De Vrom-raad: Tijd voor keuzes en Stap voor Stap

Transcriptie

1 Hervorming van de woningmarkt? De Vrom-raad: Tijd voor keuzes en Stap voor Stap Peter Boelhouwer, Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future

2 Inhoud Disfunctioneren Nederlandse woningmarkt Woningmarkt en overheid Subsidies in het wonen Vromraad advies Tijd voor Keuze Vromraad advies Stap voor stap Hervorming van de woningmarkt?

3 Een uitzonderingpositie in de EU Hervorming van de woningmarkt?

4 Woningprijzen en nieuwbouw Hervorming van de woningmarkt?

5 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling mediaan verkoop-prijs 25% mediaan inkomen 75% 90% Hervorming van de woningmarkt?

6 Legitimatie voor overheidsingrijpen Verbeteren van marktwerking Tegengaan van negatieve externe effecten Ontwikkelingsmotief Rechtvaardigheidsmotief Onderschattingsmotief (merit good) Hervorming van de woningmarkt?

7 Subsidies in het wonen: maximaal 25,2 miljard euro op jaarbasis Huurtoeslag: 1,8 mrd Huurkorting: maximaal 7,7 mrd ISV en locatiesubsidies: 0,5 mrd Aftrek hypotheekrente: 11,4 mrd Gederfde vermogensrendementsheffing: 7,7 mrd Vrijstelling kapitaalverzekeringen: 0,7 mrd Opbrengst eigen woningforfait: -2,2 mrd Overdrachtsbelasting: -2,4 mrd Hervorming van de woningmarkt?

8 Vromraad advies Tijd voor keuze Problemen op de woningmarkt Rol overheid Woningaanbod Woningvraag Marktordening Transitie Hervorming van de woningmarkt?

9 Problemen op de woningmarkt Oplopend woningtekort/stagnerende productie Beperking keuzevrijheid Sterke stijging koopprijzen/ herstellende koopprijzen? Hoge woonlasten/ betaalbaarheidsproblemen Scheefheid in de woonruimteverdeling? Hervorming van de woningmarkt?

10 Verdeling sociale huursector naar inkomen beneden minimumloon beneden doelgroepgrens beneden modaal tot 1,5 x modaal meer dan 1,5 x modaal Hervorming van de woningmarkt?

11 Netto huur- en koopquota naar bruto inkomen Inkomensklasse In euros Sociale huur Particuliere huur Koopwoning Netto huurquote Netto huurquote Netto koopquote t/m ,2 31,2 20, ,4 23,1 16, ,6 22,5 16, ,9 21,8 15, ,5 22,7 15, ,6 20,6 15, ,9 19,4 15,1 Meer dan ,3 17,4 13,0 Totaal 23,5 26,8 16,1 Hervorming van de woningmarkt?

12 Netto woonquota naar bruto inkomen Inkomensklasse In euros Sociale huur Particuliere huur Koopwoning Netto woonquote Netto woonquote Netto woonquote t/m ,2 45,8 33, ,5 31,8 26, ,3 31,3 25, ,3 30,4 24, ,5 31,4 24, ,1 28,6 23, ,3 27,5 23,1 Meer dan ,5 23,3 19,3 Totaal 35,7 38,8 25,0 Hervorming van de woningmarkt?

13 Problemen op de woningmarkt Stagnerende doorstroming/ kloof tussen huren en kopen Insiders versus outsiders Belemmering extramuralisering ouderen en gehandicaptenzorg Maatschappelijke onvrede prestaties corporaties Stagnatie herstructurering Duurzaamheidproblematiek bestaande voorraad Hervorming van de woningmarkt?

14 Rol overheid (1) Beleid is niet consistent en niet effectief: sterke stimulering van de vraag, tegelijkertijd beperking van het aanbod ongelijke behandeling van huurders en kopers Gevolg: overheid stimuleert koopprijsstijging en onevenwichtige ontwikkeling woningmarkt Geen voorbereidingen getroffen door huidige kabinet Beperkte maatregelen in crisispakket huidige kabinet Hervorming van de woningmarkt?

15 Contouren woonbeleid Opgave: beter functionerende en toekomstbestendige woningmarkt Door: een actiever aanbodbeleid Keuzevrijheid en eigendomsneutraliteit als leidende principes een meer gerichte vraagondersteuning meer marktprikkels in de gereguleerde huursector heldere regels voor de spelers op de markt geleidelijk en goed doordacht transitietraject Hervorming van de woningmarkt?

16 Woningaanbod Verruiming: meer en kleinere woningbouwlocaties focus op gespannen gebieden en bestaand stedelijk gebied locatiesubsidies voor moeilijke locaties intensiveren Kwaliteit: opgave in stedelijke gebieden, krimpgebieden en groeikernen Verminderen procedures en regelgeving Differentiatie: gaten op de woonladder dichten Flexibiliteit: in proces (onbestemd bouwen), in producten (tussenvormen tussen huur en koop) Hervorming van de woningmarkt?

17 Vraagondersteuning Vraagondersteuning blijft nodig, maar gerichter inzetten Werk toe naar één woontoeslag voor huren en kopen, specifiek gericht op de lagere inkomensgroepen Dus afbouw van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait en omzetting huurtoeslag Woontoeslag hangt af van inkomen, huishoudensgrootte, feitelijke woonuitgaven, regionale marktomstandigheden Systematiek tussen vouchers en huurtoeslag in Met vrijvallende middelen kan overdrachtsbelasting worden afgeschaft waardoor doorstroming toeneemt Hervorming van de woningmarkt?

18 Huurbeleid Huurprijsregulering blijft nodig Binnen gereguleerde sector meer marktprikkels: differentiatie huurprijsniveaus tussen en binnen regio s Welvaartsvolgend huurbeleid Geleidelijke vergroting van nietgereguleerde sector Hervorming van de woningmarkt?

19 Transitie Hervormingen in huur- en koopsector goed op elkaar afstemmen Opbrengsten afbouw H-aftrek deels gebruiken voor afbouw overdrachtsbelasting, financiering woontoeslag en intensivering locatiesubsidies Slechts beperkte prijs- en inkomenseffecten bij transitietraject van 20 jaar (berekeningen CPB en OTB) Hervorming van de woningmarkt?

20 Marktordening Publieke belangen helder benoemen Overheid als marktmeester Ruim speelveld voor corporaties, wel duidelijke afbakening Level playing field Hervorming van de woningmarkt?

21 Conclusies VROMRaad advies Opgave: Een beter functionerende en toekomstbestendige woningmarkt Door: een actiever aanbodbeleid een meer gerichte vraagondersteuning meer marktprikkels in de gereguleerde huursector een geleidelijk en goed doordacht transitietraject Hervorming van de woningmarkt?

22 Stap voor stap Crisis geen motief om ingrijpende hervormingen op de woningmarkt uit te stellen Biedt zekerheid en garanties aan de consument: herwinnen van het vertrouwen Voorbereiden van een fundamentele herijking van de financiering van de toekomstige nieuwbouw- en herstructurering Koopsubsidie laten doorlopen tot de eigendomsneutrale woontoeslag van kracht is Inzet van een welvaartsvolgend huur(som)beleid Schep duidelijkheid over de positie van de corporaties (implementatie juni brief van de minister) Activering investeringen van corporaties dmv een investeringsfonds Hervormingen en bezuinigingen op de woningmarkt zijn een oefening in geduld; naar een stap voor stap beleid Hervorming van de woningmarkt?

23 EINDE Hervorming van de woningmarkt?