Hypotheekrenteaftrek: noodzaak tot wijziging beleggingsbeleid?

Transcriptie

1 Hypotheekrenteaftrek: noodzaak tot wijziging beleggingsbeleid? Een onderzoek naar het effect van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op het aankoopbeleid van de institutionele belegger. December 2011 Master of Real Estate (MRE), jaargang Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Auteur: ASRE begeleider: ASRE tweede lezer: SAV begeleider: mr. E.A. Dalenoord-van der Kuijlen drs. A.R. Marquard drs. Robert Weisz RA MRICS drs. P.G.M. van Wetten

2 VOORWOORD 4 SAMENVATTING 5 INLEIDING Aanleiding Doelstelling Centrale vraagstelling Deelvragen Afbakening Plan van aanpak Leeswijzer 8 HOOFDSTUK 2 MARKTCONTEXT Inleiding Nederlandse woningmarkt Huidige stand van zaken woningmarkt De woningvoorraad Koopwoningmarkt Huurwoningmarkt Beleggen in huurwoningen Beleggers in woningen Rendement en risico Ingrijpen op de woningmarkt Relatie koopwoningmarkt en commerciële huurwoningmarkt Deelconclusie 16 HOOFDSTUK 3 ANALYSE REKENMODEL Inleiding Scenario s CPB en het alternatieve scenario De scenario s Een nadere beschouwing van de scenario s Onderbouwing cijfermatige uitkomsten CPB model Acquisitiemodel Syntrus Achmea De relevante parameters van het acquisitiemodel Pilotproject Deelconclusie 24 HOOFDSTUK 4 ANALYSE Inleiding Uitkomsten verschillende berekeningen Toelichting op de uitgevoerde berekeningen Toepasbaarheid uitkomsten op aankoopbeleid belegger Schematische weergave mogelijk effect op aankoopbeleid Deelconclusie 29 HOOFDSTUK 5 EMPIRISCH ONDERZOEK Inleiding Methodologie Resultaten Toetsen van de vragen Deelconclusie 34 2

3 HOOFDSTUK 6 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Inleiding Reflectie Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 36 BIBLIOGRAFIE 40 BIJLAGEN 42 3

4 Voorwoord Momenteel is er veel discussie over de situatie op de woningmarkt. Deze markt staat er niet al te best voor; er is een mismatch tussen vraag en aanbod ontstaan, de doorstroming stagneert en het hoge prijsniveau van de koopwoningen zorgt voor een betaalbaarheids probleem bij de koopwoningen. Ten gevolge van het beleid met betrekking tot zowel de koopwoningmarkt als de huurwoningmarkt zit de woningmarkt op slot. Er is veel geschreven over het al dan niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, wat een impuls aan de woningmarkt zou kunnen geven. Ik ben van mening dat deze afschaffing een deel van de oplossing van de problemen op de woningmarkt is. Er is veel geschreven over dit onderwerp, vaak gericht op de koopwoningmarkt en de sociale huurmarkt. Ik heb nog geen literatuur kunnen ontdekken over dit onderwerp die zich richt op de institutionele belegger die zich begeeft in het geliberaliseerde huursegment. Het doel van deze scriptie is om een eerste aanzet te maken tot het verkrijgen van inzicht in de gevolgen van de mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor het aankoopbeleid van de belegger. De interviews die ik voor deze scriptie met institutionele beleggers heb gehouden hebben een waardevolle bijdrage geleverd en zijn inspirerend geweest. De bereidheid om op korte termijn mee te werken en het enthousiasme van de geïnterviewden zorgden voor uitgebreide gesprekken en waardevolle informatie. Graag wil ik hiervoor Peter Appeljan, Wim Wensing, Allard van Spaandonck, Erik Beets en Bauke Robijn hartelijk danken. Verder wil ik mijn collega s Paulus van Wetten en Ivonne Lim danken voor hun input en kritische blik. En uiteraard gaat mijn dank uit naar Arthur Marquard, mijn begeleider, voor zijn input, motivatie en flexibiliteit. Met het schrijven van deze scriptie komt een einde aan twee jaar MRE; een waardevolle periode waarin ik veel nieuwe contacten heb opgedaan. Het was ook een roerige periode met een huwelijk, verbouwing en verhuizing en een zwangerschap. Zoals wel vaker kwam alles tegelijk. Daarom kan ik niet anders dan als laatste mijn vrienden, familie en uiteraard mijn man danken voor hun stimulans, steun en geduld tijdens deze periode. Zonder hun steun was het niet gelukt. Liselot Dalenoord December

5 Samenvatting Vanuit het perspectief van de institutionele belegger is gekeken naar wat mogelijk het effect van maatregelen op het gebied van hervorming van de woningmarkt op het aankoopbeleid van deze beleggers. De centrale vraag luidt: Wat zijn de effecten van de te verwachte afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op het aankoopbeleid van de institutionele belegger in commerciële huurwoningen? Het onderzoek is verkennend van aard. Er is een theoretisch kader geschetst, waarna aan de hand van berekeningen deze theorie getoetst is aan de praktijk. Op basis van dit theoretisch kader en de uitgevoerde berekeningen zijn interviewvragen geformuleerd, die in het empirisch onderzoek zijn gesteld aan institutionele beleggers. De interviews zijn gehouden met medewerkers of directeuren van institutionele beleggers. Hierbij heeft reflectie plaatsgevonden op enerzijds het theoretisch kader en anderzijds op de inhoud en aanpak van de uitgevoerde berekeningen. Enkele conclusies die naar aanleiding van het onderzoek zijn getrokken luiden: Als gevolg van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is er een negatief prijseffect waarneembaar op de investeringssom van de institutionele belegger. Hoe groot dit prijseffect is, is afhankelijk van de methode die wordt gebruikt voor het bepalen van de investeringssom. Tevens is dit effect afhankelijk van de termijn waarop en de vorm waarin de maatregel zal worden afgekondigd. Zodra de maatregel wordt afgekondigd, zullen de woningprijzen dalen. Indien deze daling wordt vertaald naar het acquisitiemodel van de institutionele belegger, is dit effect terug te zien in de investeringssom. Onzekerheid over de vorm waarin de maatregel wordt afgekondigd zorgt ervoor dat het verwachte effect voor het aankoopbeleid van de belegger moeilijk is vast te stellen. De verwachting is dat de maatregel, indien die wordt afgekondigd, een geleidelijk scenario zal kennen. Dit geleidelijke scenario zorgt ervoor dat de pijn van de maatregel geleidelijk verdeeld wordt. Invoering van de maatregel zou ook een positief effect kunnen hebben op het aankoopbeleid van de belegger; het huren van woning wordt aantrekkelijker waardoor het direct rendement als gevolg van hogere huurinkomsten zal gaan stijgen. Het negatieve prijseffect op de investeringssom kan hierdoor volledig of deels gecompenseerd worden. Op grond van het kwantitatieve onderzoek en het empirisch onderzoek zijn aanbevelingen gedaan ten behoeve van commerciële beleggers. Deze aanbevelingen zien op het aankoopbeleid van de belegger. Het effect op het aankoopbeleid zal naar verwachting beperkt zijn. De belegger zal zelf dienen te bepalen of de genoemde effecten aanpassingen in het gevoerde beleid noodzakelijk maken. De grootte van het effect hangt sterk af van het door de overheid gekozen vorm van de maatregel. De verwachting is dat er op het moment van invoering van de maatregel, naast het negatieve effect op de investeringssom, secundaire effecten zullen optreden. Indien de commerciële belegger rekening wil houden met het effect van de maatregel op haar aankoopbeleid, dient zij de verwachte secundaire effecten in de beslissing mee te nemen, om een realistisch beeld van de grootte van het effect te krijgen. Nader onderzoek naar de te verwachten secundaire effecten van de invoering van de maatregel is gewenst. Direct ingrijpen in het aankoopbeleid van de institutionele belegger lijkt op dit moment niet noodzakelijk te zijn. Het effect op het aankoopbeleid is afhankelijk van de keuze van de belegger, de aard van de in te voeren maatregel en van de te verwachten secundaire effecten. Vooralsnog wordt institutionele beleggers dan ook aangeraden waakzaam te zijn. Het lijkt op dit moment niet noodzakelijk aanvullende of andere beleidsmaatregelen te nemen. 5

