Hugo Priemus, Technische Universiteit Delft. Onderzoeksinstituut OTB

Transcriptie

1 Consequenties van een dynamisering van het huurbeleid voor het investeringsbeleid van woningcorporaties Inleiding tijdens Tweede conferentie Toekomst samenwerking gemeente en woningcorporatie, 23 september 2010, Futura, Tilburg Hugo Priemus, Technische Universiteit Delft 1

2 Brede Heroverwegingen deel 4. Wonen ( ). VROMRaad (2007), Tijd voor keuzes, Den Haag (VROMRaad). SER-CSED (2010), Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag (SER). Coalitieakkoord nieuw kabinet: antwoord op bezuinigingsopgave en hervormingsdrang. 2

3 Brede Heroverwegingen Wonen, 1 april 2010 Borging publieke belangen: - beschikbaarheid voldoende woningen; - minimale kwaliteit van de woning; - leefbaarheid + tegengaan inkomenssegregatie bij wonen; - betaalbaarheid wonen lage inkomensgroepen; - beschermen huurders tegen marktmacht verhuurders; - behouden open en groene ruimte. 3

4 Plan van aanpak: - huurprijsregulering meer conform gewildheid woning met behoud van betaalbaarheid voor lage inkomensgroepen; - richt im/expliciete subsidies in huursector meer op lage inkomensgroepen; - verhoog huren voor hoge inkomensgroepen, zeker in schaarstegebieden; - betere aanwending vermogens corporaties; - beperk omvang fiscale subsidies; - maak aflossen hypotheekschuld aantrekkelijk; - transformeer overdrachtsbelasting in bezitsbelasting; - hervorm planprocedures. 4

5 Tabel 1 De in de heroverweging minimaal te betrekken regelingen (in miljoen euro s) a) Hypotheekrenteaftrek b) Eigenwoningforfait* c) Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning d) Huurtoeslag e) ISV f) BLS Totaal Bron: Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen, 2010:68. * Inclusief aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen). 5

6 Tabel 2 Subsidiëring koopsector, 2010, in miljarden euro Aftrek hypotheekrente 11,4 Gederfde vermogensrendementsheffing 7,7 Vrijstelling kapitaalverzekeringen 0,7 Opbrengst eigenwoningforfait -2,1 Overdrachtsbelasting -2,4 Netto subsidiëring 15,2 6

7 Tabel 3 Elf modules: extra huuropbrengsten en/of besparingen in mld. euro s (prijspeil 2010) Module Verhoging maximumhuur in meest gewilde regio s, snellere huurverhoging boven euro 2 Maximumhuur naar 4,5% van de WOZ-waarde, compensatie voor lage- en middeninkomens via huurtoeslag 3 Grotere eigen bijdrage bij hoge huur: normhuur en kwaliteitskorting bij de huurtoeslag 1,4 2,8 1,8 3,4 0,1 0,2 4 Huurtoeslag beperken tot inkomens tot euro 0,1 0,2 5 Investeringsbudget voor volkshuisvestelijke opgaven* -0,1-0,4 6 Overdrachtsbelasting omvormen naar bezitsbelasting Afschaffen vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning 0,1 0,5 8 Rente alleen aftrekbaar over een annuïtair aflopende of anderszins afgetopte eigenwoningschuld 0,1-0,9 0,3-1,5 9 Verminderen hypotheekrenteaftrek, verhogen eigenwoningforfait 0,3-1,9 0,9-4,4 10 Eigen woning en schuld naar box 3 met verrekening 1,8-6,5 5,0-16,7 11 Eigen woning en schuld defiscaliseren 1,5 3,4 Bron: Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen, 2010: * Deze module bevat een intensivering, geen besparing. De intensivering zal moeten worden beargumenteerd vanuit ondoelmatigheden op de woningmarkt en vanuit de complementariteit met andere maatregelen die wel besparen. 7

8 Tabel 4 Beleidsvarianten in hoofdlijnen Variant Huursfeer Koopsfeer A B C D E Binnen bestaand systeem, aanpak ondoelmatig scheefwonen en introductie van WOZ-punten voor de aantrekkelijkheid van de regio Buiten bestaand systeem, WOZhuurregulering en gerichte uitbreiding van de huurtoeslag Binnen bestaand systeem, aanpak ondoelmatig scheefwonen en introductie van WOZ-punten voor de aantrekkelijkheid van de regio Buiten bestaand systeem, WOZhuurregulering en gerichte uitbreiding van de huurtoeslag Buiten bestaand systeem, WOZhuurregulering en gerichte uitbreiding van de huurtoeslag Binnen bestaand systeem, drie specifieke ingrepen (annuïtaire aftrek, tegen maximaal 42% IB, tot 5 ton schuld) Binnen bestaand systeem, één specifieke ingreep (annuïtaire aftrek) Buiten bestaand systeem, van box 1 naar box 3 Buiten bestaand systeem, van box 1 naar box 3 Buiten bestaand systeem, woning en schuld uit de inkomstenbelasting 8

