Jaarverslag Retail

Transcriptie

1 Jaarverslag 2001 Retail

2

3 VastNed Retail N.V. Jaarverslag 2001

4 Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter P. Barentsen (tot 19 april 2001) drs. D. van den Bos (vanaf 18 april 2001) mr. F.W. Mulder drs. W. Nijman mr. N.J. Westdijk Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter drs. J. Mink (tot 1 april 2002) H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (vanaf 1 september 2001) Financiële agenda april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 19 april Notering ex-dividend 2 mei Betaalbaarstelling dividend 29 mei Resultaten eerste drie maanden 31 mei Einde periode keuze stockdividend 21 augustus Halfjaarresultaten 20 november Resultaten eerste negen maanden 5 maart 2003 Jaarresultaten 2002

5 Inhoudsopgave Jaarverslag 2001 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Retail N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2001 kort samengevat 11 Marktontwikkelingen in Visie op de toekomst 15 De onroerendgoedportefeuille 17 Huren 21 Leegstand 21 Toegevoegde waarde 21 Financiële resultaten 21 Dividendvoorstel 23 Financiering 23 Intrinsieke waarde en beurskoers 23 Euro 24 Vooruitzichten voor Jaarrekening 25 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 27 Mutaties in het eigen vermogen 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 30 Vennootschappelijke balans 37 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 38 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 38 Overige gegevens 39 Onroerendgoedportefeuille 41 Objecten in exploitatie 42 Objecten niet in exploitatie 63 An English translation of the Annual Report and Accounts 2001 is available.

6 VastNed Retail N.V. Max Euwelaan MA Rotterdam Postbus AK Rotterdam Telefoon Fax Website vastned@vastned.nl

7 Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk en Italië. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2001 B miljoen. VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B miljoen ultimo 2001, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord-Frankrijk. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; hoog dividendrendement; laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen. 5

8 Profiel VastNed Retail N.V. Algemeen VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closedend) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk en Italië. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2001 een waarde van B miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 95% winkels 5% overig onroerend goed.* * Veelal boven de winkels gelegen appartementen De aandelen zijn sinds 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam. Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. VastNed Retail zal de onroerendgoedportefeuille in de komende jaren via een dynamische marktbenadering internationaal uitbreiden met winkelobjecten. Daarbij richt het fonds zich op het eurogebied met het accent op de Benelux, Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal; dit uit oogpunt van risicospreiding en aantrekkelijkheid voor de (institutionele) beleggers. Daarnaast vindt via verkoop van objecten regelmatig een gezonde doorstroming plaats in de onroerendgoedportefeuille. Het streven is voorts om de objecten in de onroerendgoedportefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren. Financiering Als uitgangspunt geldt dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand. Risico s VastNed Retail opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen absolute zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een goede reputatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico s uitgesloten. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het belastingstelsel (IB 2001) maakt het voor in Nederland belastingplichtige particuliere beleggers die belang hebben bij een relatief laag risico, aantrekkelijk om in het hoog renderende VastNed Retail te beleggen. Onder dit stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld dat wordt belast tegen 6

9 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Retail heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd dat aanzienlijk hoger ligt dan de veronderstelde 4%. Aangenomen mag worden dat de in Nederland belastingplichtige particuliere belegger een voorkeur zal hebben voor contant dividend. Buitenlandse beleggers in VastNed Retail zullen in het algemeen stockdividend prefereren, evenals die particulieren, die aandelen willen verwerven zonder aankoopkosten. Organisatie In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen. In dat kader kunnen ook de activiteiten van Foram Management B.V. worden gezien, dat de onroerendgoedportefeuille in Frankrijk en de andere Zuid- Europese landen beheert. Het beheer van de Duitse onroerendgoedportefeuille is uitbesteed aan Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbh te Wiesbaden. De Belgische onroerendgoedportefeuille wordt beheerd door Intervest Management te Antwerpen, dat, evenals VastNed Management, volledig eigendom is van de VastNed Groep. VastNed Management B.V. en Intervest Management N.V. beheren, met circa 61 vaste medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 66,67% gehouden door VastNed Retail en voor 33,33% door VastNed Offices/Industrial. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders en de onroerendgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. Hierdoor kan een pro-actief management worden gevoerd en worden ook de exploitatiekosten op verantwoorde wijze beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, herinvulling en verkoop van objecten die niet meer passen in de onroerendgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het onroerend goed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het onroerend goed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. 7

