Jaarverslag de Kombinatie 2013

Transcriptie

1 Jaarverslag de Kombinatie 2013

2 1 Voorwoord 5 2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie? 6 3 De Kombinatie in strategisch perspectief 8 4 Samenwerken werken aan vitale en aantrekkelijke wijken 10 2 Jaarverslag de Kombinatie Wonen Visie en Beleid Speerpunten in Dienstverlening Voorwaarden voor woningtoewijzing Woningtoewijzing Woningtoewijzing buiten de reguliere toewijzing Vrije sector verhuur Huurbeleid Kernvoorraad Gemiddelde netto huurprijs Jaarlijkse huurverhoging Afrekening servicekosten Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten Verkoop Verkoop met Koopgarant Verkoopresultaat reguliere verkoop Stimulering Verkoop Huurincasso 18 inhoudsopgave

3 5.8.1 Ontruimingen Huurtoeslag Woningvoorraad en mutatiegraad De woningvoorraad Woningmutaties Leegstand Overlast 19 6 Ons vastgoed Visie en beleid Interne en externe ontwikkelingen Speerpunten in Grootonderhoud en renovatie Nieuwbouw Herstructurering Dagelijks onderhoud:mutatieonderhoud, reparatieverzoeken en onderhoudsabonnement Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Onderhoudsabonnement Planmatig onderhoud Asbestbeleid Wijzigingen regelgeving 27 7 Wonen en woonomgeving Visie en Beleid Wijkgericht Werken in Zeist Resultaten op speerpunten van het Wijkgericht Werken in Werken aan schoon, heel veilig en sociaal Schoon Heel Veilig Sociaal Samenwerken met corporaties en gemeente Wijken uitgelicht Klant en klantmetingen Kombinatiepanel Procesmetingen 32.8 Wonen, welzijn en zorg Visie en beleid Activiteiten wonen, welzijn en zorg in Wijkservicepunt, wijksteunpunten en inloophuizen Wonen, zorg en bijzondere doelgroepen 35 9 Participatie Visie en beleid Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat Huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie Bewonerscommissies Seniorenkerngroep Werkorganisatie Verzakelijken en bezuinigen Onderhoudsbedrijf Organigram Personeel Personeelswisselingen Inhuur derden Onderzoek en bedrijfsbreed opleiden Personeelsbestand Ziekteverzuim Financiële continuïteit Beleid Solvabiliteit: Loan to Value Rentedekkingsgraad Operationele kasstromen Jaarresultaat Exploitatie vastgoed Waardeverandering bestaand bezit Waardeverandering nieuwbouw Verkoop vastgoed Financiering Treasury Waarde van het bezit Fiscale positie Waarborgfonds Sociale Woningbouw Centraal Fonds Volkshuisvesting Risicoprofiel Bedrijfsrisico s Financiële risico s Project-risico s Operationele risico s Deelnemingen Dienstverlening Sponsoring Aankoop grond Bouwen met kostprijs > , Opgeleverd en onrendabele investering Investeringen in het buitenland Melding Topinkomens Verklaring Bestuur Verslag Raad van Toezicht Algemeen Besluiten van de Raad van Toezicht Het functioneren van de Raad van Toezicht Samenstelling van de RvT in Bezoldiging Raad van Toezicht Bijlagen: Bijlage 1 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie Bijlage 2: Kengetallen Bijlage 3: Samengevatte jaarrekening Bijlage 4: Verwijzing naar jaarrekening Jaarverslag de Kombinatie 2013

4

5 Nooit een saai moment. Dat typeert de Kombinatie in VOORWOORD Voorwoord Ging alles op rolletjes, of was het een angstig avontuur? Eerlijk gezegd, soms het één, soms het ander, mede afhankelijk van je standpunt. Vanuit het perspectief van de bestuurder meen ik dat onze maatregelen om kritisch naar investeringen en onderhoud te kijken en de organisatie aan te passen, goed hebben uitgepakt. Medewerkers die aan de kant kwamen te staan, kijken daar vanzelfsprekend heel anders tegenaan. Naast de organisatie, valt er ook veel te zeggen over huurverhoging en andere gevolgen van regeringsbeleid, bouwactiviteiten, prestatieafspraken, leefbaarheid, of de inzet van bewonerscommissies. En laten we de ontwikkeling van onze financiële positie niet vergeten. Dit jaarverslag is voor onze toezichthouder(s), belanghebbenden en belangstellenden. Wij nemen u graag mee in het relaas van een in alle opzichten enerverend jaar. Willem de Bruin Directeurbestuurder

6 6 2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie? 2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie? De wereld om ons heen heeft in 2013 tendensen laten zien die voor woningcorporaties een flinke uitdaging vormden en vormen. Enerzijds heeft de politieke opinie zich wijd verbreid dat woningcorporaties te veel woningen bezitten, deels verkeerde mensen huisvesten, oneerlijk concurreren met marktpartijen, over te grote maatschappelijke vermogens beschikken, er sprake is van laakbare inefficiënties, incidenten, en tekortschietend toezicht. Dat geheel van opvattingen rechtvaardigt ingrijpen en een substantiële afroming van middelen. Anderzijds gaat het economisch slecht, nemen de investeringen in nieuwbouw en onderhoud af en verslechtert de financiële positie van veel bewoners en woningzoekenden. Het heeft tot de paradoxale situatie geleid dat het regeringsbeleid koerst op huurverhogingen, terwijl de inkomens onder druk staan. Ook paradoxaal is dat er behoefte is aan investeringen in de bouw, maar de mogelijkheden voor woningcorporaties daartoe, door heffingen en verkleining van het speelveld, worden beperkt. Omdat bedoelingen grotendeels nog moeten worden omgezet in besluiten en regelgeving, is 2013 vooral een jaar van preluderen op veranderingen geweest voor de Kombinatie. Onze voornaamste doelstelling blijft te zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen in Zeist beschikbaar is. We voorzien een kleiner speelveld, een krimp van ons woningbestand, blijvende heffingen, een sterkere bemoeienis van de gemeente, en aanscherping van de financiële normen en extern toezicht. Op die fun-

