Jaarverslag Suggesties voor verbetering kunt u en naar info@volksbelangwbd.nl. Volksbelang / Jaarverslag

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011 Suggesties voor verbetering kunt u en naar info@volksbelangwbd.nl 1-92

2 Inhoud 1. TERUGBLIK OP Onze resultaten Oog voor de maatschappij Externe ontwikkelingen Bestuur Verklaring van het bestuur... 9 DEEL 1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG BEWONERS Onze dienstverlening Huren Vertegenwoordigers van de huurders Het contact met individuele huurders De woonomgeving MAATSCHAPPIJ Het contact met de gemeente Wijk bij Duurstede Onze bouwopgaaf Woonruimteverdeling PARTNERS Ketenpartners Zorg- en welzijnspartners KAPITAAL Het financiële perspectief van Volksbelang Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Borgings- en financieringsruimte van het WSW Transparantiemethode Treasurycommissie Renterisicomanagement Volksbelang Wijk bij Duurstede BV Deelneming WoningNet NV Een blik van buiten VOLKSBELANG Op weg naar een visiecoöperatie Project- en procesmatig werken De organisatiestructuur DEEL 2 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISARISSEN Samenstelling van de Raad van Commissarissen Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen

3 7.3. Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen Reglement Raad van Commissarissen Vergaderingen en behandelde onderwerpen Kerncommissies Integriteit Onafhankelijkheid Remuneratierapport Volksbelang Aanpassingen in Rooster van aftreden Verklaring van de Raad van Commissarissen DEEL 3 JAARREKENING ENKELVOUDIGE JAARREKENING Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening Enkelvoudige kasstroomoverzicht Realisatie versus begroting van de enkelvoudige resultaten ALGEMENE TOELICHTING Regelgeving Activiteiten Groepsverhoudingen GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vergelijking met vorig jaar Transacties verbonden partijen Continuïteit Financiële instrumenten Vaste activa Vlottende activa Passiva Vlottende passiva GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Autonome mutatie actuele waarde (model actuele waarde) GRONDSLAGEN VOOR OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 EN DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER Toelichting op de enkelvoudige Winst- en verliesrekening OVERIGE GEGEVENS Voorstel resultaatbestemming Controleverklaring

4

5 1. Terugblik op was voor ons een roerig jaar. Een jaar waarin wij de Nederlandse uitwerking van de EU-beschikking implementeerden in ons verhuurbeleid, werden geconfronteerd met aanpassingen aan het Woningwaarderingsstelsel en op de valreep werden geconfronteerd met het besluit van het kabinet corporaties te verplichten 75% van de voorraad te koop aan te bieden aan zittende huurders. Een jaar ook, waarin het kabinetsplan alle verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren vanaf 2014 gezamenlijk 760 miljoen mee te laten betalen aan de huurtoeslag, resulteerde in bijstelling van onze plannen en doelen Onze resultaten Financiële positie In 2011 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ons een negatief oordeel gegeven over onze solvabiliteit. Dit betekent dat wij onvoldoende eigen vermogen hebben ten opzichte van de risico s die wij lopen. Wij hebben ons herstelplan voor 1 februari 2012 ingeleverd bij het CFV. Toestemming voor experiment wooncoöperatie middeninkomens (wcm) Eind 2011 stemde de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in met het SEV-experiment wooncoöperatie middeninkomens. Inmiddels zijn de vijf deelnemende corporaties, waaronder Volksbelang, samen met EMCEO en de Rabobank gestart met de inrichting van het experiment. Wanneer er investeerders zijn gevonden en het WSW en het CFV akkoord zijn met het experiment, kan de eerste coöperatie worden opgericht. Nieuwbouwproductie In 2011 realiseerden wij 26 koopappartementen voor koopstarters en begonnen wij aan de bouw van 57 woningen en het Droomhuis in De Geer, een woonvoorziening voor 12 mensen met een meervoudige beperking. Beide projecten worden in 2012 opgeleverd. Onderhoud In 2011 heeft Volksbelang gestoken in het onderhoud van bestaande woningen. Daarnaast hebben wij geïnvesteerd in de renovatie (onderhoud in combinatie met woningverbetering) van 58 woningen. Wij verwachten aan de renovatie van deze woningen in totaal uit te geven. Verkoopprogramma van start In 2011 werden 263 woningen gelabeld voor verkoop. De betreffende woningen zijn in eerste instantie te koop aangeboden aan de zittende huurders. Wanneer zij de woning niet kopen, wordt bij mutatie de betreffende woning aan overige geïnteresseerden aangeboden. Wij hebben ons in oktober 2011 tot doel gesteld voor eind woningen te verkopen. 5-92

6 Herhuisvesting in kader sloop/nieuwbouw gerealiseerd In 2011 zijn wij erin geslaagd onze herhuisvestingdoelstelling in het kader van sloop/nieuwbouw te realiseren. In totaal zijn 12 huurders uit de Steenstraat geherhuisvest. Minder dan 10% van onze woningen toegewezen aan middeninkomens In 2010 bleven wij ruim binnen de in de EU-beschikking vastgestelde 10%-norm voor de toewijzing van woningen aan huishoudens met een inkomen hoger dan Wij kunnen ons een eventueel verlies van de WSW-borging niet permitteren en achteraf blijkt dat wij daardoor strikter hebben toegewezen dan noodzakelijk was Oog voor de maatschappij Wij vinden het belangrijk onze omgeving te betrekken bij maatschappelijke doelstellingen. Wij hechten belang aan transparant en integer handelen en aan het afleggen van verantwoording aan de maatschappij. In 2011 gaven wij hier op verschillende manieren invulling aan. Integriteit Volksbelang heeft haar integriteitsbeleid vastgelegd in de integriteitcode. De code omvat een cultuurcode en een signaleringsregeling. De cultuurcode gaat in op gewenst gedrag en het voorkomen van belangenverstrengeling. In de signaleringsregeling, ook wel klokkenluidersregeling genoemd, wordt de rechtsbescherming gewaarborgd van medewerkers die een vermoeden van een misstand melden. In 2011 hebben de directeur en de commissarissen geen signaal ontvangen en/of een vermoeden gehad van fraude of illegaal handelen bij Volksbelang. Afhandeling van klachten en geschillen Wij streven ernaar elke huurder op een prettige en respectvolle manier van dienst te zijn. Maar ook wij maken fouten. Wanneer een huurder niet tevreden is over onze dienstverlening kan hij/zij daarover een klacht bij ons indienen. Wordt de klacht niet naar tevredenheid van de huurder afgehandeld, dan kan hij/zij terecht bij de externe, onafhankelijke Geschillencommissie. In 2011 zijn er geen klachten ingediend bij de Geschillencommissie. Overleg met huurders Volksbelang overlegt regelmatig met Huurdersbelangenvereniging Krommerijn, de officiële huurdersvertegenwoordiger van Volksbelang. Daarnaast overlegt Volksbelang structureel met drie permanente bewonerscommissies en worden tijdelijke commissies opgericht voor clusters die te maken krijgen met ingrijpende gebeurtenissen zoals renovatie en sloopnieuwbouw. De consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met de commissies als prettig en constructief. Relatie met belanghouders Volksbelang voert sinds 2009 het SEV-experiment Corporate Board uit. Een uitgebreide beschrijving van dit experiment is geplaatst op onze website. Bij een nieuwe vacature in het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) wordt de belanghebbende uitgenodigd om een voordracht te doen op basis van het door de RvC vastgestelde profiel. Wij onderscheiden momenteel als belanghebbenden de huurders, ons personeel, de gemeente Wijk bij Duurstede, de zorgaanbieders, onze financiers en andere (keten)partners waarmee wij in de buurten samenwerken. De ruggespraak van de commissarissen en directeur met de belanghebbenden over de functie en de koers van onze

7 corporatie vindt plaats aan de visietafels van Volksbelang. Deze werden voor het laatst gehouden in oktober In 2011 hebben wij de participatiebehoefte van de belanghebbenden onderzocht. Deze blijkt nogal uiteenlopend en varieert van mee weten tot meebeslissen. Daarnaast moesten wij constateren dat de groepen verschillende graden van organisatie hebben, van heterogeen tot homogeen en van dynamisch tot statisch. Daar gaan wij vanaf 2012 beter rekening mee houden Externe ontwikkelingen Zoals wij al in de inleiding van dit hoofdstuk vermeldden, was 2011 een roerig jaar voor de volkshuisvesting. In 2011 veranderde de omgeving waarin wij opereren ingrijpend. De onderstaande ontwikkelingen zijn daarvoor mede verantwoordelijk. Uitvoering van het regeerakkoord In 2011 stonden de media vol met berichten over de hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven en de invoering van het kooprecht voor huurders. Beide maatregelen werden in 2011 nog niet geïmplementeerd. De implementatie van de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven is uitgesteld tot 1 juli Over het kooprecht bestaat nog veel onduidelijkheid. In de laatste week van december presenteerde het Rijk een plan waarin het kooprecht uit het regeerakkoord is vertaald naar een verkoopplicht voor corporaties. Volgens het voorstel moeten corporaties 75% van hun woningen te koop gaan aanbieden aan zittende huurders die minimaal één jaar in hun woning wonen. Dit voorstel moet nog worden besproken door de Raad van State, Eerste Kamer en Tweede Kamer. Heffing op de huurtoeslag Vanaf 2014 moeten corporaties die meer dan tien woningen verhuren bijdragen aan de huurtoeslag. Volksbelang dus ook. Deze extra jaarlijkse heffing moet de Nederlandse overheid 760 miljoen euro per jaar gaan opleveren. De hoogte van de heffing wordt hoogstwaarschijnlijk vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van het woningbezit. Gezien de relatief hoge WOZ-waarde van ons bezit, zal Volksbelang waarschijnlijk bovengemiddeld moeten gaan bijdragen. Dit bovenop de al in 2008 ingevoerde vennootschapsbelasting. Als gevolg hiervan neemt onze investeringsruimte nog sterker af. Onze overige bestedingen moeten worden beperkt om de heffing te kunnen betalen. Aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel In 2011 werden twee ingrijpende aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel doorgevoerd. Het betreft de invoering van de energielabels in de puntenwaardering en de toekenning van extra punten aan woningen in schaarste gebieden. Wij zijn gevestigd binnen een schaarste gebied. Al onze woningen hebben daardoor, afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter, 15 of 25 extra WWS-punten gekregen. Omdat onze woningen relatief goed zijn geïsoleerd, leverde ook de invoering van de energielabels ons gemiddeld genomen extra punten op. Op papier zorgen deze extra punten bij mutatie voor een hogere verdiencapaciteit. De werkelijkheid is echter weerbarstiger. Wanneer wij de extra verdiencapaciteit zouden benutten, worden te veel woningen onbetaalbaar voor de primaire doelgroep. 7-92

8 Uitwerking van de EU-beschikking In 2011 was er veel discussie over de EU-beschikking. Gesproken werd over het norminkomen, de administratieve scheiding van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-daeb activiteiten, het effect van de inkomensnorm op huishoudens met een zorgvraag en de financiering van DAEB en niet-daeb activiteiten. - Ondanks enkele moties in de Tweede Kamer heeft de minister geen acties ondernomen om het norminkomen te verhogen. Voor 2012 is het norminkomen vastgesteld op Wel wordt vanaf 2012 een uitzondering gemaakt voor huishoudens die zijn aangewezen op intensieve zorg. Zij mogen, ook als zij een middeninkomen hebben, een woning huren met een huurprijs lager dan 664,64. Toewijzingen aan deze doelgroep tellen niet mee in de eis dat minimaal 90% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensnorm. - Ook wij moeten in de toekomst een scheiding gaan aanbrengen tussen DAEB activiteiten en niet-daeb activiteiten. Die scheiding moet in 2014 gerealiseerd zijn. Bezuinigingen op de huurtoeslag en de bijstand Huishoudens uit de primaire doelgroep krijgen vanaf 2012 te maken met bezuinigingen op de huurtoeslag. Sommige huishoudens krijgen daarnaast te maken met bezuinigingen op de bijstand. Per 1 januari 2012 zijn de huurtoeslagpercentages verlaagd. In plaats van 75% krijgen huishoudens nog maar 65% van de huurprijs tussen de voor hen geldende kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens vergoed. Sommige huishoudens krijgen ook boven de voor hen geldende aftoppingsgrens een deel van de huur vergoed. Het vergoedingspercentage over dat deel van de huur is verlaagd van 50 naar 40%. Voor de bijstand geldt dat de dubbele heffingskorting is afgeschaft en dat voor de vaststelling van het inkomen niet meer alleen naar de partner gekeken wordt, maar ook naar het inkomen van de kinderen. De inkomsten van de kinderen worden gekort op het bijstandsinkomen van de ouders. Mogelijk leiden deze maatregelen tot een toename van het aantal huishoudens met betalingsproblemen onder onze huurders. Bezuinigingen gemeente Wijk bij Duurstede De gemeente Wijk bij Duurstede moet de komende jaren fors bezuinigen. Het is nog niet bekend wat de exacte gevolgen van die bezuinigingen voor Volksbelang zijn. Het feit dat de bezuinigingen ook de gemeentelijke werkorganisatie treffen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet ongemerkt aan ons voorbij gaan Bestuur Woningstichting Volksbelang wordt bestuurd door een directie die bestaat uit één natuurlijk persoon, de directeur. De heer G.E. Nellestein (geboren op 14 april 1951 in Ede) werd per 1 april 1998 benoemd tot directeur. De heer Nellestein heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Uit hoofde van zijn functie als directeur van Volksbelang is de heer Nellestein tevens bestuurder van: Volksbelang Wijk bij Duurstede BV Verder vertegenwoordigt de bestuurder Volksbelang op verschillende bij landelijke en regionale organisaties, allemaal werkzaam op het gebied van de Volkshuisvesting: - lid van AEDES - lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) - lid van het bestuur van het platform voor midden- en kleine corporaties (MKW)