10 Kerncijfers Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 111,2 102,5 84,9 67,8 50,2 Direct beleggingsresultaat 60,1 56,2 51,5 36,6 29,6 Indirect beleggingsresultaat 3,3 35,3 25,0 10,4 (2,7) Totaal beleggingsresultaat 63,4 91,5 76,5 47,0 26,9 Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed 1.556, , ,6 960,6 698,1 Groepsvermogen 817,7 791,5 745,7 622,4 424,6 Eigen vermogen 758,6 730,5 676,0 569,7 391,3 Langlopende schulden 412,0 322,2 296,2 184,2 182,6 Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Winkels Overig onroerend goed Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 49,89 47,62 45,65 46,15 46,36 Dividend vorig boekjaar (3,88) (3,84) (3,77) (3,70) (3,65) Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 46,01 43,78 41,88 42,45 42,71 Direct beleggingsresultaat 4,01 3,88 3,84 3,77 3,71 Indirect beleggingsresultaat 0,22 2,44 1,87 1,07 (0,34) Overige mutaties (0,25) (0,21) 0,03 (1,64) 0,07 Totaal beleggingsresultaat 3,98 6,11 5,74 3,20 3,44 Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief dividend) 49,99 49,89 47,62 45,65 46,15 Dividend in contanten 4,01 3,88 3,84 3,77 3,70 of in contanten 2,50 1,50 1,50 0,91 0,91 en in aandelen t.l.v. de agioreserve * 5,88% 5,88% 6,25% 5,88% Beurskoers (ultimo) 41,90 42,75 43,90 46,29 46,74 * Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. 8

11 Bestuur Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (58), voorzitter Lid en tevens voorzitter van de raad van commissarissen sinds Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Daarnaast was hij van 1987 tot 2001 voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep te Rotterdam. Momenteel is hij voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland, voorzitter van de Vereniging Nederlandse Frisdranken Industrie, directeur van Luteijn Interimtoezicht en Procesbegeleiding B.V. en exploitant van een akkerbouw- en fruitteeltbedrijf in Zeeuws- Vlaanderen. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de Federatie Particulier Grondbezit, voorzitter van het bestuur van Stichting Bos en Hout en voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed. Mw. A.L. Deriga (69), vice-voorzitter Sinds 1986 lid van de raad van commissarissen en sedert 1996 vice-voorzitter. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2 e secretarispenningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (62) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projectontwikkelingsactiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland en voorzitter van de Anlage Ausschuss GIREF eveneens in Duitsland. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van de raad van bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Matao, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Drs. W. Nijman (55) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Nijman is werkzaam als Vice-President Finance van BFO Holdings B.V. en voorzitter van Bestfoods Pensioenfonds Nederland. Deze ondernemingen zijn onderdeel van Unilever N.V. Mr. N.J. Westdijk MBA (60) Lid van de raad van commissarissen sinds In het verleden heeft de heer Westdijk gewerkt bij onder meer Horringa en de Koning en Furness/ Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel nonexecutive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V. en Connexxion B.V. en president-commissaris van Eneco Energie N.V. Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk (59), voorzitter drs. J. Mink (48) (tot 1 april 2002) H.K.M. Roovers (58) H.W.P.J. Sleven (52) (vanaf 1 september 2001) Mr. F.W. Mulder (61) Lid van de raad van commissarissen sinds Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. 9

12 Bericht van de raad van commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2001 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Arthur Andersen gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van B 4,54 nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen A; een keuzedividend op de gewone aandelen van: B 2,50 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of B 4,01 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen vijf maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, financieringsverhoudingen alsmede de inrichting en personele bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 18 april 2001 is de heer drs. D. van den Bos benoemd tot lid van de raad van commissarissen om te voorzien in de vacature, ontstaan door het aftreden in 2001 van de heer P. Barentsen wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Tevens werd de heer ir. D. Luteijn, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 17 april 2002 is de heer drs. W. Nijman volgens rooster aftredend. De heer Nijman stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer drs. W. Nijman b. de heer mr. J. Kemper Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: F.W. Mulder 2003 (herkiesbaar) A.L. Deriga 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk 2004 (herkiesbaar) D. Luteijn 2005 (niet herkiesbaar) D. van den Bos 2005 (herkiesbaar) De heer drs. K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V. heeft eerder de wens te kennen gegeven om zijn functie in de loop van 2002 neer te leggen. De raad was bij het ter perse gaan van dit verslag in een vergevorderd stadium om te voorzien in zijn opvolging. De raad van commissarissen is de heer Streefkerk buitengewoon erkentelijk voor de wijze waarop hij met grote inzet VastNed Retail (door hem opgericht in 1986) in 15 jaar tijd heeft uitgebouwd tot één van de toonaangevende beleggingsmaatschappijen in winkelobjecten. Zijn grote kennis van de nationale en internationale onroerendgoedmarkten alsmede zijn scherpe oordeelsvorming hebben onze raad steeds ten dienste gestaan. De heer drs. J. Mink treedt per 1 april 2002 uit dienst van VastNed Management B.V. Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 6 maart 2002 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. 10

