#hetkanwel! WAT NODIG IS OM PARIS PROOF TE WORDEN. Interviews met de koplopers van de verduurzaming naar aanleiding van onderzoek door PropertyNL

Transcriptie

1 WAT NODIG IS OM PARIS PROOF TE WORDEN Interviews met de koplopers van de verduurzaming naar aanleiding van onderzoek door PropertyNL

2 Samen naar Parijs ING Real Estate Finance (REF) presenteert tijdens de Provada wederom verrassende maatregelen en tools om de verduurzaming van de gebouwde omgeving te versnellen. ING REF heeft inmiddels al 60% van zijn portefeuille vergroend en is hard op weg om de doelstelling van 100% in 2023 te halen. Een gesprek met Peter Göbel en Hein Wegdam over groen idealisme, gecombineerd met pragmatisme: Het bewijs is al geleverd dat investeren in de verduurzaming van vastgoed loont. Peter Göbel maakt er een traditie van: elk jaar verrast hij de markt voor vastgoedfinancieringen. Dat is bijzonder, omdat bankiers doorgaans juist wars zijn van verrassingen. In 2014 riep hij al, nog voordat de overheid en politiek hier de aandacht op hadden gericht, in volle zalen dat verduurzaming niet alleen wenselijk is, maar noodzakelijk, en zelfs met wettelijke maatregelen afgedwongen gaat worden. Sinds 2015 komt hij steeds met nieuwe vastgoedelementen, die hij tijdens de Provada introduceert. Hij begon met het lanceren van de ING REF Duurzaam App en in 2016 volgde het Vijf stappenplan. Met dit stappenplan krijgen klanten inzicht in hun eigen vastgoedportefeuille en de financieringsen subsidiemogelijkheden. Eind 2016 schreef hij alle klanten een persoonlijke brief met het verzoek te verduurzamen. Hij haalde daar vervolgens de vrijblijvendheid af, door vanaf 2018 alleen nog maar kantoren te financieren met een groen energielabel en bestaande financieringen van klanten niet te verlengen als er geen duurzaamheidsplan aan de bank wordt aangeleverd. Dat is nog eens de daad bij het woord voegen. De carrot was bekend, maar nu kwam ook the stick : niets doen was geen optie meer. Een rol als kennisleider past Göbel. Hij heeft in samenwerking met de Universiteit van Maastricht aangetoond dat groene panden een hogere huur en marktwaarde opleveren. Bovendien moedigt hij klanten aan naar een A-label te verduurzamen en niet naar de in 2023 wettelijk vereiste C-labels. INZICHT IN ENERGIEVERBRUIK Vorig jaar introduceerde hij de Energierobot: niet eindeloos in de weer met labels, maar concreet het feitelijk energieverbruik terugdringen. Hij liet een energierobot ontwikkelen voor vastgoedeigenaren. Die kunnen zonder grote investeringen tot 15% van de energiekosten besparen. Dit is een derde van wat nodig is om Paris Proof te worden. De robot is verbonden met de slimme meters in de panden van de vastgoedeigenaren. Je kunt de energietransitie heel groot maken, maar voor klanten moet je het praktisch maken: U verbruikt 200 kilowattuur per m²; met de energierobot kunt u circa 15% besparen. Daarmee zit u al op een derde van de besparingsdoelstelling, 50 kilowattuur per m², in Dat is een praktische aanpak die werkt. De Energierobot wordt binnenkort ook ingezet om te kunnen rapporteren over het energieverbruik van een pand. De klant kan hiermee gemakkelijk voldoen aan de rapportageverplichting uit de Wet milieubeheer, die vanaf 1 juli 2019 actief gehandhaafd wordt. Met de rapportagemodule kan de pandeigenaar eventueel samen met de gebruiker de genomen besparingsmaatregelen en het energieverbruik rechtstreeks inladen bij RVO. Naast 1100 objecten