VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2002

Transcriptie

1 VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2002

2 Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter drs. D. van den Bos* mr. F.W. Mulder* drs. W. Nijman* mr. N.J. Westdijk * Lid audit committee Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter (tot 1 september 2002) mr. R.A. van Gerrevink, voorzitter (vanaf 1 september 2002) H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (tot 18 december 2002) Financiële agenda april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 april Notering ex-dividend 2 mei Betaalbaarstelling dividend 28 mei Resultaten eerste drie maanden 30 mei Einde periode keuze stockdividend 20 augustus Halfjaarresultaten 19 november Resultaten eerste negen maanden maart 2004 Jaarresultaten 2003

3 Inhoudsopgave Jaarverslag 2002 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2002 kort samengevat 11 Marktontwikkelingen in Visie op de toekomst 15 De onroerendgoedportefeuille 15 Huren 19 Leegstand 21 Toegevoegde waarde 21 Financiële resultaten 21 Dividendvoorstel 21 Financiering 23 Intrinsieke waarde en beurskoers 23 Vooruitzichten voor Jaarrekening 25 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 27 Mutaties in het eigen vermogen 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 30 Vennootschappelijke balans 39 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 40 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 40 Overige gegevens 41 Onroerendgoedportefeuille 43 Objecten in exploitatie 44 Objecten niet in exploitatie 52 An English translation of the Annual Report and Accounts 2002 is available.

4 VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan MA Rotterdam Postbus AK Rotterdam Telefoon Fax Website vastned@vastned.nl

5 Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B miljoen ultimo 2002, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord-Frankrijk. VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, Duitsland, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2002 B miljoen. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; hoog dividendrendement; laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen. 5

6 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. Algemeen VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Noordoosten Zuid-Nederland, alsmede in België en Noord- Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2002 een waarde van B miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 71% kantoren; 29% logistieke centra en bedrijfsruimten. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van brutohuuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. VastNed Offices/Industrial richt zich de komende jaren op actief beheer van de onroerendgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit en optimalisatie van de objecten centraal staan, evenals handhaving van de gewenste vermogensverhoudingen. Door uitsluitend in de eurozone te beleggen, worden valutarisico's uitgesloten. Uitbreidingen zullen uitsluitend plaatsvinden, indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, de rentabiliteit toeneemt en de vermogensverhoudingen deze toelaten. Door verkoop van objecten vindt regelmatig een gezonde doorstroming van de objecten in de onroerendgoedportefeuille plaats. Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren. (Her)ontwikkeling VastNed Offices/Industrial houdt zich niet bezig met (her)ontwikkeling van projecten. Zij handelt binnen de grenzen die gelden voor Fiscale Beleggingsinstellingen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting De vennootschap beperkt zich tot de aankoop van turnkey-projecten en het optimaliseren van reeds in de portefeuille aanwezige objecten door middel van renovaties. Financiering Als uitgangspunt geldt dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand. Risico s VastNed Offices/Industrial opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen absolute zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een solide organisatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico s uitgesloten. 6

7 Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het belastingstelsel (IB 2001) maakt het voor de in Nederland belastingplichtige particuliere beleggers, die belang hebben bij een relatief laag risico, aantrekkelijk om in het hoog renderende VastNed Offices/Industrial te beleggen. Onder dit stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld, dat wordt belast tegen 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Offices/Industrial heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd, dat aanzienlijk hoger ligt dan de veronderstelde 4%. Aangenomen mag worden, dat de particuliere belegger een voorkeur zal hebben voor contant dividend. Buitenlandse beleggers in VastNed Offices/Industrial zullen in het algemeen stockdividend prefereren, evenals die particulieren, die aandelen willen verwerven zonder aankoopkosten. Organisatie Hierdoor wordt een pro-actief management gevoerd en worden ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die rendementstechnisch niet meer passen in de onroerendgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het onroerend goed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het onroerend goed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen. In dat kader worden de onroerendgoedportefeuilles in België en Frankrijk beheerd door Intervest Management vanuit haar kantoor in Antwerpen, dat, evenals VastNed Management, volledig eigendom is van de VastNed Groep. VastNed Management B.V. en Intervest Management N.V. beheren, met circa 65 medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 33,33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 66,67% door VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders en de onroerendgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. 7

