Advies van de PROCORO over het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis-Waas fase 2' behandeld in zitting van 08/09/2015

Transcriptie

1 Advies van de PROCORO over het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis-Waas fase 2' behandeld in zitting van 08/09/2015 INLEIDING Het openbaar onderzoek liep van 20 april 2015 tot en met 18 juni De bezwaren en adviezen zijn als volgt in te delen: Groep Aantal Adviezen ontvankelijk 3 Bezwaren ontvankelijk 323 De adviezen zijn afkomstig van: 4 Ruimte Vlaanderen 8 Gemeenteraad Sint-Niklaas 38 Gemeenteraad Sint-Gillis-Waas Ruimte Vlaanderen adviseert het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis-Waas fase2' slechts gunstig als wordt tegemoetgekomen aan volgende opmerkingen: - Het provinciebestuur moet bij de definitieve vaststelling aangeven hoe ze zal omgaan met de effecten van de voorgestelde herbestemmingen op de gemeentelijke woonquota cfr. artikel VCRO. De PROCORO is van mening dat de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april 2015 een termijn van orde is. Dat betekent dat er geen sancties staan op het niet halen ervan. Verder is artikel in de VCRO opgesplitst in twee afzonderlijke leden. Het eerste lid stelt "De voor de planopmaak bevoegde bestuursniveaus onderzoeken of planologische oplossingen kunnen worden geboden voor bestaande knelpunten op het vlak van de ruimtelijke inplanting en de permanente bewoning van weekendverblijven. Deze onderzoeken worden uiterlijk op 30 april 2012 afgerond. De ruimtelijke uitvoeringsplannen die gevolg geven aan het door deze onderzoeken vooropgestelde oplossingskader, worden uiterlijk op 30 april 2015 definitief vastgesteld." Het tweede lid stelt: "Planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, worden niet aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Zij worden evenmin meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning." 1

2 Het tweede lid, dat het heeft over de gemeentelijke woonquota, staat dus los van het eerste lid, dat het heeft over de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april De PROCORO gaat er bijgevolg van uit dat ook bij definitieve vaststellingen na 30 april 2015 planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, niet worden aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en dat zij evenmin worden meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning. - Het voorschrift inzake permanent woonrecht in de zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied moet worden geschrapt. De PROCORO vindt dat het om een voorschrift gaat dat losstaat van de decretaal geregelde bepalingen. Bovendien gaat het om een stedenbouwkundig voorschrift dat de functie 'wonen' regelt. Het gaat hierbij dus weldegelijk om een bestemmingsvoorschrift. - Ruimtelijk ligt zone B1 niet ver van Klein-Sinaai maar de aansluitende zone ten westen is bestemd als natuurgebied en de aansluitende zone ten oosten is bestemd als bosgebied. Een herbestemming naar recreatief woongebied doorbreekt de verbinding tussen beide zones. De twee onbebouwde percelen bevinden zich ten zuiden van het biologisch waardevolle spoorwegtracé en zijn nog bebost. Vanuit het MER wordt het maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven. We stellen bijgevolg om minstens de onbebouwde percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Gezien er slechts drie domicilies zijn stellen we vragen bij een herbestemming van de kavels met weekendverblijven naar recreatief woongebied. De twee onbebouwde percelen zijn duidelijk te beschouwen als restpercelen. Eén ervan is gelegen in het gebied ten noorden van het spoorwegtracé tussen twee met weekendverblijven bebouwde percelen in, het andere sluit in het zuiden onmiddellijk aan bij het woongebied met landelijk karakter langs de Brugse Heirweg en in het noorden op een met een weekendverblijf bebouwd perceel. Het getuigt dus niet van een ruimtelijke logica om deze percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Het plan-mer stelt inderdaad een maximaal behoud van het beboste karakter voorop. De stedenbouwkundige voorschriften van het PRUP bieden hiervoor voldoende garanties. Zo worden volgende bepalingen opgenomen om het bestaande beboste karakter van betreffende zone maximaal te behouden: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 2

3 o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. De feitelijke permanente bewoning in de zone ligt een stuk hoger dan de drie weekendverblijven met domicilie(s). Terreinbezoek en beelden in de toelichtingsnota van het PRUP wijzen op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone B1 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone is gelegen langs de straat 'Lesten Stuyver', tussen de woonlinten van de Pannenhuisstraat en de (Brugse) Heirweg, ten oosten van Klein Sinaai. In die zin verbindt het plangebied dus twee woonomgevingen. Een openruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. - Omdat er geen wettelijke aanwijzingen zijn dat er zich in de zone C2 een probleem stelt van permanente bewoning en gezien het onverharde karakter van de ontsluitingsweg lijkt een herbestemming van deze zone naar een recreatief woongebied niet aangewezen. Het is beter de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoorwaarden van de provinciale verordening. Er is binnen de zone weldegelijk feitelijke permanente bewoning. Terreinbezoek en beelden in de toelichtingsnota van het PRUP wijzen op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). 3

4 Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone C2 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woongebied met landelijk karakter langs Nieuwdorp. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Verder is de zone goed ontsloten. De ontsluitingsweg, die weliswaar niet geasfalteerd is, is breed genoeg, goed onderhouden en geeft een rechtstreekse, korte, verbinding met Nieuwdorp. - Zone D14 omvat slechts twee weekendverblijven. Er zijn volgens het bevolkingsregister geen permanente bewoners. Voorgesteld wordt om de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoorwaarden van de provinciale verordening. Er is binnen de zone weldegelijk feitelijke permanente bewoning. Terreinbezoek wijst op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de 4

5 problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D14 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. - De stedenbouwkundige voorschriften voor zone D5 noord stellen een verbod op het rooien van bomen in voor de niet verharde gedeeltes. Gelet op de omvang van de percelen en het bebouwingspatroon stellen we voor om deze cluster ook planologisch maximaal te vrijwaren. Een voorstel is een herbestemming naar een open-ruimte-bestemming met puntsgewijze aanduiding van de weekendverblijven/woningen waaraan dan specifieke voorschriften kunnen worden gekoppeld. Dit verzekert dat de mogelijkheden op vlak van handhaving in de toekomst maximaal gevrijwaard blijven. Zone D5 noord wordt herbestemd naar recreatief woonparkgebied. Deze herbestemming zorgt ervoor dat het bestaande beboste karakter maximaal wordt gevrijwaard. Zo worden volgende bepalingen opgenomen: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. De PROCORO is van mening dat de bestemming 'recreatief woonparkgebied' met de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften een voldoende planologische vrijwaring inhoudt. De onbebouwde percelen binnen het recreatief woonparkgebied zijn alle duidelijk te beschouwen als restpercelen. Het getuigt dus niet van een ruimtelijke logica om deze percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Het onbebouwde perceel in het zuidwesten van de zone, dat niet als restperceel kan beschouwd worden, kreeg de bestemming 'gemengd openruimtegebied'. 5

6 Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D5 noord geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat en het woonlint langs de Koornaarstraat. Een openruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. - Een grote onbebouwde kavel aan de oostzijde van zone E4 wordt niet meegenomen in het bosgebied. Dit is eigenaardig en in strijd met de eigen visie, de Vlaamse afweging en de maatregelen die voortvloeien uit het MER. Aan de noordwestelijke zijde is een onbebouwd perceel omgevormd naar recreatief woongebied terwijl de bestemming volgens het gewestplan grotendeels (of volledig?) agrarisch is. Een herbestemming van deze kavel leidt tot een bijkomende aansnijding van de onbebouwde ruimte en wordt negatief geëvalueerd. Het perceel aan de oostzijde van zone E4 (perceel 1274) is weldegelijk bebouwd, in tegenstelling tot wat in het advies wordt gesteld. De bebouwing is duidelijk zichtbaar in het GRB, op de luchtfoto en op het terrein. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van dit perceel maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. 6

7 o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. Het onbebouwde perceel aan de noordwestelijke zijde (perceel 1275p) is volgens de PROCORO niet als restperceel te beschouwen omdat het perceel aan de rand van de zone ligt. De PROCORO adviseert dan ook om het advies bij te treden en dit perceel om te zetten naar 'bosgebied', omdat dit perceel volledig bebost is. - Aan de zuidzijde wordt een deel van zone E4 omgevormd tot zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied. Het nog tijdelijk toelaten van verdere bebouwing op deze beboste percelen met amper bebouwing om het nadien te gaan herbestemmen als bosgebied schaadt de goede ruimtelijke ordening en betekent een verdere landschapsecologische versnippering van dit bos dat ten tijde van Ferraris een onderdeel was van het uitgestrekt Stropersbos. Omwille van de onduidelijkheid die al zeer geruime tijd omtrent de weekendverblijven heerst, acht de PROCORO het redelijk niet onmiddellijk tot een herbestemming en absolute bouwstop over te gaan. Het voorziene gefaseerde uitdoofbeleid laat personen die op vandaag bouwmogelijkheden hebben toe deze voor een beperkte periode nog uit te oefenen. Zodoende worden zij niet in hun rechten geraakt en krijgen zij dezelfde mogelijkheden als die personen die in het verleden al een gok gewaagd hebben. Daarenboven kunnen eventuele stedenbouwkundige overtredingen aan bestaande weekendverblijven binnen de overgangsperiode nog worden rechtgezet. Sowieso wordt vastgesteld dat de loten die op vandaag onmiddellijk bebouwbaar zijn langs een voldoende uitgeruste weg moeten liggen en zich derhalve veelal in reeds grotendeels ontwikkeld of versnipperd gebied bevinden. Enige bijkomende bebouwing zal dan ook geen grote ruimtelijke impact hebben. Bovendien is het zo dat de voorschriften in het PRUP een stuk strenger zijn dan de vigerende verkavelingsvoorschriften, waardoor de ruimtelijke impact van een (op)nieuw gebouwd weekendverblijf en de kans op permanente bewoning klein zijn. Zo is er een beperking van één verblijf per perceel en een verbod op verkavelen. Verder mag nooit meer dan de helft van het perceel ontbost worden, is er een maximale grondoppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³, kan er enkel een gelijkvloerse verdieping zijn, dient een bijgebouw bouwfysisch verbonden te zijn met het hoofdgebouw, dient een K-peil van max. 30 behaald te worden, bedraagt de totale verharde oppervlakte max. 100 m², mag max. 1 autostaanplaats van max. 15 m² in waterdoorlatend materiaal worden voorzien, zijn zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting verboden, bedraagt de kroonlijsthoogte max. 3 m en de nokhoogte max. 5 m, moet het verblijf zoveel als mogelijk in hout worden opgetrokken, moet een groendak voorzien worden, moet het verblijf uitgevoerd worden in natuurlijke, donkere materialen, moet het hemelwater op eigen terrein vastgehouden worden en mag er geen vervuild water in het oppervlaktewater geloosd worden. Gemeenteraad Sint-Niklaas beslist, vermits er geen negatieve gevolgen te verwachten zijn voor het grondgebied van Sint-Niklaas, zich niet verder inhoudelijk uit te spreken over het dossier. 7

8 De PROCORO neemt hiervan akte. Gemeenteraad Sint-Gillis-Waas adviseert het voorliggend ontwerp PRUP gunstig. De PROCORO neemt hiervan akte. De Provincie wordt verzocht de inkomsten uit de planbaten van de zone Heykavel over te maken aan de Gemeente Sint-Gillis-Waas om aldus een (gedeeltelijke) compensatie te vormen voor de verhoogde kosten in functie van het beheer en onderhoud van de gemeentelijke infrastructuur voortvloeiende uit de herbestemming van de zone Heykavel. Art , 1 ste lid, 4 bepaalt dat de inkomsten die het gevolg zijn van een provinciale bestemmingswijziging in ruimtelijke uitvoeringsplannen die vanaf 1 juli 2013 definitief worden vastgesteld en in uitvoering van artikel (wat hier het geval is), worden doorgestort naar de betrokken provincie. Dat neemt niet weg dat hierover afspraken kunnen worden gemaakt tussen Gemeente en Provincie. De PROCORO wijst op het feit dat deze afspraken los staan van voorliggend PRUP en neemt hierover dan ook geen verder standpunt in. 8

9 De adviezen, bezwaren en opmerkingen werden genummerd en vervolgens thematisch gebundeld en behandeld. Volgende 7 thema's komen hierbij aan bod: - Uitgangsprincipes en visie - Recreatieve woon(park)gebieden - Open-ruimte-(na)bestemmingen - Zone voor eengezinswoningen - Zone voor openluchtrecreatieve terreinen - Kleinschalig residentieel woonwagenterrein - Planbaten De nummers van de bezwaren waarin het element staat dat behandeld wordt, staan steeds aangegeven. Bezwaar 15 bevat een aantal opmerkingen over de zone Reinakker in Sint-Gillis-Waas. Voornoemde zone maakt echter geen deel uit van het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis- Waas fase 2'. Dit bezwaar heeft dan ook geen betrekking op voorliggend PRUP en wordt bijgevolg inhoudelijk niet behandeld. 9

10 Uitgangsprincipes en visie 13 Er gebeurde geen globale inschatting van de milieueffecten door de opsplitsing in meerdere fases en dus meerdere RUP's. Hierdoor wordt de problematiek onvolledig en onnauwkeurig benaderd, terwijl het de bedoeling van de planmilieueffectenrapportage is om alle milieueffecten te onderzoeken (en waar nodig gepaste / milderende maatregelen te nemen). Hoewel de problematiek van de weekendverblijven in de provinciale visie van 16 mei 2012 alomvattend (zij het gefaseerd) wordt beoordeeld voor het grondgebied van de gemeente Stekene (dit in uitvoering van de algemene aanpak van de problematiek op het grondgebied van Oost-Vlaanderen - document april 2012), ontbreekt een globale inschatting van alle mogelijke milieueffecten die de problematiek van de weekendverblijven met zich zou kunnen meebrengen, dus zowel van de fase 1 PRUP's als van de fase 2 en fase 3 PRUP's. Door de fasering - en bijgevolg de opsplitsing in verschillende PRUP's en bijhorende screeningsnota's - worden de milieueffecten onnauwkeurig en onvolledig in kaart gebracht. Specifiek de inschatting van de impact op de mens / menselijke gezondheid van de voorgenomen herbestemmingen blijft onderbelicht. De opmaak van een 'sociaaleconomisch effectenrapport' zou hierover uitsluitsel kunnen brengen en zou in kaart kunnen brengen wat de impact is op het welzijn van de bewoners van een weekendverblijf. Er kan niet ernstig worden beweerd dat dit op het zgn. flankerend beleid kan worden 'afgeschoven', te meer omdat de doelstellingbepaling van artikel VCRO uitdrukkelijk refereert aan de economische en sociale gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen met het doel ruimtelijke kwaliteit te kunnen garanderen. Voor voorliggend PRUP werd een volwaardig plan-mer opgesteld, waarbij alle geldende regels werden toegepast. Op zich klopt het dat er voor de herbestemmingen van de zones voor verblijfsrecreatie diverse PRUP's werden en worden opgemaakt. In de screeningsnota of het plan- MER voor elk van deze PRUP's wordt, in de mate van het nodige, echter ook rekening gehouden met de milieueffecten die de andere herbestemmingen zouden hebben. De opsplitsing vormt dus geen probleem. In het plan-mer van voorliggend PRUP wordt de discipline 'Mens Ruimtelijke aspecten en gezondheid' weldegelijk uitvoerig besproken (zie plan-mer, pp ). Bovendien heeft de dienst Milieueffectrapportagebeheer van het departement LNE geconcludeerd dat het MER alle inhoudelijke en vormelijke elementen bevat zoals bepaald door artikel van het DABM. Het MER bevat volgens hen voldoende informatie om het aspect milieu een volwaardige plaats te geven bij de besluitvorming. Gelet op het feit dat voor het voorgenomen plan het m.e.r.- proces volledig en in overleg met hun dienst doorlopen werd en gelet op de toetsing van het 10

11 voltooide plan-mer, zoals voorgeschreven door artikel DABM keurde de dienst Mer het plan-mer dan ook goed op 10 februari Bezwaarindieners twijfelen aan het feit of het oplossen van de problematiek van de weekendverblijven wel een provinciale bevoegdheid is. De decretale regeling verfijnt nergens dat het provinciale niveau het aangewezen niveau is. Er wordt enkel gesproken over 'de voor de planopmaak bevoegde bestuursniveaus'. Dat de provincie de voor de planopmaak bevoegde overheid zou zijn, vloeit klaarblijkelijk voort uit het beleidsplan voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven (2002) en de daaruit voortvloeiende resolutie (2003), waarin de rol van de provincie werd bepaald. Het komt de bezwaarindieners erg bevreemdend over dat deze bevoegdheidsverdeling kan worden bepaald in een beleidsdocument dat geen enkele juridisch bindende waarde heeft. Deze twijfel wordt daarenboven nog gevoed door het feit dat de problematiek van de (individuele) weekendverblijven als een exclusieve bevoegdheid aan het Vlaamse gewest wordt toevertrouwd volgens het RSV. De beleidsplanning is momenteel drieledig opgebouwd, waarbij het lagere niveau zich steeds dient te schikken naar de hogere planningsdocumenten. Deze planningssystematiek werkt door in de op te maken RUP's. Er moet dan ook worden vastgesteld dat de opmaak van een RUP zonder de in het RSV opgelegde taakstelling te volgen de nietigheid van het RUP in kwestie tot gevolg heeft. Recreatie op bovenlokaal niveau is sowieso een provinciale bevoegdheid, zoals in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is aangegeven. Hoewel een ministerieel beleidsplan inderdaad geen wettekst is, heeft het wel verordenende waarde voor overheden. Binnen het beleidsplan voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven (Parlementaire stuk 1266 ( ). Nr 1) werd een stappenplan bestaande uit vier stappen voorzien: - Inventarisatie - Afweging vanuit elementen van Vlaams niveau - Uitwerken visie, ruimtelijke afweging en voorstel van ontwikkelingsperspectief - Opmaak van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen De vierde stap is dus weldegelijk de opmaak van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. Hierin wordt de provinciale bevoegdheid nog eens bevestigd. Voorliggend PRUP is één van de bedoelde provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. 11

12 Verder gaat het planinitiatief over de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie met het oog op het oplossen van de problematiek van de permanente bewoning. Het gaat dus geenszins om "individuele weekendverblijven", maar over een globaal planologisch initiatief inzake bovenlokale verblijfsrecreatie, wat duidelijk wel een provinciale bevoegdheid is volgens het RSV. 13 De herbestemming van de uitlopers van zone E3 naar een zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied is in strijd met de provinciale visie. Er wordt beweerd dat het om een 2 de fase PRUP zou gaan. De provinciale visie zegt hierover: De PRUP's die in een tweede fase aan bod komen, zijn deze voor zones voor verblijfsrecreatie die een herbestemming naar 'recreatief woon(park)gebied' krijgen. Het gaat over zones die niet binnen een waardevolle open-ruimte-omgeving (in of aansluitend bij habitatrichtlijngebied, VEN-gebied, ankerplaats, ) en bovendien binnen of in directe aansluiting met een woonomgeving gelegen zijn. In deze zones zal, naast de recreatieve functie, de (permanente) woonfunctie (vanaf de inwerkingtreding van het PRUP) vergunbaar zijn. De bezwaarindieners kunnen enkel vaststellen dat deze logica niet gevolgd wordt voor de herbestemming waarmee zij geconfronteerd worden. Het ontwerp PRUP herbestemt hun eigendom immers allerminst tot recreatief woon(park)gebied. De PROCORO wijst er op dat de provinciale visie ook stelt dat er voor wat betreft de fasering van de PRUP's kan worden afgeweken van de algemene principes omdat het niet altijd logisch of efficiënt is om een zone op te splitsen en te herbestemmen in verschillende plannen, bv. indien binnen een zelfde zone voor verblijfsrecreatie een deel wordt herbestemd naar recreatief woongebied en een deel naar open ruimte (zie toelichtingsnota p. 17). Dat is net wat hier gebeurt. Het grootste gedeelte van zone E3 wordt herbestemd naar recreatief woongebied, zodat het logisch en te verantwoorden is dat deze zone in het PRUP voor de 2 de fase wordt meegenomen. Ruimtelijk is het echter niet aanvaardbaar om ook de uitlopers van zone E3 naar recreatief woongebied te herbestemmen. Voor wat betreft de uitlopers van zones E3 en E4 dient er rekening gehouden te worden met de ecologische verbinding tussen de boscomplexen van Stropers en Bekaf, waarbinnen ook het kanaal van Hulst een plaats heeft. De natuurfunctie dient hier te primeren. De bestaande vergunde weekendverblijven in deze situatie kunnen worden bestendigd binnen een open-ruimte-bestemming, die op termijn in werking zal treden. Permanente bewoning is hier vanuit ruimtelijk oogpunt omwille van bovengenoemde redenen echter niet te verantwoorden. 12

13 13 De provincie is consequent in de abstractie die wordt gemaakt van de provinciale visie: niettegenstaande de beoogde bouwstop wordt tot 1 januari 2022 in zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied de mogelijkheid gegeven om nieuwe, bijkomende weekendverblijven op te richten. Permanente bewoning wordt niet toegelaten. Het komt de bezwaarindieners weinig consequent en consistent over enerzijds te willen streven naar een groene, open en onbebouwde omgeving en anderzijds toe te laten dat diezelfde omgeving de eerste jaren na de inwerkingtreding van het PRUP bijkomend wordt bebouwd. Voor cluster E3 is dit trouwens een zinledige discussie: de cluster is nagenoeg volledig gerealiseerd. De betrachting om op (lange) termijn een boszone te realiseren komt erg kunstmatig over, omdat de weekendverblijven onbeperkt in stand kunnen worden gehouden en er niet valt in te zien waarom een eigenaar zijn gebouw zou laten verkrotten? Omwille van de onduidelijkheid die al zeer geruime tijd omtrent de weekendverblijven heerst, acht de PROCORO het redelijk niet onmiddellijk tot een herbestemming en absolute bouwstop over te gaan. Het voorziene gefaseerde uitdoofbeleid laat personen die op vandaag bouwmogelijkheden hebben toe deze voor een beperkte periode nog uit te oefenen. Zodoende worden zij niet in hun rechten geraakt en krijgen zij dezelfde mogelijkheden als die personen die in het verleden al een gok gewaagd hebben. Daarenboven kunnen eventuele stedenbouwkundige overtredingen aan bestaande weekendverblijven binnen de overgangsperiode nog worden rechtgezet. Sowieso wordt vastgesteld dat de loten die op vandaag onmiddellijk bebouwbaar zijn langs een voldoende uitgeruste weg moeten liggen en zich derhalve veelal in reeds grotendeels ontwikkeld of versnipperd gebied bevinden. Enige bijkomende bebouwing zal dan ook geen grote ruimtelijke impact hebben. Bovendien is het zo dat de voorschriften in het PRUP een stuk strenger zijn dan de vigerende verkavelingsvoorschriften, waardoor de ruimtelijke impact van een (op)nieuw gebouwd weekendverblijf en de kans op permanente bewoning klein zijn. Zo is er een beperking van één verblijf per perceel en een verbod op verkavelen. Verder mag nooit meer dan de helft van het perceel ontbost worden, is er een maximale grondoppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³, kan er enkel een gelijkvloerse verdieping zijn, dient een bijgebouw bouwfysisch verbonden te zijn met het hoofdgebouw, dient een K-peil van max. 30 behaald te worden, bedraagt de totale verharde oppervlakte max. 100 m², mag max. 1 autostaanplaats van max. 15 m² in waterdoorlatend materiaal worden voorzien, zijn zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting verboden, bedraagt de kroonlijsthoogte max. 3 m en de nokhoogte max. 5 m, moet 13

