2. Hoofddoelen voor het woningmarktbeleid van GroenLinks. 3. Welke problemen doen zich voor ten aanzien van hoofddoel 1?

Transcriptie

1 Woningmarkt 1. Inleiding De term woningmarkt suggereert dat er sprake is van een vrije markt. De overheid grijpt echter op diverse manieren in op deze markt, met wisselend succes. In paragraaf 2 doen we een voorzet voor mogelijke hoofddoelen van het woningmarktbeleid van GroenLinks. Paragraaf 3 en 4 gaan in op de vraag of er problemen optreden ten aanzien van het realiseren van deze doelen. In paragraaf 5 onderscheiden we diverse oplossingsrichtingen die kunnen bijdragen aan het realiseren van de doelen. 2. Hoofddoelen voor het woningmarktbeleid van GroenLinks Wat zouden de hoofddoelen voor het woningmarktbeleid moeten zijn voor GroenLinks? We denken aan de volgende hoofddoelen: 1. Wonen moet toegankelijk en betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen, huurders en kopers. Onverantwoorde financiële risico s moeten worden tegengegaan. 2. Duurzaam en groen wonen wordt de regel. 3. Welke problemen doen zich voor ten aanzien van hoofddoel 1? 3.1. De overheid draagt bij aan hoge prijzen op de koopwoningmarkt met de hypotheekrenteaftrek Ondanks een netto subsidie op de koopwoningmarkt van 13 miljard euro, behoren de Nederlandse woonkosten tot de hoogste van Europa. De commissie-huizenprijzen van de Tweede Kamer onderzocht waarom de huizenprijzen tussen 1995 en 2008 bijna drie keer zo hoog zijn geworden. De prijsstijgingen waren voor het overgrote deel het gevolg van verruimde leenmogelijkheden. Door het afschaffen van regels voor hypotheken konden mensen steeds hogere bedragen lenen en kwamen er constructies om de hypotheekrenteaftrek maximaal te benutten. De prijzen stegen dus doordat mensen in staat waren hogere schulden op zich te nemen. Deze hoge schulden leiden in combinatie met de beweeglijkheid van de woningmarktprijzen tot macroeconomische risico s. Zo wordt de conjunctuurbeweging in Nederland versterkt doordat mensen met overwaarde op hun woning zich rijk voelen en meer gaan consumeren en doordat mensen als hun huis onder water komt te staan, minder gaan consumeren. Een ander belangrijk risico is het risico op restschulden als woningen onder water staan. Een huis kan onder water komen te staan als de hypotheken al bij de afsluiting hoger zijn dan de woningwaarde (Loan To Value hoger dan 100 procent) of bij dalende woningmarktprijzen. In 2013 stond nog bijna 40 procent 1

2 van de woningen onder water. Eind 2016 geldt dit nog voor ruim 20 procent van de woningen. Deze daling komt door aflossingen en door prijsstijgingen in de verhitte regio s. 1 Hoge woonkosten kunnen leiden tot financiële risico s, bijvoorbeeld bij het aflopen van een rentevaste periode, bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding. De betaalrisico s bij woningeigenaars zijn echter relatief laag (2 tot 3 procent van de eigenaars loopt betaalrisico), zie ook onderstaande figuur van CPB/PBL 2. Mogelijk dat de NHG-garantie, de werknemersverzekeringen en daarnaast de algemene voorwaarden voor het kunnen afsluiten van een hypotheek een deel van deze risico s opvangen bij een groot deel van de hypotheken. Daarnaast zijn de voorwaarden voor het aangaan van een hypotheek de afgelopen jaren aangescherpt. - Zo moeten ten behoeve van de hypotheekrenteaftrek vanaf 1 januari 2013 nieuwe hypotheken in 30 jaar worden afgelost (ten minste annuïtair). - Ook wordt de LTV-ratio afgebouwd van 106 naar 100 procent tussen 2013 en Naar verwachting nemen deze risico s daardoor de komende tijd af. Het gevolg is wel dat het voor jongere mensen steeds moeilijker zal worden om een woning te kopen. 1 DNB, Financial Stability Report,

