien te overbruggen. Door de consulenten sociaal beheer wordt altijd gestreefd naar een oplossing voor de betalingsproblemen. Dat kost steeds meer tijd. Tijd die gedeeltelijk wordt gecompenseerd door de afschaffing van kasbetalingen per 1 januari Kasbetalingen In de loop van 2012 zijn we gestopt met het in ontvangst nemen van contant geld. In de eerste helft van 2012 werden huurders die aan de balie kwamen betalen nog wel geholpen en werden zij geïnformeerd over alternatieve betaalmogelijkheden. Daarna zijn we er definitief mee gestopt. Alleen bij hoge uitzondering worden nu nog kas- of pinbetalingen in ontvangst genomen. De indruk bestaat dat de huurders inmiddels aan de nieuwe situatie gewend zijn Vertegenwoordigers van de huurders Wij overleggen intensief met huurders, omdat wij het belangrijk vinden om naar hen te luisteren en met elkaar om tafel te zitten. Als het gaat om zaken die betrekking hebben op alle huurders, overleggen wij met de Huurderbelangenvereniging Krommerijn. Specifieke zaken bespreken wij met een (vaak tijdelijke) bewonerscommissie. Bijvoorbeeld bij het maken van een renovatieplan voor een bepaald aantal woningen Huurdersbelangenvereniging Krommerijn De samenwerking tussen Volksbelang en de Huurders Belangen Vereniging (HBV) is goed te noemen. Dit komt tot uiting in de transparante en open wijze waarin het overleg wordt gevoerd en gevraagde informatie over en weer wordt geleverd. Begin 2012 is er door Volksbelang, de HBV en de gemeente Wijk bij Duurstede samen een brief naar de regering gestuurd om te voorkomen dat het kabinet Rutte het wetsvoorstel kooprecht zou aannemen. 13

14 In 2012 kwamen de HBV en Volksbelang formeel zes keer voor overleg bij elkaar. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: Voortgang sloop/nieuwbouwprojecten Omzetting twee sloopprojecten in renovatieprojecten Resultaat behalen KWH-label en beëindiging lidmaatschap KWH Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 Verkoopbeleid, voortgang verkoop, uitbreiding aantal te verkopen woningen Digitaal aanbieden van woningen via Woningnet Verdwijnen krant met woningaanbod Europese beschikking inzake staatssteun Voortgang planmatig onderhoud Verzoek van Woningbouwstichting Cothen om gebruik te mogen maken van de geschillencommissie van Volksbelang Aanpassing systematiek Gouden Buurt Opzet woningmarktonderzoek door Volksbelang in 2012 Jaarrekening 2011, verkorte jaarverslag Samen verder CFV continuïteitsoordeel 2012: A2-oordeel Dag van de dialoog Participatie Volksbelang in op te richten BTBV commissie (Bereikbaarheid, Toegankelijkheid, Bruikbaarheid en Veiligheid) Uitbreiding verkoopproject Halvering van de bewonersvergoeding bij renovatie van de badkamer, en/of de keuken en/of het toilet Begroting 2013 Voortgang experimenten wooncoöperatie middeninkomens en Corporate Board Voorstel aangepaste openingstijden met ingang van 1 februari 2013 Over al deze onderwerpen bestond overeenstemming, met inachtneming van de aard van het inspraakrecht. De interne vergaderingen van de HBV worden regelmatig bijgewoond door één van de huurderscommissarissen van Volksbelang. In december heeft de HBV ingestemd met de herbenoeming van mevrouw Driessens voor een tweede zittingsperiode als huurderscommissaris. Twee bestuursleden van de HBV namen in juni deel aan de visietafel bewoners. Zij gaven daar te kennen dat HBV positief is over de samenwerking met Volksbelang. Punten van zorg blijven het ledenaantal slechts 5% van onze huurders is lid en de geringe opkomst bij de jaarlijkse algemene ledenvergadering (14 in 2012 en 17 in 2011). In 2011 werd een nieuwe wervingsfolder gemaakt. Volksbelang verstrekt deze aan de nieuwe huurders. Ook op de vernieuwde website van Volksbelang wordt verwezen naar de HBV. Dat de huurders de HBV wel weten te vinden blijkt uit het feit dat jaarlijks ongeveer 50 huurders bij het bestuur informeren over huurgerelateerde onderwerpen. Het bestuur maakt daarbij geen onderscheid tussen leden en niet-leden. Volksbelang draagt jaarlijks bij aan de HBV. Het HBV lidmaatschap kost 6 euro per jaar. Huurders met een Gouden Buur Spaarpas krijgen daar van Volksbelang 2,50 voor terug Bewonerscommissies Eind 2012 telde Volksbelang vijf permanente bewonerscommissies en een aantal tijdelijke commissies. 14