6 Inleiding 1.1 Aanleiding Hervorming woningmarkt Al vele jaren wordt er discussie gevoerd over het Nederlandse woonbeleid. Veel partijen zijn van mening dat de huidige vormgeving van fiscale subsidies voor koopwoningen en een sterk gereguleerde huurwoningmarkt niet doelmatig is. Er is een mismatch tussen vraag en aanbod ontstaan, de doorstroming stagneert en het hoge prijsniveau van de koopwoningen zorgt voor een betaalbaarheidsprobleem bij de koopwoningen. Op de woningmarkt wordt dan ook wel gesteld dat er een kloof is ontstaan tussen de koopen de huursector. Deze kloof wordt gedefinieerd als: Het verschil in prijsniveau tussen de koop en de huursector (Conijn, 2009 p.4.) De reden voor het ontstaan van deze kloof tussen koop en huur is gelegen in het feit dat er in Nederland sprake is van een omvangrijke subsidiëring van woondiensten door de overheid. Tot op heden probeerde de overheid de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van woningen te vergroten. Dit doet zij op de koopwoningmarkt door middel van fiscale ondersteuning van het eigen woningbezit, waarbij de hypotheekrenteaftrek en een beperkte bijtelling van de huurwaarde van de woning een centrale rol speelt. Daarnaast is er sprake van subsidiëring op de huurwoningmarkt door het verstrekken van huurtoeslag aan huishoudens met een laag inkomen en het opleggen van een wettelijke taak tot het bouwen van betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen. De gevolgen van het gevoerde overheidsbeleid worden steeds meer zichtbaar en zorgen ervoor dat de huidige subsidiëring van woondiensten onhoudbaar is. De doorstroming stagneert, huurders zijn minder verhuis geneigd en koopwoningen zijn voor veel partijen onbereikbaar. Kortom de woningmarkt zit op slot. De verwachting is dat in beide segmenten het beleid zal worden bijgesteld. Over zowel de koopwoningmarkt als de markt voor sociale huurwoningen wordt veel gepubliceerd, maar over de gevolgen van beleidsverandering voor commerciële huurwoningen is minder gepubliceerd. De effecten voor de commerciële huurwoningmarkt als gevolg van de bijstelling van het beleid op de koopwoningmarkt, en dan met name de inperking van de hypotheekrenteaftrek, vormen de aanleiding van dit onderzoek. 1.2 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is tweeledig: Wetenschappelijk De wetenschappelijke doelstelling is gericht op het vergroten van het inzicht in de relatie tussen de verschillende marktsegmenten op de woningmarkt. Het accent ligt hier op de invloed van beleidsmaatregelen op de koopwoningmarkt en de uitwerking daarvan op het commerciële huursegment. Maatschappelijk De maatschappelijke doelstelling is gericht op het verschaffen van inzicht aan institutionele beleggers, over de effecten van veranderende beleidsmaatregelen op de prijsontwikkeling van commerciële huurwoningen, zodat zij hun beleid hierop kunnen aanpassen. 6

7 1.3 Centrale vraagstelling In paragraaf 1.1 van deze scriptie is een beknopt beeld geschetst van de kenmerken en problemen op de woningmarkt. Deze problemen zorgen ervoor dat het onvermijdelijk is dat er in de nabije toekomst door middel van hervormingen binnen het stelsel ingegrepen zal worden op deze woningmarkt. Een actueel vraagstuk voor de verschillende (markt)partijen die actief zijn op de woningmarkt is daarom hoe zij op de hervormingen kunnen anticiperen. De institutionele belegger (een instelling die het vermogen van pensioenfondsen en/of verzekeringsmaatschappijen beheert) is één van deze partijen. Vanuit het perspectief van de institutionele belegger wordt onderzocht hoe de hervormingen van invloed zullen zijn op de commerciële huursector en hoe het beleggingsbeleid hierop kan worden aangepast. Naar aanleiding van de beschrijving van het onderwerp luidt de centrale vraagstelling: Wat zijn de effecten van de te verwachte afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op het aankoopbeleid van de institutionele belegger in commerciële huurwoningen? Het onderzoeksproduct van deze centrale vraagstelling is een strategisch advies met aanbevelingen voor institutionele beleggers in Nederland en Syntrus Achmea in het bijzonder over de wijze waarop zij bij het maken van aankoopbeslissingen op beleidshervormingen in de woningmarkt kunnen anticiperen. 1.4 Deelvragen De centrale vraagstelling valt uiteen in de onderstaande deelvragen: 1. Wat is het actuele discours, met andere woorden welke discussies zijn bepalend voor het huidige woningmarktbeleid en wat is hierin de positie van de institutionele woningbelegger? 2. Hoe kunnen de gevolgen van met name de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor institutionele woning beleggers inzichtelijk worden gemaakt? 3. Kan iets gezegd worden over het effect dat afschaffing van de hypotheekrente heeft op de waarde van commerciële huurwoningen? 4. Wat voor gevolgen heeft de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor het aankoopbeleid van de institutionele belegger? 5. Wat is de mening van deskundigen op het gebied van commerciële woningbeleggingen, over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in relatie tot de geconstateerde effecten? 6. Kunnen op basis van de gevonden resultaten aanbevelingen worden gedaan voor het aankoopbeleid van institutionele woningbeleggers? 1.5 Afbakening In deze masterscriptie wordt gekeken naar de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. De focus zal liggen op het hervormingsbeleid van de overheid met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt. Daarbij wordt gebruikgemaakt van scenario s uit een bestaand onderzoek van het Centraal Plan Bureau (CPB). De nadruk zal liggen op het effect van de hypotheekrenteaftrek op het aankoopbeleid van beleggers in commerciële huurwoningen. Meer specifiek wordt gekeken naar de relatie tussen de hypotheekrenteaftrek en het effect daarvan op de waarde van aan te kopen huurbeleggingswoningen; eventuele 7

