Second opinion MJOV De Hofnar te Valkenswaard

Transcriptie

1 Second opinion MJOV De Hofnar te Valkenswaard

2 SEQ Part \r0 \h ColofonInhoud Kop 1 Bijlage

3

4 Colofon Colofon Contactgegevens: Beneluxweg SJ OOSTERHOUT Postbus AA OOSTERHOUT E. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

5 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inhoud Blz. 1 Inleiding Opbouw van het rapport 1 2 Algemeen Ontvangen documenten Gescreende documenten Diversen 2 3 Second opinion MJOV Uitgangspunten Bevindingen 3 4 Nulmeting Uitgangspunten Algemeen Bouwkunde Gevels Daken Interieur Installatietechniek Luchtbehandelingskasten Liften Koelmachines, horeca-koeling en split-units CV-ketels Brandmeldinstallatie Elektrotechnische installatie 20 5 Conclusie en aanbevelingen Algemeen Conclusie toetsing MJOV Conclusie nulmeting Aanbevelingen MJOV/Onderhoud Veiligheid Organisatie 24 6 Visie Beheer en Onderhoud Antea Group 25 7 Bijlage 1 Actualisatie MJOV 26 8 Bijlage 2 Overzicht werkzaamheden op korte termijn 27

6 Inhoudsopgave 9 Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar 32

7 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Inleiding definitief 1 Inleiding De Hofnar is een cultuurcentrum in Valkenswaard en wordt geëxploiteerd door Stichting De Hofnar. Het centrum is rond 1999 gebouwd en heeft een Bruto Vloer Oppervlak van ca m². In het kader van De Nieuwe Hofnar is in gezamenlijk overleg besloten om het groot onderhoud over te dragen aan de gemeente Valkenswaard. Ten tijde van de overdracht van het groot onderhoud van Stichting De Hofnar naar de gemeente Valkenswaard zijn er de nodige vragen naar boven gekomen of het groot onderhoud de voorgaande jaren wel naar behoren is uitgevoerd en er geen achterstallig onderhoud is opgetreden door het niet uitvoeren van groot onderhoud. Om een goed beeld te krijgen of de voorziening voor groot onderhoud voldoende is voor de komende jaren wil de gemeente een onafhankelijke toets van de aanwezige Meerjaren Onderhoudsvoorziening (MJOV). Antea Group is gevraagd om hiervoor de volgende advieswerkzaamheden uit te voeren: - Second opinion van de aanwezige MJOV (bureautoets). - Nulmeting van het gebouw en gebouwgebonden installaties (op locatie). 1.1 Opbouw van het rapport Hoofdstuk 2 - Ontvangen documenten en algemene informatie Hoofdstuk 3 - De uitgangspunten van second opinion van de MJOV Hoofdstuk 4 - De uitgangspunten en volledige uitwerking van de nulmeting. Hoofdstuk 5 - Conclusie en advies van de second opinion van de MJOV en de nulmeting. Bijlage 1 - Actualisatie MJOV, zoals opgenomen door Antea Group. Bijlage 2 - Plattegronden met de locatie van de installatietechnische onderdelen. Bijlage 3 - Plattegronden van de Hofnar. Pagina 1 van 38

8 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Algemeen 2 Algemeen 2.1 Ontvangen documenten Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs. Verdeling onderhoudskosten, budget en voorziening Theater de Hofnar & Gemeente Valkenswaard (datum 16 september 2014). Plattegronden. 2.2 Gescreende documenten Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs. 2.3 Diversen Het controleren op ARBO- en veiligheidsaspecten, zoals veilig werken op daken, brandveiligheid, enzovoort valt buiten het kader van onze opdracht. Mochten er bij de rondgang echter zaken naar voren zijn gekomen, die actie vragen betreffende de veiligheid, hebben wij hier wel melding van gemaakt. Pagina 2 van 38

9 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Second opinion MJOV 3 Second opinion MJOV 3.1 Uitgangspunten Voor de second opinion van de MJOV hebben wij ons beperkt tot de toetsing van het groot onderhoud die voor rekening komen van team BOR en team FAB en wel op de volgende onderdelen: Eenheidsprijzen; Onderhoudscycli; Startjaar. De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld: (Onderhouds)contracten; Onderhoud theatertechniek; Demarcatie van het onderhoud; Hoeveelheden; Prijspeil; Indexering; Post onvoorzien; Engineering; BTW. 3.2 Bevindingen De MJOV die in het verleden is opgezet door Koeter is op enkele kleine bijzonderheden na goed en volledig opgezet. Voor wat betreft de eenheidsprijzen vallen ons geen bijzonderheden op. Hofnar (klein onderhoud/dagelijks beheer) Niet meegenomen in deze rapportage. FAB (facilitair) In de MJOV zijn veel onderhoudscontracten opgenomen en zijn er diverse aparte budgeten met een jaarlijkse cyclus opgenomen. Wij hebben de indruk dat onderhoudskosten met een jaarlijkse cyclus overlappend in de MJOV zijn opgenomen. BOR (groot onderhoud/vervanging) Op de werkzaamheden die zijn ingepland voor BOR zijn weinig tot geen efficiency voordelen te behalen. Op korte termijn zijn enkele grote onderhoudskosten (vervanging luchtbehandelingskasten) ten opzichte van de MJOV van koeter verder door te schuiven. Echter komt de vervanging van een aantal andere luchtbehandelingskasten (van mindere kwaliteit) naar voren qua uitvoeringsjaar. De overige resultaten van deze toets zijn terug te vinden in bijlage 1 Actualisatie MJOV. Pagina 3 van 38