15 Permanente bewonerscommissies De permanente commissies vertegenwoordigen de bewoners van de appartementen rond het Dorestad Plantsoen (Romeinenbaanflats), de Karel Martelstraat en de Dirk Fock- en Agricolastraat. In totaal vertegenwoordigen zij 464 huurders. De samenwerking was goed. Tijdelijke bewonerscommissies en bewonersoverleggen Wanneer daar behoefte aan is, vindt overleg plaats tussen Volksbelang en huurders van Volksbelang. Afhankelijk van de situatie wordt daarvoor een tijdelijke bewonerscommissie opgericht of wordt gekozen voor een andere, minder structurele overlegvorm, zoals een overleg met alle geïnteresseerden. Radboutstraat en omgeving In 2012 werkten wij samen met de bewonerscommissie Radboutstraat en omgeving aan de opstelling en uitvoering van het grootonderhoudsplan. Medio december is het project op feestelijke wijze afgerond met de huurders, eigenaarbewoners van aangrenzende woningen, aannemers Van Dillen en Rutges, architect Arton en medewerkers van Volksbelang. Steenstraat 15 t/m 85 In de Steenstraat spraken wij in 2012 regelmatig met de terugkerende bewoners en omwonenden over de nieuwbouw. Alle bewoners van fase 1 zijn geherhuisvest of naar een wisselwoning gegaan. In 2012 zijn beide gebouwen van fase 1 gesloopt en eind 2012 is gestart met de nieuwbouw. Veel bewoners van fase 2 willen terugkeren naar de nieuwbouw. Van de overige bewoners moeten er nog enkele definitief worden geherhuisvest. De sloop van fase 2 is gepland in september Eind november 2012 is aan de bewoners van fase 2 de huur formeel opgezegd. Ringoven e.o. (cluster 31) Ter voorbereiding van de uitvoering van planmatig onderhoud aan de woningen aan de Ringoven e.o. hebben wij een bewonerscommissie opgericht. Het betrof een project waarbij de keuken, de douche en het toilet in bewoonde staat vervangen werden. De bewoners konden gebruik maken van tijdelijke voorzieningen een douche-unit, een vervangend keukenblokje en een tijdelijk toilet) in de eigen woning. Tijdens een bewonersavond zijn alle plannen aan de bewoners gepresenteerd. In september 2012 is gestart met de realisatie. Begin 2013 werden de werkzaamheden afgerond. Gerrit Achterbergstraat e.o. Tijdens een informatieavond informeerden wij zes bewoners van de Gerrit Achterbergstraat en Klein Jagersteinstraat over de aanleg in 2014 van een nieuw achterpad en de mogelijkheid om in combinatie daarmee de eigen achtertuin uit te breiden. Een deel van de bewoners ging daarmee akkoord. Voor de resterende woningen geldt dat de tuin na verhuizing van de zittende huurder wordt uitgebreid Het contact met individuele huurders Elke nieuwe huurder komt bij ons op kantoor om het huurcontract te ondertekenen. Dat contactmoment benutten wij om hem of haar welkom te heten en te informeren over onze organisatie en werkwijze. Daarna ontstaan er uiteenlopende relaties met de huurders. De ene huurder zien of spreken wij vrijwel nooit. Hij of zij betaalt de huur op tijd, veroorzaakt geen overlast en woont in een woning waarin weinig gerepareerd hoeft te worden. De andere spreken wij vaker. Bijvoorbeeld omdat hij of zij zich actief inzet voor de buurt of omdat hij of zij problemen met het wonen heeft of veroorzaakt Gouden Buur Spaarpas Sinds 1 januari 2012 worden er alleen nog punten gespaard door huurders die in het bezit zijn van een spaarpas. Voorheen werden door ons punten gereserveerd voor alle huurders. Op dit moment 15

16 heeft 75% van onze huurders (dit zijn er 1.464) een spaarpas. Twee jaar eerder was dit percentage nog 66%. Huurders krijgen 100 spaarpunten per maand als zij voldoen aan de criteria van goede huurder. Ook kunnen zij 50 punten per maand extra sparen als de huur via automatische incasso wordt betaald. In 2012 kregen gemiddeld huurders 100 punten per maand van deze huurders verdienden nog extra punten door de huur via een automatische incasso te betalen. In totaal werden er in punten gespaard, met een totale waarde van Klachten Klachten van bewoners kunnen bijvoorbeeld gaan over onze dienstverlening, de afrekening van de servicekosten, het toekennen van punten van het Gouden Buur Spaarsysteem, technische gebreken of de jaarlijkse huurverhoging. Wij vragen hen die eerst te bespreken met de betrokken medewerker. Meestal komen ze er samen op die