3 3.2 Achttien procent van de huurders loopt een betaalrisico Uit bovenstaande grafiek en de tabel blijkt ook dat 18 procent van de huurders een betaalrisico loopt. Dit betekent dat een half miljoen huishoudens te weinig geld overhoudt om in de meest noodzakelijke levensbehoeften te voorzien. Uit bovenstaande tabel blijkt dat PBL niet verwacht dat dit zal verbeteren tussen nu en 2021, zonder beleidswijziging. Sinds 2009 betalen huurders van sociale huurwoningen gemiddeld bijna negenhonderd euro per jaar meer aan huur, bij een 2200 euro lager netto inkomen. Voor de allerlaagste inkomens bestaat recht op een huurtoeslag ter hoogte van 35 procent van de huurprijs. De prijsstijging is door de overheid gestimuleerd, mede door een verhuurdersheffing van 1,7 miljard voor woningen onder 710 euro en doordat de maximaal toegestane huur voor een belangrijk deel afhankelijk is geworden van de WOZwaarde van vergelijkbare woningen in de buurt. Woningen komen daardoor eerder uit boven de liberalisatiegrens van 710 euro. Boven die grens is geen sprake meer van sociale huur en kan de eigenaar de huur zelf bepalen 3. 3 Bron Mirjam de Rijk, de Groene Amsterdammer, 3

4 Onderstaande tabel laat zien dat de woonquotes het hoogst zijn voor inkomens tot Verder geldt voor alle inkomensgroepen dat de woonquotes relatief hoog zijn bij geliberaliseerde huurwoningen doordat deze niet gesubsidieerd zijn. Slechts 5 procent van de mensen woont in een geliberaliseerde huurwoning, 35,6 procent woont in een gereguleerde huurwoning en 59,5 procent woont in een koopwoning. Er zijn wachtlijsten voor sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen tot euro. Dit komt mede doordat sinds woningen van de voorraad aan sociale huurwoningen zijn verkocht. Huishoudens met een inkomen van euro of meer kunnen sinds 2012 nauwelijks meer terecht in de sociale huur 4. Zij zijn hiermee aangewezen op het beperkte en dure geliberaliseerde segment of op een koopwoning. Middeninkomens vallen hierdoor vaak tussen wal en schip. 3.3 Aandachtspunt is dat de woningmarktproblemen sterk verschillen per regio in Nederland In de krimpregio s is het lastig een woning te verkopen. De jeugd trekt weg naar steden, naar regio s met werk en voorzieningen en naar plaatsen met goede verbindingen per auto of trein. Er kunnen financiële risico s ontstaan als mensen willen/moeten verhuizen, zonder dat zij hun huis kunnen verkopen of als zij het huis alleen tegen een lagere prijs dan de hypotheek kunnen verkopen. In de groeiregio s (naast de Randstad, zijn ook delen van Gelderland en Brabant en de stad Groningen groeiregio s, zie de hittekaart) is het lastig een woning te kopen of huren. Het PBL verwacht in de verhitte regio s tot 2025 een stijging van het aantal huishoudens met enkele honderdduizenden. Dit verschil tussen vraag en aanbod, leidt tot (te) hoge prijzen, waardoor de toegankelijkheid en betaalbaarheid van woningen onder druk komt te staan voor lagere en middeninkomens. 5 Dit wordt versterkt door trends als Buy-to-let en Airbnb. In de steden zien we dat jonge gezinnen hierdoor vaak naar de omliggende streek verhuizen. In de groeiregio s lijkt woningen bijbouwen de enige oplossing om vraag en aanbod meer met elkaar in balans te brengen. Het bijbouwen van woningen heeft echter zo zijn eigen problematiek. Idealiter bouwen corporaties anticyclisch, zodat bouwprojecten relatief efficiënt kunnen verlopen. In de praktijk blijken er echter 4 Maximaal 10 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen tot 2015 is bestemd voor huishoudens met een inkomen van euro of meer en tussen 2015 en 2020 max 10 procent voor lage middeninkomens en max 10 procent voor inkomens boven Bron: 4

5 belangen te spelen bij bouwers, corporaties en gemeenten om schaarste te creëren om zodoende hoge prijzen te kunnen realiseren. Hierdoor ontstaat vertraging (afgelopen jaren zijn er banen in de bouwsector verdwenen en nu wil iedereen ineens tegelijk bouwen) en zijn de prijzen hoger dan nodig. Ook bij het uitgeven van bouwgrond door gemeenten aan private investeerders voor betaalbare woningen ontstaat door de grote vraag naar woningen een dermate grote prijsdruk dat deze betaalbare woningen in de praktijk niet altijd worden gerealiseerd. Een specifiek aandachtspunt bij deze verschillende ontwikkelingen is in hoeverre landelijk beleid de problemen in zowel groei als krimpregio s kan oplossen. Zo kan afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de prijsstijging in de groeiregio s binnen de perken houden, maar zal de problemen in de krimpregio s mogelijk verergeren. 5