9 - lid van het algemeen bestuur van Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrechtmidden (RWU) - lid van Maatschappelijk Ondernemen Onze inspiratie (MOOi) 1.5. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2011 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2.g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 20 juni 2012 Gerrit Nellestein, directeur 9-92

10 DEEL 1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Wij onderscheiden vijf groepen belanghebbenden. In dit volkshuisvestingsverslag leest u wat wij in 2011 voor en met hen hebben gedaan en bereikt. - Bewoners In het hoofdstuk Bewoners vindt u informatie over onze dienstverlening, onze huurprijzen en onze inspanningen voor de leefbaarheid in de buurt. - Maatschappij In het hoofdstuk Maatschappij leest u over de samenwerking met onze maatschappelijke partners. Ook vindt u hier informatie over de woningmarkt, de toewijzing van woningen aan woningzoekenden en de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden. - Partners In het hoofdstuk partners verantwoorden wij ons over de in 2011 uitgevoerde activiteiten op het gebied van onderhoud, renovatie en zorg. - Kapitaal In het hoofdstuk Kapitaal vindt u informatie over het financieel beleid en beheer van Volksbelang. - Volksbelang Het hoofdstuk Volksbelang gaat in op de interne bedrijfsvoering. U treft er onder andere het organogram van Volksbelang aan

11 2. Bewoners Iederéén een thuis! Dat is onze lijfspreuk. Onze bewoners bieden wij de ruimte om van hun woning en hun woonomgeving hun thuis te maken. Wij betrekken hen bij ons beleid en halen de agenda op bij de buurtpanels, de bewonerscommissies en de visietafels. In dit hoofdstuk leest u over onze dienstverlening, ons huurprijzenbeleid, ons contact met de huurders en onze investeringen in de woonomgeving Onze dienstverlening Wij streven ernaar onze huurders en belanghebbenden zo goed mogelijk van dienst te zijn. Dit doen wij door iedereen vriendelijk te woord te staan en ze de juiste informatie te geven. Vraag is echter of onze huurders dat ook zo ervaren. Dit laten wij sinds 2009 onderzoeken door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH oordeelde positief over onze dienstverlening en kende ons begin 2011 het KWH-huurlabel toe. KWH heeft in 2011 vervolgmetingen uitgevoerd. Deze metingen zijn succesvol afgerond. De uitgevoerde metingen hebben ons niet alleen het label, maar ook leerpunten opgeleverd. Daarmee kunnen wij verder. Hoewel wij waarde hechten aan het label en overtuigd zijn van de extra informatie die de metingen opleverden, hebben wij in 2011 besloten onze lidmaatschap van KWH per 1 januari 2012 te beëindigen. Reden daarvoor is dat wij er in het kader van noodzakelijke bezuinigingen voor kiezen te investeren in het verbeteren van de door KWH aangedragen leerpunten in plaats van nieuwe metingen. Omdat wij de eerste vervolgmetingen positief hebben afgerond, behouden wij het KWH-huurlabel tot eind Huren Vergeleken met andere corporaties bezitten wij veel ruime eengezinswoningen. Daardoor hebben wij naar verhouding minder betaalbare en goedkope woningen. In totaal heeft bijna 75% van onze woningen een huurprijs onder de 554,76, de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Dit is de grens waarboven, in principe, geen huurtoeslag meer wordt uitgekeerd aan drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor huishoudens jonger dan 23 jaar en huishoudens bestaande uit één persoon of twee personen, zijn lagere aftoppingsgrenzen vastgesteld. In 2011 had 75% van de door ons toegewezen woningen een kale huurprijs onder de hoogste grens. Kale huurprijs Toegewezen woningen in 2011 Bezit Volksbelang Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse <= 361, * 5% 361,66-554, % => 554, % % * Inclusief 32 woningen met een kale huurprijs van 0,00. Dat zijn woningen die in verband met naderende sloopwerkzaamheden niet meer worden verhuurd. Tabel: woningbezit en toegewezen woningen verdeeld in huurprijscategorieën 11-92

12 Huurverhoging Het Rijk heeft de maximale huurverhoging gelijkgesteld aan de inflatie in 2010; 1,3%. Wij hebben ervoor gekozen om deze huurverhoging per 1 juli toe te passen op alle woningen en afzonderlijk verhuurde garages en bergingen. De Steenstraat 15 t/m 85, waarvoor sinds 1 april een sociaal plan van toepassing is, vormde hierop een uitzondering. De huur van deze woningen is niet verhoogd. Wij hebben geen bezwaar ontvangen tegen de huurverhoging Huurachterstanden Volksbelang voert een strak maar sociaal incassobeleid (zie onze folder Huur betalen, te lezen op onze website achter het tabblad Huurdersinformatie). Bij huurachterstanden en schuldsanering werken wij nauw samen met de RSD (Regionale Sociale Dienst), de Schuldhulpverlening, het Signaleringsnetwerk en het Bureau Sociaal Raadslieden. Eind 2011 telden wij 122 huurachterstanden, een daling van 9% ten opzichte van de resultaten uit Ruim 8% van onze huurders liep in 2011 een huurachterstand op. Van de 122 achterstanden had 51% betrekking op één maand achterstand en 23% op twee maanden. De resterende 26% was eind 2011 uit handen gegeven aan de deurwaarder. Er zijn in 2011 geen huurders ontruimd Vertegenwoordigers van de huurders Wij overleggen intensief met huurders, omdat wij het belangrijk vinden om naar hen te luisteren en met elkaar om tafel te zitten. Als het gaat om zaken die betrekking hebben op alle huurders, overleggen wij met de Huurderbelangenvereniging Krommerijn. Specifieke zaken bespreken wij met een (vaak tijdelijke) bewonerscommissie. Bijvoorbeeld bij het maken van een renovatieplan voor een bepaald aantal woningen Huurdersbelangenvereniging Krommerijn Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV) behartigt de belangen van alle huurders van Volksbelang. Helaas is slechts circa 5% van de huurders lid. Het lidmaatschap kost 6 per jaar. Volksbelang draagt jaarlijks bij aan de HBV. De samenwerking tussen Volksbelang en de HBV is goed. Dit komt onder meer tot uiting in de transparante en open wijze waarin het overleg wordt gevoerd en gevraagde informatie wordt uitgewisseld. In 2011 kwamen de HBV en Volksbelang formeel 6 keer voor overleg bij elkaar. Over alle besproken onderwerpen is overeenstemming bereikt, met inachtneming van de aard van het inspraakrecht. Er werd gesproken over: - begroting jaarverslag 2011 en verkort jaarbericht Tijd voor Focus - jaarlijkse huurverhoging - toewijzing en lokaal maatwerk - voortgang sloop/nieuwbouwprojecten - herinrichting van de Gansfortstraat - KWH-label en resultaten van eerste meetblok strategisch voorraadbeheer - verkoopbeleid en taxatiewaarden van te verkopen woningen - huurderonderhoudsabonnement - huurderinformatiemap

13 - voortgang klantwaardering achter de voordeur - Europese beschikking - voortgang Corporate Board - beloningen van commissarissen en bestuurder In 2011 heeft de HBV in samenwerking met de communicatieadviseur van Volksbelang een nieuwe wervingsfolder opgesteld met als doel de HBV meer onder de aandacht van de huurders te brengen en de herkenbaarheid te vergroten. De folder is samen met de jaarlijkse huurverhogingbrief aan alle huurders verstuurd. Deze actie heeft enkele nieuwe leden opgeleverd Bewonerscommissies Eind 2011 telde Volksbelang drie permanente bewonerscommissies. Deze vertegenwoordigen de bewoners van de appartementen rond het Dorestad Plantsoen, de Karel Martelstraat en de Dirk Fock- en Agricolastraat. In totaal vertegenwoordigen zij 464 huurders. De samenwerking was goed. Ook de samenwerking met de tijdelijke bewonerscommissies Radboutstraat en omgeving en de bewonersvertegenwoordiging uit de Steenstraat 15 t/m 85 was goed. In 2011 werkten wij samen met de bewonerscommissie Radboutstraat en omgeving aan de opstelling en uitvoering van het grootonderhoudsplan. Daarnaast organiseerden wij twee bewonersavonden voor de bewoners van de te slopen appartementen aan de Steenstraat 15 t/m 85. Tijdens die bijeenkomsten presenteerden wij onze nieuwbouwplannen en het samen met de bewonersvertegenwoordiging opgestelde sociaal plan. De consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met de commissies als prettig en constructief Het contact met individuele huurders Elke nieuwe huurder komt bij ons op kantoor om het huurcontract te ondertekenen. Dat contactmoment benutten wij om hem of haar welkom te heten en te informeren over onze organisatie en werkwijze. Daarna ontstaan er uiteenlopende relaties met de huurders. De ene huurder zien en spreken wij vrijwel nooit. Hij of zij betaalt de huur op tijd, veroorzaakt geen overlast en woont in een woning waarin weinig gerepareerd hoeft te worden. De andere spreken wij vaker. Bijvoorbeeld omdat hij of zij zich actief inzet voor de buurt of omdat hij of zij problemen met het wonen heeft of veroorzaakt Gouden Buur Spaarpas Sinds 1 januari 2009 kunnen huurders punten sparen op hun Gouden Buur Spaarpas. Om deze punten te krijgen moeten zij de volgende afspraken naleven: de huur op tijd betalen, geen overlast veroorzaken en de buitenzijde van de woning netjes onderhouden. De gespaarde punten kunnen zij in Wijk bij Duurstede op het kantoor van Volksbelang, in de Wereldwinkel en in de bibliotheek op een spaarpas laten zetten en in Langbroek in het Dorpshuis. Eind 2011 had 70% van onze huurders een spaarpas. Met die passen werd 47% van het totaal aantal gespaarde punten opgehaald. Tot eind 2011 bleven de gespaarde punten, ook als ze niet werden opgehaald door de huurder, staan. Met ingang van 1 januari 2012 is dat gewijzigd. Vanaf die datum hebben huurders één jaar de tijd om de gespaarde punten op te halen. Huurders die hun spaarpas niet ophalen, sparen vanaf die datum geen punten meer. De punten kunnen huurders verzilveren bij een groot aantal Wijkse winkeliers. De betreffende winkeliers hebben zich aangesloten bij de Hart van Wijk Klantenspaarpas. Elke 13-92

14 punt is één eurocent waard. Met deelname aan het buurtpanel, bewonerscommissies, het klantenpanel, lidmaatschap van de Huurderbelangenvereniging Krommerijn en het invullen van enquêtes verdienen spaarders extra punten Klachten Iedere huurder heeft weleens een klacht. Die klacht kan bijvoorbeeld gaan over onze dienstverlening, de afrekening van de servicekosten, het toekennen van punten van het Gouden Buur Spaarsysteem, het slecht uitvoeren van een reparatie of de jaarlijkse huurverhoging. Wij vragen huurders hun klacht in eerste instantie te bespreken met de betrokken medewerker. Meestal komen ze er samen op die manier wel uit. Wanneer dat niet lukt, kan de huurder de klacht officieel bij ons melden. De klacht komt dan terecht bij de leidinggevende van de persoon op wie de klacht betrekking heeft of degene die verantwoordelijk is voor het desbetreffende onderwerp. Komt men er dan nog niet uit, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een onafhankelijke commissie. In 2011 werden er geen klachten ingediend bij de hieronder genoemde commissies. Commissie Waarvoor kunt u bij de commissie terecht? Aantal klachten gemeld in 2011 Huurcommissie Voor een klacht over onderhoud, huurprijs of servicekosten. 0 Geschillencommissie Voor een klacht over de uitvoering van ons beleid. 0 Regionale Klachtencommissie Voor een klacht over woningtoewijzing. 0 Tabel: onafhankelijke commissies waar klachten gemeld kunnen worden De woonomgeving Prettig wonen stopt niet bij de voordeur. Een schone, veilige woonomgeving en goede contacten met buren en buurtgenoten dragen positief bij aan het thuisgevoel. Om de leefbaarheid in de verschillende buurten op peil te houden, investeerden wij ook in 2011 actief in leefbaarheid Gouden Buur(t) In 2008 zijn wij gestart met Gouden Buur(t). Een project waarmee wij, naast het waarderen van goed huurderschap, de betrokkenheid van bewoners bij hun woning en buurt stimuleren. In elke buurt is een buurtpanel opgericht. Dit zijn actieve huurders die overleggen over het wel en wee in hun buurt. Jaarlijks maakt het panel samen met Volksbelang en de Gemeente Wijk bij Duurstede een actieplan. Daarnaast krijgt elk panel een budget dat het naar eigen inzicht kan besteden aan een product of activiteit die de leefbaarheid in de buurt versterkt. De hoogte van het budget is gerelateerd aan de door de in de buurt woonachtige huurders gespaarde punten. Hoe meer de individuele huurders in een buurt sparen, hoe hoger het budget. Wij streven ernaar het initiatief zoveel mogelijk bij het buurtpanel te laten. Voor ondersteuning kunnen de bewoners terecht bij de consulenten sociaal beheer. De behoefte aan ondersteuning verschilt per panel. Ook dit jaar koos een aantal panels ervoor de nadruk te leggen op het elkaar ontmoeten ; - Het panel uit De Horden organiseerde samen met de scholen en medewerkers van Volksbelang winteractiviteiten op alle schoolpleinen in de buurt. Een succesvolle activiteit waar naar schatting 300 buurtbewoners aan deelnamen