7 Onze voornaamste doelstelling: zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen beschikbaar is voor mensen met een laag inkomen in Zeist damenteel andere positie hebben we ons voorbereid door afslanking en aanpassing van de organisatie, een verlaging van de onderhoudsuitgaven en pas op de plaats met investeringen. We stellen ons bescheidener op ten aanzien van toekomstige projectontwikkeling, waar sprake is van middeldure en dure woningen, nieuwbouw van koopwoningen of maatschappelijk vastgoed. Tegelijkertijd hebben we ons beijverd om de verstandhouding met het college van B&W verder te verbeteren en realistische prestatieafspraken met de gemeente gemaakt. Door de actuele ontwikkelingen heeft de verkenning van mogelijkheden voor intensievere samenwerking met collega corporaties in Zeist en omgeving een impuls gekregen. Kombinatie Light en het Drie Kamer Model Om diverse redenen hebben we begin 2012 het project Bezuiniging en Verzakelijking gestart. Niet alleen merkte financieel toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op dat onze financiële positie met het oog op voorgenomen investeringen versterking behoefde, maar ook liet bedrijfsvergelijking zien dat de bedrijfslasten aan de hoge kant waren. Het perspectief voor woningcorporaties is in de loop van 2012 verder verslechterd door de tegenvallende woningmarkt en het kabinetsbeleid dat voorziet in opleggen van een fikse verhuurderheffing. Ook moesten we rekenen op tijdelijk- hoge bijdragen aan het CFV voor de sanering van noodlijdende andere corporaties. Het plan van aanpak voor de feitelijke inkrimping van de organisatie kreeg de werktitel Kombinatie Light mee. In 2013 heeft de realisatie van het plan van aanpak vorm gekregen. Met een aantal collega s zijn afspraken gemaakt over minder werken en vervroegd uittreden. Daarnaast hebben in 2013 ook zeven medewerkers de organisatie verlaten. Dat leidt met name in komende jaren- tot een aanzienlijk daling van de bedrijfslasten. De inkrimping van de formatie moet mogelijk worden gemaakt door een efficiëntere manier van werken en aanpassing van de manier van (samen)werken. Met externe begeleiding en de inbreng van zeer veel collega s hebben we in 2013 gewerkt aan het ontwerpen en inrichten van de Kombinatie Light. We hebben gekozen voor aansluiten op de besturingsfilosofie van het zogenaamde Drie Kamer Model (3KM). In het 3KM wordt de corporatie opgevat als een vastgoedbedrijf dat rendementen inzet voor de instandhouding van het vermogen en uitgaven met een maatschappelijk karakter, in de vorm van gematigde huren en uitgaven voor leefbaarheid en extra beheer. De middelenstromen en de keuze voor verschillende bestedingsmogelijkheden worden voor binnen- en buitenwereld zichtbaar gemaakt. In 2013 hebben we de werkzaamheden die binnen het 3KM herkenbaar hun plaats moeten krijgen uitgewerkt in taken die horen bij de functies in de aangepaste organisatie. Alle medewerkers, behoudens die van het Onderhoudsbedrijf, hebben aan het eind van het jaar een functie met een nieuw functieprofiel aangeboden gekregen. De implementatie van het 3KM krijgt in 2014 en volgende jaren stapsgewijs zijn beslag. In het najaar is het besluit genomen om de werkzaamheden en de medewerkers van het Onderhoudsbedrijf uit te plaatsen naar enkele aannemersbedrijven. Het besluit is gebaseerd op de noodzaak om te bezuinigen in samenhang met het uitblijven van rendabele productie. Door de uitplaatsing zal de formatie van de Kombinatie in 2014 een kwart kleiner worden, terwijl het onderhoud een vergelijkbare kwaliteit houdt en de kosten beter beheerst worden. 7 2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie?

8 3 De Kombinatie in strategisch perspectief Ontwikkelingen in de maatschappij, bij de overheid en in de positie van de Kombinatie De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is. Dit is onze missie. In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan door extra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezinnen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kan wonen, en aan de energetische prestatie van de woning. Onze visie komt voort uit de missie: Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft; Meer doorstroming door verdeling van woonruimte, nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs; Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een prettige woonomgeving; Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij; Bewoners sterker betrokken en tevreden; Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen; Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen. 8 2 Strategisch perspectief en samenwerking Eind 2012 heeft de Ledenvergadering van Woningbouwvereniging de Kombinatie het beleidsplan voor de periode vastgesteld. Vanaf januari 2013 zijn we gestart met de uitvoering. Het beleidsplan geeft de koers aan. We houden rekening met het feit dat het Rijksbeleid op essentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee een aanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijk wordt. De Herziening Woningwet laat bijvoorbeeld nog op zich wachten. Ontwikkelingen op de woningmarkt In 2013 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt vergelijkbaar met De woningmarkt is verder vastgelopen: huurders en kopers blijven zitten. Het vertrouwen in de economie is verder weggezakt, met als gevolg dat de prijzen van woningen bleven dalen. Als gevolg van de EC-beschikking komen minder huurwoningen vrij en kunnen huishoudens met een te hoog inkomen niet meer terecht in een sociale huurwoning. In het laatste kwartaal 2013 zijn de verkopen aangetrokken en werd er gesproken van een lichte opleving van de economie.