10 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Second opinion MJOV Aan de bestaande MJOV zijn door ons extra kolommen toegevoegd, te weten: Gewijzigd startjaar; Afwijking ten opzichte van MJOV Koeter; Opmerkingen. In de kolom gewijzigd startjaar geven wij aan wanneer het onderdeel ons inziens aan onderhoud/vervanging toe is. Door middel van kleuren is aangegeven of het startjaar later, eerder of ongewijzigd moet zijn/blijven. In de kolom afwijking t.o.v. MJOV (Koeter) is zichtbaar met hoeveel jaar wij de onderhoudskosten hebben vervroegd of uitgesteld. Tenslotte zijn in een aparte kolom eventuele opmerkingen per onderdeel opgenomen. Pagina 4 van 38

11 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting 4 Nulmeting 4.1 Uitgangspunten Naast de second opinion op de MJOV hebben wij een zogenaamde nulmeting uitgevoerd van de staat van onderhoud van de bouwkundige onderdelen en gebouwgebonden installaties, die qua vervanging vallen onder groot onderhoud. Onderhoud valt onder de verantwoording van FAB. De nulmeting geeft op hoofdlijnen weer wat de actuele staat van onderhoud is van de vaste gebouwdelen en gebouwgebonden installaties. Geconstateerde gebreken en eventueel achterstallig onderhoud zijn apart vermeld en waar nodig zichtbaar gemaakt met behulp van foto s. De nulmeting is een aanvulling op de opmerkingen genoemd in de second opinion van de MJOV. Bij de nulmeting hebben wij enkel het groot onderhoud beoordeeld, dat voor rekening komt van team BOR (groot onderhoud/vervanging) en team FAB (facilitair). De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld: (Onderhouds)contracten; Onderhoud theatertechniek; Demarcatie van het onderhoud; Hoeveelheden. Het betreft een visuele beoordeling. De kruipruimten zijn door ons niet beoordeeld. Onderstaande constateringen hebben betrekking op BOR (groot onderhoud/vervanging) tenzij erachter anders is vermeld. 4.2 Algemeen Tot 2012 is het onderhoud van de technische installaties uitgevoerd door een extern bedrijf. I.v.m. onzekerheid over mogelijke samenwerking met de gemeente is in 2012 besloten dat het onderhoudscontract werd beëindigt. Vanaf dat moment is het wettelijk verplichte periodieke onderhoud op afroep uitgevoerd door een aantal bedrijven: Dophou Nederland B.V. voor de werktuigbouwkundige installaties; BBVA voor de brandmeldinstallatie; Mansveld voor de elektrotechnische installaties. Voor het correctieve onderhoud (storingen) worden de hierboven genoemde bedrijven ook ingeschakeld. Mogelijke consequentie van het op deze wijze invulling geven aan onderhoud is dat er vervolgschades kunnen ontstaan en de levensduur van de onderdelen worden verkort. Het is belangrijk dat contracten/jaarlijks onderhoud wat is voorgeschreven in de MJOV ook uitgevoerd wordt om de levensduur te kunnnen handhaven. De algemene indruk van de installaties is goed in relatie tot het bouwjaar. Er zijn diverse kleinere gebreken die op korte termijn opgelost dienen te worden (deze zijn weergegeven in bijlage 2). Voor het groot onderhoud verwijzen we naar bijlage 1. Pagina 5 van 38