15 - Het panel uit De Heul organiseerde een nieuwjaarsborrel die door ongeveer 50 huurders bezocht werd en een burenbijeenkomst bij een huurder thuis. - Het panel uit De Engk organiseerde een buurtfeest (ongeveer 150 bezoekers) en een jeu-de-bouleswedstrijd (ongeveer 50 deelnemers/bezoekers). - Het panel uit De Geer ging met de bewoners op pad. Zij gingen kersen eten in de Kersenhut en organiseerden een speurtocht voor de kinderen. Daarnaast werd door verschillende panels geïnvesteerd in de woonomgeving: - Het plaatsen van bloembakken (De Heul en de Zandweg/Hoogstraat). - Het planten van bomen (De Frankenhof). - AED plaatsen. Dit is een apparaat waarmee je iemand met een hartstilstand een stroomstoot geeft (De Heul). - Het opknappen van een plantsoen (De Noorderwaard). - Het opknappen van een speeltuin (Binnenstad). De Noorderwaard besloot behalve in de woonomgeving ook te investeren in verkeersveiligheid. Zij schaften van het budget twee Viktor Veilig Poppen aan Buurtbeheer Bij Volksbelang werken twee buurtbeheerders. Zij zijn onze ogen en oren in de buurt en signaleren problemen in de portieken, straten en buurten. Zo nodig spreken zij bewoners en derden aan op ongewenst gedrag. Ook controleren ze het schoonmaakwerk en tuinonderhoud en signaleren ze vandalisme, graffiti en andere situaties die niet schoon, heel of veilig zijn. Eventueel schakelen zij derden in. Daarnaast voeren ze eenvoudige technische werkzaamheden uit in de buurten en op het kantoor van Volksbelang. Denk hierbij aan het bijvullen van collectieve verwarmingsinstallaties en het vervangen van lampen in collectieve ruimten. Ook leggen zij het eerste contact bij burenruzies. In 2010 hebben ze een register opgesteld waarin zij opvallende zaken registreren. Zo profiteren alle medewerkers van onze ogen en oren in de buurt Lik-op-stuk beleid Huurders die spullen of fietsen in een van de trappenhuizen van de portiekflats aan de Dirk Fockstraat en Agricolastraat plaatsen, worden daar door de buurtbeheerders op aangesproken. Alle trappenhuizen moeten wat ons betreft leeg en schoon zijn. Eerst en vooral omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn voor bewoners en goed toegankelijk voor hulpdiensten. De trappenhuizen worden in dit kader zeer regelmatig gecontroleerd door onze buurtbeheerders. In onze andere flats wordt minder regelmatig gecontroleerd op spullen en fietsen die in de algemene ruimten geplaatst worden, omdat er in de betreffende flats minder rommel in de gemeenschappelijke ruimten geplaatst wordt Controle tuinen Een verwaarloosde tuin beïnvloedt in onze ogen de leefbaarheid in een buurt negatief. Enkele jaren geleden zijn wij daarom gestart met de structurele controle van tuinen. De tuinen worden jaarlijks door onze buurtbeheerders gecontroleerd. In 2011 werden 44 tuinen afgekeurd. Daarvan zijn er in de loop van het jaar 6 alsnog opgeknapt. De huurders die hun tuin na afkeuring niet opknapten, ontvangen geen Gouden Buur spaarpunten

16 Overlast Volksbelang registreert jaarlijks alle overlastzaken in een overlastregister. In 2011 hebben 43 huurders een overlastincident bij ons gemeld (2 % van alle huurders). Het betrof zowel geluidsoverlast als stankoverlast en ernstige conflicten. In 5 gevallen was sprake van een ernstig conflict. Desgevraagd zijn de wijkagenten van de politie bij de gesprekken of huisbezoeken aanwezig

17 3. Maatschappij De eerste zorg van Volksbelang is om onze doelgroep van geschikte woningen te voorzien. Daarnaast willen wij de sociale cohesie in buurten en kernen bevorderen. Door ontmoeting, herkenning en erkenning, maakt onverschilligheid volgens ons plaats voor verschilligheid, een maatschappij waarin we verdraagzaam omgaan met cultuurverschillen. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerking met de gemeente, onze bouwopgaaf en de woonruimteverdeling Het contact met de gemeente Wijk bij Duurstede Een goede relatie met onze belanghebbenden is bepalend voor het bereiken van onze maatschappelijke doelstelling. Daarom zijn wij actief en betrokken lid of participant van onze branchevereniging Aedes en het MKW (platform binnen Aedes voor middelgrote en kleine woningcorporaties), het Regionaal Platform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de Stichting Woonruimteverdeling Utrecht (SWRU). Voornamelijk via deze organen onderhouden wij relaties met de hogere overheden en het verlengd lokaal bestuur. Met de gemeente Wijk bij Duurstede onderhouden wij uiteraard een intensieve directe relatie Gemeente Wijk bij Duurstede De gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke belanghebbende. Zij bepaalt het lokale volkshuisvestingsbeleid. Samen met Woningbouwstichting Cothen dragen wij zorg voor de uitvoering daarvan in met name de sociale sector. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. Bestuurlijk overleg wonen In 2011 is geen bestuurlijk overleg gevoerd met de gemeente en woningbouwvereniging Cothen. Prestatieafspraken Wij zijn er afgelopen jaar opnieuw niet in geslaagd prestatieafspraken te maken met de gemeente. Door een personeelswissel en ziekte slaagde de gemeente er niet in het grondprijsbeleid in 2011 te realiseren. In november heeft Volksbelang aan de gemeente inzichtelijk gemaakt welke ambities wij hebben en welke condities van de gemeente daarvoor nodig zijn. Woningbouwvereniging Cothen heeft dezelfde exercitie begin 2012 uitgevoerd. Lokaal Maatwerk Wij hebben in 2011 twee Lokaal Maatwerk-overeenkomsten gesloten met de gemeente. Een voor de verkoop van nieuwbouw Koopgarantwoningen in De Geer en een voor het bij voorrang toewijzen van bestaande woningen aan huishoudens uit Wijk bij Duurstede. De tweede overeenkomst heeft betrekking op het jaarlijks bij voorrang toewijzen van maximaal 18 bestaande sociale huur- en koopwoningen in 2011en Het gaat om huurwoningen voor starters, benedenwoningen voor ouderen en bestaande huurwoningen die te koop aangeboden worden

18 EU-beschikking In het eerste kwartaal van 2011 hebben wij met woningbouwvereniniging Cothen en gemeenteraadsleden gezamenlijk van gedachten gewisseld over de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening als gevolg van de 90/10-regel. Wij hebben kenbaar gemaakt dat wij de regel naleven. Tegelijkertijd hebben wij onze zorgen uitgesproken over de beperkingen voor de middeninkomens op de Wijkse woningmarkt, die een kwart van onze huurders en woningzoekenden uitmaken. Vastgoedprojecten Op bestuurlijk en ambtelijk niveau werd in 2011 meermalen overlegd over te realiseren projecten. Oranjepoort Er vond afstemming plaats over de realisatie en de woningtoewijzing in MFA Oranjepoort in Langbroek. Steenstraat Het sociaal plan voor de Steenstraat werd in 2011 door de gemeente goedgekeurd. Onderdeel van dat plan was de toekenning van een volkshuisvestelijke urgentie en een lokaal zoekprofiel aan de bewoners van de te slopen appartementen. De Geer 2 Er vond afstemming plaats over de 18 sociale koopappartementen, die wij in De Geer realiseren. De betreffende appartementen worden onder maatschappelijk gebonden eigendom (Koopgarant) verkocht. Hoogstraat In 2011 vonden meerdere overleggen plaats over het bestemmingsplan voor de Hoogstraat. Dirk Fockstraat en Van Brederodestraat Zowel voor de Dirk Fockstraat 2 t/m 84 als voor de Van Brederodestraat en omgeving geldt dat de bestaande plannen worden heroverwogen. In het kader van die heroverweging vonden gesprekken plaats met de gemeente. Karel de Grotestraat Er vonden gesprekken plaats in het kader van de gebiedsontwikkeling van de Karel de Grotestraat

19 Overige projecten Tenslotte werd meerdere keren met elkaar van gedachten gewisseld over een mogelijke bijdrage van Volksbelang aan het ontwikkelen van het terrein Van Uem en Wennekes en de herontwikkeling van de locatie sporthal De Horden Onrendabel investeren Onze investeringen in nieuwbouw, renovatie en onderhoud, maar ook onze inspanningen bij het beheer, zijn niet rendabel. Dit betekent dat wij woningen verhuren beneden de kostprijs. Dat doen wij om huishoudens op de woningmarkt te helpen die de kostprijs niet kunnen betalen. In deel drie, de jaarrekening, ziet u onze onrendabele investeringen op een rij. Voor nieuwbouwprojecten geldt dat het voorzienbare verlies moet worden afgeboekt op het moment dat het tekort voorzien wordt, door interne besluitvorming geformaliseerd is en naar buiten toe gecommuniceerd. Investeringen in bestaand bezit zijn vaak ook onrendabel omdat we die gedurende restant levensduur van de woningen niet volledig terugverdienen. Ook deze voorziene verliezen moeten worden genomen zodra intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. In vergelijking tot een commerciële projectontwikkelaar laten wij een groter deel van de maximale huurprijs - de huurruimte - liggen om de woningen bereikbaar te houden voor onze doelgroep, investeren wij in de woonomgeving en leefbaarheid en rekenen wij niet met de potentiële waardeontwikkeling van ons bezit. Wij gaan ervan uit dat onze woningen na 50 jaar worden gesloopt en dus geen waarde meer hebben. Projectontwikkelaars gaan daarentegen uit van verkoop binnen die termijn en van waardestijging, dus een verkoopresultaat Investeren in wonen met zorg Wijk bij Duurstede heeft te maken met een ouder wordende bevolking. We noemen dit vergrijzing. Op dit moment is 12% van de inwoners van Wijk bij Duurstede 65 jaar of ouder. Naar verwachting is dat in % < 65 jaar 88% 83% 78% 73% 69% jaar 10% 14% 18% 22% 23% => 80 jaar 2% 3% 4% 5% 8% Tabel: verwachte bevolkingsontwikkeling in Wijk bij Duurstede. Bron: ABF Uitgaande van de huidige trend, dat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen, levert deze ontwikkeling een steeds grotere vraag op naar nultredenwoningen en naar woningen waarin lichte vormen van zorg geboden kunnen worden. Volksbelang speelt daarop in door zich bij nieuwbouw voornamelijk te focussen op levensloopbestendige nultredenwoningen. We spreken van levensloopbestendig als de woning voor jong en oud geschikt is. Nultredenwoningen zijn woningen die bereikbaar zijn zonder trap en waarin de bewoner geen trappen hoeft te lopen, omdat de belangrijkste functies (wonen, koken, slapen, douchen) zich op één verdieping bevinden

20 3.2. Onze bouwopgaaf Hoeveel woningen wij bouwen en welke woningtypen wij bouwen is in grote mate afhankelijk van de verwachte toekomstige vraag in de gemeente. Een vraag die wij inschatten aan de hand van een vierjaarlijks woningmarktonderzoek en de verwachte demografische ontwikkelingen in de gemeente Het woningmarktonderzoek In 2008 lieten wij een woningmarktonderzoek uitvoeren om onder andere de toekomstige vraag naar woningen beter in beeld te krijgen. Uit dat onderzoek bleek dat in Wijk bij Duurstede vooral behoefte is aan appartementen met een lift, benedenwoningen en ouderenwoningen. De behoefte aan nieuwbouw eengezinswoningen is zeer beperkt. In de onderstaande tabel is de procentueel gewenste samenstelling van het woningbouwprogramma voor Wijk bij Duurstede weergegeven, uitgaande van het woningmarktonderzoek. Type woning Huur Koop 2/1 kap 1% 17% Vrijstaand 1% 21% Flat met lift 12% 3% Benedenwoning 11% 1% Ouderenwoning 18% 1% Jongerenwoning 4% 3% Kamer (onzelfstandig) 1% 1% Overig 1% 4% Totaal 49% 51% Tabel: verhouding huur- en koopwoningen in het nieuwbouwprogramma (Bron: De woningmarkt in Wijk bij Duurstede, Volksbelang/De Hoop Advies, ) In 2012 hebben wij het voornemen samen met de gemeente een nieuw woningmarktonderzoek uit. In dat onderzoek worden de gegevens uit 2008 geactualiseerd. De demografische ontwikkeling Het beeld dat de behoefte aan nieuwe eengezinswoningen in de toekomst beperkt zal zijn, wordt bevestigd door de verwachte demografische ontwikkeling in de gemeente. Het aandeel ouderen neemt de komende jaren sterk toe (zie paragraaf 3.1.3) en naar onze inschatting gaat het veelal om ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Met de ouderdom komen ook de gebreken en groeit de behoefte aan thuiszorg. In ons bouwprogramma leggen wij de focus daarom op de bouw van appartementen met lift. Bouwopgaaf Volgens onze berekeningen moeten er jaarlijks 90 woningen aan de Wijkse woningmarkt worden toegevoegd om ervoor te zorgen dat het aantal inwoners van de gemeente ongeveer gelijk blijft. Bij een gelijkblijvend aantal woningen daalt het inwonertal van de gemeente, doordat er gemiddeld steeds minder mensen achter iedere voordeur wonen. Dit noemen wij gezinsverdunning. Alle woningen die in Wijk bij Duurstede boven op die 90 worden gebouwd, zijn volgens onze verwachting voor instroom van buiten onze gemeente. De geringe uitbreidingsmogelijkheden, de redelijk geïsoleerde ligging en de beperkte werkgelegenheid in Wijk bij Duurstede, plus het gegeven dat de Nederlandse bevolking krimpt, maakt dat Volksbelang sceptisch is over de verwachte instroom. Van de 90 te bouwen woningen moet volgens ons woningmarktonderzoek 40% in de sociale huursector worden gerealiseerd

