Vastgoedbenadering: Begrip van markten

Transcriptie

1 Dynamis Sprekende Cijfers Symposium: Nieuwbouw is nodig Vastgoedbenadering: Begrip van markten Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw & Onroerend Goed Amsterdam, 4 februari 2016

2 Onderwerpen 1. Facts & Figures 2. De wereld verandert 3. en dus veranderen business modellen ook 4. Impact op vastgoed exploitatie 5. Voorbeeld Winkels 6. Voorbeeld: Kantoren 7. Oplossing: Transformeren? 8. Oplossing: Verduurzaming? 9. Grote ING kantoorpanden 10. Vastgoedfinanciering

3 Facts & Figures 1

4 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Beleggingsmarkt stevent af op record 3500,00 NL beleggingsvolume 12 maands voortschrijdend gemiddelde 3000, , , , ,00 500,00 0,00

5 en sectoren (gebruikers) presteren goed in 2016

6 De wereld verandert 2

7 Kenmerken 21e eeuw verschillen sterk met die van de 20e! 20e eeuw 21e eeuw Bevolkingsgroei Vergrijzing Welvaartsstijging Welvaartsbehoud Bestedingsgroei Vertraagde economie Aanbod gedreven Vraag gedreven Merktrouw en emotie Ratio en toegevoegde waarde Gedachteloos consumeren Maatschappelijk verantwoord Oriëntatie offline Oriëntatie online Inbellen Altijd online Kennis leverancier Kennis consument Intransparant Transparant Forenzen Nieuwe werken Vaste baan Flexibilisering arbeidsmarkt /7 Massa Individualisering

8 alles draait om klantoplossingen en waarde op de lange termijn MarCom

9 En technologie verandert de wereld steeds sneller Het wereldwijde innovatiepotentieel neemt toe Steeds meer potentiële innovators: Meer mensen met afgeronde hogere opleiding Steeds meer kennisdeling: Toegang tot internet inmiddels voor miljarden Steeds grotere kennispoel: Aanwas patenten groeit ieder jaar

10 Zeven technologieën met impact

11 en dus veranderen business modellen ook 3

12 Een nieuwe periode vraagt om nieuwe business modellen

13 Slim, Creatief, Wendbaar en Marktgericht De versnelling van het innovatiepotentieel stelt hoge eisen aan ondernemingen. In het ideale geval bezitten ondernemingen alle 4 van onderstaande typeringen, ING heeft zich laten inspireren door o.m. Google en Spotify

14 Impact op vastgoedexploitatie 4

15 Impact op vastgoedexploitatie Onderscheidend vermogen van het vastgoed wordt belangrijker; Tweedeling in de markt wordt groter door mismatch; Behoefte aan (andere) visie op inrichting gebieden neemt toe; Vraagverandering leidt tot investering; Waarde en exploitatie groeien naar elkaar toe; Afschrijven in plaats van waardegroei?; Vastgoed moet gaan voldoen aan veranderende belevingsbehoefte van de consument; Verhouding tussen huurder en verhuurder/asset manager wijzigt: meer pro-activiteit en begrip voor elkaars wereld en markt vereist; Meer flexibiliteit in (huur)contracten?

16 Voorbeeld: Winkels 5

17 Winkelvastgoed Huurprijzen van winkelpanden in NL (m.u.v. A dam) dalen al 7 jaar op rij; De vraag naar nieuwe winkelruimte wordt met name gedreven door internationale retailers; de vraag vanuit binnenlandse partijen blijft beperkt; Veel ketens en zelfstandigen hebben nog geen goed antwoord gevonden op hoe om te gaan met de nieuwe consument; Er is een tweedeling ontstaan tussen de goede locaties in de grote steden en de secundaire locaties anderszins; E-Commerce beslaat naar schatting 7% van het totaal aantal retail-bestedingen; naar schatting zal dit oplopen tot 20%-25% in 2024; Leegstand groeit boven 10% (2007: 5,4% 2015: 9,2%)?; Omzet per m2 daalt (2007: Eur ,- 2015: Eur ,-); Omzet/passanten gerelateerde huur lijkt in opkomst.

18 Voorbeeld: Kantoren 6

19 Kantorenvastgoed De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte; Financiële dienstverlening en de overheid krimpen, het aantal arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening neemt toe (vooral ICT); Accountants en advocaten blijven achter (digitalisering); De vraag naar kantoormeters blijft gericht op kwalitatief goede (moderne) panden op goede (multifunctionele, bereikbare) locaties; Gebruikersvraag verandert ook, kwaliteit onderliggende business modellen huurders wordt voor beleggers daardoor steeds belangrijker.