8 Kerncijfers Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 117,8 111,3 83,6 75,2 66,8 Direct beleggingsresultaat 56,7 56,3 51,9 47,6 37,5 Indirect beleggingsresultaat (41,9) (12,3) 2,4 37,6 13,9 Totaal beleggingsresultaat 14,8 44,0 54,3 85,2 51,4 Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed 1.323, , ,7 870,4 772,7 Groepsvermogen 669,5 646,1 553,0 543,9 475,6 Eigen vermogen 540,6 570,4 547,1 538,2 470,3 Langlopende schulden 400,3 324,0 190,0 194,0 192,8 Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 31,78 31,06 32,25 29,64 27,38 Slotdividend vorig boekjaar (3,16) (1,65) (2,90) (2,68) (2,40) Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 28,62 29,41 29,35 26,96 24,98 Direct beleggingsresultaat 3,10 3,16 3,03 2,90 2,68 Indirect beleggingsresultaat (2,29) (0,69) 0,14 2,29 0,99 Overige mutaties (0,11) (0,10) (0,08) 0,10 0,99 Totaal beleggingsresultaat 0,70 2,37 3,09 5,29 4,66 Interim-dividend - - (1,38) - - Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) 29,32 31,78 31,06 32,25 29,64 Dividend in contanten 3,10 3,16 3,03 2,90 2,68 of in contanten 2,30 2,20 1,83 1,40 0,45 en in aandelen t.l.v. de agioreserve * 3,85% 5,50% 5,00% 7,14% Beurskoers (ultimo) 21,50 25,25 28,80 33,00 31,86 * Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. 8

9 Bestuur Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (59), voorzitter Lid sedert 1994 en sinds 1996 voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Daarnaast was hij van 1987 tot 2001 voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep en van 1996 tot 2002 voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland. Momenteel is hij voorzitter van de Vereniging Nederlandse Frisdranken Industrie, directeur van Luteijn Interimtoezicht en Procesbegeleiding B.V. en exploitant van een akkerbouw- en fruitteeltbedrijf. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed, voorzitter van het bestuur van de agrarische keuringsdienst NAK en voorzitter van het bestuur van de Stichting Molens van Kinderdijk. Mw. A.L. Deriga (70), vice-voorzitter Sinds 1996 lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2 e secretarispenningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (63) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projektontwikkelingsaktiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM, laatstelijk als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland en voorzitter van de Anlage Ausschuss GIREF eveneens in Duitsland. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van de raad van bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Mataõ, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Drs. W. Nijman (56) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Nijman is werkzaam als treasurer Parent & Holding van Unilever. Mr. N.J. Westdijk MBA (61) Lid van de raad van commissarissen sinds In het verleden was de heer Westdijk bestuursvoorzitter van Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V., president-directeur van Connexxion Holding N.V. en president-commissaris van Eneco Energie N.V. Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk (60), voorzitter (tot 1 september 2002) mr. R.A. van Gerrevink (52), voorzitter (vanaf 1 september 2002) H.K.M. Roovers (59) H.W.P.J. Sleven (53) (tot 18 december 2002) Mr. F.W. Mulder (62) Lid van de raad van commissarissen sinds Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. 9

10 Bericht van de raad van commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2002 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Deloitte & Touche Accountants gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van B 5,- nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een keuzedividend op de gewone aandelen van: B 2,30 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of B 3,10 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen zes maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, financieringsverhoudingen, een eventuele fusie tussen VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail, alsmede de inrichting en personele bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Eind 2002 is een audit committee ingesteld met als belangrijkste taken het assisteren van de raad van commissarissen in haar functie als toezichthoudend orgaan door het beoordelen van de financiële verslaggeving, de administratieve organisatie en maatregelen van interne controle en het functioneren van de externe accountant. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2002 is de heer drs. W. Nijman, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 15 april 2003 is de heer mr. F.W. Mulder volgens rooster aftredend. De heer Mulder stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer mr. F.W. Mulder b. de heer mr. J. Kemper De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: A.L. Deriga 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk 2004 (herkiesbaar) D. Luteijn 2005 (niet herkiesbaar) D. van den Bos 2005 (herkiesbaar) W. Nijman 2006 (herkiesbaar) De heer drs. K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V., heeft zijn functie per 1 september 2002 neergelegd. In het Bericht over het jaar 2001 heeft de raad uitvoerig bij zijn vertrek stilgestaan. Per dezelfde datum is de heer Streefkerk als directievoorzitter opgevolgd door de heer mr. R.A. van Gerrevink, afkomstig van Weiss Peck & Greer te New York. Bij dit onderdeel van Robeco Groep vervulde hij de functies van Chief Financial Officer en Chief Operating Officer. Voordien was hij onder meer werkzaam als President Directeur General van Rodamco France en CFO van Rodamco Europe. Op 17 december 2002 is de heer H.W.P.J Sleven als statutair directeur van VastNed Management B.V. afgetreden. Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten onder moeilijke marktomstandigheden gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 5 maart 2003 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter 10