12 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Enkele installaties worden nu niet periodiek onderhouden en/of getest, te weten: Controle en testen van terugslagkleppen waterinstallatie; Schuifdeuren entree; Centrale noodverlichting (accu); Decentrale noodverlichting; Vervanging oude en/of defecte draagbare blustoestellen; Vuilwaterpompen en vetafscheider Nieuwbouw 1998/1999 en diverse uitbreidingen daarna: De Hofnar is gebouwd in 1998 en opgeleverd in Veel van de oorspronkelijke installaties stammen uit 1998/1999, enkele delen zijn vervangen en/of toegevoegd: 2005 LBK fancoils links en LBK fancoils rechts toegevoegd; 2005 LBK foyer toegevoegd; 2011 Priva gebouwbeheersysteem W-installatie vervangen; 2011 koelmachines; 2012 Priva gebouwbeheersysteem E-installatie vervangen; diverse splitsystemen. Veilig werken: Er zijn enkele installatieonderdelen op het dak aangebracht waarbij onveilige situaties kunnen ontstaan, onder andere bij LBK Theater en bij LBK Foyer. Om deze LBK s te bereiken moet over muurtjes, en installatieonderdelen worden geklommen. Wij adviseren dit aan te passen zodat alle installaties op een veilige wijze bereikbaar zijn. Hiermee wordt tevens indirect de kwaliteit van het onderhoud verbeterd. LBK Theater, geen veilige situatie LBK Foyer, geen veilige situatie Pagina 6 van 38

13 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Revisietekeningen en logboeken: Van de oorspronkelijke nieuwbouw zijn alle revisietekeningen beschikbaar op papier. De tekeningen zijn waarschijnlijk met AutoCad geproduceerd. Van de installatiewijzigingen is beperkt informatie beschikbaar. Er zijn diverse logboeken beschikbaar waarin de onderhoudsbezoeken worden genoteerd. De revisietekeningen en logboeken bevinden zich op diverse locaties; Technische ruimte 3 e links; Technische ruimte 3 e rechts; Stookruimte; Kantoor begane grond; Liftmachinekamers. Er zijn oude en actuele revisietekeningen en logboeken. Wij adviseren alle stukken te ordenen en de actuele documenten op 1 centrale technische ruimte te beheren. Tekeningen en logboeken in stookruimte Logboek klimaatinstallaties in technische ruimte 3 e links Logboek legionella in technische ruimte 3 e links Logboeken en certificaten in stookruimte Brandwerendheid technische ruimten en schachten: De deuren van de technische ruimten zijn uitgevoerd als brandscheidingen. In veel gevallen sluit de deur niet automatisch ondanks de aanwezigheid van een dranger. Het is onbekend wanneer de laatste inspectie op brandwerende voorzieningen is uitgevoerd. Pagina 7 van 38

14 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting 4.3 Bouwkunde Gevels Met betrekking tot de gevels hebben wij enkele opmerkingen. 1. Metselwerk verkeert in goede staat van onderhoud. Aan de bovenzijde is plaatselijk vervuiling geconstateerd. Dit komt door minimaal overhellen van de bakstenen muurafdekker, en deze geen waterhol heeft (foto 1). In de mjov heeft men ook rekening gehouden met het reinigen van het metselwerk. 2. Kozijnen verkeren in goede staat van onderhoud. In het algemeen zijn ze licht vervuild (foto 2). Aan de achterzijde ter plaatse van kantine bibliotheek is lekkage geconstateerd. Dit komt door verkeerd afwateren van de bovenliggende rollaag, en het niet dichtzetten tussen kozijn en metselwerk (foto 3). Ons advies is om een kitvoeg aan te brengen tussen metselwerk en kozijn. 3. Boeiboorden en het overstek van hout verkeren in een goede staat van onderhoud. Ook het schilderwerk verkeert in redelijke tot goede staat van onderhoud. Gezien de hoogte en moeilijke bereikbaarheid, waardoor de onderhoudskosten erg hoog zullen zijn, geven wij in overweging om de boeiboorden en overstek te voorzien van een volkern beplating. Foto 1, vervuiling van het metselwerk Foto 2, Lichte vervuiling van de kozijnen Pagina 8 van 38