die nu WE MOETEN HET TOCH ECHT SAMEN DOEN Te vaak nog komt het argument op tafel dat huurders niet willen meebetalen aan de verduurzaming van hun gebouw. Dat kan echt niet meer, volgens Göbel en Wegdam. Huurders en de eigenaren van de panden moeten de handen ineen slaan en een gezamenlijke aanpak voorstaan. De investeringen die gedaan worden door de eigenaar kunnen gedeeltelijk worden terugbetaald uit een lagere energierekening. Dat betekent dat de huurder meer huur betaalt, maar daar een lagere energierekening en meer comfort voor terugkrijgt. De Energierobot is hierbij een belangrijke tool; hiermee krijgen de eigenaren en de huurders van een gebouw inzicht in hun energieverbruik en de mogelijke besparingen. 2

3 Peter Göbel en Hein Wegdam, ING REF Peter Göbel, algemeen directeur ING REF KAREN VELDKAMP zijn aangesloten, hebben we inmiddels de 250 panden die we in eigendom of gebruik hebben ook aangesloten op de Energierobot. Hieruit blijkt dat ook wij ook nog een flinke energiebesparing kunnen maken. PRIMEUR OP DE PROVADA: HET DUURZAAMHEIDS- TAXATIEMODEL Op de Provada kondigt REF aan dat zij vanaf 1 juni 2019 alle taxateurs vraagt om het Duurzaamheidstaxatiemodel op te nemen in de taxatie. Het model legt objectief 19 duurzaamheidsindicatoren vast met een duurzaamheidsscore van 0 tot 100. Dit model is samen met tien vooraanstaande taxateurs in Nederland ontwikkeld, waarbij verduurzaming een onderdeel vormt van het taxatierapport van taxateurs. Hein Wegdam, directeur Duurzaamheid van REF: De afgelopen jaren zijn er vanuit verschillende hoeken initiatieven ontplooid om Een derde van Parijs is te halen met onze energierobot duurzaamheid onderdeel te maken van een taxatierapport. Het initiatief kwam meestal vanuit de opdrachtgever van de taxatie en is dus ook toegespitst op de wensen van de opdrachtgever. Na een inventarisatie bij de tien grootste taxateurs kwamen we tot de conclusie dat iedereen een ander model gebruikte en er dus niet op een consistente manier referenties worden opgebouwd. Als je niet op een gestructureerde manier dezelfde indicatoren vastlegt, kun je dit uiteindelijk niet aan waardes koppelen. Een veelgehoorde opmerking vanuit de taxateurs is dat een duurzaamheidwaarde lastig is te kwantificeren. Er is geen standaard en vaak is veel informatie die wordt opgevraagd bij de eigenaar niet beschikbaar. Uit deze gesprekken hebben we kunnen opmaken dat er veel wildgroei is in taxatieland op gebied van duurzaamheid. Op deze manier kan het positieve of negatieve waarde-element van duurzaamheid niet tot uiting komen in de marktwaarde van een object. Daarnaast wordt er gewerkt vanuit de opdrachtgever in plaats van wat de taxateur kan definiëren. Aan de hand hiervan heeft REF met Jeroen Boogaard van Cushman & Wakefield gezocht naar een model dat uitvoerbaar is voor de taxateur en waarmee objectief beoordeeld en waargenomen kan worden. We hebben het wiel niet opnieuw willen uitvinden en hebben daarom 3