9 Ons beleidplan geeft de koers aan Bij de Kombinatie waren deze woningmarktontwikkelingen vooral merkbaar op het terrein van de tegenvallende- verkoop van nieuwbouwwoningen en verhuur van vrije sector nieuwbouw. De verkoop van bestaande woningen verliep boven verwachting goed. Het aantal verkochte woningen heeft onze verwachtingen overtroffen. De verkoopopbrengst per woning was wel lager. Voor 2014 verwacht de Kombinatie eveneens goede verkoopresultaten van bestaande woningen. Ontwikkelingen wet- en regelgeving en regeringsbeleid Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoornemens en zaken op het gebied van wetgeving tot stand gekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie en haar bewoners. Hieronder staat een overzicht van de ontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie. Woonakkoord en Huurverhoging 2013 Conform het Woonakkoord dat het kabinet dit voorjaar bereikte met D 66, SGP en CU, is de Verhuurderheffing in december bekrachtigd. De Kombinatie houdt rekening met een jaarlijkse verhuurderheffing van ongeveer 3,5 miljoen euro. Voor de Kombinatie valt de bijdrage aan de verhuurdersheffing hoger uit dan in andere delen van Nederland vanwege een gemiddelde hogere WOZwaarde van onze woningen. Naar aanleiding van de verhuurderheffing hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, gedifferentieerd naar inkomen doorgevoerd. Daarnaast hebben we de bedrijfslasten significant verlaagd door inkrimping van de organisatie. En is een pas op de plaats gemaakt met investeringen en onderhoud. In 2014 zet de Kombinatie beide maatregelen van bezuinigen en inkomensafhankelijke huurverhoging voort. Herziening Woningwet In de zomer van 2013 is het Kabinet met Aedes in gesprek geraakt, nadat eerder de novelle inzake de Herziening van de Woningwet was uitgelekt. Dit overleg resulteerde in conceptafspraken over het werkdomein, een nieuw toezichtregiem, een zekere financiële compensatie door BTW faciliteiten en subsidie op grond van het Energieakkoord. Ook de verplichting tot juridische splitsing en afstoten van het vrije sector woningbezit en andere commerciële activiteiten, zou vervallen. Aedes (en daarmee de Kombinatie) aanvaardt de verhuurderheffing als een voldongen feit. De uitwerking waarin bijvoorbeeld de aanscherping van het toezicht, het financiële toezicht en de spelregels voor commerciële niet DAEB- activiteiten worden geregeld, is medio februari 2014 voor consultatie beschikbaar gesteld. Het lijkt erop dat de minister de breedte van het werkterrein en de rol van corporaties sterker beperkt dan in augustus vorig jaar overeengekomen. Wat de inperking van ons speelveld en de aansturing door de gemeente betreft, gaan we de komende jaren ons beleid zo aanpassen dat we -op een financieel verantwoorde wijze- ervoor zorgen dat huishoudens met een laag inkomen een betaalbare goede woning kunnen blijven huren. Jaarverslag Vanaf 2013 golden er nieuwe regels voor de jaarverslaggeving. Dat heeft tot extra werkdruk bij de Kombinatie geleid, maar evenzeer bij accountant KPMG. Daarnaast worden corporaties door de accountant volgens strengere protocollaire regels beschouwd m.n. vanwege incidenten bij een aantal corporaties. Bovendien staat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) op een aantal controlevelden voor een goedkeurend oordeel, geen enkele afwijking toe. Hierdoor is de Kombinatie zich zeer bewust van de noodzaak van een tijdige, correcte en toegankelijke registratie van te controleren activiteiten en opgaven. CFV en Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) In het voorjaar van 2013 heeft minister Blok het toezicht op de woningcorporaties ondergebracht bij een inspectieafdeling van het ministerie BZK. Dit in afwijking van het advies van de commissie-dekker, die voorstelde om een krachtige onafhankelijke toezichtautoriteit in te richten. Daarmee lijkt op termijn de rol van het CFV uitgespeeld. In het verleden hield het CFV toezicht op de financiële situatie van een corporatie door middel van een solvabiliteits- en continuïteitsoordeel. Deze zijn in 2013 vervangen door de toezichtbrief waarin het financiële perspectief van de Kombinatie als toereikend wordt geschetst. De tweede functie van het CFV, het saneren van woningcorporaties in financiële problemen, wordt volgens de jongste inzichten een taak van het WSW. Het WSW heeft aangekondigd de kredietwaardigheid van de deelnemende corporaties scherper te gaan beoordelen. Parlementaire enquête onderweg In 2013 is een parlementaire enquête gestart naar het functioneren van het corporatiestelsel met uitvoerige achtergrondstudies. Wanneer in mei 2014 de openbare verhoren plaatsvinden, valt op flinke en kritische aandacht van de media te rekenen. Vanaf medio 2013 bereidt de Kombinatie zich met collega corporaties hierop voor. Al met al geven de economie, de recente ontwikkelingen in de sector en met name het regeringsbeleid aanleiding tot zorg over de toekomst van de Nederlandse Volkshuisvesting in zijn huidige vorm. De rol van corporaties dreigt nog altijd onverantwoord te worden ingeperkt. De effecten voor de Kombinatie worden verder toegelicht Hoofdstuk 2 en Strategisch perspectief en samenwerking

10 ondertekening samenwerkingsovereenkomst Wijkgericht werken Samenwerken met de Gemeente Zeist 10 2 Strategisch perspectief en samenwerking De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstemming met haar huurders, de gemeente en maatschappelijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen op een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en passend bij onze omvang. In Hoofdstuk 7, beschrijven we de samenwerking met onze huurders. Samenwerking met B&W In de eerste helft van 2013 heeft de Kombinatie samen met beide collega corporaties R.K. Woningbouwvereniging en Seyster Veste, twee keer gesproken met het voltallige college van burgemeester en wethouders. We hebben van gedachten gewisseld over de Zeister woningmarkt en samenleving en de rol die de lokale corporaties (kunnen) spelen in het oplossen van vraagstukken. Van beide zijden werd de nadere kennismaking als zinvol ervaren. De dialoog richt zich met name op de relatie tussen de bestuurders en is gestart op ons initiatief. Ook in 2014 zetten we de dialoog voort. Woonvisie In december 2012 is de concept woonvisie voor inspraak vrijgegeven. De corporaties hebben deze begin 2013 gezamenlijk van kanttekeningen voorzien. De verplichte differentiatie binnen nieuwbouwprojecten wordt ingeruild voor differentiatie op programmaniveau en organische gebiedsontwikkeling. In een motie heeft de Raad verzocht om een halfjaarlijkse rapportage over de resultaten van de differentiatie. Verder is het positief dat de gemeente onderkent dat huishoudens met middeninkomens een doelgroep vormen die moeilijk terecht kan op de woningmarkt en zodoende extra aandacht verdient. Hetzij van marktpartijen hetzij van woningcorporaties. De woonvisie gaat verder in op het bevorderen van