8 secundaire effecten als gevolg van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zijn niet nader onderzocht. De maatregelen op de sociale huurwoningmarkt worden alleen beschreven, maar niet verder geanalyseerd. De auteur van deze scriptie is werkzaam bij Syntrus Achmea. Voor de kwantitatieve analyse is gebruik gemaakt van een acquisitiemodel van Syntrus Achmea. 1.6 Plan van aanpak Het onderzoek in deze scriptie is verkennend van aard. Het theoretisch kader vertrekt vanuit een aantal scenario s die de effecten van de hervormingen op de woningmarkt kwantificeren. Hierbij wordt aangesloten bij scenario s uit een onderzoek van het CPB (CPB, 2010): 1) Scenario A; Volledige afschaffing hypotheekrenteaftrek; 2) Scenario B; Vrijstelling van euro van de waarde van de woning; 3) Scenario C; Vrijstelling van 56% van de waarde van de eigen woning. Daarnaast wordt een door de research afdeling van Syntrus Achmea geformuleerd alternatief scenario gezet: 4) Het verplicht aflossen van aflossingsvrije hypotheken binnen een vaste termijn. De scenario s worden hier kort gepresenteerd om het plan van aanpak te illustreren. Ze worden verder uitgewerkt in hoofdstuk 3. Het tweede deel van het theoretisch kader is gericht op de keuze en invulling van het acquisitiemodel, op basis van de uit de scenario s verkregen informatie. Daarbij wordt gebruik gemaakt van modelberekeningen voor aankoopbeslissingen van eengezinswoningen en appartementen. Dit model is ontwikkeld door Syntrus Achmea. In het technisch-analytisch gedeelte van deze scriptie worden berekeningen uitgevoerd door middel van scenarioanalyses met het acquisitiemodel. Hierbij staan de CPB- scenario s en de input van diverse deskundigen garant voor de input. De verschillende uitkomsten zeggen iets over de gevolgen van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op de koopwoningmarkt voor het beleid van de institutionele belegger in huurwoningen. In het empirisch onderzoek worden de uitkomsten van de analyse in hypothesen geformuleerd en voorgelegd aan deskundigen uit de markt. Het betreft hier institutionele beleggers. Dit heeft geresulteerd in een strategisch advies voor de institutionele belegger in huurwoningen. 1.7 Leeswijzer Figuur 1. Leeswijzer: hoofdstukken met titel en korte inhoud hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Titel en inhoud Inleiding Aanleiding, vraagstelling en onderzoeksopzet Marktcontext Theoretisch kader, schets van de Nederlandse woningmarkt Analyse rekenmodel Uitleg over de gegevens gebruikt voor het kwantitatieve onderzoek Analyse Uitkomsten en berekeningen kwantitatief onderzoek Empirisch onderzoek Opzet, resultaat en toetsen interviewvragen Conclusies en aanbevelingen Reflectie en conclusies 8

9 Hoofdstuk 2 Marktcontext 2.1 Inleiding Om inzicht te krijgen in het speelveld waarop de institutionele woningbelegger zich begeeft wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de kenmerken van de Nederlandse woning(beleggings) markt. Er wordt beschreven op welke manier de overheid op deze markt ingrijpt en wat daarvan de gevolgen daarvan zijn. Omdat deze scriptie handelt over de effecten van het ingrijpen op de woningmarkt voor de institutionele belegger, wordt tenslotte het verband beschreven tussen de koopwoningmarkt en de commerciële huurwoningmarkt. Hierbij wordt gewerkt naar de volgende stappen: - Er wordt een algemeen beeld van de woningmarkt geschetst; - Voorts wordt nader ingegaan op met name de beleidsmaatregelen op de koop- en huurwoningmarkt; - Tenslotte wordt het verband gelegd tussen de koopwoning- en commerciële huurwoningmarkt. 2.2 Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt vertoont in vergelijking met de meeste andere landen een afwijkend beeld. De woningmarkt kenmerkt zich door een relatief klein segment koopsector, een relatief grote sociale verhuursector en een relatief kleine commerciële verhuursector, die met name het topsegment beslaat. De afgelopen decennia is de woningvoorraad sterk gegroeid, met name in de koopsector. Anno 2008 telde onze woningvoorraad circa zeven miljoen woningen. Het eigen woningbezit beslaat circa 57% van deze totale woningvoorraad. De huurwoningmarkt neemt 43% van de totale woningvoorraad in beslag (M. Wolters, 2009). Kenmerkend voor de woningmarkt is ook dat deze wordt getypeerd door uiteenlopende segmenten die onderling sterk gerelateerd zijn. Dit betekent dat de vraag op de diverse segmenten mede wordt bepaald door ontwikkelingen in de andere segmenten. Zo zal bijvoorbeeld een relatief hoge huurprijsontwikkeling het kopen aantrekkelijker maken en vice versa Huidige stand van zaken woningmarkt Koopwoningmarkt Er is momenteel veel gaande op de koopwoningmarkt. Zowel het prijsniveau als de transactieaantallen van woningen (zowel nieuw- als oudbouw) hebben een nieuw dieptepunt bereikt. Er is door de overheid een aantal maatregelen genomen om deze verlaging tegen te gaan, waaronder de verlaging van de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen. Dit heeft er in juli 2011 voor gezorgd dat er een korte opleving van het aantal bestaande woningverkopen ontstond, maar deze stijging heeft in de maanden daarna niet doorgezet (NVM, 2011). De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft ook effect op het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Doordat bestaande woningen 4% goedkoper worden, zien projectontwikkelaars bestaande woningen meer concurrerend worden. Een ander element dat een grote rol speelt op de huidige woningmarkt is de grote kloof tussen vraagprijzen van woningen en wat huishoudens kunnen betalen voor deze woningen. Als gevolg van de ruime financieringsmogelijkheden was het verschil in inkomen en woningprijs tot 2008 overbrugbaar. Door de stijging van woningprijzen van de afgelopen jaren wordt voor een woning in 2011 gemiddeld zeven keer het jaarinkomen betaald. Als gevolg van deze prijsstijgingen op de woningmarkt zijn per 1 augustus 2011 nieuwe hypotheekregels ingevoerd. Nog maar 50% van de marktwaarde van de woning mag 1 Zie voor nadere bespreking effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente, Ecorys, (2005, pp ) 9