4 Peter Göbel en Hein Wegdam, ING REF ONDERZOEK NAAR DE ECONOMISCHE WAARDE REF gaat via een samenwerking met de Nyenrode Business Universiteit onderzoek doen naar onder andere de economische waarde van vastgoed. Niet meer denken in kortetermijncycli, maar een langdurige waarde bepalen via een waarderingssystematiek waarin ook duurzaamheid een grote rol speelt. Peter Göbel en professor Tom Berkhout ondertekenen het contract op de Provada. gekozen de duurzaamheidsindicatoren gedeeltelijk af te leiden vanuit Breeam. Het conceptmodel hebben we actief en in verschillende gezamenlijke sessies besproken met de tien taxateurs en na de verwerking van hun opmerkingen hebben we het getest in een pilot. Na de pilot mag het Duurzaamheidstaxatiemodel en onderliggende methodologie door iedereen worden ingezien en gebruikt. Via de NVB hebben wij dit initiatief gedeeld in de Expertpool Duurzaamheid Zakelijk Vastgoed, waarbij de ABN Amro en Rabobank positief hebben gereageerd. Daarnaast hebben we ook het Platform Duurzame Huisvesting actief van input voorzien. Met dit model is REF de eerste in de markt die een standaard zet. Ik hoop dat de andere banken snel volgen. GEZOND BEDRIJF MET OOG VOOR OMGEVING Göbel is positief over buitenlandse toetreders op de markt: Ik denk dat we blij mogen zijn dat het speelveld is uitgebreid met buitenlandse concurrentie. Het is alleen niet wenselijk als buitenlandse partijen zich gaan profileren door bruine kantoren te financieren. Dat moet je niet willen als klant of bijvoorbeeld als debt broker. Göbel vindt de omvang van zijn portefeuille ondergeschikt aan winstgevendheid en vooral het risicoprofiel. Dat risicoprofiel is lager door de focus op duurzaamheid, is de stelling van Göbel, en hiervoor kan hij elk jaar meer bewijs leveren. De toekomstverwachtingen van Göbel blijven positief: door het gevoerde risicobeleid en de verduurzaming van de portefeuille, levert REF een constante PARIS PROOF PARTNER DELTAPLAN DGBC Hein Wegdam, directeur Duurzaamheid van ING REF en hoge bijdrage aan het resultaat van ING. Het zorgt ervoor dat wij zowel in goede als in minder goede jaren op de vastgoedmarkt een gezond bedrijf zijn met oog voor onze omgeving en het maatschappelijk belang. We houden ervan als complexe materie concreet wordt gemaakt. De doelen van het DGBC Deltaplan zijn nu nog ver weg, maar de tussenstappen zijn wel al concreet. Hein Wegdam legt meteen uit waarom REF zich voor minimaal drie jaar als partner verbonden heeft aan het Deltaplan: Het concreter maken van de opdracht tot verduurzamen is broodnodig. Het biedt houvast. Niet alleen voor ons, maar ook voor onze klanten. Dit is volgens ons de werkwijze om de klimaatdoelen te halen. Wij vinden dit een goed initiatief, met duidelijke en ambitieuze doelen. Ook omdat het vanuit de sector is ontstaan. Die duidelijke en heldere doelen zijn broodnodig. De klimaatdoelen zijn nu natuurlijk nog vrij ver weg, maar de DGBC is het toch gelukt om die doelen concreet te maken. Dat biedt houvast. Daar heeft de sector behoefte aan. En wij van REF houden van concrete stappen. 4

5 Vier duurzame beleggers VOORTREKKERS ONDER PRIVATE BELEGGERS PropertyNL heeft een database met 300 grote private beleggers, waarvan er ruim 50 verbonden zijn met de stichting Professioneel Vastgoed. Deze stichting behartigt samen met Vastgoedbelang de belangen van de private vastgoedeigenaren. PropertyNL heeft een aantal van deze beleggers bereid gevonden mee te werken aan een onderzoek over duurzaam investeren, dat later dit jaar in PropertyNL Magazine zal verschijnen. Een bloemlezing van enkele participanten aan het onderzoek vindt u hieronder. WOUTER DE WOLFF, DE RAAD BOUW Bij De Raad Bouw zit duurzaamheid in het bedrijfsmodel gebakken. Twintig jaar geleden pionierde de ontwikkelende bouwer al met de warmtepomp als standaardonderdeel van nieuwbouw, nu wordt er volop geïnnoveerd met zaken als zonnepanelen, vacuümbuizen en deelauto s. De belangrijkste