11 4 Samenwerken werken aan vitale en aantrekkelijke wijken Samenwerking met andere maatschappelijke partners Met het Platform Wonen, Welzijn, Zorg waarin we diverse zorg- en welzijnsorganisaties ontmoeten en de gemeente, hebben we in een speciale bijeenkomst het functioneren van Wijkservicepunt Noord geëvalueerd. Als mede initiatiefnemer, was het voor de Kombinatie goed om te merken dat het servicepunt steeds beter tot ontplooiing komt, en door de verzamelde partijen werd gekenschetst als een voorbeeld dat elders in Zeist navolging verdient. Onze samenwerking en inzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschreven in Hoofdstuk 7. Hebben we contact gehad gericht op goede huisvestingscondities, met de samenwerkende bonden voor ouderen in Zeist en organisaties van Marokkaanse en Turkse inwoners. Het gesprek met zorgorganisaties voor mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking ging in 2013 met name over de onzekerheid die de scheiding van wonen en zorg voor de instellingen en hun cliënten met zich mee brengt. Het voorgenomen bouwproject in saduurzaamheid. Ook richt de visie zich op het activeren van buurtbewoners in verband met de leefbaarheid in vergrijzende wijken. Op het vlak van het scheiden van wonen en zorg wordt verdere visieontwikkeling in het vooruitzicht gesteld. Er lag een voorstel om de bestaande volkshuisvestingsfondsen om te zetten in een stimuleringsfonds voor de verstrekking van met name startersleningen. Dit voorstel is door de raad zodanig geamendeerd dat een bredere inzet om volkshuisvestelijke knelpunten op te lossen, mogelijk wordt. Onze inspraak heeft een realistischer bouwprogramma opgeleverd. Hierdoor kan de Kombinatie de exploitatieopzet voor grond en vastgoed van haar projecten gaan uitvoeren. Deze stond onder druk door de invloed van gewijzigde marktomstandigheden en beleidsvoornemens van Kabinet Rutte II. In 2013 hebben we regelmatig overlegd met de wijkwethouders Vogelwijk en Austerlitz over de haarbaarheid van beide projecten. Met de burgemeester heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden over de woningbouwplannen en het beheer van het woonwagencentrum Beukbergen en de Beukbergenlaan. Prestatieafspraken met de gemeente Zeist De gemeenteraad heeft in juni de Woonvisie vastgesteld. Parallel aan de ontwikkeling van de Woonvisie zijn de gesprekken gestart over nieuwe Prestatieafspraken( ). De focus lag hierbij vooral op duurzaamheid en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Op 21 november 2013 is de Prestatieovereenkomst ondertekend door de drie corporatiebestuurders en de wethouder. Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake geweest van goede samenwerking met de gemeente. Bijvoorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woningtoewijzing. Maar ook zaken als voorbereiden vergunningprocedures of oplossen van overlastproblemen. Samen optrekken met Zeister Corporaties In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking met beide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantal voorbeelden: Afstemming Prestatieafspraken; Afstemming inzet duurzame, energiebesparende maatregelen; Voorbereiding en uitvoering loting van woningen onder spoedzoekers; Afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en andere organisaties; Inzichtelijk maken van niet-daeb activiteiten en verkennen samenwerking hierin op langere termijn; Evaluatie Geschillenadvies Commissie en benoeming nieuwe voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij was verder een terugkerend gespreksthema. Namens de corporaties treft de Kombinatie voorbereidingen om de woningbouw, de overname van huurwoonwagens en een deel van het beheer op het centrum te realiseren. In februari 2013 hebben de bestuurders de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de onderlinge overeenkomst getekend. Daarmee is het startsein voor bouwactiviteiten op en bij het woonwagencentrum gegeven Strategisch perspectief en samenwerking

12 12 2 Strategisch perspectief en samenwerking menwerking met Abrona aan de A.C. Kerkhofflaan, is door Abrona afgeblazen. Gedurende het jaar is met een andere organisatie onderhandeld over in de plaats treden. Die besprekingen hebben niet tot een goed resultaat geleid. Geschillen Advies Commissie De onafhankelijke klachtencommissie van de drie Zeister Corporaties heeft in 2013 inzake de Kombinatie twee nieuwe klachten ontvangen. Van deze klachten is er één niet ontvankelijk verklaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenadviescommissie staat op onze website: Samen werken in de regio In 2013 hebben we onze deelname aan de het Regionaal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU) voortgezet. In dit overleg komen met name landelijke aandachtspunten en hun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. Zo heeft de Kombinatie begin 2013 een presentatie verzorgd over de consequenties van het Regeerakkoord van Rutte II in de sfeer van regelgeving. Ook in het voorjaar is in dat licht de financiële positie van de deelnemende corporaties bediscussieerd. Als uitvloeisel daarvan heeft het RWU een beursvloer geboden aan stedelijke corporaties om eerder geplande projecten die in verband met actuele financiële omstandigheden niet kunnen worden uitgevoerd, aan te bieden aan collega s uit de regio met een ruimere armslag. Over de condities voor overname bestaat nog geen eensgezindheid. In het regionale samenwerkingsverband voor woonruimteverdeling heeft de Kombinatie ingestemd met het project dagelijks aanbieden, als volgende stap in de verdere digitalisering van de woningtoewijzing. Vereniging de Kombinatie In 2013 zijn de statutaire taken van de Vereniging voortgezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd met het jaarverslag 2012, de beleidsvoornemens 2014, de herbenoeming van mw. H. de Boer en de benoeming van de heer M. Kromwijk, beiden als lid van de Raad van Toezicht. De heer Kromwijk volgt de heer Van Ginkel op, die na het verloop van zijn zittingstermijn de Raad van Toezicht heeft verlaten. Daarnaast is het BewonersPlatform uitgebreid met enkele leden van de Vereniging. Dit is het gevolg van een onderzoekstraject uit 2012, naar het bundelen van denken advieskracht van de leden van het BewonersPlatform en de Vereniging. Verder kan het Platform, indien zij dat wenst, een commissie instellen om op een voorstel van de Kombinatie, een advies voor te bereiden. Aedes De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van woningcorporaties. De directeur bestuurder van de Kombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW). Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van netwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samen met deelnemers netwerkbijeenkomsten om kennis en ervaring te delen. Daarnaast zijn er digitale communities, en de vernieuwde Aedes website. Via deze digitale platforms kan men per kennisgebied op de hoogte blijven over de laatste ontwikkelingen. Ook in 2013 heeft de Kombinatie als deelnemer aan de pilot van het CBC Corporatie Benchmark Centrum meegedaan. In oktober is het CBC officieel in gebruik genomen door Minister Blok. In de Benchmark worden gegevens van corporaties verzameld zodat er een vergelijking kan plaatsvinden.