13 Verslag van de directie Het jaar 2001 kort samengevat In het afgelopen jaar is de economische groei wereldwijd sterk teruggelopen. Deze ontwikkeling werd onverwacht versneld door de tragische gebeurtenissen van 11 september 2001 in de Verenigde Staten. Veel ondernemingen zagen zich daarna gedwongen de verwachtingen ten aanzien van de bedrijfsresultaten neerwaarts bij te stellen en aanpassingen door te voeren. Deze aanpassingen waren vrijwel zonder uitzondering gericht op kostenbesparingen en daarmee samenhangend personeelsinkrimpingen. Dit heeft geleid tot toenemende onzekerheid en een enigszins afnemend consumentenvertrouwen. De minder florerende huizenmarkt en de sterk dalende aandelenkoersen droegen er eveneens toe bij dat de groei van de consumptie terug liep. Desondanks bleken winkelobjecten een stabiele belegging. Ondanks de economische achteruitgang in het afgelopen jaar kan VastNed Retail terug zien op een voorspoedig verlopen Het direct beleggingsresultaat (contante winst) per aandeel steeg met 3,4%, van B 3,88 in 2000 naar B 4,01 in De doelstellingen voor het verslagjaar en de geplande aanpassingen zijn gerealiseerd: uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille in Frankrijk en Spanje, verkoop van winkelobjecten in Nederland en het op peil houden van de vermogensverhoudingen. De directie blijft gematigd optimistisch over de winkelmarkt en voorziet voor 2002, ervan uitgaande dat onverwacht negatieve gebeurtenissen uitblijven en de rentestand niet zal oplopen, een voortgaande stijging van het direct beleggingsresultaat (contante winst) per gewoon aandeel. Marktontwikkelingen in 2001 Algemeen De wereldwijde groeivertraging van de economie die is ingezet in de loop van de tweede helft van 2000, heeft zich na de aanslagen op 11 september 2001 versneld doorgezet. De Verenigde Staten kwamen in een recessie, terwijl de Europese landen te maken kregen met sterk neerwaarts gerichte bijstellingen van de economische groei. Inkrimping van de productie in vrijwel alle branches zorgde ervoor dat de werkloosheid voor het eerst sinds jaren weer opliep. Vooral door de hoge energieprijzen en verhoging van het BTW-tarief steeg de inflatie in sommige landen aanmerkelijk boven de nagestreefde 2%, met Nederland als koploper, waar de inflatie opliep naar 4,5%. Deze ontwikkeling had zijn weerslag op het consumentenvertrouwen, zodat de groei van de bestedingen in 2001 achterbleef bij de ramingen. Een vergelijking van de stijgingspercentages van het BNP, de inflatie en consumptieve besteding in 2000 en 2001 in de landen waarin VastNed Retail opereert, ziet er als volgt uit: Land BNP* Inflatie* Consumptieve bestedingen** Nederland 0,8 3,8 4,5 2,6 1,2 3,8 Duitsland 0,8 3,0 2,5 1,9 1,4 1,4 Spanje 2,7 4,1 3,6 3,4 2,6 4,0 België 1,1 3,7 2,4 2,5 2,0 3,0 Frankrijk 2,0 3,2 1,6 1,7 2,8 2,8 Italië 1,7 2,9 2,7 2,5 1,3 2,9 * Voorlopige cijfers van Dexia Securities Nederland d.d. 18 februari 2002 ** Consensus Forecast d.d. 11 februari 2002 Nederland Als gevolg van meer aanbod en minder opname is de winkelonroerendgoedmarkt in 2001 verruimd, zij het met duidelijke verschillen naar regio en sector. Zo is bijvoorbeeld de vraag naar grotere winkelunits op toplocaties in de grote steden fors toegenomen. Vooral de grote internationale winkelketens in de kledingbranche, persoonlijke verzorging en sportartikelen wensen grotere vloeroppervlakten in de belangrijke winkelstraten, waarbij het marketingaspect voor hen soms belangrijker lijkt dan de te behalen omzet. Op andere locaties ontstond daarentegen door het grote aanbod van vooral nieuwbouw, overbewinkeling en voor het eerst na jaren weer enige leegstand. In het afgelopen jaar stegen de huren nog uitsluitend op absolute toplocaties (in Amsterdam en Maastricht) 11