motivatie De Ananas, Leiden hiervoor is nog steeds het leveren van een bijdrage aan een betere wereld. Wouter de Wolff, adjunctdirecteur De Raad Bouw: Tegenwoordig is het verkopen van een woning met warmtepomp geen probleem meer, maar 20 jaar geleden was het investeren in groen zeker geen gemeengoed. We liepen tegen het probleem aan dat de verkoopprijs van woningen Duurzaamheid zit in ons bedrijfsmodel met warmtepomp te hoog werd. Daarom besloten we de warmtepomp uit de koopsom van de woning te halen en deze, tegen een maandelijkse bijdrage, te exploiteren. Hiervoor hebben we het bedrijf Enera Services opgezet. Dat doet nu de exploitatie, het beheer en het onderhoud van de warmtepompen van bijna 1000 woningen en tientallen gebouwen. De Raad Bouw is een ontwikkelende bouwer met een beleggingsportefeuille die bestaat uit ongeveer m² aan appartementen, bedrijfsgebouwen en kantoren. De Groep is onder meer eigenaar van de Crown Business Centers, de voormalige Van de Ende studio s in Aalsmeer en exploiteert meerdere hotels (onder andere het Ibis City Hotel in Haarlem). Het bedrijf is in 1926 opgericht en is nog steeds 5

6 een familiebedrijf, onder de dagelijkse leiding van schoonzoon Paul Brandjes. Het werkgebied voor de bouw ligt op 45 rijminuten van het hoofdkantoor in Katwijk, het beleggingsvastgoed kan verder weg liggen. De Groep bestrijkt met 120 medewerkers de gehele bouwkolom. De Raad Vastgoed, dat verantwoordelijk is voor het beheer van het onroerend goed, heeft de meeste fte s. De Raad heeft voor zijn projecten inmiddels diverse groencertificaten binnen gehaald, zoals voor het Ibis City Hotel en voor meerdere appartementencomplexen binnen het project De Bloem in Rijnsburg. De Wolff: We zijn geen dief van onze eigen portemonnee, maar maatschappelijke betrokkenheid ligt zeker ten grondslag aan onze vergroening. Duurzaamheid gaat echter ook hand in hand met het verhogen van comfort en dat is ook een goed verkoopargument. Nieuwbouw heeft altijd het energielabel A, bij verbouw gaan we zover als economisch verantwoord is. We blijven innoveren. In De Bloem hebben we bijvoorbeeld De Bloem in Rijnsburg levensloopbestendige woningen gerealiseerd met heel veel domotica. We zijn nu aan het bedenken hoe we in projecten lagere vierkante meterprijzen kunnen realiseren, bijvoorbeeld door parkeerruimte op te offeren en daarvoor in de plaats deelauto s aan te bieden. De Wolff plaatst wel een kanttekening bij de focus op duurzaamheid: De kans van duurzaamheid is natuurlijk om de wereld te redden. Een valkuil is dat het soms een beetje een wassen neus is, die te commercieel wordt ingezet. Nul-op-de-meter gaat bijvoorbeeld uit van een gemiddeld gebruik dat niet altijd reëel is. Maar de klant is vooral gebaat bij eerlijke voorlichting. WILLEM WERNINK, CANOPY INVESTMENTS Willem Wernink heeft in 2013 samen met zijn compagnon Eric Meijer Canopy opgericht, een ontwikkelaar en belegger in binnenstedelijke transformaties. Canopy is vooral actief in Den Haag, met name in het Zeeheldenkwartier. Het bedrijf heeft de afgelopen zes jaar leegstaande kantoren gekocht en die vervolgens getransformeerd naar De Zoutman in Den Haag woningen. De focus ligt uiteindelijk op een residentieel product. Inmiddels heeft het bedrijf ook kantoren in portefeuille met het doel deze op den duur te transformeren naar woningen. Wernink: We vinden een persoonlijke benadering van onze financiële partners erg belangrijk en zijn erg gevoelig