13 5 Wonen 5.1 Visie en Beleid 13 De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeist ten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huursector; mensen met lage inkomens, passend en betaalbaar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvesting van bijzondere groepen mensen die wel wat extra steun kunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bij het wonen zelf. De Kombinatie heeft de ambitie om vanuit een gezonde financiële basis jonge gezinnen, jongeren en huishoudens met een laag tot middeninkomen (max ,-, prijspeil 2013), betere kansen te bieden om betaalbaar en naar tevredenheid te kunnen wonen. Bewoners en woningzoekenden kunnen, binnen de mogelijkheden van door verhuizing leeggekomen woningen, kiezen uit een gevarieerd aanbod van woningen, zowel wat betreft woningtype als huurprijs. Om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen, voorziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur, Koopgarant en reguliere verkoop. Senioren die reageren op een servicewoning of seniorenwoning en een eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten, krijgen voorrang bij de toewijzing, boven senioren die geen eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen met een middeninkomen (van ,- tot ,- prijspeil 2013) verminderen we door meer vrije sectorwoningen aan te bieden en goedkope koopwoningen met Koopgarant. Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord en de (nieuwe) spelregels voor niet-daeb activiteiten van woningcorporaties ziet het ernaar uit dat de mogelijkheden om jonge gezinnen met een middeninkomen te huisvesten in een vrije sector huurwoning de komende jaren aanzienlijk beperkt worden. Daarnaast maakt de aanhoudende krapte op de sociale huurwoningmarkt dat jongeren en jonge gezinnen met een laag of middeninkomen nog steeds lastig aan een woning komen. 5 Wonen

14 5.3 Dienstverlening 14 5 Wonen 5.2 Speerpunten in 2013 Zorg dragen voor betaalbaarheid van het wonen in Zeist Er is in 2013 gewerkt aan de formulering van de (nieuwe) prestatieafspraken Op 21 november 2013 zijn de nieuwe prestatieafspraken door partijen ondertekend. Er zijn o.a. afspraken gemaakt over de voorraad sociale huurwoningen en het aantal goedkope huurwoningen. Ook is afgesproken dat het aandeel goedkope huurwoningen niet daalt onder de 50%, en het aandeel eengezinswoningen niet daalt onder 25% van de totale voorraad aan sociale huurwoningen. Deze afspraken zijn we nagekomen. Dit staat beschreven in paragraaf 5.6. Huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen en jongeren We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33% van alle woningen die in het koop- of huursegment vrijkomen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezinnen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in de leeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Verder streven we ernaar jaarlijks 50% van onze sociale huurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. Deze streefcijfers hebben we niet gehaald. In paragraaf 5.5: Woningtoewijzing leest u de resultaten in Vergroten kansen spoedzoekers: experiment loting Eind 2012 is de toewijzing van woningen door middel van loting in het kader van Lokaal Maatwerk uitgewerkt. Het doel van woningtoewijzing door middel van loting is het vergroten van de slaagkans voor spoedzoekers op de woningmarkt in Zeist. Spoedzoekers zijn woningzoekenden met weinig inschrijfduur, die snel een huis nodig hebben. Dat kunnen starters zijn of mensen die een baan hebben gevonden in Zeist, of na scheiding op zoek zijn naar woonruimte. Uit onderzoek blijkt dat spoedzoekers sneller aan een sociale huurwoning komen, als er gebruik wordt gemaakt van loting. Het experiment voeren we samen met de collega-corporaties uit en heeft de steun van de gemeente Zeist. De toewijzing door loting is 1 maart 2013 gestart. Het experiment loopt twee jaar en wordt na één jaar tussentijds geëvalueerd. De eerste resultaten wijzen uit dat er veel meer mensen op een lotingwoning reageren en dat degene die de woning krijgt relatief jong is. Gemeenschapsbestendige wijken De Kombinatie heeft in 2013 afscheid genomen van het begrip levensloopbestendige wijken en is overgestapt op gemeenschapsbestendige wijken. De Kombinatie ondersteunt daar waar nodig bewonersinitiatieven. Meer hierover kunt u lezen in Hoofdstuk 7: Wonen en woonomgeving. We vinden het welzijn en welbevinden van onze bewoners belangrijk en willen dit, onder andere, door een professionele en betrouwbare dienstverlening bevorderen. Dit vereist kennis van hoe onze klanten denken over de kwaliteit van onze dienstverlening en wat hun wensen zijn. Op basis van die kennis stellen wij onze dienstverlening daar waar nodig bij. Aan de andere kant ontkomt ook de Kombinatie niet aan de bezuinigingen die in de hele sector noodzakelijk zijn. Dit heeft gevolgen voor de personele capaciteit van de Kombinatie en dus ook voor de dienstverlening. Door de dienstverlening anders in te richten, proberen we met minder medewerkers de informatievoorziening aan onze huurders op peil te houden of zelfs te verbeteren. Zo hebben we begin 2013 de balie s middags gesloten omdat er op dat tijdstip nauwelijks klanten op kantoor langs kwamen. Daarnaast is begin 2014 is de reparatieverzoekenlijn weer in de lucht. Bewoners kunnen tijdens het spreekuur telefonisch hun reparatieverzoeken melden. Online kan dat 24/7. Klantenpanel en continumeting Sinds 2011 meten we onder ons digitale klantenpanel de huurdertevredenheid. Ook houden we een enquête onder nieuwe en vertrekkende huurders en peilen we de tevredenheid rond uitgevoerde reparatieverzoeken. Deze peilingen en enquêtes geven ons een goed beeld van onze huurders, hun mening over onze dienstverlening en producten en wat wij kunnen verbeteren en aanpakken op het gebied van wonen en leefbaarheid. Zie voor de resultaten 2013 Hoofdstuk 9.