14 het verblijf zoveel als mogelijk in hout worden opgetrokken, moet een groendak voorzien worden, moet het verblijf uitgevoerd worden in natuurlijke, donkere materialen, moet het hemelwater op eigen terrein vastgehouden worden en mag er geen vervuild water in het oppervlaktewater geloosd worden. Dit standpunt is weldegelijk in overeenstemming met de provinciale visie (zie toelichtingsnota pp ) Verder is het zo dat over een hele lange periode de gewenste open-ruimte-bestemming kan bereikt worden door o.a. verkrotting. Dit is een natuurlijk proces dat niet door het PRUP wordt opgelegd, maar dat gebeurt door de dalende vraag naar echte weekendverblijven en het bouwverbod vanaf Uiteraard is het de bedoeling dat krotten dan worden afgebroken, zodat de open-ruimtebestemming effectief tot stand komt. Dat bepaalde weekendverblijven blijvend goed worden onderhouden (wat zeker niet voor alle weekendverblijven in de betreffende zones het geval is / zal zijn) staat het doel van het PRUP niet in de weg. 13 In het ontwerp PRUP wordt vaak geschermd met de onmogelijkheid om permanente bewoning toe te laten wegens vermeende overschrijding van de draagkracht. Die draagkrachtvereiste is subjectief en wordt naar goeddunken ingevuld. Vraag die dan ook rijst is hoe op een redelijke manier kan verantwoord worden dat de bijkomende bebouwingsmogelijkheden die er zijn tot 1 januari 2022 geen grote ruimtelijke impact hebben en welk verschil in impact er bestaat tussen het gebruik als weekendverblijf (waar op zich niet is aangegeven hoeveel dagen men daar maximaal mag vertoeven zodat men daar bv. 5 dagen in de week kan zijn) en de permanente bewoning 7/7 van een bestaande vergunde constructie? De bezwaarindieners zijn van oordeel dat deze (bijkomende) impact nihil tot onbestaande is. Immers, de weekendverblijven werden opgericht met een stedenbouwkundige vergunning. De functie mag dan al niet vergund zijn, de constructie is dat zonder twijfel wel (met uitzondering van enkel, eerder kleine inbreuken, die het hoofdzakelijk vergund karakter van de constructie niet aantasten). Bovendien liggen de weekendverblijven binnen grotendeels gerealiseerde verkavelingen. De woningen maken dus deel uit van een geclusterde groep van gebouwen, zodat de onmiddellijke omgeving van de percelen bebouwd is. Ruimtelijke planning is geen exacte wetenschap. Een eenduidige definitie van het begrip 'draagkracht' is dan ook moeilijk te geven. Om de ruimtelijke draagkracht van een bepaalde omgeving te bepalen, werd gebruik gemaakt van objectieve bestaande juridische en beleidsdocumenten. Hierbij gaat het om de ligging van VEN-gebieden, de ligging van Ramsar-, 14

15 vogelrichtlijn- en habitatrichtlijngebieden, de ligging van beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten, de inkleuring op de biologische waarderingskaart en de ligging van puntrelicten, lijnrelicten, ankerplaatsen en relictzones. Daarenboven zien bezwaarschrijvers over het hoofd dat voor het al dan niet toelaten van permanente bewoning in de toekomst in eerste instantie wordt gekeken naar het al dan niet gelegen zijn binnen een woonomgeving. De PROCORO merkt op dat de ruimtelijke draagkracht vandaag vooral wordt overschreden doordat heel wat weekendverblijven permanent worden bewoond. De PROCORO is van mening dat de ruimtelijke impact van permanente bewoning wel groter is dan die van weekendverblijven. Weekendverblijven kunnen kleiner zijn in volume en oppervlakte, kunnen een lager uitrustingsniveau hebben, de wegen die ernaar toe lopen hoeven niet verhard te zijn, Een belangrijk element is ook dat er niet permanent personen aanwezig zijn, waardoor er minder energie verbruikt wordt en de mobiliteitsimpact kleiner is. Bezwaarschrijvers geven een louter theoretisch voorbeeld van een weekendverblijf dat permanent toeristisch zou worden verhuurd. In de praktijk komt zo een geval echter heel weinig voor. Ook al zouden er een paar dergelijke gevallen zijn, dan nog wordt de ruimtelijke draagkracht niet overschreden, wat wel het geval zou zijn als alle verblijven permanent zouden worden bewoond. De bebouwingsmogelijkheden die tot 1 januari 2022 nog bestaan, hebben geen grote ruimtelijke impact. Vooreerst is er een beperking van één verblijf per perceel en een verbod op verkavelen. Ten tweede mogen deze verblijven niet permanent bewoond worden en ten derde zorgen de nieuwe voorschriften (die van toepassing zijn tot het ingaan van de open-ruimte-nabestemming op 1 januari 2022) er voor dat de ruimtelijke impact van een (op)nieuw gebouwd weekendverblijf klein is. Zo mag nooit meer dan de helft van het perceel ontbost worden, is er een maximale grondoppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³, kan er enkel een gelijkvloerse verdieping zijn, dient een bijgebouw bouwfysisch verbonden te zijn met het hoofdgebouw, dient een K-peil van max. 30 behaald te worden, bedraagt de totale verharde oppervlakte max. 100 m², mag max. 1 autostaanplaats van max. 15 m² in waterdoorlatend materiaal worden voorzien, zijn zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting verboden, bedraagt de kroonlijsthoogte max. 3 m en de nokhoogte max. 5 m, moet het verblijf zoveel als mogelijk in hout worden opgetrokken, moet een groendak voorzien worden, moet het verblijf uitgevoerd worden in natuurlijke, donkere materialen, moet het hemelwater op eigen terrein vastgehouden worden en mag er geen vervuild water in het oppervlaktewater geloosd worden

16 De Provincie wijst er op dat de impact van nieuw gebouwde weekendverblijven in de overgangsperiode in zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied geminimaliseerd moet worden door de provinciale verordening en de beperkende stedenbouwkundige voorschriften. De bezwaarindieners willen dit 'statement' alvast nuanceren door erop te wijzen dat het statuut van deze verordening precair is. De PROCORO wenst eerst op te merken dat het statuut van de verordening allerminst precair is. De provincieraad stelde op 27 mei 2015 de nieuwe provinciale stedenbouwkundige verordening 'Weekendverblijven en openluchtrecreatieve verblijven' definitief vast. De bevoegde minister keurde de verordening goed op 13 juli Ook de oude provinciale stedenbouwkundige 'Verordening Weekendverblijven' werd nooit vernietigd. Daarenboven zijn de bepalingen van de verordening expliciet in het PRUP ingeschreven als verordenende stedenbouwkundige voorschriften. Het al dan niet 'precaire' karakter van de verordening doet dus helemaal niet ter zake. 13 Dat de bouwmogelijkheid tot 1 januari 2022 in zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied in werkelijkheid wordt ingegeven door de (sluwe) truc om op die manier een eventuele planschade te vermijden, vergeet de provinciale planmakende overheid te vermelden. Concreet komt het erop neer dat de planmakende overheid in strijd met haar eigen visie toelaat dat er nog wordt gebouwd en net tot zolang de mogelijkheid om een planschadevordering in te leiden bij de rechtbank van eerste aanleg is verstreken (met name, binnen de 5 jaar na inwerkingtreding van het betrokken RUP). Een dergelijke aanfluiting van de eigen visie, louter gestoeld op de (mogelijke) financiële complicaties kan onmogelijk worden aanvaard. Sterker nog, de provincie vermijdt op deze manier eventuele planschadevorderingen. De eigenaars van de gronden moeten in eerste instantie nog in de mogelijkheid zijn de betrokken gronden op relatief korte termijn te ontwikkelen, met name voor 1 januari 2022, want nadien zullen de gronden onbebouwbaar zijn en zullen zij niet eens in de mogelijkheid zijn om hiervoor vergoed te worden. Het lijkt er sterk op dat op die manier aan een ruimtelijke ordening met 2 snelheden wordt gewerkt: wie kapitaalkrachtig is, bebouwt nog vlug zijn eigendom; wie minder financiële marge heeft, bouwt niet en wordt niet vergoed voor de waardevermindering als gevolg van deze bestemmingswijziging. Dit is een ontoelaatbare aantasting van het eigendomsrecht. 16

17 Omwille van de onduidelijkheid die al zeer geruime tijd omtrent de weekendverblijven heerst, acht de PROCORO het redelijk niet onmiddellijk tot een herbestemming en absolute bouwstop over te gaan. Het voorziene gefaseerde uitdoofbeleid laat personen die op vandaag bouwmogelijkheden hebben toe deze voor een beperkte periode nog uit te oefenen. Zodoende worden zij niet in hun rechten geraakt en krijgen zij dezelfde mogelijkheden als die personen die in het verleden al een gok gewaagd hebben. Daarenboven kunnen eventuele stedenbouwkundige overtredingen aan bestaande weekendverblijven binnen de overgangsperiode nog worden rechtgezet. Er is dus geen sprake van een 'omzeiling' van de planschade. Het al dan niet ontstaan van planschade moet gezien worden als een gevolg van een plan. Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden, zoals dat ook in de toelichtingsnota van het PRUP is aangegeven. 13 Frappant is dat de provinciale overheid voor de verwezenlijking van een bosrijke omgeving waarin slechts sporadisch een weekendverblijf zou mogen voorkomen om de ruimtelijke draagkracht niet te overschrijden laat afhangen van het verkrottingscriterium. De provincie geeft aan dat er voor de verwezenlijking van haar doelstelling welbepaalde impulsen moeten gegeven worden (bv. krotbelasting, onteigening, ), maar geeft daar slechts een zeer beperkte invulling aan. Een onteigeningsplan wordt bv. niet toegevoegd en over een krotbelasting is niets bekend. Niettemin hoopt de provincie er op dat de eigenaars hun eigendom zodanig slecht zullen onderhouden dat deze constructies zullen verkrotten, zodat finaal de doelstelling (wegens het ontbreken van nieuwbouwmogelijkheden na 2022) zou kunnen worden bereikt. Dat is wel een erg bedenkelijke manier om een ruimtelijk beleid te schragen. Het PRUP legt uiteraard geen verkrotting op. Integendeel, bestaande (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) weekendverblijven worden met de realisatie van de voorziene nabestemming beschouwd als zonevreemde constructies binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied. De basisrechten uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn hierop van toepassing, wat betekent dat deze constructies voldoende rechtszekerheid behouden: ze kunnen in stand worden gehouden, intern worden verbouwd en bij overmacht worden herbouwd. Permanent wonen kan echter enkel indien de betreffende constructie (hoofdzakelijk) vergund (geacht) is als woning of voor personen die op 31 augustus 2009 reeds gedurende ten minste één jaar een (hoofdzakelijk) vergund (geacht) openluchtrecreatief verblijf, dat voldoet aan de vereisten vastgesteld bij en krachtens artikel 5 1 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, als hoofdverblijfplaats betrekken 17

18 (zulks blijkens een voorlopige of definitieve inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister van de betrokken gemeente) en die geen andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, en dit tot op het moment dat ze een alternatieve woning uit het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege betrekken, of tot op het moment dat ze het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege weigeren, en ten laatste tot 1 januari Alleen is het zo dat over een hele lange periode de gewenste open-ruimte-bestemming kan bereikt worden door o.a. verkrotting. Dit is een natuurlijk proces dat niet door het PRUP wordt opgelegd, maar dat gebeurt door de dalende vraag naar echte weekendverblijven en het bouwverbod vanaf 1 januari Uiteraard is het de bedoeling dat krotten dan worden afgebroken, zodat de openruimte-bestemming effectief tot stand komt. 13 De bezwaarindieners stippen aan dat de overheid op een goedkope manier ruimtelijk kwetsbaar gebied creëert, maar daarbij uit het oog verliest dat zij op termijn zonevreemdheid stimuleert. De zonevreemde basisrechten zijn er nochtans gekomen om de fouten uit het verleden op een rechtvaardige manier recht te zetten, terwijl met voorliggend ontwerp PRUP zonevreemde bebouwing in de hand wordt gewerkt. Dat kan allerminst de bedoeling zijn van een goed ruimtelijk beleid. De bezwaarindieners durven er in dit verband ook op wijzen dat het wel erg vreemd overkomt dat het gemeentelijk RUP zonevreemde woningen in overdruk van toepassing blijft. Op die manier wordt het mogelijk dat binnen de waardevolle open ruimte een zonevreemde woning wordt bestendigd (volgens de bestemmingsvoorschriften van het RUP in kwestie), terwijl op een naastgelegen perceel een weekendverblijf wordt opgetrokken dat op termijn zonevreemd zal worden en bovendien niet permanent bewoond mag worden omwille van de overschrijding van de ruimtelijke draagkracht. Ruimtelijke planning is een proces op lange termijn. De gewenste eindbestemming op lange termijn is voor de uitlopers van zone E3 en E4 bosgebied. Vandaar dat deze zones nu als bosgebied worden bestemd. Dat het gevolg daarvan is dat zonevreemde constructies ontstaan, betekent niet dat er een rechtsonzekere toestand ontstaat. Bestaande (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) weekendverblijven worden met de realisatie van de voorziene nabestemming beschouwd als zonevreemde constructies binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied. De basisrechten uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn hierop van toepassing, wat betekent dat deze constructies 18

19 voldoende rechtszekerheid behouden: ze kunnen in stand worden gehouden, intern worden verbouwd en bij overmacht worden herbouwd. Permanent wonen kan echter enkel indien de betreffende constructie (hoofdzakelijk) vergund (geacht) is als woning of voor personen die op 31 augustus 2009 reeds gedurende ten minste één jaar een (hoofdzakelijk) vergund (geacht) openluchtrecreatief verblijf, dat voldoet aan de vereisten vastgesteld bij en krachtens artikel 5 1 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, als hoofdverblijfplaats betrekken (zulks blijkens een voorlopige of definitieve inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister van de betrokken gemeente) en die geen andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, en dit tot op het moment dat ze een alternatieve woning uit het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege betrekken, of tot op het moment dat ze het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege weigeren, en ten laatste tot 1 januari Zonevreemde (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) woningen kunnen als woning behouden blijven, omdat de (permanente) woonfunctie er stedenbouwkundig steeds toegelaten is. Verder is het aantal zonevreemde woningen niet van die aard dat er een gevaar is op het overschrijden van de ruimtelijke draagkracht. Permanente bewoning toelaten in alle weekendverblijven in zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied zou daarentegen wel een overschrijding van de ruimtelijke draagkracht teweeg brengen. 47 Zone D5 Noord wordt omgevormd naar recreatieve woonzone, waar de bouwmogelijkheden onbeperkt in de tijd worden uitgebreid incl. permanent wonen. Zone D5 Zuid wordt omgevormd naar open-ruimte, waar nog tot 2022 nieuwe bebouwing wordt toegelaten. Op Vlaams niveau wordt duidelijk gesteld dat in zone D5 geen bijkomende bebouwing kan worden toegelaten en dat het boskarakter dient bewaard te worden. Zone D5 moet als geheel behandeld worden. Een opsplitsing in D5 Zuid en Noord is op basis van de afweging op Vlaams niveau in het geheel niet aan de orde! Ook wat betreft zones D10, D11 en E1 negeert de provincie flagrant de afweging op Vlaams niveau waarbij Vlaanderen klaar en duidelijk stelt dat er voor deze clusters geen bijkomende bebouwing kan voorzien worden. De herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie is een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de 19

20 deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Zone D5 noord wordt herbestemd naar recreatief woonparkgebied. Deze herbestemming zorgt ervoor dat het bestaande beboste karakter weldegelijk maximaal wordt gevrijwaard. Zo worden volgende bepalingen opgenomen: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. De PROCORO is van mening dat de bestemming 'recreatief woonparkgebied' met de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften een voldoende planologische vrijwaring inhoudt. De onbebouwde percelen binnen het recreatief woonparkgebied zijn alle duidelijk te beschouwen als restpercelen. Het getuigt dus niet van een ruimtelijke logica om deze percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Het onbebouwde perceel in het zuidwesten van de zone, dat niet als restperceel kan beschouwd worden, kreeg de bestemming 'gemengd openruimtegebied'. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D5 noord geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat en het woonlint langs de Koornaarstraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. 20

21 De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. De herbestemming op termijn naar bosgebied en de beperkende stedenbouwkundige voorschriften tijdens de overgangsperiode in het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene fase 1' (definitief vastgesteld door de provincieraad op 17 juni 2015) zorgen ervoor dat ook in zone D5 zuid (geen voorwerp van voorliggend PRUP) het boskarakter maximaal wordt gevrijwaard. Ook zones D10 en D11 worden herbestemd naar recreatief woonparkgebied omdat ze binnen woonomgeving gelegen zijn. Deze herbestemming zorgt ervoor dat het bestaande beboste karakter weldegelijk maximaal wordt gevrijwaard. Zo worden volgende bepalingen opgenomen: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. Ook voor zone E1, die herbestemd wordt naar recreatief woongebied omdat ze binnen woonomgeving gelegen is, zijn er in de stedenbouwkundige voorschriften bepalingen te vinden voor het maximale behoud van het beboste karakter: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. De PROCORO wijst er verder op dat Ruimte Vlaanderen in haar advies tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaar maakte tegen de herbestemming van zones D10, D11 en E1. Zone D5 noord ligt binnen een bestaande woonomgeving. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat en het woonlint langs de Koornaarstraat. Dat is het grote ruimtelijke verschil met zone D5 zuid. Het noordelijk deel enerzijds en het zuidelijk deel anderzijds, bevinden zich dus niet in een gelijke (ruimtelijke) situatie. Een verschil in behandeling is dan ook objectief te motiveren. Er kan dan ook geen sprake zijn van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Het was een beleidsmatige keuze om bij de visievorming ruimtelijke argumenten de doorslag te laten geven. Hierbij zijn hoofdzakelijk het al dan niet gelegen zijn binnen een woonomgeving en het al dan niet gelegen zijn midden in waardevol open-ruimte-gebied van belang. Het bestaande uitrustingenniveau, 21

22 de interne en externe ontsluiting, de aanwezigheid van permanente bewoning en de woonkwaliteit waren bij de visievorming van secundair belang. Het noordelijk en het zuidelijk deel zijn ruimtelijk goed van elkaar te onderscheiden. Ruimtelijk gaat het in feite om twee zones die elkaar slechts op één punt raken. Een verschil in behandeling is dus ruimtelijk te motiveren en zorgt niet voor een ruimtelijk onsamenhangend gebied. 47 Het is klaar en duidelijk dat clusters die op Vlaams niveau de evaluatie categorie 2 kregen, volgens de Vlaamse aanpak op zijn minst bestendigd moeten blijven als zone voor verblijfsrecreatie. Ze kunnen eventueel opgewaardeerd worden naar recreatieve woonzone maar door deze bestendiging kan er geen sprake zijn van omvorming naar open-ruimte! De herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie is een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Zones behouden als verblijfsrecreatiegebied is geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. 22

23 47 Door het niet gelijktijdig behandelen van alle gebieden van éénzelfde fase binnen de ganse provincie Oost-Vlaanderen wordt het gelijkheidsbeginsel geschonden. Soortgelijke gebieden zullen (in een nog niet nader bepaalde toekomst) andere rechten en/of plichten krijgen. Ook de opsplitsing van bepaalde clusters in verschillende fasen worden niet meer democratisch afgewogen binnen de bezwaarfase van één en hetzelfde PRUP. Het klopt dat er verschillende PRUP's voor de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie werden en worden opgemaakt. Dat hoeft echter geen probleem te zijn. Zones voor verblijfsrecreatie die zich in een zelfde ruimtelijke situatie bevinden, worden weldegelijk op een gelijke manier aangepakt en krijgen dezelfde stedenbouwkundige bestemmingsvoorschriften, ook al gebeurt de herbestemming niet steeds binnen één en het zelfde PRUP. Ook de stedenbouwkundige inrichtingsvoorschriften zijn analoog, al kunnen er naargelang de situatie wel vanuit ruimtelijk standpunt te motiveren nuances worden ingebouwd (bv. het onderscheid tussen recreatieve woongebieden en recreatieve woonparkgebieden). Er is dus geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Soortgelijke gebieden krijgen weldegelijk dezelfde rechten en/of plichten. De PROCORO merkt verder op dat een globale beoordeling van alle zones voor verblijfsrecreatie op het grondgebied van de gemeente Stekene is gebeurd bij de opmaak van de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012). In Stekene worden trouwens geen zones "opgesplitst" en in verschillende PRUP's behandeld. Het door bezwaarschrijver gegeven voorbeeld van zone D5 gaat niet op: zone D5 noord en zone D5 zuid zijn duidelijk ruimtelijk van elkaar gescheiden. Ruimtelijk gaat het in feite om twee zones die elkaar slechts op één punt raken. Daarenboven is het zo dat voor de herbestemming van alle zones voor verblijfsrecreatie een openbaar onderzoek werd en wordt gehouden, zoals dat ook is voorgeschreven in de VCRO. Bezwaren kunnen dus voor elke zone worden geuit. Dat openbare onderzoeken niet steeds gelijktijdig gebeuren, is helemaal geen probleem vanuit democratisch standpunt, zolang er maar de mogelijkheid is om voor elke zone bezwaren te uiten. 23

24 56 Het PRUP is in strijd met de deadline van 30 april 2015 die in de codex ruimtelijke ordening wordt aangegeven. Ook al is er geen sanctie aan verbonden, men moet de wet volgen en de provincie geeft hier best het goede voorbeeld. De PROCORO is van mening dat de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april 2015 uit de VCRO een termijn van orde is. Dat betekent dat er inderdaad geen sancties staan op het niet halen ervan. Verder geeft de PROCORO aan dat het weldegelijk de bedoeling was om de deadline uit de VCRO te halen. Het niet halen ervan heeft te maken met het moeten overdoen van de procedure van 2 PRUP's uit fase 1 omdat deze niet op tijd definitief konden worden vastgesteld omdat de provincieraad niet in voldoende aantal was om geldig te kunnen beslissen. 24

25 Recreatieve woon(park)gebieden 1 Is het mogelijk om mijn recreatieverblijf te behouden als buitenverblijf (geen permanente bewoning)? Mocht ik willen verkopen, is het dan mogelijk om te verkopen als recreatief woongebied (niet als recreatiegrond)? Of moet ik eerst zelf een stedenbouwkundige aanvraag doen om de functie te wijzigen naar permanent wonen? Kan een eventuele koper van mijn eigendom permanent wonen? Het bezwaarschrift bevat geen bezwaren tegen het plan maar enkel vragen over het plan. Voor de volledigheid geeft de PROCORO mee dat het PRUP duidelijk stelt dat binnen recreatieve woon(park)gebieden ook de recreatieve functie toegelaten blijft. De constructie behouden als buitenverblijf is dus mogelijk. Bij een verkoop komt de meerwaarde van de grond tot uiting, waardoor de VCRO in dat geval voorziet in een planbatenheffing voor de verkoper. De eventuele koper mag permanent wonen als er een vergunning verkregen is om de functie van de constructie te wijzigen van 'recreatie' naar 'wonen'. Die vergunning kan de koper aanvragen en hoeft niet al door de verkoper verkregen te zijn. 4 Het provinciebestuur moet bij de definitieve vaststelling aangeven hoe ze zal omgaan met de effecten van de voorgestelde herbestemmingen op de gemeentelijke woonquota cfr. artikel VCRO. De PROCORO is van mening dat de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april 2015 een termijn van orde is. Dat betekent dat er geen sancties staan op het niet halen ervan. Verder is artikel in de VCRO opgesplitst in twee afzonderlijke leden. Het eerste lid stelt "De voor de planopmaak bevoegde bestuursniveaus onderzoeken of planologische oplossingen kunnen worden geboden voor bestaande knelpunten op het vlak van de ruimtelijke inplanting en de 25

