Jaarverslag Offices/Industrial

Transcriptie

1 Jaarverslag 2001 Offices/Industrial

2

3 VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2001

4 Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter P. Barentsen (tot 19 april 2001) drs. D. van den Bos (vanaf 18 april 2001) mr. F.W. Mulder drs. W. Nijman mr. N.J. Westdijk Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter drs. J. Mink (tot 1 april 2002) H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (vanaf 1 september 2001) Financiële agenda april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 19 april Notering ex-dividend 2 mei Betaalbaarstelling dividend 29 mei Resultaten eerste drie maanden 31 mei Einde periode keuze stockdividend 21 augustus Halfjaarresultaten 20 november Resultaten eerste negen maanden maart 2003 Jaarresultaten 2002

5 Inhoudsopgave Jaarverslag 2001 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2001 kort samengevat 11 Marktontwikkelingen in Visie op de toekomst 15 De onroerendgoedportefeuille 15 Huren 19 Leegstand 21 Toegevoegde waarde 21 Financiële resultaten 21 Dividendvoorstel 23 Financiering 23 Intrinsieke waarde en beurskoers 23 Euro 24 Vooruitzichten voor Jaarrekening 25 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 27 Mutaties in het eigen vermogen 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 30 Vennootschappelijke balans 37 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 38 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 38 Overige gegevens 39 Onroerendgoedportefeuille 41 Objecten in exploitatie 42 Objecten niet in exploitatie 50 An English translation of the Annual Report and Accounts 2001 is available.

6 VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan MA Rotterdam Postbus AK Rotterdam Telefoon Fax Website vastned@vastned.nl

7 Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B miljoen ultimo 2001, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord-Frankrijk. VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk en Italië. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2001 B miljoen. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan de beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; hoog dividendrendement; laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen. 5

8 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. Algemeen VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Noordoosten Zuid-Nederland, alsmede in België en Noord- Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2001 een waarde van B miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 71% kantoren; 29% logistieke centra en bedrijfsruimten. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. VastNed Offices/Industrial zal de onroerendgoedportefeuille in de komende jaren via een dynamische marktbenadering internationaal uitbreiden met kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. Het accent zal daarbij liggen op Noordwest-Europa, in het eurogebied. Dit uit oogpunt van risicospreiding en aantrekkelijkheid voor de (institutionele) beleggers. Daarnaast vindt via verkoop van objecten regelmatig een gezonde doorstroming plaats in de onroerendgoedportefeuille. Het streven is voorts om de objecten in de onroerendgoedportefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren. Financiering Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand. Risico s VastNed Offices/Industrial opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen absolute zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een goede reputatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico s uitgesloten. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het belastingstelsel (IB 2001) maakt het voor de in Nederland belastingplichtige particuliere beleggers die belang hebben bij een relatief laag risico, aantrekkelijk om in het hoog renderende VastNed Offices/Industrial te beleggen. Onder dit stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld 6

9 dat wordt belast tegen 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Offices/Industrial heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd, dat aanzienlijk hoger ligt dan de veronderstelde 4%. Aangenomen mag worden, dat de in Nederland belastingplichtige particuliere belegger een voorkeur zal hebben voor contant dividend. Buitenlandse beleggers in VastNed Offices/Industrial zullen in het algemeen stockdividend prefereren, evenals die particulieren, die aandelen willen verwerven zonder aankoopkosten. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen. In dat kader worden de onroerendgoedportefeuilles in België en Frankrijk beheerd door Intervest Management vanuit haar kantoor in Antwerpen, dat, evenals VastNed Management, volledig eigendom is van de VastNed Groep. Organisatie VastNed Management B.V. en Intervest Management N.V. beheren, met circa 61 vaste medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 33,33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 66,67% door VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders en de onroerendgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. Hierdoor kan een pro-actief management worden gevoerd en kunnen ook de exploitatiekosten op verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, herinvulling en verkoop van objecten die niet meer passen in de onroerendgoedbeleggingsportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het onroerend goed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het onroerend goed. 7