10 aflossingsvrij worden geleend. Dit heeft invloed op het besteedbaar inkomen dat overblijft na een verhuizing, met als gevolg dat verhuizingen worden uitgesteld. Tevens zijn woningen voor een groot deel van de huishoudens onbetaalbaar geworden door de hoge vraagprijzen en het aanscherpen van de hypotheekregels (Zadelhoff, 2011). Naast deze direct waarneembare effecten op de woningmarkt heeft ook de paniek op de kapitaalmarkt zijn effect op de woningmarkt. Het uitblijven van een beslissing over een hulppakket aan Griekenland en de verlaging van de kredietwaardigheid van landen als Spanje en Portugal leidt tot stijging van de hypotheekrentes. De verwachting is dan ook dat de stijging van de hypotheekrentes als gevolg hiervan in 2011 en 2012 zal doorzetten. Dit heeft een negatief effect op het aantal hypotheken dat afgesloten zal worden, en dus op het aantal woningen dat zal worden aangekocht (Rabobank, 2011). De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek blijft een terugkerend thema in de politiek. Recent is door de DNB aangekondigd dat ook zij voorstander is van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. (DNB, 2011) De kans dat de maatregel binnen enkele jaren afgekondigd zal worden is dan ook reëel te noemen. Huurwoningmarkt In zijn algemeenheid zijn er weinig gegevens beschikbaar over de huidige stand van zaken op de huurwoningmarkt. Indien we ons beperken tot het geliberaliseerde huursegment is er een aantal positieve elementen te onderscheiden. De vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde segment is groot. Doordat institutionele beleggers gebonden zijn aan strenge inkomenseisen, is er nog te weinig aanbod in dit segment. De vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde segment is extra gestegen als gevolg van de afkondiging van de maatregel dat inkomens met een jaarinkomen van meer dan beperkte toegang hebben tot corporatiewoningen. Voorts hebben de veranderingen van het woningwaarderingsstelsel 2 een positief effect op de vraag naar geliberaliseerde woningen. Een van die veranderingen is dat woningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra punten krijgen, met als gevolg dat deze woningen eerder in het geliberaliseerde huursegment vallen (Zadelhoff, 2011). Kortom: er is veel aan de hand op de woningmarkt. De toekomst van de woningmarkt is echter moeilijk voorspelbaar. Diverse deskundigen verwachten dat de woningprijzen verder zullen dalen. Het CPB heeft zodoende haar verwachtingen voor 2012 naar beneden bijgesteld. De woningmarkt is een imperfecte markt waar vraag en aanbod sterk worden beïnvloed door overheidsingrijpen en marktgedrag. In paragraaf zal hier verder op worden ingegaan De woningvoorraad Aan de hand van woningvoorraadmutaties wordt jaarlijks de woningvoorraad bepaald. De berekeningen hiervan worden onder andere het CBS geregistreerd. Bij deze registratie wordt er een verdeling gemaakt naar nieuwbouw, onttrekkingen, productie anderszins en administratieve correcties. Ondanks het feit dat het eigen woningbezit de afgelopen jaren fors is toegenomen, maken huurwoningen nog een groot deel van de woningmarkt uit. In figuur 2 is een overzicht gegeven van de Nederlandse woningmarkt. 2 Op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend aan de kwaliteit van een huurwoning. Op basis hiervan wordt de maximaal redelijke huur vastgesteld. Indien dit leidt tot een huur van 652,52 per maand, is er sprake van een geliberaliseerde huurwoning. 10

11 Figuur 2. Onderverdeling Nederlandse woningmarkt (peildatum ) Aantal zelfstandige woningen Huurwoningen (42,8%) Koopwoningen (57,2%) Particulier (25,2%) Sociaal (74,8%) Bron: Ministerie VROM en CBS Koopwoningmarkt Net als andere segmenten van de markt van onroerend goed kan de koopwoningmarkt getypeerd worden als een voorraadmarkt. Dit valt te verklaren door het feit dat een woning een relatief lange levensduur kent en de woningvoorraad per jaar maar met 1,5 % stijgt. Nieuwbouw vindt veelal plaats aan de bovenkant van de markt. Dit betekent dat er relatief lange verhuisketens ontstaan; de bouw van een nieuwe woning aan de bovenkant van de (koop)markt leidt tot het vrijkomen van een woning aan de onderkant van de markt (OTB, 2010). De koopwoningmarkt wordt gedreven door vraag en aanbod. De vraag naar koopwoningen wordt onder andere bepaald door de rentestand, hypotheekvoorwaarden en het inkomen. De vraag is vaak gebaseerd op de wil te verhuizen naar een grotere en duurdere woning. Als er sprake is van een periode van economische groei, dan wil men meer geld uitgeven aan de koop van een woning. Dit zal de vraag naar woningen doen stijgen. Indien het aanbod van de woningen in zo n periode achterblijft bij de vraag naar woningen zal dit een nog grotere prijsstijging als gevolg hebben. Omgekeerd heeft een stijging van het aanbod geen neerwaarts effect op de huizenprijzen, aangezien de toevoeging van nieuwbouw marginaal is (Derksen, 2006). In een periode van economische groei kan er een mismatch tussen vraag en aanbod ontstaan, wat zorgt voor stagnatie van de doorstroming aan de onderkant van de markt Huurwoningmarkt Gereguleerde huurwoningmarkt Het grootste deel van de huurwoningmarkt kan tot de sociale (gereguleerde) sector worden gerekend. Deze sector wordt voornamelijk door woningcorporaties geëxploiteerd. De corporaties bezitten samen 2,3 miljoen woningen. Ongeveer 11% van de totale huurwoningvoorraad (circa woningen) is in bezit van commerciële beleggers (CBRE, 2009). De huurgrens die de overheid hanteert voor het verkrijgen van huursubsidie (de maximaal redelijke huur) wordt bepaald door het aantal punten dat aan de woning toegekend kan worden. De punten worden bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel dat punten aan een woning toekent op basis van de kenmerken. De huurgrens bedroeg op 1 januari ,52 (CPB, 2010). De jaarlijkse huuraanpassing voor woningen in de gereguleerde huur mag voor zittende huurders niet boven een maximale huurprijsaanpassing uitkomen. Deze prijsstijging is vaak gelijk aan de inflatie. De maximale huur die een zittende huurder betaalt wordt dus bepaald door de bij aanvang van zijn huurcontract geldende maximale huurprijs, vermeerderd met de huurprijsaanpassing. De prijs zal echter nooit hoger zijn dan de liberalisatiegrens. Dit wil zeggen dat de werkelijk betaalde huur voor eenzelfde woning kan verschillen en afhankelijk is van de datum waarop het huurcontract ingaat. 11