manier wel uit. Wanneer dat niet lukt, kan de huurder de klacht officieel bij ons melden. Die komt dan terecht bij de leidinggevende van de verantwoordelijke medewerker. Komt men er dan nog niet uit, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een onafhankelijke commissie. Een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging of een verzoek tot huurverlaging wegens technische gebreken kan worden voorgelegd aan de landelijke huurcommissie, een klacht over onze dienstverlening kan worden voorgelegd aan onze Geschillencommissie en een klacht over de woningtoewijzing kan worden voorgelegd aan de regionale Klachtencommissie woonruimteverdeling. In 2012 werden bij de Huurcommissie twee verzoeken tot huurverlaging in verband met de onderhoudsgebreken ingediend. Het ging om woningen die wij van plan waren te slopen. De huurcommissie gaf de klagers gelijk en verlaagde de huur tot 40% van de maximale huur voor de periode totdat de gebreken waren opgeheven. Bij de overige commissies werden in 2012 geen klachten ingediend.. Commissie Waarvoor kunt u bij de commissie terecht? Aantal klachten gemeld in 2012 Huurcommissie Geschillencommissie Regionale Klachtencommissie Voor een klacht over onderhoud, huurprijs of servicekosten. Voor een klacht over de uitvoering van ons beleid. Voor een klacht over woningtoewijzing. 0 Tabel: onafhankelijke commissies waar klachten gemeld kunnen worden De woonomgeving Prettig wonen begint niet achter de voordeur. Een schone, veilige woonomgeving en goede contacten met buren en buurtgenoten dragen positief bij aan het thuisgevoel. Om de leefbaarheid in de verschillende buurten op peil te houden, investeerden wij ook in 2012 actief in leefbaarheid Gouden Buurt Begin 2012 hebben wij een nieuwe werkwijze voor Gouden Buurt vastgesteld. In het vervolg kunnen alle huurders ideeën indienen voor de besteding van het Gouden Buurt budget. In totaal is hiervoor een budget van beschikbaar. Er zijn criteria opgesteld waaraan deze initiatieven moeten voldoen. De buurtpanels blijven bestaan maar zijn niet meer alleen verantwoordelijk voor de besteding van het buurtbudget. Wij houden met hen contact over de leefbaarheid in de buurt. In juni zijn alle huurders van Volksbelang over de nieuwe werkwijze geïnformeerd. Zij ontvingen de opvallende ansichtkaart uw idee is goud waard. Ook op de website wordt de nieuwe werkwijze toegelicht. In 2012 werd slechts een beperkt aantal concrete initiatieven ingediend. Deze werden allemaal gehonoreerd. In totaal werd voor ongeveer besteed aan de volgende initiatieven: 16

17 In de Noorderwaard wordt gewerkt aan een sociale sofa. Bewoners maken samen een mozaïek bank. De plaatsing ervan vindt in de loop van 2013 plaats. In De Engk wordt door de bewoners in het nieuwe gedeelte van het E&E Gasthuis op interactieve wijze een kunstwerk gemaakt onder het motto Ewoud ontmoet Elisabeth. Het kunstwerk kan volgens de planning medio 2013 worden onthuld. Volksbelang draagt daaraan bij uit het Gouden Buurt budget. In de Binnenstad zijn er koffieochtenden georganiseerd voor vrouwen van niet-nederlandse afkomst. Een bewoonster van de Zandweg/Hoogstraat wil middels Gouden Buurt zorgen voor een extra oversteekplaats op de Zandweg. Hierover is zij in overleg met de gemeente. In de Heul is een hoge druk reiniger beschikbaar gesteld. Daarmee hebben bewoners samen met de buurtbeheerder de entree van hun flatgebouw ingrijpend schoongemaakt. In het vierde kwartaal werd het initiatief genomen voor een moestuin op de Kombuis. Dit wordt in de loop van 2013 uitgewerkt. Een idee om in de Horden een speeltuin op te knappen en er een picknicktafel bij te plaatsen ondervond weerstand bij de omwonenden. In De Heul was er een voorstel om meer afvalbakken te plaatsen voor hondenpoep. De initiatiefnemer trok zich echter terug. In het vierde kwartaal zijn alle buurtpanels/initiatiefnemers nog een keer benaderd met de vraag of er nog nieuwe initiatieven te verwachten waren in Dit bleek niet het geval Buurtbeheer Bij Volksbelang werken twee consulenten buurtbeheer. Zij zijn onze ogen en oren in de buurt en signaleren problemen in de portieken, straten en buurten. Zo nodig spreken zij bewoners en derden aan op ongewenst gedrag. Ook controleren ze het schoonmaakwerk en tuinonderhoud en