AFZONDERLIJKE TOEGANG TOT DE VERDIEPINGEN

Transcriptie

1 AFZONDERLIJKE TOEGANG TOT DE VERDIEPINGEN Een dossier met technische oplossingen Het gebrek aan een afzonderlijke ingang is een van de grootste hindernissen in de renovatie van woningen op de verdiepingen boven winkels. In de betreffende handelskernen heeft bijna twee derde van de gebouwen geen afzonderlijke ingang. Soms heeft de ingang nooit bestaan. Dat is het geval wanneer de verdiepingen werden bewoond door de handelaar zelf. In andere gevallen werd de ingang dichtgemaakt om de handelszaak te verruimen. In het licht van die vaststellingen is het duidelijk hoe belangrijk het is om die ingangen te herstellen. En in een context waarin elke vierkante meter handelsruimte telt, komt het erop aan tijdens de werken zo weinig mogelijk ruimte op te offeren, in samenspraak met de gebruiker van de plaats. Er zijn verschillende technische oplossingen, afhankelijk van de typologie van de gevel van de gelijkvloerse verdieping en de inrichting van het gebouw. BETROKKENHEID VAN DE SPELERS De eigenaar: nam vaak het initiatief voor het project. Hij heeft er belang bij om de onbewoonde verdiepingen toegankelijk te maken om zijn goed op te waarderen. De handelaar: als gebruiker van de gelijkvloerse verdieping is hij betrokken partij als de handelsvloer wordt verkleind of gereorganiseerd. De architect: hij adviseert de eigenaars en tekent de ingang en, indien nodig, de nieuwe voorpui. De stedenbouwkundige dienst van de gemeente: wordt geraadpleegd en beslist of er een stedenbouwkundige vergunning moet worden aangevraagd (wat meestal het geval is). WANNEER INGRIJPEN Een project kan op elk moment worden bestudeerd. Het kan gunstig zijn om te profiteren van een verlenging van de huurovereenkomst, de verandering van uitbater of werken aan de voorpui. Er worden nieuwe woningen gecreëerd in verloren en voortaan toegankelijke ruimten. De flexibiliteit in het gebruik van het gebouw vormt een meerwaarde. De renovatie van de woningen mag niet ten koste gaan van de handelsdynamiek. De handelaar moet hogerop zoveel mogelijk bij het project worden betrokken. Dit type van project biedt eventueel een kans om de huurovereenkomst aan te passen, om het te beperken tot de oppervlakten die nodig zijn voor de handelszaak. FICHE 3 HANDELSHUUROVEREENKOMST WONEN HABITER BOVEN LES ÉTAGES WINKELS AU-DESSUS DES COMMERCES Realisatie Réalisation ERU ERU absl asbl

2 Technische oplossingen De meest gangbare voorbeelden in Brussel worden hieronder toegelicht. De meeste snoepen niet zoveel ruimte af van de handelszaak. Sommige maken het zelfs mogelijk om de etalage te verruimen. 1 2 OPLOSSINGEN Twee afzonderlijke deuren, één naar de handelszaak en één naar de woning toe. Eén deur naar de straat toe, met een gemeenschappelijk gangetje (handelszaak/woning). OP TE OFFEREN RUIMTE min. 4m² min. 6m² 3 Twee afzonderlijk ingangen achter een vitrinebak. min. 8m² 4 Een centrale ingang voor twee handelszaken. min. 4,25m² 5 Een afzonderlijke, verborgen ingang, geïntegreerd in de handelszone. min. 5m² 6 6. Een afzonderlijke ingang buiten de hoofdgevel. / REGLEMENTAIRE CONTEXT: EEN WETTELIJKE VERPLICHTING We herinneren eraan dat de verwezenlijking/het opnieuw realiseren van een toegang volgens de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV), titel I artikel 9, kan opgelegd worden in geval van transformaties op de handelsgelijkvloers : De inrichting van de benedenverdiepingen voor handelsdoeleinden of voor een ander gebruik dan huisvesting mag de bewoning van de bovenverdiepingen niet in de weg staan. Als er een afzonderlijke ingang bestaat, moet deze behouden worden. Een aparte en gemakkelijk bereikbare ingang naar deze verdiepingen is verplicht, behalve wanneer de gevelbreedte minder dan 6 strekkende meter bedraagt. Blinde benedenverdiepingen, zijnde beneden-verdiepingen waarvan de geveloppervlakte minder dan 20% gevelopeningen telt of andere openingen zoals toegangs- of garagepoorten, met uitzondering van omheiningsmuren, zijn verboden. In bepaalde gevallen zijn de gemeentereglementen nog preciezer, als er een gemeentelijk reglement of een specifiek inrichtingsplan voor handen is. 2 8