11 Verslag van de directie Het jaar 2002 kort samengevat De zwakke economie gedurende het verslagjaar heeft de markt voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten negatief beïnvloed. Bij een afnemende vraag nam het aanbod van met name nieuw op de markt gekomen objecten verder toe, waardoor de leegstand opliep en de markthuren onder druk stonden. De (soms forse) waardestijging van de vastgoedobjecten in de afgelopen jaren stagneerde. Ook bij VastNed Offices/Industrial nam de leegstand toe, van 4,5% begin 2002 naar ongeveer 9,0% aan het eind van het jaar. Door deze ontwikkelingen daalde het direct beleggingsresultaat (contante winst) per gewoon aandeel met 1,9%, van B 3,16 in 2001 naar B 3,10 in Met de voorgenomen verkoop van objecten in Nederland met een waarde van ongeveer B 150 miljoen, ofwel circa 10% van de waarde van de onroerendgoedportefeuille, is uitstekende voortgang geboekt. Van dit verkoopprogramma is inmiddels ongeveer B 117 miljoen gerealiseerd. De verkoopopbrengsten lagen gemiddeld boven de laatste taxatiewaarde. De opbrengsten zijn aangewend ter versterking van de vermogensverhoudingen waarmee tegelijkertijd een begin is gemaakt met een meer consoliderend georiënteerd beleggingsbeleid. De aandelenkoersen van de onroerendgoedfondsen konden zich in het overwegend slechte beursklimaat gedurende 2002 redelijk goed handhaven. Tegenover een groot aantal Nederlandse institutionele beleggers aan de verkoopzijde, wegens overweging van onroerendgoedaandelen in hun beleggingsportefeuille, bevonden de particuliere beleggers zich vooral aan de koopkant. Zij beschouwen onroerendgoedaandelen als een relatief veilige haven, terwijl de betrekkelijk grote discounts zorgen voor een hoog dividendrendement. Uit de hierboven vermelde verkopen, boven taxatiewaarde, die wat betreft kwaliteit een goed gemiddelde vertegenwoordigden van de gehele onroerendgoedportefeuille, blijkt overigens dat de beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial geen goede afspiegeling is van de werkelijke waarde. In het najaar is kort een onderzoek gedaan onder grote(re) aandeelhouders van zowel VastNed Offices/Industrial als VastNed Retail naar de wenselijkheid van c.q. interesse voor een fusie tussen beide fondsen. Motief voor deze fusie was voornamelijk optimalisering van het rendement van beide fondsen middels tijdige herallocatie van assets naar gelang van het verloop van de cyclus. Uit dit onderzoek bleek dat sommige aandeelhouders vast willen houden aan sectorfondsen, terwijl anderen de timing niet gelukkig achtten. Vanzelfsprekend is hierop besloten van een mogelijk vervolg vooralsnog af te zien. Gelet op de aanhoudend slechte economische situatie wordt ervan uitgegaan, dat in 2003 nog geen herstel zal optreden voor de kantorenmarkt en de markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten. Dit in ogenschouw nemend, zal VastNed Offices/Industrial doorgaan met het optimaliseren van de onroerendgoedportefeuille. Marktontwikkelingen in 2002 Nederland In het afgelopen jaar is de verhuurmarkt voor kantoren in vergelijking met 2001 achteruit gegaan. Het totale aanbod, waarvan een groot deel nieuwbouw, nam daarentegen sterk toe. Vanwege de slechte economie zagen bedrijven zich genoodzaakt op hun kosten te besparen en het personeelsbestand in te krimpen. Voor een ander deel was de toename van het aanbod op de kantorenmarkt nog een voortvloeisel uit de periode van hoogconjunctuur rond de eeuwwisseling, toen ontwikkeld werd om in de toekomstige huisvestingsbehoefte van onder andere de snelgroeiende TMT-sector te kunnen voldoen. De gevolgen van deze onbalans bleven niet uit. Het aantal verhuurtransacties nam af en huurdalingen met meer dan 10% waren in het duurste segment van de markt geen uitzondering. Voorts deden zich de eerste verschijnselen op enige schaal voor van onderverhuur en concessies aan huurders in de vorm van het aanbieden van huurvrije perioden of het bijdragen in de kosten voor (her)inrichting en technische aanpassingen naar de wensen van de huurders. De regio Amsterdam werd van de grote kantoormarkten in Nederland het hardst getroffen. De regio s Den Haag en Rotterdam deden het relatief nog goed. Het aantal sale and lease back-transacties nam in 2002 toe. Deze trend beperkte zich in Nederland aanvankelijk tot enkele grote bedrijven. In het afgelopen jaar 11