15 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Foto 3, lekkage ter plaatse van kozijnen Daken De daken verkeren in voldoende staat van onderhoud. Wij hebben de volgende zaken geconstateerd: 1. De hoogste dakvlakken hebben een bitumineuze dakafwerking en zijn circa 5 jaar oud. De dakbedekking is na circa tien jaar al vervangen, omdat de oude kunststof dakbedekking regelmatig lekkages vertoonde. In de nieuwe bitumineuze dakbedekking is plaatselijk pimpling (blaasjes in de toplaag waaronder vocht kruipt, foto 4) geconstateerd. Het betreft een gebrek van de dakbedekking. Wij adviseren om deze te vervangen. Dit betreft garantiewerk. Tevens zijn bij enkele dakdoorvoeren openstaande naden geconstateerd (foto 5). Deze gebreken dienen op korte termijn te worden verholpen onder garantie. 2. Op de overige dakvlakken ligt de kunststof dakbedekking, gedeeltelijk met en gedeeltelijk zonder ballast. De kunststof dakbedekking dateert uit 1999 (oorspronkelijk bouwjaar). Aan de dakbedekking zijn diverse gebreken geconstateerd. Op diverse plaatsen zijn reparatieplekken waargenomen (foto 6). Incidenteel drukken bevestigingsschroeven tegen de onderzijde van de dakbedekking (foto 7). Plaatselijk plooien bij de dakranden of loskomen dakrand (foto 8 en 9), en beginnende krimp van dakbedekking. De verwachte restlevensduur van de kunststof dakbedekking is circa 10 jaar. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat diverse reparaties uitgevoerd dienen te worden. 3. In het dakvlak Op de 1 e verdieping waarop onder andere een grote luchtbehandelingskast met geluidsscherm is geplaatst, hebben wij geen hemelwaterafvoer kunnen vinden. Ook dhr Voermans heeft deze nooit waargenomen. De enige manier waarop het hemelwater afgevoerd kan worden is via de noodoverstort. Gezien de natte plek die duidelijk zichtbaar is op de gevel (foto 10) wordt de overstort hier ook vaak voor gebruikt. Ons advies is om een standaard hemelwaterafvoer aan te brengen. 4. Wij hebben plaatselijk ontbrekend voegwerk geconstateerd in de gemetselde muurafdekker aan de linkervoorzijde van het pand (foto 11). Ons advies is om bij de volgende werkzaamheden waar de hoogwerker voor ingezet dient te worden, het voegwerk opnieuw aan te brengen. Er zijn verder nog kleine gebreken geconstateerd, die op korte termijn wel aandacht behoeven: 1. Incidenteel loskomen van de lasnaden van de koperen dakrandafwerking (foto 12, lifopbouw). 2. Op één plaats komt de volkern gevelbekleding los van de ondergrond (foto 13, liftopbouw). Pagina 9 van 38

16 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting 3. Incidenteel ontbreken van dakrandafwerking hellend dak met aansluiting goot (foto 14). Advies is om bij de volgende werkzaamheden waar de hoogwerker voor ingezet dient te worden, de ontbrekende delen opnieuw aan te brengen. 4. Ontbreken van een deur in de geluidswal (waarschijnlijk later aangebracht, foto 15) waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan om het lager gelegen gedeelte dak te bereiken. Advies is om deze spoedig mogelijk aan te brengen. Foto 4, plaatselijk pimpling nieuwe bitumineuze dakbedekking Foto 5, loskomen naad aansluiting dakdoorvoer met de dakbedekking Foto 6, diverse plaatsen reparatiestukken in kunststof dakbedekking Foto 7, schroeven drukken in de dakbedekking Pagina 10 van 38

17 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Foto 8, loskomen dakrand boven toneel Foto 9, plooien in dakrand Foto 10, natte gevel Foto 11, ontbrekend voegwerk gemetselde muurafdekker Foto 12, loskomen lasnaden koperen muurafdekker Foto 13, loskomen volkern gevelbekleding op hoogste dak Pagina 11 van 38

18 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Foto 14, incidenteel ontbreken dakrand Foto 15, ontbreken doorgang naar hoger gelegen dak Pagina 12 van 38

19 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Interieur Het interieur verkeert bouwkundig in een goede staat van onderhoud. 1. Centrale hal op de begane grond zijn diverse tegels gerepareerd (foto 16). Er zijn geen nieuwe tegels meer in bezit van de Hofnar. Hier zal in de toekomst rekening mee gehouden dienen te worden. 2. Alle sanitaire ruimten verkeren technisch in redelijke tot goede staat van onderhoud (foto 17). 3. Bij elke verdieping zijn diverse scheuren in de wanden geconstateerd. Volgens dhr Voermans zijn de scheuren vrij snel na de bouw ontstaan en zijn ze niet groter/breder geworden in de loop der tijd. De scheurvorming is daarbij gestabiliseerd. Wij adviseren de gevolgschade te verhelpen en de wanden af te werken in originele staat. 4. Op elke verdieping verkeren alle vloer-, wand en plafondafwerkingen in goede staat van onderhoud. Incidenteel zijn lichte mechanische beschadigingen geconstateerd. 5. De brandblusmiddelen zijn in maart 2014 gekeurd. Tijdens deze keuring zijn bij diverse blusmiddelen gebreken geconstateerd. Naar alle waarschijnlijkheid is er met deze gebreken bijna 1 jaar na keuring niets gebeurd (foto 19). Foto 16, gescheurde tegel is opnieuw ingewassen Foto 17, overzicht miva toilet. Foto 18, scheuren in de wanden en plafonds Foto 19, afgekeurde brandblusser Pagina 13 van 38