3 1 Twee afzonderlijke deuren één naar de handelszaak en één naar de woning toe Dit is een klassieke indeling in handelsgebouwen met een uitstalraam. Al in de 19e eeuw zag men ze vaak. Aan weerszijden van het uitstalraam is een deur. Eén leidt naar de handelszaak, de andere naar de woningen via een inkomhal en een afzonderlijke trap. Gang + trap: min. 4 tot 5 m². Neem de minimale afmetingen in acht om een zeker gebruikscomfort te verzekeren (gang min. 1 m x 2 m). Ruimte die de trap inneemt: 2,75 m² (grondplan voor een vrije hoogte van 2 m eronder). Ingang van de handelszaak: varieert tussen 1 m² of meer, afhankelijk van de breedte van de gevel en de lengte van het uitstalraam. Dankzij deze oplossing kunnen de twee functies van het gebouw volledig worden gescheiden. Dankzij deze oplossing kunnen de twee functies van het gebouw volledig worden gescheiden. Ze is vooral geschikt wanneer er een nieuwe trap naar de verdiepingen moet worden geplaatst (of in tweeën gesplitst om een rechtstreekse verbinding tussen de handelszaak en de 1e verdieping te maken kantoren, opslagruimte). In de schuin afgaande ruimte onder de trap kunnen rekken worden geplaatst. 3 8

4 TOEGANG TOT DE VERDIEPINGEN FICHE 1 AFZONDERLIJKE ACCÈS SEPARÉ VERS LES ETAGES 2 Eén deur naar de straat toe met gemeenschappelijke gang voor handelszaak/woning We zien deze indeling vaak bij herenhuizen met een imposante ingang. Ze is ook geschikt voor kleine gebouwen met een smalle gevel. Achter een gemeenschappelijke deur naar de straat toe, leidt een gemeenschappelijke gang naar de handelszaak en naar het trappenhuis dat toegang biedt tot de woningen. Deze oplossing werkt wanneer het trappenhuis langs één van de twee scheidingsmuren ligt. Schema 1 Op te offeren vloerruimte Schema 1 : met een gemeenschappelijke inkomhal moet de doorgang breed genoeg zijn om een moeiteloze kruising mogelijk te maken. Breedte: min. 1,5 m. Voordeuren: minimale vrije breedte van 0,95 m. De inham moet redelijk groot zijn om het uitstalraam een zekere diepte te geven. Schema 2 : deze indeling maakt de sas minder diep, maar biedt wel voldoende breedte om de voordeuren naast elkaar te plaatsen (zonder de minimale uitsprong van de muren voor de brandwerende scheiding te vergeten (BW)). Schema 2 Het uitstalraam blijft behouden. De vermindering van de handelsruimte blijft beperkt. Deze oplossing maakt het mogelijk om, in het geval van een ingang opzij, de huidige voorpui te behouden en de verbouwing dus te beperken. In de gang kan de wand met toegang tot de handelszaak ook van glas zijn om meer licht binnen te laten en de zaak meer zichtbaarheid te geven. De handelaar en de bewoners van de woningen moeten afspraken maken over het beheer van de gang (de voordeur afsluiten, (on)gebruik, brievenbussen,...). WONEN BOVEN WINKELS HABITER LES ÉTAGES AU-DESSUS DES COMMERCES Réalisation ERUabsl asbl Realisatie ERU 4 8

5 3 Twee afzonderlijk ingangen achter een vitrinebak Deze typologie verscheen in het interbellum in smalle gebouwen. De toegangen tot de handelszaak en de woningen, beide een stukje van de straat afgelegen, bevinden zich achter een glazen uitstalraam dat op een bak lijkt. Gang + trap: 8 tot 10 m². Breedte van de trap: 1 m. Ruimte die de trap inneemt: 2,75 m² (grondplan voor een vrije hoogte van 2 m eronder). Breedte van de doorgang: min. 1,5 m (zodat personen elkaar kunnen kruisen). De vele uitstalramen geven de handelszaak een grote zichtbaarheid. De uitstalramen en -zones zijn groot. Deze inrichting is vooral geschikt voor speciaalzaken en detailhandels. Deze oplossing leent zich voor zowel brede als smalle gebouwen. Deze indeling vraagt in de meeste gevallen ingrijpende aanpassingen van de voorpui en is dus vooral geschikt voor te renoveren puien. Door de hoekjes die achter deze bak ontstaan, moet de inkomhal worden afgesloten buiten de openingsuren van de handelszaak (plaatsing van een luik). 5 8