12 Vanaf 2007 geldt er een inflatievolgend huurbeleid, wat inhoudt dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag bedragen dan de inflatie van het jaar daarvoor. Geliberaliseerde huurwoningmarkt De in de vorige paragraaf besproken huurgrens staat gelijk aan de drempel voor geliberaliseerde huurcontracten. Commerciële beleggers maken vaak gebruik van deze geliberaliseerde huurcontracten. Niet alle contracten van commerciële beleggers zijn geliberaliseerd: ongeveer 5% van de contracten is geliberaliseerd (ministerie VROM). Commerciële beleggers investeren graag in het geliberaliseerde huursegment, omdat hier geringe overheidsbemoeienis heerst en een commerciële belegger vrij is in het vaststellen van de jaarlijks door te voeren huurprijsverhoging. De geliberaliseerde huurprijs wordt vastgesteld door deze af te zetten tegen de vrije marktwaarde: verhuurders ontvangen een huur die zo hoog is dat deze contant gemaakt tegen de door de verhuurder vastgestelde rendementseis minus de instandhoudingkosten en plus de verwachte opbrengst na verkoop na een jaar gelijk is aan de huidige vrije marktwaarde. Het geliberaliseerde huurwoningsegment staat centraal in deze scriptie. Rendements- en risicobegrippen worden uitgelegd in paragraaf Beleggen in huurwoningen Beleggers in woningen Er zijn twee typen beleggers: institutioneel beleggers en particuliere beleggers. Zij vormen samen de groep commerciële beleggers. Deze scriptie stelt de groep institutionele beleggers centraal, in het bijzonder Syntrus Achmea. Een groot deel van de institutionele beleggers die zich op de geliberaliseerde huurmarkt begeven is aangesloten bij de Vereniging voor Institutionele Vastgoed Beleggers Nederland (IVBN). Deze instantie houdt cijfers bij van beleggingen in commerciële vastgoedbeleggingen. De leden van het IVBN bezitten circa woningen ( Institutionele beleggers zijn instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen beheren. Institutionele beleggers hebben in absolute zin vaak zeer grote bedragen te beleggen. Een onderdeel van de te beleggen middelen wordt belegd in vastgoed. De doelstelling van een institutionele belegger is het beheren van vermogen voor de deelnemers, teneinde in de toekomst de uitkeringen (pensioenen, lijfrentes, etc.) te kunnen doen 3. Om de voornoemde uitkeringen te kunnen verrichten is het van belang de beschikbare middelen zo goed mogelijk te beleggen, teneinde een optimaal rendement te genereren waaruit deze uitkeringen gedaan kunnen worden. Een institutionele belegger zal dan ook constant haar performance dienen te monitoren. Deze performancemeting heeft twee doelen: het dient als communicatiemiddel naar de pensioenfondsen, zodat zij kunnen zien dat de doelstellingen worden gehaald, en tevens kan hij worden gebruikt om te bepalen of de portefeuille efficiënt is in termen van rendement en risico. Het gaat dus niet alleen om het meten van de opbrengsten, maar ook om de rendementen. Traditioneel maken woningen het grootste deel van het vastgoedbezit van institutionele beleggers uit. Dit is te danken aan het geringe risico zich uitend in lage aanvangsrendementen en de vermeende lage correlatie met economische cycli. Ongeveer woningen zijn (medio 2010) in eigendom van institutionele beleggers (IVBN, 2009). Voor de uitgevoerde berekeningen in deze scriptie is het acquisitiemodel van Syntrus Achmea gebruikt. 3 Van Gool et al., p 28 12

13 Syntrus Achmea Syntrus Achmea 4 is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. Zij belegt, financiert en ontwikkelt vastgoed ten behoeve van beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Nadrukkelijk wordt daarbij gezocht naar interactie tussen de financiële en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed. In Nederland is Syntrus Achmea de grootste vastgoedbelegger in woningen, winkels en kantoren. Daarnaast is zij actief in Europa, Noord-Amerika en Azië. De omvang van haar totale beleggingsportefeuille is 14 miljard euro. Syntrus Achmea is de grootste woningbelegger in Nederland. Woningen zijn een interessante beleggingscategorie dankzij het lage risico en de gunstige waardegroei. Het totale bestand aan woningen telt circa woningen, verspreid over Nederland. De totale woningportefeuille van Syntrus Achmea bedraagt 4,8 miljard. Het Woningfonds heeft een fondsomvang van circa 512 miljoen Rendement en risico Vooruitlopend op de modelmatige analyse die zal plaatsvinden in hoofdstuk 4 wordt in deze paragraaf stilgestaan bij het begrippenkader dat institutionele vastgoedbeleggers gebruiken om hun vastgoedbeleggingen te analyseren en te beoordelen. Het streven van beleggers is een zo hoog mogelijk rendement bij een aanvaardbaar risico. Er zijn verschillende factoren die dit gewenste rendement bepalen. Het totale rendement voor een belegger bestaat uit indirect en direct rendement. Direct rendement is het rendement als gevolg van huurinkomsten, indirect rendement het rendement als gevolg van de waardestijging van het vastgoed. Om te bepalen of een belegging mogelijk een interessante aankoop is, wordt een aantal verschillende methoden gehanteerd. De belangrijkste zijn het Bruto Aanvangs Rendement (BAR) en de DCF-methode. Verderop in deze paragraaf worden deze methoden kort besproken. Middels een zogenaamd acquisitiemodel wordt de investeringssom berekend, door gebruik te maken van de verschillende rendements- en risicoprofielen. In hoofdstuk 3 zal nader op het acquisitiemodel worden ingegaan. Bruto aanvangsrendement In de literatuur wordt de definitie van het BAR als volgt omschreven: Het quotiënt, uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst bij volledige verhuur tegen markhuurniveau en de totale verwervingskosten van het vastgoedobject. (Van Bosse, 2008). Voor de berekening van het BAR wordt de volgende formule gebruikt: BAR = Markthuur (t=1)/ Totale investering Het BAR is het rendement dat wordt gerealiseerd in jaar 1 op de totale investering. Het BAR wordt hierbij uitgedrukt in procenten van de investering. Bij aankoopbeslissingen geeft het BAR een goed en snelle eerste indicatie van de te beoordelen propositie. De DCF-methode Met de DCF-methode kunnen verschillende berekeningen worden gemaakt. Dit zijn onder andere de IRR en de beleggingswaarde. De DCF-methode (netto contante waarde-methode)