15 Info s Ten behoeve van de informatievoorziening aan huurders hebben we ook in 2013 nieuw informatiemateriaal ontwikkeld: inmiddels hebben we in totaal elf huurdersinfo s en één checklist huuropzegging. Deze info s zijn als download beschikbaar op onze site, maar desgewenst ook op papier op te vragen. Huurderportaal: mijnkombinatie.nl In het najaar van 2013 is onderzoek gedaan naar de wenselijkheid en de mogelijkheid van een huurderportaal. De Kombinatie wil met de introductie van een huurderportaal haar (online) dienstverlening uitbreiden. Huurders kunnen dan sneller antwoord vinden op hun vragen en snel informatie met ons uitwisselen. In september 2013 is besloten een huurderportaal te ontwikkelen. De implementatie is begin 2014 gestart Voorwaarden voor woningtoewijzing 5 Wonen Onze doelstelling is en blijft: betaalbaar huren blijft voor wie dat nodig heeft binnen de Ministeriële Regeling die sinds 2011 inkomenseisen stelt aan woningtoewijzing. Woningen met een huur tot 681,02 dienen we voor ten minste 90% toe te wijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot maximaal ,-. Aan de toewijzing van de 10% vrije beleidsruimte is invulling gegeven in overleg met collega-corporaties en de gemeente. Besloten is de ruimte te reserveren voor urgent woningzoekenden, grote gezinnen en bijzondere woonvormen, dan wel woningen voor bijzondere doelgroepen. Denk daarbij aan rolstoelgeschikte woningen of woningen in seniorencomplexen waar zorg geboden wordt. De mutatiegraad in Zeist, maar ook in de rest van de regio Utrecht is, de afgelopen jaren steeds verder gedaald. In 2013 is er voor het eerst sprake van een kleine stijging. Voor woningzoekenden blijft het echter onverminderd lastig om een (andere) woning te krijgen.

16 5.5 Woningtoewijzing 16 5 Wonen In de 280 woningen die verhuurd en verkocht zijn in 2013, is in 57 woningen (20%) een jong gezin gehuisvest. Het betrof 242 verhuurde en 38 verkochte woningen. Van de 242 woningen die opnieuw verhuurd zijn, zijn er 81 (35%) verhuurd aan jongeren tot 30 jaar. Hiermee voldoen we nog niet aan onze doelstelling voor het huisvesten van jongeren en jonge gezinnen. De Kombinatie heeft 97,5% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. We voldoen daarmee ruimschoots aan de Ministeriële regeling. De 10% vrije beleidsruimte is daardoor maar beperkt gebruikt. Zes huishoudens met een inkomen hoger dan ,- zijn gehuisvest in een sociale huurwoning. Vier van deze huishoudens hadden een urgentie, twee huishoudens gingen naar Aantal toewijzingen in persoon Huur <= 374,44 Huur 374,45 t/m 535,91 Huur > 535,91 Totaal <65 < >= >=65 jaar < >= Subtotaal persoon Huur <= 374,44 Huur 374,45 t/m 535,91 Huur > 535,91 Totaal <65 < >= >=65 jaar < >= Subtotaal >=3 personen Huur <= 374,44 Huur 374,45 t/m 574,35 Huur > 574,35 Totaal <65 < >= >=65 jaar < >= Subtotaal onbekend Totaal Bron: WoningNet een seniorencomplex. Voor het overzicht van verhuurde woningen is gebruik gemaakt van door WoningNet aangeleverde gegevens. De tabel hieronder komt overeen met het model zoals voorgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (toewijzing op doelgroepen en inkomensklassen). In 2013 zijn er 195 woningen via WoningNet verhuurd Woningtoewijzing buiten de reguliere toewijzing Er zijn zeven woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van statushouders. In het kader van maatschappelijke opvang hebben we vier woningen verhuurd volgens de afspraken met de vereniging Beter Wonen. Deze woningen zijn verhuurd aan cliënten van (geestelijke) gezondheidsinstellingen. Door cliënten te huisvesten in zelfstandige woningen met woonbegeleiding, wordt de uitstroom uit de opvanginstellingen bevorderd. Daarnaast is één woning tijdelijk verhuurd en zijn twee woningen via woningruil gewisseld. Verder hebben we dertig woningen om diverse redenen buiten de reguliere woonruimtverdeling via WoningNet om verhuurd: Tien seniorenwoningen in de Binnenhof zijn verhuurd aan mensen die op de wachtlijst van zorginstelling Charim stonden voor een woning met zorg; Drie woningen zijn via een eenmalige aanbieding toegewezen aan bewoners die i.v.m. de asbestsanering van de L flat verhuisd zijn; Twee woningen zijn verhuurd in het kader van het Laatste Kans Beleid; Vier woningen in een woninggroep voor senioren zijn via hun eigen wachtlijst toegewezen; Acht vrije sectorwoningen zijn via onze eigen site verhuurd; Twee woningen zijn (tijdelijk) gebruikt als directieruimte voor de aannemer bij een renovatieproject; Eén woning in een seniorencomplex is toegewezen aan een bewoner die binnen het complex wilde doorschuiven. Daarnaast hebben we twee garages en de MFA Vogelwijk opnieuw verhuurd Vrije sector verhuur In 2013 heeft de Kombinatie acht woningen in de vrije sector verhuurd. Zeven van deze vrije sectorwoningen zijn verhuurd aan jonge gezinnen. Ook hebben we één seniorenwoning in de vrije sector verhuurd. Alle huishoudens behoren tot de zogenaamde middeninkomens en hebben een inkomen van meer dan ,- (prijspeil 2013).

