AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 3 januari Pagina 1 van 10

Transcriptie

1 AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 3 januari 2011 Pagina 1 van 10

2 Collegenota Aan burgemeester en wethouders Documentnummer Datum Zaaknummer Datum Vertrouwelijk Portefeuillehouder Elfrink Dienst Stadsbeheer In DT Nee Ambtenaar Dick Zweijtzer In college Telefoonnummer Onderwerp peilen beleidsvisie particuliere woningvoorraad Voorstel in raadscommissie Voorstel in raad Genoemde data fataal Ja Nee Beslispunten 1. Het voornemen uit te spreken om, in aansluiting op de huidige aanpak, nieuw beleid voor de bestaande particuliere woningvoorraad te ontwikkelen; 2. Alvorens te besluiten om dit nieuwe beleid te laten uitwerken, kennis te nemen van de opvattingen die er in de gemeenteraad leven over dit onderwerp; 3. De raad door middel van bijgaande raadsbrief voor te stellen om een themabijeenkomst aan dit onderwerp te wijden. 4. Te besluiten dat de huidige begrotingsafspraken kaderstellend zijn voor te ontwikkelen nieuw beleid. Korte toelichting / samenvatting Met het afronden van de laatste projecten in 2011 zal het onderwerp particuliere woningvoorraad van de Arnhemse beleidsagenda verdwijnen. Er is echter voldoende aanleiding om, in aangepaste vorm, een vervolg te geven aan het huidige beleid. In deze collegenota worden daarvoor de argumenten gegeven. Tevens wordt voorgesteld om, voordat opdracht wordt gegeven voor het ontwikkelen van nieuw beleid, in een themabijeenkomst met de raad in discussie te gaan over dit onderwerp. Pagina 2 van 10 1

3 Te kopiëren stukken voor het college Ter inzage te leggen stukken voor het college Raadsbrief peilen beleidsvisie particuliere woningvoorraad Te kopiëren stukken voor raadscommissie of gemeenteraad: Ter inzage te leggen stukken voor raadscommissie of gemeenteraad: Raadsbrief peilen beleidsvisie particuliere woningvoorraad Pagina 3 van 10 2