14 Verslag van de directie Kalverstraat 162 en 164, Amsterdam Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen

15 Verslag van de directie tot B 1400 per m 2. In het algemeen echter vlakte de stijging van de huurprijzen in de loop van 2001 af. Naast een afnemende bereikbaarheid per auto worden de hoofdwinkelcentra in de steden bedreigd door een eentonige structuur. Filiaalbedrijven bepalen het straatbeeld doordat de aanwezigheid van kleinere speciaalzaken afneemt. De overheid zal dienen te zorgen voor een blijvende versterking van de winkelstructuur in de stadscentra met een ruime plaats voor particuliere ondernemers en detailhandel. Consumenten hebben immers het recreatief winkelen hoog in het vaandel staan. Een actief overheidsbeleid in deze zal bovendien de leefomgeving nabij de winkels in de stadscentra aantrekkelijker moeten maken. Duitsland Ondanks de trage groei van de Duitse economie heeft de onroerendgoedmarkt voor winkelobjecten redelijk gepresteerd. Ook in 2001 bleef de schaarste aanhouden door strikte reguleringen van overheidswege waardoor de vraag het aanbod overtrof. De toplocaties in de grootste steden waren gewild bij winkelketens met prestigieuze modemerken, maar ook de vraag naar winkelruimte in de centra van middelgrote steden nam toe. De markt in het oostelijke deel van Duitsland vormde een uitzondering op dit beeld. Hier kwamen nog steeds hoge leegstandspercentages voor. Nu de grote winkelketens zich meer voor deze regio beginnen te interesseren wordt een betere balans tussen vraag en aanbod voorzien met stabiele tot aantrekkende huurprijzen. Mede door de belastingverlaging in 2001 zijn de consumentenbestedingen op peil gebleven. Spanje De Spaanse economie is de laatste vijf jaren sterk gemoderniseerd. De Europese steun heeft gezorgd voor een modern wegen- en transportnetwerk. Met deze verbetering van de infrastructuur is de mobiliteit sterk toegenomen. De groei van de consumentenbestedingen nam iets af ten opzichte van het voorgaande jaar, maar stabiliseerde zich op een behoorlijk peil. De Spaanse markt voor onroerend goed heeft in 2001 goed gepresteerd. De aanhoudende vraag van huurders naar winkelruimte deed de huurprijzen licht stijgen. De vraag naar winkelcentrumbeleggingen overtrof wederom het Grote Markt 4, s-gravenhage aanbod met als gevolg dat de aanvangsrendementen verder onder druk kwamen te staan. Een belangrijke factor hierin is het geringe aantal nieuwe winkelcentra dat op de markt kwam door restrictief overheidsbeleid. De sector grootschalige detailhandelsvestigingen, maar ook de binnenstadspanden in middelgrote steden, bieden daarentegen nog goede groeimogelijkheden. Als gevolg van overheidsbeleid winnen ook de binnensteden steeds meer aan aantrekkelijkheid. Hoewel in 2002 de openingstijden zullen worden verruimd van 72 naar maximaal 90 uren per week, worden hiervan geen grote effecten verwacht op bezoekersaantallen of omzetten. België Ondanks de economische terugval was het jaar 2001 voor winkeliers een redelijk goed jaar met evenaring en soms zelfs overschrijding van de omzetniveaus van Wel gingen zij omzichtiger om met expansie en waren ze duidelijk selectiever met aanbiedingen vanuit de markt. Dit vertaalde zich in een lagere huurwaarde van centrumlocaties, voornamelijk in de grote steden. Op perifere locaties bleven de huurprijzen stabiel doordat de vraag het aanbod overtrof. Vanwege de schaarse ruimte voor grootschalige winkelformules en winkelcentra in de stadscentra wordt steeds vaker uitgeweken naar de periferie. Zo werd eind 2001 het eerste Factory Outlet Centre geopend in Maasmechelen; een tweede is gepland in Messancy. 13

16 Verslag van de directie Yzerenleen 30, Mechelen Aarschotsesteenweg 1-6, Tielt-Winge Geografische spreiding Per 31 december 2001 Nederland 39% Duitsland 19% Spanje 16% België 12% Frankrijk 12% Italië 2% 14