10 Kerncijfers Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 111,3 83,6 75,2 66,8 44,5 Direct beleggingsresultaat 56,3 51,9 47,6 37,5 24,0 Indirect beleggingsresultaat (12,3) 2,4 37,6 13,9 7,7 Totaal beleggingsresultaat 44,0 54,3 85,2 51,4 31,7 Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed 1.271, ,7 870,4 772,7 607,1 Groepsvermogen 646,1 553,0 543,9 475,6 330,4 Eigen vermogen 570,4 547,1 538,2 470,3 330,4 Langlopende schulden 324,0 190,0 194,0 192,8 181,8 Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 31,06 32,25 29,64 27,38 26,42 Slotdividend vorig boekjaar (1,65) (2,90) (2,68) (2,40) (2,18) Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 29,41 29,35 26,96 24,98 24,24 Direct beleggingsresultaat 3,16 3,03 2,90 2,68 2,44 Indirect beleggingsresultaat (0,69) 0,14 2,29 0,99 0,78 Overige mutaties (0,10) (0,08) 0,10 0,99 (0,08) Totaal beleggingsresultaat 2,37 3,09 5,29 4,66 3,14 Interim-dividend - (1,38) Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) 31,78 31,06 32,25 29,64 27,38 Dividend in contanten 3,16 3,03 2,90 2,68 2,41 of in contanten 2,20 1,83 1,40 0,45 0,45 en in aandelen t.l.v. de agioreserve * 5,50% 5,00% 7,14% 5,56% Beurskoers (ultimo) 25,25 28,80 33,00 31,86 31,31 * Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. 8

11 Bestuur Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (58), voorzitter Lid sedert 1994 en sinds 1996 voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Daarnaast was hij van 1987 tot 2001 voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep te Rotterdam. Momenteel is hij voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland, voorzitter van de Vereniging Nederlandse Frisdranken Industrie, directeur van Luteijn Interimtoezicht en Procesbegeleiding B.V. en exploitant van een akkerbouw- en fruitteeltbedrijf in Zeeuws-Vlaanderen. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de Federatie Particulier Grondbezit, voorzitter van het bestuur Stichting Bos en Hout en voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed. Mw. A.L. Deriga (69), vice-voorzitter Sinds 1996 lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2 e secretarispenningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (62) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projectontwikkelingsactiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland en voorzitter van de Anlage Ausschuss GIREF eveneens in Duitsland. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van de raad van bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Matao, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Drs. W. Nijman (55) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Nijman is werkzaam als Vice-President Finance van BFO Holdings B.V. en voorzitter van Bestfoods Pensioenfonds Nederland. Deze ondernemingen zijn onderdeel van Unilever N.V. Mr. N.J. Westdijk MBA (60) Lid van de raad van commissarissen sinds In het verleden heeft de heer Westdijk gewerkt bij onder meer Horringa en de Koning en Furness/ Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel nonexecutive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V. en Connexxion B.V. en president-commissaris van Eneco Energie N.V. Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk (59), voorzitter drs. J. Mink (48) (tot 1 april 2002) H.K.M. Roovers (58) H.W.P.J. Sleven (52) (vanaf 1 september 2001) Mr. F.W. Mulder (61) Lid van de raad van commissarissen sinds Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. 9

12 Bericht van de raad van commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2001 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Arthur Andersen gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van B 4,54 nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een keuzedividend op de gewone aandelen van: B 2,20 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of B 3,16 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen zes maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, financieringsverhoudingen, alsmede de inrichting en personele bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 18 april 2001 is de heer drs. D. van den Bos benoemd tot lid van de raad van commissarissen om te voorzien in de vacature, ontstaan door het aftreden in 2001 van de heer P. Barentsen wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Tevens werd de heer ir. D. Luteijn, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 17 april 2002 is de heer drs. W. Nijman volgens rooster aftredend. De heer Nijman stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer drs. W. Nijman b. de heer mr. J. Kemper Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: F.W. Mulder 2003 (herkiesbaar) A.L. Deriga 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk 2004 (herkiesbaar) D. Luteijn 2005 (niet herkiesbaar) D. van den Bos 2005 (herkiesbaar) De heer drs. K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V., heeft eerder de wens te kennen gegeven om zijn functie in de loop van 2002 neer te leggen. De raad was bij het ter perse gaan van dit verslag in een vergevorderd stadium om te voorzien in zijn opvolging. De raad van commissarissen is de heer Streefkerk buitengewoon erkentelijk voor de wijze waarop hij met grote inzet VastNed Offices/Industrial heeft uitgebouwd tot een Noordwest-Europese onroerendgoedbeleggingsmaatschappij van formaat. Zijn grote kennis van de nationale en internationale onroerendgoedmarkten alsmede zijn scherpe oordeelsvorming hebben onze raad steeds ten dienste gestaan. De heer drs. J. Mink treedt per 1 april 2002 uit dienst van VastNed Management B.V. Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 6 maart 2002 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. 10

