Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam

Transcriptie

1 Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam Rapport in opdracht van de Dienst Wonen Gemeente Amsterdam en Far West, met medewerking van stadsdeel Geuzenveld. Ir. Marie Thérèse Andeweg, RE&H TU Delft Dr. Ir. Tim de Jonge, Winket voor de Bouw april 2005

2 VOORWOORD De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam staan voor een ingrijpende vernieuwing van de woningvoorraad. In 2003 ontstond binnen de afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid van de Dienst Wonen behoefte aan een verkenning van renovatiemogelijkheden als alternatief voor sloop-nieuwbouw. Door de huidige afzetproblemen van de nieuwbouw in vooral de herstructureringsgebieden kan renovatie nu weer als een interessant alternatief worden gezien. De kostenaspecten spelen in een degelijke verkenning uiteraard een zeer belangrijke rol. Eind 2003 is besloten om het onderzoek toe te spitsen op het stadsdeel Geuzenveld- Slotermeer, in het bijzonder op veelvuldig toegepaste bouwsystemen. De uitvoering is vanwege de benodigde technische kennis en kostenexpertise uitbesteed aan de TU- Delft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate and Housing en het Bouwkostenadviesbureau Winket voor de bouw. Medio 2004 is in overleg met stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een aantal complexen geselecteerd voor nader onderzoek. Om een goede vergelijking te maken, moesten meerdere complexen op mogelijkheden onderzocht worden. Omdat de kosten boven de begroting uitgingen, is Far West als voornaamste woningcorporatie en projectontwikkelaar in de Westelijke Tuinsteden benaderd met het verzoek medeopdrachtgever te worden en deel te nemen aan de begeleidingscommissie. Op verzoek van Far West zijn nog enkele wijzigingen aangebracht in de selectie van complexen. De begeleidingscommissie bestond uit Jeroen Verhulst en Hans Soeter namens de Dienst Wonen, Tim van Ruiten namens Far West, en Kees Vissers en Maureen Linthout namens stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Het is de bedoeling om in het kader van een studiemiddag met vertegenwoordigers van corporaties, stadsdelen en bewonersorganisaties de discussie over de onderzochte alternatieven te verbreden. 2

3 Inleiding... 4 Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken... 7 Bouwblok 1, Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr Variant 1.1: horizontale samenvoeging,...10 Variant 1.2: horizontale samenvoeging met 100 % liftontsloten woningen...17 Bouwblok 2, Coornhertstraat, dossier nr / Variant 2.1: horizontale samenvoeging...20 Variant 2.2: horizontale samenvoeging met galerijontsluiting...23 Bouwblok 3, H. van Veldekehof, dossier nr Variant 3.1: celsgewijze renovatie bestaande maisonnettewoningen...26 Variant 3.2: verticale samenvoeging driekamerwoningen...30 Bouwblok 4, Paulus van Hemertstraat, dossier nr Variant 4.1: verticale samenvoeging...32 Bouwblok 5, Badrianhof, dossier nr Variant 5.1: celsgewijze renovatie...36 Variant 5.2: loftwoning...37 Variant 5.3: studentenwoningen met gedeelde voorzieningen...40 Vergelijking herontwikkelingsmogelijkheden Bouwblok 1. Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr Variant Variant Bouwblok 2. Coornhertstraat, dossier nr / Variant Variant Bouwblok 3. Henric van Veldekehof, dossier nr Variant Bouwblok 4. Paulus van Hemertstraat, dossier nr Variant Bouwblok 5. Badrianhof, dossier nr Variant Variant Groot onderhoud bouwblok Burgemeester van Leeuwenlaan...48 Vervangende nieuwbouw...48 Conclusies...50 Bijlage I: Programma s van eisen voor herontwikkeling PvE voor starterwoningen...52 PvE voor seniorenwoningen PvE voor gezinswoningen...55 Woningkwaliteit na renovatie volgens het Woningwaarderingsstelsel...56 Bijlage II: Overzicht bouwtechnische specificaties Bijlage III: Kostenspecificaties Burg. Van Leeuwenlaan (traditioneel bouwsysteem)...61 Coornhertstraat (traditioneel bouwsysteem)...61 Van Veldekehof (traditioneel bouwsysteem)...62 Van Hemertstraat (RBM bouwsysteem)...62 Badrianhof (Airey bouwsysteem)...63 Vervangende nieuwbouw

4 Inleiding De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam zijn gebouwd in de eerste twee decennia na de Tweede Wereldoorlog. De plannen voor de aanleg van deze wijken dateren uit 1935 en zijn vastgelegd in het Algemeen Uitbreidingsplan. In de stedenbouwkundige opzet zijn duidelijk de CIAM-ideeën herkenbaar van licht, lucht en ruimte in wijk en woningen. Het woningbestand is ontworpen door beroemde architecten als Berghoef, Bodon, Rietveld en van Tijen. Na Slotermeer, dat dateert uit de periode , werd in de periode de wijk Geuzenveld gerealiseerd. Samen vormen deze twee wijken het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Dit stadsdeel beslaat grofweg het gebied tussen de ringweg A10, de Sloterplas, de Osdorperbinnenpolder en de Haarlemmerweg. De wijk heeft een omvang van woningen, waarvan er als sociale huurwoning zijn gerealiseerd. Dit komt neer op een percentage van 80%. Eengezinswoningen maken 30% van het woningbestand uit. Dit type woningen is vooral te vinden langs de randen van het gebied, rond woonhoven die ingevuld zijn met groenstroken en speelvoorzieningen. De combinatie van woningtype en situering geeft dit deel van het woningbestand veel kwaliteit en potentieel mee. De overgrote meerderheid van het woningbestand bestaat echter uit meergezinswoningen. Deze zijn gerealiseerd in drie- vier- of vijflaagse bouwblokken, en zijn overwegend van het type portieketagewoning. De ruime opzet van de wijk met veel groen, de nabijheid van de Sloterplas, de infrastructuur en de goede bereikbaarheid met openbaar vervoer geven ook dit deel van het woningbestand op stedebouwkundige schaal veel kwaliteit en potentieel. Zoals veel vroeg naoorlogse wijken zijn de Westelijke Tuinsteden gebouwd voor de huisvesting van traditionele arbeidersgezinnen, en de portieketagewoning was vijftig jaar geleden voor die doelgroep het gangbare woningtype. Tegenwoordig bestaat er meer variatie in huishoudentypes en liggen de eisen ten aanzien van de hoeveelheid ruimte en het comfort dat een woning dient te bieden, een stuk hoger. De lage functionele kwaliteit van dit woningtype is voor veel hedendaagse doelgroepen dan ook niet acceptabel. Op het schaalniveau van bouwblok en woningen is de kwaliteit van Geuzenveld-Slotermeer daarom veel minder. Bewoners die de kans hebben de vroeg naoorlogse wijken te verlaten trekken weg. Hierdoor dreigen wijken als Geuzenveld-Slotermeer af te glijden naar de onderkant van de markt met het risico van probleemaccumulatie. Deze ontwikkeling kan slechts deels toegeschreven worden aan de eenzijdigheid van het woningaanbod en de lage functionele kwaliteit van de woningen, maar om de marktpositie van de wijk als geheel te verbeteren is meer differentiatie in het woningaanbod zeker een vereiste. Hierbij dienen vooral woningen te worden toegevoegd die een hogere functionele kwaliteit bieden en die qua type aansluiten bij de hedendaagse vraag. Ook bouwfysisch gezien is de kwaliteit van de vroeg naoorlogse voorraad onvoldoende. De geluidwering tussen de woningen onderling voldoet niet aan hedendaagse normen. Onvoldoende warmte-isolatie, vochtdoorslag van gevels en condensatie veroorzaakt door koudebruggen dragen niet bij aan het wooncomfort. Ook op deze punten is verbetering van de woningkwaliteit vereist. 4