26 permanente bewoning van weekendverblijven. Deze onderzoeken worden uiterlijk op 30 april 2012 afgerond. De ruimtelijke uitvoeringsplannen die gevolg geven aan het door deze onderzoeken vooropgestelde oplossingskader, worden uiterlijk op 30 april 2015 definitief vastgesteld." Het tweede lid stelt: "Planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, worden niet aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Zij worden evenmin meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning." Het tweede lid, dat het heeft over de gemeentelijke woonquota, staat dus los van het eerste lid, dat het heeft over de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april De PROCORO gaat er bijgevolg van uit dat ook bij definitieve vaststellingen na 30 april 2015 planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, niet worden aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en dat zij evenmin worden meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning. 4 Ruimtelijk ligt zone B1 niet ver van Klein-Sinaai maar de aansluitende zone ten westen is bestemd als natuurgebied en de aansluitende zone ten oosten is bestemd als bosgebied. Een herbestemming naar recreatief woongebied doorbreekt de verbinding tussen beide zones. De twee onbebouwde percelen bevinden zich ten zuiden van het biologisch waardevolle spoorwegtracé en zijn nog bebost. Vanuit het MER wordt het maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven. We stellen bijgevolg om minstens de onbebouwde percelen een open-ruimtebestemming te geven. Gezien er slechts drie domicilies zijn stellen we vragen bij een herbestemming van de kavels met weekendverblijven naar recreatief woongebied. De twee onbebouwde percelen zijn duidelijk te beschouwen als restpercelen. Eén ervan is gelegen in het gebied ten noorden van het spoorwegtracé tussen twee met weekendverblijven bebouwde percelen in, het andere sluit in het zuiden onmiddellijk aan bij het woongebied met landelijk karakter langs de Brugse Heirweg en in het noorden op een met een weekendverblijf bebouwd perceel. Het getuigt dus niet van een ruimtelijke logica om deze percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Het plan-mer stelt inderdaad een maximaal behoud van het beboste karakter voorop. De stedenbouwkundige voorschriften van het PRUP bieden hiervoor voldoende garanties. Zo worden 26

27 volgende bepalingen opgenomen om het bestaande beboste karakter van betreffende zone maximaal te behouden: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. De feitelijke permanente bewoning in de zone ligt een stuk hoger dan de drie weekendverblijven met domicilie(s). Terreinbezoek en beelden in de toelichtingsnota van het PRUP wijzen op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone B1 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone is gelegen langs de straat 'Lesten Stuyver', tussen de woonlinten van de Pannenhuisstraat en de (Brugse) Heirweg, ten oosten van Klein Sinaai. In die zin verbindt het plangebied dus twee woonomgevingen. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. 27

28 4 Omdat er geen wettelijke aanwijzingen zijn dat er zich in de zone C2 een probleem stelt van permanente bewoning en gezien het onverharde karakter van de ontsluitingsweg lijkt een herbestemming van deze zone naar een recreatief woongebied niet aangewezen. Het is beter de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoorwaarden van de provinciale verordening. Er is binnen de zone weldegelijk feitelijke permanente bewoning. Terreinbezoek en beelden in de toelichtingsnota van het PRUP wijzen op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone C2 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woongebied met landelijk karakter langs Nieuwdorp. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Verder is de zone goed ontsloten. De ontsluitingsweg, die weliswaar niet geasfalteerd is, is breed genoeg, goed onderhouden en geeft een rechtstreekse, korte, verbinding met Nieuwdorp. 28

29 4 Zone D14 omvat slechts twee weekendverblijven. Er zijn volgens het bevolkingsregister geen permanente bewoners. Voorgesteld wordt om de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoorwaarden van de provinciale verordening. Er is binnen de zone weldegelijk feitelijke permanente bewoning. Terreinbezoek wijst op constructies die permanent bewoond zijn (huisnummers, brievenbussen, inrichting, ). Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D14 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. 29

30 4 De stedenbouwkundige voorschriften voor zone D5 noord stellen een verbod op het rooien van bomen in voor de niet verharde gedeeltes. Gelet op de omvang van de percelen en het bebouwingspatroon stellen we voor om deze cluster ook planologisch maximaal te vrijwaren. Een voorstel is een herbestemming naar een open-ruimte-bestemming met puntsgewijze aanduiding van de weekendverblijven/woningen waaraan dan specifieke voorschriften kunnen worden gekoppeld. Dit verzekert dat de mogelijkheden op vlak van handhaving in de toekomst maximaal gevrijwaard blijven. Zone D5 noord wordt herbestemd naar recreatief woonparkgebied. Deze herbestemming zorgt ervoor dat het bestaande beboste karakter maximaal wordt gevrijwaard. Zo worden volgende bepalingen opgenomen: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. De PROCORO is van mening dat de bestemming 'recreatief woonparkgebied' met de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften een voldoende planologische vrijwaring inhoudt. De onbebouwde percelen binnen het recreatief woonparkgebied zijn alle duidelijk te beschouwen als restpercelen. Het getuigt dus niet van een ruimtelijke logica om deze percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Het onbebouwde perceel in het zuidwesten van de zone, dat niet als restperceel kan beschouwd worden, kreeg de bestemming 'gemengd openruimtegebied'. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er 30

31 volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D5 noord geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. Deze zone sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Lekestraat en het woonlint langs de Koornaarstraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. 4 Een grote onbebouwde kavel aan de oostzijde van zone E4 wordt niet meegenomen in het bosgebied. Dit is eigenaardig en in strijd met de eigen visie, de Vlaamse afweging en de maatregelen die voortvloeien uit het MER. Aan de noordwestelijke zijde is een onbebouwd perceel omgevormd naar recreatief woongebied terwijl de bestemming volgens het gewestplan grotendeels (of volledig?) agrarisch is. Een herbestemming van deze kavel leidt tot een bijkomende aansnijding van de onbebouwde ruimte en wordt negatief geëvalueerd. Het perceel aan de oostzijde van zone E4 (perceel 1274) is weldegelijk bebouwd, in tegenstelling tot wat in het advies wordt gesteld. De bebouwing is duidelijk zichtbaar in het GRB, op de luchtfoto en op het terrein. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van dit perceel maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 31

32 Het onbebouwde perceel aan de noordwestelijke zijde (perceel 1275p) is volgens de PROCORO niet als restperceel te beschouwen omdat het perceel aan de rand van de zone en niet tussen bebouwde percelen ligt. De PROCORO adviseert dan ook om het advies bij te treden en dit perceel om te zetten naar 'bosgebied', omdat dit perceel volledig bebost is. De PROCORO adviseert om de bestemming van perceel 1275p binnen zone E4 in deelplan 4 (Stekene: Hellestraat Stropersstraat) te wijzigen van 'recreatief woongebied' naar 'bosgebied'. 5 Percelen 391d en 391g, aansluitend bij zone D11 worden niet mee opgenomen in het recreatief woonparkgebied. Nochtans liggen deze percelen ook binnen gebied voor verblijfsrecreatie en binnen dezelfde verkaveling als de achterliggende percelen die wel in het plan zijn opgenomen. Er zijn ook stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd. Betreffende percelen zouden moeten mee opgenomen worden in het recreatief woonparkgebied. Als dat niet mogelijk is, zouden deze percelen naar recreatief woonparkgebied moeten worden herbestemd in het PRUP van de derde fase. Betreffende percelen zijn, in tegenstelling tot wat bezwaarschrijver stelt, niet gelegen binnen een zone voor verblijfsrecreatie. Ook zijn de percelen niet opgenomen in de verkavelingsvergunning waarin de achterliggend percelen wel gelegen zijn. Het gaat hier dus om zonevreemde weekendverblijven. Volgens de uitgangprincipes worden geen herbestemmingen doorgevoerd voor zonevreemde weekendverblijven. Als betreffende weekendverblijven inderdaad vergund zijn als weekendverblijf, kunnen ze genieten van de zonevreemde basisrechten van de VCRO voor constructies andere dan woningbouw. Permanente bewoning blijft er echter verboden. 6, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49 Het plan kleurt onze woning in binnen recreatief woon(park)gebied. Nochtans gaat het om een vergunde eengezinswoning, in sommige gevallen binnen verkavelingen voor wonen. Onze woning ligt bovendien aan een goed uitgeruste weg, in sommige gevallen aansluitend bij woongebied met 32

33 landelijk karakter. Deze herbestemming betekent een vermindering in waarde. We vragen dan ook om deze herbestemming opnieuw te bekijken. Indien deze herbestemming doorgaat, zien we ons verplicht om een planschadedossier in te dienen. Sommige bezwaarschrijvers stellen als alternatieve bestemming 'zone voor eengezinswoningen' voor, andere 'woongebied met landelijk karakter', nog andere 'woonparkgebied'. De PROCORO stelt vast dat er inderdaad een aantal percelen met vergunde, op vandaag zonevreemde, eengezinswoningen in het ontwerp is ingekleurd binnen recreatief woon(park)gebied. Sommige van deze eengezinswoningen zijn zelfs binnen een verkaveling voor wonen gelegen (niet aangegeven in de toelichtingsnota). Door de inkleuring binnen recreatief woon(park)gebied zijn deze eengezinswoningen niet langer zonevreemd maar ze krijgen veel minder mogelijkheden dan ze nu hebben in het gemeentelijk RUP 'Zonevreemde woningen'. De PROCORO is van mening dat de bestemming 'zone voor eengezinswoningen' voor deze percelen een meer passende bestemming is. Deze bestemming wordt trouwens al in het ontwerp gebruikt voor een aantal zonevreemde woningen in de Lekestraat en de Kemelstraat. Een aantal percelen wordt gebruikt als tuinzone bij een vergunde eengezinswoning en is nu ook ingekleurd als recreatief woongebied. Voor deze percelen is de meest passende bestemming dan ook 'tuinzone'. De bestemming 'zone voor eengezinswoningen' is meer passend dan de bestemming 'woongebied met landelijk karakter'. Een woongebied met landelijk karakter is bestemd voor wonen en landbouw. Op de betreffende percelen is er echter nergens landbouwactiviteit. Er zijn in de omgeving ook geen actieve landbouwbedrijven die in hun activiteiten zouden kunnen worden gestoord door afstandsregels vanuit de VLAREM-wetgeving. De bestemming 'zone voor eengezinswoningen' is ook meer passend dan de bestemming 'woonparkgebied'. Het uitzicht en de inrichting op betreffende percelen (dichtheid, aandeel groen, ) komen niet overeen met wat in een woonparkgebied kan verwacht worden. De PROCORO adviseert om de bestemming van volgende percelen te wijzigen van 'recreatief woon(park)gebied' naar 'zone voor eengezinswoningen': - Deelplan 2, perceel 226y6 (Riet 2) - Deelplan 2, perceel 226v8 (Riet 4A) - Deelplan 3, perceel 238m (Koornaarstraat 4) - Deelplan 3, perceel 281p (Koornaarstraat 5) - Deelplan 3, perceel 209w (Koornaarstraat 6) - Deelplan 3, perceel 287l (Koornaarstraat 7) - Deelplan 3, perceel 287k (Koornaarstraat 9) - Deelplan 3, perceel 209v (Koornaarstraat 10) - Deelplan 3, perceel 208m (Koornaarstraat 12) - Deelplan 4, percelen 1226s en 1226t (Prekerijdreef 2) - Deelplan 4, perceel 621m (Sint-Jansteenstraat 19) - Deelplan 4, perceel 621m2 (Sint-Jansteenstraat 21) 33

34 - Deelplan 4, perceel 621n2 (Sint-Jansteenstraat 23) - Deelplan 4, perceel 621a2 (Sint-Jansteenstraat 25) - Deelplan 4, perceel 621z (Sint-Jansteenstraat 27) - Deelplan 4, perceel 621c2 (Sint-Jansteenstraat 29) De PROCORO adviseert om de bestemming van volgende percelen te wijzigen van 'recreatief woongebied' naar 'tuinzone': - Deelplan 2, perceel 226t8 (tuin bij Riet 4A) - Deelplan 4, perceel 1226r (tuin bij Prekerijdreef 2) - Deelplan 4, perceel 621l2 (tuin bij Sint-Jansteenstraat 21) De PROCORO adviseert om de juridische toestand in de toelichtingsnota aan te vullen met de vergeten verkavelingen voor wonen binnen alle plangebieden. 9 Een deel van onze eigendom ter hoogte van zone D5 noord staat ingekleurd als bosgebied (perceel 205c), het andere deel wordt in het PRUP opgenomen als recreatief woonparkgebied. We zouden nu graag ook perceel 205c ingekleurd zien als recreatief woonparkgebied vermits dit deel volledig geïntegreerd werd in onze totale eigendom. Betreffend perceel ligt niet in het plangebied van het ontwerp PRUP. Het perceel heeft de bestemming 'bosgebied' volgens het gewestplan. Deze bestemming komt overeen met de feitelijke toestand. Er stelt zich dus geen probleem. Een herbestemming naar recreatief woonparkgebied zou betekenen dat op dit perceel nog een bijkomende woning of een bijkomend openluchtrecreatief verblijf kan worden gebouwd. Dit kan binnen bosgebied zeker niet de bedoeling zijn. Bovendien zou een opname van het perceel een uitbreiding van het plangebied betekenen en dat is volgens de VCRO niet mogelijk

35 Het ontwerp PRUP voorziet voor zone B1 een verhoging van de maximale oppervlakte naar 80 m². Het maximale volume blijft echter op 240 m³. Voor onze uitbouw van 20 m² gebruikten we een zadeldak omdat dit paste bij het dak van het hoofdvolume. Hierdoor bedraagt ons volume nu bijna 300 m³, meer dan de door het PRUP toegestane 240 m³. Om onze situatie te kunnen regulariseren, zou dit betekenen dat het zadeldak moet afgebroken worden en zou moeten vervangen worden door een plat dak. Kan het maximale volume niet op 300 m³ gebracht worden? Te meer omdat de regularisatie ons enorm veel zal kosten door de planbatenheffing. De provinciale stedenbouwkundige verordening 'Weekendverblijven en openluchtrecreatieve terreinen' voorziet standaard voor een weekendverblijf in een maximale oppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³. Deze maten moeten gezien worden als uitgangspunt. Binnen recreatieve woon(park)gebieden wordt iets meer toegelaten omdat permanent mag worden gewoond en daarvoor iets meer comfort nodig is. Zo wordt de maximale oppervlakte opgetrokken van 60 naar 80 m². Het maximale volume wordt opgetrokken van 200 naar 240 m³. De PROCORO is van mening dat deze maten het mogelijk maken om tot een voldoende wooncomfort te komen. Het maximale volume van 240 m³ optrekken is volgens de PROCORO niet aangewezen omdat de versnippering van deze kwetsbare en voor natuur en bos belangrijke gebieden dan gevoelig zou toenemen. Voor de volledigheid merkt de PROCORO op dat het PRUP ook voorziet in een overgangsbepaling: "Bestaande niet-verkrotte hoofdzakelijk vergund(e) (geachte) gebouwen en constructies kunnen, in afwijking van de voorliggende voorschriften, behouden blijven en verbouwd worden binnen het bestaande bouwvolume. Bij herbouw dienen de voorliggende voorschriften nageleefd te worden." Bestaande rechten worden dus niet geschaad. Het lijkt er echter op dat de al grotendeels gebouwde constructie van bezwaarschrijver niet (hoofdzakelijk) vergund (geacht) is. Uit stedenbouwkundig onvergunde situaties kunnen uiteraard geen rechten worden geput. 16 Ik dien bezwaar in tegen het feit dat perceel 392d, aansluitend bij zone D11 niet mee opgenomen wordt in het recreatief woonparkgebied. Nochtans heb ik een goedgekeurde verkavelingsvergunning voor een recreatiegrond. Op het stuk recreatiegrond heb ik een bouwvergunning verkregen voor een recreatieverblijf, en volgens die vergunning gebouwd. Net als mijn vijf toenmalige buren. Met dat verschil dat wij er een stuk aansluitend agrarisch gebied hebben bijgekocht. Ik vraag niet meer of niet minder dan dat ik gelijk behandeld word zoals mijn buren die 35

36 steeds in dezelfde situatie zaten en waarvoor ik mij steeds heb ingezet om de erkenning voor de gehele cluster te verkrijgen, niet enkel voor mezelf. Er waren er verschillende interpretaties van het gewestplan mogelijk voorafgaand aan onze verkavelingsvergunning. Maar gegeven dat de gemeente ons een stedenbouwkundige vergunning verleende, zou ons doen denken dat we binnen de verkaveling binnen zone verblijfsrecreatie gelegen zijn. Blijkbaar is niets minder waar en blijven de onduidelijkheden bestaan want er wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende percelen op dezelfde locatie, in het bezit van dezelfde documenten. Betreffend perceel is niet gelegen binnen een zone voor verblijfsrecreatie. Ook is het perceel niet opgenomen in de verkavelingsvergunning waarin de 4 naastliggende percelen wel gelegen zijn. Het gaat hier dus om een zonevreemd weekendverblijf. Aangezien betreffend weekendverblijf vergund is als weekendverblijf, kan het genieten van de zonevreemde basisrechten van de VCRO voor constructies andere dan woningbouw. Permanente bewoning blijft er echter verboden. De PROCORO stelt echter op basis van de documenten bij het bezwaar vast dat er in het verleden problemen zijn geweest met zowel de interpretatie van het gewestplan als de interpretatie van de verkavelingsvergunning. Bezwaarindiener handelde duidelijk ter goeder trouw en heeft een weekendverblijf gebouwd conform een afgeleverde stedenbouwkundige vergunning. De vergunning werd (later bleek onterecht) afgeleverd op basis van een verkaveling binnen een zone voor verblijfsrecreatie. De PROCORO is dan ook van oordeel dat betreffend perceel 392d en het noordelijk gelegen perceel 392a, dat zich in een gelijkaardige situatie bevindt, zouden moeten worden herbestemd naar recreatief woonparkgebied. Art van de VCRO stelt dat de definitieve vaststelling van het plan echter geen betrekking kan hebben op delen van het grondgebied die niet opgenomen zijn in het voorlopig vastgestelde plan. Dat betekent dat het juridisch niet mogelijk is om betreffende percelen nu nog mee op te nemen in het recreatief woonparkgebied van het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis-Waas fase 2'. Betreffende percelen kunnen wel worden herbestemd in het PRUP voor fase 3 of in een ander RUP. De PROCORO adviseert ook om percelen 392a en 392d, aansluitend bij zone D11, te herbestemmen naar recreatief woonparkgebied in het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis-Waas fase 3' of in een ander RUP. 17 In zone E4 zijn er 3 dreven (dreef 1 tussen huisnummers 67 en 69, dreef 2 tussen huisnummers 75 en 73 en dreef 3 tussen huisnummers 87 en 83). Dreef 2 is vooraan de Voorthoekstraat volledig dicht gemaakt terwijl volgens het plan van stedenbouw, de wettelijke verkaveling, de dreef open is. 36

37 Overlast voor de bewoners in de Voorthoekstraat 75 en 73 is vergezocht, het zijn enkel de mensen die in die dreef wonen die er moeten passeren. Van de 11 gezinnen zijn er 4 werkende en de andere 7 zijn op rust. Het is vooral nuttig voor brandweer, hulpdiensten, huisvuilophaling, levering van gas en mazout enz., terwijl het nu onmogelijk is voor zulk groot verkeer tot op het einde van de dreef te geraken terwijl dit toch noodzakelijk is. De opmerking heeft geen betrekking op het PRUP zelf. Het PRUP maakt het stedenbouwkundig niet onmogelijk om betreffende dreef (terug) open te stellen. 34, 35 Ik hoop dat minstens dezelfde regels zullen worden gehandhaafd en gecontroleerd voor het recreatief woongebied aan de Heykavel wat betreft milieu, brandveiligheid, nutsvoorzieningen, wegenis enzovoort, als deze welke gelden voor ons campingterrein. Ik ben vooral bezorgd over de verwijdering van hun afvalwaters; ik vrees dat zonder degelijke controle het merendeel daarvan ongezuiverd in de grond of in de grachten zal verdwijnen zoals tot nu toe bij de meeste percelen het geval is, met de nodige stankoverlast en ongedierte (ratten) tot gevolg. Het verschil met de verplichtingen die ons worden opgelegd daaromtrent staan daar in schril contrast mee, en doen vragen rijzen over de gelijkberechtiging van alle burgers! Regels over milieu, brandveiligheid, nutsvoorzieningen en wegenis en de controle daarop hebben geen rechtstreekse betrekking op het PRUP. De geldende regelgeving ter zake is uiteraard van toepassing. Wel legt het PRUP regels op voor de behandeling van het afvalwater in recreatieve woongebieden. De stedenbouwkundige voorschriften bevatten volgende bepaling: "Het is verboden vervuild water in het oppervlaktewater te lozen. Er dient verplicht te worden aangesloten op een bestaande riolering. Indien dit niet mogelijk is, dient een systeem van Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA) of een betonnen opvangput van 10 m³ zonder overloop op eigen terrein te worden voorzien." 37

38 36 Nu de provincie een wijziging voorstelt van de zone die nu op het gewestplan is aangeduid als 'zone voor verblijfsrecreatie' naar 'recreatief woongebied' ter hoogte van de Heykavel zijn wij als actief landbouwbedrijf klasse 1 vergunning zeer bevreesd voor onze toekomst en rechtszekerheid. Wanneer de afstandsregels (Vlarem wetgeving) wijzigen van zone voor verblijfsrecreatie naar een woonzone dan betekent dit voor ons bedrijf een serieuze impact en zelfs stopzetting van bepaalde activiteiten in de toekomst bij hervergunning. Wij hopen dat u de impact kunt milderen naar wat geldt in de rest van de omgeving (zoals Fort Bedmarstraat) wat op de dag van vandaag staat ingetekend als woonzone met landelijk karakter op het gewestplan. De omschrijving zoals voorgesteld in het plan-mer is voor ons voldoende: "Het recreatief woongebied (incl. kleinschalig residentieel woonwagenterrein) gelijkstellen met woongebied met landelijk karakter op het gewestplan, zodat minder strikte afstandsregels voor bestaande intensieve landbouwbedrijven geldig zijn." De PROCORO merkt op dat het recreatief woongebied ter hoogte van de Heykavel in het ontwerp is ondergebracht in de categorie van gebiedsaanduiding 'gebied voor wonen en voor landbouw' (VCRO art b)). Dit juist in uitvoering van de geciteerde milderende maatregel uit het plan-mer. Er dus al voldaan aan wat bezwaarschrijvers vragen. 50 De toegangsweg naar zone D10, die momenteel gebruikt wordt, is een deel van de eigendom Kemelstraat 99, die belast is met erfdienstbaarheid. Dit is een smalle, aarden weg. Wij zijn niet akkoord met de omschrijving in het RUP, waarin sprake is van een relatief goede ontsluiting. Regelmatig rijden hier zware vrachtwagens door, geladen met materiaalvoor het bouwen van nieuwe woningen. Zij maken de weg kapot en beschadigen de omheining van de naast gelegen woning. De PROCORO vindt weldegelijk dat er voor zone D10 sprake is van een relatief goede ontsluiting. De ontsluitingsweg is breed genoeg en de afstand van de verharde weg (Kemelstraat) tot aan de zone is relatief beperkt. Uiteraard is het zaak dat deze ontsluitingsweg moet onderhouden worden. Verder is het binnen de context van het PRUP mogelijk om verbeteringswerken aan deze weg aan te brengen. Bovendien wijst de PROCORO er op dat 'ontsluiting' maar een secundair criterium is bij de keuze van 38