20 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting 4.4 Installatietechniek Luchtbehandelingskasten De filters van de luchtbehandelingskasten worden periodiek vervangen. De laatste vervanging was in september Alle luchtbehandelingskasten zijn licht vervuild. TR 3 e links Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen LBK Carolus - CDM Uitlaat Verhoef & Bone m3/h Deur van de toevoerventilator kan niet open. Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Vervanging Deur toevoerventilator kan niet open Isolatie laat los TR 3 e links Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen LBK CMD 2 e verd. Verhoef & Bone m3/h Moeilijk bereikbaar. Vervanging LBK fancoils links Auerhaan m3/h Moeilijk bereikbaar. Staat uit. Vervanging LBK s zeer moeilijk bereikbaar LBK s zeer moeilijk bereikbaar Pagina 14 van 38

21 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting TR 3 e rechts Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen LBK Bibliotheek Verhoef & Bone m3/h Thermometer cv-aansluiting defect. Pomp in cv-aansluiting toont sporen van lekkage. Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Vervanging Filters en lbk licht vervuild Sporen van lekkage TR 3 e rechts Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen LBK Draaikolk Verhoef m3/h V-snaar van ventilator zit los. & Bone Vervanging V-snaar zit los Filters en lbk licht vervuild Pagina 15 van 38

22 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting TR 3 e rechts Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen LBK Carolus 1 e verd. Verhoef & Bone m3/h Isolatie kanalen laat los of ontbreekt. Sporen van lekkage bij koelbatterij. Staat uit. LBK fancoils links Auerhaan m3/h Moeilijk bereikbaar. Staat uit. Vervanging LBK fancoils moeilijk te bereiken Verschillende soorsten isolatie gebruikt, delen zijn beschadigd. Sporen van lekkage bij koelbatterij LBK fancoils moeilijk te bereiken Pagina 16 van 38

23 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Dak 2e links LBK Theater Fabricaat Verhoef & Bone Bouwjaar 1998 Capaciteit Ca m3/h Opmerkingen Moeilijk bereikbaar en zeer onveilig. Ventilator vervuild. Beginnende oxidatie. Aansluiting verwarmingsleidingen beschadigd. Vervanging Isolatie en mantel van isolatie is beschadigd Ventilator vervuild Roestvorming aan bovenzijde Isolatie en mantel van isolatie is beschadigd Verwarmingsbatterij licht geoxideerd LBK niet toegangkelijk zonder trap of vloder. Pagina 17 van 38

24 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Dak 2e rechts LBK Foyer Fabricaat Bouwjaar Capaciteit Opmerkingen Auerhaan m3/h Moeilijk bereikbaar en onveilig. LBK inwendig vervuild. Verwarmingsbatterij mogelijk lek. Aansluiting verwarmingsleidingen beschadigd. Beginnende oxidatie. Vervanging Bodem van LBK geoxideerd Isolatiemantel beschadigd Isolatiemantel beschadigd LBK moeilijk bereikbaar LBK en filters licht vervuild Oxidatie Pagina 18 van 38

25 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting Liften Er zijn 2 stuks hydraulische liften. De liften worden goed onderhouden door Liftned. De liften zijn goedgekeurd door TUV Koelmachines, horeca-koeling en split-units Dak 2e links Horeca koeling (3 stuks) Split-units (3 stuks) Fabricaat onbekend Bouwjaar Ca Capaciteit onbekend Opmerkingen Moeilijk bereikbaar Carrier Ca onbekend Moeilijk bereikbaar 3 x Horeca Dak 2e rechts Koelmachine (gekoeld water) VRV-systeem Split-unit 3 x split-unit Fabricaat Carrier 30RB0202 Bouwjaar 2011 Capaciteit Ca. 250 kw Opmerkingen Geen Midea Carrier onbekend oud onbekend onbekend geen Vervuild Split-unit vervuild VRV systeem Pagina 19 van 38

26 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Nulmeting CV-ketels In de stookruimte op de 3e verdieping bevinden zich 2 stuks HR ketels, fabricaat Buderus, type GK 524 HR 733, bouwjaar Het nominaal vermogen is 366,3 kw per stuk. Op de principeschema s staat een foutief vermogen van 733 kw vermeld. De cv-ketels zijn in een goede staat en zijn in 2014 goedgekeurd, de Scios-certificaten hiervan ontbreken echter. Voor vervanging kan 2025 worden aangehouden. De beluchting van de stookruimte is provisorisch afgeschermd met kartonnen platen, de reden hiervan is onbekend. Beluchting stookruimte Volgende inspectie voor Volgens Dophou Nederland B.V. wel uitgevoerd, echter niet aantoonbaar Brandmeldinstallatie In 2014 is de brandmeldinstallatie compleet vervangen door een nieuwe. De installatie is gecertificeerd op basis van een goedgekeurd programma van eisen Elektrotechnische installatie In 2013 is een NEN 3140 inspectie uitgevoerd. Hieruit kwamen enkele kleine aandachtspunten naar voren. Het is onbekend of deze zijn aangepast. In 2013 is een deel van de decentrale noodverlichting vervangen. De overige decentrale noodverlichting is ouder, de batterijen zijn het laatst in 2009 vervangen. De batterijen zijn intussen aan vervanging toe. Van de centrale noodverlichting zijn de batterijen het laatst vervangen op , deze zullen binnenkort vervangen moeten worden. Centrale noodverlichting Decentrale noodverlichting Pagina 20 van 38