5 In het kader van de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden zijn forse ingrepen voorzien in deze wijken. Tot nu toe is hierbij veel aandacht uitgegaan naar de mogelijkheden die sloop/nieuwbouw biedt om het woningaanbod meer te differentiëren en om meer woningen toe te voegen met een hogere functionele kwaliteit. Voor de zittende bewoners betekent deze aanpak echter een ingrijpende verandering van hun vertrouwde woonomgeving. Bovendien resulteert sloop/nieuwbouw in verspilling van grondstoffen en in een grote productie van bouwafval. De opdracht om na te gaan in hoeverre het mogelijk is om door herontwikkeling van bestaande vroeg naoorlogse portiekblokken een meer gedifferentieerd woningbestand te realiseren in Geuzenveld-Slotermeer, resulteert uit de constatering van de hierboven vermelde knelpunten. De vraagstelling van dit rapport luidt dan ook: In hoeverre kan herontwikkeling van vroeg naoorlogse portiekblokken een bijdrage leveren aan de gewenste woningdifferentiatie en hoe verhouden de kosten van deze herontwikkeling zich ten opzichte van vervangende nieuwbouw? De kwaliteit van de nieuwe woningen dient zowel bouwfysisch als functioneel gezien overeen te komen met de woonwensen van hedendaagse doelgroepen. In de Westelijke Tuinsteden blijkt vooral behoefte te bestaan aan woningen voor starters, kinderrijke gezinnen en senioren, met een inkomen tot modaal. Voor deze doelgroepen zijn hier, in overleg met de betrokken partijen, programma s van eisen (PvE s) opgesteld, waaraan de woontechnische kwaliteit van zowel de bestaande woningen als van de nieuwe woningtypen getoetst wordt. Uit kostenoverwegingen is als uitgangspunt voor de herontwikkeling gehanteerd dat de bestaande draagconstructie zoveel mogelijk intact blijft. De keuze van de ingrepen die toegepast zijn, is daarom afgestemd op de specifieke cascokenmerken van de bestaande bouwblokken. In dit rapport wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van vijf portiekblokken. Drie van de onderzochte bouwblokken zijn traditioneel gebouwd. De overige twee zijn gerealiseerd in respectievelijk het bouwsysteem RBM en het bouwsysteem Nemavo-Airey. In de uitgangssituatie zijn bij alle onderzochte bouwblokken min of meer dezelfde knelpunten geconstateerd. Voor de nieuwe doelgroepen zijn de woningen slecht toegankelijk en zijn de sanitaire voorzieningen niet aan de maat. Bovendien bieden de woningen onvoldoende gebruiksruimte. Het overgrote deel van de woningen beschikt weliswaar over drie of vier vertrekken, maar de maatvoering hiervan is niet in overeenstemming met de hedendaagse eisen. Vooral de afmetingen van de woonkamers zijn te klein om hier het gangbare meubilair in te kunnen onderbrengen. Ook beschikt het merendeel van de woningen niet over een behoorlijke buitenruimte. Ten slotte is het gehanteerde relatieschema zeer gedateerd en niet in overeenstemming met hedendaagse woonwensen van de doelgroepen. Voor een uitvoerige omschrijving met plattegronden en een onderbouwing waarom voor elk van de hier onderzochte bouwblokken gekozen is voor de desbetreffende combinatie van ingrepen wordt verwezen naar het hoofdstuk Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken. Hier wordt ook een inschatting gegeven van de kwaliteit van de woningen na herontwikkeling volgens het huidige Woningwaarderingsstelsel en een indicatie van de maximale huurprijs. Om een snelle vergelij- 5

6 king mogelijk te maken, worden in het hoofdstuk Vergelijking herontwikkelingsmogelijkheden kort alle onderzochte casco s beschreven en worden de belangrijkste verschillen tussen de situatie voor en na herontwikkeling in tabelvorm weergegeven. Hier wordt ook een indicatie gegeven van de kosten die met de diverse herontwikkelingsmogelijkheden gemoeid zijn. Voor een gedetailleerde omschrijving van de Programma s van Eisen die hier voor de diverse doelgroepen zijn gehanteerd en de woningkwaliteit na renovatie, gemeten volgens het huidige Woningwaarderingsstelsel wordt verwezen naar bijlage I. In bijlage II wordt een overzicht gegeven van de technische ingrepen die ten grondslag liggen aan de kostenramingen van de verschillende plannen. In Bijlage III ten slotte worden de kosten gespecificeerd van de voorgestelde varianten en het referentieproject voor vervangende nieuwbouw. 6

7 Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken In dit rapport wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van vijf portiekblokken in de wijk Geuzenveld-Amsterdam. De ligging van deze projecten is aangegeven op een overzichtskaart van de wijk in figuur 1. Figuur 1: overzichtskaart wijk Geuzenveld met situering van de onderzochte portiekblokken. (bron: Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam, 1992) In onderstaande lijst de bijbehorende adressen, de namen van de architecten die de bouwblokken hebben ontworpen en het bouwjaar waarin ze gerealiseerd zijn: 1. Burgemeester van Leeuwenlaan nrs en architect: Zanstra, Giesen en Sijmons, bouwjaar: Coornhertstraat nrs architect: Zanstra, Giesen en Sijmons, bouwjaar: Henric van Veldekehof nrs architect Bot, Brouwer en Dunnebier bouwjaar: Paulus van Hemertstraat nrs architect Kloos bouwjaar: Badrianhof nrs architect Berghoef bouwjaar:

8 In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de varianten die voor elk van de hierboven aangegeven bouwblokken ontwikkeld zijn. Allereerst worden van ieder bouwblok de karakteristieken vermeld die relevant zijn voor de herontwikkelingsmogelijkheden, gevolgd door een overweging waarom het desbetreffende bouwblok zich goed of juist minder goed lijkt te lenen voor een bepaalde combinatie van ingrepen. De woontechnische kwaliteit van de bestaande woningplattegronden wordt beschreven en aan de hand van een vergelijking tussen de gehanteerde maatvoering en de afmetingen zoals vastgelegd in de PvE s worden de tekortkomingen vastgesteld. Vervolgens wordt de woontechnische kwaliteit van de plattegronden na herontwikkeling becommentarieerd. De nieuwe woningplattegronden worden eveneens getoetst aan de hier gehanteerde PvE s. Tenslotte wordt een inschatting gegeven van de woontechnische kwaliteit elk woningtype na herontwikkeling aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en wordt van elke nieuwe woning de maximale huurprijs vastgesteld. Bouwblok 1, Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr De twee traditioneel gebouwde portiekblokken aan de Burgemeester van Leeuwenlaan te Geuzenveld, Amsterdam zijn vijf bouwlagen hoog en zes portieken breed. Zie figuur 2. Figuur 2: vooraanzicht bouwblok Burgemeester van Leeuwenlaan De diepte van deze bouwblokken is 11,40 meter en de portieken zijn 14,40 meter breed. Aan de kopse kant is op de begane grond een winkelvoorziening aangebouwd. De totale breedte van de bouwblokken komt daarmee op 93,50 meter. Ieder bouwblok bestaat uit 30 woningen. Er is geen hoogteverschil tussen de vloer van de onderste bouwlaag en het maaiveld. De portieken zijn asymmetrisch van opzet, waarbij ieder portiek vier beuken telt. In elk portiek worden op de eerste vier bouwlagen steeds een drie- en een vierkamerwoning ontsloten. Zie figuur 3. Op de bovenste bouwlaag zijn eveneens woningen gerealiseerd, maar hier zijn ook de bergruimtes van alle woningen ondergebracht. Daarom zijn de hier gelegen woningen aanzienlijk kleiner en beschikken over slechts twee kamers. 8

9 Uit het bovenstaande kan de conclusie getrokken worden dat deze bouwblokken veelbelovend zijn voor een herontwikkeling tot seniorenwoningen en wel om de volgende redenen: Het feit dat er geen hoogteverschil is tussen maaiveld en de vloer van de onderste woonlaag, maakt het realiseren van een liftontsluiting eenvoudiger dan wanneer de bouwblokken op een plint waren gepositioneerd. Financieel gezien is bij vijflaagse bouwblokken een liftontsluiting in principe gemakkelijker haalbaar dan bij vier- of drielaagse bouwblokken. De bestaande woningindeling in deze bouwblokken is op alle verdiepingen nagenoeg gelijk, waardoor bij herontwikkeling op iedere bouwlaag dezelfde ingreep kan worden toegepast. Bij een transformatie van alle bestaande woningen naar seniorenwoningen gaan door de huidige eenzijdige opzet van uitsluitend kleine flats geen woningen verloren die functioneel gezien nog aan hedendaagse maatstaven voldoen. Elke woning beschikt over een woonkamer van 18,3m 2, een hoofdslaapkamer van 12,1m 2, een tweede slaapkamer van 8,6m 2, een keuken van 4,2m 2, een badkamer van 2,8m 2 en een apart toilet. De vierkamerwoning beschikt bovendien over een derde slaapkamer met een oppervlakte van 7,4m 2. Zie figuur 3. Figuur 3: Bestaande plattegronden drie- en vierkamerwoningen Burgemeester van Leeuwenlaan, bouwlagen 1 tot en met 4. Wanneer de afmetingen van de verschillende vertrekken vergeleken worden met het bovenstaande PvE, dan kan geconstateerd te worden dat deze woningen op een groot aantal punten niet voldoen. In onderstaande tabel is af te lezen in hoeverre de maatvoering van de verschillende ruimtes in de bestaande situatie tekort schiet. Tabel II.1: Vergelijking maatvoering huidige woningen Burgemeester van Leeuwenlaan met PvE seniorenwoning Afmetingen vertrekken huidige woningen Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE seniorenwoning Woonkamer 18,3 m 2 21 m 2 Hoofdslaapkamer 4,51 m bij 2.70 m 4,3 m bij 3m of 3,7m bij 3,6 m Slaapkamer 2 3,54m bij 2,36 m 2,7 m bij 2,3 m of 3,6 m bij 2,1 m Slaapkamer 3 3 m bij 2,47 m - Keuken 2,55 m bij 1,74 m 2,7 m bij 1,8 m Badkamer 2,36 m bij 1,2 m 2,15m bij 2,15 m of 2,7 m bij 1,7 m Buitenruimte 2,47 m bij 1,09 m 2,4 m bij 1,5 m 9

10 Qua maatvoering blijken slechts de tweede en derde slaapkamer te voldoen aan de eisen ten aanzien van de minimale maatvoering. Voor wat het relatieschema betreft, wordt in de huidige situatie alleen voldaan aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer. Het toilet voldoet niet aan de eis dat de deur aan de lange zijde gelegen dient te zijn. Op het schaalniveau van het woongebouw beschouwd, kunnen slechts de woningen die op de onderste bouwlaag zijn gelegen voldoen aan de toegankelijkheidseisen zoals geformuleerd in het PvE. Herontwikkeling van het bestaande casco dient er op gericht te zijn om de hierboven genoemde tekortkomingen te verhelpen. De kosten kunnen hierbij beperkt worden door zoveel mogelijk uit te gaan van de bestaande draagconstructie. Constructief gezien is in deze bouwblokken elk portiek opgedeeld in vier beuken met een oppervlak van respectievelijk 32m 2, 34m 2, 25m 2 en 32m 2. Zie figuur 4. Deze structuur is als uitgangspunt gehanteerd bij de hier voorgestelde varianten voor herontwikkeling. Figuur 4: bestaande casco-indeling portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan. In de huidige situatie bestaat elke woning uit twee naast elkaar gelegen beuken. De driekamerwoningen hebben een gebruiksoppervlakte van circa 58m 2. De vierkamerwoningen beschikken over 66m 2. Het verschil in woninggrootte wordt veroorzaakt door het feit, dat bij de driekamerwoning het trapportaal is ondergebracht op de plaats waar de vierkamerwoning een extra slaapkamer heeft toebedeeld gekregen. Variant 1.1: horizontale samenvoeging, Met een herindeling volgens onderstaand voorbeeld krijgt iedere woning drie beuken toebedeeld. Deze ingreep resulteert in vier nieuwe woningen uit zes bestaande woningen. Er zijn vier verschillende combinaties van beuken te onderscheiden met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 91m 2, 98m 2, 89m 2 en 91m 2. Zie figuur 5. Figuur 5: Herindeling portieken Burgemeester van Leeuwenlaan van woningen. 10