6 4 Een centrale ingang voor twee handelszaken Dit is een populaire indeling van brede gebouwen, en dan vooral appartementsgebouwen. De afzonderlijke toegang tot de woningen bevindt zich in het midden van de gevel. Aan weerszijden van de inkomhal kan één grote handelsruimte liggen, maar ook twee aparte zaken. Gang + trap: 4,25 m². Omvat de ruimte voor de trap + de gang naar de woningen. Inham voor de toegang tot de handelszaken: min. 3,5 m² (lengte: 2,6 m, breedte: 1,3 m). Deze oplossing maakt het mogelijk om de handelsgelijkvloers te verhuren aan twee afzonderlijke handelaars, wat de opbrengst kan verhogen. Het bestaande trappenhuis dat naar de woningen leidt, moet in het midden liggen. De commerciële trend is eerder een uitbreiding van de handelsoppervlakten via een hergroepering en inlijving van handelszaken ernaast. 6 8

7 5 Een afzonderlijke, verborgen ingang geïntegreerd in de handelszone Deze indeling is geschikt voor woningen met een gelijkvloerse verdieping die ingrijpend werd veranderd. De afzonderlijke ingang ligt meer naar achteren. Hij is centraal, maar kan wel worden omringd door uitstalramen om het verlies aan handelsruimte te beperken en de uitstalzones te vergroten. Gang + trap: min. 5 m². Op te offeren ruimte: berekend op basis van de minimale afmetingen die nodig zijn voor een trap die een draai maakt (breedte van beide trapdelen: min. 1,7 m). Een bredere trap zal ook het uitstalraam verruimen. Let er wel op dat de doorgang gemakkelijk blijft (kruisende personen en voldoende afstand om de uitstalramen te kunnen bekijken). Deze oplossing is geschikt voor winkels met veel klanten (type Nieuwstraat) en voor diepe gebouwen met een brede gevel. De handelszaak moet buiten de openingsuren worden afgesloten zonder de toegang tot de woningen te verhinderen. De formule is architecturaal gezien niet erg esthetisch (inspringende voorgevel). Om de samenhang tussen de gelijkvloerse verdieping en de hele gevel te behouden, moet er aandacht worden besteed aan de samenstelling en leesbaarheid van het gevelplan. 7 8

8 FICHE 1 ACCÈS AFZONDERLIJKE SEPARÉ VERS TOEGANG LES ETAGES TOT DE VERDIEPINGEN 6 Een afzonderlijke ingang buiten de hoofdgevel Er zijn omstandigheden waarin de inrichting van een ingang via de hoofdgevel moeilijk is zonder de handelsactiviteit te belemmeren. Dat is vooral het geval wanneer: de lopende meter van de handelsgevel heel belangrijk is; eigenaar en handelaar geen overeenstemming vinden over de herziening van de handelsgedeelten en/of de huurprijs; het uitstalraam van belang is voor het erfgoed; het oorspronkelijke trappenhuis vanuit de gelijkvloerse verdieping, dat behouden moet blijven, in het midden van het gebouw of achter aan het perceel ligt; de gevel heel smal is. Er zijn nog andere mogelijkheden die kunnen worden onderzocht: Een ingang creëren in een zijgevel of in de achtergevel van het gebouw; Eén gemeenschappelijke ingang voor twee of meerdere aanpalende gebouwen creëren. Achter- of zijgevel Afhankelijk van het gebouw en het blok waarin het ligt, is het mogelijk om een ingang te creëren via de zijgevel, de achtergevel, in een zijstraat of via een steegje ernaast. In het historisch centrum van Brussel geven de vele steegjes (wijk rond de Grote Markt, straten rond het Sint-Katelijneplein, ) stof tot nadenken over originele oplossingen. In de handelswijken van de eerste en tweede kroon (Laken, Elsene, Sint-Gillis, Anderlecht, Ukkel, Etterbeek, ) bieden de minder compacte verkaveling en voldoende ruime binnenkant van blokken mogelijkheden voor een doorgang (op openbare of privégrond) en toegang via de achtergevels. Ook de binnenplaatsen scheppen mogelijkheden FICHE 2 ERFDIENSTBAARHEID 8 8