6 4. Duurzaam en groen wonen wordt de regel 4.1 Hoe ambitieuzer de energiebesparingen, hoe groter het risico dat deze niet worden terugverdiend door woningeigenaren PBL 6 heeft vier scenario s uitgewerkt voor energiebesparing van de bestaande woningvoorraad: 1. Een Beperkt investeringspad, waarbij woningen 2 energielabels omhoog gaan en/of tot energielabel B. Het renovatietempo ligt iets lager dan afgelopen jaren. 2. Een Breed investeringspad (conform 1), maar met een 1 tot 2 maal zo hoog renovatietempo als in de afgelopen jaren. In 2035 zijn bijna alle woningen gerenoveerd. Vanaf die tijd vinden verdergaande energiebesparingsmaatregelen plaats. 3. Een Diep investeringspad waarbij alle woningen tot 2050 eenmaal diepgaand worden gerenoveerd met een zo groot mogelijke energieverbetering. In 2050 is dan 55 procent van de woningvoorraad een Eigenwarmte-woning (vergaand geïsoleerde woningen die in de eigen warmte voorzien met zonne-energie) en 42 procent is een label B woning. 4. Een Gefaseerd Diep investeringspad waarbij tot 2030 alleen aan isolatieverbetering wordt gedaan bij renovaties naar Eigenwarmte. Na 2030 worden warmte installatiemaatregelen getroffen. De scenario s leiden tussen 2010 en 2050 tot de volgende ontwikkelingen ten aanzien van de energielabels van de bestaande woningvoorraad

7 Een Beperkt investeringspad kan via energiebesparing leiden tot 28 procent CO2-reductie van de bestaande woningvoorraad in Bij een Breed investeringspad is een CO2-reductie van 50 procent mogelijk. Beide mogelijkheden leveren een verwachte kostenbesparing op voor woningeigenaren. Een Diep investeringspad kan via energiebesparing leiden tot 80 procent CO2-reductie van de bestaande woningvoorraad in Dit levert naar verwachting een kostenverhoging op voor woningeigenaren. Een Gefaseerd Diep investeringspad kan deze kostenverhoging wat beperken, zonder dat de CO2-reductie veel achteruit gaat. De verwachting is dat na 2030 de kosten van warmte installatiemaatregelen zijn gedaald door technologische ontwikkeling, zodat het efficiënt kan zijn deze ontwikkelingen af te wachten. Hogere kosten voor woningeigenaren kunnen het animo voor deze investeringen ondermijnen. In een optimistisch scenario ten aanzien van de technologische ontwikkeling leiden overigens alle investeringspaden tot een kostenbesparing voor woningeigenaren. De kosteninschattingen zijn daarmee met grote onzekerheid omgeven. 4.2 Praktijk blijkt weerbarstig bij implementatie energiebesparingen door corporaties Er zijn afspraken gemaakt tussen de corporatiesector en de regering om de sociale huurwoningen slimmer te isoleren en te verwarmen. De corporatiewoningen zijn verantwoordelijk voor 10 tot 13 procent van de Nederlandse CO2-uitstoot. De doelstelling is om begin 2021 gemiddeld op energielabel B te zitten. De belangenbehartiger van de corporatiesector Aedes gaf echter eind 2016 al aan ten minste tot 2023 nodig te hebben om deze doelstellingen te realiseren. Met name grote corporaties lijken achter te blijven bij de doelstelling. Een van de praktische problemen blijkt te zijn dat niet alle bewoners willen meewerken aan de benodigde ingrepen. Bij grote ingrepen of aanpassingen die tot huurverhoging leiden, heeft de corporatie instemming nodig van 70 procent van de huurders. Een ander aandachtspunt is het gebrek aan capaciteit bij aannemers, nu het aantal bouwvakkers fors is teruggelopen na de eerdere crisis op de woningmarkt Zelfs de regels voor nieuwe woningen leiden niet altijd tot duurzaam en groen wonen Zowel de Rijksoverheid als sommige gemeenten laten nog kansen liggen om de woningmarkt duurzamer en groener te maken. Een eerste stap is om striktere eisen aan het bouwen van nieuwe woningen te stellen in het Bouwbesluit 2012 om ervoor te zorgen dat deze energieneutraal worden gebouwd, met (hergebruik van) duurzame materialen in groene, leefbare en voldoende gemengde wijken