14 komt in essentie neer op het contant maken van kasstromen (cash flows) die uit de exploitatie en de verkoop van een object komen. 1) Beleggingswaarde Bij het maken van een investeringsanalyse voor een te nemen aankoopbeslissing wordt met de DCF-methode de beleggingswaarde bepaald. Dit is de waarde die een belegger zelf toekent aan een object op basis van haar rendementseis. Hierbij wordt een berekening gemaakt van de contante waarde van de geraamde toekomstige cashflows met de rendementseis als disconteringsvoet. Deze beleggingswaarde kan dan vervolgens vergeleken worden met de totale verwervingsprijs van de mogelijke investering inclusief de kosten koper. 2) Internal Rate of Return De IRR wordt ook wel het looptijdrendement van een belegging genoemd. Dit rendement wordt gevormd door de ontwikkeling van alle aan het vastgoed gerelateerd kasstromen. De IRR is geen gegeven, maar een te berekenen grootheid. De IRR-methode heeft ten opzichte van de beleggingswaarde als voordeel dat het looptijdrendement meteen zichtbaar wordt. Voor institutionele beleggers is dit van belang omdat zij vaak beleggen met focus op de lange termijn (tien tot vijftien jaar). Bij woningbeleggingen waar vaak wordt uitgepond, moeten er voor het bepalen van de beleggingswaarde en de IRR extra veronderstellingen worden meegenomen. Het gaat daarbij onder andere om verkoopprijzen bij uitponden, de verwachte verandering van die verkoopprijs in de toekomst en de verkoopsnelheid. Bij deze elementen zal in hoofdstuk 4 uitgebreider stil worden gestaan Ingrijpen op de woningmarkt Er zijn twee segmenten op de woningmarkt waarop de overheid ingrijpt: de koopwoningmarkt en sociale huurwoningmarkt. Koopwoningmarkt Op de koopwoningmarkt grijpt de overheid in middels fiscale ondersteuning van het eigen woningbezit. Dit fiscale ingrijpen is gelegen in het feit dat de eigen woning wordt beschouwd als een bron van inkomen, die vergelijkbaar is met andere vermogenscomponenten die een eigenaar inkomen opleveren. De eigen woning wordt dus gezien als een investeringsgoed dat de eigenaar inkomen oplevert. Dit betekent dat de inkomsten uit de eigen woningen worden belast en de kosten die hiermee worden gemaakt als aftrekpost in mindering kunnen worden gebracht. Het fiscaal beleid van de overheid bestaat uit drie elementen: huurwaardeforfait, aftrekbare hypotheekrente en de overdrachtsbelasting. Deze elementen worden hieronder uitgewerkt. 1. Volledige aftrek van de rente van de hypothecaire lening De eigenwoningbezitter mag de rentelasten en de overige kosten van financiering met vreemd vermogen volledig in mindering brengen op de inkomsten in box 1: loon- en inkomstenbelasting. 2. Bijtelling van inkomsten uit eigen woning via het eigenwoningforfait Het huurwaardeforfait dient de toegerekende huurwaarde weer te geven. Deze huurwaarde is gelijk aan de waarde van het gebruik van de woning gedurende een jaar. Het 14

15 eigenwoningforfait wordt berekend als percentage van de woz-waarde 5 van de woning. Het percentage dat hiervoor momenteel wordt gebruikt voor woningen van meer dan is gelijk aan 0,55%. 3. De overdrachtsbelasting De koper is bij de aankoop van een bestaande woning 6% overdrachtsbelasting over de aankoopsom verschuldigd. In november 2011 is de overdrachtsbelasting als gevolg van een tijdelijke maatregel 2%. Het voortbestaan van de overdrachtsbelasting is ten tijde van het schrijven van deze scriptie onderwerp van politiek debat. De fiscale ondersteuning van de koopwoningmarkt zorgt dat het functioneren van de woningmarkt in sterke mate wordt beïnvloed. Enerzijds leidt dit tot een star aanbod van koopwoningen en anderzijds wordt woonconsumptie gestimuleerd. Ook leidt de fiscale bevoordeling bij eigenaar-bewoners tot het aangaan van een zo hoog mogelijke schuld. Fiscale subsidiëring heeft in grote mate invloed op het prijsniveau van woningen. Uit verschillende studies is gebleken dat het aanbod van nieuwe woningen nauwelijks wordt beïnvloed door het prijsniveau. Het gevolg hiervan is dat fiscale subsidiëring leidt tot een hoger prijsniveau van koopwoningen. Er zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de mate waarin het prijsniveau wordt verhoogd door de subsidiëring. De schattingen lopen uiteen van 17% (Koning e.a., 2006) tot 30% (Briene e.a., 2005). De verhoging van het prijsniveau als gevolg van de fiscale subsidiëring heeft weer belangrijke gevolgen voor de woningmarkt. Aan de ene kant wordt de prijs van een woning verlaagd door de subsidiëring, maar aan de andere kant wordt de prijs van een woning verhoogd door een hoger prijsniveau van de woning. In de praktijk stimuleert de fiscale subsidiëring mensen om groter te gaan wonen en zoveel mogelijk te financieren. Indien de fiscale subsidiëring wordt verminderd en het prijsniveau als gevolg hiervan zal dalen, dan zal het eigen vermogen van de eigenaar-bewoner dat hij in de woning heeft meer dan evenredig afnemen. De woningschuld blijft ongeacht de prijsdaling namelijk gelijk. Dit betekent dat hoe meer de woning met vreemd vermogen is gefinancierd, hoe sterker het eigen vermogen daalt, met als gevolg dat een vermindering van de fiscale subsidiëring een negatief effect zal hebben op de vraag naar woningen (Conijn, 2009). De fiscale subsidiëring heeft ook effect op commerciële huurwoningen. Dit zal nader worden toegelicht in paragraaf Huurwoningmarkt De invloed van de overheid op huurwoningen bestaat net als bij de koopwoningenmarkt uit drie elementen: huurregulering, verhuur van woningen via corporaties en verstrekking van huurtoeslag. 1. Maximalisering van de huurprijs via de huurregulering (impliciete subsidie) Huurregulering is van invloed op niet-geliberaliseerde huurcontracten (circa 95% van de huurwoningen). Via de huurregulering bepaalt de overheid de maximaal redelijke huur en de jaarlijkse huurverhogingen. De maximaal redelijke huur is altijd de bovengrens. Deze wordt bepaald aan de hand van het puntenstelsel van het Woning Waarderingsstelsel. Dit stelsel valt buiten het bestek van deze scriptie. 2. Het aan woningcorporaties opleggen van een wettelijke taak met betrekking tot de kwaliteit en de betaalbaarheid van wonen voor huishoudens met een laag inkomen De woningcorporaties zijn door de overheid wettelijk toegelaten om op te treden als sociale verhuurder. Zij dient betaalbare woningen aan te bieden voor lage inkomensgroepen en huishoudens die niet zelfstandig in woningbehoeften kunnen voorzien. 5 De woz-waarde is een schatting van de vrije verkoopwaarde van de woning, die wordt vastgesteld aan de hand van de Wet waardering Onroerende Zaken. 15