12 Verslag van de directie Molenberglei 8, Schelle Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen

13 Verslag van de directie waren het ook middelgrote en kleinere bedrijven die hiertoe overgingen, vrijwel zeker met het oogmerk om de financiële positie te versterken. De markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten, die sneller reageert op conjunctuurcycli, bleef redelijk stabiel. Het aanbod van nieuwbouw in 2002 was beperkt in vergelijking met voorgaande jaren. Door een structureel tekort aan moderne objecten werden deze gemakkelijk opgenomen, vooral in de Randstad waar nog schaarste heerst. Hierdoor konden de huurprijzen voor deze nieuwe efficiënte gebouwen zelfs nog enigszins stijgen. De leegstand betrof hoofdzakelijk oudere, minder functionele gebouwen en deed zich vooral buiten de Randstad voor. De aanvangsrendementen van logistieke centra en bedrijfsruimten zijn gemiddeld hoger dan van kantoren. Bovendien bestrijken de objecten veelal grote grondpercelen, die door de schaarse ruimte in Nederland minimaal waardevast zullen blijven. België Voko, Hettenheuvelweg 12, Amsterdam De Belgische onroerendgoedmarkt wordt nog altijd gedomineerd door de ontwikkelingen in Brussel, zij het dat de betekenis van Antwerpen, Leuven, Mechelen en Gent de afgelopen jaren is toegenomen. Ook gedurende het afgelopen jaar wist Brussel zich, vergeleken met andere steden zoals Londen, Frankfurt en Amsterdam redelijk te handhaven. Er tekende zich in 2002 echter een belangrijk verschil af tussen de verschillende zones. In het Leopoldsdistrict zorgt een permanente vraag van nationale en internationale overheden zelfs voor een tekort aan kantoorruimte. De leegstand bleef laag en de opwaartse trend in de huurprijzen bleef intact, zij het minder sterk dan in voorgaande jaren. De gedecentraliseerde zone, gesitueerd aan de stadsrand en nog op het Brusselse grondgebied, kreeg daarentegen te kampen met de slechte economie. Hier zijn vooral de hoofdkantoren van multinationals, TMT- en pharmaceutische bedrijven gesitueerd. Het leegstandspercentage liep in dit gebied op tot boven de 10%. De periferie van de hoofdstad, met als voornaamste kantorenzone het gebied Vilvoorde- Mechelen-Zaventem, had vooral veel te lijden van de TMT-crisis, waardoor de leegstand kon oplopen tot boven de 20%. Een verbetering lijkt hier voorlopig niet in zicht, aangezien ook in 2003 en 2004 nog nieuwe kantoorruimte aan de markt wordt toegevoegd. Wel is er sprake van enige stabilisatie doordat een aantal nieuwbouwprojecten voorlopig niet wordt opgestart. Ook de uitbreiding van de Europese Unie met nieuwe lidstaten zal in de toekomst enige verlichting kunnen brengen voor de perifere zones, aangezien in het Leopoldsdistrict nauwelijks nog ruimte is voor uitbreiding. België heeft door een goede infrastructuur met belangrijke weg- en waterverbindingen met de zeehavens een belangrijke distributiefunctie in Noordwest-Europa. De semi-industriële activiteit is hier goed ontwikkeld, bij uitstek in de driehoek Antwerpen-Brussel-Gent, ook wel de golden triangle genoemd. Deze activiteit heeft eveneens te lijden gehad van de economische achteruitgang, zij het in mindere mate dan de kantorenmarkt. De aanwas met nieuwbouw bleef bescheiden door gebrek aan ruimte in de gouden driehoek en vond hoofdzakelijk plaats in Limburg en rondom Luik. Hierdoor bleef het leegstandspercentage beperkt en bleven de huurprijzen redelijk stabiel. Frankrijk De Franse kantorenmarkt wordt bepaald door de ontwikkelingen in Parijs. Ook deze markt, die tot voor enkele jaren geleden werd gekenmerkt door schaarste, lage aanvangsrendementen en soms exorbitante stijgingen van de huurprijzen, kon in 2002 niet ontkomen aan de gevolgen van de zwakke economie. De leegstand liep op en de tophuren daalden, in 13

14 Verslag van de directie Oudezijds Voorburgwal 282, Amsterdam Cosunpark I, Cosunpark 1-5, Breda Geografische spreiding Per 31 december 2002 Nederland 56% België 42% Frankrijk 2% Soort 0nroerend goed Per 31 december 2002 Kantoren 71% Logistieke centra en bedrijfsruimten 29% 14