4 Toelichting op het voorstel 1. Aanleiding / Probleemstelling Vanaf midden jaren 80 voert de gemeente Arnhem beleid gericht op de bestaande particuliere woningvoorraad. In de jaren 80 en 90 werd vooral geïnvesteerd in de vooroorlogse voorraad. Deze aanpak is in 2004 geëindigd. Vanaf 2000 is de aandacht verlegd naar de bestaande woningvoorraad in de herstructureringsgebieden Malburgen en Presikhaaf. Begin 2011 zal de aanpak in deze gebieden eindigen met de afronding van de laatste projecten. Het onderwerp particuliere woningvoorraad lijkt daarmee van de Arnhems beleidsagenda te verdwijnen. Er is echter voldoende aanleiding om wellicht in aangepaste vorm een vervolg te geven aan dit beleid. In het Arnhemse Lenteakkoord zijn de afspraken van het stadsbestuur van Arnhem voor de periode vastgelegd. Hierin wordt onder andere aangegeven dat minder wordt gekozen voor grootschalige sloop en vervangende nieuwbouw van woningen, maar meer zal worden ingezet op duurzame renovatie. Aangezien het merendeel van de bestaande woningvoorraad in particulier bezit is (61,5 % in 2009) betekent dit dat, behalve voor de bestaande sociale woningvoorraad, ook uitspraken gedaan moeten worden over hoe er met de bestaande particuliere voorraad wordt omgegaan. 2. Doel Vast te stellen of het gewenst is om nieuw beleid te ontwikkelen voor de bestaande particuliere woningvoorraad en of hiervoor draagvlak aanwezig is in de gemeenteraad. 3. Argumenten Wat is bereikt? - Vooroorlogse woningvoorraad: Vóór 1985 is in de vooroorlogse wijken (Klarendal, Sint Marten, Sonsbeekkwartier-Zuid, Spijkerkwartier) vooral ingezet op sloop-nieuwbouw en verbetering van aangekocht particulier bezit. Vanaf 1985 ís de aanpak meer gericht op herstel van deze voorraad door de eigenaren zelf met steun van de gemeente. Deze steun bestond uit het geven van voorlichting en het aanbieden van keuringsrapporten, subsidies, financieringsmogelijkheden en projectbegeleiding. Afsluitend is bij woningen, waarvan de eigenaren niet van de aangeboden mogelijkheden gebruik wensten te maken, een handhavingstraject gestart. Deze aanpak heeft als resultaat opgeleverd dat in de periode ongeveer woningen met subsidie zijn verbeterd. Het totale aantal verbeterde woningen is echter een veelvoud daarvan. - Herstructureringswijken: De aanpak in de herstructureringswijken Malburgen en Presikhaaf bestaat enerzijds uit een projectmatige aanpak van woningcomplexen van Verenigingen van Eigenaren (VvE s) die vergelijkbaar is met de aanpak van de vooroorlogse woningvoorraad. Anderzijds worden eigenaren van eengezinswoningen door het aanbieden van woningkeuringen, keuringscertificaten en het herhaald aanbieden van informatie gestimuleerd om hun woningen op te knappen. Voor deze woningen is geen subsidie beschikbaar. Er is vanuit gegaan dat aan het eind van de beleidsperiode een handhavingtraject gestart wordt voor woningen waar geen herstel heeft plaatsgevonden. De VvE-aanpak is succesvol gebleken. In totaal zijn 48 VvE s (ca 1200 woningen) in de aanpak betrokken. Bij 780 woningen zijn maatregelen uitgevoerd in de vorm van een gesubsidieerd renovatieplan. Bij 230 woningen hebben eigenaren besloten om, zonder subsidie, een beperkte ingreep of een meerjarenonderhoudsplan uit te voeren. De aanpak van eengezinswoningen (Malburgen: 625, Presikhaaf: 72) is weinig succesvol 1. Bij ongeveer 200 woningen zijn woningkeuringen uitgevoerd. Bij slechts 90 woningen heeft dit geleid tot herstel. Er wordt nu een pilot in Malburgen (Vissenbuurt) uitgevoerd met een meer projectmatige aanpak. Mogelijk dat deze aanpak meer succes heeft. Kenmerken Arnhemse woningvoorraad. De totale Arnhemse woningvoorraad is woningen groot (gegevens OSJA, 2009), waarvan in particulier bezit. Van deze particuliere woningvoorraad bestaat 69,4% ( woningen) uit koopwoningen en 30,6% ( woningen) uit huurwoningen. Het aandeel eengezinswoningen is 56% ( woningen). 44% (ca woningen) bestaat uit meergezinswoningen. De eigenaren hiervan zijn (wettelijk) lid van een Vereniging van Eigenaren. Het meest kwetsbare deel van de huidige woningvoorraad bevindt zich in de 1 Afgemeten aan de doelstellingen vastgelegd in de door B&W vastgestelde beleidsnota s particuliere woningvoorraad Malburgen (1 april 2003) en particuliere woningvoorraad Presikhaaf (16 augustus 2005) Pagina 4 van 10 3