21 Ons bouwprogramma Onze bouwopgaaf realiseren wij grotendeels door eigen woningen te vervangen door nieuwbouw. In die nieuwbouw realiseren wij meer woningen dan dat er worden gesloopt. Deze verdichting is noodzakelijk omdat Wijk bij Duurstede nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden heeft. Volgens het vigerende provinciale streekplan beperkt de uitbreidingsruimte zich tot ongeveer 280 woningen. Wij bouwen onze woningen met een exploitatieperspectief van 50 jaar. In ons strategisch voorraadbeleid gaan wij er in beginsel vanuit dat ze daarna worden vervangen. De termijn van 50 jaar kan worden bekort of verlengd. Dit is afhankelijk van de technische of economische slijtage, de kwaliteit van en de vraag naar deze woningen. Planning Volgens onze planning slopen wij tot woningen en bouwen we 230 woningen. Het bouwprogramma is in vergelijking met het programma van vorig jaar naar beneden bijgesteld. Oorzaak voor deze bijstelling is de financiële situatie van Volksbelang. In het programma ligt de nadruk op de realisatie van nultredenwoningen. In de begroting gaan wij uit van de realisatie van 192 sociale huurwoningen, 18 sociale koopwoningen en 20 vrije sector huurwoningen. Het gaat om een investering van in totaal 43 miljoen, waarvan 17 miljoen naar verwachting niet via huuropbrengsten zal worden gedekt (de zogenoemde onrendabele top). Buurt en project Te slopen Te bouwen DEAB Niet DEAB Typen Start bouw Oplevering Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat Appartementen Hoogstraat Appartementen Hoogstraat Appartementen en zorgeenheden De Engk Steenstraat Appartementen Van Brederodestraat Eengezinswoningen De Geer De Geer Eengezinswoningen en appartementen Droomhuis Zorgeenheden Langbroek MFA Appartementen en multifunctionele accommodatie Totaal Tabel: Bouwprogramma sociale sector Volksbelang (indicatief) De projecten Na jaren waarin wij geen of weinig nieuwbouw hebben kunnen bouwen, staan wij op dit moment aan het begin van een periode waarin veel nieuwe woningen worden gebouwd. Per project geven wij een korte toelichting. Over de projecten waar wij intensief samenwerken met zorgpartijen leest u meer in hoofdstuk vier: Partners

22 De Engk Steenstraat Aan de Steenstraat worden vier portiekflats zonder lift (36 appartementen) vervangen door 56 levensloopbestendige appartementen met lift. De te vervangen flats voldoen niet meer aan de woontechnische eisen van deze tijd. Volgens de begroting 2012 worden in de nieuwbouw 36 sociale huurappartementen en 20 vrije sector huurappartementen gerealiseerd. Het project wordt in twee fases uitgevoerd. In 2011 zijn alle huurders uit de twee flats die als eerste gesloopt worden, verhuisd naar een andere woning. Wij hopen deze flats in april te slopen. Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat Wij waren van plan in de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat 30 woningen te slopen en daarvoor in de plaats 24 zorgappartementen voor mensen met Alzheimer, 12 appartementen voor partners van mensen met Alzheimer, 12 eengezinswoningen en onder-1-kapwoningen te realiseren. In verband met onze financiële omstandigheden zijn wij ons aan het beraden op alternatieven, waarbij fasering tot de mogelijkheden behoort.. Dirk Fockstraat Ons plan 42 appartementen aan de Dirk Fockstraat te vervangen door 42 levensloopbestendige appartementen hebben wij in de begroting 2012 laten vervallen. Thans wordt in de begroting uitgegaan van de renovatie van de bestaande appartementen. Maar ook hier vindt nog onderzoek plaats. De Geer De Geer 2 Begin 2011 is Bouwfonds gestart met de uitbreiding van de wijk De Geer. Het project staat bekend onder de naam De Geer II. Een uitbreiding waarbinnen Volksbelang in totaal 57 woningen bouwt en het Droomhuis realiseert. De 57 woningen worden eind 2012 aan ons opgeleverd. Het betreft 30 huurappartementen, 9 huureengezinswoningen, 18 sociale koopappartementen (Koopgarant). In 2011 zijn de woningen aangeboden aan potentiële huurders en kopers. Op dit moment zijn 15 koopapartementen verkocht. U leest meer over het Droomhuis in paragraaf Figuur: definitief ontwerp gebouw Liber in De Geer

23 De Heul Witlastraat In de Witlastraat wilde Volksbelang samen met Kwintes 25 appartementen realiseren voor mensen met een chronische psychiatrische problematiek. Door te weinig draagvlak en de veranderde financiële situatie bij Volksbelang is besloten met het project te stoppen. Langbroek In Langbroek starten we in 2012 met de realisatie van een multifunctionele accommodatie, waarin zowel appartementen waarin zorg verleend kan worden, als een dorpshuis, een school, supermarkt Attent en een peuterspeelzaal gerealiseerd worden. U leest hierover meer in paragraaf Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat Aan de Hoogstraat worden in totaal 33 kleine eengezinswoningen vervangen door 50 appartementen. Het betreft een plan dat is opgedeeld in drie deelplannen. In de eerste helft van 2012 verwachten wij te starten met de realisatie van het eerste deelproject. Het betreft de realisatie van 9 appartementen (4 rolstoelbezoekbare benedenwoningen en 5 speelse bovenwoningen met een entresol) op de locatie van 6 in 2010 gesloopte eengezinswoningen aan de Hoogstraat 75 t/m 85. Wij zijn van plan in een later stadium negen appartementen te realiseren in de nabijheid van de binnenstad en 32 appartementen en zorgeenheden aan het einde van de Hoogstraat. Figuur: ontwerp voor de woningen aan de Hoogstraat 75 t/m 85 Frankenhof De Almandijn Aan de Steenstraat hebben wij 26 sociale koop appartementen gerealiseerd. De betreffende appartementen zijn in juli opgeleverd. De woningen zijn met Koopgarant verkocht. Dat betekent dat de koper verplicht is de woning bij verkoop aan de corporatie terug te verkopen. Volksbelang is vooralsnog voor een jaar betrokken als beheerder van de VVE. Figuur: het definitief ontwerp van de Almandijn (rechts) Karel de Grotestraat Het plan om samen met de gemeente een deel van de Karel de Grotestraat te herontwikkelen, wordt op dit moment heroverwogen. Het gaat om een gebied dat zich uitstrekt van de huisartsenpraktijk tot en met het voormalige postkantoor. Een gebied dat 23-92

24 mogelijk nog uit te breiden is met naastgelegen locaties van Van Os en de Rabobank. Doel was de realisatie van woningen in combinatie met een multifunctionele accommodatie. In de multifunctionele accommodatie zouden het kantoor van Volksbelang, de WMO-balie van de gemeente, de bibliotheek en Stichting Binding worden ondergebracht. De heroverweging is noodzakelijk, omdat de bibliotheek naar een andere plek verhuist en zowel de gemeente als wij minder financiële mogelijkheden hebben voor de financiering van de plannen. Cothen In 2011 hebben wij besloten af te zien van de realisatie van een zorgboerderij voor uitgeboerde boeren met of zonder zorgvraag aan de Groenenwoudseweg 8 in Cothen. Uit nader onderzoek bleek de vraag van de doelgroep niet hard genoeg. Daarnaast toonden verschillende zorgpartijen zich terughoudend in het leveren van een bijdrage aan de realisatie van de zorgboerderij. Volksbelang zal andere ontwikkelingen voor de doelgroep uitgeboerde boeren met of zonder een zorgvraag alleen ondersteunen als dat kostenneutraal kan worden uitgevoerd Woonruimteverdeling De gemeente Wijk bij Duurstede maakt voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen deel uit van het woningmarktgebied Utrecht, dat een groot deel van de provincie beslaat. Concreet betekent dit dat woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede via WoningNet kunnen reageren op vrijkomende woningen in dit deel van de provincie en omgekeerd, dat alle woningzoekenden uit dit woningmarktgebied mogen reageren op vrijkomende woningen in Wijk bij Duurstede. De spelregels voor de toewijzing zijn verankerd in de Huisvestingsverordening van de Gemeente Wijk bij Duurstede. Onze gemeente heeft ervoor gekozen om de verordening van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) als leidraad aan te houden. Wij zijn het daar mee eens, omdat vooral de woningzoekenden zijn gediend met deze eenduidigheid. Wij kijken in dit hoofdstuk voor wat betreft de sociale huursector eerst naar de bewegingen op de Utrechtse woningmarkt en zoomen daarna in op de lokale woningmarkt. Wij sluiten af met de belangrijkste conclusies De Utrechtse woningmarkt De druk op de Utrechtse woningmarkt neemt de laatste jaren toe. In de periode 2007 t/m 2011 steeg het aantal woningzoekenden in de regio Utrecht van naar en daalde het aanbod van naar Daarmee samenhangend, telde WoningNet in dezelfde periode een stijging van het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning van 92 naar 116. Waarbij opgemerkt moet worden dat het gemiddeld aantal reacties in 2010 met 124 reacties per woning hoger lag dan in Gekeken naar de cijfers over 2011 valt op dat de aanbiedingsgraad, het aantal keer dat een woning moet worden aangeboden voordat die wordt verhuurd, is gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. In de periode 2007 t/m 2010 kwam de gemiddelde aanbiedingsgraad niet boven de 3,3. In 2011 bedroeg de aanbiedingsgraad 3,9. Dit duidt erop dat er naast een kwantitatieve vraag vooral ook een kwalitatieve vraag is

25 De Wijkse woningmarkt Ook op de Wijkse woningmarkt nam de druk op de woningmarkt verder toe. In 2011 telden wij twee keer zoveel reacties op een woning als in 2007 (resp. 50 en 101 reacties per via WoningNet aangeboden woning). Het aanbod via WoningNet daalde in dezelfde periode van 109 woningen in 2007 naar 79 woningen in Doordat er in 2011 minder woningen vrijkwamen dan in 2010 (in 2010 werden 110 woningen via WoningNet aangeboden) daalde het aantal actief woningzoekenden. In 2010 telden we actief woningzoekenden. In 2011 waren dat er Naar alle waarschijnlijkheid speelt ook het feit dat huishoudens met een inkomen boven sinds invoering van de EU-beschikking weinig kans hebben op een woning een rol bij de verklaring van het dalende aantal. De slaagkans van een gemiddeld huishouden op de Wijkse woningmarkt lag in 2011 met 3,8% op hetzelfde niveau als in In 2006 lag die kans nog op 9%. Net als in 2010 moesten wij een woning in ,4 keer aanbieden voordat de woning door een woningzoekende werd geaccepteerd. In vergelijking met de gemiddelde aanbiedingsgraad in woningmarktgebied Utrecht (3,9 in 2011) is onze aanbiedingsgraad laag te noemen. De verklaring daarvoor ligt vooral in het zoekgedrag van woningzoekende uit Wijk bij Duurstede. Zij weigeren woningen minder vaak dan woningzoekenden die niet uit wijk bij Duurstede komen. Toegewezen woningen In 2011 sloten wij 104 nieuwe huurcontracten. Daarmee veranderde 5% van de woningen in ons bezit van huurder. Dit verhoudingsgetal noemen wij de mutatiegraad. In de periode 2008 t/m 2010 kwam de mutatiegraad achtereenvolgens uit op 7,1%, 5,2% en 6,2%. Zoekduur Woningzoekenden waaraan wij in 2011 een woning toewezen, hadden gemiddeld 33 maanden actief op ons aanbod gereageerd (in maanden). Onder actief reageren, verstaan wij de tijd tussen de eerste reactie op een woning en de datum waarop daadwerkelijk een woning wordt geaccepteerd. In de onderstaande tabel vindt u de inschrijvingsduur en de zoekduur op de Wijkse woningmarkt. Voor de inschrijvingsduur is onderscheid gemaakt tussen: - Doorstromers: huishoudens die een huurwoning in de regio Utrecht achterlaten. - Overige woningzoekenden: huishoudens, die geen huurwoning in de regio Utrecht achterlaten (waaronder starters). Toewijzing 2007 Toewijzing 2008 Toewijzing 2009 Toewijzing 2010 Inschrijvingsduur (doorstromers)* Inschrijvingsduur* (overige woningzoekenden) Zoekduur (iedereen; eerste reactie) Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede

26 Inschrijvingsduur (doorstromers)* Inschrijvingsduur* (overige woningzoekenden) Zoekduur (iedereen; eerste reactie) Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Toewijzing 2011 Niet uit Wijk bij Duurstede Tabel: Wachttijd en zoekduur op de Wijkse woningmarkt. * Tot eind 2006 gold voor doorstromers de woonduur als voorrangscriterium. Aan wie werden de woningen toegewezen? In 2011 wezen wij 72% van onze woningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep, 22% aan huishoudens uit de secundaire doelgroep en 6% aan huishoudens met een inkomen boven In de onderstaande tabel leest u meer over de verhuurde woningen per doelgroep. Huurprijs <= 554,76 Huurprijs > 554,76 Totaal Woningen toegewezen aan de primaire doelgroep 57 74% 18 67% 75 72% Woningen toegewezen aan de secundaire doelgroep 20 26% 9 33% 29 28% Totaal % % % Tabel: toewijzing van woningen in 2011 naar subsidiabele huurprijs. De primaire doelgroep Zoals hierboven beschreven, wezen wij in % van onze woningen toe aan huishouden uit de primaire doelgroep. Een dergelijk hoog percentage realiseerden wij niet eerder. In de afgelopen jaren lag het aandeel aan de primaire doelgroep toegewezen woningen rond de 50%. In 2010 lag het percentage op 44%. De stijging is veroorzaakt door de invoering van de EU-beschikking. Wij verhuurden in 2011 slechts 6% van onze woningen aan huishoudens met een middeninkomen, waardoor er relatief meer woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep beschikbaar bleven. Huishoudens met een inkomen boven Door de invoering van de EU-beschikking daalde het aantal toegewezen woningen aan huishoudens met een inkomen boven van 25% in 2010 naar 6% in Begin 2011 besloten wij de 10%, die wij mogen toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen, te reserveren voor huishoudens met een urgentieverklaring. Waaronder de huishoudens, die in verband met de sloop van de Steenstraat geherhuisvest moesten worden. Dit aantal viel in de praktijk lager uit. Op basis van de bovenstaande resultaten hebben wij besloten huishoudens met een middeninkomen in 2012 meer ruimte te bieden om te reageren op vrijkomende woningen. Zij kunnen reageren op alle vrijkomende woningen met een huurprijs boven 561,

27 Wijkenaren op de Wijkse woningmarkt Het aandeel Wijkse woningzoekenden in de vraag naar woningen in onze gemeente lag in 2011 met 12% iets hoger dan het aandeel in 2010 (11%). In 2006 namen de Wijkse woningzoekenden nog 18% van de totale vraag voor hun rekening. Kijken we echter naar de toewijzingen, dan valt op dat de Wijkenaren 68% van de vrijkomende woningen kregen toegewezen (in %). Een Wijkse woningzoekende had in 2011 een slaagkans van 21% terwijl die kans voor een woningzoekende van buiten de gemeente slechts 4% bedroeg Wijk bij Duurstede 35,9% 30,9% 28,4% 18,0% 18,1% 21,1% Regio Utrecht 3,7% 3,7% 2,0% 1,6% 2,0% 1,4% Totaal 9,5% 8,2% 6,0% 4,1% 3,8% 3,8% Tabel: slaagkans van woningzoekenden op de Wijkse woningmarktnaar herkomst Opvallend is dat de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede (50 maanden in 2011), ondanks hun hogere slaagkans langer was dan die van huishoudens van buiten de regio (11 maanden in 2011). Zie pagina 25 tabel wachttijd en zoekduur onder het kopje zoekduur. De woningzoekenden van buiten de regio, die een woning toegewezen krijgen in Wijk bij Duurstede, hebben zich gemiddeld genomen eerder ingeschreven bij WoningNet, dan de Wijkse woningzoekenden. De concurrentie die Wijkse woningzoekenden op de lokale woningmarkt ondervinden van woningzoekenden elders uit ons woningmarktgebied, komt dus van woningzoekenden die gemiddeld langer ingeschreven staan en op ons aanbod reageren omdat zij op de plek van hun voorkeur geen kans maken. Woningen toegewezen aan huishoudens van buiten Wijk bij Duurstede In 2010 wezen wij 33 woningen toe aan huishoudens die niet uit Wijk bij Duurstede afkomstig waren. Van die 33 huishoudens was 39% afkomstig uit de gemeente Utrechtse Heuvelrug, 18% uit Utrecht, 9% uit Zeist en 9% uit Nieuwegein. Toewijzingen die niet via de WoningNet verliepen Van de 104 woningen die in 2011 zijn toegewezen, hebben wij 53% via WoningNet verhuurd aan gewone woningzoekenden. Daarmee ligt het percentage ruim onder de door ons geformuleerde kritische grens van 67% verhuringen aan gewone woningzoekenden (75% in 2010, 67% in 2009, 68% in 2008). De overige woningen verhuurden wij aan huishoudens met een urgentieverklaring, statushouders, leden van een vereniging Groepswonen van Ouderen en huishoudens met een hardheid. Een hardheid kan door het college van B&W worden toegekend als de Huisvestingsverordening onbedoeld hard uitpakt voor een woningzoekende die niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Drie woningen veranderden via woningruil van huurder

28 Toegewezen aan Aantal woningen Huishoudens met een volkshuisvestelijke urgentie (sloop-nieuwbouw) 14 Huishoudens met een sociale urgentie (relatieverbreking) 9 Huishoudens met een financiële urgentie 1 Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders) 7* (18 personen) Huishoudens met een hardheid in het kader van de WMO 8 Hardheid 5 Woningruil 3 Woningen die deel uitmaken van een project groepswoningen van ouderen 1 Totaal 47 Tabel: toewijzing van woningen die niet via WoningNet aan gewone huurders verhuurd werden. * In 2011 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. In 2011 moest de gemeente 14 statushouders huisvesten en een achterstand van 4 personen uit 2010 wegwerken. Wij wezen in woningen toe aan in totaal 18 statushouders. Lokaal Maatwerk De Huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid sociale huur- en koopwoningen aan te bieden aan specifieke doelgroepen. De gemeente Wijk bij Duurstede maakt daarover afspraken met de verhuurders van woningen binnen haar gemeentegrenzen. Maximaal mag 30% van het gemiddeld aantal, in de drie voorgaande jaren vrijkomende woningen, via Lokaal Maatwerk worden toegewezen. In 2011 maakten wij in het kader van Lokaal Maatwerk de volgende afspraken: - In De Geer krijgen huurders, die een woning van Volksbelang achterlaten (50%) en starters op de woningmarkt met een binding aan Wijk bij Duurstede (50%) voorrang bij de koop van de in De Geer door Volksbelang te realiseren sociale koopwoningen. - Huurders van Volksbelang en woningstichting Cothen krijgen voorrang bij de verkoop van bestaande woningen bij mutatie. - Huishoudens die in een bovenwoning wonen in een van onze seniorencomplexen zonder lift, krijgen wanneer er op de benedenverdieping een woning vrijkomt voorrang bij de toewijzing van de betreffende woning. - Huishoudens jonger dan 23 jaar uit Wijk bij Duurstede krijgen in een aantal clusters voorrang op vrijkomende 2-kamerwoningen met een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens. - Vrijkomende woningen in cluster 1 (een karakteristiek cluster in de Binnenstad van Wijk bij Duurstede) worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens met binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede

29 4. Partners Ketenpartners werken in opdracht van ons. Bij zorg- en welzijnspartners werken wij samen op basis van gelijkwaardigheid. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerkingsverbanden en het resultaat daarvan. Onze doelen bereiken wij door samen te werken met ketenpartners die: - Namens ons renovatie en onderhoudswerkzaamheden voor ons uitvoeren. - Nieuwe woningen voor ons bouwen. - Samen met ons zorgprojecten realiseren Ketenpartners Samen met onze ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. In deze paragraaf leest u hoe wij tot onze onderhoudsplanning komen en welke onderhoudsprojecten wij samen met onze ketenpartners uitgevoerd hebben Strategisch voorraadbeheer Om tot een kloppende bouw- en beheeropgaaf te komen, wordt ons strategisch voorraadbeheer jaarlijks geactualiseerd. Dit doen wij aan de hand van scores op de onderstaande negen indicatoren. Voor de negende indicator hadden we in 2011 nog geen meetbare invulling. Het woningmarktonderzoek en verschillende klantentevredenheidsonderzoeken bleken op dit onderwerp op buurt- en clusterniveau geen onderscheidende resultaten op te leveren. In 2012 gaan we op zoek naar een nieuwe meetbare invulling voor de indicator Leefbaarheid. Met elkaar hebben wij voor de overige indicatoren normen vastgesteld, zowel op corporatieals op clusterniveau. Wanneer een cluster niet aan een of meerdere normen voldoet, onderzoeken wij de oorzaak hiervan. Wij bekijken of de afwijking verklaarbaar en acceptabel is en of de afwijking aanleiding geeft voor wijziging van de beheerstrategie. Thema Indicatoren Marktpositie Financiële continuïteit Kasstroom Huurruimte Energieprestatie Kwaliteit Netto contante waarde van het onderhoud Uitrustingsniveau Toegankelijkheid van de woning Maatschappelijk rendement Financiële bereikbaarheid Leefbaarheid Tabel: thema s en indicatoren waarop alle clusters worden gecontroleerd. Ook hebben wij clusters aangewezen die bij mutatie in de vrije sector gebracht worden. Het gaat om grote woningen met veel WWS punten, die recentelijk zijn gerenoveerd. In 2011 staken wij in het kader van strategisch voorraadbeheer extra energie in: - Het vaststellen van een lijst met te verkopen woningen binnen de bestaande voorraad (zie par 4.1.4). - Het vaststellen van een lijst met in de vrije sector te verhuren woningen

30 - Het heroverwegen van de exploitatietermijnen van onze clusters. De exploitatietermijn is gemiddeld met 4,7 jaar verlengd. - Het vaststellen van nieuw huurprijsbeleid. In 2011 besloten wij de streefhuren van alle woningen met 1 á 2% te verhogen Onze beheeropgaaf Met de onderhoudskengetallen en informatie uit onze woningcartotheek kunnen wij langs statistische weg de onderhoudsuitgaven aan onze woningen op lange termijn inschatten. Wij volgen de slijtageprocessen in onze woningvoorraad aan de hand van conditiemetingen, signalen van bewoners, onderhoudsbedrijven en onze medewerkers. Zo ontstaat een beeld van de onderhoudsbehoefte op middellange termijn. Uitgaande van de gekozen beheerstrategie stellen we onze meerjarenonderhoudsplanning en -begroting op. Wanneer daaruit blijkt dat het, ook voor de bewoners, beter is om verschillende onderhoudswerkzaamheden te clusteren, dan maken we er groot onderhoud- of renovatieprojecten van. Zodra wij veranderingen in en/of aan de woningen uitvoeren, worden de bewoners daarbij betrokken en houden wij rekening met hun wensen Duurzaam ontwikkelen Volksbelang stelt zich ten doel bij de uitvoering van projectmatig onderhoud minimaal te streven naar een C-label. Wanneer de uitvoering van de standaard maatregelen (dak- en spouwisolatie, een Hr-ketel, HR++ glas en waar mogelijk vloerisolatie) geen C-label oplevert, voeren wij onderzoek uit naar mogelijke aanvullende maatregelen. In december 2011 zijn de energielabels van het bestaande bezit herijkt en met meer dan 95% betrouwbaarheid vastgesteld. De woningvoorraad van Volksbelang heeft een gemiddelde energie-index van 1,58 (na correctie voor de geplande te slopen woningen); deze index komt overeen met gemiddeld een C-label. Ten opzichte van 2010 zien we een verbetering van de energie-index van 1,75 naar 1,

31 Energielabels 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1% 4% 2% 14% 12% 11% 37% 21% 45% 20% 32% 27% 16% 15% 12% 10% 9% 7% 1% 4% Volksbelang 2010 Volksbelang 2011 Landelijk 2011 Energielabel A Energielabel B Energielabel C Energielabel D Energielabel E Energielabel F Energielabel G Figuur: Energielabels van Volksbelang in 2010 en 2011 vergeleken met het landelijk gemiddelde in Verkoop van bestaande huurwoningen In 2011 besloten wij 263 woningen te koop aan te bieden aan onze zittende huurders. Ons voornemen was 60 woningen te verkopen voor het einde van In 2011 zijn de te verkopen woningen geselecteerd, is een verkoopplan opgesteld en hebben verschillende gesprekken met makelaars, notarissen, taxateurs, bouwkundige keurders, de HBV en de gemeente plaatsgevonden. In oktober hebben de huurders van de geselecteerde woningen schriftelijk een aanbod ontvangen. Dat aanbod leverde een zeer beperkt aantal positieve reacties op. In eerste instantie toonden achttien huurders zich geïnteresseerd. Na persoonlijke gesprekken bleven er vijf geïnteresseerden over. Deze huishoudens ontvingen begin 2012 een definitieve aanbieding waarin de resultaten van een taxatie en bouwkundige keuring zijn meegenomen. Daarnaast worden voor verkoop geselecteerde woningen, wanneer zij vrijkomen, te koop aangeboden. Deze woningen worden bij voorrang verkocht aan huurders uit Wijk bij Duurstede. In 2011 kwam één woning vrij, die wij binnen anderhalve maand met 5% korting verkochten aan een van onze huurders. In totaal reageerden 40 geïnteresseerden op de advertentie. Het betrof een woning met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding Uitgevoerd onderhoud Wij onderscheiden vijf soorten onderhoud: serviceonderhoud, mutatieonderhoud, dynamisch mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, contractonderhoud en incidenteel onderhoud. Serviceonderhoud Onder serviceonderhoud verstaan wij kleine herstelwerkzaamheden, bijvoorbeeld aan draaiende delen of huisinstallaties, voor zover die niet in een servicecontract zijn ondergebracht. Deze werkzaamheden worden meestal op aangeven van de huurder uitgevoerd. In 2011 gaven wij uit aan reparaties. Dit komt neer op een 31-92