15 Verslag van de directie Wijkermeerstrat 31/Debbemeerstraat 4, Hoofddorp bijvoorbeeld La Défense met circa 10%. Door een strikte regelgeving en schaarste blijft het aanbod beheerst, waardoor de Parijse kantorenmarkt zich bij het aantrekken van de economische groei als één van de eerste Europese kantorenmarkten zal kunnen herstellen. Visie op de toekomst De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkten en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Sinds de introductie van de euro als munteenheid is de markt voor de belegger transparanter geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich bij zijn keuze meer en meer laten leiden door het profiel van het betreffende fonds, gekenmerkt door onder meer de omvang, de spreiding van de beleggingen, de beperking van de (valuta) risico s, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De onroerendgoedbeleggingsmaatschappij op haar beurt, kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaalgrootte belangrijk in de onderhandelingen over huurcontracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. Deze concentratietendens zal aanhouden en binnen afzienbare tijd zullen waarschijnlijk slechts enkele tientallen omvangrijke onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen overblijven. VastNed Offices/Industrial wil in de toekomst tot die selecte groep behoren. De huidige zwakke marktomstandigheden en het feit dat de beurskoers zich ruim onder de intrinsieke waarde beweegt, maakt financiering van de groei via aandelenemissies heden nagenoeg onmogelijk. Dit doet aan de doelstelling niets af; hooguit zal het doel enigszins later bereikt worden. Een belangrijk voordeel van beleggen in VastNed Offices/Industrial is de vrije verhandelbaarheid van de aandelen. In tegenstelling tot vele andere onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen in Europa heeft VastNed Offices/Industrial geen kernaandeelhouders met grote aandelenpakketten gebaseerd op vaste afspraken (lock-up regelingen). De onroerendgoedportefeuille Nederland Met het oog op de zwakke markt en de matige vooruitzichten is in de tweede helft van het afgelopen jaar besloten om de onroerendgoedportefeuille in 2002 en 2003 te verkleinen. Dit heeft geresulteerd in een verkoopprogramma met een totale waarde van ruim B 150 miljoen. In 2002 werd reeds voor een bedrag van B 117 miljoen aan verkopen aan institutionele en particuliere beleggers gerealiseerd. De verkoopopbrengst lag gemiddeld boven de laatste taxatiewaarde, hetgeen in de huidige markt bepaald een succes genoemd mag worden. De verkoopopbrengst is aangewend voor versterking van de vermogensverhoudingen. Hiermee is tevens een aanvang gemaakt met een verdergaande consolidatie van het beleggingsbeleid. Met betrekking tot TriNovium, een project in Nieuwegein, heeft in 2002 een forse afwaardering plaatsgevonden. De onroerendgoedportefeuille is goed gespreid over de diverse regio s in Nederland. Zo is er een goede verdeling over de dichtbevolkte Randstad en de groeigebieden in Nederland. Ook de sectorindeling naar uiteenlopende branches voorkomt dat in 15

16 Verslag van de directie Ekkersrijt , Son en Breugel Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in Nederland, gebaseerd op informatie uit het handelsregister van de Kamers van Koophandel Per 31 december 2002 Groothandel en handelsbemiddeling 24% Overige zakelijke dienstverlening 15% Logistiek 10% Financiële dienstverlening 10% Onderwijs, gezondheidszorg en welzijn 9% Productiefaciliteiten 9% Openbaar bestuur, overheid 8% TMT en speur- en ontwikkelingswerk 7% Post en telecommunicatie 5% Bouwnijverheid 2% Handel in en reparaties van auto s en motoren; benzinestations 1% 16