5 vooroorlogse en vroeg-naoorlogse woningvoorraad (tot 1970). Het betreffen ca woningen. Deze woningen liggen met name in de Arnhemse krachtwijken. De onderhoudskwaliteit van deze woningen is in het algemeen matig tot redelijk. Uit een eind 2009 uitgevoerde wijkenschouw blijkt echter dat bij nog ongeveer woningen sprake is van een forse onderhoudsachterstand, die slechts met een aanzienlijke investering weggewerkt kan worden. Bij woningen die in het verleden zijn gerenoveerd beginnen de eerste onderhoudsachterstanden al weer zichtbaar te worden. Hoewel nog niet alarmerend mt ook in de jongere woningvoorraad, gebouwd tussen 1971 en 1985 (in de zogenaamde preventiegebieden) de onderhoudsachterstand toe. Zoals hiervoor aangegeven zijn de eigenaren van meergezinswoningen (appartementen, portiekwoningen, boven- en benedenwoningen) lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Arnhem kent ongeveer van deze VvE s. Veel (vaak kleine) VvE s in met name de oudere woningvoorraad functioneren niet goed, waardoor adequaat onderhoud achterwege blijft. Landelijk blijkt dat bij de woningvoorraad gebouwd voor 1970 slechts 40% voorzien is van dakisolatie en 20% van gevelisolatie. In 50-60% van deze voorraad is dubbel glas aangebracht. Dit zal voor de Arnhemse woningvoorraad niet veel anders zijn. Dit betekent dat in deze voorraad nog een aanzienlijk energiebesparingspotentieel aanwezig is. Waarom nieuw beleid? Doordat op termijn het nieuwbouwvolume zal afnemen zal het belang van de bestaande woningvoorraad voor het Arnhemse woonbeleid toenemen. Het grootste deel van deze bestaande woningvoorraad is particulier bezit (huur en koop). Bij de particuliere woningvoorraad is van grootschalige sloop en vervangende nieuwbouw nauwelijks sprake. De vervangingssnelheid is zeer laag. Door veroudering van deze woningvoorraad mt de kwaliteit ervan af met als risico dat delen van deze voorraad op termijn niet meer aansluiten bij de vraag. De lange levensduur van particuliere woningen vraagt daarom om structurele aandacht voor het behoud (en de verbetering) van de kwaliteit van deze voorraad. In het kader van eerst de stadsvernieuwing en later de herstructurering heeft de gemeente fors geïnvesteerd in de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Voorkomen moet worden dat deze investering verloren gaat en dat de gemeente op termijn voor een nieuwe stadsvernieuwingsopgaaf wordt gesteld. Door bij woningherstel ook het treffen van energiebesparende maatregelen te stimuleren kan een bijdrage worden geleverd aan de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Ook zal dit, naast comfortverbetering, leiden tot lagere woonlasten. Het merendeel van de woningeigenaren is goed in staat om op eigen kracht de woning te onderhouden, te verbeteren of aan de eigen behoefte aan te passen. Een belangrijk deel van de eigenaren is daar minder goed toe in staat, vanwege de aanvangskwaliteit van de woning, inkomenspositie en/of een gebrekkig functionerende Vereniging van Eigenaren. In met name de zwakste delen van de particuliere woningvoorraad is het plegen van adequaat onderhoud daarom niet altijd gegarandeerd of vanzelfsprekend. Tenslotte: investeren in de bestaande woningvoorraad is investeren in de leefbaarheid van wijken (zie rapport Leefbaarheid doorgrond van Marlet c.s.). In de wijkactieplannen voor de vier krachtwijken wordt daarom niet voor niets aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Ontwikkelingen elders Er is een quick scan uitgevoerd naar hoe andere gemeenten omgaan met hun particuliere woningvoorraad. In gemeenten als Utrecht en Nijmegen, waar voorheen nog een actief beleid werd gevoerd, wordt op dit moment vooral het handhavingsinstrument ingezet. In de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, den Haag, Dordrecht, Schiedam, Zaanstad en Enschede is nog steeds sprake van een actief (veelal gebiedsgericht) woningverbeteringbeleid. In deze gemeenten wordt een samenhangend pakket instrumenten ingezet. De gemeente Apeldoorn onderzoekt op dit moment, samen met marktpartijen, de mogelijkheden om beleid voor de goedkope particuliere woningvoorraad te ontwikkelen. De belangrijkste instrumenten, die worden ingezet, zijn: - het actief informeren en overdragen van kennis aan woningeigenaren en VVE s; - het ondersteunen en begeleiden van woningverbeteringprocessen; - het verstrekken van laagrentende leningen voor woningherstel; - het uitvoeren van een actief handhavingsbeleid. Voor zover nog van subsidies gebruik wordt gemaakt, worden deze steeds minder ingezet als objectsubsidie voor de feitelijke uitvoering van maatregelen, maar steeds meer voor het opstellen van bouwkundige Pagina 5 van 10 4