17 Verslag van de directie Frankrijk Door de groeivertraging van de economie is de tendens van afnemende werkloosheid tot staan gekomen. Dit had zijn weerslag op het consumentenvertrouwen. Dat de bestedingen redelijk op peil bleven, was vooral te danken aan belastingverlaging. Hier komt bij dat Frankrijk vergeleken met andere Europese landen beter presteerde met hoge consumentenbestedingen bij een lage inflatie, zodat de Franse economie ook in 2001 bovengemiddeld presteerde in het eurogebied. Met uitzondering van Parijs, waar de vraag het aanbod oversteeg en de huren zich stabiliseerden op een hoog niveau, was elders sprake van een gezonde balans met stabiele tot licht stijgende huurprijzen. Vooral de middelgrote steden zijn drukdoende hun stadscentra aantrekkelijker te maken voor het winkelend publiek om daarmee de bezoekersaantallen te verhogen. De schaarste in beleggingsaanbod bij een toenemende vraag deed de aanvangsrendementen van vooral winkelcentra verder dalen, in sommige gevallen zelfs tot onder de 6%. Grootschalige detailhandelsvestigingen en binnenstadswinkels in de middelgrote steden bieden daarentegen nog steeds aantrekkelijke rendementen in combinatie met goede groeimogelijkheden. Italië Vooral door afname van de export is de Italiaanse economie als geheel in 2001 minder snel gegroeid. De consumentenbestedingen handhaafden zich evenwel op een goed peil. De markt voor winkelobjecten bleef zich in het algemeen goed ontwikkelen en de vraag naar winkelobjecten bleef het aanbod overtreffen, waardoor de huren een verdere stijging lieten zien. Leegstand was op eersteklaslocaties in steden als Rome en Milaan nauwelijks aanwezig. Door een strikte regelgeving op het gebied van winkelbouw zal de schaarste voorlopig voortduren en lieten de aanvangsrendementen ook het afgelopen jaar weer een daling zien. Visie op de toekomst De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkten en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Met de introductie van de euro als munteenheid is de markt voor de belegger transparanter Rue aux Sieurs e.a., Alençon geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich in toenemende mate laten leiden door het profiel van het desbetreffende fonds, gekenmerkt door onder meer de omvang, de spreiding van de beleggingen, de beperking van de (valuta) risico s, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in de grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De onroerendgoedbeleggingsmaatschappij op haar beurt, kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaalgrootte belangrijk in de onderhandelingen over contracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. De concentratie onder internationale winkelketens is in volle gang en verwacht wordt, dat over 5 à 10 jaar slechts dertig tot vijftig winkelketens met niet meer dan 250 winkelformules de markt zullen beheersen. Deze ontwikkeling heeft consequenties voor onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen die in winkelobjecten zijn gespecialiseerd. In Europa zullen waarschijnlijk ten hoogste 5 à 10 omvangrijke fondsen overblijven met een ondergrens van B 3 miljard in onroerend goed. VastNed Retail wil tot die selecte groep gaan behoren en heeft daarbij, evenals enkele andere Nederlandse onroerendgoedbeleggings- 15

18 Verslag van de directie Centro Comercial Las Rosas, San Blas Soort objecten in % van de verhuurbare vloeroppervlakte ultimo 2001 Binnenstadswinkels 29% Perifere- en baanwinkels 23% Winkelcentra van regionaal belang 19% Wijk- en buurtwinkels en -winkelcentra 17% Stads-/stadsdeelwinkelcentra 12% 16