17 Verslag van de directie conjuncturele tegenspoed de huuropbrengsten te veel afhangen van bepaalde categorieën huurders. De afgelopen jaren werd bijvoorbeeld de TMT-branche in zijn algemeenheid zwaar getroffen door de economische achteruitgang. VastNed Offices/Industrial heeft hier dankzij een goede risicospreiding relatief minder nadeel van ondervonden. VastNed Offices/Industrial bezat ultimo 2002 in Nederland circa m 2 verhuurbare vloeroppervlakte. De regionale spreiding* van de beleggingen zag er ultimo 2002 als volgt uit: * Gebaseerd op door ROZ/IPD-index gehanteerde indeling (op basis van postcodes) België West-Nederland 27% Zuid-Nederland 22% Amsterdam 14% Midden-Nederland 12% Noordoost-Nederland 8% Utrecht 7% Rotterdam 6% Den Haag 4% In januari 2002 verkreeg Intervest Offices N.V. een belang van 27,6% in het aan Euronext Brussel genoteerde SIREF N.V., dat eind juni volledig werd overgenomen. Hierdoor kwam Intervest Offices in het bezit van 18 moderne logistieke centra met een waarde van B 95,4 miljoen. Na de transactie, die grotendeels tegen uitgifte van nieuwe aandelen Intervest Offices plaatsvond, nam het belang van VastNed Offices/Industrial in Intervest Offices af tot circa 53%, zodat de free float van aandelen Intervest Offices aanmerkelijk toenam. In december fuseerde Intervest Offices met vijf dochtervennootschappen van VastNed Offices Belgium N.V. Door deze fusie werden kantoren in Diegem en Castor, Hogehilweg 12, Amsterdam Mechelen met een gezamenlijke vloeroppervlakte van ruim m 2 en semi-industriële panden in Kortenberg, Merchtem en Puurs met een vloeroppervlakte van bijna m 2 aan de beleggingen van Intervest Offices toegevoegd. De waarde van de onroerendgoedportefeuille van Intervest Offices nam daarmee toe tot B 547,7 miljoen. VastNed Offices/Industrial heeft daarin ultimo 2002 een belang van 58%. Tegenover deze uitbreidingen stond de verkoop van twee kleine objecten in Schelle en Zaventem voor B 4,4 miljoen. De Belgische onroerendgoedportefeuille bestaat thans uit ongeveer 75% kantoren en 25% logistieke centra, verspreid over de grote steden en langs de doorgaande snelwegen. Intervest Offices is in Brussel uitsluitend actief in de markt voor perifeer gelegen kantoren, die grotendeels verhuurd zijn aan bedrijven in de TMT-sector en de financiële dienstverlening. Juist deze markt kreeg gedurende 2002 te maken met een oplopende leegstand en met huurprijzen die onder druk kwamen te staan. De jonge leeftijd van de onroerendgoedportefeuille vormt een tegenwicht tegen deze ontwikkeling; immers, nieuwe moderne gebouwen vergen minder exploitatiekosten en genieten op de verhuurmarkt de voorkeur boven oudere kantoorobjecten. Intervest Offices bezit bovendien veel huurovereenkomsten van lange duur. Ongeveer 40% van de kantorenportefeuille bestaat uit objecten die nog voor minimaal 5 jaar verhuurd zijn. 17

18 Verslag van de directie Arthur de Coninckstraat 3, Kortenberg Hereweg 93-95, Groningen Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in België en Frankrijk Per 31 december 2002 Transport en logistiek 22% Consulting (administratief, juridisch en TMT-branche) 21% Handel en overige dienstverlening (reis- en uitzendwezen) 16% Softwareontwikkeling en - verkoop 10% Telecommunicatie (incl. media en tv) 7% Gezondheidszorg, onderwijs en Welzijnsector 7% Verkoop computers en aanverwante artikelen 6% Banken en verzekeringswereld 5% Productiebedrijven 5% Overheid 1% 18

19 Verslag van de directie Huren Kokermolen 10-16, Houten De totale vloeroppervlakte in België bedroeg ultimo 2002 circa m 2. De regionale spreiding was ultimo 2002 als volgt: Brussel 49% Mechelen 27% Antwerpen 23% Overig 1% Het opwaartse potentieel huurprijsverhogingen dat VastNed Offices/Industrial in Nederland in het voorgaande jaar nog bezat, is door de (lichte) daling van de markthuren in 2002 en de gematigde toekomstverwachtingen grotendeels verdwenen. De hogere huurinkomsten kwamen hoofdzakelijk voort uit de jaarlijkse indexatie. Onder de slechte marktomstandigheden bleef het risicoprofiel van VastNed Offices/Industrial redelijk stabiel door de samenstelling van de onroerendgoedportefeuille. Deze bestaat uit objecten met een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en met huren onder het topsegment. In Nederland wordt het overgrote deel van de huurcontracten afgesloten voor een periode van vijf of tien jaar, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. De afloopdata, resp. verlengdata van de huurcontracten met de mogelijkheid tot huuraanpassing zien er in Nederland vanaf 2003 als volgt uit: % % % % % 2008 e.v. 26% In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. In de onroerendgoedportefeuille bevindt zich echter een groot aantal contracten met looptijden van 9 tot 15 jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. De procentuele verdeling van de eerste vervaldata van de huurcontracten ziet er als volgt uit: Frankrijk In Frankrijk vonden geen aan- en verkopen plaats. VastNed Offices/Industrial bezat hier ultimo 2002 drie logistieke centra in Lomme, Meaux en Roissy met een totale vloeroppervlakte van ruim m 2. In 2003 zal een besluit worden genomen over in hoeverre Frankrijk aantrekkelijk blijft als investeringsmarkt voor VastNed Offices/Industrial % % % % % 2008 e.v. 34% De verlenging van de huurcontracten verliep, gezien de moeilijke verhuurmarkt in het algemeen, niet onbevredigend, zij het dat het aantal opzeggingen gedurende het verslagjaar wel enigszins toenam. 19