6 keuringsrapporten of meerjarenonderhoudsplannen of om een professioneler VvE-beheer te stimuleren. Opvallend is dat de genoemde gemeenten in plaats van objectsubsidies nu als financieel instrument de laagrentende stimuleringslening inzetten (met rentepercentages ver onder de marktrente). Veelal gebeurt dit vanuit een revolving fund dat is ondergebracht bij het Svn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). De gedachte hierachter is dat na enkele initiële stortingen van de gemeente in dit fonds, het fonds zich blijvend in stand houdt. Ook bij veel gemeenten waar geen actief beleid wordt gevoerd is in ieder geval dit instrument voor de woningeigenaar beschikbaar. Particuliere woningverbetering de rol van de gemeente De gemeente heeft, op grond van de Woningwet, de taak toe te zien op de staat van de volkshuisvesting. Hoe de gemeente deze taak voor wat betreft de particuliere woningvoorraad invult is afhankelijk van hoe men de problematiek in deze woningvoorraad waardeert. Er zijn meerdere scenario s denkbaar. De gemeente kan een passieve rol nemen, waarbij uitsluitend wordt gehandhaafd op overlast of onveilige situaties. De gemeente kan faciliteren, waarbij instrumentarium ontwikkeld en ter beschikking gesteld wordt (informatie over woningonderhoud, VvE-beheer, financieringsen subsidiemogelijkheden, etc.). Het initiatief wordt echter bij de eigenaar gelaten. In het uiterste geval kan de gemeente de regie in handen nemen, waarbij het beschikbare instrumentarium actief en veelal projectmatig wordt ingezet. Daarnaast kan gekozen worden voor een gebiedsgerichte benadering, waarbij de gemeentelijke betrokkenheid zich bijvoorbeeld beperkt tot het wegnemen van achterstanden in de krachtwijken en eventueel de preventiewijken. Anderzijds zal de intensiteit van de gemeentelijke betrokkenheid begrensd worden door de budgettaire mogelijkheden. Voorgesteld wordt om een aantal mogelijke scenario s uit te werken, op grond waarvan een beleidskeuze kan worden bepaald. Deze scenario s zouden moeten voldoen aan de volgende uitgangspunten: - De woningeigenaar is primair zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en de verbetering van zijn woning. Gemeentelijk beleid zal zich vooral moeten richten op eigenaren die hun woning niet kunnen of niet willen onderhouden. - In algemene zin is de kwaliteit van de Arnhemse particuliere woningvoorraad redelijk op orde. Gemeentelijk beleid zal zich vooral moeten richten op het wegnemen van knelpunten in de zwakste delen van de particuliere woningvoorraad. - Daarnaast zou het gemeentelijk beleid zich moeten richten op het voorkomen van onderhoudsachterstanden. Met relatief kleine ingrepen nu kunnen noodzakelijke grote investeringen in de toekomst worden voorkomen. - Marktpartijen beginnen steeds meer het belang van de bestaande (particuliere) woningvoorraad te onderkennen en ontwikkelen hiervoor producten en diensten. Gemeentelijk beleid zal er op gericht moeten zijn gebruik te maken van de expertise bij deze partijen en om eventuele belemmeringen bij eigenaren, om gebruik te maken van deze diensten, weg te nemen. Tevens wordt voorgesteld om, voordat het college besluit nieuw beleid te ontwikkelen voor de particuliere woningvoorraad, te onderzoeken welke opvattingen er in de gemeenteraad leven over dit onderwerp. De opvattingen van de raad kunnen dan in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de verdere uitwerking. Het voorstel is om hier een themabijeenkomst aan te wijden. 4. Financiën Er zijn geen bestaande budgetten waaruit nieuw beleid voor de particuliere woningvoorraad kan worden gefinancierd. Afhankelijk van de beleidskeuze zal mogelijk budget moeten worden vrijgemaakt. In het kader van besluitvorming over nieuw beleid, zal de gemeenteraad te zijner tijd tevens gevraagd worden een beslissing te nemen over het hiervoor benodigde budget. 5. Risico s Afzien van nieuw beleid betekent dat een aantal nog bestaande knelpunten in de particuliere woningvoorraad niet of moeizaam opgelost kunnen worden. Voor de langere termijn bestaat het risico dat, door het achterwege blijven van adequaat onderhoud, in met name de zwakste delen van de woningvoorraad de kwaliteit van deze voorraad afmt. Hierdoor zullen op termijn mogelijk opnieuw grote investeringen noodzakelijk zijn. 6. Uitvoering en evaluatie Na vaststelling van deze nota zal, in overleg met de griffie, een themabijeenkomst met de raad gepland worden Pagina 6 van 10 5