17 De Kombinatie heeft 97,5 O \O van de vrijgekomen sociale woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot ,- 5.6 Huurbeleid Kernvoorraad De Kombinatie houdt voldoende woningen bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens. Het uitgangspunt hierbij is dat de Kombinatie een aandeel van 45% (2.925 vhe s) van de sociale voorraad in Zeist voor haar rekening neemt. Eind 2013 heeft de Kombinatie 3391 woningen in het sociale huursegment (huur tot 681,02) waarvan 2788 woningen in de kernvoorraad (tot 574,35). Van deze woningen in de kernvoorraad zijn er 852 eengezinswoningen (tot 574,35). Hiermee voldoen we aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist Gemiddelde netto huurprijs In 2013 is de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen 486,-. In 2012 zijn we gestart met het verkennen van de consequenties van de scheiding tussen DAEB en niet-daeb en de daarbij benodigde aanpassing van ons huurbeleid. We hadden verwacht dat in 2013 de regelgeving vanuit Den Haag meer duidelijkheid zou bieden. Dit is echter niet zo. Daarom heeft er in 2013 nog geen besluitvorming plaatsgevonden over de benodigde aanpassingen van ons huurbeleid. Jaar Netto maandhuur Stijging ,1% ,5% ,3% Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie Jaarlijkse huurverhoging De overheid heeft het in 2013 mogelijk gemaakt om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Wij hebben daar gebruik van gemaakt. Huurders van een sociale huurwoning (huur minder dan 681,02) die in 2012 minder verdienen dan ,- betaalden per 1 juli 2013 de basishuurverhoging van 4%. Huurders met een inkomen in 2012 tussen ,- en ,- hebben 4,5% huurverhoging gekregen. Huurders die in 2012 meer verdienden dan ,- hebben een huurverhoging van 6,5% gekregen. Alle huurverhogingen zijn vóór 1 mei aangezegd Afrekening servicekosten Alle berekende voorschotten voor de servicekosten zijn vóór 1 juli 2013 afgerekend. Voorafgaand aan de verzending aan alle huurders, hebben we de afrekening van de servicekosten besproken met de bewonerscommissies Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging Aantal ingehouden huurverhogingen Aantal toetsing aanvangshuur Aantal verzoek om huurverlaging Aantal bezwaren afrekening/ voorschot servicekosten Aantal bezwaren tegen huurverhoging na verbetering Aantal naar huurcommissie Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie We hebben 79 bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen. Van de 18 naar de huurcommisie doorgezonden zaken, hadden er 15 betrekking op de jaarlijkse huurverhoging. Bij 64 huurders is de huurverhoging aangepast op basis van aangeleverde extra informatie. Er zijn 12 rappelbrieven verzonden aan huurders die de extra verhoging niet hebben betaald Wonen

18 5.7 Verkoop 18 5 Wonen De doelstelling voor verkoop van bestaand bezit is tweeledig. Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in eigendomsvorm en bevordert het de doorstroming binnen buurten en wijken. Aan de andere kant levert het de Kombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onze plannen te kunnen realiseren Verkoop met Koopgarant Er zijn drie eengezinswoningen en achtien appartementen verkocht in Koopgarant. Hiervan is één woning teruggekocht en opnieuw verkocht. Twee woningen zijn gekocht met Koopgarant door zittende huurders: een appartement en een eengezinswoning. Eén eengezinswoning is verkocht aan huurders van de Kombinatie. De andere eengezinswoning is verkocht aan de eigenaar van een koopgarantappartement. Eén appartement is verkocht aan huurders van de Kombinatie, twee appartementen zijn verkocht aan huurders van andere corporaties in Zeist en de overige appartementen zijn aan andere belangstellenden verkocht. Daarmee voldoet verkoop in Koopgarant aan de doelstelling om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen Verkoopresultaat reguliere verkoop Er zijn 18 woningen regulier verkocht, tegen marktconforme prijzen. Het verkoopresultaat bedroeg ,-. Uiteraard hanteren we bij verkoop de richtlijn conform MG (circulaire verkoop corporatiewoningen) en laten we een taxatierapport opstellen door een onafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. De gemiddelde verkoopprijs per woning bedroeg ,- daar waar ,- begroot was Stimulering Verkoop We hadden het voornemen in 2013 de inzet en toepasbaarheid van diverse stimuleringsregelingen voor verkoop te onderzoeken. Gezien de succesvolle verkoopaantallen in 2013, hebben we dit voornemen verschoven naar De Kombinatie besteedt extra veel aandacht aan het beperken van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit het nemen van preventieve maatregelen en het tijdig signaleren van financiële problemen. Voor huurders die in financiële problemen komen, werkt de Kombinatie nauw samen met externe partijen zoals de Sociale Dienst, Bureau Schuldregeling en het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras- CMD. Bij woningtoewijzing voert de Kombinatie bij nieuwe huurders regelmatig een kredietwaardigheidcontrole uit. Het huurachterstandpercentage bij zittende huurders lag per 31 december 2013 op 1,18%. Dat is 0,08% hoger dan in Ook landelijk is de tendens dat een stijgend aantal huishoudens betalingsproblemen en schulden heeft Ontruimingen Tot 2011 hadden we gemiddeld 13 ontruimingen per jaar; een hoog aantal voor een corporatie van onze omvang. In 2012 zijn we daarom gestart met het traject voorkomen huisuitzettingen. Het traject houdt in dat we, voordat een 5.8 Huurincasso 5.9 Huurtoeslag Eind 2013 ontvingen 526 huurders huurtoeslag via huurmatiging bij de Kombinatie voor een bedrag van gemiddeld 177,- per maand. De huurders krijgen huurtoeslag via huurmatiging of rechtstreeks op de eigen rekening. Het aantal huurders met huurtoeslag via huurmatiging is in tegenstelling tot het voorgaande vordering op een huurder aan de deurwaarder overgedragen wordt, op huisbezoek gaan of op een andere wijzen proberen in contact te komen met de huurder. Vaak blijkt namelijk dat er niet alleen betalingsproblemen zijn, maar dat er sprake is van zogenaamde multi-probleem gezinnen. Hierbij werken we nauw samen met het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD en het Meldpunt Zorg en Overlast. Dit traject voorkomen huisuitzettingen is in 2013 voorgezet. In 2013 zijn er 94 incassozaken opgepakt. In 58 gevallen is er een regeling getroffen met de huurder. Er zijn 8 nog lopende zaken. In 28 gevallen verleende de huurder geen medewerking of kwam de betalingsregeling niet na. Deze zaken zijn alsnog doorgestuurd naar de deurwaarder. Er zijn in 2013 zeven ontruimingen geweest. Het is dus, evenals in 2012, een halvering ten opzichte van voorgaande jaren. Het aantal blijft ook onder de onszelf gestelde norm van maximaal 8 ontruimingen per jaar. De reden voor alle ontruimingen was een betalingsachterstand. jaar afgenomen. Het gemiddeld ontvangen bedrag is gestegen. De overheid heeft in het kader van de fraudebestrijding bij toeslagen besloten dat mensen vanaf 1 december 2013 nog maar één rekeningnummer mogen gebruiken bij de Belastingdienst voor toeslagen. Met ingang van 1 januari 2014 vervalt daarmee de