20 Verslag van de directie Schaliënhoevedreef 20, Mechelen Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing in Nederland (in procenten) Eerste vervaldata van de huurcontracten in België en Frankrijk (in procenten) e.v e.v.

21 Verslag van de directie Leegstand VastNed Offices/Industrial had ultimo 2002 in totaal circa m 2 kantoorruimte, logistieke centra en bedrijfsruimten in eigendom. De leegstand bedroeg in het afgelopen jaar 6,6% (2001: 3,8%) van de theoretische huuropbrengsten. Toegevoegde waarde De markt is aan verandering onderhevig en de relatie verhuurder-huurder zal nog nadrukkelijker dan voorheen worden aangehaald. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all inconcepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook services biedt op het vlak van energie, portiers- en bewakingsdiensten en kantorenparkmanagement. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. Het management van VastNed Offices/Industrial, sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde, volgt deze ontwikkelingen op de voet en zal waar mogelijk concrete stappen zetten. Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten bedroegen in het verslagjaar B 117,8 miljoen. Dit is een stijging met 5,8% vergeleken met 2001 (B 111,3 miljoen). De exploitatiekosten kwamen uit op B 14,5 miljoen (2001: B 12,5 miljoen), overeenkomend met 12,3% (2001: 11,2%) van de brutohuuropbrengsten. Deze (relatieve) stijging is vooral het gevolg van toegenomen verhuurinspanningen en een licht hogere dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren als gevolg van de verslechterde economie. De algemene kosten namen toe tot B 2,2 miljoen (2001: B 0,9 miljoen), onder andere door hogere kosten in België, als gevolg van de uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille. De totale interestlasten kwamen uit op B 30,0 miljoen (2001: B 34,9 miljoen). Deze daling is vooral toe te schrijven aan het omvangrijke verkoopprogramma in Nederland van circa B 150 miljoen eind vorig boekjaar, alsmede de lagere rentestand. Per saldo steeg het direct beleggingsresultaat in 2002 fractioneel tot B 56,7 miljoen (2001: B 56,3 miljoen). Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel Dellingstraat 57, Mechelen bedroeg B 3,10 (2001: B 3,16). Dit is een daling van 1,9% op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Het indirect beleggingsresultaat kwam uit op B 41,9 miljoen negatief (2001: B 12,3 miljoen negatief). Deze achteruitgang is hoofdzakelijk het gevolg van afboeking van aankoopkosten wegens verwerving van nieuwe objecten in België, waaronder de SIREFportefeuille en een forse afwaardering van het project TriNovium in Nieuwegein. Per gewoon aandeel bedroeg het indirect beleggingsresultaat B 2,29 negatief (2001: B 0,69 negatief). De intrinsieke waarde per gewoon aandeel bedraagt ultimo 2002, inclusief het direct beleggingsresultaat van het verslagjaar, B 29,32 (2001: B 31,78). Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial omvat het geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan de aandeelhouders stellen van het direct beleggingsresultaat. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Aan de op 15 april 2003 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 3,10 per gewoon aandeel. 21

22 Verslag van de directie Plein van de Verenigde Naties 15, Zoetermeer Berkenlaan 8a, Diegem Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen)