11 Deze casco-indeling resulteert dan ook in vier verschillende woningplattegronden, zoals weergegeven in de figuren 6, 7, 8 en 9. In de nieuwe situatie is 75% van de woningen van het type driekamerwoning. De resterende 25% is van het type vierkamerwoning. Per portiek en per verdieping worden of twee woningen ontsloten - in dat geval is een woning van het type 2 en een van het type 3 - of er wordt slechts een woning ontsloten, die is dan van het type 1 of 4. Woningtypen 1.1a en 1.1b Deze driekamerwoning heeft een woonkamer met een oppervlakte van 32m 2. De hoofdslaapkamer voldoet met afmetingen van 4,17m bij circa 4 meter ruimschoots aan het PvE. De tweede slaapkamer en de keuken met afmetingen van respectievelijk 2,9m bij 2,36m en 4,17m bij 2,55m voldoen eveneens. De badkamer is met een maatvoering van 2,7 m bij 1,63 m vergeleken met de eisen uit het PvE 7cm te smal. Het toilet is hier vanaf de lange zijde toegankelijk gemaakt, waardoor het beschouwd mag worden als bezoekbaar voor rolstoelgebruikers. Zie figuur 6a. Figuur 6a en b: mogelijke nieuwe woningindelingen, Burgemeester van Leeuwenlaan, varianten van woningtype 1.1 Het bestaande balkon is verbreed en uitgebouwd tot een diepte van circa twee meter. Dit resulteert in een buitenruimte met een behoorlijke gebruikswaarde. Met bovenstaande opzet wordt aan twee van de drie eisen die gesteld worden aan het relatieschema voor een seniorenwoning voldaan, namelijk aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en keuken en de eis van een directe verbinding tussen hoofdslaapkamer en badkamer. Aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer kan niet worden voldaan. Als alternatief kan overwogen worden de woonkamer en keuken te combineren en de ruimte die in variant 6a als keuken in gebruik is als derde slaapkamer te benutten. Deze optie resulteert in een vierkamerwoning. De extra slaapkamer heeft afmetingen van 4,17m bij 2,55m. De oppervlakte van de woonkamer bedraagt nu inclusief keuken 32m 2. Zie figuur 6b. Door de aanwezigheid van een derde slaapkamer is deze variant ook geschikt voor bewoning door een gezin met twee kinderen. 11

12 De hierboven beschreven woningtypen hebben een woningkwaliteit van circa 126 punten WWS, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van 526,58. Woningtypen 1.2a en 1.2b De woningen van het type 2a beschikken over een woonkamer van 32 m 2, een hoofdslaapkamer van 4,17m bij 3,54m, twee slaapkamers van respectievelijk 3,9m bij 2,36m, en 2,9m bij 2,36m, een keuken van 4,17m bij 2,55m en een badkamer van 2,7m bij 1,7m. De hoofdslaapkamer is 6cm te smal. Verder voldoen alle vertrekken aan de eisen die in het PvE gesteld worden ten aanzien van de maatvoering. Dit woningtype beschikt nog over een kleine derde slaapkamer die gebruikt kan worden als studeer- of hobbykamer. De keuken staat in directe verbinding met een technische ruimte, waarin een wasmachineaansluiting is aangebracht. Het toilet wordt weer aan de lange zijde ontsloten, waardoor het bezoekbaar is voor een rolstoelgebruiker. De bestaande buitenruimte is op een vergelijkbare wijze vergroot als bij woningtype 1.1. Voor wat betreft het relatieschema wordt met deze opzet geheel voldaan aan de eisen, aangezien alle vereiste directe verbindingen realiseerbaar zijn. Zie figuur 7a. Figuur 7a en b: mogelijke nieuwe woningindelingen, Burgemeester van Leeuwenlaan, varianten van woningtype 1.2 Ook bij dit woningtype is het mogelijk de woonkamer en keuken in één ruimte te combineren. Zie figuur 7b. Hierdoor kan op vergelijkbare wijze als bij woningtype 1.1b weer een extra slaapkamer gerealiseerd worden. In dit geval zou dit resulteren in een vijfkamerwoning. Dit is een woningtype dat in principe geschikt zou moeten zijn voor bewoning door een gezin met drie kinderen, maar de oppervlakte van woonkamer en keuken samen bedraagt hier slechts 32 m2. Voor een gezin van vijf personen is dat naar huidige maatstaven gemeten aan de kleine kant. Dit woningtype heeft een kwaliteit van 139 punten WWS en een huurprijs van maximaal 584,17. Woningtypen 1.3a en 1.3b Ook woningtype 1.3a heeft een woonkamer van 32m 2. De hoofdslaapkamer heeft afmetingen van 4,17m bij 3,60m, waarmee aan het PvE wordt voldaan. Ook de afmetingen van de keuken, van 2,7m bij circa 3,6m, zijn vergeleken met de minimaal vereiste maten ruim voldoende. Naast de keuken is een berging waarin een wasmachineaansluiting is gemaakt. De afmetingen van de tweede slaapkamer bedragen 4,4m bij 3,86m. Hiermee wordt qua maatvoering voldaan aan de eisen die gesteld worden aan een hoofdslaapkamer, maar dit vertrek grenst niet aan de badkamer. De afmetingen van de 12

13 badkamer zijn 2,17m bij 2,36m en zijn daarmee ruim voldoende. Het toilet wordt weer ontsloten aan de lange zijde waarmee het bezoekbaar is voor rolstoelgebruikers. De buitenruimte van deze woning is hier op een vergelijkbare wijze gerealiseerd als beschreven bij woningtype 1. Alle directe verbindingen tussen keuken, woonkamer, hoofdslaapkamer en badkamer zoals geformuleerd in het PvE voor senioren zijn in dit woningtype realiseerbaar. Zie figuur 8a. Op vergelijkbare wijze als bij de vorige twee woningtypen kan een extra slaapkamer gerealiseerd worden door de woonkamer en keuken in een ruimte te combineren. Dit resulteert weer in een vierkamerwoning. Bij deze variant verdient het aanbeveling om de tweede toegang tussen woonkamer en entree te laten vervallen om meer opstellingsruimte te creëren voor de eethoek. Zie figuur 8b. Bovenstaande woningen hebben een kwaliteit van 135 punten WWS en een maximale huurprijs van 566,45. Figuur 8a en b: mogelijke nieuwe woningindelingen, Burgemeester van Leeuwenlaan, varianten van woningtype 1.3 Het is denkbaar om bij dit woningtype van de bergruimte een tweede badkamer te maken. Zie figuur 8c. Figuur 8c: variant van woningtype 3, Burgemeester van Leeuwenlaan, waarbij de woningindeling is aangepast aan bewoning door voordeurdelende senioren. 13