voor een open sfeer. Voor ons is het belangrijk dat iedereen een stapje extra wil zetten om iets te kunnen creëren. Wernink vertelt dat verduurzaming vanaf de start een van de drijfveren was. Maar bij de conceptfase van de transformatie van de Zoutmanstraat en de Ruijterstraat hebben we Mobiliseer de gebruiker om mee te denken ons meer verdiept naar de huidige technologische mogelijkheden. De investeringsbeslissing neemt Canopy niet onder druk van derden, maar het bedrijf moet natuurlijk wel rekening houden met de Willem Wernink wetgeving. ING Real Estate Finance financiert een deel van onze projecten. Zij geven aan dat ze duurzaamheid erg belangrijk vinden. We zijn wel getriggerd door de wetgeving en de bank, aldus Wernink. Het gebouw aan de Zoutmanstraat heeft nu een G-label en Canopy wil proberen dit naar een A++-label te upgraden. De insteek is altijd een A-label of hoger, afhankelijk van de mogelijkheden. Het streven is om het project 6

7 Vier duurzame beleggers De Zoutman het toonbeeld van smart building in Den Haag te maken. Door nu vooruitstrevend te zijn, met goede Beng-normeringen, nieuwe technologie en een lage EPC, blijft De Zoutman in de toekomst voldoen aan de nieuwe eisen van de wetgeving. Zo is het gebouw duurzaam winstgevend. Wernink noemt de Zoutmanstraat en de ontwikkeling op de Ruijterstraat (een revitalisering van een kantoor van 2000 m² en de ontwikkeling van een school) mooie voorbeelden. Ik hoop dat ontwikkelaars en beleggers uiteindelijk inzien dat iedereen vooruit moet kijken en moet beseffen dat er geïnvesteerd moet worden in duurzaamheid. Ik hoop dat iedereen de nieuwe technieken rondom duurzaamheid gaat omarmen. De bank speelt hier een belangrijke rol bij, en ook de aannemer is erg belangrijk. Ik haal veel inspiratie uit de Project NXT LVL in Den Haag ontwikkelingen van Impact Vastgoed, COD en OVG. Op het gebied van duurzaamheid zijn zij erg ver. Wernink vindt dat ontwikkelaars meer aan de gebruiker van een gebouw moeten vragen waar behoefte aan is. Mensen zijn bereid om mee te denken. BRIAN ABRAHAM, COCON VASTGOED Cocon is opgericht in 1982 en heeft inmiddels ruim 50 gebouwen, waaronder monumenten, in portefeuille. Cocon richt zich op de Randstad, vooral Amsterdam, en is gespecialiseerd in herbestemmen van bestaand onroerend goed. De focus van het team met 35 medewerkers ligt op kantoren en woningen. Cocon is een jaar of drie geleden begonnen met het verduurzamen van de portefeuille. Algemeen directeur Brian Abraham: In 2017 maakte ik namens Cocon samen met een aantal andere vastgoedbedrijven op initiatief van ING Real Estate Finance een reis naar Spitsbergen. Die reis was een bevestiging dat we op de juiste weg zitten met Cocon. En het stimuleert mij om concullega s te enthousiasmeren over duurzaamheid. Cocon heeft veel monumenten in de portefeuille, dus ook panden met bruine energielabels. Abraham: Inmiddels hebben we echter ook A-labels, en ons doel is om de hele portefeuille op minimaal een A-label te krijgen. Hij noemt een label echter meer een theorie dan praktijk, en vindt het daarom een gepasseerd station. Het is belangrijker om te kijken naar het energieverbruik en de daadwerkelijke CO 2 -uitstoot van een gebouw. Abraham vindt dat verduurzaming sowieso een meerwaarde heeft. De huurders vragen er tegenwoordig ook gewoon om. Je verhuurt makkelijker als het gebouw duurzaam is. Als voorbeeld van een duurzaam gebouw noemt hij kantoorpand 100Watt aan de