13 Verslag van de directie Het jaar 2001 kort samengevat In het afgelopen jaar is de economische groei wereldwijd sterk teruggelopen. Deze ontwikkeling werd onverwacht versneld door de tragische gebeurtenissen van 11 september 2001 in de Verenigde Staten. Veel ondernemingen zagen zich daarna gedwongen de verwachting ten aanzien van de bedrijfsresultaten neerwaarts bij te stellen en aanpassingen door te voeren. Deze aanpassingen waren vrijwel zonder uitzondering gericht op kostenbesparingen en daarmee samenhangend personeelsinkrimpingen. Ook de huisvestingskosten werden kritisch nader bezien. De gevolgen voor de kantorenmarkt en de markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten konden niet uitblijven: de leegstand begon op te lopen, de stijging van de huurprijzen vlakte af en de waardestijging van objecten kwam nagenoeg tot stilstand. Of realistisch beschouwd: de markt is sedertdien meer genormaliseerd. Ondanks de economische achteruitgang in het afgelopen jaar kan VastNed Offices/Industrial terugzien op een voorspoedig verlopen Het direct beleggingsresultaat (contante winst) per aandeel steeg met 4,3%, van B 3,03 in 2000 naar B 3,16 in De doelstellingen voor het verslagjaar zijn gerealiseerd, te weten uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille in België, verkoop van objecten in Nederland en het verbeteren van de vermogensverhoudingen. De directie blijft gematigd optimistisch over de markt voor kantoren en de markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten en voorziet voor 2002, ervan uitgaande dat onverwacht negatieve gebeurtenissen uitblijven en de rentestand niet zal oplopen, minimaal een gelijkblijvend direct beleggingsresultaat (contante winst) per gewoon aandeel. Marktontwikkelingen in 2001 Nederland Na het topjaar 2000 is de vraag naar bedrijfsmatig onroerend goed in de loop van 2001 geleidelijk iets afgezwakt, alhoewel de opname van 2,0 miljoen m 2 kantoorruimte historisch gezien nog zeer hoog was. Omdat het aanbod van 3,5 miljoen m 2 de vraag royaal overtrof, was er eind 2001 sprake van een overschot, waardoor de leegstand kon oplopen tot boven de 5%. Onder invloed van de teruglopende economische groei, versneld door de aanslag op de WTC-gebouwen in New York, zagen veel bedrijven zich genoodzaakt de verwachting voor hun bedrijfsresultaten te verlagen en hun investeringsplannen bij te stellen. Sommige buitenlandse ondernemingen, hoofdzakelijk in de ICT-sector, sloten enkele vestigingen in ons land of stelden hun geplande uitbreidingen uit. Het leegstandspercentage op de kantorenmarkt begon hierdoor enigszins op te lopen en de brutoaanvangsrendementen vertoonden voor het eerst sinds jaren weer een licht stijgende tendens. Door het toegenomen aanbod is ook de sterke stijging van de huurprijzen afgevlakt tot iets boven het niveau van de inflatie. In de duurste regio, het gebied tussen Schiphol en de Zuidas van Amsterdam, was zelfs sprake van huurprijsdalingen tot gemiddeld B 350 per m 2. Het brutoaanvangsrendement lag in de hoofdstad op gemiddeld 7,1%. Dat de economische achteruitgang geen desastreuze invloed had op de kantorenmarkt, is vooral te danken aan het gevoerde beleid van behoedzaamheid bij ontwikkelaars, beleggers en overheden, door het onder strikte voorwaarden gefaseerd en beheerst op de markt brengen van (veelal voorverhuurde) nieuwe objecten. Daarnaast was er sprake van een zekere inhaalvraag, die instabiliteit voorkwam. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt, dat in 2000 opliep tot circa 35%, bleef in 2001 beperkt tot circa 20%. Opgemerkt dient te worden dat een leegstandspercentage van circa 5 à 6% allerminst verontrustend is; frictieleegstand draagt bij aan een gezonde doorstroming in de kantorenmarkt. Verwacht mag worden dat onder invloed van de huidige conjunctuur organisaties hun huisvestingskosten kritisch zullen bezien en dat sommige bedrijven zullen gaan omzien naar minder extreem 11

14 Verslag van de directie Skypark, Brequetlaan 1-39, 67, Haarlemmermeer Eleanor Rooseveltlaan 3-25, Zoetermeer Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen

15 Verslag van de directie dure huisvesting. Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer en de beschikbaarheid van adequate parkeervoorzieningen zullen echter onverminderd belangrijk blijven. Dit biedt extra kansen voor VastNed Offices/Industrial dat vooral objecten verhuurt in het middensegment en op locaties waar parkeervoorzieningen nog ruim voorhanden zijn. Algemeen wordt er voor het jaar 2002 van uitgegaan dat na een lange periode van schaarste, vraag en aanbod weer meer in evenwicht zullen komen. Door een geleidelijk dalende productieomzet vertoonde de markt voor bedrijfsruimten dezelfde karakteristieken als de kantorenmarkt. Het aanbod steeg tot 4,0 miljoen m 2 terwijl de opname daalde tot 1,7 miljoen m 2, zij het met grote verschillen per regio. Zo was er in de Randstad ook gedurende 2001 een tekort vanwege de schaarse ruimte voor nieuwe hoogwaardige panden, terwijl in de noordelijke provincies sprake was van enig overschot. Vanwege de hoge prijzen wijken steeds meer ondernemingen uit naar het oosten en zuiden van Nederland. Nieuwe grootschalige logistieke centra werden hoofdzakelijk gebouwd langs de doorgaande wegen richting Duitsland en België. België De Belgische kantorenmarkt is jarenlang gedomineerd door de ontwikkelingen in Brussel. Doordat een aanzienlijk deel van de binnenstedelijke kantorenmarkt verhuurd is aan Europese en Belgische (overheids) organisaties is de Brusselse kantorenmarkt de meest stabiele in het eurogebied. Toch tekent zich ook hier geleidelijk een verandering af. Het centrum van Brussel is volgebouwd en herstructurering van bestaande kantoorobjecten is conceptueel moeilijk en duur. Bedrijven zijn dan ook meer en meer genoodzaakt om hoogwaardige, moderne kantoorpanden te zoeken op ringlocaties, goede liggingen in de periferie van Brussel, bij voorkeur dicht bij de luchthaven en/of andere stedelijke agglomeraties zoals Antwerpen, Gent, Leuven en Mechelen. Deze ontwikkeling werd nog versterkt doordat de huren hier lager zijn dan in het centrum van Brussel. De leegstand in de hoofdstad liep in 2001 op tot circa 5 á 6%. De brutoaanvangsrendementen in de top van de markt bleven op een niveau van gemiddeld 7%. De huurprijzen lieten in 2001 een lichte daling zien tot gemiddeld circa B 310 per m 2. In het afgelopen jaar kwam in België ongeveer Airway Park, Lozenberg 18-23, Zaventem 0,5 miljoen m 2 nieuwbouw op de markt, terwijl thans eenzelfde hoeveelheid in ontwikkeling is. Door strikte overheidsregulering en een behoedzame opstelling van projectontwikkelaars en beleggers zal deze hoeveelheid gefaseerd op de markt komen. Frankrijk Parijs is al jarenlang bepalend voor de ontwikkelingen op de Franse kantorenmarkt. Ondanks de aanhoudende vraag naar kantoorruimte in het centrum en op goede locaties in de periferie en het geringe aanbod had de economische neergang vanaf het vierde kwartaal 2001 een negatief effect op de kantorenmarkt. De brutoaanvangsrendementen liepen op tot gemiddeld 5,75%, terwijl de huurprijzen op toplocaties (na de exorbitante stijgingen in 2000) daalden met gemiddeld 9% tot circa B 785 per m 2. De leegstand liep iets op tot circa 3%. Er kwam in het afgelopen jaar ongeveer 1 miljoen m 2 nieuwbouw op de Franse kantorenmarkt. Hierin is begrepen een aanzienlijke hoeveelheid gerenoveerde ruimte. Renovatie van oude kantoorobjecten is door de aanhoudende schaarste en lage aanvangsrendementen van moderne kantoren op toplocaties weer aantrekkelijk geworden. Evenals in vrijwel alle andere landen in het eurogebied vindt de bouw van grote hoogwaardige logistieke centra en bedrijfsruimten in Frankrijk plaats aan de rand van de grote steden, in de nabijheid van of langs de doorgaande wegen. 13

16 Verslag van de directie Mechelen Business Tower, Blarenberglaan 53, Mechelen Gateway House, Brusselstraat 59, Antwerpen Geografische spreiding Per 31 december 2001 Nederland 67% België 31% Frankrijk 2% Soort 0nroerend goed Per 31 december 2001 Kantoren 71% Logistieke centra en bedrijfsruimten 29% 14