14 De woning wordt dan geschikt voor bewoning door twee senioren die bereid zijn om woonkamer en keuken te delen, maar die wel ieder willen beschikken over een grote eigen slaapkamer met eigen badkamer. Bij deze variant dient de wasmachine òf in de keuken òf in een van beide badkamers ondergebracht te worden. In de woning zelf is bij deze variant geen aparte bergruimte meer beschikbaar. De tweede badkamer levert 6 extra punten op plus 2 punten voor de verwarming van dit vertrek, waarmee het totaal voor deze woning komt op 143 punten WWS. Dit komt overeen met een huurprijs van maximaal 601,89. Woningtype 4 Ook bij woningtype 1.4 een woonkamer met een oppervlakte van 32m 2. De maatvoering van de keuken voldoet met afmetingen van 4,17 m bij 2,55m ruimschoots. De hoofdslaapkamer voldoet met afmetingen van 4,17 m bij 4m ook aan het PvE. De tweede slaapkamer eveneens. De badkamer is met afmetingen van 2,7m bij 1,63m 7cm te smal om te voldoen aan het PvE. Zie figuur 9a. Figuur 9a en b: mogelijke nieuwe woningindelingen, Burgemeester van Leeuwenlaan, varianten van woningtype 1.4 Ook bij dit woningtype kan een derde slaapkamer gerealiseerd worden door de keuken in de woonkamer onder te brengen. Zie figuur 9b. Woningtype 1.4 heeft een puntentotaal van 126 punten WWS en een huurprijs van maximaal 526,58. In bovenstaande plattegronden is een directe verbinding tussen woonkamer en keuken en tussen hoofdslaapkamer en badkamer realiseerbaar, maar een directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer behoort niet tot de mogelijkheden. Een extra maatgebonden eis uit het PvE voor seniorenwoningen is een minimale vrije doorgang van 850mm voor de toegangsdeuren. Uit de aangeleverde tekeningen van dit project is niet op te maken of in de bestaande situatie aan deze eis wordt voldaan. Volgens het PvE dienen stopcontacten en lichtschakelaars aangebracht te zijn op een bereikbare hoogte. In hoeverre aan deze eis wordt voldaan, is evenmin uit de aangeleverde tekeningen op te maken. Op het schaalniveau van de woning beschouwd, resulteert de hierboven beschreven samenvoeging in woningen die geheel of nagenoeg geheel beantwoorden aan het in het PvE gestelde. Zie tabel II.2 voor een vergelijking van de afmetingen van deze drie typen woningen met die van het PvE. 14

15 Tabel II.2: Vergelijking maatvoering nieuwe woningen Burgemeester van Leeuwenlaan met PvE seniorenwoning ruimtes Afmetingen woningtype 1.1a Afmetingen woningtype 1.2a Afmetingen woningtype 1.3a Afmetingen woningtype 1.4a Minimale afmetingen volgens PvE woonkamer hoofdslaapkamer. slaapkamer 32 m 2 32 m 2 32 m 2 32 m 2 21 m 2 4,17 m bij 4 m 2,9 m bij 2,36 m 4,4 m bij 3,86 m 2,85 m bij 2,7 m 4,17 m bij 3,54 m 4,4 m bij 3,86 m 4,17 m bij 3,5 m 3,9 m bij 2,36 m 3,7 m bij 3,6 m of 4,3 m bij 3 m 2,7 m bij 2,3 m of 3,6m bij 2,1 m keuken badkamer buitenruimte. 4,17m bij 2,55 m 2,7 bij 1,63 m 4,17 bij 1,3 m/ 2,5 m 4,17 bij 3,55 m 2,7 bij1,7 m 4,17 bij 1,3 m/ 2,5 m 2,7 bij 3 m 4,17 bij 2,55 m 2,17 bij 2,7 bij 2,36 m 1,63 m 4,17 bij 4,17 bij 1,3m / 2,5 1,3m / 2,5 m m 2,7m bij 1,8m 2,7 bij 1,7 m of 2,15 bij 2,15 m 2,4 bij 1,5 m Op het schaalniveau van de woning voldoen de woningen van het type 1.3 geheel aan het PvE. In alle woningen van het type 1.1 en 1.2 en 1.4 is de badkamer enkele centimeters te smal. In de woningtypen 1.1 en 1.4 ontbreekt de mogelijkheid tot het maken van een directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer. In elk bouwblok van 6 portieken breed worden met de hier beschreven combinatie van ingrepen uit 60 bestaande woningen 40 nieuwe woningen gerealiseerd in vier verschillende typen, oftewel een verlies van 33 %. Toegankelijkheid Op het schaalniveau van het woongebouw bezien, kan zonder bijplaatsen van liften slechts 20 % van de woningen beschouwd worden als toegankelijk voor senioren, namelijk alleen de woningen die gelegen zijn op de begane grond. Met het realiseren van een liftontsluiting zijn hoge kosten gemoeid. Hierop kan aanzienlijk bezuinigd worden, als geaccepteerd wordt dat niet 100 % van de woningen van een liftontsluiting wordt voorzien. Zie figuur 10. niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 toegankelijk [begane grond] type 1 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk [begane grond] type 2 Li f t toegankelijk voor senioren type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk [begane grond] type 3 Niet toegankelijk m.b.v. lift type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 toegankelijk [begane grond] type 4 Figuur 10: Met bijplaatsing van een lift in elk 3 de portiek wordt 60 % van de nieuwe woningen toegankelijk gemaakt voor senioren. 15

16 Wanneer uitsluitend liften worden geplaatst bij die portieken waarin twee woningen ontsluiten, kan 60 % van de woningen op het schaalniveau van het bouwblok toegankelijk gemaakt worden, terwijl bij slechts een op elke drie portieken een lift bijgeplaatst hoeft te worden. Per bouwblok van zes portieken breed, betekent dit het bijplaatsen van twee liften, respectievelijk bij het tweede en het vijfde portiek. Hiermee worden 24 van de 40 woningen toegankelijk gemaakt voor senioren. Alle liftontsloten woningen zijn van het type 1.2 of 1.3. Woningen van het type 1.1 en 1.4 voldoen alleen aan de eisen voor toegankelijkheid wanneer ze op de begane grond gelegen zijn. De kosten voor het realiseren van een liftontsluiting worden met deze beperking teruggebracht tot een derde, terwijl toch een hoog percentage woningen toegankelijk is voor senioren. Een liftontsluiting levert voor een woning die op de tweede verdieping is gelegen 3 extra WWS-punten op. Het totale aantal punten van woningtype 1.2 komt hiermee op 142 punten WWS (huurprijs 597,45), en dat van woningtype 1.3 op 138 punten WWS (huurprijs 579,73). Aangetekend moet worden dat de hierboven voorgestelde herontwikkeling uitgaat van het plaatsen van de liften buiten de bestaande bouwblokken. Wanneer de voorkeur uitgaat naar het onderbrengen van de liften binnen het bestaande bouwvolume, dan dient de plattegrond van woningtype 2 herzien te worden. Een mogelijkheid is om de ruimte van de slaapkamer die gelegen is naast het trapportaal te benutten om er de liftontsluiting in onder te brengen. In combinatie met een aparte keuken resulteert dit in een driekamerwoning. Deze woningindeling is te zien in figuur 11a. Wanneer de woonkamer en keuken in dezelfde ruimte worden ondergebracht, kan ook bij een inpandige liftbijplaatsing een vierkamerwoning gerealiseerd worden. Zie figuur 11b. Figuur 11a en b: mogelijke varianten van woningtype 1.2 met liftbijplaatsing binnen het bestaande bouwvolume. In figuur 9a een woningindeling die resulteert in een driekamerwoning en in figuur 9b een vierkamerwoning. Vergeleken met de vorige varianten van woningtype 1.2 is hier het toilet gedraaid, zodat de ontsluiting weer aan een lange zijde gelegen is. Hiermee wordt de bezoekbaarheid van het toilet door rolstoelgebruikers gewaarborgd. Bij deze variant is een slaapkamer opgeofferd om de lift binnen het bouwvolume onder te kunnen brengen. Daarom ligt het puntentotaal nu 9 WWS-punten lager. De woningkwaliteit van de beide varianten zoals weergegeven in de figuren 10a en b komt daarmee uit op 133 punten WWS. De bijbehorende maximale huurprijs bedraagt 557,59. 16