19 Verslag van de directie maatschappijen, een voorsprong. Vanuit een kleine thuismarkt was zij immers al snel gedwongen ook buiten de eigen landsgrenzen te gaan opereren. Concurrenten in andere landen hadden lange tijd minder reden om te internationaliseren. Hun thuismarkt was dermate groot, dat dit vanuit een oogpunt van risicospreiding en beleggingsmogelijkheden minder noodzakelijk was. Een voordeel is de vrije verhandelbaarheid van de aandelen. In tegenstelling tot vele andere onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen in Europa heeft VastNed Retail geen kernaandeelhouders met grote aandelenpakketten gebaseerd op vaste afspraken (lock-up regelingen). De onroerendgoedportefeuille Duitsland In 2001 werden in Duitsland winkelobjecten gekocht in Halle, Lübeck en Wilhelmshaven voor in totaal B 27,7 miljoen en met een totale vloeroppervlakte van m 2. Daarnaast werd een winkelobject in aanbouw in Witten aangekocht voor B 13,6 miljoen. In Marl werd een winkelunit verkocht tegen taxatiewaarde. De totale vloeroppervlakte van de onroerendgoedportefeuille bedroeg ultimo 2001 circa m 2, met de volgende regionale spreiding: West-Duitsland 53% Noord-Duitsland 30% Zuid-Duitsland 14% Oost-Duitsland 3% Nederland De in het voorjaar van 2001 aangekondigde doorstroming in de Nederlandse onroerendgoedportefeuille is in de tweede helft van het jaar gerealiseerd met de verkoop van 34 winkelobjecten voor in totaal B 35,2 miljoen. Deze verkopen zijn tot stand gekomen ruim boven de laatste taxatiewaarde en tegen een gemiddeld brutoaanvangsrendement van circa 8,3%. Het verkoopprogramma had mede ten doel de balansverhoudingen op een meer gewenst niveau te brengen en paste binnen de strategie van verdere internationale spreiding. De verkochte objecten hebben een vloeroppervlakte van circa m 2. De Nederlandse onroerendgoedportefeuille had ultimo 2001 een verhuurbare vloeroppervlakte van circa m 2, met de volgende regionale spreiding: Midden-Nederland 34% Zuid-Nederland 18% West-Nederland 18% Randstad 16% Noordoost-Nederland 14% Spanje De belangrijkste ontwikkelingen in de onroerendgoedportefeuille in 2001 vonden plaats in Spanje, waar de onroerendgoedportefeuille aanmerkelijk werd uitgebreid. In Spanje werd de in 1999 aangegane joint venture met Centros Shopping SA ontbonden onder gelijktijdige overname van het resterende 50%-belang. Hierdoor verkreeg VastNed Retail vier winkelcentra in volledige eigendom, te weten Las Rosas in San Blas, El Bulevar in Getafe, Atalayas in Murcia en El Mirador in Burgos. Het brutoaanvangsrendement bedroeg 7,9%. Tevens werd een grootschalig winkelobject in aanbouw in Castellón de la Plana verworven alsmede een binnenstadsobject op een toplocatie in León. Met de investeringen was een bedrag gemoeid van B 60,7 miljoen. In november 2001 is de eerste fase van het grootschalige detailhandels- en vrijetijdscomplex Parque Vista Hermosa in Alicante geopend. Medio 2002 zal het hele centrum geopend zijn. Door de uitbreidingen is de totale vloeroppervlakte in Spanje ultimo 2001 gekomen op circa m 2. Foram Management B.V. heeft voor het managen van de Spaanse beleggingen een lokaal kantoor in Madrid. 17

20 Verslag van de directie Wolfstraat 8, Maastricht Ferdinand Bolstraat 95 en 97, Amsterdam Brancheverdeling huurders naar brutohuuropbrengsten Per 31 december 2001 Kleding 23% Bruin-/witgoed, vrije tijd/sport 13% Voeding 11% Warenhuizen 8% Dienstverlening 8% Luxe/cadeauartikelen 6% Persoonlijke verzorging 6% Horeca 6% Schoenen/lederwaren 5% Woninginrichting 5% Huishoudelijk 3% Overige 6% 18

21 Verslag van de directie Deze managementorganisatie zal per 1 januari 2003 worden overgenomen door VastNed Management B.V. De regionale spreiding van de onroerendgoedportefeuille ultimo 2001 is als volgt: België Andalusië 33% Madrid 29% Catalonië 19% Castilië en León 10% Murcia 9% Eind 2001 kocht Intervest Retail N.V., waarin VastNed Retail een belang heeft van 77,8%, vijf winkelobjecten op toplocaties in Brussel, Charlerloi, Leuven, Mechelen en Turnhout voor B 19,1 miljoen. De vijf objecten hebben tezamen een vloeroppervlakte van m 2 en zijn verhuurd aan internationale winkelketens. Drie winkelobjecten, gesitueerd in Vilvoorde, Frasnes-lez-Gosselies en Kortrijk, werden tegen taxatiewaarde verkocht. Ultimo 2001 bedroeg de totale vloeroppervlakte circa m 2. Intervest Management N.V. te Antwerpen voert het beheer van de Belgische onroerendgoedportefeuille. De regionale spreiding van de onroerendgoedportefeuille ultimo 2001 is als volgt: Vlaanderen 64% Brussel 21% Wallonië 15% Frankrijk In Frankrijk werden 43 binnenstadswinkels in diverse middelgrote steden gekocht alsmede een deel van het winkelcentrum Beaubreuil in Limoges. De totale investering bedroeg B 26,0 miljoen met een brutoaanvangsrendement van 7,9%, oplopend naar 8,3% in de jaren 2002 en De winkels zijn grotendeels verhuurd aan nationale en internationale winkelketens. Daarnaast werd in een voorstad van Parijs in het begin van het jaar een grootschalig winkelcomplex in aanbouw (8.075 m 2 ) gekocht, dat in november geheel verhuurd werd opgeleverd. Dit betrof een investering van B 13,0 miljoen met een brutoaanvangsrendement van 7,9%. Foram Management heeft ook in Parijs een lokale vestiging. De totale vloeroppervlakte van de onroerendgoedportefeuille bedroeg ultimo 2001 circa m 2, met de volgende regionale spreiding: Italië Parijs 42% Zuidoost-Frankrijk 32% Noordoost-Frankrijk 15% Noordwest-Frankrijk 8% Zuidwest-Frankrijk 3% In Italië vonden geen mutaties in de onroerendgoedportefeuille plaats. VastNed Retail bezit een binnenstadswinkel in Milaan en een winkelcentrum in Parma met een totale vloeroppervlakte van circa m 2. 19

22 Verslag van de directie Dierenriemstraat 198/2, Groningen Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (in procenten) e.v.