32 gemiddelde van bijna één reparatie per woning. Het onderhoud kostte gemiddeld 128 per reparatie en 126 per woning. In vergelijking met 2010 steeg het aantal reparaties met ongeveer 7%, terwijl de gemiddelde kosten per reparatie stegen met 5%. De begroting ging uit van reparaties en 118 per woning. De verklaring voor de overschrijding ten opzichte van de begroting ligt in het feit dat kosten minder snel zijn toegerekend aan incidenteel onderhoud. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd om een leeggekomen woning weer verhuurbaar te maken. Er is in 2011 in totaal geboekt op 126 mutaties 1. Een gemiddelde van 827 per mutatie en 53 per woning. In 2010 was dat gemiddeld 602 per mutatie en 40 per woning. In de begroting werd uitgegaan van 83 woningen voor een totaalbedrag van Dynamisch mutatieonderhoud Wanneer iemand verhuist, wordt nagegaan of er voor de desbetreffende woning binnen afzienbare termijn onderhoudswerkzaamheden staan gepland. In dat geval worden deze plannen in de tijd naar voren gehaald. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. Niet alleen werkzaamheden die eerder worden uitgevoerd vallen onder dynamisch mutatieonderhoud, maar ook de werkzaamheden die uitgesteld zijn omdat de huurder niet deelgenomen heeft aan het onderhoudsplan. Het gaat dan om vrijkomende woningen van huurders, die niet deelnamen aan de onderhoudswerkzaamheden. In 2011 is uitgegeven voor het opknappen van 26 woningen (1,3% van onze voorraad). Dat is gemiddeld per mutatie (hierin zijn de reguliere mutatiekosten opgenomen), tegen in De begroting ging uit van 46 woningen voor een totaal bedrag van De gemaakte kosten zijn lager dan verwacht, doordat er uit de woningen die voor dynamisch mutatieonderhoud in aanmerking komen, minder huishoudens verhuisden dan begroot was. Tevens zijn er overige werkzaamheden uitgevoerd. Dit betreft het gelijktijdig vervangen van gipsplaten plafonds bij diverse woningen in Langbroek ten tijde van mutatie onderhoud. 1 Hieronder vallen ook een aantal mutaties uit 2010 waarvan de kosten in 2011 geboekt zijn en mutaties waarvoor het onderhoud in 2011 is gepleegd, terwijl de woning in 2012 werd toegewezen. In 2011 wezen wij 104 woningen toe aan nieuwe huurders

33 Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan wij het voorzienbare onderhoud dat wij, veelal cyclisch, uitvoeren. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk en het vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet. In 2011 is besteed aan planmatig onderhoud. Er was een bedrag begroot van Dit betekent dat er aan planmatig onderhoud in minder is uitgegeven dan begroot. In totaal is bij 294 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. De oorzaak is dat wij de kosten voor 2011 deels hebben overschat en er bovendien in geslaagd zijn deze kosten te drukken door scherpe prijsafspraken te maken. Er zijn 20 projecten gerealiseerd. In cluster 9 (Gossaertstraat e.o.), cluster 10 (Dr. Cuypersstraat e.o.) en cluster 12 (Gansfortstraat e.o.) is geschilderd. In cluster 40 (Dukdalf e.o.) zijn diverse werkzaamheden uitgevoerd waaronder schilderwerk, het reinigen van de kunststof kozijnen en het foilcoaten van de kunststof kozijnen. Tenslotte zijn we in 2011 gestart met de vervanging van keukens in cluster 37 (Sluishoofd e.o.) en cluster 41 (Rosmolen e.o.). Deze werkzaamheden worden in het eerste kwartaal van 2012 afgerond. De uitgave die we daarvoor in 2012 verwachten bedraagt Daarnaast zijn er ook projecten vanuit de begroting van 2010 uitgevoerd, hiervoor stond een bedrag begroot van , daarvan is uitgegeven en doorgeschoven naar Contractonderhoud Van contractonderhoud is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van een contractuele verplichting. Denk hierbij aan het onderhoud aan installaties (centrale verwarming, mechanische ventilatie en liften), schoonmaakwerkzaamheden en tuinonderhoud. Er is in totaal geboekt op contractonderhoud. Het totaal begrootte bedrag bedroeg Het contract onderhoud bestaat voornamelijk uit onderhoud aan individuele cvinstallaties in combinatie met mechanische ventilatie ( gemiddeld 225 per installatie). Het betreft een all-in contract, dus inclusief ketelvervanging. De overige uitgaven betroffen onderhoud aan collectieve cv-installaties, ongediertebestrijding, het onderhoud aan de algemene verlichting, APK keuringen, onderhoud aan liftinstallaties, automatische deuropeners, hydrofoorinstallaties, onderhoud aan kunststof en aluminium kozijnen en gemeenschappelijke groenvoorzieningen. De uitgaven die we in 2012 verwachten zijn Incidenteel onderhoud Incidenteel onderhoud is planmatig onderhoud dat wel uitgevoerd had moeten worden, maar nog niet uitgevoerd was. De werkzaamheden bestaan in hoofdzaak uit het opknappen van keukens en badkamers. Er is in totaal uitgegeven aan incidenteel onderhoud, tegen in De verklaring voor de stijging ten opzichte van 2010 ligt in een groot aantal niet begrote werkzaamheden die in 2011 zijn uitgevoerd. In de onderstaande grafiek zijn voor de verschillende soorten onderhoud de uitgaven per woning door de jaren heen grafisch weergegeven. In 2011 gaven wij in totaal minder uit dan in De verlaging komt vooral op het conto van het planmatig onderhoud. Per incidenteel project is er een aanvullend budget aangevraagd waarvan is doorgeschoven naar 2012, dit in verband met werkzaamheden welke beginnen in 2012, waar in 2011 reeds opdracht voor is gegeven

34 Gemiddelde kosten voor onderhoud euro's per verhuureenheid Service Mutatie Dynamisch Planmatig Totale kosten Volksbelang 2009 Landelijk 2009 Volksbelang 2010 Landelijk 2010 Volksbelang 2011 Landelijk 2011 Figuur: gemiddelde kosten per VHE voor onderhoud per VHE Soort Onderhoud Uitgaven ten laste van het resultaat Uitgaven doorberekend Oorspronkelijke begroting incl. doorgeshoven uit 2010 Werkzaamheden doorgeschoven naar 2012 Gewijzigde begroting incl. aanvullend begroot Resultaat A B C D E A-C A-E Resultaat Service Mutatieonderhoud Dynamisch mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (inclusief incidenteel en contractonderhoud) Totaal Tabel: uitgegeven posten afgezet tegen de begroting Uitgevoerd planmatig onderhoud In 2011 voerden wij in een aantal clusters planmatig onderhoud uit. Hieronder worden de uitgevoerde projecten kort toegelicht

35 Dukdalf, Warande en Kruisboog In 2011 zijn diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan de buitenzijde van 40 woningen aan de Dukdalf, Warande en Kruisboog (cluster 40), waaronder het vervangen van asbesthoudende golfplaten op de bergingen door niet asbesthoudende platen, het reinigen van de kunststof kozijnen en het schilderen van houten onderdelen. Het meest in het oog springende resultaat is de kleurenfolie, die is aangebracht op de kunststof kozijnen. Door de folie hebben de kozijnen hun oorspronkelijke kleur teruggekregen. Deze kleur wordt niet door alle huurders positief gewaardeerd. Na de afronding van de werkzaamheden hebben wij een enquête uitgevoerd, waarin enkele huurders aangegeven hebben de kleur te fel te vinden. Figuur: rechts aanzicht met kleurenfolie, links zonder kleurenfolie. Schilderprojecten in De Engk In de wijk De Engk hebben wij bij diverse clusters schilderwerkzaamheden uitgevoerd. Tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden zijn de kozijnen van de woningen aan de Van Brederodestraat, de Dr. Cuypersstraat, de Dirk Fockstraat, de Gossaertstraat en de Gansfortstraat geschilderd. De huurders, die door ons benaderd zijn in verband met de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden, oordelen positief over het resultaat. Figuur: woning aan de Van Brederodestraat met geschilderde kozijnen Uitgevoerd projectmatig onderhoud Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat (cluster 20) In september 2011 zijn wij gestart met de werkzaamheden aan de 58 woningen die deel uitmaken van cluster 20 (Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat). De woningen worden volledig geïsoleerd en voorzien van een nieuwe keuken, toilet en badkamer. Ook vervangen wij de aluminiumkozijnen door kunststof kozijnen en wordt het badkamerraam verkleind in verband met de privacy. De verwachting is dat het energielabel van de woningen door het aan te brengen isolerende pakket gemiddeld verbetert van F naar A

36 Inmiddels zijn de eerste tien woningen naar volle tevredenheid van de bewoners opgeleverd. De verwachting is dat de werkzaamheden aan de buitenzijde doorlopen tot maart 2012 en de werkzaamheden aan de binnenzijde van de woningen tot eind Figuur: aanzicht voor renovatie Figuur: aanzicht na renovatie 4.2. Zorg- en welzijnspartners Behalve met onze ketenpartners werken wij steeds intensiever samen met zorg- en welzijnspartners. Die samenwerking richt zich vooral op de realisatie en het beheer van woongelegenheden voor bijzondere doelgroepen en ouderen met een zorgvraag Projecten waaraan wij in 2011 werkten Zoals beschreven in paragraaf 3.2. over de bouwopgaaf staan er een aantal projecten in de planning voor bijzondere doelgroepen. Deze projecten kunnen wij alleen in samenwerking met anderen realiseren. Het Droomhuis Ouders van meervoudig gehandicapte kinderen hebben zich verenigd in Stichting Droomhuis, om te voorzien in de woonbehoefte en de verzorging van hun kinderen. Volksbelang bouwt en beheert het Droomhuis. Dit is een voorbeeld van vraaggestuurd bouwen. In het Droomhuis wonen straks 12 personen. Iedere bewoner heeft een eigen appartement. Daarnaast komen er twee gezamenlijke huiskamers, een gezamenlijke keuken, ruimte voor een slaapwacht, een kantoor, een logeerruimte, een speelruimte en een

37 snoezelruimte. Het Droomhuis krijgt een tuin waarin de bewoners veilig kunnen verblijven. Het plan wordt in de eerste helft van 2012 opgeleverd. Figuur: definitief ontwerp Droomhuis Multifunctionele accommodatie Een nieuw dorpshart waarin wonen, zorg, welzijn en sport samenkomen, dat is het idee achter de multifunctionele accommodatie (MFA) Oranjehof. Een veilige, prettige en levendige woonplek met voorzieningen vlakbij, mogelijkheden voor zorg achter de deur en volop gelegenheid om mensen te ontmoeten. Binnen de accommodatie worden 35 appartementen gerealiseerd waarin zorg op afroep kan worden geregeld. Daarnaast krijgen het Dorpshuis, supermarkt Attent, een opleidingscentrum van Reinaerde, peuterspeelzaal Humpie, de Piet de Springer School, bibliotheek Zout en zorgaanbieder QuaRijn een plaats binnen het project. In 2011 bereikten de verschillende partijen overeenstemming over de toekomstige huurovereenkomsten en is het definitieve ontwerp voor het project tot stand gekomen. In 2012 vindt de afstemming met het bestemmingsplan plaats, wordt de omgevingsvergunning aangevraagd en vindt de aanbesteding plaatst. Wij verwachten dat de bouw van het project in 2012 van start gaat. Figuur: huidig ontwerp multifunctionele accommodatie Oranjehof Beheren van woningen voor derden Willem van Abcoudestichting In 2010 zijn in opdracht van de Willem van Abcoudestichting 23 huurwoningen gebouwd voor 55-plussers. Wij dragen in opdracht van de stichting zorg voor het beheer van de betreffende 37-92

38 woningen. Werkzaamheden die wij voor de stichting uitvoeren zijn het verhuren van de woningen, het incasseren van de huren, het uitvoeren van service-, mutatie- en planmatig onderhoud, het uitvoeren van sociaal beheer en het bijhouden van de huuradministratie. Voor het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden ontvangen wij van de Willem van Abcoude Stichting een jaarlijkse beheervergoeding van 668 inclusief BTW per woning. Een vergoeding, die jaarlijks wordt geïndexeerd. Volksbelang is met een aantal appartementsrechten lid van drie verenigingen van eigenaren: David van Bourgondiëweg, Ruisdaelhof en Sluishoofd. Voor de eerste twee verenigingen verzorgden wij in 2011 ook het beheer. Voor de Ruisdaelhof is de beheerovereenkomst per 1 januari 2012 is ontbonden