27 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Conclusie en aanbevelingen 5 Conclusie en aanbevelingen 5.1 Algemeen Ten tijde van de overdracht van het groot onderhoud van Stichting De Hofnar naar de gemeente Valkenswaard zijn er de nodige vragen naar boven gekomen of het groot onderhoud de voorgaande jaren wel naar behoren is uitgevoerd en er geen achterstallig onderhoud is opgetreden door het niet uitvoeren van groot onderhoud. Om een goed beeld te krijgen of de voorziening voor groot onderhoud voldoende is voor de komende jaren wil de gemeente een onafhankelijke toets van de aanwezige Meerjaren Onderhoudsvoorziening (MJOV). Antea Group is gevraagd om hiervoor de volgende advieswerkzaamheden uit te voeren: Second opinion van de aanwezige MJOV (bureautoets). Nulmeting van het gebouw en gebouwgebonden installaties (op locatie). Deze werkzaamheden hebben plaatsgevonden op basis van de volgende door de gemeente aangeleverde documenten: Meerjaren Onderhoudsvoorziening 2014 (datum 16 september 2014), opgesteld door Koeter Vastgoed Adviseurs. Verdeling onderhoudskosten, budget en voorziening Theater de Hofnar & Gemeente Valkenswaard (datum 16 september 2014). Plattegronden. 5.2 Conclusie toetsing MJOV Toetsing heeft plaatsgevonden op de volgende onderdelen waarbij wij ons beperkt hebben tot de toetsing van het onderhoud dat voor rekening komt van team BOR en team FAB: Eenheidsprijzen; Onderhoudscycli; Startjaar. De MJOV die in het verleden is opgezet door Koeter is op enkele kleine bijzonderheden na goed en volledig opgezet. Voor wat betreft de eenheidsprijzen vallen ons geen bijzonderheden op. FAB (facilitair) In de MJOV zijn veel onderhoudscontracten opgenomen en zijn er diverse aparte budgeten met een jaarlijkse cyclus opgenomen. BOR (groot onderhoud/vervanging) Op de werkzaamheden die zijn ingepland voor BOR zijn weinig tot geen effyciency voordelen te behalen. Op korte termijn zijn enkele grote onderhoudskosten (vervanging luchtbehandelingskasten) ten opzichte van de MJOV van koeter verder door te schuiven. Echter komt de vervanging van een aantal andere luchtbehandelingskasten (van mindere kwaliteit) naar voren qua uitvoeringsjaar. De overige resultaten van deze toets zijn terug te vinden in bijlage 1 Actualisatie MJOV. Pagina 21 van 38

28 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Conclusie en aanbevelingen 5.3 Conclusie nulmeting De nulmeting geeft op hoofdlijnen weer wat de actuele staat van onderhoud is van de vaste gebouwdelen en gebouwgebonden installaties. Geconstateerde gebreken en eventueel achterstallig onderhoud zijn apart vermeld en waar nodig zichtbaar gemaakt met behulp van foto s. De nulmeting is een aanvulling op de opmerkingen genoemd in de second opinion van de MJOV. Bij de nulmeting hebben wij enkel het onderhoud beoordeeld, dat voor rekening komt van team BOR en team FAB. De volgende onderdelen zijn door ons niet beoordeeld: (Onderhouds)contracten - inhoudelijk; Onderhoud theatertechniek; Demarcatie van het onderhoud; Hoeveelheden. Het controleren op ARBO- en veiligheidsaspecten, zoals veilig werken op daken, brandveiligheid, enzovoort valt buiten het kader van onze opdracht. Mochten er bij de rondgang echter zaken naar voren zijn gekomen, die actie vragen betreffende de veiligheid, hebben wij hier wel melding van gemaakt. De algemene indruk van het gebouw zowel bouwkundig als installatietechnisch is redelijk tot goed. De gevels zijn in goede onderhoudsstaat. Incidenteel zijn kleine gebreken waargenomen. Het dak behoeft op korte termijn onderhoud om vervolgschades te voorkomen. Het interieur verkeert in een goede staat van onderhoud. De oorspronkelijke installaties uit 1998 verkeren gezien de leeftijd in een redelijke staat van onderhoud. Wel zijn er de nodige aandachtspunten. We zien dat enkele latere aanpassingen met kwalitatief mindere materialen is uitgevoerd, bijvoorbeeld de luchtbehandelingskast Foyer uit Tot 2012 is het onderhoud van de technische installaties uitgevoerd door een extern bedrijf. Daarna is het wettelijk verplichte periodieke onderhoud op afroep uitgevoerd. De wettelijk verplichte werkzaamheden worden redelijk goed uitgevoerd, de overige onderhoudswerken verdienen aandacht. Mogelijke consequentie van het op deze wijze invulling geven aan onderhoud is dat er vervolgschades kunnen ontstaan en de levensduur van de onderdelen worden verkort. Het is belangrijk dat contracten/jaarlijks onderhoud wat is voorgeschreven in de MJOV ook uitgevoerd wordt om de levensduur te kunnen handhaven. Pagina 22 van 38