9 Tabel 5 Binnen of buiten het bestaande systeem; vijf varianten Aanpak koopdimensie Aanpak huurdimensie Binnen bestaand systeem Buiten bestaand systeem Binnen bestaand systeem Variant A Variant C Buiten bestaand systeem Variant B Variant D en E 9

10 Tabel 6 Besparingspotentieel in 2015 en 2020 per beleidsvariant Beleidsvariant A 3 6,5 B 3 7 C 5 11 D 6 13 E

11 : woningmarkt zwak: nog geen concrete interventies in koopmarkt : te kort voor structurele hervormingen: procrustusbed - eigendomsneutraliteit: kerncriterium van VROM-Raad en SER-CSED - twee benaderingen voor governance woningcorporaties - kernthema: wat is toegevoegde waarde van woningcorporaties in marktgeoriënteerd huurpatroon? - risicoselectie:. doelgroep (43%). probleemwijken. krimpregio s. anticyclisch investeren in economisch slechte tijden. 11

12 SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, 16 april Vz: Kees Goudswaard Arnoud Boot, Lans Bovenberg, Harry Garritsen, Job Schwanke, Coen Teulings Hugo Priemus, Leo Stevens, Pieter Winsemius 2011 Coalitieakkoord. Tot 2016: politiek en maatschappelijk draagvlak creëren. Wettelijke en institutionele conditie scheppen. Eerste interventies in 2016 voorbereiden (als bouwmarkt en woningmarkt zijn hersteld). Transitiebeleid Eindbeeld koop- en huursector

13 Nu: marktfalen èn overheidsfalen. Rondpompen van miljarden euro s per jaar. Vreemde verdelingseffecten: koop: regressief; huur: progressief. Nederland: hoogste hypotheekschuld in EU, meer dan 600 miljard euro. Door fiscale steun: woningprijzen met 20% opgestuwd. Overdrachtsbelasting beperkt mobiliteit op woningmarkt en arbeidsmarkt. Woningmarkt gefragmenteerd, mede door gefragmenteerd beleid. Woningcorporaties: kerntaken op zijspoor? Efficiency? 13

14 Eindbeeld 2040; vervolgens: transitiebeleid Zwakke woningmarkt : slechte periode om hervormingen concreet te starten. Aankondigingseffecten: a) aankondiging reductie hypotheekrenteaftrek: woningprijzen dalen op slag met 5-10% b) aankondiging meerjarig marktgeoriënteerd huurbeleid: bedrijfswaarde voorraad corporatiewoningen gaat op slag omhoog c) Eigendomsneutrale transitie en eigendomsneutraal toekomstbeleid 14

15 Toekomstbeeld koopmarkt 15

16 Voorkeur SER-CSED: Variant 2 (prijsdaling bij invoering van variant 1 te gortig). Overheveling vermogen van box 1 naar box 3. Daarnaast: bevorderen van hypotheken waarbij regelmatig wordt afgelost. Gefaseerde afschaffing overdrachtsbelasting. Invoering eigendomsneutrale woontoeslag voor huurders en bewoner-eigenaren: inkomens- en vermogensafhankelijk. Gebonden aan bewonen van zelfstandige woning. Merit good overwegingen van stal gehaald. 16

17 Toekomstbeeld huurmarkt Naar vrijemarkthuren (niveau: onbekend; sterke regionale verschillen): incentives voor investeerders in huurwoningen (corporaties en commerciële vastgoedbeleggers). Gereguleerde huuraanpassingen in bewoonde woningen (hold up; uitroken huurders voorkomen). WOON 2009: gemiddelde huurquote 23%; hoe lager het inkomen, des te hoger de quote. gemiddelde totale woonquote 37% Equivalent van vrijstelling in koopsector: huurbijdrage (inkomensonafhankelijk) tot 2400 per jaar. Huurtoeslag: compromis tussen beteugelen armoedeval en veiligstellen betaalbaarheid + keuze voor lage inkomensgroepen (met name doelgroep tot = onderste 43% van de bevolking, goedgekeurd door de Europese Commissie); versus marktaandeel sociale huursector = 32%. 17

18 Toekomstbeeld woningcorporaties Toegevoegde waarde woningcorporaties in perspectief naar vrijemarkthuren + woontoeslag niet vanzelfsprekend. Vergelijk Duitsland: Wohngeld + tijdelijke objectsubsidies die woningen bv. tien jaar sociaal maken, ongeacht status verhuurder. 18