16 3. Het verstrekken van huurtoeslag aan huishoudens met een laag inkomen Huurtoeslag is bedoeld voor huurders voor wie de huur te hoog is ten opzichte van het inkomen. De zogenaamde huursubsidie is individueel gebonden. De huur van de woning moet om voor huurtoeslag in aanmerking te komen in ieder geval lager zijn dan de liberalisatiegrens Relatie koopwoningmarkt en commerciële huurwoningmarkt De ontwikkelingen op de koopwoningmarkt kunnen niet los gezien worden van de ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. De fiscale bevoordeling op de koopwoningmarkt vertaalt zich bijvoorbeeld in hoge grondprijzen voor nieuwbouwwoningen. Deze hogere grondprijzen kunnen vervolgens doorwerken in hogere stichtingskosten van huurwoningen en in een hoger huurniveau 6. In de paragraaf 2.2 zijn de kenmerken van zowel de koopwoningmarkt als de (commerciële) huurwoningmarkt beschreven. Beide markten hebben specifieke kenmerken. Er zijn echter ook parallellen tussen beide markten, die in het kader van het in deze scriptie uitgevoerde onderzoek nadere toelichting behoeven. De cijfers die ten grondslag liggen aan de in deze scriptie uitgevoerde berekeningen, zijn cijfers die betrekking hebben op prijsdalingen op de koopwoningmarkt en die voorts zijn toegepast op het aankoopbeleid van een commerciële belegger. Institutionele beleggers, die de grootste groep in de commerciële verhuur uitmaken, moeten hun woningbeleggingen jaarlijks waarderen op marktwaarde. Om de marktwaarde te bepalen wordt gebruik gemaakt van de getaxeerde uitpondwaarde. Dat is de (getaxeerde) prijs die betaald wordt in een uitpondscenario. Hierbij worden vrijkomende woningen verkocht als koopwoning. De prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt is dus direct van invloed op de marktwaarde van de woningbeleggingen van de institutionele belegger. Ook in de aankoopbeslissing maken institutionele beleggers gebruik van acquisitiemodellen waarin uitponden is opgenomen. Via deze weg wordt dus ook de aankoopwaarde direct beïnvloed door de prijzen op de koopwoningmarkt. 2.4 Deelconclusie In dit hoofdstuk zijn de discussies die spelen op woningmarkt en de positie van de institutionele belegger hierin in beeld gebracht. De woningmarkt kan als complex worden getypeerd: de verschillende segmenten koopwoningmarkt en huurwoningmarkt zijn op elkaar in grijpende deelmarkten en bezitten elk hun eigen specifieke kenmerken. Voorts kenmerkt de woningmarkt zich door een imperfecte markt, waar vraag en aanbod sterk worden beïnvloed door overheidsingrepen en marktgedrag. Het ingrijpen van de overheid op de koop- en de huurwoningmarkt zorgt ervoor dat de woningmarkt al een tijd niet functioneert. Op de koopwoningmarkt uit dat zich door middel van verregaande fiscale ondersteuning van het eigen woningbezit, wat leidt tot een star aanbod van koopwoningen en woonconsumptie, en het bevorderen van een zo hoog mogelijke schuld. Op de huurwoningmarkt bestaat de invloed van de overheid uit drie elementen: huurregulering, verhuur van woningen via corporaties en huurtoeslag. In dit onderzoek staat de institutionele belegger centraal. Daarom is deze partij nader belicht en wordt gekeken naar de specifieke kenmerken van het beleggen in woningen. 6 Zie Conijn,J.(2006). De koopsector: een verstorende factor op de woningmarkt, ESB, 1 december 2006 pp

17 De verwachting is dat het een kwestie van tijd is dat de hervormingen van het woonbeleid door de overheid zullen worden ingevoerd. Dit zal vermoedelijk effect hebben op de door de institutionele belegger te nemen aankoopbeslissingen. De vraag is of de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek effect heeft op het aankoopbeleid van de institutionele belegger en hoe groot dat dan zal zijn. Door middel van het uitvoeren van berekeningen aan de hand van de in hoofdstuk 3 beschreven CPB-scenario s wordt inzicht verschaft in dit effect. 17