23 Verslag van de directie Het dividend zal naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten kunnen worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve, zoals dit bij VastNed Offices/Industrial de laatste jaren gebruikelijk is. Financiering Gedurende het verslagjaar werden aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Ultimo 2002 bedroeg het groepsvermogen 50,6% (2001: 50,8%) van de beleggingen in onroerend goed. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. In het verslagjaar zijn enkele kortlopende leningen omgezet in langlopende leningen. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen bedroeg 5,26% (2001: 5,27%). Over de kortlopende leningen werd in 2002 gemiddeld 4,08% interest betaald (2001: 4,71%). Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 400,3 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherzieningen als volgt: Bedrag Gemiddelde (x B 1 miljoen) interest ,1 5, ,2 4, ,1 4, ,6 5, ,6 5, e.v. 97,7 5,23 Intrinsieke waarde en beurskoers Stationade II, Schipholweg 68, Leiden De beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial bewoog zich in 2002 doorlopend ruim onder de intrinsieke waarde. Dit gold eveneens voor alle andere aan Euronext Amsterdam genoteerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De twee meest aannemelijke verklaringen zijn het slechte beursklimaat in het algemeen en meer in het bijzonder de wijze van samenstelling van de beleggingsportefeuilles door de institutionele beleggers, de zogeheten asset-allocatie. Door de forse waardevermindering van gewone aandelen, raakte het percentage onroerendgoedaandelen in de beleggingsportefeuilles overwogen. Om de vastgestelde percentages in de beleggingsportefeuilles te handhaven dienden vervolgens onroerendgoedaandelen verkocht te worden. Uit de omvangrijke verkopen in 2002 boven taxatiewaarde blijkt overigens dat de beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial geen goede afspiegeling is van de werkelijke waarde. Ultimo 2002 bedroeg de intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Offices/Industrial inclusief het slotdividend B 29,32 (2001: B 31,78). De slotkoers van het aandeel noteerde op de laatste handelsdag van 2002 B 21,50 (ultimo 2001: B 25,25). De laagste koers van B 21,10 werd genoteerd op 28 november en de hoogste koers van B 28,30 op 18 april van het jaar Er werden in 2002 per dag gemiddeld aandelen VastNed Offices/Industrial verhandeld op Euronext Amsterdam met een gemiddelde effectieve dagomzet (enkeltelling) van circa B 1,0 miljoen (2001: B 0,75 miljoen). Ingaande 4 maart 2003 is VastNed Offices/Industrial als onroerendgoedbeleggingsmaatschappij opgenomen in de Midkap-index van Euronext Amsterdam. Op basis van marktkapitalisatie is het indicatief procentuele gewicht van VastNed Offices/Industrial in de Midkap-index 2,77%. Van de opname in de Midkap-index zal ongetwijfeld een positieve invloed uitgaan op de effectieve omzet van het aandeel alsmede de naamsbekendheid van VastNed Offices/Industrial. 23

24 Verslag van de directie Vooruitzichten voor 2003 Algemeen wordt aangenomen dat de economie in de eurolanden zich niet voor 2004 zal herstellen. Dit zal zijn weerslag hebben op de onroerendgoedmarkt voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De gemiddelde markthuren zullen onder druk blijven staan en de leegstand zal naar verwachting verder toenemen. Voorts wordt verwacht dat de rentestand op een relatief laag niveau zal blijven. De huurprijzen voor bestaande huurcontracten zullen door indexering (conform het inflatiepercentage) stijgen. Het totaal aan huuropbrengsten zal in 2003 echter lager zijn door de omvangrijke verkoop van objecten eind 2002 en nog te verwachten verkopen in De verkoopopbrengsten zullen geheel worden aangewend voor versterking van de vermogensverhoudingen. Uitgaande van deze ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen de mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2003, mede afhankelijk van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen, per saldo een duidelijke daling van het directe resultaat per gewoon aandeel verwacht. Rotterdam, 5 maart 2003 De directie 24

25 Jaarrekening 2002

26 Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-) Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Vorderingen Overige activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

27 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-) Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (14.513) (12.509) Nettohuuropbrengsten Lasten Interest (29.973) (34.894) Algemene kosten (2.161) (864) (32.134) (35.758) Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst (999) (1.186) Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen (13.385) (5.597) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat (41.951) (12.332) Totaal beleggingsresultaat

28 Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,-) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering (38.780) (8.660) Mutatie latente belastingen (940) (61) Kosten van vermogensbeheer (4.158) (4.135) (41.951) (12.332) Dividenduitkering in contanten (44.553) (22.915) Emissies Overige mutaties (63) (123) Mutatie eigen vermogen (29.804)

29 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Direct beleggingsresultaat Mutatie vorderingen (694) (44.286) Mutatie kortlopende schulden (17.074) (36.311) Mutatie voorzieningen (1.244) (9.657) Overige mutaties in herwaarderingsreserve Kasstroom uit operationele activiteiten (33.282) Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed ( ) ( ) Verkopen onroerend goed Kasstroom onroerend goed ( ) ( ) Mutatie minderheidsbelangen Kasstroom uit investeringsactiviteiten (59.124) (82.935) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Emissies Kosten stockdividend (63) (109) (28) Dividenduitkering in contanten (44.553) (22.915) Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden (32.529) (45.646) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom (2.732) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari ( ) ( ) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december ( ) ( ) Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen (2.732) 29

30 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-) Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices/Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin. Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat is verantwoord onder de post minderheidsbelangen. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s, daggelden en banktegoeden. 30