20 Oplossing: Transformeren? 7

21 Transformatie kan oplossing bieden Deel van de (leegstaande) voorraad kan worden aangepast aan veranderende wensen van gebruikers/huurder; Voorwaarden veelal: ligging, bouwkwaliteit, bereikbaarheid, uitstraling; Gaat wel gepaard met investering die moet leiden tot haalbare business case: Wat zien wij? Upgrade van kantoor naar hotel kan Upgrade van kantoor naar studentenhuisvesting kan Upgrade van kantoor naar woning/appartement kan Nieuwbouw kan soms beter voorzien in de behoefte van de gebruiker/huurder maar mogelijkheden bestaand eerst goed onderzoeken

22 Hotels: Aanbod stijgt, vraag ook Aanbod: stijging 21% (2014 t.o.v. 2008) Vraag: stijging 30% (2014 t.o.v. 2008) Tot 2019 ruimte voor extra aanbod (A dam ca per jaar in de planning) Daarna?

23 Studentenhuisvesting: Meer studenten maar ook impact leenstelsel Aantal WO studenten stijgt met ca. 11% Aantal HBO studenten stijgt met ca. 1% Vooral HBO studenten door sociaal leenstelsel naar buitenland Veel buitenlandse WO-studenten naar Nederland Bron: OCW

24 Woningbouw: Verkopen nieuwbouw in de lift maar op lange termijn minder vraag naar woningbouw en belang appartementen neemt toe Ontwikkeling nieuwbouw en groei (verwachte) aantal huishoudens*, Ontwikkeling Gemiddelde huishoudgrootte, Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau * Data van aantal huishoudens voor 1987 en 1988 en 1995 en 1996 zijn uit de figuur weggelaten vanwege een trendbreuk door verandering van moment van waarneming in het jaar.

25 Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties I Student hotel in Rotterdam van kantoor naar (studenten)hotel

26 Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties II Merin concept revitalisering kantoren

27 Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties III Caland Estate Rotterdam van kantoor naar appartementen

28 En nog wat andere door ING gefinancierde voorbeelden Eindhoven: Centrum, leegstaand kantoorpand, transformatie naar 43 luxe appartementen. Zaandam: Nabij station gelegen leegstaand gedateerd kantoor van m2 welke getransformeerd wordt tot 83 starters appartementen; Groningen: In het centrum gelegen kantoor van m2 welke getransformeerd is tot 200 studio s ten behoeve van studenten en starters. Alkmaar: 750m2 kantoor verbouwd tot 7 appartementen. Transformatie ca m2 Den Haag: Westeinde, leegstaand kantoor getransformeerd naar 15 appartementen. Rotterdam: Kantoorruimte getransformeerd naar 9 appartementen met 2 penthouses

29 Oplossing: Verduurzaming? 8

30 Verduurzaming steeds belangrijker ING heeft van gefinancierde panden laten onderzoeken op besparingsmogelijkheden. Inzicht: Verduurzaming leidt tot: Hogere waardevastheid; Meer rendement; Meer cash flow; Lagere leegstand

31 Grote ING kantoorpanden 9

32 Voor ING te realiseren transformatie ( m2) Frankemaheerd, Amsterdam Zuid Oost Nieuwe huisvesting ING HQ (2018/19) Minder behoefte aan ruimte; Andere manier van werken; Campusachtige omgeving; Energiezuinig gebouw, open en transparant.

33 Grote ING kantoorpanden met (nieuw) gebruik Amsterdam: Haarlemmerweg Ruim m2 900 woningen Amsterdam: Bijlmerplein Ruim m2 500 woningen Arnhem: Velperweg Ruim m2 App. complex Amsterdam: Acanthus Ruim m2 gerevitaliseerd

34 Vastgoedfinanciering 10

35 ING: Debalancing en derisking voordat de crisis begon Marktaandeel Nederlandse Vastgoed Financiers (* 1 mio) medio ING REF NL FGH SNS/ Propertize ABN Syntrus NIBC Deutsche Hypo Berlin Hyp Source: PropertyNL

36 Ontwikkeling LTV s Loan to Value 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < Huidig Equity Junior/Mezz Senior

37 Beleggers helpen met hun vraagstukken Niet slechts leningen aanbieden maar een uitgebreid scala aan financieringsoplossingen en klanten helpen zichzelf verder te ontwikkelen. Denk aan duurzaamheid Denk aan inzicht omtrent achterliggende markten Denk aan Future Fit

38 Waar zijn kansen? Marktkansen zijn er voor: Sector logistiek; Woningen; Retail voor: De kleine simpele wijk winkelcentra; De nieuwere winkelcentra met een hoge plezierfactor in demografisch sterke steden.

39 Waar zijn kansen? Vastgoed financieren is afhankelijk van de analyse van een groot aantal kenmerken zoals: Kwaliteit & spreiding vastgoedportefeuille Kwaliteit & spreiding verhuur Alternatieve aanwendbaarheid Ratio s zoals: Loan to Value, Interest Coverage Ratio & Debt Service Coverage Ratio Debiteur En meer en meer: De achterliggende markten en begrip daarvan bij de debiteur Agile houding en gedrag van zowel gebruiker, bezitter als (asset)manager.. met als doel om samen te werken aan een toekomstbestendige exploitatie

40 Dank voor uw aandacht! of