17 Variant 1.2: horizontale samenvoeging met 100 % liftontsloten woningen Het resultaat van de hierboven besproken variant, is dat 12 van elke 20 woningen voorzien worden van een liftontsluiting en daarmee beschouwd kunnen worden als toegankelijk voor senioren. Hiervoor dient op elke drie portieken één lift bijgeplaatst te worden ter plaatse van het middelste portiek. Met bijplaatsing van twee liften op elke drie portieken is het mogelijk alle woningen van een liftontsluiting te voorzien. Het casco dient hiertoe opgedeeld te worden zoals weergegeven in figuur 12. Fig. 12: Herindeling portieken Burgemeester van Leeuwenlaan met liftbijplaatsing in het eerste en derde portiek. De liften worden hier geplaatst bij elk eerste en elk derde portiek. Per bouwblok van zes portieken breed dienen vier liften geplaatst te worden. Het tweede en vijfde portiek worden bij deze variant niet langer benut als ontsluiting. In deze portieken kan een extra slaapkamer gerealiseerd worden. Hierdoor wordt het aantal verschillende woningplattegronden teruggebracht tot twee. Van beide plattegronden komen ook de gespiegelde versies voor. Zie figuur 13. Figuur 13: mogelijke nieuwe woningplattegronden portiekwoningen Burg. Van Leeuwenlaan bij liftbijplaatsing in elk eerste en derde portiek. Deze herindeling resulteert eveneens in vier nieuwe woningen uit zes bestaande. De helft van de nieuwe woningen is van het type driekamerwoning en de helft is van het type vierkamerwoningen. De plattegronden zijn functioneel gezien vergelijkbaar met die van de woningen in de hiervoor beschreven variant. De driekamerwoning uit figuur 13a heeft een gebruiksoppervlakte van circa 84m 2 en een woningkwaliteit van 136 punten WWS. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van 570,87. Voor de vierkamerwoning weergegeven in figuur 13b geldt een wo- 17

18 ningkwaliteit van 148 punten WWS en een maximale huurprijs van 624,03. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104m 2. In de vierkamerwoningen is het mogelijk een verbinding te realiseren tussen woonkamer en keuken, tussen woonkamer en hoofdslaapkamer en tussen hoofdslaapkamer en badkamer. Hiermee zijn alle directe verbindingen mogelijk zoals geformuleerd in het PvE voor senioren. In de driekamerwoningen ontbreekt de mogelijkheid om een directe verbinding te maken tussen de woonkamer en de hoofdslaapkamer. Bouwblok 2, Coornhertstraat, dossier nr / De beide traditioneel gebouwde bouwblokken aan de Coornhertstraat, zijn 7,5 portieken breed en vijf bouwlagen hoog. De breedte van een portiek is 10,80 meter. De bloklengte bedraagt 83,02 meter en de diepte van het bouwblok is 11,37 meter. De vloer van de onderste bouwlaag ligt op gelijke hoogte als het maaiveld. In elk bouwblok zijn 60 woningen gerealiseerd. De portieken zijn symmetrisch van opzet met een indeling in drie beuken aan de voorzijde van het bouwblok. De portiekontsluiting is in de middelste beuk ondergebracht. Aan de achterzijde is ieder portiek in vier beuken onderverdeeld. In figuur 14 een vooraanzicht van het bouwblok. Figuur 14: vooraanzicht bouwblok Coornhertstraat Per portiek worden op de bovenste drie bouwlagen per verdieping steeds twee tweekamerwoningen ontsloten. De gebruiksoppervlakte van deze woningen is slechts circa 42m 2. Er is een kleine keuken maar geen aparte doucheruimte. Afgezien van het toilet, is de enige sanitaire voorziening in deze woningen het in de keuken geplaatste lavet. Aan de achterzijde ligt een klein balkon dat zowel vanaf de slaapkamer als vanaf de keuken bereikbaar is. Zie figuur

19 Figuur 15: bestaande plattegronden tweekamerwoningen woningen Coornhertstraat Op de onderste twee bouwlagen vinden we een afwijkend woningtype. De helft van de onderste bouwlaag is gereserveerd voor bergruimtes. Het resterende deel is bij de woningen op de tweede bouwlaag getrokken. Hier zijn grondgebonden maisonnettes gerealiseerd worden met drie slaapkamers. Zie figuur 16a en 16 b. Figuur 16a en 16b: Bestaande plattegronden maisonnettewoningen Coornhertstraat Hoewel het hier vijflaags bouwblokken betreft, lijken ze toch minder geschikt te zijn voor het bijplaatsen van liften in de portieken en wel om de volgende redenen: De portieken hebben een breedte van slechts circa elf meter. De beschikbare ruimte binnen een portiek is daarmee zo gering, dat per verdieping hooguit één woning gerealiseerd kan worden. Dit geeft weinig draagvlak voor een liftontsluiting. In dit casco zijn de gehanteerde beukmaten te smal om vertrekken te kunnen realiseren die qua afmetingen voldoen aan de eisen uit het PvE voor senioren. De gehanteerde maatvoering is overigens wel voldoende voor herontwikkeling tot starterwoningen. Het bijplaatsen van liften is voor deze doelgroep minder urgent. 19