19 Afromen extra vermogensovermaat door stijging bedrijfswaarde t.b.v. (co)financiering woontoeslag (in beide scenario s) - via Fonds Volkshuisvestingsprioriteiten (via de publieke band) in scenario Integrale corporatievariant (bestemmingsplicht Woningwet) - via rendementsafdracht (bestemmingsplicht Woningwet verwatert) in scenario splitsingsvariant. - FVH: eindelijk ideale match van taken en middelen. Ook bottom-up proces op basis van investeringsplannen, passend binnen lokaal/regionaal beleid. 19

20 Simplificerend: - woningcorporaties worden uiteindelijk commerciële marktpartijen in de splitsingsvariant (= Duitse model); - woningcorporaties behouden status van Toegelaten Instelling in de integrale corporatievariant (= Nederlandse model). Verkiezingsprogramma VVD volgt Duitse model. 20

21 Legitimatie woningcorporaties als toegelaten instelling in een marktgeoriënteerde omgeving: risico-acceptatie: - voorrang voor doelgroep van beleid (43% + kwetsbare groepen); - investeren in stedelijke probleemwijken ten behoeve van zittende bevolking (geen verdringingsscenario); - investeren in krimpregio (geen business case voor èchte marktpartijen); - anticyclisch bouwen in economisch slechte tijden. 21

22 Legitimatie woningcorporaties als toegelaten instelling in een marktgeoriënteerde omgeving: risico-acceptatie: - voorrang voor doelgroep van beleid (43% + kwetsbare groepen); - investeren in stedelijke probleemwijken ten behoeve van zittende bevolking (geen verdringingsscenario); - investeren in krimpregio (geen business case voor èchte marktpartijen); - anticyclisch bouwen in economisch slechte tijden. 22

23 - Brede politieke steun nodig: coalitieproof, want transitie vergt zeker zeven coalities (vergelijk ervaringen Groot-Brittannië); - miljarden bezuinigingen nodig: inzetbaar via terugsluis voor reductie tarieven inkomensbelasting; - aan onderkant woningmarkt (vooral: huurmarkt) blijft een zekere rantsoenering bestaan, als woontoeslag goed werkt; - over de hele linie: welvaartswinsten (op woningmarkt en arbeidsmarkt) doordat mobiliteitsbarrières worden geslecht en er meer ruimte komt voor bewonerspreferenties en dynamiek. 23

24 Aktuele verkiezingsprogramma s van politieke partijen wijken af: beperken zich tot vier jaar. Doorkijk naar 2040 nodig. Delen hervormingsagenda bij SP/PvdA/GL (kopen hervormen), D66 (H + K hervormen) en CDA (eerste vier jaren pas op de plaats). Lastig inpasbaar: VVD en PVV, hoewel in Groot-Brittannië de Conservatieven de hervorming van het fiscaal beleid hebben geëntameerd. Wat is er liberaal aan onbeheersbare aftrekposten, rondpompen van geld en stijgende hypotheekschuld? Bevordering eigenwoningbezit: VVD, CDA, Christen Unie, SGP. 24

25 Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen ( ). Bekeek periode (tien jaar). Moest voor 2015 tenminste 2,5 miljard euro bezuinigingen inboeken. Maar: eerste vier jaar koopmarkt nog te kwetsbaar. Hervorming huursector is al op kortere termijn aantrekkelijk, omdat meer dynamisch huurbeleid het investeren in huurwoningen stimuleert. Hervorming huursector: stimuleert bouw. Hervorming koopsector: stimuleert bouw voorlopig niet = procrustusbed, want in is geen fatsoenlijke hervorming te realiseren. Voorstellen SER-CSED vormen uitstekend ijkpunt om voorstellen Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen te selecteren en te combineren. 25

26 Decentrale governance woningcorporaties Periodieke gemeentelijke Woonvisie, in regionaal verband: liefst ook regionale Woonvisie. Baseren op verhoogde steekproef WOON09 WOON12. Vaststelling door gemeenteraden. Regelmatig regionaal overleg politiek en ambtelijk: stimuleer leerprocessen. Professionalisering ambtelijk apparaat. Jaarlijkse prestatieafspraken gemeente-corporaties: wederkerig, niet-vrijblijvend, monitoring, jaarlijks aanpassen. 26

27 Met marktpartijen: gebiedsgerichte afspraken. Gemeente/regio bepaalt functioneel programma per gebied + te borgen publieke waarden. Daarbinnen ruimte voor creativiteit en concurrentie. Verhinder monopolies op bouwmarkt door private grondposities en bouwclaims. Breng private grondposities in beeld (economisch en/of juridisch eigendom) en beproef opnieuw anticiperend aankoopbeleid door gemeente om creatieve concurrentie en value capturing te organiseren. 27