17 Verslag van de directie VastNed Offices/Industrial wenst tot die selecte groep te behoren. Een voordeel van beleggen in VastNed Offices/Industrial is de vrije verhandelbaarheid van de aandelen. In tegenstelling tot vele andere onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen in Europa heeft VastNed Offices/Industrial geen kernaandeelhouders met grote aandelenpakketten gebaseerd op vaste afspraken (lock-up regelingen). Zuilenstraat 100, Breda Visie op de toekomst De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkten en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Met de introductie van de euro als munteenheid is de markt voor de belegger transparanter geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich bij zijn keuze meer en meer laten leiden door het profiel van het desbetreffende fonds, gekenmerkt door onder meer de omvang, de spreiding van de beleggingen, de beperking van de (valuta) risico s, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in de grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De onroerendgoedbeleggingsmaatschappij op haar beurt, kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaalgrootte belangrijk in de onderhandelingen over contracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. Deze concentratietendens zal aanhouden en binnen afzienbare tijd zal een beperkt aantal onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met een belegd vermogen van minimaal B 3 miljard de Noordwest- Europese onroerendgoedmarkt beheersen. De onroerendgoedportefeuille Nederland De in het voorjaar van 2001 aangekondigde doorstroming in de Nederlandse onroerendgoedportefeuille is in de tweede helft van het jaar doorgevoerd met de verkoop van kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten en de nog resterende winkels voor in totaal B 176,6 miljoen. De verkoopopbrengst lag boven de laatste taxatiewaarde. De objecten werden verkocht tegen een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 8,9%. Het overgrote deel van de verkochte objecten is gesitueerd in Amersfoort, Amsterdam, Eindhoven, Gouda en Utrecht. Het verkoopprogramma had mede ten doel de balansverhoudingen op een meer gewenst niveau te brengen en paste binnen de strategie van verdere internationale spreiding in Noordwest-Europa. Door de mutaties in de onroerendgoedbeleggingsportefeuille is de gemiddelde leeftijd van de objecten teruggelopen. Tegenover de verkoop van veelal oudere objecten in Nederland stond de aankoop van vrijwel uitsluitend nieuwe objecten in België. Dit heeft een blijvend gunstig effect op de exploitatiekosten, terwijl in België bovendien de onroerende zaakbelasting kan worden doorberekend aan de huurders. De onroerendgoedportefeuille in Nederland bestond ultimo 2001 uit 158 objecten met een verhuurbare vloeroppervlakte van circa m 2. De onroerendgoedportefeuille is goed gespreid over de diverse regio s in Nederland, alsmede over de branches. Zo is er een goede verdeling over de dichtbevolkte Randstad en de groeigebieden. Ook de sectorindeling naar uiteenlopende branches voorkomt dat in conjuncturele tegenspoed de huuropbrengsten te veel afhangen van bepaalde categorieën huurders. Het afgelopen jaar werd bijvoorbeeld de ICT-branche in zijn algemeenheid zwaar getroffen door de economische achteruitgang en het niet kunnen inlossen van over- 15

18 Verslag van de directie Cityhouse II, Antareslaan 10-26, Hoofddorp Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in Nederland, gebaseerd op informatie uit het handelsregister van de Kamers van Koophandel Per 31 december 2001 Groothandel en handelsbemiddeling 23% Overige zakelijke dienstverlening 14% Logistiek 13% Financiële dienstverlening 10% Productiefaciliteiten 8% Onderwijs, gezondheidszorg en welzijn 8% ICT en speur- en ontwikkelingswerk 7% Openbaar bestuur, overheid 7% Post en telecommunicatie 5% Bouwnijverheid 2% Detailhandel en horeca 2% Handel in en reparaties van auto s 1% en motoren; benzinestations 16

19 Verslag van de directie België Woluwelaan 18-22, Sint-Stevens-Woluwe trokken verwachtingen. VastNed Offices/Industrial heeft hier dankzij een goede risicospreiding nauwelijks nadelen van ondervonden. De regionale spreiding* in Nederland van de beleggingen zag er ultimo 2001 als volgt uit (in procenten): * Gebaseerd op door ROZ/IPD-index gehanteerde indeling (op basis van postcodes) Zuid-Nederland 29% Amsterdam 17% West-Nederland 16% Midden-Nederland 16% Rotterdam 11% Noordoost-Nederland 5% Den Haag 3% Utrecht 3% De tweede belangrijke ontwikkeling in de onroerendgoedportefeuille in 2001 vond plaats in België. In een aantal stappen is het belang van VastNed Offices/Industrial aanmerkelijk uitgebreid. Hieruit is Intervest Offices N.V. voortgekomen, een op het Next Prime-segment van Euronext Brussel genoteerde Bevak met een belegd vermogen ultimo 2001 van B 352,9 miljoen. De uitbreidingen waren als volgt gefaseerd: In maart 2001 werden kantoorgebouwen overgenomen van Mercator & Noordstar, KBC-bank en Slough Estates. In juni werden vervolgens vier dochtervennootschappen van VastNed Offices Belgium N.V. ingebracht in het beursgenoteerde PeriFund C.V.A. Door deze reverse takeover verkreeg VastNed Offices/Industrial een 56,7%-belang in PeriFund C.V.A., waarvan de naam werd gewijzigd in Intervest Offices N.V. Medio 2001 werd de wetgeving inzake de vermogensverhoudingen voor Bevaks verruimd van financiering met maximaal 33% vreemd vermogen naar financiering met maximaal 50% vreemd vermogen van de onroerendgoedportefeuille. Hierdoor werd het qua financieringsruimte mogelijk om het merendeel van het bezit van VastNed Offices Belgium onder te brengen in de onroerendgoedportefeuille van Intervest Offices en het belang uit te breiden naar 76,2%. Het totaal belegd vermogen van VastNed Offices Belgium bedraagt ultimo 2001 B 397,5 miljoen. De onroerendgoedportefeuille bestond ultimo 2001 uit 24 kantoorpanden met een totale oppervlakte van circa m 2. Op Euronext Brussel is een (te) groot aantal kleine Bevaks genoteerd. Consolidatie en internationalisering van de financiële markten hebben tot gevolg dat beleggers de voorkeur geven aan grotere fondsen met een betere verhandelbaarheid van de aandelen. Mede om de free float van de aandelen Intervest Offices te verruimen, werd in december 2001 de basis gelegd voor een fusie in 2002 met Siref N.V., een beursgenoteerde Bevak, die zich volledig richt op logistieke centra en bedrijfsruimten. De onroerendgoedportefeuille omvat ultimo objecten met een totale oppervlakte van ruim m 2 en een totale waarde van B 95,3 miljoen. Intervest Offices maakte begin december 2001 bekend een belang van 27,6% te zullen nemen in Siref. Ultimo januari 2002 is besloten deze transactie te effectueren. 17