39 de toekomstige bestemming. Het is de ruimtelijke context die doorslaggevend is. Zone D10 is binnen een woonomgeving gelegen. Vandaar dat het ruimtelijk te verantwoorden is om ze te herbestemmen naar recreatief woonparkgebied. 50 Het plan biedt geen oplossing voor het probleem van de postbedeling, huisvuilophaling en vervuiling van oppervlaktewateren in zone D10: - De postbode brengt de post niet tot aan de woningen : aan de straatkant bevindt zich een lelijke constructie, met brievenbussen voor alle bewoners van dit toekomstige "recreatief woongebied". - Wekelijks worden de vuilzakken van de bewoners opgehaald en op een hoop gesmeten aan de kant in de Kemelstraat. In de zomer verspreidt deze bijeengebrachte hoeveelheid afval een walgelijke geur! Postbedeling en huisvuilophaling zijn geen stedenbouwkundige aspecten. Het is dan ook normaal dat deze elementen niet in het PRUP geregeld worden. Wel legt het PRUP regels op voor de behandeling van het afvalwater in recreatieve woon(park)gebieden. De stedenbouwkundige voorschriften bevatten volgende bepaling: "Het is verboden vervuild water in het oppervlaktewater te lozen. Er dient verplicht te worden aangesloten op een bestaande riolering. Indien dit niet mogelijk is, dient een systeem van Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA) of een betonnen opvangput van 10 m³ zonder overloop op eigen terrein te worden voorzien." Daarvoor biedt het plan dus weldegelijk een oplossing, in tegenstelling tot wat bezwaarschrijvers stellen. 50 Vooraleer dit project te realiseren vragen wij dat er werk wordt gemaakt van de nodige voorzieningen in zone D10, zoals aanleg van degelijke, openbare wegen, waardoor de woningen van 39

40 dit recreatief woonparkgebied op een normale, praktische manier bereikbaar zijn (en niet via erfdienstbaarheid op een nabijgelegen eigendom) en eveneens van andere nutsvoorzieningen die nodig zijn in een woongebied. Hierbij lijkt het ons relevant om te vermelden dat het gemeentebestuur stelt geen aanstalten te maken voor de heraanleg van de toegangsweg en nutsvoorzieningen. Kan het provinciebestuur het gemeentebestuur van Stekene aanmanen om het nodige te doen om de infrastructuur te laten voldoen aan de eisen van de herbestemming? Of een weg nu openbaar of privé is, is geen stedenbouwkundig aspect. Het PRUP kan dan ook niet opleggen dat betreffende weg openbaar moet worden. Ook het opleggen van de aanleg van andere nutsvoorzieningen is niet stedenbouwkundig. Binnen de context van het PRUP is het wel mogelijk dat wegen openbaar worden en dat nutsvoorzieningen worden aangelegd. De vraag aan de Provincie om de Gemeente aan te manen om de infrastructuur te verbeteren heeft geen rechtstreekse betrekking op het PRUP. De PROCORO merkt hierbij op dat ze er begrip voor heeft dat de Gemeente niet zomaar de financiële middelen heeft om de infrastructuur in alle recreatieve woon(park)gebieden te optimaliseren. 51 Ik ben tot de constatatie gekomen dat, niettegenstaande er in de toekomst mag gewoond worden in recreatieve woonparkgebieden, dit zich niet vertaalt tot een oprechte mogelijkheid tot wonen: - Door het verbod op een bijgebouw en een open veranda bedraagt de maximale oppervlakte nu 8 m² minder dan vroeger, het maximaal volume bedraagt nu 32,8 m³ minder dan vroeger. - Vroeger bij de weekendvisie zette men een houten huis neer met een balkdikte van 0,07 m en dat was het. Nu is bij de nieuwe visie een K-waarde verplicht die ervoor zorgt dat de buitenmuren nu ca. 37cm dik zijn om deze K-waarde te halen. Dit betekent een verlies in oppervlakte en volume. - Door de doorgedreven K-waarde en het bereiken van een E-peil moet een ventilatiesysteem D aangeschaft worden. Dit vreet plaats van de resterende m² en m³. - Om technische redenen moet de zonneboiler volledig onder de zonnepanelen van het dak geplaatst worden. M.a.w. kan deze niet op zolder en neemt dus ruimte in de woonvertrekken in. Hierbij moet men ook rekening houden dat rond de boiler technisch een plaats moet voorzien worden van 0,6m rondom om bij panne er fatsoenlijk te kunnen aan werken. 40

41 - Omdat een warmwaterpomp tot op heden niet rendabel is bij een temperatuur onder de 6 en deze ook veel elektriciteit slikt zodat zonnepanelen om elektriciteit op te wekken hiervoor noodzakelijk zijn en ook om het E-Peil te bereiken, alsook omdat warm water via de zonnepanelen en boiler niet 100% verzekerd is, moet een hoge rendementsketel voorzien worden. - Omdat bij de weekendvisie de mensen voor één weekend water meebrachten van thuis om te koken en dat de was en de plas verder thuis werd gedaan, kwam men met een pomp toe om water uit de grond te halen. Bij de woonvisie moet men kunnen koken, de was en de plas kunnen doen. Omdat dat niet doenbaar is met flessen van een warenhuis vraagt dit om een zuivering van het water dat uit de grond komt om te kunnen consumeren. Dit vraagt een zuiveringsinstallatie. - Bij een weekendverblijf nam men zijn vuil mee naar huis. Nu moet alles gesorteerd worden en is een afgesloten plaats om te sorteren noodzakelijk gezien ongedierte zoals er zijn: katten, ratten, muizen enz. Dit vraagt ruimte. Wat ik hiermee wil aangeven is dat een fatsoenlijke berging buiten de woonst ten zeerste is aangewezen. Anders zal men de doelstelling om onder meer kotterie te vermijden, volledig mislopen. In recreatieve woonparkgebieden worden geen bijgebouwen toegelaten om een verdere versnippering van het beboste karakter tegen te gaan. Dit in uitvoering van het plan-mer. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "Maximaal behoud van het boskarakter binnen de bestemming recreatief woongebied". Dit om verdere versnippering van het boscomplex te voorkomen. Ook vanuit de discipline Fauna en Flora kwam de milderende maatregel: "Bij een herbestemming tot recreatief woongebied, dienen de aanwezige natuur- en boswaarden zo goed mogelijk behouden te blijven." Dit om verdere versnippering van het boscomplex te voorkomen. Het toelaten van bijgebouwen in betreffende zones zou een te sterke versnippering van het natuurlijke en beboste karakter veroorzaken. De provinciale stedenbouwkundige verordening 'Weekendverblijven en openluchtrecreatieve terreinen' voorziet standaard voor een weekendverblijf in een maximale oppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³. Deze maten moeten gezien worden als uitgangspunt. Binnen recreatieve woon(park)gebieden wordt iets meer toegelaten omdat permanent mag worden gewoond en daarvoor iets meer comfort nodig is. Zo wordt de maximale oppervlakte opgetrokken van 60 naar 80 m². Het maximale volume wordt opgetrokken van 200 naar 240 m³. De PROCORO is van mening dat deze maten het mogelijk maken om tot een voldoende wooncomfort te komen. De PROCORO wijst er verder op dat het PRUP voor recreatieve woonparkgebieden geen K-waarde of E-peil oplegt, bezwaarschrijver lijkt hier wel vanuit te gaan. Andere regelgeving buiten de stedenbouwkundige is uiteraard wel van toepassing. 41

42 55 In het PRUP is onvoldoende aangegeven welke impact dit plan heeft op de berekening van de woonbehoeften en woonquota voor de gemeente Stekene en Sint-Gillis-Waas. De PROCORO is van mening dat de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april 2015 uit de VCRO een termijn van orde is. Dat betekent dat er geen sancties staan op het niet halen ervan. Verder is artikel in de VCRO opgesplitst in twee afzonderlijke leden. Het eerste lid stelt "De voor de planopmaak bevoegde bestuursniveaus onderzoeken of planologische oplossingen kunnen worden geboden voor bestaande knelpunten op het vlak van de ruimtelijke inplanting en de permanente bewoning van weekendverblijven. Deze onderzoeken worden uiterlijk op 30 april 2012 afgerond. De ruimtelijke uitvoeringsplannen die gevolg geven aan het door deze onderzoeken vooropgestelde oplossingskader, worden uiterlijk op 30 april 2015 definitief vastgesteld." Het tweede lid stelt: "Planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, worden niet aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Zij worden evenmin meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning." Het tweede lid, dat het heeft over de gemeentelijke woonquota, staat dus los van het eerste lid, dat het heeft over de deadline voor definitieve vaststelling van 30 april De PROCORO gaat er bijgevolg van uit dat ook bij definitieve vaststellingen na 30 april 2015 planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waar permanent verblijf toegelaten is, niet worden aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en dat zij evenmin worden meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning. 57 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zone E1 naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande 42

43 vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). We baseren ons hiervoor op de beoordeling op Vlaams niveau en op het MER rapport. In de eerste visietekst van november 2009 kreeg deze cluster een herbestemming naar bos of open ruimte gebied. Dit op basis van de beoordeling op Vlaams niveau. Een motivatie van wijziging in de tweede visietekst werd niet gegeven. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone E1 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. De zone ligt tussen de bebouwde omgeving van de Kemelstraat, de Hellestraat en de Smokkelstraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Bovenstaande is weldegelijk in de toelichtingsnota en de definitieve provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) gemotiveerd. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Ook wijst de PROCORO er op dat op basis van de ontwerpvisie van 2009 een grote inspraakronde heeft plaatsgevonden. Het is niet onlogisch dat er op basis van deze inspraakronde nog aanpassingen zijn gebeurd. Deze aanpassingen zijn echter alle ruimtelijk gemotiveerd in de definitieve provinciale 43

44 ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012). Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zone E1 naar recreatief woongebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van deze zone maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 58 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zones D14 en D5 Noord naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). Indien dit niet kan vragen we op zijn minst een herbestemming naar open ruimte voor de weekendverblijven gelegen aan de Koornaarstraat (het oostelijk deel). Deze zones sluiten enkel ten noorden aan bij een zonevreemd woonlint (Lekestraat) Deze zones liggen ver verwijderd van een Belgische woonkern waar men op gericht is. Vermits zone D5 een grote zone is met 55 percelen is een bestendiging naar recreatief woongebied omwille van de ligging onverantwoord. Sommige percelen zijn moeilijk toegankelijk. Deze grillige, beboste cluster van weekendverblijven zal bij een bestemming recreatief woongebied een landschapsecologische versnippering van het boscomplex betekenen en een aantasting van de relictzone Bekafboscomplex. We baseren ons hiervoor op de beoordeling op Vlaams niveau en op het MER rapport. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot 44

45 duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zones D14 en D5 noord geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. De zones sluiten aan op het woonlint langs de Lekestraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om bestaande clusters die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimteomgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande clusters van privatieve weekendverblijven. De zones behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zones D5 noord en D14 naar recreatief woonparkgebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. Zo krijgt het meest westelijk perceel van zone D5 noord (momenteel onbebouwd en in landbouwgebruik) de bestemming 'gemengd openruimtegebied'. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van het recreatief woonparkgebied maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. 45

46 59 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zone B1 naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). We baseren ons hiervoor op de beoordeling op Vlaams niveau en op het MER rapport. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone B1 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. De zone is gelegen langs de straat 'Lesten Stuyver', tussen de woonlinten van de Pannenhuisstraat en de (Brugse) Heirweg, ten oosten van Klein Sinaai. In die zin verbindt het plangebied dus twee woonomgevingen. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. 46

47 Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zone B1 naar recreatief woongebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. 60 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zone D10 naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). Deze cluster sluit enkel aan de Oostzijde bij een zonevreemd woonlint aan (Kemelstraat). We baseren ons hiervoor op de beoordeling op Vlaams niveau en op het MER rapport. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste 47

48 verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D10 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. De zone sluit aan op het woonlint langs de Kemelstraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zone D10 naar recreatief woonparkgebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. Zo krijgt het westelijke onbebouwde en beboste perceel van zone D10 de bestemming 'bosgebied'. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van het recreatief woonparkgebied maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden

49 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zone E2 naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). We baseren ons hiervoor op de beoordeling op Vlaams niveau en op het MER rapport. In de eerste visietekst van november 2009 kreeg deze cluster een herbestemming naar bos of open ruimte gebied. Dit op basis van de beoordeling op Vlaams niveau. Een motivatie van wijziging in de tweede visietekst werd niet gegeven. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone E2 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woongebied'. De zone sluit aan bij de verkaveling ten zuiden van de Pastoor Van Lierdestraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimteomgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Bovenstaande is weldegelijk in de toelichtingsnota en de definitieve provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) gemotiveerd. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Ook wijst de PROCORO er op dat op basis van de ontwerpvisie van 2009 een grote inspraakronde heeft plaatsgevonden. Het is niet onlogisch dat er op basis van deze inspraakronde nog aanpassingen zijn gebeurd. Deze aanpassingen zijn echter alle ruimtelijk gemotiveerd in de definitieve provinciale 49

50 ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012). Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zone E2 naar recreatief woongebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van deze zone maximaal behouden blijft: o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. o De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. o Het aantal bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 1 met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een hoogte van maximaal 3 m. o De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 62 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van zone D11 naar zone voor recreatief woongebied en pleiten voor een geleidelijke omzetting naar open ruimte bestemming met bestendiging bestaande vergunde weekendverblijven (geen permanente bewoning). Deze kleine cluster sluit nergens aan op een woonlint en is volledig omgeven door open ruimte. De aansluiting op een woonlint is een van de criteria voor het mogelijk herbestemmen naar zone voor recreatief wonen. We baseren ons hiervoor op de visietekst van november De bestemmingswijziging in de tweede visietekst van deze cluster naar zone voor recreatief wonen werd niet gemotiveerd. Volgens de uitgangsprincipes voor de aanpak van de problematiek van de weekendverblijven, goedgekeurd door de provincieraad in mei 2012, wenst de provincie Oost-Vlaanderen te komen tot duidelijkheid en zodoende de piste van de zonering 'verblijfsrecreatie' principieel te verlaten. Het voorkomen van een verdere toename van permanente bewoning hangt feitelijk samen met het voorkomen van het tot stand komen van nieuwe weekendverblijven of het uitbreiden van bestaande 'echte' weekendverblijven (caravans, kleinschalige bungalows) tot de wettelijke norm zoals voorzien 50

51 in de gewestelijke en provinciale verordening. Belangrijk hierbij is dat niet alleen een oplossing dient gezocht te worden voor de bestaande clusters weekendverblijven, maar ook algemeen over alle zones voor verblijfsrecreatie, gezien het reële gevaar dat deze op korte termijn kunnen bebouwd en aldus bewoond kunnen worden. Een visie op deze zones is noodzakelijk om geen ongewenste verschuiving van de problematiek te verkrijgen. Voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie zijn er volgens de uitgangsprincipes drie toekomstige typebestemmingen mogelijk: recreatief woongebied, een open-ruimte-bestemming of een typisch toeristische bestemming (zone voor openluchtrecreatieve terreinen). Volgens de uitgangsprincipes is er voor zone D11 geen andere mogelijkheid dan het voorzien van de bestemming 'recreatief woon(park)gebied'. De zone sluit aan bij de woonomgeving van de Kemelstraat. Een open-ruimte-bestemming (op termijn) is hier niet te verantwoorden want het gaat om een bestaande cluster die binnen een woonomgeving en niet binnen een open-ruimte-omgeving gelegen is. Ook een typisch toeristische bestemming is hier niet aan de orde gezien de bestaande cluster van privatieve weekendverblijven. De zone behouden als recreatiegebied is ook geen optie gezien het juist de bedoeling is om deze dubbelzinnige bestemming overal te schrappen. Bovenstaande is weldegelijk in de toelichtingsnota en de definitieve provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) gemotiveerd. Verder is de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie een provinciale bevoegdheid. De Vlaamse afweging wordt beschouwd als input / advies voor de provinciale ruimtelijke visie. Het is de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) die de gedegen en ruimtelijk onderbouwde visie vormt voor voorliggend PRUP. Ook wijst de PROCORO er op dat op basis van de ontwerpvisie van 2009 een grote inspraakronde heeft plaatsgevonden. Het is niet onlogisch dat er op basis van deze inspraakronde nog aanpassingen zijn gebeurd. Deze aanpassingen zijn echter alle ruimtelijk gemotiveerd in de definitieve provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012). Ten slotte is het zo dat een herbestemming van zone D11 naar recreatief woonparkgebied volgens het plan-mer aanvaardbaar is, mits rekening gehouden wordt met de milderende maatregelen. Voorgestelde milderende maatregelen werden weldegelijk doorvertaald in het PRUP. De stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat het grotendeels beboste karakter van deze zone maximaal behouden blijft: o o o o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 51

52 o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. 52

53 Open-ruimte-(na)bestemmingen 2 Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van perceel 567 als 'gemengd openruimtegebied' in het deelplan 'Sint-Gillis-Waas: Heykavel'. Dit perceel zou moeten herbestemd worden naar recreatief woongebied, net als de andere percelen in deze omgeving. Te meer omdat ten zuiden van het perceel een permanente woning met bouwvergunning en nutsvoorzieningen staat (Fort Bedmarstraat 28). Nu ben ik benadeeld omdat ik niet heb verkocht aan een makelaar of notaris. Op het terrein is al een visvijver en tuinhuis aanwezig. Buiten een tuinhuis zijn op betreffend perceel geen (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) constructies aanwezig. Betreffend perceel werd ingekleurd als 'gemengd openruimtegebied' omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "De landbouwpercelen en de niet-actieve hoeve aan de oostzijde van het plangebied niet opnemen in het recreatief woongebied, tenzij deze percelen zouden worden aangewezen voor het kleinschalig residentieel woonwagenterrein." Dit om verdere versnippering van de open ruimte te beperken en gezien het waardevol karakter van de landbouwpercelen. Ook vanuit de discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie kwam de milderende maatregel: "De landbouwpercelen niet opnemen in het recreatief woongebied." Dit met als motivering: "De bestendiging van de cluster weekendverblijven ten zuiden van de camping brengt een verdere landschapsecologische versnippering van de open ruimte met zich mee (-1). Het is daarom aangewezen om de zone maximaal groen te houden en de relatief grote, onbebouwde strook in landbouwgebruik tussen de cluster en de bewoning langsheen de Fort Bedmarstraat niet op te nemen in het recreatief woongebied, teneinde bijkomende versnippering van de open ruimte te vermijden." De PROCORO volgt de redeneringen die in het plan-mer werden opgebouwd en is er dus voorstander van om de bestemming 'gemengd openruimtegebied' voor betreffend perceel te behouden. De woning ten zuiden van het perceel komt ook in het gemengd openruimtegebied te liggen. Voor de woning zelf zijn er de zonevreemde basisrechten uit de VCRO (die voor gemengd openruimtegebied soepeler zijn dan voor de huidige bestemming verblijfsrecreatie). De bestemming 'gemengd openruimtegebied' zorgt ervoor dat er op de rest van het perceel geen verdere versnippering kan optreden. 53

54 2 Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van de bestemming 'tuinzone' in het deelplan 'Sint-Gillis-Waas: Heykavel' omdat deze herbestemming een minwaarde betekent voor mijn grond. De bestemming 'tuinzone' komt overeen met de feitelijke toestand op het terrein. Een herbestemming van deze smalle strook naar recreatief woongebied is niet te verantwoorden omdat de aangrenzende percelen de bestemming 'gemengd openruimtegebied' krijgen (zie boven) en omdat bebouwing in 2 de bouwlijn niet is aangewezen. Bovendien is een ontsluiting van deze strook allesbehalve evident. Er lijkt hier dus geen sprake te zijn van een waardevermindering. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden. 3 Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van mijn perceel als 'zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied' in zone E4. Ik vind dat ik ook recht heb om in de Voorthoek te wonen. Met mijn beperkte middelen heb ik dat stuk grond destijds verkocht om er te gaan wonen. Vindt u dat normaal dat het stuk weekendgrond zo maar ineens bosgrond wordt. Betreffend perceel is gelegen in de uitloper van zone E4. Voor wat betreft de uitlopers van zones E3 en E4 dient er rekening gehouden te worden met de ecologische verbinding tussen de boscomplexen van Stropers en Bekaf, waarbinnen ook het kanaal van Hulst een plaats heeft. De natuurfunctie dient hier te primeren. De bestaande vergunde weekendverblijven in deze situatie kunnen worden 54

55 bestendigd binnen een open-ruimte-bestemming, die op termijn in werking zal treden. Permanente bewoning is hier vanuit ruimtelijk oogpunt omwille van bovengenoemde redenen echter niet te verantwoorden. Betreffend perceel werd blijkbaar destijds als recreatiegrond aangekocht met het oog om er een constructie op te bouwen om er permanent te gaan wonen. Permanente bewoning was en is echter verboden binnen een zone voor verblijfsrecreatie. De nieuwe bestemming in het PRUP bevestigt alleen maar dat permanente bewoning verboden blijft. Bovendien voorziet het PRUP in overgangsmaatregelen voor de nog onbebouwde percelen. De nabestemming 'bosgebied' gaat pas in op 1 januari Tot dan kunnen onbebouwde percelen nog bebouwd worden met een openluchtrecreatief verblijf (geen permanente woning) volgens de voorschriften van het PRUP. Een eventuele waardevermindering lijkt er hier dus niet te zijn. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden, zoals dat ook in de toelichtingsnota van het PRUP is aangegeven. 4 Het voorschrift inzake permanent woonrecht in de zones voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied moet worden geschrapt. De PROCORO vindt dat het om een voorschrift gaat dat losstaat van de decretaal geregelde bepalingen. Bovendien gaat het om een stedenbouwkundig voorschrift dat de functie 'wonen' regelt. Het gaat hierbij dus weldegelijk om een bestemmingsvoorschrift. 4 55