signaleren ze vandalisme, graffiti en andere situaties die niet schoon, heel of veilig zijn. Eventueel schakelen zij derden in. Daarnaast voeren ze eenvoudige technische werkzaamheden uit in de buurten en op het kantoor van Volksbelang. Denk hierbij aan het bijvullen van collectieve verwarmingsinstallaties en het vervangen van lampen in collectieve ruimten. Ook leggen zij het eerste contact bij burenruzies. In 2012 zijn de taken van de consulenten buurtbeheer gewijzigd. De ene buurtbeheerder ondersteunt Klantencontacten bij het voeren van overleg met bewoners, bijvoorbeeld keuzegesprekken met betrekking tot te renoveren badkamers, keukens en toiletten. De andere beheerder verricht meer buitenwerkzaamheden zoals het plaatsen van mutatiecilinders, het controleren van schoonmaakwerkzaamheden en de controle van ons bezit op graffiti Lik op stuk beleid Huurders die spullen of fietsen in een van de trappenhuizen van de portiekflats aan de Dirk Fockstraat en Agricolastraat plaatsen, worden daar door de consulenten buurtbeheer op aangesproken. Alle trappenhuizen moeten wat ons betreft leeg en schoon zijn. Eerst en vooral omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn voor bewoners en goed toegankelijk voor hulpdiensten. De trappenhuizen worden in dit kader zeer regelmatig gecontroleerd door onze consulenten buurtbeheer. Met succes! In onze andere flats hoeft minder regelmatig te worden gecontroleerd omdat daar minder rommel in de gemeenschappelijke ruimten geplaatst wordt Controle tuinen Een verwaarloosde tuin beïnvloedt in onze ogen de leefbaarheid in een buurt negatief. Enkele jaren geleden zijn wij daarom gestart met de structurele controle van tuinen. De tuinen worden jaarlijks 17

18 door onze consulenten buurtbeheer gecontroleerd. In 2012 werden 48 (was in ) tuinen afgekeurd. Daarvan zijn er in de loop van het jaar geen tuinen (was in ) alsnog opgeknapt. De huurders die hun tuin na afkeuring niet opknapten, ontvangen geen Gouden Buur spaarpunten Overlast Volksbelang registreert jaarlijks alle overlastzaken in een overlastregister. In 2012 hebben 71 (in ) huurders een overlastincident bij ons gemeld. Dit betekent dat 4% van onze huurders een overlastincident meldde (in %). In 29 gevallen moest een dossier worden aangelegd omdat er herhaaldelijk werd geklaagd. De meeste meldingen werden gedaan voor de wijken De Heul en De Engk, samen 51 stuks. Het betrof met name geluidsoverlast, stankoverlast en burenruzies. In 6 (in ) gevallen was sprake van een ernstig conflict. Desgevraagd waren de wijkagenten aanwezig bij de gesprekken of huisbezoeken. 18

19 3. Maatschappij Een goede relatie met onze belanghouders is bepalend voor het bereiken van onze maatschappelijke doelstelling. Daarom zijn wij actief en betrokken lid of deelnemer van onze branchevereniging Aedes en het MKW (platform binnen Aedes voor middelgrote en kleine woningcorporaties), het Regionaal Platform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de Stichting Woonruimteverdeling Utrecht (SWRU). Voornamelijk via deze organen onderhouden wij relaties met de hogere overheden en het verlengd lokaal bestuur. Met de gemeente Wijk bij Duurstede onderhouden wij uiteraard een intensieve directe relatie. Onze eerste zorg is het passend huisvesten van de onderscheiden doelgroepen. Daarnaast bevorderen wij middels Gouden Buurt de sociale cohesie in buurten en kernen. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerking met de gemeente, onze bouwopgaaf en de woonruimteverdeling Projecten Gemeente Wijk bij Duurstede De gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke belanghebbende. Zij bepaalt immers het lokale volkshuisvestingsbeleid. Samen met Woningbouwstichting Cothen dragen wij zorg voor de uitvoering daarvan in met name de sociale sector. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. Bestuurlijk overleg wonen In 2012 zaten de gemeente, Volksbelang en Woningbouwstichting Cothen twee keer bij elkaar in een bestuurlijk overleg om actuele zaken met elkaar te bespreken. Er werd gesproken over; Gevolgen van de crisis voor woningbouwplannen Prestatieafspraken Verkoop van huurwoningen Huishoudens met een middeninkomen op de Wijkse woningmarkt. Het digitaal aanbieden van woningen en de afschaffing van de Woningkrant. Woningruil De herhuisvesting van huurders uit de te slopen appartementen aan de Steenstraat. Oplaadpunten/ bergingen voor scootmobiels. De toewijzing van woningen aan mensen met een zorgindicatie. Prestatieafspraken In 2011 maakten wij aan de gemeente inzichtelijk welke ambities wij voor de komende jaren hadden en welke inspanningen van de gemeente daarvoor nodig waren. Cothen deed hetzelfde in Door de onzekerheid over onze financiële continuïteit hebben we daar in 2012 geen vervolg aan gegeven. Afgesproken is dat we in 2013, na afronding van het woningmarktonderzoek, gaan toewerken naar concrete prestatieafspraken. Lokaal Maatwerk In 2011 sloten wij met de gemeente een lokaal maatwerk overeenkomst voor 2011 en De overeenkomst heeft betrekking op het jaarlijks bij voorrang toewijzen van maximaal 18 bestaande sociale huur- en koopwoningen in 2011en Het gaat om huurwoningen voor starters, benedenwoningen voor ouderen en bestaande huurwoningen die te koop aangeboden worden. In 2012 is daarnaast een overeenkomst gesloten voor de toewijzing van 35 te realiseren appartementen in het complex Oranjepoort in Langbroek. 19

20 Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Ieder kwartaal vond op ambtelijk niveau een overleg plaats in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Tijdens dit overleg werd onder andere gesproken over de behoefte aan aangepaste en/of aanpasbare woningen, antislipvloeren, de stalling van scootmobiels, en de oprichting van een commissie BTBV in Wijk bij Duurstede. Namens Volksbelang hebben het hoofd Klantencontacten en de opzichter onderhoud zitting in de commissie BTBV. Vastgoedprojecten Op bestuurlijk en ambtelijk niveau werd in 2012 meermalen overlegd over te realiseren projecten. Oranjepoort Er vond afstemming plaats over de realisatie en de woningtoewijzing in MFA Oranjepoort in Langbroek. We zetten ons samen met de andere leden van de Vereniging van belanghouders (de gemeente Wijk bij Duurstede en Dorpshuis de Toekomst) in om een succesvolle exploitatie van de multifunctionele accommodatie veilig te stellen en de start van de bouw van het project mogelijk te maken. Steenstraat In 2012 hadden we intensief contact met de gemeente in verband met de vergunningsprocedure en aanpassing van de plannen. Daarnaast zijn we samen met de gemeente opgetrokken bij de communicatie over de plannen met de omwonenden. Hoogstraat In 2012 vonden meerdere overleggen met de gemeente plaats over een mogelijke herontwikkeling van het begin van de Hoogstraat. Daarnaast overlegden wij met de gemeente over het bestemmingplan en de omgevingsvergunning voor de bouw van 9 appartementen aan de Hoogstraat 75 tot 85. Dirk Fockstraat en Van Brederodestraat Zowel voor de Dirk Fockstraat 2 t/m 84 als voor de 30 woningen Van Brederodestraat en omgeving geldt dat wij in 2012 besloten de betreffende woningen niet te vervangen, maar te renoveren. Deze planaanpassingen gingen gepaard met veel communicatie richting de gemeente, zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau. Karel de Grotestraat In 2012 overlegden wij met de gemeente over de mogelijke gebiedsontwikkeling van de Karel de Grotestraat en het tot stand komen van een structuurvisie voor het gebied Onrendabel investeren Wij nemen genoegen met een bescheiden rendement op onze investeringen om huishoudens op de woningmarkt te helpen die de marktprijs niet kunnen betalen. In deel drie, de jaarrekening, ziet u onze onrendabele investeringen op een rij. Voor nieuwbouwprojecten geldt dat een verlies moet worden afgeboekt op het moment dat het voorzien wordt, door interne besluitvorming geformaliseerd is en extern gecommuniceerd. Investeringen in bestaand bezit zijn vaak ook onrendabel omdat we die gedurende restant levensduur van de woningen niet volledig terugverdienen. Ook deze voorziene verliezen moeten worden genomen zodra de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Ten opzichte van een commerciële verhuurder laten wij een groter deel van de maximale huurprijs - de huurruimte - liggen om de woningen bereikbaar te houden voor onze doelgroepen, investeren wij meer in de woonomgeving en leefbaarheid en rekenen wij niet met de potentiële waardeontwikkeling van ons bezit. Wij gaan er namelijk van uit dat onze woningen na 50 jaar 20