20 Verslag van de directie Larixplein 5, 6, 7, Eindhoven Maaszicht II, Stadionweg 103 e.a., Rotterdam Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in België en Frankrijk Per 31 december 2001 Consulting (administratief, juridisch 26% en ICT-branche) Handel en overige dienstverlening 21% (reis- en uitzendwezen) Softwareontwikkeling en - verkoop 16% Gezondheidszorg, onderwijs en 12% welzijnssector Telecommunicatie (incl. media en tv) 10% Verkoop computers en aanverwante 8% artikelen Banken en verzekeringswereld 3% Overheid 2% Transport en logistiek 1% Productiebedrijven 1% 18

21 Verslag van de directie Frankrijk Pontbeekstraat 2 en 4/Gentsesteenweg 1440, Dilbeek Daarmee zal zij de feitelijke controle over Siref verwerven en er vervolgens toe gehouden zijn een openbaar bod uit te brengen op de overige aandelen Siref. In de voorgestelde ruilverhouding ligt een gelijk dividendrendement voor beide aandeelhoudersgroepen opgesloten. Het commercieel en administratief beheer alsmede het algemeen management van de Belgische onroerendgoedportefeuille wordt gevoerd door Intervest Management. Deze voert tevens het beheer en management voor Intervest Retail, een eveneens op het Next Prime-segment van Euronext Brussel genoteerde Bevak, waarin VastNed Retail N.V. een belang houdt van 77,8%. De regionale spreiding van de beleggingen in België was ultimo 2001 als volgt (in procenten): Brussel 46% Mechelen 20% Antwerpen 11% Overig (Vlaanderen) 23% Er vonden in 2001 geen veranderingen in de onroerendgoedportefeuille plaats. VastNed Offices/Industrial bezat ultimo 2001 logistieke centra in Lomme, Meaux en Roissy met een totale oppervlakte van circa m 2. Huren De sterke stijging van de markthuren in Nederland in de afgelopen jaren is sinds het derde kwartaal van 2001 afgevlakt. In de regio Amsterdam zijn de markthuren zelfs licht gedaald. Ondanks deze algemene marktontwikkeling kon VastNed Offices/Industrial bij verlenging van huurcontracten door voldoende opwaarts potentieel verhoging van de huurprijzen bewerkstelligen. Dit laatste is te danken aan de samenstelling van de onroerendgoedportefeuille; voor het overgrote deel bestaande objecten, dus relatief weinig nieuwbouw, met een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en met huren onder het topsegment. Onder de huidige economische omstandigheden zal dit ook in 2002 een voordeel geven. Op de Belgische kantorenmarkt was een soortgelijke ontwikkeling waarneembaar, zij het dat deze zich wat later, in het vierde kwartaal, begon af te tekenen. De prijsafvlakking deed zich hier in het bijzonder voor buiten het centrum van Brussel. Intervest Offices is sterk vertegenwoordigd in deze regio, doch een groot aantal objecten is verhuurd met langdurige contracten. Doordat Intervest Offices veel nieuwbouwobjecten bezit waren de mogelijkheden tot huurverhogingen in 2001 beperkter. De afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met de mogelijkheid tot huuraanpassing zien er ten aanzien van de onroerendgoedportefeuille in Nederland voor 2002 tot en met 2007 als volgt uit: % % % % % 2007 e.v. 27% 19

22 Verslag van de directie Archimedes, Archimedesweg 17, Leiden Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing in Nederland (in procenten) e.v.