56 Aan de zuidzijde wordt een deel van zone E4 omgevormd tot zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied. Het nog tijdelijk toelaten van verdere bebouwing op deze beboste percelen met amper bebouwing om het nadien te gaan herbestemmen als bosgebied schaadt de goede ruimtelijke ordening en betekent een verdere landschapsecologische versnippering van dit bos dat ten tijde van Ferraris een onderdeel was van het uitgestrekt Stropersbos. Omwille van de onduidelijkheid die al zeer geruime tijd omtrent de weekendverblijven heerst, acht de PROCORO het redelijk niet onmiddellijk tot een herbestemming en absolute bouwstop over te gaan. Het voorziene gefaseerde uitdoofbeleid laat personen die op vandaag bouwmogelijkheden hebben toe deze voor een beperkte periode nog uit te oefenen. Zodoende worden zij niet in hun rechten geraakt en krijgen zij dezelfde mogelijkheden als die personen die in het verleden al een gok gewaagd hebben. Daarenboven kunnen eventuele stedenbouwkundige overtredingen aan bestaande weekendverblijven binnen de overgangsperiode nog worden rechtgezet. Sowieso wordt vastgesteld dat de loten die op vandaag onmiddellijk bebouwbaar zijn langs een voldoende uitgeruste weg moeten liggen en zich derhalve veelal in reeds grotendeels ontwikkeld of versnipperd gebied bevinden. Enige bijkomende bebouwing zal dan ook geen grote ruimtelijke impact hebben. Bovendien is het zo dat de voorschriften in het PRUP een stuk strenger zijn dan de vigerende verkavelingsvoorschriften, waardoor de ruimtelijke impact van een (op)nieuw gebouwd weekendverblijf en de kans op permanente bewoning klein zijn. Zo is er een beperking van één verblijf per perceel en een verbod op verkavelen. Verder mag nooit meer dan de helft van het perceel ontbost worden, is er een maximale grondoppervlakte van 60 m² en een maximaal volume van 200 m³, kan er enkel een gelijkvloerse verdieping zijn, dient een bijgebouw bouwfysisch verbonden te zijn met het hoofdgebouw, dient een K-peil van max. 30 behaald te worden, bedraagt de totale verharde oppervlakte max. 100 m², mag max. 1 autostaanplaats van max. 15 m² in waterdoorlatend materiaal worden voorzien, zijn zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting verboden, bedraagt de kroonlijsthoogte max. 3 m en de nokhoogte max. 5 m, moet het verblijf zoveel als mogelijk in hout worden opgetrokken, moet een groendak voorzien worden, moet het verblijf uitgevoerd worden in natuurlijke, donkere materialen, moet het hemelwater op eigen terrein vastgehouden worden en mag er geen vervuild water in het oppervlaktewater geloosd worden. 7, 21, 22 56

57 Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van mijn perceel als 'zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied' in zone E3. Mijn perceel is slechts tientallen meter verwijderd van de percelen die wel recreatief woongebied worden. De Gemeente werd door het ministerie van binnenlandse zaken verplicht om me in het bevolkingsregister in te schrijven en ze heeft me dan ook ingeschreven. Mijn voormalige buurvrouw woonde ook permanent. Zij heeft een controle laten uitvoeren door een viertal personen van Gent en die zeiden haar dat ze met alles in orde was en kon blijven wonen. Ze bevond zicht toen in de rode zone voor recreatief woongebied, wat dan zeker en vast ook voor mij het geval was. Haar gebouw is een houten chalet. Mijn woning is een gemetst gebouw met bouwvergunning waarvoor de voorziene taksen en belastingen steeds werden betaald. In eerdere visies werd mijn huisje wel opgenomen in de zone voor recreatief wonen. Het recreatief woongebied werd echter gewijzigd naar zone voor openluchtrecreatieve verblijven. Rood werd nadien oranje ingekleurd. Ik vraag om mijn woning terug op te nemen in het recreatief woongebied, zodat ik ten allen tijde kan blijven wonen. Betreffende percelen zijn gelegen in een uitloper van zone E3. Voor wat betreft de uitlopers van zones E3 en E4 dient er rekening gehouden te worden met de ecologische verbinding tussen de boscomplexen van Stropers en Bekaf, waarbinnen ook het kanaal van Hulst een plaats heeft. De natuurfunctie dient hier te primeren. De bestaande vergunde weekendverblijven in deze situatie kunnen worden bestendigd binnen een open-ruimte-bestemming, die op termijn in werking zal treden. Permanente bewoning is hier vanuit ruimtelijk oogpunt omwille van bovengenoemde redenen echter niet te verantwoorden. De percelen die wel recreatief woongebied worden waar bezwaarschrijvers naar verwijzen, liggen binnen het noordelijk gedeelte van zone E3. Het gaat hier om een andere ruimtelijke context. Het noordelijk gedeelte van zone E3 vormt een compact geheel dat ruimtelijk aansluit bij het woongebied met landelijk karakter van de in het PRS geselecteerde woonkern 'Hellestraat Stropersstraat'. In die zin is het noordelijk gedeelte van zone E3 binnen een woonomgeving gelegen, in tegenstelling tot de zuidelijke uitlopers. Vanuit federale wetgeving zijn gemeenten verplicht om mensen (voorlopig) in te schrijven op het door hen gevraagde adres, ook al gaat het in het geval van zones voor verblijfsrecreatie om een stedenbouwkundige overtreding. Stedenbouwkundig is permanente bewoning dus nooit toegelaten geweest. De louter toegestane domiciliëring kan geen argument zijn om permanente bewoning stedenbouwkundig toe te laten. Het al dan niet kunnen toelaten van permanente bewoning in de toekomst hangt af van de ruimtelijke situatie van de betreffende zone. De provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012) biedt wat dat betreft een gedegen en onderbouwde visie voor alle zones voor verblijfsrecreatie op het grondgebied van de gemeente Stekene. Dat alle taksen en belastingen steeds werden betaald, kan geen argument zijn om permanente bewoning stedenbouwkundig toe te laten. Het gaat immers om taksen en belastingen voor een weekendverblijf, niet voor een permanente woning. 57

58 In tegenstelling tot wat bezwaarschrijvers stellen, zijn betreffende percelen nooit ingekleurd geweest als recreatief woongebied, ook niet in eerdere provinciale visieteksten. De bestemming was en is tot op vandaag zone voor verblijfsrecreatie volgens het gewestplan. Binnen deze bestemming is permanente bewoning stedenbouwkundig nooit toegelaten geweest. De nieuwe bestemming in het ontwerp PRUP bevestigt deze situatie. Bestaande rechten worden door de nieuwe bestemming niet geschaad. Bestaande (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) weekendverblijven worden met de realisatie van de voorziene nabestemming beschouwd als zonevreemde constructies binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied. De basisrechten uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn hierop van toepassing, wat betekent dat deze constructies voldoende rechtszekerheid behouden: ze kunnen in stand worden gehouden, intern worden verbouwd en bij overmacht worden herbouwd. Permanent wonen kan echter enkel indien de betreffende constructie (hoofdzakelijk) vergund (geacht) is als woning of voor personen die op 31 augustus 2009 reeds gedurende ten minste één jaar een (hoofdzakelijk) vergund (geacht) openluchtrecreatief verblijf, dat voldoet aan de vereisten vastgesteld bij en krachtens artikel 5 1 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, als hoofdverblijfplaats betrekken (zulks blijkens een voorlopige of definitieve inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister van de betrokken gemeente) en die geen andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, en dit tot op het moment dat ze een alternatieve woning uit het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege betrekken, of tot op het moment dat ze het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege weigeren, en ten laatste tot 1 januari Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van percelen 569a, 570c en 571a als 'gemengd openruimtegebied' in het deelplan 'Sint-Gillis-Waas: Heykavel'. Het is begrijpelijk dat er een gemengd openruimtegebied kan voorzien worden tussen recreatief woongebied en woonzone. Zeker wanneer dit ook zou aanwezig zijn. Hier is dit echter niet het geval. Ik kan niet begrijpen dat een bebouwde grond hiervoor wordt ingeschakeld, zeker kijkend naar de zones van dit recreatief woongebied en de bouwgronden ter hoogte van de Warandewegel. Daar wordt deze regel niet toegepast: daar is klaarblijkelijk geen gemengd openruimte gebied noodzakelijk. Iedere burger is nochtans toch gelijk voor de wet en daardoor zouden ook de principes van verkaveling/ indeling van hun eigendom normaliter ook van toepassing moeten zijn. Ik heb jarenlang tweede verblijftaks betaald en nu zou ik niet kunnen verkavelen zoals dat bij de omliggende percelen wel gebeurd is. De waarde van mijn eigendom wordt dermate geneutraliseerd 58

59 en is niet meer verkoopbaar volgens de gangbare prijszettingen. Trouwens bij de aangifte van nalatenschap van mijn echtgenoot 3 jaar geleden heb ik ook successierechten betaald. Daarnaast werd bij de laatste opmeting in 1988 wel degelijk rekening gehouden met de gebouwen op deze eigendom als een recreatief gebied. Ik heb hiervoor zelfs een regularisatieboete moeten betalen. Volgens de kadastrale toestand van 1 januari 1977 was er op betreffende percelen (die in feite bestaan uit 1 perceel en 2 apart gekadastreerde gebouwen) al een constructie aanwezig. Volgens de gegevens uit het kadaster dateert die constructie uit Dat betekent dat de constructie stedenbouwkundig vergund geacht is. Verder sluiten betreffende percelen onmiddellijk aan bij het recreatief woongebied volgens het ontwerp PRUP. De PROCORO is dan ook van mening dat betreffende percelen ook zouden moeten mee opgenomen worden binnen het recreatief woongebied. De PROCORO wijst er verder op dat de beperking van één openluchtrecreatief verblijf / eengezinswoning per perceel en het verkavelingsverbod ervoor zorgen dat de open ruimte hier maximaal wordt gevrijwaard. De PROCORO adviseert om de bestemming van percelen 569a, 570c en 571a binnen plangebied 5 (Sint-Gillis-Waas: Heykavel) te wijzigen van 'gemengd openruimtegebied' naar 'recreatief woongebied'. 13 De bezwaarindieners wijzen erop dat de concrete beoordeling weinig (objectief) onderbouwd overkomt: zo worden (nagenoeg) identieke ruimtelijke situaties niet (altijd) op dezelfde manier behandeld/verantwoord. Dat is niet ernstig. De verantwoording om de zuidelijke uitlopers van zone E3 te herbestemmen vloeit klaarblijkelijk voort uit het feit dat deze woonzone niet gelegen zou zijn binnen een woonomgeving. Dit is een aanname van de provincie, want uit de afweging op Vlaams niveau blijkt dat permanente bewoning wel kan worden toegelaten als er maatregelen worden ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. De bezwaarindieners tasten in het duister hoe de breuklijn tussen het noordelijk en het zuidelijk deel van cluster E3 is bepaald. Het heeft er alle schijn van dat er geen gefundeerde onderbouwing voor is, want uit het kaartmateriaal bij de toelichtingsnota kunnen geen criteria onderscheiden worden die dit verschil in behandeling zouden kunnen verantwoorden. 59

60 Er zijn de bezwaarindieners ook geen ruimtelijke kenmerken denkbaar die de verschillende beoordeling van de al dan niet ligging binnen een woonomgeving verdedigbaar zouden kunnen maken. De stelling dat het morfologisch om een bos zou gaan, kan alvast niet worden aangenomen: het zuidelijk deel van de cluster E3 is nagenoeg volledig gerealiseerd en in die optiek kan er dus geen sprake (meer) zijn van een (morfologisch) bos. De natuurfunctie in het kader van de ecologische verbinding tussen het boscomplex Stropers en Bekaf wordt louter geponeerd en niet gestaafd op basis van een impactstudie. Gelet op de bestaande bebouwing is het weinig waarschijnlijk dat de impact van die aard is om het verschil in behandeling met het noordelijk deel te verantwoorden. De zuidelijke uitlopers van zone E3 bevinden zich in een andere ruimtelijke context dan het noordelijk gedeelte van zone E3. De uitlopers zorgen ruimtelijk duidelijk voor een extra versnippering van de open ruimte en bewerkstelligen een barrièrewerking voor de natuurlijke structuur. Voor wat betreft de uitlopers van zones E3 (en E4) dient er rekening gehouden te worden met de ecologische verbinding tussen de boscomplexen van Stropers en Bekaf, waarbinnen ook het kanaal van Hulst een plaats heeft. De natuurfunctie dient hier te primeren. De bestaande vergunde weekendverblijven in deze situatie kunnen worden bestendigd binnen een open-ruimte-bestemming, die op termijn in werking zal treden. Permanente bewoning is hier vanuit ruimtelijk oogpunt omwille van bovengenoemde redenen echter niet te verantwoorden. Het noordelijk gedeelte van zone E3 vormt daarentegen een compact geheel dat ruimtelijk aansluit bij het woongebied met landelijk karakter van de in het PRS geselecteerde woonkern 'Hellestraat Stropersstraat'. In die zin is het noordelijk gedeelte van zone E3 weldegelijk binnen een woonomgeving gelegen. De zuidelijke uitlopers van zone E3 enerzijds en het noordelijk gedeelte van zone E3 anderzijds bevinden zich dus weldegelijk in een andere ruimtelijke situatie. Er is dus weldegelijk een objectieve verantwoording voor de verschillen in herbestemming. Dat de uitlopers van zone E3 nagenoeg volledig bebouwd zijn, is geen argument om een herbestemming naar recreatief woongebied door te voeren. De realisatie van de (na)bestemming bosgebied moet gezien worden op lange termijn. Er is geen enkele reden waarom dit niet zou kunnen. Over een hele lange periode kan de gewenste open-ruimte-bestemming bereikt worden door o.a. verkrotting. Dit is een natuurlijk proces dat niet door het PRUP wordt opgelegd, maar dat gebeurt door de dalende vraag naar echte weekendverblijven en het bouwverbod vanaf Uiteraard is het de bedoeling dat krotten dan worden afgebroken, zodat de open-ruimtebestemming effectief tot stand komt. Daarenboven merkt de PROCORO op dat bestaande weekendverblijven niet in hun rechten worden geschaad. Bestaande (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) weekendverblijven worden met de realisatie van de voorziene nabestemming beschouwd als zonevreemde constructies binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied. De basisrechten uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn hierop van toepassing, wat betekent dat deze constructies voldoende rechtszekerheid behouden: ze kunnen in stand worden gehouden, intern worden verbouwd en bij overmacht worden herbouwd. Permanent wonen kan echter enkel indien de betreffende constructie (hoofdzakelijk) vergund (geacht) is als woning of voor personen die op 31 augustus 2009 reeds gedurende ten minste één jaar een (hoofdzakelijk) vergund (geacht) openluchtrecreatief verblijf, dat voldoet aan de vereisten vastgesteld bij en krachtens artikel 5 1 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse 60

61 Wooncode, als hoofdverblijfplaats betrekken (zulks blijkens een voorlopige of definitieve inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister van de betrokken gemeente) en die geen andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, en dit tot op het moment dat ze een alternatieve woning uit het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege betrekken, of tot op het moment dat ze het eerste aanbod tot herhuisvesting van overheidswege weigeren, en ten laatste tot 1 januari De afweging op Vlaams niveau sluit inderdaad niet uit dat in de zuidelijke uitlopers van E3 permanente bewoning wordt toegelaten, anderzijds stelt de afweging op Vlaams niveau ook niet dat permanente bewoning hier zomaar moet kunnen. Op provinciaal niveau is een verdere afweging gebeurd. Daaruit bleek dat permanente bewoning in de uitlopers toelaten vanuit ruimtelijk standpunt niet aanvaardbaar is. Verder is het zo dat de afwegingen van het Vlaamse niveau enkel een input / advies gaven voor de uiteindelijke provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie in mei 2012), waarvan voorliggend PRUP een uitvoering is. 14 We dienen bezwaar in tegen de omzetting van perceel 327a naar bosgebied in zone D10: - Omwille van de nadelen voor het milieu: o Vele 'weekend'-verblijven werden duidelijk altijd al permanent bewoond (problemen met afval, lawaai / muziek, hygiëne... ). o Het natuurlijk karakter van een bos wordt vervangen door gazon, verhardingen en rozenperken... o Dikwijls lopen honden los op het terrein. o Enz. - omwille van de rechtvaardigheid en de betrouwbaarheid van een rechtstaat o Het naleven van de wetgeving is decennialang niet gecontroleerd. o De overtreder van de wet wordt in dit geval beloond met een stijging van de waarde van zijn grond. o Ons perceel dat in deelplan 3 ligt, wordt zonder overgang omgezet in bosgrond, terwijl in deelplan 4 de mogelijkheid tot bebouwen van onbebouwde kavels opengelaten wordt tot 1 januari o Waarom wordt in de zone D10 die altijd tot één verkaveling behoord heeft, een uitzondering gemaakt voor één perceel? Bij grondige controle van alle percelen kan vastgesteld worden dat er ook in zone D10 nog andere onbebouwde percelen zijn, die desondanks toch niet in bos omgezet worden... 61

62 o Het argument dat gebruikt wordt om weekendverblijven in permanente bewoning om te zetten is dat ze aansluiten bij een woonzone; waar is in dit geval de aansluitende woonzone? Wij vragen dus dat ons ene kleine stukje gewoon dezelfde behandeling krijgt als de rest van de verkaveling. Indien de geplande wijzigingen toch doorgaan vragen wij welke compensatie er ter beschikking kan gesteld worden voor het financiële verlies dat wij lijden door de aparte regeling voor ons perceel tegenover de rest van de verkaveling, omdat onze ouders en wijzelf ons decennialang aan de wet gehouden hebben. Deze eerlijke houding zou mogen beloond worden. Tot onze grote ergernis zijn het de mensen die decennialang de wet overtreden hebben, die nu niet alleen vrijuit gaan, maar daar bovenop een mooi cadeau krijgen door de aanzienlijke verhoging van de waarde van hun grond. Betreffend perceel werd ingekleurd als 'bosgebied' omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "Maximaal behoud van het boskarakter binnen de bestemming recreatief woongebied". Dit om verdere versnippering van het boscomplex te voorkomen. Ook vanuit de discipline Fauna en Flora kwam de milderende maatregel: "Bij een herbestemming tot recreatief woongebied, dienen de aanwezige natuur- en boswaarden zo goed mogelijk behouden te blijven." Dit om verdere versnippering van het boscomplex te voorkomen. Betreffend perceel is volledig bebost en ligt aan de rand van zone D10. Het kan niet als restperceel tussen bebouwde percelen worden beschouwd. Om het beboste karakter hier maximaal te vrijwaren, is een herbestemming naar 'bosgebied' ook volgens de PROCORO de beste oplossing. Omdat het hier niet gaat om een restperceel tussen bebouwde percelen, is ook het voorzien van overgangsmaatregelen met bebouwingsmogelijkheden niet te verantwoorden. De ruimtelijke impact van het aansnijden van dit perceel zou te groot zijn. De rest van zone D10 is volledig bebouwd (in tegenstelling tot wat bezwaarschrijvers stellen) en sluit onmiddellijk aan bij het woonlint langs de Kemelstraat, dat in het PRUP de bestemming 'zone voor eengezinswoningen' krijgt. Er is dus weldegelijk een onmiddellijke aansluiting op woongebied. De zone is binnen een woonomgeving gelegen. Vandaar dat een herbestemming naar open ruimte (op termijn) hier niet te verantwoorden is. De PROCORO wijst er op dat er in de stedenbouwkundige voorschriften voor het recreatief woonparkgebied bepalingen staan die er voor zorgen dat ook hier het beboste karakter maximaal wordt behouden: o o o o Het aantal woningen / openluchtrecreatieve verblijven wordt beperkt tot maximaal 1 per perceel en er wordt een verkavelingsverbod ingeschreven. De toegelaten oppervlakte, het toegelaten bouwvolume, de toegelaten kroonlijsthoogte en de toegelaten nokhoogte worden beperkt tot respectievelijk 80 m², 240 m³, 4 m en 7m. Er zijn geen bijgebouwen toegelaten. De verharding wordt beperkt tot maximaal 20 m² van het niet-bebouwde gedeelte van een perceel. 62

63 o Voor niet-verharde delen wordt een groene aankleding opgelegd. Het inrichten van tuinen en het rooien van bomen op de niet-verharde delen wordt verboden. Zwembaden, zwemvijvers, tuinconstructies en tuinverlichting worden verboden. Verder wijst de PROCORO er op dat mensen die permanent willen wonen binnen het recreatief woonparkgebied hiervoor een stedenbouwkundige vergunning moeten verkrijgen die de functie wijzigt van 'recreatie' naar 'wonen'. Deze functiewijziging gaat gepaard met een planbatenheffing, een belasting op de meerwaarde van de grond. Er is dus niet direct sprake van een 'beloning'. Als bezwaarschrijvers vinden dat er een waardevermindering optreedt door de herbestemming naar bosgebied, kunnen ze hiervoor planschade betalen. Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden, zoals dat ook in de toelichtingsnota van het PRUP is aangegeven. 19 Verzoekster verzoekt om percelen 622, 637b, 644b, 644c, 644d, 644m, 644n, 645h, 645k en 645l, die het ontwerp herbestemt naar gemengd openruimtegebied, integraal uit te sluiten uit plangebied 4 (zone E5) en derhalve de bestaande bestemming te behouden omwille van volgende redenen: - Het ontwerp houdt geen rekening met de bestaande feitelijke en juridische toestand: o De bestaande toestand wordt herleid tot de melding dat het terrein grotendeels niet is aangesneden en dat er een horecazaak aanwezig is. Op een dergelijk summiere omschrijving kan geen ruimtelijk uitvoeringsplan gebaseerd worden. De omvang en aard van de horecazaak worden niet beschreven. De bestaande gebouwen in het bos worden genegeerd. De aanwezigheid van een vergunde sport- en spelzone wordt verzwegen. Hetzelfde geldt voor de uitgevoerde ontbossing en nivellering voor het kampeerterrein. Het gevolg van deze foute weergaves is dat ook bij de herbestemming (gewenste toestand) geen enkele rekening gehouden wordt met de werkelijke feitelijke toestand. Nergens in het dossier wordt aangegeven waarom het noordelijk deel van de zone, dat nagenoeg volledig is ingenomen door een horecazaak, een feestzaal, een speeltuin, een spelzone, een kampeerterrein en een parking, wordt herbestemd van recreatiegebied naar openruimtegebied. o Daar komt bij dat er in het ontwerp klaarblijkelijk verkeerdelijk van wordt uitgegaan dat er voor het terrein geen verkavelingsvergunning voor handen zou zijn. In het feitenrelaas werd aangetoond dat er wel degelijk een niet-vervallen verkaveling van toepassing is voor nagenoeg het gehele terrein. Deze verkaveling is niet-vervallen op grond van art en art VCRO (met name omwille van de verkoop van 63