29 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Conclusie en aanbevelingen 5.4 Aanbevelingen MJOV/Onderhoud Uit de toetsing van de MJOV zijn een aantal wijzigingen naar voren gekomen die met name te maken hebben met de planjaren van het uitvoeren van onderhoud. Ons advies is om de geconstateerde opmerkingen op de MJOV in overleg met betrokken partijen door te voeren. Hofnar (klein onderhoud/dagelijks beheer) Niet meegenomen in deze rapportage. FAB (facilitair) Wij adviseren om voor De Hofnar een periodieke rapportage op te (laten) stellen (minimaal 1 keer per jaar) waaruit blijkt welke onderhoudswerkzaamheden conform de afgesloten/af te sluiten contracten met derden zijn uitgevoerd. Daarnaast moet tevens een periodiek overzicht worden opgesteld waaruit blijkt welke extra werkzaamheden hieruit zijn voortgekomen en uitgevoerd. Ook adviseren wij om de lopende en nieuwe onderhoudscontracten op te nemen in de MJOV en een jaarlijkse post op te nemen voor calamiteiten- en storingsonderhoud. BOR (groot onderhoud/vervanging) Ons advies is om het achterstallige onderhoud zoals beschreven in bijlage 2 te verhelpen. Hierdoor ontstaat een eenduidige 0-situatie die een goede basis vormt voor het beheer en onderhoud naar de toekomst. Achterstallige werkzaamheden in het kader van onderhoudscontracten zijn niet meegenomen in het overzicht in bijlage 2. Ons advies om jaarlijks te toetsen en waarborgen dat onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd worden Veiligheid Hoewel het toetsen op veiligheidsaspecten geen onderdeel uitmaakt van onze opdracht zijn wij tijdens het uitvoeren van de nulmeting op locatie een aantal zaken tegen gekomen die aandacht behoeven. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste zaken weergegeven met de bijbehorende actie en actienemer: Constatering Gebreken brandwerende voorzieningen Diverse onveilige situaties om dak te betreden MJOV koeter, aanbrengen vluchtweg i.v.m. veiligheid (realisatie afhankelijk van de uitkomst Businesscase) Afgekeurde brandblusmiddelen Oude batterijen noodverlichting Actie Inspectie brandwerende voorzieningen. Herstellen eventuele gebreken. Inventarisatie van onveilige situaties (RIE) Veiligheidsvoorzieningen aanbrengen Toetsing of deze maatregel nog relevant en van toepassing is. Eventueel aanbrengen nieuwe vluchtweg. Actiepunten oppakken Vervangen batterijen Pagina 23 van 38 Door BOR BOR BOR FAB FAB

30 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Conclusie en aanbevelingen 5.5 Organisatie In elke beheerorganisatie leveren verschillende partijen en functionarissen hun eigen specifieke bijdrage om het hele beheerproces soepel te laten verlopen. Iedereen heeft hierin op zijn/haar eigen niveau een bepaalde taak en informatiebehoefte. De afstemming van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden is essentieel om op professionele wijze invulling te kunnen geven aan dit beheerproces. Gezien de gewijzigde structuren in de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud is ons advies om een overleg te organiseren waarbij alle belanghebbende partijen vertegenwoordigd zijn. In dit overleg kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen: Toelichting rapportage Antea Group Vaststellen ambitie, kaders en uitgangspunten Taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden; Bepalen vervolgacties Antea Group heeft een eigen visie op het beheerproces die ook de basis vormt voor t beheer in Valkenswaard. Deze visie is weergegeven in hoofdstuk 6 en kan een goede basis dienen voor het genoemde overleg. Pagina 24 van 38