19 5.10 Woningvoorraad en mutatiegraad De woningvoorraad Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de woningvoorraad in 2013: Aantal per 1 januari 2013: 3548 Aangekocht 0 Verkocht 38 Gesloopt 0 Nieuwbouw 0 Aantal per 31 december Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie De mutatiegraad over 2013 is 7,3%. Dit is een stijging ten opzichte van Toen was de mutatiegraad 6,8%. De mutatiegraad is in 2013 weer op het niveau van 2010 en keuzemogelijkheid voor huurders de huurtoeslag naar de verhuurder te laten overmaken. Huurders met huurtoeslag krijgen dit dan op hun eigen rekeningnummer gestort. De algemene verwachting bij corporaties is dat deze maatregel leidt tot een toename van betalingsproblemen en huurachterstanden Woningmutaties Onderstaande tabel geeft het aantal mutaties weer in 2013 Wijk Wijk Mutaties Mutaties Mutaties code Zeist Centrum Zeist Noord Zeist West Zeist Oost Den Dolder e.o Totaal De Kombinatie Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie Het aantal huuropzeggingen in de L flat is iets gestegen ten opzichte van Met 83 huuropzeggingen komt de mutatiegraad op 11,4%. In 2012 was dit 10,9% en in 2011 was dit 12,4% Leegstand De leegstand is in 2013 aanzienlijk gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Leegstandssoort leegstand 2011 leegstand 2012 leegstand 2013 Mutatie 0,29% 0,44% 0,39% Wonen 0,12% 0,25% 0,06% Verkopen 0,41% 0,37% 0,09% Koopgarant 0,32% 0,47% 0,34% Projecten 0,47% 0,51% 0,11% OHB/BB 0,01% 0% 0,02% Bedrijfsruimte 0% 0% 0,06% totaal 1,62% 2,04% 1,07% Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie 5.12 Overlast Zoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcorporatie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daarbij hoort ook prettig wonen zonder overlast. Een klein deel van de overlastmeldingen is structureel en lastig aan te pakken en heeft betrekking op de woonomgeving. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over vuil in en rond gebouwen. Verschillende partijen binnen het Wijkgericht Werken (WGW), waaronder de Kombinatie, besteden voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek. Een overzicht van activiteiten en bijbehorende resultaten van de inzet van het WGW op dit terrein staat in Hoofdstuk 7. Er zijn in 2013, 98 overlastgevallen geregistreerd. Van deze 98 kwesties zijn er 79 door ons afgehandeld en 19 nog in behandeling. Daarnaast is bij 38 overlastgevallen Buurtbemiddeling ingeschakeld. Er is vooral sprake van geluidsoverlast door huurders en huisdieren. Dit is deels te herleiden naar ons wat oudere en daardoor gehoriger woningbestand Wonen

20 6.1 Visie en beleid De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbeteren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aan de restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit). De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatie en grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekening met een levensduur van 50 jaar en bij renovatie met een levensduurverlenging met minimaal 25 jaar Ons vastgoed 6 Ons vastgoed Resultaat 2013 Als gevolg van de levensduurverlengende ingrepen en de natuurlijke veroudering is de restant levensduur eind 2013 op 20,9 jaar uitgekomen. Dit is een daling van circa half jaar ten opzichte van de restant levensduur van eind De opgeleverde 102 renovatiewoningen in de Indische Buurt en in Zomerkwartier en de opgeleverde 33 woningen na groot onderhoud aan de randen van de Indische Buurt leveren niet voldoende compensatie voor de natuurlijke veroudering van het totale bezit. De geplande oplevering van de 33 nieuwbouwwoningen van het Rond is naar 2014 doorgeschoven. Door deze oplevering in februari 2014 zal de gemiddelde restant levensduur naar 21,2 jaar stijgen. De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor de doorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. De oplevering van het project het Rond met 19 sociale en 14 geliberaliseerde huurwoningen was voor eind 2013 gepland. De oplevering heeft 6 weken later in februari 2014 plaatsgevonden. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstroming. We realiseren hiermee in centrum Zeist ook woningen in een ander prijssegment, waarmee we ons woningbestand verder differentiëren.