20 In elk portiek zijn twee grondgebonden maisonnettes gerealiseerd. Qua woningtype en wat betreft het beschikbare gebruiksoppervlak zijn dit duidelijk de betere woningen. Deze maisonnettes gaan verloren bij een homogene herontwikkeling tot seniorenwoningen. Bij een heterogene herontwikkeling, waarbij deze woningtypen behouden blijven, zou bij de herindeling van de bovengelegen bouwlagen rekening gehouden moeten worden met afwijkende plattegronden op de onderste twee bouwlagen. Dit zou leiden tot een sterke beperking van de herontwikkelingsmogelijkheden binnen deze toch al zeer krappe draagstructuur. Variant 2.1: horizontale samenvoeging Zonder liftbijplaatsing is het onmogelijk portiekblokken te herontwikkelen voor senioren. De structuur van deze bouwblokken lijkt zich evenmin te lenen voor een herontwikkeling tot gezinswoningen. Voor deze doelgroep zou een verticale samenvoeging immers de meest geëigende ingreep zijn, maar gezien de hier gehanteerde maatvoering levert deze ingreep slechts een geringe ruimtewinst op, terwijl de kosten voor verticaal samenvoegen aanzienlijk zijn. Met een oppervlakte van slechts 42m 2 zijn de tweekamerwoningen op de hoger gelegen verdiepingen ook ongeschikt voor een celsgewijze renovatie. Een horizontale samenvoeging lijkt wel goede mogelijkheden te bieden. Met een horizontale 200% oplossing wordt een gebruiksoppervlakte van 84m 2 verkregen, wat in principe voldoende is voor het ontwikkelen van driekamerappartementen. Zonder liftontsluiting zouden deze woningen geschikt kunnen zijn voor starters. In onderstaande tabel worden zowel de afmetingen van de bestaande tweekamerwoningen als die van de maisonnettes vergeleken met het hier gehanteerde PvE voor starterwoningen. Tabel II.3: Vergelijking maatvoering tweekamerwoningen Coornhertstraat met PvE voor starterwoningen Afmetingen vertrekken huidige woningen Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE starterwoningen Woonkamer 18,1 m 2 21 m 2 Hoofdslaapkamer 3,80 m bij 2,88 m 3,30 m bij 2,70 m Slaapkamer 2-2,80 m bij 2,10 m Keuken 2,35 m bij 2,08 m 3,00 m bij 1,80 m of 2,40 m bij 1,80 m Badkamer 2,08 m bij 1,20 m 1,10 m bij 1,80 m (is deel van de keuken) Buitenruimte 2,88 m bij 1,16 m p.m. Uit tabel II.3 is af te lezen dat in de huidige situatie bij beide woningtypen de afmetingen van slaapkamer 1 voldoen aan het PvE voor starterwoningen. De keuken zou qua afmetingen acceptabel zijn, als dit vertrek in de bestaande situatie niet tevens de functie van badkamer moest vervullen. De vereiste tweede slaapkamer ontbreekt bij de tweekamerwoningen. Bij de vierkamer maisonnettewoningen zijn op de onderste bouwlaag twee slaapkamers gerealiseerd met afmetingen van respectievelijk 4m bij 2,88m en 4m bij 2,08m. Voor beide woningtypen geldt dat de woonkamer, de keuken en de sanitaire voorzieningen niet voldoen aan het PvE voor starterwoningen. In figuur 17 een voorbeeld van een herontwikkeling van twee bestaande tweekamerwoningen tot een driekamerwoning die voldoet aan het PvE voor starters. De nieuwe 20

21 woonkamer heeft een oppervlakte van 31 m 2, de keuken is circa 10 m 2 groot. Indien gewenst kan ook een open keuken worden gerealiseerd, de totale ruimte voor woonkamer en keuken samen is dan 42m 2 groot. De hoofdslaapkamer heeft afmetingen van 3,97m bij 4,70m en de tweede slaapkamer is 4,77m bij 2,88m groot. Qua maatvoering voldoen deze beide vertrekken hiermee ruimschoots aan het PvE. De nieuwe badkamer wordt ondergebracht in een voormalige keuken. Hier is ruimte gevonden om een wasmachine te plaatsen. De huidige gevelindeling van dit vertrek is niet in overeenstemming met de nieuwe functie. Wanneer een nieuwe gevel ten opzichte van de oude gevel circa 1,5 meter wordt teruggeplaatst, resulteert dit in een badkamer van compacte afmetingen, maar voor een starterwoning zijn geen uitgebreide sanitaire voorzieningen vereist. De relatief hoge kosten voor het inrichten van de badkamer kunnen nu beperkt blijven. Een verdere beperking van de kosten kan bereikt worden door voor de daglichttoetreding in de nieuwe gevel gebruik te maken van glazen bouwstenen. Bijkomend voordeel van het terugplaatsen van de gevel is dat daarmee een buitenruimte wordt gerealiseerd met een behoorlijke gebruikswaarde. Deze sluit aan op de bestaande (kleine) buitenruimte die ontsloten wordt via de tweede slaapkamer. De toegang tot het nieuwe balkon kan daarom gerealiseerd worden via dit vertrek. Het toilet is vergroot en omgedraaid, waardoor ruimte is gewonnen voor een fonteintje. Zie figuur 17 voor de plattegrond van deze woning. De kwaliteit bedraagt volgens het WWS 122 punten. De bijbehorende maximale huurprijs bedraagt 508,86. Figuur 17: mogelijke nieuwe woningindeling driekamerwoningen Coornhertstraat Bij de maisonnettewoningen geeft de beschikbare gebruiksoppervlakte van 69 m 2 voldoende speelruimte voor een celsgewijze herontwikkeling. Hier zijn op de onderste bouwlaag de beide slaapkamers en de badkamer ondergebracht. De bovenste bouwlaag is vrij gemaakt voor de functies van zitten, eten en koken. Dit leidt tot een logisch relatieschema. Gezien de plaats van de verticale ontsluiting is het niet mogelijk een woonkamer te realiseren waarin zowel de zit- als de eetfunctie kan worden ondergebracht. De oplossing is hier gevonden door de eetfunctie naar de keuken te verplaatsen. In de nieuwe plattegrond is dit vertrek ondergebracht in de voormalige hoofdslaapkamer Met een nieuwe trap vanaf het balkon kan een directe verbinding tussen tuin en keuken gerealiseerd worden. Zie figuur 18 en

22 Figuren 18 en 19: mogelijke nieuwe woningindeling van de onderste twee bouwlagen van de portiekblokken aan de Coornhertstraat. De oorspronkelijke keuken heeft nu een overloopfunctie voor keukenapparatuur en is in gebruik als een combinatie van berging en technische ruimte. In deze ruimte wordt een wasmachineaansluiting gemaakt. Het toilet is ook hier vergroot en omgedraaid ten behoeve van een betere toegankelijkheid. De beide slaapkamers op de begane grond zijn als zodanig gehandhaafd. De nieuwe badkamer zal daarom ook op deze bouwlaag ondergebracht moeten worden, maar binnen de bestaande woningscheidende wanden is dit niet mogelijk. Hier is de volgende oplossing voor gevonden. Omdat de woningen op de hoger gelegen bouwlagen worden samengevoegd, hoeven na herontwikkeling niet alle bergingen gehandhaafd te worden. Er worden nu immers maar vijf in plaats van acht woningen in elk portiek ontsloten. In de nieuwe situatie kan daarom één van de bergingen omgebouwd worden tot badkamer. Deze ruimte is bij de woning getrokken en bereikbaar gemaakt vanuit de gang. De gebruiksoppervlakte van de maisonnettes komt hiermee op 74 m 2. Zie figuren 18 en 19. Om aan de eis te kunnen voldoen dat de buitenruimte direct vanuit de woonkamer of keuken bereikbaar moet zijn, dient vanaf het aan de eetkeuken grenzende balkon een buitentrap naar de tuin te worden gemaakt. De woningkwaliteit van deze maisonnettes bedraagt 125 punten WWS en de maximale huurprijs is 522,15. In de huidige situatie tellen de bouwblokken aan de Coornhertstraat ieder 60 woningen. Hiervan zijn er 15 van het type grondgebonden maisonnette. Alle woningen van dit type kunnen volgens de hiervoor beschreven ingreep celsgewijs gerenoveerd worden, maar niet alle 45 tweekamerwoningen lenen zich voor de hierboven beschreven horizontale samenvoeging. Drie woningen zijn gelegen in het laatste halve portiek en hebben daarom geen naastgelegen woningen waarmee ze samengevoegd kunnen worden. De resterende 42 tweekamerwoningen kunnen worden samengevoegd tot 21 driekamerwoningen. Renovatie volgens de hier beschreven combinatie van ingrepen zal daarom resulteren in een verlies van 21 woningen per bouwblok. In de nieuwe situatie bestaat elk bouwblok uit 15 grondgebonden maisonnettes met een nieuwe indeling, 21 samengevoegde driekamerwoningen en 3 woningen met de oorspronkelijke plattegrond. 22