39 5. Kapitaal Een goede financiële positie vormt het fundament waarop een corporatie aan de toekomst kan bouwen en huidig bezit kan onderhouden. Door de maatregelen van de overheid is onze financiële positie de afgelopen jaren verslechterd. In de praktijk betekent het dat wij minder kunnen investeren. In dit hoofdstuk leest u welke maatregelen de overheid ons oplegt en hoe wij hiermee omgaan Het financiële perspectief van Volksbelang Onzekere algemene economische situatie De economische crisis, die in 2008 met een kredietcrisis begon, duurt nog voort. De regering verlangt van de woningcorporaties een grote bijdrage aan de algemene middelen. Daarnaast stijgen de huren met inflatie, terwijl de exploitatielasten sneller stijgen dan de inflatie. Door de per saldo hogere uitgaven neemt onze financierings- en daarmee onze investeringscapaciteit af. In 2011 heeft onze toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een negatief oordeel over onze solvabiliteit in 2010 afgegeven. Dat betekent dat wij onvoldoende eigen vermogen hebben ten opzichte van de risico s die wij lopen. De risico s betreffen voornamelijk de nieuwbouwopgaven, onderhoudslasten en onze beheerlasten. Op verzoek van het CFV hebben wij een herstelplan opgesteld, gelijktijdig met de begroting voor In dit herstelplan zijn de beheerlasten verlaagd en de investeringen verminderd. Het ingediende herstelplan voldoet aan de eisen van de toezichthouder. Tot en met 2016 zijn wij voldoende solvabel om aan onze verplichtingen te voldoen. Als de kosten van de Verhuurdersheffing vanaf 2014 worden ingerekend in de bedrijfswaarde, wordt Volksbelang wederom onvoldoende solvabel. Om die reden wordt er gewerkt aan een aanvullend herstelplan. Er wordt verder bezuinigd op de personeelskosten en de onderhoudsuitgaven. In de begroting is gerekend met de opbrengst van de verkoop van woningen. Indien deze verkopen niet gerealiseerd worden, heeft dat invloed op onze investeringsruimte. Om die reden gaat bij tegenvallende verkoopopbrengsten een aantal vervangende nieuwbouwprojecten niet door. De bestaande woningen zullen gerenoveerd worden. Gevolgen EU-beschikking Zoals het er nu naar uitziet moeten wij diensten die wel en diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (DAEB en niet-daeb) vanaf 2014 in onze bedrijfsvoering gaan onderscheiden. Woningen met een huur boven 664,64 worden op grond van de EU-beschikking beschouwd als niet-daeb en moeten vanaf 2012 zonder staatssteun op de kapitaalmarkt worden gefinancierd. Dit heeft voor ons hogere rentelasten en aflossingsverplichtingen tot gevolg. Onze projectenplanning omvat een aantal van deze duurdere woningen. Voor het project aan de Steenstraat zullen deze woningen gerealiseerd worden. Het is nog niet duidelijk of deze woningen worden verhuurd of verkocht. Bij de overige nieuwbouwprojecten zijn de duurdere woningen geschrapt

40 Wet- en regelgeving Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Deze belastingplicht geldt voor alle activiteiten binnen de Toegelaten Instelling (TI). Met ingang van 2008 hebben wij ook een fiscale balans en winsten verliesrekening opgesteld. De fiscale balans over 2011 toont een fiscaal verlies van 0. Het berekende resultaat leidt niet tot een te betalen bedrag aan Vennootschapsbelasting. Wij hebben een voorlopige aanslag ontvangen van over het jaar De voorlopige aanslag 2011 is gebaseerd op een geschatte fiscale winst van Beperking jaarlijkse huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli is maximaal gelijk aan de inflatie in het voorafgaande jaar. De inflatie over 2010 bedroeg 1,3% en met dat percentage hebben wij de huur per 1 juli 2011 verhoogd. Voor 2012 wordt gerekend met 2,3%. Vanaf 2013 wordt gerekend met 2,00% inflatie. Bijzondere projectsteun wijkaanpak (Vogelaarheffing) Deze heffing bedraagt voor Volksbelang jaarlijks en mag niet worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Fiscaal gezien is deze post geen last. De steun is in 2011 voor het laatst geheven. Bijdrage huurtoeslag De eerder genoemde Verhuursdersheffing bedraagt 285 per woning per jaar. Voor Volksbelang betekent dit een heffing van per jaar (prijspeil 2011). Deze heffing vormt een onderdeel van de bezuinigingsoperatie van de rijksoverheid. Hierdoor neemt ons eigen vermogen af met 8 miljoen. Dit heeft negatieve gevolgen voor de investeringsruimte. Kengetallen rendement Rentedekking Loan to Value (WOZ waarde) Indirect rendement Kengetallen rendement Loan to Value (bedrijfswaarde) Direct rendement vermogenskostenvoet 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50-1,00-1,50-2, jaren 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00% percentages Figuur: kengetallen rendement

41 Kengetallen rendement Rentedekking 1,86 1,39 1,96 2,02 1,70 1,58 Loan to Value (bedrijfswaarde) 0,67 0,64 0,66 0,61 0,60 0,59 Loan to Value (WOZ-waarde) 0,17 0,19 0,23 0,23 0,23 0,23 Direct rendement 5,61% 4,28% 5,58% 5,30% 5,01% 4,66% Indirect rendement -5,36% 4,36% 0,25% 0,05% -2,10% 0,48% Totaal rendement 0,25% 8,64% 5,83% 5,36% 2,92% 5,14% Vermogenskostenvoet 4,30% 4,41% 3,95% 3,99% 4,55% 4,57% Tabel: waarden van de rendementsgetallen na opstellen herstelplan en verlagen onderhoudskosten. Rentedekking: De gewenste rentedekking is minimaal 1,41. In 2012 wordt deze norm (net) niet gehaald. Hierdoor is de aflossingscapaciteit net geen 2% van de uitstaande leningen. Loan to value (BW): Een verhouding van maximaal 0,75 voor leningen ten opzichte van de vaste activa is acceptabel. Volksbelang blijft binnen deze norm. Direct rendement: Het direct rendement dient minimaal gelijk te zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Bij uitzondering (investeringen in sociale woningbouw voor zwakke doelgroep) mag hiervan afgeweken worden. In 2012 wordt niet aan deze eis voldaan, want dan bouwen wij veel woningen voor deze doelgroep. De afwijking is toegestaan. Indirect rendement: Dit is de waardeontwikkeling van de vaste activa. Deze is sterk negatief door de voorgenomen (onrendabele) investeringen. Totaal rendement: Dit is een optelsom van het directe en indirecte rendement. Vermogenskostenvoet: Dit is de gemiddeld te betalen rente op de leningen. Het indirecte rendement in 2011 is laag omdat er hoge onrendabele investeringen zijn in de jaren 2012 en Het betreft de nieuwbouw in de Geer 2 van 57 woningen en het Droomhuis, 56 woningen aan de Steenstraat, 9 woningen aan de Hoogstraat en 35 woningen in Langbroek. Omdat de nieuwbouw al is gestart of binnenkort gaat starten, worden de onrendabele toppen reeds in 2011 (en daarvoor) afgeboekt. In 2015 verwachten wij weer een grote onrendabele investering, omdat wij dan weer verwachten te gaan bouwen. Meerjarenbalans en resultatenrekening De komende jaren verwachten wij positieve resultaten. Wij houden rekening met de opbrengst van jaarlijks 13 te verkopen woningen en op de lopende investeringen zijn alle onrendabele toppen inmiddels afgeboekt. In 2016 verwachten wij nog een verlies. Dit verlies wordt veroorzaakt door een geplande investering. Deze gaat uitsluitend door als de verkoopopbrengsten daadwerkelijk gerealiseerd worden

42 Enkelvoudige balans Bedragen x Vaste Activa MVA in exploitatie MVA in ontwikkeling MVA ten dienste van exploitatie MVA verkocht onder voorwaarden Te vorderen BWS subsidie Latente belastingvordering Deelnemingen Voorraden nieuwbouw koop Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa Passiva Overige reserves Voorzieningen verlieslatende contracten Leningen o/g nominaal Verplichting verkocht onder voorwaarden Langlopende schulden Vlottende passiva Voorraden nieuwbouw koop Rekening courant bank Schulden leveranciers Belastingen & Sociale verzekeringen Voorzieningen (loopbaanbudget) Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Kortlopende schulden Totaal passiva Toelichting op de enkelvoudige balans De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde; dat wil zeggen, de verdiencapaciteit. Alle toekomstige kasstromen, zowel inkomend als uitgaand, zijn contant gemaakt met een rekenrente van 5,25%. Het eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde bedraagt eind 2011 ruim 20% van het balanstotaal. De historische kostprijs (onder aftrek van afschrijvingen) bedraagt ultimo Het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs bedraagt negatief. Dit komt overeen met een negatieve solvabiliteit van 7,29 %

43 Enkelvoudige resultatenrekening Bedragen x Huren Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Afschrijving activa ten dienste van Onrendabele investering nieuwbouw Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Leefbaarheid Overige directe lasten Indirecte lasten Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Renteresultaat Activering grondwaarde Waardeveranderingen VPB belasting Resultaat deelneming Jaarresultaat Toelichting op de winst- en verliesrekening Het resultaat over 2011 is positief beïnvloed door de waardeveranderingen in de bedrijfswaarde (verdiencapaciteit). Deze mutatie is het gevolg van het verlengen van de levensduur van verschillende clusters, de hogere huurverhoging dan begroot voor 2012 en het inrekenen van lagere beheerlasten. Per saldo nam de bedrijfswaarde ten opzichte van 2010 toe met 1,8 miljoen. Naast deze wijziging zijn er meerdere onrendabele toppen als gevolg van de investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw in 2011 ten laste van het resultaat gebracht. De plannen zijn intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. In totaal is 2,6 miljoen afgeboekt. Het betreft de volgende projecten: Alle nieuwbouwprojecten in ontwikkeling welke in de toekomst onrendabel zullen zijn: Renovatie en groot onderhoud, Haraldstraat e.o Nieuwbouw MFA Oranjepoort in Langbroek Hoogstraat Zorgboerderij Mutatie verkoop onder voorwaarden Totaal onrendabel 2011:

44 5.2. Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Onvoldoende solvabel Het oordeel van het CFV maakte het noodzakelijk om een herstelplan op te stellen. In het herstelplan moet duidelijk gemaakt worden dat de financiële continuïteit van Volksbelang gewaarborgd is. Het negatieve oordeel was gebaseerd op onze verantwoording over Bij de beoordeling maakte het CFV een inschatting van de risico s en de uitkomst van die inschatting vertalen zij in een benodigd volkshuisvestelijk vermogen. In ons geval is het verschil tussen het aanwezige en gewenste vermogen 0,3% van het balanstotaal. Dit komt overeen met een tekort van ca Herstelplan Aanpassen begroting 2012 en latere jaren Het herstelplan was erop gericht om het tekort van om te buigen in een overschot. Na het opstellen van de begroting 2012, tevens herstelplan voor het CFV, is duidelijk dat de getroffen maatregelen een verbeterde solvabiliteit laten zien. De maatregelen zijn: halvering van de investeringen (van 88 miljoen naar 44 miljoen), verlagen van de personeelskosten en algemene kosten. Ook is er kritisch gekeken naar de levensduur van onze woningen. Per saldo is de levensduur verlengd met gemiddeld 3,8 jaar. Door de verlenging van de levensduur neemt de verdiencapaciteit toe met ruim 10 miljoen. Door de getroffen maatregelen hebben wij een gezonde kasstroom en voldoende eigen vermogen. Bij het opstellen van het herstelplan is ook gekeken naar de onderhoudsbegroting. Deze is in de loop van 2011 geactualiseerd. Deze begroting is onder grote tijdsdruk tot stand gekomen. Bij nader onderzoek is gebleken dat er enkele grote onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen aan het einde van de levensduur van een aantal woningen. Deze werkzaamheden zijn levensduurverlengend en daarom een investering. Na het indienen van het herstelplan zijn deze grote ingrepen uit de onderhoudsbegroting gehaald. Dit heeft positieve gevolgen voor de bedrijfswaarde. Deze zijn verwerkt in onderstaande tabel Verloop eigen vermogen en solvabilteit Eigen vermogen jaarrekening 2010 Eigen vermogen begroting 2011 Eigen vermogen jaarrekening 2011 Solvabiliteit jaarrekening 2010 Solvabiliteit begroting 2011 Solvabiliteit jaarrekening % 25% 20% 15% 10% 5% 0%