7 Communicatieparagraaf Heeft er al communicatie plaatsgevonden? Zo ja, met wie en hoe? Zijn er direct belanghebbenden die geïnformeerd moeten worden, voordat de media worden geïnformeerd? Zo ja, hoe gebeurt dit? Is er naast openbaarmaking in het persgesprek ook een persbericht nodig? (Zo ja, bijvoegen) Is naast het persgesprek en persbericht nog een andere wijze van bekendmaking nodig? Zo ja, waaruit bestaat die? Is er een communicatieplan over dit onderwerp? Pagina 7 van 10 6

8 De voorzitter van de gemeenteraad ten behoeve van commissiebehandeling Datum : 11 januari 2011 Uw kenmerk : Ons kenmerk : Zaaknummer : Contactpersoon : Dick Zweijtzer Doorkiesnr. : (026) Onderwerp: peilen beleidsvisie particuliere woningvoorraad Geachte voorzitter en leden, Wij stellen u voor kennis te nemen van ons besluit van 11 januari 2011 waarin wij de wens uitspreken om nieuw beleid voor de particuliere woningvoorraad te ontwikkelen en wij tevens aangeven eerst kennis te willen nemen van uw opvattingen over dit onderwerp voordat wij dit beleid laten uitwerken. Wij stellen u voor hier een themabijeenkomst aan te wijden. Aanleiding / Probleemstelling Vanaf midden jaren 80 voert de gemeente Arnhem een actief beleid voor de particuliere woningvoorraad, eerst in de vooroorlogse woningvoorraad in onder meer Klarendal en Sint Marten en vervolgens in de herstructureringswijken Malburgen en Presikhaaf. Met het afronden van de laatste projecten in de laatstgenoemde wijken lijkt het onderwerp particuliere woningvoorraad van de beleidsagenda te verdwijnen. Er is voldoende aanleiding om een vervolg te geven aan dit beleid. Voordat wij echter de ambtelijke organisatie opdracht geven om een beleidsvoorstel uit te werken, willen wij kennisnemen van de opvattingen die in de raad over dit onderwerp leven. Doel Kennis te nemen van de opvattingen van de gemeenteraad over het onderwerp particuliere woningvoorraad, zodat een afweging gemaakt kan worden of hiervoor nieuw beleid moet worden opgesteld en zo ja, welke accenten moeten worden geplaatst. Argumenten Vanaf 1985 stimuleert de gemeente Arnhem eigenaren, met behulp van subsidies, advies en projectbegeleiding, om in de verbetering van hun woning te investeren. Ongeveer 3600 woningen in de vooroorlogse en vroeg-naoorlogse woningvoorraad (tot 1970) zijn in de achterliggende periode met gemeentelijke steun verbeterd. Mede dankzij deze aanpak is de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad aanmerkelijk toegenomen. Toch blijkt uit een in 2009 uitgevoerde wijkenschouw dat bij nog ongeveer woningen sprake is van een forse onderhoudsachterstand. Daarnaast beginnen bij woningen, die in het verleden zijn gerenoveerd, de eerste onderhoudsachterstanden alweer zichtbaar te worden. Het betreft woningen die met name in de Arnhemse krachtwijken zijn gelegen. Hoewel nog niet alarmerend mt ook in de jongere woningvoorraad gebouwd tussen 1971 en 1985 (in de zogenaamde preventiegebieden) de onderhoudsachterstand toe. Eusebiusbuitensingel 53 Postbus HA ARNHEM Telefoon Fax Gemeente@Arnhem.nl Pagina 8 van 10 DIENST STADSBEHEER