64 geheel de verkaveling en omwille van het feit dat nadien meerdere bouwvergunningen en verkavelingswijzigingen vergund werden). o Even onwettig is de herbestemming van het kadastraal perceel 645l met restaurant Pinot Gris. De aanwezigheid van dit restaurant binnen het plangebied wordt nergens vermeld in het ontwerp. Dit kadastraal perceel situeert zich onmiddellijk aan De Stropersstraat en sluit op geen enkele wijze ruimtelijk aan bij de rest van het plangebied. Op dit perceel werd nooit een weekendverblijf vergund of opgericht. Vermits het perceel is volgebouwd kan er ook nooit een weekendverblijf worden opgericht zodat verzoekster niet begrijpt waarom dit perceel überhaupt betrokken wordt in het plan. Het restaurant werd reeds vergund in De herbestemming van dit perceel tot openruimtegebied is ruimtelijk dan ook absurd. o Er wordt in het PRUP voorts geen uitleg verschaft voor het feit dat het deel van het terrein dat gelegen is aan De Stropersstraat niet wordt opgenomen in het plan, en het deel achter de vijver wel. Het ontwerp leidt er toe dat het gedeelte dat grotendeels zone-eigen is (deel achter de vijver) herbestemd wordt en het deel dat grotendeels zonevreemd is (aan De Stropersstraat) behouden blijft als recreatiegebied. Welke ruimtelijke visie hierachter schuilt, is niet bekend. o Tenslotte wordt ook de aanwezige waterloop op het terrein niet correct beschreven. Het plan negeert het feit dat deze waterloop langsheen de Sint-Jansteenstraat nagenoeg volledig is ingebuisd. De voorschriften gaan duidelijk uit van een open gracht. - Het plan-mer is onwettig: o Het plan-mer gaat uit van dezelfde deels gebrekkige, deels volledig foutieve weergave van de bestaande toestand. Ook in het plan-mer werd slechts heel summier en selectief rekening gehouden met de bestaande feitelijke toestand. En ook in het plan-mer wordt de bestaande verkavelingsvergunning genegeerd. In deze omstandigheden was geen correct onderzoek mogelijk, noch naar het nulalternatief (impact zonder planwijziging) noch naar het voorgenomen plan. o Het plan-mer voldoet manifest niet aan de vereisten van het DABM. Er is geen sprake van een systematische, wetenschappelijke analyse van de impact van het plan op mens en milieu, zoals vereist wordt in o.a. art , 7 DABM. In plaats van een wetenschappelijke analyse te omvatten van de impact van het plan op mens en milieu, blijkt het plan-mer te bulken van de beleidsbeoordelingen. De voorhanden zijnde redelijke alternatieven voor het voorgenomen plan, werden niet onderzocht. Minstens de zone langsheen de Sint-Jansteenstraat komt in aanmerking voor herbestemming tot recreatief woongebied. Het behoud als recreatiegebied van de delen van het terrein die reeds gerealiseerd werden in functie van recreatie, werd evenmin onderzocht. - Er is een schending van het gelijkheidsbeginsel: o De onmiddellijke omzetting van het terrein van verzoekster naar openruimtegebied strijdt met de eigen visie van de provincie en schendt het gelijkheidsbeginsel. Het betreft een zone die goed aansluit bij bestaand en nieuw woongebied. De realisatie van deze recreatiezone brengt geen prioritaire natuurwaarden in het gedrang. Deze zone wordt perfect ontsloten via twee voldoende uitgeruste openbare wegen, met name De Stropersstraat en de Sint-Jansteenstraat. De zone voldoet derhalve aan de 64

65 belangrijkste criteria van de provincie om in aanmerking te komen voor verdere realisatie in functie van wonen of recreatie. o Daarenboven is de zone volledig bebouwbaar gelet op de goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. Maar zelfs indien geen rekening gehouden wordt met deze verkavelingsvergunning, is minstens de strook van 50 m langs de Sint-Jansteenstraat bebouwbaar. De Sint-Jansteenstraat is immers een voldoende uitgeruste openbare weg. Volgens de uitgangsprincipes is dat cruciaal en kan hierdoor niet (onmiddellijk) tot een bouwstop worden overgegaan. Verzoekster mag niet gestraft worden voor het feit dat zij haar percelen nog niet volledig bebouwd heeft, daar waar bv. de eigenaars van de percelen aan de overzijde van de Sint-Jansteenstraat beloond worden voor (illegale) residentiële bebouwing, percelen die immers worden omgezet naar recreatief woongebied. - Er ontbreekt een planologische visie op het gebied: Op het terrein werden in het verleden o.a. een verblijfsrecreatiepark en een camping vergund. Verzoekster begrijpt niet hoe het schrappen van deze specifieke recreatie past binnen de visie van de provincie op de weekendverblijven. Er is immers nooit sprake geweest om op dit terrein afzonderlijk te verkopen weekendverblijven op te richten. Het betreft een recreatiepark dat steeds als één geheel behouden blijft. De provincie heeft zich geen visie gevormd op het totale recreatiegebied en op het eigendom van verzoekster. Een deel wordt uitgesloten, een ander deel wordt herbestemd. Waar de provincie naartoe wil met het gebied, wordt niet verduidelijkt. Binnen welk planologisch beleid of structuurplan dit kadert, wordt evenmin gemotiveerd. Het herbestemmen van een eigendom waarop een bestaande verkaveling vergund werd, met als enige motivering dat het bestaande bos relatief goed behouden is, is manifest onverantwoord en onzorgvuldig. Ondergeschikt verzoekt verzoekster om minstens een strook met een diepte van 50 m langsheen de Sint-Jansteenstraat aan te duiden als recreatief woongebied. De PROCORO stelt samen met bezwaarschrijver vast dat het PRUP inderdaad geen rekening heeft gehouden met het bestaan van een niet-vervallen verkavelingsvergunning in functie van een recreatiepark. Dat verandert het uitgangspunt voor de beoordeling van dit gebied in belangrijke mate. Een herbestemming van betreffende percelen naar gemengd openruimtegebied is duidelijk niet de beste optie. Om te weten welke bestemmingen dan wel aangewezen zijn, is een grondig ruimtelijk en juridisch onderzoek vereist. De PROCORO is van mening dat dergelijk onderzoek voeren niet meer kan binnen de huidige PRUP-procedure. Het onderzoek kan immers leiden tot bestemmingen die fundamenteel verschillend zijn van de nu voorgestelde bestemming 'gemengd openruimtegebied'. Een nieuw openbaar onderzoek zou dan vanuit juridisch oogpunt aangewezen zijn. De PROCORO stelt dan ook voor om in te gaan op het verzoek van bezwaarschrijver en om betreffende percelen uit het plangebied te laten. De PROCORO adviseert om percelen 622, 637b, 644b, 644c, 644d, 644m, 644n, 645h, 645k en 645l, die in het ontwerp PRUP zijn opgenomen binnen plangebied 4 (Stekene: Hellestraat Stropersstraat), niet langer op te nemen in het plangebied van voorliggend PRUP. 65

66 20 Ik heb bezwaar tegen het inkleuren van mijn perceel als 'zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied' in zone E4. Omwille van volgende redenen: - Wij hebben als eigenaars van een recreatiegrond met verkavelingsvergunning zonder vervaldatum recht op het bouwen van een recreatieverblijf met een maximale grondoppervlakte van 60 m². Dit recht wordt ons nu ontnomen daar er een uitdoofbeleid is voorzien en na 5 jaar ons bouwrecht vervalt en de grond terug bos zou worden. We hebben een aantal jaren geleden de grond aangekocht voor euro. Als we er nu binnen de 5 jaar niets bouwen wordt de grond waardeloos. We zien ons hier dan ook financieel benadeeld. - Op nog geen 50 meter in vogelvlucht werd er recent nog een woning gebouwd en een garage. Deze vallen in het nieuwe recreatief woongebied. - De baan met nutsvoorzieningen werd recentelijk ook aangelegd. Dit maakt het natuurlijk interessant voor alle bewoners in het recreatief woongebied. De (verkoop)waarde van hun gronden gaat hierbij natuurlijk de hoogte in. Deze woningen zijn gebouwd volgens dezelfde verkavelingsvoorwaarden als onze grond. We zien nu door het RUP onze rechten ontnomen worden. We wensen dan ook dat u de indeling zou herbekijken en onze grond indelen bij de aangrenzende zone voor recreatief woongebied. Betreffend perceel is gelegen in de uitloper van zone E4. Voor wat betreft de uitlopers van zones E3 en E4 dient er rekening gehouden te worden met de ecologische verbinding tussen de boscomplexen van Stropers en Bekaf, waarbinnen ook het kanaal van Hulst een plaats heeft. De natuurfunctie dient hier te primeren. De bestaande vergunde weekendverblijven in deze situatie kunnen worden bestendigd binnen een open-ruimte-bestemming, die op termijn in werking zal treden. Permanente bewoning is hier vanuit ruimtelijk oogpunt omwille van bovengenoemde redenen echter niet te verantwoorden. Het PRUP voorziet in overgangsmaatregelen voor de nog onbebouwde percelen. De nabestemming 'bosgebied' gaat pas in op 1 januari Tot dan blijven de bestaande rechten behouden en kunnen onbebouwde percelen nog bebouwd worden met een openluchtrecreatief verblijf (geen permanente woning) volgens de voorschriften van het PRUP. Een eventuele waardevermindering lijkt er hier dus niet te zijn. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). 66

67 Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden, zoals dat ook in de toelichtingsnota van het PRUP is aangegeven. De recent gebouwde constructie waar bezwaarschrijver naar verwijst, ligt binnen het noordelijk gedeelte van zone E4. Het gaat hier om een andere ruimtelijke context. Het noordelijk gedeelte van zone E4 vormt een compact geheel dat ruimtelijk aansluit bij het woongebied met landelijk karakter van de in het PRS geselecteerde woonkern 'Hellestraat Stropersstraat'. In die zin is het noordelijk gedeelte van zone E4 binnen een woonomgeving gelegen, in tegenstelling tot de zuidelijke uitloper. 23 Verzoekster verzoekt uitdrukkelijk om haar perceel 1351 in zone E5, dat het ontwerp nu herbestemt naar gemengd openruimtegebied, integraal te herbestemmen naar recreatief woongebied, minstens om dit te doen voor de eerste 50 m vanaf de openbare weg omwille van volgende redenen: - De omzetting naar gemengd openruimtegebied strijdt met de eigen criteria. Een toepassing van de algemene visie en doelstellingen zou moeten leiden tot het toekennen van de bestemming "recreatief woongebied" aan het perceel van verzoekster. Voorafgaand aan de opmaak van dit RUP werd in verschillende beleidsdocumenten aangegeven dat deze zone integraal zou worden omgezet naar recreatief woongebied. De provinciale ruimtelijke visie stelt: "Omzetting bestaande cluster weekendverblijven naar recreatief woongebied en omzetting van niet ingevulde delen ten NO van Sint-Jansteenstraat naar open-ruimtebestemming." De ontwerper kiest toch voor de bestemming gemengd openruimtegebied en niet voor recreatief woongebied maar legt niet uit op welke grond. In de provinciale ruimtelijke visie wordt niet gesproken over het perceel van verzoekster. Haar perceel ligt immers ten zuiden van de Sint-Jansteenstraat. - In het licht van de geciteerde criteria en doelstellingen van de provincie is het volstrekt onbegrijpelijk dat slechts twee percelen worden herbestemd naar gemend openruimtegebied, terwijl elk ander perceel in de cluster dat zich in dezelfde omstandigheden bevindt, de bestemming recreatief woongebied krijgt toegekend. Het doet vermoeden dat men ervoor gekozen heeft een onderscheid te maken tussen bebouwde en onbebouwde percelen, hetgeen reeds eerder in adviezen van de PROCORO als onderscheid is afgewezen. - Het perceel van verzoekster komt derhalve wel in aanmerking om omgezet te worden naar recreatief woongebied: o Het gebied is ontwikkeld. De omzetting van het perceel van verzoekster naar recreatief woongebied zou dus geen versnippering met zich meebrengen. Het 67

68 o o o o perceel sluit aan twee zijden aan bestaande bebouwing aan. De woningen aan de overkant van de Bosstraat liggen in woongebied. Er is geen sprake van prioritaire natuurwaarden die in het gedrang komen. De zone is niet gelegen in Ramsar-, habitatrichtlijn-, vogelrichtlijn- of VEN-gebied. De biologische waardering is beperkt. Er is geen sprake van noemenswaardige landschappelijke waarden die in het gedrang komen. De zone is niet gelegen binnen een beschermd landschap, er zijn geen beschermde monumenten en/of stads- en dorpsgezichten gelegen, de zone is evenmin gelegen binnen een beschermde ankerplaats of erfgoedlandschap. Er is reeds sprake van een hoog percentage aan permanente bewoning. Er is sprake van een goede ontsluiting. De aanwezige infrastructuur is ruim voldoende voor een omzetting van de zone naar recreatief woongebied. In ondergeschikte orde indien de provincie (ten onrechte) niet zou ingaan op de eerste vraag verzoekt verzoekster de provincie om haar minstens te laten genieten van een overgangsbepaling waarbij verblijfsrecreatie voor een bepaalde periode mogelijk wordt gemaakt en die overgaat in een nabestemming. Vooreerst valt op dat in zones E3 en E4 op hetzelfde deelplan wel met een dergelijke overgangsbepaling wordt gewerkt. Een bepaalde groep van percelen komt in beide clusters in aanmerking voor een overgangsbepaling. Het is daarbij verrassend te moeten vaststellen dat in beide clusters en toch vooral in cluster E4, deze groep percelen, zeer diep in open ruimte insnijdt. In vergelijking daarmee ligt het perceel van verzoekster aan een voldoende uitgeruste weg, grenst het aan woongebied en aan een cluster van zo'n 30 percelen, waarvan 26 percelen zijn bebouwd. Op grond van het gelijkheidsbeginsel blijft het onduidelijk waarom het perceel van verzoekster niet in aanmerking komt voor op z'n minst deze overgangsbepaling. Uit de bespreking van de verschillende ruimtelijke criteria bij het eerste bezwaar blijkt afdoende dat de ruimtelijke impact van de bewoning uiterst beperkt is. Betreffende percelen werden ingekleurd als 'gemengd openruimtegebied' omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "De onbebouwde percelen aan de westzijde van de zone niet opnemen in het recreatief woongebied, evenals de tuinen van de woningen in de Bosstraat." Dit om verdere versnippering van de open ruimte te voorkomen. Betreffende percelen zijn onbebouwd, in landbouwgebruik en liggen aan de rand van zone E5. Ruimtelijk-morfologisch behoren betreffende percelen niet tot de cluster weekendverblijven in zone E5. Er wordt in het plan geen onderscheid gemaakt tussen bebouwde en onbebouwde percelen, zoals bezwaarschrijver aangeeft. Bewijs daarvan is dat binnen zone E5 ook onbebouwde percelen worden herbestemd naar recreatief woongebied. Het gaat hierbij echter om restpercelen tussen met weekendverblijven bebouwde percelen. Voorliggende percelen kunnen niet als restpercelen tussen met weekendverblijven bebouwde percelen worden beschouwd. Om een verdere versnippering van de open ruimte te voorkomen, is een herbestemming naar 'gemengd openruimtegebied' ook volgens de PROCORO de beste oplossing. Omdat het hier niet gaat om restpercelen tussen bebouwde percelen, is ook het voorzien van overgangsmaatregelen met bebouwingsmogelijkheden niet te verantwoorden. De ruimtelijke impact 68

69 van het aansnijden van deze percelen zou te groot zijn. Dat er ten zuiden woongebied (met landelijk karakter) gelegen is, betekent niet dat een aansnijding van betreffende percelen niet zorgt voor een bijkomende versnippering van de ruimte ten noorden van de straat. De vergelijking met de zuidelijke uitlopers van zones E3 en E4 gaat niet op. Hier gaat het wel om nagenoeg volledig met weekendverblijven bebouwde percelen. De overgangsperiode wordt hier in de eerste plaats voorzien om de vergunningstoestand van de bestaande weekendverblijven in orde te kunnen brengen. Dat is voor betreffende percelen niet aan de orde aangezien ze onbebouwd zijn. Bezwaarschrijver verwijst naar adviezen van de PROCORO over het PRUP 'Reconversie zones voor verblijfsrecreatie naar open ruimtegebied: fase 1' te Aalst, Berlare, Haaltert, Lede, Sint-Niklaas en Stekene. Ook hier krijgen enkel restpercelen tussen met weekendverblijven bebouwde percelen overgangsmaatregelen. Er is dus geen schending van het gelijkheidsbeginsel. De rest van het gedeelte van zone E5 ten zuidwesten van de Sint-Jansteenstraat is nagenoeg volledig bebouwd en vormt ruimtelijk-morfologisch een bebouwde cluster die onmiddellijk aansluit bij het woongebied met landelijk karakter van de in het PRS geselecteerde woonkern 'Hellestraat Stropersstraat'. Vandaar dat deze cluster werd herbestemd naar recreatief woongebied. Bezwaarschrijver citeert de provinciale ruimtelijke visie 'Stekene: een nieuwe kijk op verblijfsrecreatie' (goedgekeurd door de deputatie op 16 mei 2012) onvolledig. Op de overzichtskaart (toelichtingsnota p. 21) is duidelijk te zien dat voor betreffende westelijke percelen van zone E5 volgende visie wordt naar voren geschoven: "Omzetting bestaande cluster weekendverblijven naar recreatief woongebied en omzetting van niet ingevulde delen naar ofwel open-ruimte-bestemming ofwel recreatief woongebied (fase 2)". De visie liet voor betreffende percelen (niet ingevulde delen) dus nog beide opties open. Op basis van die visie werd het plan-mer opgesteld, dat expliciet heeft voorgesteld om de niet ingevulde delen niet op te nemen in het recreatief woongebied (zie eerder). Er is dus geen sprake van een tegenstrijdigheid met de provinciale visie. 63, 64 We kunnen niet akkoord gaan met de geplande bestemmingswijziging van onze percelen (562r3 en 562s3) in de zone Heykavel van recreatiegebied naar gemengd openruimtegebied om volgende redenen: - Een gedeelte van de huidige zone voor verblijfsrecreatie zou worden omgezet naar zone voor permanente woonfunctie. Omzetting zou gebeuren omdat in de korte nabijheid een woonzone gelegen is. Deze woonzone is gelegen langs de Warandewegel. Aan deze zone is ook mijn perceel gelegen. Waarom wordt de landbouwzone van mijn perceel ook niet omgezet naar woonzone? 69

70 - De huidige zone voor verblijfsrecreatie gelegen in art. 5.4 zou worden omgezet naar "Gemengd Open Ruimtegebied". Waarom deze omzetting? Mag dit niet verkaveld voor verblijfsrecreatie worden, zoals de aangrenzende percelen? - Ik ben ervan overtuigd dat de waarde van recreatiegebied veel meer is dan gemengd openruimtegebied dat enkel zal kunnen aangewend worden voor landbouw, bos en natuur. Mijn eigendom zal sterk in waarde verminderen en ik ben zeker dat de wetgeving op kapitaalschade en gebruikersschade ontoereikend zal zijn. Het perceel dat mijn eigendom is, heb ik bekomen uit de erfenis van mijn ouders. Bij een uitspraak door het Hof van Beroep in Gent is hierbij een hoge waarde vastgesteld omdat het perceel gedeeltelijk in verblijfsrecreatie gelegen is. Het deel in landbouwzone werd ook hoger gewaardeerd, omdat het nabij verblijfsrecreatie en een woonzone gelegen was. Indien deze reconversie doorgaat, zoals gepland, vraag ik u, hoe de overheid me voor deze waardevermindering zal vergoeden. - Bovendien heeft het geen zin meer om in het deelplan Heykavel nog percelen te voorzien van een landbouwbestemming. Alle betrokken percelen worden niet meer gebruikt door economisch vatbare bedrijven. Deze percelen, ingesloten tussen de Fort Bedmarstraat en de Warandewegel hebben geen toekomst meer als landbouwperceel. Delen van betreffende percelen die nu binnen agrarisch gebied liggen, worden niet herbestemd omdat deze delen niet het voorwerp van het PRUP vormen. Voorliggend PRUP heeft tot doel om zones voor verblijfsrecreatie te herbestemmen. Hierbij worden nagenoeg volledig met weekendverblijven bebouwde zones waar het vanuit ruimtelijk standpunt aanvaardbaar is om de permanente woonfunctie toe te laten herbestemd naar recreatief woon(park)gebied. Daarbij aansluitend worden ook een aantal zonevreemde woonlinten mee herbestemd. Dit in uitvoering van het plan-mer dat vaststelde dat als de zonevreemde woonlinten niet zouden worden herbestemd, de eigenaardige situatie zou ontstaan dat de grotere permanente woningen zonevreemd blijven, terwijl de kleinere permanente bewoning zone-eigen is gemaakt. Het PRUP heeft geenszins de bedoeling om een structureel bijkomend aanbod voor de bouw van eengezinswoningen te creëren. Het creëren van een bijkomend aanbod voor eengezinswoningen is niet alleen in strijd met het planopzet van voorliggend PRUP, het is ook in strijd met de geldende principes van de structuurplanning. Bijkomend woonaanbod kan enkel worden voorzien als daar een behoefte voor is (berekend volgens de principes van de structuurplanning). Delen van betreffende percelen die nu binnen zone voor verblijfsrecreatie liggen, werden ingekleurd als 'gemengd openruimtegebied' omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "De landbouwpercelen en de niet-actieve hoeve aan de oostzijde van het plangebied niet opnemen in het recreatief woongebied, tenzij deze percelen zouden worden aangewezen voor het kleinschalig residentieel woonwagenterrein." Dit om verdere versnippering van de open ruimte te beperken en gezien het waardevol karakter van de landbouwpercelen. Ook vanuit de discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie kwam de milderende maatregel: "De landbouwpercelen niet opnemen in het recreatief woongebied." Dit met als motivering: "De bestendiging van de cluster weekendverblijven ten zuiden van de camping brengt een verdere landschapsecologische versnippering van de open ruimte met zich mee (-1). Het is 70

71 daarom aangewezen om de zone maximaal groen te houden en de relatief grote, onbebouwde strook in landbouwgebruik tussen de cluster en de bewoning langsheen de Fort Bedmarstraat niet op te nemen in het recreatief woongebied, teneinde bijkomende versnippering van de open ruimte te vermijden." De PROCORO volgt de redeneringen die in het plan-mer werden opgebouwd en is er dus voorstander van om de bestemming 'gemengd openruimtegebied' voor betreffende percelen te behouden. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden, zoals dat ook in de toelichtingsnota van het PRUP is aangegeven. 65 In het deelplan voor de zone Heykavel is de grens van de zone 'gemengd openruimtegebied' arbitrair dwars over het perceel (611v2) en dwars door gebouwen die daar al tientallen jaren staan, getekend. Deze voorstelling van zaken heeft niets met de huidige situatie op het terrein te maken en ik neem dus aan dat het hier om een vergissing gaat. In elk geval kunnen wij met deze voorstelling van zaken niet akkoord gaan. Wij vragen dan ook uitdrukkelijk het hele perceel als woonzone te willen inkleuren, hetgeen overeenkomt met de realiteit ter plekke. De aanwezige constructies op het gedeelte van het perceel binnen het plangebied zijn vergund als 'stalling'. Het gaat dus om een landbouwfunctie. Op het perceel is ook een woning vergund maar dat gedeelte ligt buiten het plangebied en is op het gewestplan bestemd als woongebied met landelijk karakter. Betreffend perceel werd ingekleurd als 'gemengd openruimtegebied' omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Vanuit de discipline Mens Ruimtelijke aspecten en Gezondheid stelde het plan-mer volgende milderende maatregel voor: "De landbouwpercelen en de niet-actieve hoeve aan de oostzijde van het plangebied niet opnemen in het recreatief woongebied, tenzij deze percelen zouden worden aangewezen voor het kleinschalig residentieel woonwagenterrein." Dit om verdere versnippering van de open ruimte te beperken en gezien het waardevol karakter van de landbouwpercelen. 71