23 Verslag van de directie Centro Comercial Atalayas, Murcia Huren De afloop- en verlengdata zijn evenwichtig gespreid over de komende jaren. Door de huurders is op ruime schaal gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging van huurcontracten. In het algemeen werden daarbij licht hogere huurprijzen bedongen. De afloop- of verlengdata van de huurcontracten, waarna meestal sprake is van opties ter verlenging, zijn als volgt: % % % % % 2007 e.v. 25% Leegstand VastNed Retail had ultimo 2001 circa m 2 winkelruimte in eigendom (exclusief onroerend goed niet in exploitatie). De leegstand in de onroerendgoedportefeuille bedroeg in ,5% (2000: 2,9%) van de theoretische brutohuuropbrengsten. Toegevoegde waarde De markt is aan verandering onderhevig en de relatie verhuurder-huurder zal hechter worden. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all in-concepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook servicediensten op het vlak van bijvoorbeeld energie. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. VastNed Retail, sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde, zal deze ontwikkeling nauwgezet blijven volgen en waar mogelijk concrete stappen zetten. Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten namen in het verslagjaar met 8,5% toe tot B 111,2 miljoen (2000: B 102,5 miljoen). Deze stijging is vooral het gevolg van aankopen, indexeringen en huurprijsaanpassingen, terwijl de eind 2001 verkochte objecten nog vrijwel het gehele jaar aan de brutohuuropbrengsten bijdroegen. De exploitatiekosten bedroegen 13,3% (2000: 12,4%) van de brutohuuropbrengsten. Ondanks de uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille daalden de algemene kosten van 1,9% in 2000 naar 1,2% in Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de algemene kosten in 2000 éénmalige posten voor automatisering en mediareclame waren opgenomen. 21

24 Verslag van de directie Centre Commercial Val Thoiry, Thoiry Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen)

25 Verslag van de directie De post overige opbrengsten betreft de vergoedingen voor werkzaamheden die voor houders van minderheidsbelangen worden verricht. Deze vergoeding kwam in het verslagjaar uit op B 0,1 miljoen (2000: B 0,8 miljoen). De interestlasten stegen als gevolg van de uitbreidingen van B 25,3 miljoen in 2000 naar B 29,1 miljoen in De post belastingen naar de winst kwam uit op B 1,8 miljoen (2000: B 1,5 miljoen) in het verslagjaar. Per saldo steeg het direct beleggingsresultaat, voor het vijftiende achtereenvolgende jaar, met 6,9% tot B 60,1 miljoen (2000: B 56,2 miljoen). Op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen betekent dit een direct beleggingsresultaat van B 4,01 (2000: B 3,88) per gewoon aandeel. Financiering Gedurende het verslagjaar werden aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Ultimo 2001 bedroeg het groepsvermogen 52,5% (2000: 56,3%) van de beleggingen in onroerend goed. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. Voorts zijn middellange leningen afgesloten zonder hypothecaire zekerheid. In de tweede helft van het verslagjaar zijn enkele kortlopende leningen omgezet in langlopende. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen bedraagt 5,08% (2000: 5,32%). Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 412,0 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherziening als volgt: Het indirect beleggingsresultaat bedroeg B 3,3 miljoen (2000: B 35,3 miljoen). De waarde van het onroerend goed in exploitatie werd per saldo B 7,9 miljoen hoger gewaardeerd. Dit betreft een B 17,8 miljoen hogere waardering van de op 1 januari 2001 in de onroerendgoedportefeuille aanwezige objecten en een afwaardering van B 9,9 miljoen door het in één keer afboeken van aankoopkosten op de in de loop van het jaar gekochte objecten. De intrinsieke waarde per gewoon aandeel bedraagt ultimo 2001, inclusief het direct beleggingsresultaat van het verslagjaar, B 49,99 (2000: B 49,89). Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Retail omvat het geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan de aandeelhouders stellen van het direct beleggingsresultaat. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Aan de op 17 april 2002 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 4,01 per gewoon aandeel. Het dividend zal naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten kunnen worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve, zoals dat bij VastNed Retail al sinds 1987 gebruikelijk is. Bedrag Gemiddelde (x B 1 miljoen) interest ,4 4, ,7 5, ,2 4, ,4 5, ,3 4, e.v. 119,0 5,10 Intrinsieke waarde en beurskoers De beurskoers van het aandeel VastNed Retail bewoog zich in 2001 doorlopend ruim onder de intrinsieke waarde. Dit gold eveneens, op één enkele uitzondering na, voor alle andere aan Euronext genoteerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De twee meest aannemelijke verklaringen zijn het slechte beursklimaat in het algemeen en meer in het bijzonder de wijze van samenstelling van de beleggingsportefeuilles door de institutionele beleggers, de zogeheten asset-allocatie. Door de sterke koersdaling van gewone aandelen raakte het percentage onroerendgoedaandelen in de portefeuille overwogen. Om de vastgestelde percentages in de portefeuille te handhaven dienden vervolgens onroerendgoedaandelen verkocht te worden. Aan het eind van het jaar 2001 begonnen de beurskoersen van de onroerendgoedaandelen weer op te lopen mede ook door de toenemende belangstelling van particuliere beleggers vanwege het lage risico- 23