23 Verslag van de directie In België sluit men standaard huurovereenkomsten af voor een periode van drie, zes of negen jaar. De huurder heeft evenwel elke drie jaar de mogelijkheid om op te zeggen. In de portefeuille bevindt zich echter een groot aantal contracten met looptijden van negen tot vijftien jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. De verdeling van de afloopdata over de eindvervaldata in België ziet er als volgt uit: % % % % % 2007 e.v. 68% De verlenging van de huurcontracten verliep bevredigend. Gyroscoopweg 50-80, Amsterdam Leegstand VastNed Offices/Industrial had ultimo 2001 in totaal circa m 2 kantoorruimte, logistieke centra en bedrijfsruimten in eigendom. De leegstand bedroeg in het afgelopen jaar 3,8% (2000: 3,8%) van de theoretische brutohuuropbrengsten en bleef daarmee onder het marktgemiddelde. Toegevoegde waarde De markt is aan verandering onderhevig en de relatie verhuurder-huurder zal hechter worden. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all in-concepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook services biedt op het vlak van energie, portiers- en bewakingsdiensten en kantorenparkmanagement. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. VastNed Offices/Industrial is sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde en zette op dit pad in 2001 een belangrijke nieuwe stap. In december 2001 werd met REMU (Regionale Electriciteits Maatschappij Utrecht) een tweejarig contract afgesloten voor de levering van electriciteit ingaande 1 januari Vanaf deze datum is de markt voor de inkoop van electriciteit vrij. VastNed Offices/Industrial levert via haar bemiddeling deze energie aan 43 van haar objecten, waarin ruim 230 huurders zijn gevestigd. De overeenkomst vertegenwoordigt een waarde van B 0,5 miljoen per jaar en zal de huurders een aanmerkelijke besparing opleveren. VastNed Offices/Industrial laat de nettobesparing op deze energiekosten geheel ten gunste komen van haar huurders. Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten bedroegen in het verslagjaar B 111,3 miljoen. Dit is een stijging met 33,1% vergeleken met 2000 (B 83,6 miljoen). De exploitatiekosten kwamen uit op B 12,5 miljoen (2000: B 10,5 miljoen), overeenkomend met 11,2% (2000: 12,5%) van de brutohuuropbrengsten. Deze procentuele verbetering is vooral het gevolg van de gemiddeld jongere leeftijd van de onroerendgoedportefeuille door uitbreiding in België met objecten met een lagere onderhoudsbehoefte en meer door te berekenen kosten. De algemene kosten bedroegen B 0,9 miljoen (2000: B 1,8 miljoen). Bij deze daling dient te worden opgemerkt dat in de algemene kosten in 2000 éénmalige posten voor onder meer automatisering en mediareclame waren opgenomen. De rentelasten namen toe tot B 34,9 miljoen (2000: B 18,3 miljoen) als gevolg van uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille in 2000 en Per saldo steeg het direct beleggingsresultaat in 2001 tot B 56,3 miljoen (2000: B 51,9 miljoen). 21

24 Verslag van de directie Westhaghe, Anthony Fokkerweg 1, Amsterdam Atlas Park, Weiveldlaan 41, Zaventem Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen)

25 Verslag van de directie Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel bedroeg B 3,16 (2000: B 3,03). Dit is een toename van 4,3% op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Het indirect beleggingsresultaat kwam uit op negatief B 12,3 miljoen (2000: B 2,4 miljoen positief). De waarde van het onroerend goed in exploitatie werd per saldo B 13,6 miljoen lager gewaardeerd. Dit betreft een B 16,3 miljoen hogere waardering van de op 1 januari in de onroerendgoedportefeuille aanwezige objecten en een afwaardering van B 29,9 miljoen door het in één keer afboeken van de aankoopkosten van nieuwe objecten. De verkochte objecten werden iets boven de laatste taxatiewaarde verkocht. De kosten van vermogensbeheer (B 4,1 miljoen) werden ten laste gebracht van het indirecte resultaat. Per gewoon aandeel bedroeg het indirect beleggingsresultaat negatief B 0,69 (2000: B 0,14 positief). De intrinsieke waarde per gewoon aandeel bedraagt ultimo 2001, inclusief het direct beleggingsresultaat van het verslagjaar, B 31,78 (2000: B 31,06). beleggingen in onroerend goed. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. In de tweede helft van het verslagjaar zijn enkele kortlopende leningen omgezet in langlopende leningen. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen bedraagt 5,27% (2000: 5,76%). Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 324,0 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherziening als volgt: Bedrag Gemiddelde (x B 1 miljoen) interest ,8 6, ,0 5, ,0 4, ,3 4, ,4 5, e.v. 39,5 5,51 Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial omvat het geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan de aandeelhouders stellen van het direct beleggingsresultaat. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Aan de op 17 april 2002 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 3,16 per gewoon aandeel. Het dividend zal naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten kunnen worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Financiering Gedurende het verslagjaar werden aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend alsmede aandelen door uitgifte van aandelen ter financiering van een aankoop. Ultimo 2001 bedroeg het groepsvermogen 50,8% (2000: 48,9%) van de Intrinsieke waarde en beurskoers De beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial bewoog zich in 2001 doorlopend ruim onder de intrinsieke waarde. Dit gold eveneens, op één enkele uitzondering na, voor alle andere aan Euronext Amsterdam genoteerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De twee meest aannemelijke verklaringen zijn het slechte beursklimaat in het algemeen en meer in het bijzonder de wijze van samenstelling van de beleggingsportefeuilles door de institutionele beleggers, de zogeheten asset-allocatie. Door de sterke koersdaling van gewone aandelen raakte het percentage onroerendgoedaandelen in de portefeuille overwogen. Om de vastgestelde percentages in de portefeuilles te handhaven dienden vervolgens onroerendgoedaandelen verkocht te worden. Aan het eind van het jaar begonnen de beurskoersen van de onroerendgoedaandelen weer op te lopen, mede ook door de toenemende belangstelling van particuliere beleggers vanwege het lage risicoprofiel en de hoge dividendrendementen van de onroerendgoedaandelen. Ultimo 2001 bedroeg de intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Offices/Industrial, inclusief het slotdividend, B 31,78 (2000: B 31,06). De slotkoers van het aandeel bedroeg op de laatste handelsdag van