8 5. Mogelijke oplossingsrichtingen? Discussiepunten: Zijn de hoofddoelen en problemen goed weergegeven of ontbreken er belangrijke zaken? Welke oplossingsrichtingen kunnen bijdragen aan het realiseren van de hoofddoelen? Hierna worden enkele mogelijkheden geopperd aan de hand van het verkiezingsprogramma van GroenLinks, de stemwijzers en maatregelen over kansrijk woonbeleid van CPB en PBL 8. Daarnaast zijn een aantal stellingen geformuleerd op basis van de serie van Mirjam de Rijk 9 over het woningmarktbeleid in de Groene. Deze oplossingsrichtingen zijn bedoeld als voer voor discussie ten behoeve van de economische werkgroep en geven niet altijd de mening weer van de auteurs. Oplossingsrichtingen algemeen: 1. Er moeten deze kabinetsperiode woningen aan de Nederlandse woningvoorraad worden toegevoegd. Oplossingsrichtingen koopsector: 2. De hypotheekrenteaftrek moet versneld worden afgebouwd en uiteindelijk worden afgeschaft 3. Eigenaar-bewoners gaan vermogensbelasting betalen over het afbetaalde deel van hun woning. 4. In gebieden met een overspannen koopwoningmarkt moeten gekochte woningen worden bewoond door de kopers zélf en mogen deze niet door hen worden verhuurd. 5. De belastingvrije schenking tot ,-- te besteden aan de eigen woning, moet worden afgeschaft. 6. De maximale hoogte van een te verkrijgen hypotheek (als percentage van het inkomen of als percentage van de waarde van de woning) daalt als de prijzen van woningen sterk stijgen, en stijgt als de prijzen van woningen sterk dalen. 7. Er moeten meer mogelijkheden komen voor wooncoöperaties. 8. De aflostermijn van de hypotheek zou voor jongeren langer kunnen zijn dan voor ouderen, om de kosten in het spitsuur van het leven te beperken. 9. Verder verlagen LTV en/of LTI. 10. De overheid moet mensen die een eerste huis kopen financieel ondersteunen. 11. Het moet makkelijker worden om pensioengelden in te zetten voor het aflossen van je hypotheek. 12. Kopers van een woning en mensen die hun eigen woning verbouwen worden beter beschermd tegen wanprestaties door bouwbedrijven en projectontwikkelaars, door middel van een verzekerde garantie

9 Oplossingsrichtingen huursector: 13. De huurliberalisatiegrens moet worden verhoogd van 710,-- naar 1.000,--, waardoor de gereguleerde huursector (sociale huursector) wordt vergroot ten koste van de nietgereguleerde huursector (vrije huursector); zo kunnen de middeninkomens weer terecht in de gereguleerde huursector. Woningcorporaties mogen ook weer woningen met een huur tussen de 710,-- en de 1.000,-- bouwen. 14. Fiscaal subsidiëren geliberaliseerde huursector om de verschillen gelijk te trekken met de koopsector en de sociale huursector. 15. De verhuurdersheffing moet worden afgeschaft, waardoor dit vrijkomende geld kan worden aangewend om meer woningen aan de voorraad toe te voegen en deze te vergroenen. 16. Gemeenten moeten lagere grondprijzen rekenen voor woningcorporaties en particuliere verhuurders die betaalbare huurwoningen bouwen; waarbij wordt bedongen dat die huurwoningen voor lange tijd betaalbaar blijven. 17. De WOZ-waarde moet uit het woningwaarderingssysteem (puntenstelsel) om te voorkomen dat de sociale huursector steeds verder krimpt en om gemengde wijken te behouden. 18. De inkomensafhankelijke huurverhogingen, om scheefwonen in de gereguleerde huursector tegen te gaan, moet blijven bestaan. 19. Woningcorporaties moeten stoppen met het verkopen en liberaliseren van sociale huurwoningen. 20. De huurtoeslag moet op het huidige niveau worden gehandhaafd. 21. In steden moet een verdergaande segregatie tussen sociale huurders enerzijds en vrije sectorhuurders en eigenaar-bewoners anderzijds worden tegengegaan. 22. Huurdersparticipatie moet worden bevorderd. Oplossingsrichtingen Duurzaam en groen wonen: 23. Aanpassen Bouwbesluit; nieuwbouwwoningen energieneutraal, circulair en biobased bouwen. 24. Investeringsplicht verduurzaming corporatiewoningen inclusief vereenvoudiging mogelijkheden om huurders mee te krijgen (geen 70 procent meer nodig bij ingrijpende verbouwingen met het oog op energiebesparing). 25. Verbod op het verhuren van woningen met de slechtste energielabels. 26. Verplichten tot energiezuiniger maken alle woningen met financieringsplan eigenaren. 27. Forse overheidsinvestering in innovatie van warmte installatiemaatregelen. 9