18 Hoofdstuk 3 Analyse rekenmodel 3.1 Inleiding In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat het ingrijpen op de koopwoningmarkt van invloed is op de markt voor commerciële huurwoningen. Om de gevolgen van beleidswijzigingen door de overheid voor de institutionele belegger inzichtelijk te kunnen maken zijn twee dingen benodigd: 1) Een rekenmodel om deze veranderingen te kwantificeren voor commerciële huurwoningen; 2) Input voor het rekenmodel in de vorm van vier scenario s die in algemene zin uitspraken doen over de veranderingen op de woningmarkt. Het acquisitiemodel dat voor deze analyse zal worden gebruikt, dat is ontleend aan Syntrus Achmea, wordt in dit hoofdstuk kort uiteengezet. Voorts worden de door het CPB opgestelde scenario s en een alternatief scenario besproken. De scenario s zijn ontleend aan een onderzoek 7 van het CPB, uitgevoerd om te illustreren op welke wijze het woonbeleid verbeterd kan worden en welke afwegingen daarbij een rol spelen. In het CPB-onderzoek is gebruikt gemaakt van een dynamisch model voor de woningmarkt, waarbij aan de hand van drie verschillende scenario s de effecten van bepaalde maatregelen inzichtelijk worden gemaakt. Het alternatieve scenario laat zien wat er gebeurt bij een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. 3.2 Scenario s CPB en het alternatieve scenario De scenario s In het door het CPB uitgevoerde onderzoek naar de hervorming van het Nederlandse woonbeleid is gebruik gemaakt van een dynamisch model van de gehele woningmarkt. Het model is ontwikkeld om inzicht te krijgen in de mogelijke gevolgen van hervormingen van het woonbeleid. Zoals in paragraaf reeds beschreven tracht de overheid het woningbeleid te beïnvloeden middels een aantal ingrepen. Deze ingrepen zijn op zowel de koop- als de huurwoningmarkt van invloed op het disfunctioneren van de woningmarkt. Deze ingrepen vormen de uitgangspunten voor de door het CPB samengestelde scenario s. Er wordt in het CPB-model aandacht besteed aan het langetermijneffect van de te verwachte gevolgen en er wordt gekeken naar de effecten in de overgangsperiode ( tussen aankondiging en invoering van de maatregelen). In het model is voor de effecten tijdens de overgangsperiode uitgegaan van een aankondiging van de beleidsaanpassingen in 2011, en van een invoering van de beleidsaanpassingen, die geleidelijk zal geschieden in De gemaakte modelberekeningen zijn bedoeld om inzicht te verschaffen in de kwalitatieve gevolgen van mogelijke beleidsaanpassingen. De gevolgen van de mogelijke hervormingen zijn geanalyseerd aan de hand van de drie CPB-scenario s voor het toekomstige overheidsbeleid voor koop- en huurwoningen. De drie scenario s vertegenwoordigen elk een bepaalde hervormende maatregel van het beleid. (CPB, 2006). Een alternatief scenario Naast de voornoemde CPB scenario s is er nog een vierde scenario getoetst. Dit scenario is geformuleerd door de researchafdeling van Syntrus Achmea. Omdat de scenario s van het CPB focussen op een abrupte invoering van de maatregel, is het alternatieve scenario gericht op een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dit scenario wordt nader uitgewerkt in de volgende paragraaf. 7 Zie voor het gehele onderzoek, CPB, 2010, Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, CPB, Den Haag 18

19 3.2.2.Een nadere beschouwing van de scenario s Aan de door het CPB 8 onderzochte scenario s liggen verschillende veronderstellingen ten grondslag. Er is echter ook een aantal gemeenschappelijke veronderstellingen. In elk van de drie scenario s verdwijnt het vaststellen van de huurprijzen aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dat alle verhuurders voortaan marktconforme huur in rekening kunnen brengen. Tevens worden eigenwoningbezitters en huurders na verloop van tijd gelijk behandeld, wat betekent dat eigenaar en huurder van een woning met dezelfde kwaliteiten uiteindelijk gelijke netto lasten hebben. Voor zowel eigenaar-bewoners als huurders wordt een woontoeslag geïntroduceerd, bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen. Tenslotte wordt bij alle drie de scenario s na verloop van tijd de overdrachtsbelasting afgeschaft. Bij de totstandkoming van de scenario s is een aantal aannames gedaan voor de fiscale behandeling van de eigen woning. Scenario A Scenario A is het meest extreme scenario. De fiscale subsidies voor de eigenwoningbezitters worden in het eindbeeld volledig afgeschaft. De achterliggende gedachte is dat de eigen woning op dezelfde manier wordt behandeld als andere vormen van particulier vermogen. Dit betekent dat de eigen woning verhuist van box 1 naar box 3 van de loon- en inkomstenbelasting. Belastingplichtigen kunnen de hypotheekrente dus niet meer in mindering brengen op het inkomen. Daar staat tegenover dat er geen eigenwoningforfait meer bij het inkomen hoeft te worden opgeteld. Daarnaast zal er ook voor huurders het een en ander wijzigen. Na verloop van tijd verdwijnen ook de impliciete en expliciete subsidies voor huurders, wat betekent dat zij een marktconforme huur gaan betalen. Naast deze voor de consument nadelige maatregelen wordt er door de overheid ook een compenserende lastenverlichting doorgevoerd. Deze compenserende lastenverlichting bestaat uit een verlaging van een aantal tarieven van schijven van de loon- en inkomstenbelasting, verhoging van de heffingskorting en afschaffing van de overdrachtsbelasting. Scenario B Voor scenario B geldt eveneens dat de eigen woning in box 3 wordt belast. In dit scenario kunnen eigenwoningbezitters echter daarnaast profiteren van een vrijstelling van euro (prijspeil 2005) van de waarde van de eigen woning. Er blijft in dit geval sprake van een fiscale subsidie. Huurders ontvangen in het eindbeeld een woontoeslag en woonsubsidie die hun woonlasten met hetzelfde percentage verlaagt als een vergelijkbare koopwoning. Ook in scenario B wordt er door de overheid een lastenverlichting doorgevoerd. Er is hier echter minder fiscale ruimte dan in scenario A, omdat een deel van de fiscale subsidie in stand blijft en de woonsubsidie voor huurders niet volledig wordt afgeschaft. Scenario C Net als in de twee voorgaande scenario s verschuift de eigen woning van box 1 naar box 3 van de loon- en inkomstenbelasting. Eigenwoningbezitters krijgen in dit scenario een vrijstelling van 56% van de waarde van de eigen woning. Daarmee is net als in scenario B sprake van fiscale subsidiëring. Met de fiscale subsidiëring neemt scenario C het midden tussen scenario A en B. In het eindbeeld komt dat neer op een subsidiëring van 12% van de huurwaarde van de woning. In scenario s A en B is achtereenvolgend sprake van 0% en 20% subsidiëring. Voor huurders wordt in scenario C een woonsubsidie geïntroduceerd. Die levert huurders een vergelijkbaar voordeel op als eigenwoningbezitters; circa 12% van de huur. 8 CPB. (2010). Hervorming van het Nederlands woonbeleid. Den Haag: CPB. 19