26 Verslag van de directie B 25,25 (ultimo 2000: B 28,80). De laagste koers van B 21,05 werd genoteerd op 12 september en de hoogste koers van B 31,00 op 30 januari van het jaar De gemiddelde effectieve dagomzet (dubbeltelling) van aandelen VastNed Offices/Industrial op Euronext Amsterdam kwam in 2001 uit op B 1,4 miljoen (2000: B 0,9 miljoen). Euro De invoering van de euro in de interne organisatie is succesvol afgerond. Vanaf medio 2001 worden de huurnota s in euro s opgesteld en is de gehele financiële (huur)administratie omgezet van guldens naar euro s. De externe financiële rapportages van VastNed Offices/Industrial worden sedert 1999 al opgesteld in euro s. Vooruitzichten voor 2002 Algemeen wordt aangenomen dat de economie in de eurolanden in het vierde kwartaal van dit jaar zal kunnen aantrekken, volgend op een verwacht economisch herstel in de tweede helft van dit jaar in de Verenigde Staten. Dit zal zijn weerslag hebben op de onroerendgoedmarkt. De gemiddelde markthuren zullen enigszins onder druk blijven staan en de leegstand zal nog wat oplopen evenals de brutoaanvangsrendementen. Hier staat tegenover dat de huurprijzen voor bestaande huurovereenkomsten door de nog hoge inflatie verder zullen stijgen en de rentestand naar verwachting op een relatief laag niveau zal blijven. Uitgaande van deze ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, wordt minimaal een gelijkblijvend direct resultaat per gewoon aandeel voorzien. Dit zal echter mede afhangen van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen. Het indirect beleggingsresultaat zal naar verwachting neutraal zijn. Rotterdam, 6 maart 2002 De directie 24

27 Jaarrekening 2001

28 Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-) Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Vorderingen Overige activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

29 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-) Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (12.509) (10.458) Nettohuuropbrengsten Lasten Interest (34.894) (18.314) Algemene kosten* (864) (1.812) (35.758) (20.126) Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst* (1.186) (669) Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen (5.597) (440) Direct beleggingsresultaat Bijzondere lasten - (2.998) Indirect beleggingsresultaat (12.332) Totaal beleggingsresultaat * Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden 27

30 Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,-) Direct beleggingsresultaat Bijzondere lasten - (2.998) Indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering (8.660) Mutatie latente belastingen (61) (901) Kosten van vermogensbeheer (4.135) (3.696) (12.332) Dividenduitkering in contanten (22.915) (45.340) Emissies Overige mutaties (123) (96) Toename eigen vermogen

31 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Direct beleggingsresultaat Mutatie vorderingen (44.286) (11.129) Mutatie kortlopende schulden (36.311) Mutatie voorzieningen (9.657) Overige mutaties in herwaarderingsreserve 685 (4.088) Kasstroom uit operationele activiteiten (33.282) Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed ( ) ( ) Verkopen onroerend goed Kasstroom onroerend goed ( ) ( ) Mutatie minderheidsbelangen Bijzondere lasten - (2.998) Kasstroom uit investeringsactiviteiten (82.935) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Plaatsing nieuwe aandelen Kosten stockdividend (109) (96) (96) Betaald dividend (22.915) (45.340) Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden (45.646) (55.057) (4.045) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (49.481) Nettokasstroom (2.732) ( ) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari ( ) ( ) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december ( ) ( ) Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen (2.732) ( ) 29

32 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-) Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices/Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin. Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat is verantwoord onder de post minderheidsbelangen. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s, daggelden en banktegoeden. 30