72 Ook vanuit de discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie kwam de milderende maatregel: "De landbouwpercelen niet opnemen in het recreatief woongebied." Dit met als motivering: "De bestendiging van de cluster weekendverblijven ten zuiden van de camping brengt een verdere landschapsecologische versnippering van de open ruimte met zich mee (-1). Het is daarom aangewezen om de zone maximaal groen te houden en de relatief grote, onbebouwde strook in landbouwgebruik tussen de cluster en de bewoning langsheen de Fort Bedmarstraat niet op te nemen in het recreatief woongebied, teneinde bijkomende versnippering van de open ruimte te vermijden." De PROCORO volgt de redeneringen die in het plan-mer werden opgebouwd en is er dus voorstander van om de bestemming 'gemengd openruimtegebied' voor betreffend perceel te behouden. De PROCORO wijst er verder op dat de aanwezige stallingen binnen het plangebied niet zonevreemd zijn. De landbouwfunctie, inclusief het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het gebruik van het gebied voor landbouw of hobbylandbouw, is er immers toegelaten. 72

73 Zone voor eengezinswoningen 18 We zijn van mening dat het woonlint in de Lekestraat moet worden uitgebreid. Hiervoor zijn verschillende argumenten te noemen: - Allereerst kent de Lekestraat momenteel al diverse percelen die onder woongebied vallen. Dit is al jaren het geval en past perfect binnen de inrichting van de straat en de omgeving. Wij zijn van mening dat het woongebied in de Lekestraat uitgebreid kan worden. Het huidige woonlint kan worden doorgetrokken tot en met Lekestraat 29,waar de splitsing met de Koornaarstraat aanvangt. - Ten tweede gebeurt het uitbreiden van een woonlint normaliter door de gemeenten. Ondanks dat de Lekestraat niet aan de kern van het dorp Stekene is gelegen, zou het uitbreiden van het woonlint in de Lekestraat toch tot een passende uitbreiding leiden. De Lekestraat grenst namelijk aan de Nederlandse grens, meer specifiek de kern van het dorpcentrum van Heikant. Dit maakt dat de woningen van de Lekestraat voor een groot deel zijn aangewezen op de Nederlandse gemeenschap. In de huidige maatschappij, waarbij alles op Europees niveau wordt bekeken, is het misschien raadzaam om ook Nederlandse gemeenten te betrekken bij het ontwerp tot uitbreiding van een woonlint. - Daarnaast vallen diverse percelen in de Lekestraat momenteel onder woongebied. Sterker nog, een groot deel van de Lekestraat is gevuld met permanente woningen. Het woonlint uitbreiden betreft dan ook slechts een opvulling van de woongemeenschap, waar zelfs alle nutsvoorzieningen reeds aanwezig zijn. - Tevens dient in deze uitbreiding van het plan worden meegenomen dat in het huidige ontwerp percelen en gebouwen die in eerdere ontwerpen dan wel plannen als weekendverblijf werden aangemerkt, of niet officieel zijn verworven, nu wel als woongebied worden aangemerkt. Dit is uiterst vreemd te noemen, aangezien het hier niet is gegaan om het opvullen van de straat, maar het toekennen van niet officieel verworven verblijven. - Tot slot vragen wij niet om een volledige uitbreiding tot woongebied van de Lekestraat, maar om uitbreiding van het woonlint tot en met het huis gelegen aan het perceel Lekestraat 29. De uitbreiding moet worden gezien als een opvulling van de Lekestraat en niet als het toekennen van een geheel nieuw stuk woongebied. Naar ons mening is dit een belangrijk verschil bij het toekennen van permanent woongebied. Voorliggend PRUP heeft tot doel om zones voor verblijfsrecreatie te herbestemmen. Hierbij worden nagenoeg volledig met weekendverblijven bebouwde zones waar het vanuit ruimtelijk standpunt aanvaardbaar is om de permanente woonfunctie toe te laten herbestemd naar recreatief woon(park)gebied. Daarbij aansluitend worden ook een aantal zonevreemde woonlinten mee herbestemd. Dit in uitvoering van het plan-mer dat vaststelde dat als de zonevreemde woonlinten 73

74 niet zouden worden herbestemd, de eigenaardige situatie zou ontstaan dat de grotere permanente woningen zonevreemd blijven, terwijl de kleinere permanente bewoning zone-eigen is gemaakt. De zonevreemde woonlinten die in voorliggend PRUP worden herbestemd naar zone voor eengezinswoningen bestaan uitsluitend uit percelen die (hoofdzakelijk) vergund(e) (geachte) eengezinswoningen bevatten. Er zijn geen onbebouwde percelen opgenomen. Het PRUP heeft dan ook geenszins de bedoeling om een bijkomend aanbod voor de bouw van eengezinswoningen te creëren. Bezwaarschrijvers stellen voor om een bijkomend aanbod voor eengezinswoningen te creëren. Dat is niet alleen in strijd met het planopzet van voorliggend PRUP, het is ook in strijd met de geldende principes van de structuurplanning. Bijkomend woonaanbod kan enkel worden voorzien als daar een behoefte voor is (berekend volgens de principes van de structuurplanning) en enkel in in het PRS geselecteerde kernen. Het zonevreemd woonlint aan de Lekestraat is geen geselecteerde kern. Bovendien werkt het voorstel van bezwaarindieners bijkomende verlinting in de hand, wat ook in strijd is met de principes van de structuurplanning. 50, 52, 53, 54 Wij dienen bezwaar in tegen de omzetting van onze 4 vergunde woningen gelegen in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling (woonlint Kemelstraat) naar een zone voor eengezinswoningen. Vergunde woningen die gelegen zijn in goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen in agrarisch gebied zijn niet zonevreemd. Een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling heeft voorrang op het gewestplan. Onze woningen vallen niet onder de uitzonderingsmaatregeling voor zonevreemde woningen of zonevreemde bedrijven. Wij kunnen bouwen, verbouwen en herbouwen mits we de verkavelingsvoorschriften respecteren. Wij zijn bijgevolg niet betrokken bij de problematiek van de weekendverblijven en wensen niet gebruikt (misbruikt) te worden om aan deze problematiek mee een oplossing te geven. Het onderwerp van het PRUP is de problematiek van de recreatiewoningen. Volgens de VCRO is een zonevreemde constructie een constructie die niet beantwoordt aan de voor het perceel geldende bestemmingsvoorschriften. Een bestemmingsvoorschrift is volgens de VCRO dan weer een stedenbouwkundig voorschrift dat is neergelegd in een gewestplan, een algemeen plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan (en dus niet in een verkaveling). Op betreffende percelen is momenteel van bovenstaande enkel het gewestplan van toepassing. De bestemming op het gewestplan is 'agrarisch gebied'. De constructies beantwoorden niet aan deze bestemming. Juridisch-technisch gaat het dus weldegelijk om zonevreemde woningen, ook al zijn ze inderdaad 74

75 binnen een goedgekeurde woonverkaveling gelegen. Het klopt wel dat de verkavelingsvoorschriften primeren op het gewestplan. De PROCORO wijst erop dat voorliggend PRUP betreffende woningen juist zone-eigen maakt, zodat de zonevreemde status nu net wordt opgelost. Het is dus niet geheel duidelijk waarom bezwaarschrijvers hiertegen gekant zijn. Betreffend zonevreemd woonlint wordt mee opgenomen in voorliggend PRUP omdat het plan-mer dat zo heeft voorgesteld. Het plan-mer stelde immers vast dat als de zonevreemde woonlinten niet zouden worden herbestemd, de eigenaardige situatie zou ontstaan dat de grotere permanente woningen zonevreemd blijven, terwijl de kleinere permanente bewoning zone-eigen is gemaakt. De herbestemming hangt dus weldegelijk samen met de problematiek van de herbestemming van de zones voor verblijfsrecreatie. 52, 53, 54 Wij dienen bezwaar in tegen de omzetting van onze 4 vergunde woningen gelegen in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling (woonlint Kemelstraat) naar een zone voor eengezinswoningen. De bestemming van onze 4 kavels laat in het RUP een veel ruimere bestemming toe in de toekomst dan de huidige. De huidige bestemming wonen wordt uitgebreid naar 'kleinhandel, kleinschalige horeca en kleinschalige diensten'. Dit zijn geen aan wonen verwante activiteiten, maar de uitoefening van zelfstandige hoofdberoepen. Wij zijn in deze geen vragende partij, noch zijn onze buren vragende partij. De opgesomde activiteiten horen thuis in een woonkern en zijn in de Hellestraat ruimschoots aanwezig. Vooreerst merkt de PROCORO op dat het PRUP betreffende verkaveling niet opheft. De verkavelingsvoorschriften blijven dus bestaan en moeten bij stedenbouwkundige vergunningverlening ook getoetst worden. Het is pas bij verkavelingswijzigingen dat de voorschriften van het PRUP moeten getoetst worden. Verder zijn kleinhandel, kleinschalige horeca en kleinschalige diensten weldegelijk aan het wonen verwante activiteiten. De PROCORO wijst er op dat deze activiteiten volgens de stedenbouwkundige voorschriften enkel zijn toegelaten in nevenbestemming. Dit betekent dat ze moeten beperkt blijven tot een vloeroppervlakte van maximum 100 m² per eengezinswoning. De hoofdbestemming blijft dus wonen. De PROCORO is van mening dat dergelijke kleinschalige activiteiten in nevenbestemming moeten mogelijk zijn in elk woongebied. 75

76 76

77 Zone voor openluchtrecreatieve terreinen 34, 35 We maken bezwaar tegen het verbod om te verkavelen en de noodzaak van een centraal beheer. Gesteld dat er automatisch (d.w.z. zonder dat er een slepende en dure juridische procedure noodzakelijk is) voldoende compensatie door planschade zou voorzien zijn, kunnen wij ons alsnog neerleggen tegen de inperking van het vrije gebruik van onze eigendom! Camping Fort Bedmar is in het PRS geselecteerd als een verblijfstoeristisch knooppunt. Het ruimtelijk beleid bestaat er dan ook in om de huidige toeristische exploitatie te behouden en alle ontwikkelingsmogelijkheden te geven. Delen van een openluchtrecreatief verblijf verkavelen zet de deur wagenwijd open voor permanente bewoning. Kavels kunnen namelijk worden verkocht, vervolgens kan er een openluchtrecreatief verblijf worden op gebouwd dat onmiddellijk of later permanent kan worden bewoond. Aangezien het juist de bedoeling is om op deze locatie een toeristische exploitatie te hebben en geen permanente bewoning, wordt er een verkavelingsverbod opgelegd. Analoog wordt een centraal ruimtelijk beheer opgelegd. Dit om afsplitsen en privatiseren van openluchtrecreatieve verblijven met bijhorend risico op permanente bewoning tegen te gaan. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden. Dit is decretaal zo bepaald in de VCRO. Een "automatische" toekenning van planschade, zoals bezwaarschrijvers voorstellen, behoort juridisch niet tot de mogelijkheden. 37 Volgens het PRUP zou het perceel van mijn cliënt (perceel 594b in deelplan Heykavel) in campinggebied vallen. Volgens de gegevens waarover ik beschik meen ik dat dit een materiële vergissing is want dit perceel van mijn cliënt ligt omgeven door de camping maar is uiteraard geen deel van de camping zelf. Mocht dit geen materiële vergissing uitmaken spreekt het voor zich dat mijn cliënt zich verzet tegen deze bestemmingswijziging of een andere wijziging in zijn nadeel. 77

78 Betreffend perceel maakt op vandaag inderdaad geen deel uit van camping Fort Bedmar. Het perceel wordt echter wel omgeven door de camping. Een ruimtelijk uitvoeringsplan legt bestemmingen vast voor een lange termijn en vanuit een ruimtelijke logica. Ruimtelijk-morfologisch maakt betreffend perceel deel uit van de camping. Het zou dan ook logisch zijn dat dit perceel op termijn binnen de toeristische uitbating van de camping wordt geïntegreerd. De herbestemming is dus niet het gevolg van een materiële vergissing maar wel van een gewenste toekomstige ruimtelijke invulling. Verder merkt de PROCORO op dat bezwaarschrijver geen enkel inhoudelijk argument tegen een herbestemming van betreffend perceel naar zone voor openluchtrecreatieve terreinen aangeeft. 78

79 Kleinschalig residentieel woonwagenterrein 2 Kan het zomaar dat een woonwagenterrein wordt ingericht op kosten van de gemeenschap? De opmerking heeft geen betrekking op het PRUP zelf. Het PRUP voorziet enkel in de mogelijkheid om een kleinschalig residentieel woonwagenterrein in te richten, geïntegreerd binnen het recreatief woongebied. Verder voorziet de Vlaamse regering in subsidies voor de aankoop en inrichting van een dergelijk terrein. Dit om een oplossing te kunnen bieden aan een specifieke doelgroep. 12, 24-33, Ik stel vast dat "à la tête du client" een oplossing wordt gezocht voor een groep woonwagenbewoners die een terrein bezetten in de Reepstraat te Sint-Gillis-Waas (kadastraal gekend als C1738). Blijkbaar laat de huidige bestemming landschappelijk waardevol agrarisch gebied dergelijke bezetting niet toe. Dat wil dus zeggen dat deze bezetting reeds jarenlang toegelaten is geworden door de gemeente en de provincie. Wil dit dan zeggen dat de gemeente en de provincie iedereen die "illegaal" woont een (gratis) nieuwe plaats zal toewijzen? Woonwagenbewoning is in de eerste plaats een huisvestingsproblematiek waarvoor specifieke voorzieningen getroffen moeten worden. De PROCORO is van mening dat dat weldegelijk een taak van de overheid is. Woonwagenterreinen maken deel uit van de nederzettingsstructuur, alhoewel ze een specifieke ruimtelijke eigenheid hebben. Vandaar dat het belangrijk is om in ruimtelijke uitvoeringsplannen mogelijkheden voor woonwagenterreinen te creëren. De huidige locatie van het kleinschalig residentieel woonwagenterrein in Sint-Gillis-Waas heeft niet de juiste planologische bestemming. Bovendien is de ligging ruimtelijk niet aangewezen en in strijd met de principes van de structuurplanning. Woonwagenterreinen maken integraal deel uit van de woonstructuur en dienen bijgevolg te worden gerealiseerd in woongebied of in aansluiting met de kernen. Het voorzien van functies wonen en bedrijvigheid op dezelfde locatie is bovendien erg 79

80 moeilijk te verantwoorden, zowel op sociaal vlak (o.m. aansluiting bij voorzieningen, sociale uitsluiting) als op milieukundig vlak (hinder voor de bewoners). Daarnaast kan het juridisch bestendigen van de woonfunctie op de huidige locatie een beletsel vormen voor het afleveren van milieuvergunningen op het bedrijventerrein. De westelijk gelegen zone voor verblijfsrecreatie 'Reinakker' krijgt bovendien een (na)bestemming 'bosgebied'. Het bestendigen van een woonfunctie in onmiddellijke aansluiting met deze zone zou dan ook niet consequent zijn. Voor de huidige locatie is door Gemeente noch Provincie een toelating gegeven om er definitief een kleinschalig residentieel woonwagenterrein in te richten. Net daarom moest worden op zoek gegaan naar een nieuwe locatie. 12, 24-35, Dit PRUP heeft tot doel net bepaalde zones een andere bestemming te geven. Het lijkt me dan ook mogelijk om de plaats die ze momenteel bezetten met dit PRUP dan ook te voorzien als "residentieel woonwagenterrein". Er wordt geargumenteerd in de toelichtende nota dat er op de huidige plaats (Reepstraat te Sint-Gillis-Waas) niet kan gezorgd worden voor de noodzakelijke voorzieningen alsook dat er hinder mogelijk is van de nabijgelegen KMO-zone. Beide argumenten gaan niet op. Immers in het gebied dat door de PRUP wordt voorzien, zijn er ook geen voorzieningen (zoals riolering) en zijn sociale voorzieningen nog veel verder weg. Bovendien is het raar dat enkel deze groep woonwagenbewoners een speciale nieuwe locatie zouden krijgen in een andere deelgemeente omwille van mogelijke hinder van de KMO-zone. Zullen dan alle bewoners van de Reepstraat, Holstraat en Klingedijkstraat die grenzen aan de KMO-zone een, al dan niet op kosten van de gemeente en dus de belastingbetaler, nieuwe woonst krijgen in een andere deelgemeente? De ligging van de huidige locatie is in de eerste plaats in strijd met de principes van de structuurplanning. Woonwagenterreinen moeten integraal deel uitmaken van de woonstructuur en dienen bijgevolg te worden gerealiseerd in woongebied of in aansluiting met de kernen. De huidige locatie voldoet niet aan deze voorwaarde. Het voorzien van functies wonen en bedrijvigheid op dezelfde locatie is bovendien weldegelijk erg moeilijk te verantwoorden, zowel op sociaal vlak (o.m. aansluiting bij voorzieningen, sociale uitsluiting) als op milieukundig vlak (hinder voor de bewoners). In een woonkern als De Klinge zijn er weldegelijk meer sociale voorzieningen voorhanden dan in de omgeving van het bedrijventerrein. De vergelijking met andere woonsituaties in de omgeving van het bedrijventerrein gaat niet op. Hier gaat het om historisch gegroeide situaties die stedenbouwkundig vergund (geacht) zijn. Het huidige kleinschalig residentieel woonwagenterrein is niet vergund (geacht) en dus juridisch onbestaand. Het 80

81 is vanuit die context dat moet op zoek worden gegaan naar een locatie die ruimtelijk wel geschikt is. Bij de keuze van die toekomstige locatie moet rekening gehouden worden met het principe uit de structuurplanning dat woonwagenterreinen integraal deel uitmaken van de nederzettingsstructuur. Daarnaast kan het juridisch bestendigen van de woonfunctie op de huidige locatie een beletsel vormen voor het afleveren van milieuvergunningen op het bedrijventerrein. De westelijk gelegen zone voor verblijfsrecreatie 'Reinakker' krijgt bovendien een (na)bestemming 'bosgebied'. Het bestendigen van een woonfunctie in onmiddellijke aansluiting met deze zone zou dan ook niet consequent zijn. 12, 24-33, Er wordt geargumenteerd in de toelichtende nota dat men wil komen tot eenvormige clusters. Het recreatief woongebied in het midden scheuren door er een "overdruk kleinschalig residentieel woonwagenterrein" in te plaatsen gaat helemaal in tegen deze visie. Het is niet duidelijk wat bezwaarschrijvers juist bedoelen met "het komen tot eenvormige clusters". Het is in elk geval zo dat de stedenbouwkundige voorschriften van het PRUP ervoor zorgen dat het kleinschalig residentieel woonwagenterrein geïntegreerd wordt binnen het recreatief woongebied. Zo wordt een visuele afscherming met streekeigen groen opgelegd. De PROCORO wijst er verder op dat zowel het recreatief woongebied als het kleinschalig residentieel woonwagenterrein de hoofdfunctie 'wonen' hebben, zodat een ligging in elkaars onmiddellijke omgeving geen probleem hoeft te zijn. 12, 24-35, Er wordt geargumenteerd in de toelichtende nota dat elke standplaats minimum 150m² moet tellen en er 5 woonwagens kunnen komen. Dit is in schril contrast met de voorwaarden die worden opgelegd aan de woningen in het omliggend gebied voor recreatief wonen. Immers daar is maar 1 81

82 woning per perceel toegelaten, zijn caravans en kampeerauto's niet toegelaten. Dit is eveneens in schril contrast met de maximaal 80m² die een woning mag beslaan en de maximum 20m² verharding. Woonwagenbewoning is een huisvestingsproblematiek waarvoor specifieke voorzieningen getroffen moeten worden. De woonvorm op zich en de inrichting die voor deze specifieke woonvorm noodzakelijk is, zijn verschillend van de klassieke woonvorm van één (recreatieve) woning op een perceel / kavel. Het is dan ook logisch dat er andere inrichtingsvoorschriften gelden voor het kleinschalig residentieel woonwagenterrein dan voor het recreatief woongebied. Bovendien wijst de PROCORO er op dat er in de stedenbouwkundige voorschriften weldegelijk kwaliteitseisen voor het kleinschalig residentieel woonwagenterrein worden opgenomen. Zo moet er een collectief dienstgebouw voorzien worden met daarin minstens sanitaire voorzieningen en een verzamelplaats voor afval, moet het terrein voldoende visueel afgeschermd worden met streekeigen groen, moet op het terrein voldoende manoeuvreerruimte voorzien worden, moet de wegenis op het terrein minimum 5 meter breed zijn, moet de wegenis verhard worden met duurzame materialen, moet er minimum 1 parkeerplaats voor bezoekers aangelegd worden, moet een standplaats voor een woonwagen een minimale oppervlakte van 150 m² hebben en moet tussen de woonwagens een brandvrije strook van minimum 4 meter breed voorzien worden. Verder wijst de PROCORO er op dat de herbestemming naar recreatief woongebied van de weekendverblijfcluster aan de Heykavel ook een enorme meerwaarde biedt voor de eigenaars / bewoners van de weekendverblijven. Zo wordt de permanente woonfunctie vergunbaar (binnen zone voor verblijfsrecreatie is dat niet het geval) en zijn er ruimere bouwmogelijkheden voor de constructies op zich. 12, 24-33, In de MER wordt uitdrukkelijk gesteld dat "Het is ook aangewezen om de niet-actieve hoeve met bijhorende huiskavel uit het recreatief woongebied te houden en te bestemmen als landelijk woongebied". Er een woonwagenterrein van maken is geen landelijk woongebied. De niet-actieve hoeve met bijhorende huiskavel, waarnaar in het plan-mer wordt verwezen, is gelegen in het oosten van het plangebied (perceel 611v2). Het kleinschalig residentieel woonwagenterrein komt niet op dit perceel te liggen. Het bezwaar is dan ook gebaseerd op een misverstand en is dus niet relevant. 82

83 12, 24-33, Volgens het PRS dienen woonwagenterreinen bij voorkeur te worden voorzien in stedelijke gebieden en eventueel in hoofddorpen in het buitengebied. De Heykavel en meer bepaald de zone voor recreatief woongebied voldoet absoluut niet aan deze voorwaarden. Bijgevolg is het opmerkelijk dat deze oplossing naar voren wordt geschoven. Bij de keuze van een toekomstige locatie voor een kleinschalig residentieel woonwagenterrein, moet in de eerste plaats rekening gehouden worden met het principe uit de structuurplanning dat woonwagenterreinen integraal deel uitmaken van de nederzettingsstructuur. Dat is met de voorgestelde locatie weldegelijk het geval. De locatie maakt onderdeel uit van de nederzettingsstructuur: ze ligt binnen (recreatief) woongebied en sluit aan bij de in het PRS geselecteerde woonkern 'De Klinge'. Het klopt inderdaad dat de locatie niet in een stedelijk gebied of in een hoofddorp van het buitengebied gelegen is. In die zin vormt ze een afwijking van het richtinggevend gedeelte van het PRS. Artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) stelt dat van het richtinggevend gedeelte alleen maar kan worden afgeweken omwille van onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten of omwille van dringende sociale, economische of budgettaire redenen. De uitzonderingsgronden voor een afwijking worden uitgebreid gemotiveerd. Ze mogen in geen geval een aanleiding zijn om de duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de ruimtelijke draagkracht en de ruimtelijke kwaliteit van welk gebied ook in het gedrang te brengen. Ten eerste kan worden opgemerkt dat het hier gaat om een plaatselijke herlokalisatie van één enkele familie (slechts voor een 5-tal woonwagens). Er is dus geen sprake van het voeren van een aanbodbeleid op deze locatie. Het beleidskader uit het PRS is geschreven vanuit de optiek van het voeren van een aanbodbeleid. Daarnaast biedt de herbestemming van de zone 'Heykavel' een ruimtelijke opportuniteit om een oplossing te bieden aan de problematiek van een familie residentiële woonwagenbewoners binnen de gemeente Sint-Gillis-Waas. De functie 'kleinschalig residentieel woonwagenterrein' gaat ruimtelijk goed samen met de andere aanwezige functies in deze omgeving. Verder zijn er dringende sociale redenen om te kiezen voor deze locatie. Er moet namelijk op korte termijn een oplossing geboden worden voor de specifieke sociale doelgroep van een familie van residentiële woonwagenbewoners binnen de gemeente Sint-Gillis-Waas. Voorliggende locatie biedt 83