45 Figuur: verloop eigen vermogen en solvabiliteit. De solvabiliteit, volgens de jaarrekening 2011, komt nergens onder de gewenste 20%. Dat komt omdat er verkoopopbrengsten zijn meegenomen en omdat er minder investeringen zijn opgenomen in de begroting. Er is naar aanleiding van de opmerking van het CFV geschrapt in de investeringen die nog niet intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Er worden (in vergelijking met de begroting 2011) 177 woningen minder gebouwd. De geschatte investering die daarmee vervalt, bedraagt ruim 44 miljoen euro. De daarbij horende onrendabele top bedraagt ruim 17 miljoen euro. Deze is ook komen te vervallen. Dit heeft een positief effect op de ontwikkeling van het eigen vermogen. Als de verkoopopbrengsten meevallen, kunnen de vervallen projecten alsnog in ontwikkeling genomen worden Verhuurderheffing Gevolgen voor het ingediende herstelplan Vanaf 2014 wordt een Verhuurdersheffing gevraagd van de woningcorporaties. Elke verhuurder moet over elke woning ca. 285 per jaar afdragen. Voor Volksbelang betekent dit een jaarlijkse bijdrage van (prijspeil 2011). Deze bijdrage verlaagt onze verdiencapaciteit en daarmee ons eigen vermogen met ruim 8 miljoen. Om te voorkomen dat onze solvabiliteit wederom als onvoldoende wordt beoordeeld, werken wij aan een aanvullend herstelplan. Daarin wordt de bijgestelde onderhoudsbegroting en een verdere aanscherping van de investeringen meegenomen. Wij verwachten dat de getroffen maatregelen voldoende zijn om de Verhuurdersheffing te kunnen betalen uit de lopende exploitatie Borgings- en financieringsruimte van het WSW Faciliteringsvolume Voor toekomstige investeringen moeten leningen worden aangetrokken. De leningen kunnen aangetrokken worden tot maximaal 50% van de WOZ-waarde van ons bezit. De financierbaarheid van de corporatie wordt in belangrijke mate bepaald door de zogenoemde borgingsruimte van het WSW. Op basis hiervan kan de corporatie financieringsmiddelen tegen gunstige voorwaarden aantrekken. Per 27 oktober 2011 heeft het WSW deze ruimte berekend op 0 miljoen voor investeringen in 2011 tot en met Er is al voor 28 miljoen aan leningen aangetrokken (9 miljoen eind 2010 en 19 miljoen in de loop van 2011). Het gewenste faciliteringsvolume is ruim 28 miljoen, dit komt overeen met de reeds aangetrokken leningen. Het WSW eist een aflossingscapaciteit van 2% van de uitstaande leningen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat Volksbelang in alle jaren, met uitzondering van 2012, voldoet aan deze eis. In 2012 is het resultaat uit de exploitatie (net) onvoldoende om 2% fictief af te kunnen lossen. In de kasstroom is rekening gehouden met verkoopopbrengsten. De opbrengst uit verkopen wordt gebruikt om leningen af te lossen. Als de verkopen achterblijven bij de prognose heeft dit een stijging van de leningportefeuille tot gevolg. In de jaren 2013 en 2014 is het overschot ten behoeve van de gewenste aflossing ongeveer gelijk aan de verwachte inkomsten uit verkoop. Als de verkoop tegenvalt, blijft het mogelijk om toch 2% af te lossen. Voor de overige jaren is de lagere verkoopopbrengst een probleem. In 2012 beoordelen wij alle investeringen opnieuw op haalbaarheid en betaalbaarheid. Daarbij worden de toekomstige investeringen afhankelijk van de behaalde verkoopresultaten

46 6.000 Dekking rente en normatieve aflossing Totale kasstroom Betaling rente Normatieve aflossing 2% Tekort/overschot x jaar Figuur: ontwikkeling financieringsruimte (prognose ultimo 2011) Transparantiemethode Maatschappelijke inzet van behaalde resultaten De transparantiemethode beoogt de mogelijkheden én beperkingen zichtbaar te maken van de maatschappelijke inzet van middelen. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: - scheiding tussen de bedrijfsmatige en de maatschappelijke rol van een woningcorporatie; - scheiding tussen de bedrijfsmatige kasstromen en de maatschappelijke kasstromen; - de waardering van de woningen op basis van bedrijfswaarde; - de waardering van de leningen op basis van de rentabiliteitswaarde; - visie op de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen. De Transparantiemethode biedt inzicht in de bestedingsruimte, niet in de maatschappelijke meerwaarde (outcome) van de activiteiten. Bij de bedrijfsmatige activiteiten wordt ervan uitgegaan dat deze zullen renderen en bij de maatschappelijke (sociale) activiteiten dat zij minder of niet zullen renderen. Denk bijvoorbeeld aan de inzet van buurtbeheerders: wij weten wel wat dit ons kost maar niet tot welke besparingen deze inzet leidt. Zij voorkomen graffiti en zorgen voor schonere buurten, betere verlichting en daardoor voor een verhoogd gevoel van veiligheid op straat. Maar deze gevoelswaarde laat zich moeilijk in geld uitdrukken. Hetzelfde geldt voor de inzet van consulenten sociaal beheer. Zij maken afspraken met huurders bij betalingsproblemen, bemiddelen bij burenruzies, overleggen met bewonerscommissies en werken aan het project Gouden Buur(t). Ook de opbrengsten van deze activiteiten zijn moeilijk in geld uit te drukken. Herkomst budget Besteding budget Rendement over (weerstands)vermogen Feitelijke/gewenste mutatie eigen vermogen Rentabiliteitswaardevoordeel nieuwe lening Onrendabele top huurwoningen Winst verkoop huurwoningen Leefbaarheid en duurzaamheid Winst bouw koopwoningen Betrekken huurders bij beleid Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur) Huurafslag (niet gerealiseerde deel huurpotentie) Korting bij verkoop Saldo (extra mutatie eigen vermogen) Onrendabele top wonen en zorg Tabel: voorbeeld volledig transparantieschema (financiële deel)

47 Aan de linkerkant van de bovenstaande tabel staat de herkomst van het budget van de woningcorporatie, onderverdeeld naar de bronnen van de beschikbare middelen. Aan de rechterkant staat de (voorgenomen) besteding van het budget, uitgesplitst naar afzonderlijke bestedingscategorieën. Op deze manier maakt de corporatie inzichtelijk, wat haar financiële mogelijkheden zijn en hoe zij deze inzet voor maatschappelijke activiteiten. Wij hebben het schema nog niet volledig ingevuld. Het rentabiliteitsvoordeel van de nieuwe leningen is buiten beschouwing gelaten, omdat in de meerjarenbegroting is verondersteld dat de rente van de nieuwe lening (5,00%) ongeveer gelijk is aan de discontovoet (5,25%). De discontovoet is vastgesteld door het WSW. Zij gaan uit van de langjarig gemiddelde rente op staatsleningen. De verkoop van de nieuwbouwwoningen in de Geer zal winst noch verlies opleveren. De te verkopen bestaande huurwoningen zullen wel een verkoopresultaat laten zien. Deze opbrengst wordt gebruikt voor het financieren van de onrendabele investeringen. De huurpotentie is de mogelijke markthuur (maximale huur) minus de huur volgens het doelgroepenbeleid. De door Volksbelang gevraagde huur is 70% van de maximale huur. Hierbij is het oude WWS van toepassing. Dus nog zonder punten voor schaarste en het energielabel. Gaat Volksbelang uit van het nieuwe WWS dan bedraagt de gevraagde huur ca. 64% van maximaal redelijk. Dat wil zeggen dat bij de vooronderstelling dat de maximale huur gelijk is aan de markthuur de huurpotentie in ons geval 4 miljoen bedraagt. Dit bedrag is gelijk aan de huurafslag (het gedeelte van de huur dat wij niet in rekening brengen). Overigens kan de markthuur lager zijn dan de maximale huur, omdat er boven een bepaalde huurprijs geen vraag meer is naar een huurwoning. Commerciële verhuurders rekenen met 80% tot 100% van de maximale huur. Transparantieschema Herkomst 5,25% over (Bedrijfswaarde MVA Leningen) Netto opbrengst verkoop Totaal Besteding Gewenste groei eigen vermogen Leefbaarheid Onrendabele toppen Totaal Saldo te besteden (-/- = niet te besteden) minimaal vereist vermogen is ca 25 miljoen (of 20% van het balanstotaal) Tabel: transparantieschema voor Functie Kosten Aantal fte Buurtbeheerders (1,5 FTE) Consulenten (0,8 FTE) Technische voorzieningen 0 Leefbaarheid algemeen Klantwaardering (Gouden Buur) Totaal Tabel: uitgaven voor leefbaarheid in

48 Het transparantieschema laat zien dat er vanaf 2012 ruimte is voor onrendabele investeringen. De eerder genoemde Verhuurdersheffing, welke met ingang van 2014 door de woningcorporatie betaald moet worden aan het Rijk, zal een groei van het eigen vermogen noodzakelijk maken. Hierdoor is er minder ruimte voor onrendabele investeringen en/of activiteiten. Deze last moet ingerekend worden in de bedrijfswaarde. De heffing verlaagt onze bedrijfswaarde met ruim 8 miljoen euro. Als gevolg daarvan daalt ons eigen vermogen ook met 8 miljoen euro. Tevens zijn er verkoopopbrengsten ingerekend. Deze opbrengsten zijn nog zeer onzeker omdat de woningen uitsluitend bij mutatie verkocht worden. Als er weinig huurders verhuizen, verkopen wij ook weinig woningen. Daarnaast verlopen de verkopen moeizaam omdat er veel onzekerheid is over de hypotheekrenteaftrek en de financiële ontwikkelingen. Daarom zal vanaf 2014 de bestedingsruimte gebruikt worden voor het aanvullen van het Eigen Vermogen tot het gewenste bedrag van ca. 25 miljoen euro Treasurycommissie Treasurycommissie De treasurycommissie kwam in 2011 viermaal bijeen. Tijdens de treasury bijeenkomsten is scherp gekeken naar de financiële (on)mogelijkheden en is steeds de aflossingscapaciteit van 2% op de leningen uitgangspunt geweest. De treasurycommissie was in 2011 vooral gericht op beheersing van renterisico s en op het waar mogelijk gebruik maken van de lage rentestand. In 2011 zijn 4 leningen aangetrokken: - 5 miljoen met een rente van 4,65% bij de NWB, ingaande 1 februari 2012; - 4 miljoen met een rente van 3-maands Euribor met een opslag van 20 basispunten bij de BNG, ingangsdatum 1 augustus 2011 met een looptijd van 6 jaar. - 5 miljoen met een basisrente van 3,674% bij de BNG. Deze lening heeft een variabele opslag, deze bedraagt 0,45% tot 3 april Ingangsdatum is 2 april De totale looptijd van de lening is 32 jaar. - 5 miljoen met een rente van 3,71% en een opslag van 0,48% voor de komende 7 jaar. De looptijd van de lening is 37 jaar. Ingangsdatum is 3 september Van een roll-over lening is 2 miljoen ultimo 2011 teruggeplaatst bij de bank. De gemiddelde rente op de leningenportefeuille inclusief de roll-over leningen bedroeg eind ,30%, tegen 4,36% eind De omvang van de leningenportefeuille is 65,7 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt 77,7 miljoen. De EU beschikking is per 1 januari 2011 in werking getreden en vanaf die datum is het aantrekken van leningen met WSW borging voor niet-daeb activiteiten niet meer mogelijk. In 2011 hebben wij nog geen lening voor niet-daeb-activiteiten aangetrokken

49 5.6. Renterisicomanagement Bovenmatig risico Uit de volgende grafiek blijkt dat Volksbelang de komende jaren het risico heeft gespreid en er in 2013 nog sprake is van een (beperkt) bovenmatig risico. Volgens ons treasury-statuut mag jaarlijks maximaal 15% van de leningen een renteherziening ondergaan. In 2013 wordt dat percentage overschreden. Dit risico doet zich voor als alle geplande investeringen doorgaan. Het risico is verkleind door het aangaan van een roll-over lening met een variabele hoofdsom. Deze lening is maximaal 5 miljoen en heeft een variabele rente van 1 maands-euribor. De lening wordt in 2012 gestort en is vanaf 2014 een vaste lening. De lening wordt uitsluitend opgenomen als het geld nodig is voor de investeringen. Vanaf 2014 is er geen bovenmatig risico meer. Figuur 1: renterisico (prognose maart 2012). Derivaten Volksbelang beschikt over derivaten voor een bedrag van 20 miljoen. Deze derivaten zijn afgesloten ter afdekking van renterisico s in de toekomst. De marktwaarde bedraagt 2,6 miljoen negatief. De derivaten bestaan uit renteswaps, dit is een ruil van rentebetalingen. Wij betalen de vaste rente en wij ontvangen de variabele rente. Als onderliggende waarde hebben wij een lening met een te betalen variabele rente afgesloten. Per saldo betaalt Volksbelang de vaste rente. De marktwaarde is negatief omdat de vaste rente op leningen is gedaald. Deze lagere rente wordt gebruikt om de waarde van de derivaten te berekenen. De vaste rente die wij betalen is gemiddeld 4,1%, dat is lager dan ons gemiddelde. Margin calls In de pers worden de problemen van collega-corporaties beschreven. Het belangrijkste probleem bij derivaten is de zogenaamde Margin call, dit is het opvragen van zekerheden door de bank die de derivaten geleverd heeft. De zekerheden worden opgeroepen door de negatieve marktwaarde. Volksbelang loopt geen risico op dit gebied omdat in onze contracten geen Margin Calls zijn opgenomen. Wij zijn niet verplicht zekerheden bij de bank te storten