31 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Visie Beheer en Onderhoud Antea Group 6 Visie Beheer en Onderhoud Antea Group De visie van Antea Group met betrekking tot beheer heeft als kern het kwaliteitsgestuurde beheerproces. Dit is weergegeven in de onderstaande figuur, ook wel het "professioneel beheermodel" genoemd. De basis voor het beheermodel zijn de taakvelden opdrachtgever, voorbereiding, basisregistratie en uitvoering. Deze systematiek is geen autonoom proces, want het management oefent hier, als eigenaar van de bouwkundige onderdelen en terreinen, invloed op uit. Zij stuurt hiermee op een resultaatsgerichte, procesmatige en planmatige aanpak van beheer. Dit kan alleen door de ondersteuning van een goed informatiesysteem waarin alle relevante data zijn vastgelegd. Ook kan beheer zich niet langer beperken tot inhoudelijk beheer, ook het proces vraagt continu aandacht. Om alle taken en werkvelden de juiste plek te geven in een goed draaiend beheerproces, is het van belang dat alle werkterreinen elkaar moeiteloos kunnen vinden. Een centrale rol in het moderne, integrale beheer is weggelegd voor de beheermanager. De beheermanager kan het stuur op het beheerproces alleen in handen houden indien hij de beschikking heeft over de juiste hulpmiddelen. De volgende instrumenten vormen de kristalisatie-punten waarin het belang en de bijdrage van de verschillende partijen is vastgelegd. Samen vormen ze een logische keten van activiteiten. Ambitie: concretiseren van doelstellingen Plan: integrale afstemming doelstellingen Contract: vastleggen van plannen Toezicht: controleren contract op basis van beheersingsplan Meten: beoordelen of kwaliteit op beleidsniveau behaald wordt, opstellen schouwrapport Review: beoordelen of ambitie en beleidsdoelstellingen zijn gehaald Door het beheer in te richten op basis van deze filosofie, ontstaat een beheerproces waarbij de noodzakelijke facetten van beheer geborgd worden. Wij zijn ervan overtuigd dat een optimaal beheerproces de exploitatie van De Hofnar zal vergemakkelijken en verbeteren. Beheer op niveau - de juiste taal vanuit de juiste verantwoordelijkheid Pagina 25 van 38

32 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 1 Actualisatie MJOV 7 Bijlage 1 Actualisatie MJOV In de digitale versie is de actualisatie MJOV als losse bijlalge bijgesloten in verband met het formaat. Pagina 26 van 38

33 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 2 Overzicht werkzaamheden op korte termijn 8 Bijlage 2 Overzicht werkzaamheden op korte termijn Gebrek Actie Lekkage t.p.v. bibliotheek Aanbrengen kitvoeg tussen raamkozijnen (minimaal 7) en metselwerk Voegwerk aanbrengen Vastzetten BOR BOR Aanbrengen BOR Repareren BOR Repareren waar nodig BOR Aanbrengen Contact opnemen met aannemer BOR BOR Veiligheidsvoorzieningen aanbrengen BOR Inspectie brandwerende voorzieningen Repareren scheuren Herstellen BOR BOR BOR Bijwerken of coaten BOR Daar waar nodig herstellen en aanbrengen Reinigen luchtbehandelingskasten en leidingen inclusief ventilatoren Centraal opslaan en beheren, en wat overbodig is verwijderen Nemen van monsters en beheersmaatregelen uitvoeren en monitoren Vervangen batterijen Vervangen BOR Ontbreken voegwerk muurafdekker Loskomen gevelbeplating liftopbouw boven dak Incidenteel ontbreken dakrandafwerking hellend dak t.p.v. goot Loskomen lasnaden koperen dakrandafwerking liftopbouw Kunststof dakbedekking, incidenteel loskomen bij dakrand Ontbrekende hemelwaterafvoer Nieuwe dakbedekking hoge daken vertoont pimpling en enkele open naden waargenomen t.p.v. dakdoorvoeren Onveilige situaties om op dak te werken Gebreken brandwerende scheidingen Scheuren in wanden Isolatiemateriaal diverse CV en koelleidingen beschadigd (exterieur) Oxidatie diverse luchtbehandelingskasten Isolatie luchtkanalen defect (interieur, technische ruimten) Vervuilde luchtbehandelingskasten Ongeordende en oude documentatie logboeken Geen beheer legionella Oude batterijen noodverlichting Afgekeurde blusmiddelen Pagina 27 van 38 Uitvoeren door BOR FAB FAB FAB FAB FAB

34 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten 9 Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten Pagina 28 van 38

35 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten Pagina 29 van 38

36 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten Pagina 30 van 38

37 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 3 - Plattegronden met locatie installatietechnische componenten Pagina 31 van 38

38 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar 10 Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 32 van 38

39 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 33 van 38

40 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 34 van 38

41 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 35 van 38

42 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 36 van 38

43 Second opinion De Hofnar te Valkenswaard Bijlage 4 - Plattegronden De Hofnar Pagina 37 van 38