9 Datum: Ons kenmerk: Pagina: 2 61,5% van de Arnhemse woningvoorraad is in particulier bezit. Het merendeel van de woningeigenaren is goed in staat om op eigen kracht de woning te onderhouden en te verbeteren. Een belangrijk deel van de eigenaren is daar minder goed toe in staat, vanwege de aanvangskwaliteit van de woning, de inkomenspositie. of een gebrekkig functionerende Vereniging van Eigenaren. In met name de zwakste delen van de particuliere woningvoorraad is het plegen van adequaat onderhoud daarom niet altijd vanzelfsprekend. In het kader van eerst de stadsvernieuwing en vervolgens de herstructurering heeft de gemeente fors geïnvesteerd in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Voorkomen moet worden dat deze investering verloren gaat en dat de gemeente op termijn voor een nieuwe stadsvernieuwingsopgaaf wordt gesteld. Daarnaast is in de woningvoorraad gebouwd voor 1970 nog sprake van een aanzienlijk energiebesparingspotentieel. Door bij woningherstel ook het treffen van energiebesparende maatregelen te stimuleren kan een bijdrage geleverd worden aan de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Tenslotte: investeren in de bestaande woningvoorraad is investeren in de leefbaarheid van wijken (zie rapport Leefbaarheid doorgrond van Marlet c.s.). Daarom wordt juist in de wijkactieplannen voor de vier krachtwijken aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De gemeente heeft op grond van de Woningwet de taak toe te zien op de staat van de volkshuisvesting. Hoe de gemeente deze taak voor wat betreft de particuliere woningvoorraad invult is afhankelijk van hoe men de problematiek in deze woningvoorraad waardeert. Er zijn meerdere scenario s denkbaar, variërend van een aanpak, waarbij uitsluitend handhavend wordt opgetreden bij overlast of onveilige situaties tot een benadering waarbij de gemeente in gebieden waar dit noodzakelijk is, de regie voert, projecten begeleidt en een breed instrumentarium inzet. Bij het uitwerken van gemeentelijk beleid zal de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar centraal moeten staan. Gemeentelijk beleid zou zich met name moeten richten op eigenaren die niet in staat zijn om op eigen kracht de woning te onderhouden. Ook zal gemeentelijk beleid zich primair moeten richten op het voorkomen van onderhoudsachterstanden, naast het wegnemen van knelpunten. Met relatief kleine ingrepen nu kunnen grote investeringen in de toekomst worden voorkomen en een bijdrage worden geleverd aan de leefbaarheid van wijken. Al met al zijn er voldoende argumenten om wellicht in aangepaste vorm een vervolg te geven op het huidige beleid. Wij vinden het daarbij van belang om vooraf kennis te nemen van de opvattingen van de gemeenteraad. Financiën Er zijn geen bestaande budgetten waaruit nieuw beleid voor de particuliere woningvoorraad kan worden gefinancierd. Afhankelijk van de beleidskeuze zal mogelijk budget moeten worden vrijgemaakt. In het kader van besluitvorming over nieuw beleid, zal de gemeenteraad te zijner tijd tevens gevraagd worden een beslissing te nemen over het hiervoor benodigde budget. Pagina 9 van 10 Eusebiusbuitensingel 53 Postbus HA ARNHEM Telefoon Fax Gemeente@Arnhem.nl DIENST STADSBEHEER

10 Datum: Ons kenmerk: Pagina: 3 Risico s Afzien van nieuw beleid betekent dat een aantal nog bestaande knelpunten in de particuliere woningvoorraad niet of moeizaam opgelost kunnen worden. Voor de langere termijn bestaat het risico dat, door het achterwege blijven van adequaat onderhoud, in met name de zwakste delen van de woningvoorraad de kwaliteit van deze voorraad afmt. Hierdoor zullen op termijn mogelijk opnieuw grote investeringen noodzakelijk zijn. Uitvoering en evaluatie Er zal, in overleg met de griffie, een themabijeenkomst gepland worden met de bestaande particuliere woningvoorraad als onderwerp. De uitkomsten van de themabijeenkomst worden betrokken bij het uitwerken van beleid voor de bestaande woningvoorraad. Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem, de secretaris, de burgemeester, Pagina 10 van 10 Eusebiusbuitensingel 53 Postbus HA ARNHEM Telefoon Fax Gemeente@Arnhem.nl DIENST STADSBEHEER