James Wattstraat in Amsterdam-Oost, dat is gerenoveerd naar een label A. Het pand is inmiddels volledig verhuurd tegen een gemiddeld Brian Abraham hogere huur dan voorheen. Een ander voorbeeld is het monumentale kantoorpand De Enk in Arnhem. Als tip voor zijn collega s geeft Abraham mee: Let goed op wat voor investering je doet. Wat nu een A-label heeft, zal door nieuwe wetgeving straks een B-label hebben. Mocht je nog niet begonnen zijn, wacht dan niet langer. Gewoon beginnen; 1 januari 2023 komt sneller dan je denkt. Brouwershuys in Rotterdam Begin op tijd, 1 januari 2023 komt sneller dan je denkt 7

8 Vier duurzame beleggers ROB NEDERLOF, MAASSTEDE VASTGOED ONTWIKKELING Maasstede Vastgoed Ontwikkeling is in 1980 in Rotterdam opgericht als makelaarskantoor. Rond 1985 is het bedrijf begonnen met ontwikkelen in commercieel vastgoed. Momenteel werkt er 12 man op kantoor. Het laatste project van Maasstede in Rotterdam was het Citizen M-hotel, met daarnaast nog kantoren bij het Witte Huis. Tijdens het bombardement van Rotterdam zijn het Witte Huis en de koopmanshuizen gespaard gebleven. Directeur Rob Nederlof: We hebben deze koopmanshuizen gekocht. Het terrein daarachter is sinds de oorlog altijd een open plek geweest, vanaf de Wijnhaven tot aan het Blaak. We hebben dit gat ingevuld met het hotel Citizen M en met kantoorgebouwen en met horeca in de plint. Dit is wel een van onze mooie projecten geweest. Naast ING voelde ook Maasstede de behoefte om in duurzaamheid te investeren. Rijksmonumenten hebben geen duurzaamheidsverplichting en we hebben heel wat rijksmonumenten in onze portefeuille. Desondanks investeren wij ook in deze panden op het gebied van duurzaamheid. Sommige van deze panden hebben hierdoor zelfs een A-label gekregen. Dit is toch een mooie bijdrage, aldus Nederlof. Achter de glazen pui aan de zijkant van het vroegere bankkantoor aan de Kneuterdijk zie je een vernuftig staaltje van innovatie: een inpandige, volledig geautomatiseerde parkeergarage voor 52 auto s. Nederlof: Samen met de gemeente Den Haag hebben we een manier gevonden om de balans te bewaken tussen moderne oplossingen en klassieke details. Hoewel mechanische parkeersystemen 8 Volledig geautomatiseerde parkeergarage voor 52 auto s al lang bestaan, is deze volautomatische parkeer-garage de eerste van zijn soort in Nederland. Je rijdt de poort binnen, zet je auto op het plateau en stapt uit. Vervolgens parkeert een liftrobot hem in een beschikbaar vak. Makkelijk, snel én veilig, want sensoren registreren elke beweging en koppelen belangrijke informatie in een mum van tijd terug aan de parkeerbeheerder. We hebben nog een paar extra ruiten gemaakt, en een van deze vensters komt uit op mijn kamer. Achter mijn bureau kun je zo mijn oldtimer zien staan. Zo kun je in een rijksmonument met een A-label best gekke dingen doen. Verder ontwikkelt Maasstede m² bedrijfsruimte in Bleiswijk- Lansingerland, waarbij duurzaamheid prioriteit is. Met zonnepanelen, warmtepompen en dergelijke kunnen we bijna nul op de meter realiseren. De bank en ook de huurders stellen de investeringen in duurzaamheid zeer op prijs, zegt Nederlof. En ik vind het zelf ook een hele uitdaging om daaraan bij te dragen. In een rijksmonument met een A-label kun je nog best gekke dingen doen Contactgegevens ING Real Estate Finance Regio Amsterdam Regio Arnhem Regio Eindhoven Regio Rotterdam Regio REF MKB Corporate Clients Nederland PROVADA Standnummer Hal 10, #18