23 Variant 2.2: horizontale samenvoeging met galerijontsluiting Eveneens een 200 % horizontale samenvoeging maar nu in combinatie met een omzetting van de portiekontsluiting naar een galerijontsluiting. Dankzij deze galerijontsluiting kunnen met bijplaatsing van slechts één lift aan een kopse kant van het bouwblok alle woningen voorzien worden van een liftontsluiting. In verband met de brandveiligheid dient aan beide uiteinden van de galerij een brandtrap gemaakt te worden. De maisonnettewoningen worden hier op dezelfde manier gerenoveerd als de op de verdiepingen gelegen woningen. Op de beganegrond wordt dus uit de slaapkamers van twee naast elkaar gelegen woningen met bijtrekking van de bergingen een zelfde woningplattegrond gerealiseerd als weergegeven in figuur 20. In de nieuwe situatie zijn alle woningen daarom niet alleen toegankelijk maar ook nultrapwoningen. Bij deze ingreep worden de voormalige portieken als entree bij de woningen getrokken. In deze entree wordt het toilet ondergebracht. De afmetingen van de woonkamer, twee slaapkamers en die van de badkamer zijn vergelijkbaar met die in de vorige variant. De keuken houdt hier zijn oorspronkelijke afmetingen van 2,19m bij 2,35m. Met deze maatvoering kan weliswaar niet worden voldaan aan het PvE, maar in de nieuwe situatie wordt de keuken ontlast door een naastgelegen berging. Hierin kan ook een wasmachineaansluiting worden gemaakt. Bij deze herindeling is ruimte gevonden voor een derde slaapkamer met afmetingen van 2,19m bij 3,45m. Alle woningen zijn bij deze variant daarom van het type vierkamerwoning. Figuur 20: mogelijke nieuwe woningindeling portiekblokken Coornhertstraat: horizontale samenvoeging met omzetting naar een galerijontsluiting. Na herontwikkeling beschikt iedere woning over twee oorspronkelijke buitenruimtes met ieder een oppervlakte van circa 3 m 2. Na herontwikkeling volgens bovenstaande beschrijving bedraagt de woningkwaliteit circa 131 punten WWS. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van 548,73. Deze variant resulteert per bouwblok in een totaal van 40 nieuwe woningen uit 60 bestaande, oftewel een verlies van 33%. In de zeven portieken waarin in de bestaande situatie steeds twee woningen per verdieping worden ontsloten, kunnen per portiek vijf woningen worden gerealiseerd volgens bovenstaande opzet. In het laatste halve portiek 23

24 zijn eveneens vijf woningen gelegen, maar nu van het type tweekamerwoning met een plattegrond volgens de oorspronkelijke indeling. Bij deze variant worden alle oorspronkelijke bergingen bij de woningen getrokken. In de behoefte aan bergingen voor fietsen en dergelijke kan na herontwikkeling bijvoorbeeld voorzien worden met een nieuw te bouwen gemeenschappelijke fietsenberging in de groenstrook tussen de bouwblokken. Bouwblok 3, H. van Veldekehof, dossier nr Het vierlaagse bouwblok aan de HenricVan Veldekehof is traditioneel gebouwd. Er is geen plint, de vloer van de onderste bouwlaag ligt op de hoogte van het maaiveld. Het bouwblok is 39,80 meter lang en heeft een diepte van 10,60 meter. Zie figuur 21. Figuur 21: vooraanzicht bouwblok Henric van Veldekehof Het bouwblok is opgebouwd uit drie portieken. Twee portieken zijn symmetrisch van opzet. Deze zijn vijf beuken breed. In deze portieken worden op de bovenste twee verdiepingen steeds twee woningen ontsloten, een driekamerwoning en een vierkamerwoning. Zie figuur 22 voor de woningplattegronden. Figuur 22: bestaande plattegrond bovenste twee bouwlagen Henricc van Veldekehof 24

25 Het laatste portiek bestaat uit drie beuken. Hier wordt op elke verdieping alleen een vierkamerwoning ontsloten. In alle portieken zijn op de onderste twee bouwlagen maisonnettes gerealiseerd. De wisselkamers op de begane grond en op de eerste verdieping worden in ieder portiek anders verdeeld over de aangrenzende woningen. Hierdoor zijn verschillende woningtypen ontstaan met, vijf, zes of zeven kamers. De gebruiksoppervlakte van deze maisonnettes varieert daarom van 82m 2 tot 100m 2. Het aan de straat grenzende deel van de onderste bouwlaag wordt steeds in beslag genomen door bergruimtes, garages en de portiekontsluitingen. Zie figuur 23 en 24 voor de woningplattegronden van de maisonnettewoningen. Figuren 23 en 24: bestaande plattegronden onderste twee bouwlagen portiekblokken H. van Veldekehof. De bestaande grondgebonden maisonnettes zijn met een gebruiksoppervlakte variërend van 82m 2 tot circa 100m 2 redelijk ruime woningen, maar de maatvoering van verschillende vertrekken voldoet niet aan hedendaagse maatstaven. Zie tabel II.4. Tabel II.4: vergelijking bestaande maatvoering maisonnettes Henric van Veldekehof met PvE woningen voor gezinnen met twee (of vier) kinderen Afmetingen vertrekken huidige woningen Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE gezinswoningen Woonkamer 3,81 bij 5,14 m Zitten: 3,75 m bij 3,95 m Eten: 3,15 m bij 3,35 m (3,15 m bij 3,95 m). Of: 2,70 m bij 3,70 m (2,70 m bij 4,30 m) Hoofdslaapkamer 2,80 m bij 3,96 m 2,70 m bij 3,60 m Slaapkamer 2 3,00 m bij 3,11 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m Slaapkamer 3 3,11 m bij 3,81 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m (Slaapkamer 4) 2,69 m bij 2,89 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m (Slaapkamer 5) 2,50 m bij 3,75 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m Keuken 2,20 m bij 3,34 m 2,40 m bij 3,00 m (hoekopstelling) of 2,40 m bij 3,60 m bij opstelling langs wand Badkamer 1,70 m bij 1,72 m 1,80 m bij 2,90 m Buitenruimte circa 6 bij 4 m 25 m 2 25