26 Verslag van de directie profiel en de hoge dividendrendementen van de onroerendgoedaandelen. Ultimo 2001 bedroeg de intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Retail, inclusief het slotdividend, B 49,99 (2000: B 49,89). De slotkoers van het aandeel bedroeg op de laatste handelsdag van 2001 B 41,90 (ultimo 2000: B 42,75). De laagste koers van B 35,50 werd genoteerd op 21 september en de hoogste koers van B 45,80 op 23 april van het jaar De gemiddelde effectieve dagomzet (dubbeltelling) van aandelen VastNed Retail op Euronext Amsterdam kwam in 2001 uit op B 1,3 miljoen (2000: B 1,0 miljoen). Euro De invoering van de euro in de interne organisatie is succesvol afgerond. Vanaf medio 2001 worden de huurnota s in euro s opgesteld en is de gehele financiële (huur)administratie omgezet van guldens naar euro s. De externe financiële rapportages van VastNed Retail worden sedert 1999 al opgesteld in euro s. Vooruitzichten voor 2002 Algemeen wordt aangenomen dat de economie in de eurolanden pas in het vierde kwartaal van dit jaar weer zal aantrekken, volgend op een verwacht economisch herstel in de tweede helft van dit jaar in de Verenigde Staten. De weerslag hiervan op de onroerendgoedmarkt voor winkelobjecten zal evenwel beperkt blijven, omdat de consumentenbestedingen naar het zich laat aanzien op een goed niveau zullen blijven. Daarbij komt dat de huurprijzen voor bestaande huurovereenkomsten door de nog hoge inflatie zullen stijgen en de rentestand naar verwachting op een relatief laag niveau zal blijven. Uitgaande van deze ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, wordt een stijging van het direct resultaat per gewoon aandeel verwacht. Dit zal echter mede afhangen van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen. Het indirect beleggingsresultaat zal naar verwachting licht hoger zijn. Rotterdam, 6 maart 2002 De directie 24

27 Jaarrekening 2001

28 Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-) Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Vorderingen Overige activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

29 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-) Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (14.831) (12.688) Nettohuuropbrengsten Overige opbrengsten Lasten Interest (29.118) (25.267) Algemene kosten (1.318) (1.939) (30.436) (27.206) Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst (1.846) (1.514) Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen (4.159) (5.637) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

30 Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,-) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen (4.815) Kosten van vermogensbeheer (7.238) (6.086) Dividenduitkering in contanten (35.334) (36.812) Overige mutaties 24 (234) Toename eigen vermogen

31 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Direct beleggingsresultaat Mutatie vorderingen (14.222) Mutatie overige activa (56) 87 Mutatie kortlopende schulden (447) Mutatie voorzieningen (995) Overige mutaties in herwaarderingsreserve (5.662) (13.971) Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed ( ) ( ) Verkopen onroerend goed Kasstroom onroerend goed ( ) (83.748) Mutatie minderheidsbelangen (1.907) (8.686) Kasstroom uit investeringsactiviteiten ( ) (92.434) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kosten stockdividend (89) (93) Overige mutaties 113 (141) 24 (234) Betaald dividend (35.334) (36.812) Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden (29.989) (6.947) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (11.097) Nettokasstroom (71.182) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari ( ) ( ) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december ( ) ( ) Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen (71.182) 29

32 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-) Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 16 december 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Retail N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin. Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat zijn verantwoord onder de post minderheidsbelangen. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in joint ventures voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend door elk van de participanten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s, daggelden en banktegoeden. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire 30