84 deze mogelijkheid. Er is geen enkele locatie in de hoofddorpen Sint-Gillis-Waas en Sint-Pauwels voorhanden die op korte termijn kan worden gerealiseerd. Dit omdat nog herbestemmingen nodig zijn en/of de betreffende (privé-)eigenaars niet bereid zijn om een kleinschalig residentieel woonwagenterrein in te planten. Ten slotte is het duidelijk dat de voorgestelde locatie geen aanleiding geeft om de duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de ruimtelijke draagkracht en/of de ruimtelijke kwaliteit van welk gebied ook in het gedrang te brengen. Integendeel zorgt de nieuwe locatie ervoor dat de huidige locatie, die gelegen is in een open-ruimte-omgeving (weliswaar aansluitend bij een bedrijventerrein), wordt ontlast. De PROCORO wijst er trouwens op dat ook Ruimte Vlaanderen in haar advies expliciet stelt dat kan akkoord worden gegaan met de voorgestelde locatie en met de motivering voor een afwijking van het PRS in de toelichtingsnota. 12, 24-33, Ik durf voorstellen om ofwel de huidige locatie van deze bewoners in de Reepstraat te Sint-Gillis- Waas om te zetten in (overdruk) kleinschalig residentieel woonwagenterrein en hen de nodige planbaten hiervoor te laten betalen. Ofwel hen vlakbij hun huidige locatie in Sint-Gillis-Waas een nieuwe locatie te laten verwerven bv op perceel C1746d, hetgeen dan aansluit op het bestaande woonlint van de Reepstraat of een kadastraal perceel in de omgeving (bv een deel van C1742d of C1751g) of voor een gemakkelijke ontsluiting C1800c, uiteraard bij betaling van de noodzakelijk en voor iedereen geldende bedragen, taksen, verhaalbelastingen, nutsvoorzieningen en planbaten. De ligging van de huidige locatie is in de eerste plaats in strijd met de principes van de structuurplanning. Woonwagenterreinen moeten integraal deel uitmaken van de woonstructuur en dienen bijgevolg te worden gerealiseerd in woongebied of in aansluiting met de kernen. De huidige locatie voldoet niet aan deze voorwaarde. Het voorzien van functies wonen en bedrijvigheid op dezelfde locatie is bovendien erg moeilijk te verantwoorden, zowel op sociaal vlak (o.m. aansluiting bij voorzieningen, sociale uitsluiting) als op milieukundig vlak (hinder voor de bewoners). Daarnaast kan het juridisch bestendigen van de woonfunctie op de huidige locatie een beletsel vormen voor het afleveren van milieuvergunningen op het bedrijventerrein. De westelijk gelegen zone voor verblijfsrecreatie 'Reinakker' krijgt bovendien een (na)bestemming 'bosgebied'. Het bestendigen van een woonfunctie in onmiddellijke aansluiting met deze zone zou dan ook niet consequent zijn. 84

85 De voorgestelde percelen 1746d, 1742d, 1751g en 1800c zijn ook geen goede locaties. Ook deze locatie zijn in strijd met de principes van de structuurplanning. Woonwagenterreinen moeten integraal deel uitmaken van de woonstructuur en dienen bijgevolg te worden gerealiseerd in woongebied of in aansluiting met de kernen. Voorgestelde locaties voldoen niet aan deze voorwaarde. Het woonlint aan de Reepstraat behoort niet tot een in het PRS geselecteerde kern. Het voorzien van functies wonen en bedrijvigheid op dezelfde locatie (percelen 1742d, 1751g en 1800c maken zelfs effectief deel uit van het bedrijventerrein volgens het gemeentelijk RUP 'Kluizenmolen') is bovendien erg moeilijk te verantwoorden, zowel op sociaal vlak (o.m. aansluiting bij voorzieningen, sociale uitsluiting) als op milieukundig vlak (hinder voor de bewoners). Daarnaast kan het juridisch bestendigen van de woonfunctie op de voorgestelde locaties een beletsel vormen voor het afleveren van milieuvergunningen op het bedrijventerrein. 34, 35 Minstens dezelfde regels zullen moeten gelden en gecontroleerd worden naar milieu, brandveiligheid, wegenis, nutsvoorzieningen, enz. als voor het recreatief woongebied en de zone voor openluchtrecreatieve terreinen. Bedoeld terrein ligt immers midden in het recreatief woongebied, én is een terrein voor woonwagens zodat dezelfde regels moeten gelden als bepaald voor ons tegenoverliggend terrein voor openluchtrecreatieve verblijven (camping). Regels over milieu, brandveiligheid, nutsvoorzieningen en wegenis en de controle daarop hebben geen rechtstreekse betrekking op het PRUP. De geldende regelgeving ter zake is uiteraard van toepassing. Wel legt het PRUP stedenbouwkundige regels op in functie van (interne) mobiliteit en brandveiligheid. De stedenbouwkundige voorschriften bevatten volgende bepalingen: - Op het terrein moet voldoende manoeuvreerruimte voorzien worden. - De wegenis op het terrein moet minimum 5 meter breed zijn. De wegenis moet verhard worden met duurzame materialen. - Er moet minimum 1 parkeerplaats voor bezoekers aangelegd worden. - Tussen de woonwagens moet een brandvrije strook van minimum 4 meter breed voorzien worden. 85

86 34, 35 Gesteld dat het toch zou doorgaan en dat aan alle regels wordt voldaan (voornamelijk vrije zone en afstandsregels) én aan de bepalingen opgelegd in , lijkt het mij zo goed als onmogelijk om dit alles op een voor de betreffende woonwagenbewoners bevredigende manier in de bedoelde percelen te kunnen proppen; ik baseer mij hiervoor op een schets welke ik maakte; ik ga ervan uit dat ik na 26 jaar campinguitbater te zijn, over voldoende kundigheid beschik om dergelijk terrein in te delen en uit te tekenen. Het zou dan ook zonde zijn mocht de gemeente overgaan tot de grotendeels gesubsidieerde aankoop van bedoelde percelen, mochten ze achteraf tot de spijtige vaststelling komen dat bedoeld woonwagenterrein daar onmogelijk op een deftige manier te realiseren valt. Geen van alle betrokken partijen (overheden, omwonenden en nog in het minst de woonwagenbewoners zelf) heeft daar ook maar enige baat bij! In de toelichtingsnota van het ontwerp (p. 48) wordt gemotiveerd dat om aan alle kwaliteitseisen te kunnen voldoen voor een residentieel woonwagenterrein voor 5 woonwagens een oppervlakte van minimum 1250 m² noodzakelijk is. De totale oppervlakte van het terrein is ca m². De PROCORO is dan ook van mening dat het terrein zeker groot genoeg is om aan alle kwaliteitseisen te kunnen voldoen. 34, 35 Ik denk dat het spijtig zou zijn mochten de geleverde inspanningen van de laatste jaren om van Fort Bedmar een toeristische trekpleister te maken, teloorgaan door het onaantrekkelijke aanzicht van bedoeld woonwagenterrein; betrokken familie heeft reeds in het verleden bewezen dat ze zeer moeilijk orde kunnen houden o.a. op hun laatste standplaats in De Klinge enkele jaren geleden. Wij vrezen denk ik terecht voor imagoschade. De stedenbouwkundige voorschriften van het PRUP leggen op dat het kleinschalig residentieel woonwagenterrein visueel voldoende moet afgeschermd worden met streekeigen groen. Er kan dus geen sprake zijn van een onaantrekkelijk uitzicht. De opmerking over de familie woonwagenbewoners zelf heeft geen betrekking op het PRUP. 86

87 87

88 Planbaten 34, 35 Waar er de plicht is tot planbaten in het recreatief woongebied van de Heykavel, moet er logischerwijs ook het recht bestaan op planschade voor de zone voor openluchtrecreatieve terreinen. De planbaten zijn in dit geval zeer gering voor wie soms al bijna 50 jaar in overtreding leeft, tegenover de schade welke wij lijden door de inknotting van het recht op volledig gebruik van alle mogelijkheden van onze campinggrond, terwijl ons terrein reeds sinds 1968 in alle wettelijkheid wordt uitgebaat. We voelen ons allesbehalve gelijk en eerlijk behandeld op dat vlak. Het systeem van planbaten en planschade is decretaal geregeld in de VCRO. De opmerking heeft dan ook geen rechtstreekse betrekking op het PRUP. Zo zijn de bedragen voor de planbatenheffing effectief in het decreet bepaald. De PROCORO stelt met bezwaarschrijver vast dat de planbatenheffing in de meerderheid van de gevallen slechts een fractie van de meerwaarde bedraagt. Voorliggend PRUP kan daar echter niets aan veranderen. De PROCORO wijst er verder op dat waardeverminderingen, als die er al zouden zijn, kunnen gecompenseerd worden via de bestaande figuur van de planschade (schadevergoeding van 80 %). Het is aan de rechtbank van eerste aanleg om te bepalen of er planschade dient uitbetaald te worden. 38 De Provincie wordt verzocht de inkomsten uit de planbaten van de zone Heykavel over te maken aan de Gemeente Sint-Gillis-Waas om aldus een (gedeeltelijke) compensatie te vormen voor de verhoogde kosten in functie van het beheer en onderhoud van de gemeentelijke infrastructuur voortvloeiende uit de herbestemming van de zone Heykavel. 88

89 Art , 1 ste lid, 4 bepaalt dat de inkomsten die het gevolg zijn van een provinciale bestemmingswijziging in ruimtelijke uitvoeringsplannen die vanaf 1 juli 2013 definitief worden vastgesteld en in uitvoering van artikel (wat hier het geval is), worden doorgestort naar de betrokken provincie. Dat neemt niet weg dat hierover afspraken kunnen worden gemaakt tussen Gemeente en Provincie. De PROCORO wijst op het feit dat deze afspraken los staan van voorliggend PRUP en neemt hierover dan ook geen verder standpunt in. 39 Ik heb al mijn vast verblijf (domicilie) sinds 1985 in mijn chalet in Stekene (Nieuwdorp W213). Moet ik dan planbaten betalen? Er is sprake van omdat mijn grond 3500 m² groot is. Of kan ik alles laten zoals het is en gewoon verder mijn jaarlijkse grondbelasting storten. Permanent wonen binnen zones voor verblijfsrecreatie is op vandaag stedenbouwkundig verboden, ook al zijn er inschrijvingen in het bevolkingsregister. Vanuit federale wetgeving zijn gemeenten verplicht om mensen (voorlopig) in te schrijven op het door hen gevraagde adres, ook al gaat het in het geval van zones voor verblijfsrecreatie om een stedenbouwkundige overtreding. Om in de toekomst permanent te kunnen wonen of om bestaande permanente bewoning te regulariseren binnen recreatieve woon(park)gebieden is een stedenbouwkundige vergunning nodig om de functie te wijzigen van 'recreatie' naar 'wonen'. Deze functiewijziging gaat gepaard met een planbatenheffing. Bezwaarschrijver zal dus planbaten moeten betalen om te kunnen blijven permanent wonen. De berekeningswijze van het bedrag van de planbatenheffing is decretaal vastgelegd in de VCRO. Het PRUP kan hier niets aan veranderen. Voor een perceel van 3500 m² bedraagt de planbatenheffing inderdaad (het maximum bedrag, vanaf een oppervlakte van 2750 m²). 52, 53, 54 89

90 Wij dienen bezwaar in tegen de omzetting van onze 4 vergunde woningen gelegen in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling (woonlint Kemelstraat) naar een zone voor eengezinswoningen. Volgens artikel 3.1 zouden wij planbaten verschuldigd kunnen zijn. Wij verwijzen hierbij naar de respectievelijke notariële aktes die werden opgemaakt bij aankoop van de 4 percelen. Wij hebben 'bouwgrond' bestemd voor het bouwen van eengezinswoningen aangekocht en deel uitmakend van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. Wij hebben bij de aankoop de op dat moment gangbare prijs voor bouwgrond betaald. Art van de VCRO stelt dat er geen planbatenheffing verschuldigd is wanneer het perceel waarop de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan een zonevreemde, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte woning in de zin van artikel gevestigd is, een voor wonen geëigende bestemming krijgt ten gevolge van het plan. Dat is nu voor betreffende percelen net het geval. De PROCORO merkt op dat deze uitzonderingsgrond ook is opgenomen in de toelichtingsnota van voorliggend ontwerp PRUP (p. 123). Op het grafisch register in de toelichtingsnota zijn betreffende percelen inderdaad aangeduid als "percelen die in aanmerking kunnen komen voor planbaten". Dit komt omdat in dit grafisch register de uitzonderingsgronden nog niet zijn verwerkt, dit conform de afspraken hierover. Vandaar ook dat aangegeven staat dat het om percelen gaat die "mogelijks" in aanmerking komen. Door de uitzonderingsgrond (zie hierboven) zal er voor betreffende percelen echter geen planbatenheffing zijn. 90

91 BESLUIT Samenvattend stelt de PROCORO volgende wijzigingen aan het ontwerp PRUP voor: - De PROCORO adviseert om de bestemming van perceel 1275p binnen zone E4 in deelplan 4 (Stekene: Hellestraat Stropersstraat) te wijzigen van 'recreatief woongebied' naar 'bosgebied'. - De PROCORO adviseert om de bestemming van volgende percelen te wijzigen van 'recreatief woon(park)gebied' naar 'zone voor eengezinswoningen': o Deelplan 2, perceel 226y6 (Riet 2) o Deelplan 2, perceel 226v8 (Riet 4A) o Deelplan 3, perceel 238m (Koornaarstraat 4) o Deelplan 3, perceel 281p (Koornaarstraat 5) o Deelplan 3, perceel 209w (Koornaarstraat 6) o Deelplan 3, perceel 287l (Koornaarstraat 7) o Deelplan 3, perceel 287k (Koornaarstraat 9) o Deelplan 3, perceel 209v (Koornaarstraat 10) o Deelplan 3, perceel 208m (Koornaarstraat 12) o Deelplan 4, percelen 1226s en 1226t (Prekerijdreef 2) o Deelplan 4, perceel 621m (Sint-Jansteenstraat 19) o Deelplan 4, perceel 621m2 (Sint-Jansteenstraat 21) o Deelplan 4, perceel 621n2 (Sint-Jansteenstraat 23) o Deelplan 4, perceel 621a2 (Sint-Jansteenstraat 25) o Deelplan 4, perceel 621z (Sint-Jansteenstraat 27) o Deelplan 4, perceel 621c2 (Sint-Jansteenstraat 29) - De PROCORO adviseert om de bestemming van volgende percelen te wijzigen van 'recreatief woongebied' naar 'tuinzone': o Deelplan 2, perceel 226t8 (tuin bij Riet 4A) o Deelplan 4, perceel 1226r (tuin bij Prekerijdreef 2) o Deelplan 4, perceel 621l2 (tuin bij Sint-Jansteenstraat 21) - De PROCORO adviseert om de juridische toestand in de toelichtingsnota aan te vullen met de vergeten verkavelingen voor wonen binnen alle plangebieden. - De PROCORO adviseert om de bestemming van percelen 569a, 570c en 571a binnen plangebied 5 (Sint-Gillis-Waas: Heykavel) te wijzigen van 'gemengd openruimtegebied' naar 'recreatief woongebied'. - De PROCORO adviseert om percelen 622, 637b, 644b, 644c, 644d, 644m, 644n, 645h, 645k en 645l, die in het ontwerp PRUP zijn opgenomen binnen plangebied 4 (Stekene: Hellestraat Stropersstraat), niet langer op te nemen in het plangebied van voorliggend PRUP. De PROCORO adviseert ook om percelen 392a en 392d, aansluitend bij zone D11, te herbestemmen naar recreatief woonparkgebied in het PRUP 'Reconversie verblijfsrecreatie Stekene en Sint-Gillis- Waas fase 3' of in een ander RUP. De PROCORO heeft geen bijkomende opmerkingen. 91

92

93 AANGETEKEND r Oost{/laa PROVINCIFBESTUIJR OOST-VLAAN DËREI{ ln: 27-0S- 20t5 RWI Tffi VN.AANDEREN P \Fìi[l''1[:f.i'ì VÃ.li :.il: VIÂ^54S : QVì:l{l llli]i (wl Gouvernen' entstraat I 9SÛû GENT NFì uw kenmerk vragen naar/ Koen Grootaert koen. g roota ert@rwo. vla anderen. be ons kenmerk 2 'i3/4ü00û l1t 1.1 telefoonnummer 09 27ö " bijlagen d atum LJ ', lì!., *ui"? Betreft: Provincie Oost-Vlaanderen, provinciaal RUP "Reconversie Verblijfsrecreatie Fase ll Stekene en St-Gillis-Waas" : advies tijdens het openbaar onderzoek Geachte voorzitter, Hierbij bezorg ik u het advies van het departement RWO. 1. rechtsgrond van het advies en relevante regelgeving of beleidskaders Op grond van artikel $4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, bezorgt het departement aan de provinciale commissie voor ruimtelijke ordening een advies over de overeenstemming van het ontwerp provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de gewestelijk ruimtelijke uitvoeringsplannen. Adikel $5 voorziet dat dit advies integraal opgenomen dient te worden in het advies van de PROCORO. 2. samenvatting van het dossier Het voorliggende provinciaal RUP, opgemaakt in functie van de herbestemming van zones voor verblijfsrecreatie, wordt opgemaakt in uitvoering van het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen. De herbestemming kadert in een ruimer planningsproces van de provincie Oost-Vlaanderen voor al le zones voor verblijfsrecreatie. Het prup bestaat uit 5 deelplannen waarvan 4 gelegen zijn in Stekene en 1 in Sint-Gillis-Waas. ln totaal worden 13 zones voor verblijfsrecreatie herbestemd. ln hoofdzaak betreft het een herbestemming naar recreatief woon(park)gebied. Verder worden een drietal zonevreemde woonlinten herbestemd als zone voor eengezinswoningen. Beperkte delen van de zones voor verblijfsrecreatie krijgen een herbestemming naar een open-ruimte-bestemming, naar een zone voor openluchtrecreatieve verblijven met een open-ruimte-nabestemming of krijgen een specifieke toeristische nabestemming. 3. beknopte historiek Op 24110/2014 werd een plenaire vergadering gehouden. Op werd het plan voorlopig vastgesteld door de provincieraad. Het openbaar onderzoek loopt van tot Verenigbaarheid met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen Stekene en Sint-Gillis-Waas zijn integraal gelegen in het buitengebied. Het RSV bepaalt dat om het buitengebied te vrijwaren voor de structuurbepalende functies de versnippering van het bui- R ui rnte Vlaanej eren üost-vlaelnderen, Vi rg ini e Lovel ín g g ebouv'r Kaníngin Msria Hsndrikaplein 70 btrs Û Gent w u ' '. r uiz*t :eo I aa rs t** r * ts.t v

94 tengebied en de verbrokkeling van haar structuur door bebouwing en infrastructuren moet worden tegengegaan. Conform het principe van de gedeconcentreerde bundeling kan een verdere groei van linten en een toename van de verspreide bebouwing niet aanvaard worden. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bepaalt dat alle terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven (ongeacht de bestemming op het gewestplan) moeten worden geëvalueerd i.f.v. de ruimtelijke draagkracht van het betrokken gebied. Deze benadering vertrekt van de feitelijke toestand, waarbij het zone-eigen of zonevreemd karakter en het tijdstip waarop het openluchtrecreatief verblijf is gerealiseerd slechts aspecten zijn bij de afweging. ln de praktijk kan de evaluatie voor bestaande terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven leiden: - tot het behoud van het bestaande terrein; wanneer het terrein geen recreatieve bestemming heeft, moet het worden afgebakend in een uitvoeringsplan; wanneer het terrein destijds illegaal werd opgericht, moet de (eventuele) afbakening worden voorafgegaan door een handhavingsprocedure; - tot de sanering i.f.v. de ruimtelijke draagkracht van het gebied; - het terrein wordt verplaatst naar een nieuw of bestaand terreinen in de omgeving; het nieuw terrein moet in een uitvoeringsplan worden afgebakend; - het terrein wordt venruijderd omdat het niet verenigbaar is met de ruimtelijke draagkracht; indien het terrein een recreatieve bestemming had, moet deze worden gewijzigd in een uitvoeringsplan. Deze visie op weekendverblijven leidde op Vlaams niveau tot een beleidsplan voor de problematiek van de weekendverblijven. Binnen dit beleidsplan werd een planningsgerichte aanpak voorgesteld waarin o.m. bepaald wordt dat het provinciebestuur start met de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen na een ruimtelijke afweging door de Vlaamse en de provinciale overheid. De ruimtelijke afweging van de clusters van weekendverblijven op Vlaams niveau gebeurde op basis van een indeling in 3 categorieën met een aantal subcategorieën. Alle clusters die in dit prup worden besproken, bevinden zich in de categorie 2. Belangrijk is het onderscheid tussen de subcategorie 2a en de subcategorie 2b. Waar in de subcategorie 2a op Vlaams niveau enkel gekozen wordt voor een bestendigen van de weekendverblijven, kan in de subcategorie 2b ook worden overgegaan tot een bestendiging van het 'wonen'. Voor clusters die ingedeeld werden in de categorie 2 kon het provinciebestuur een verdere verfijning uitvoeren m.b.t. de keuze of het bestendigen van het wonen mogelijk is. Het provinciebestuur Oost-Vlaanderen heeft er voor gekozen om de weekendverblijfproblematiek niet te benaderen vanuit de clusters van weekendverblijven maar vanuit de zones voor verblijfsrecreatie volgens het gewestplan. Het provinciebestuur voerde eigenstandig een volledig nieuwe indeling in waarbij het behoud van weekendverblijfzones principieel niet wordt toegelaten. Het provinciebestuur schuift n.a.v. de herbestemming van de zones voor weekendverblijven drie toekomstige type-bestemmingen naar voor: - Recreatiefwoongebied; - Open-ruimte-bestemming; - Zone voor camping of bungalowpark. Deze eigenstandige afweging leidt op vlak van bestendiging van het permanent wonen tot een afwijking van de gemaakte beoordeling op Vlaams niveau. ln de bespreking per deelplan wordt hierop ingegaan. M.b.t. de gewenste openruimtestructuur stelt het PRS dat het openruimtelandschap dient gevrijwaard te worden van verdere verstedelijking. Eén van de beleidspunten is het weren van bijkomende weekendbewoning in de bossen. Het is bijgevolg vreemd dat t delijk nog bijkomende weekendverblijven toegelaten in de zones die worden herbestemd naar een open-ruimtebestemming. Ook bijkomende bebouwing (hetzij weekendverblijven, hetzij woningen) op onbebouwde peicelen (die niet als restperceel kunnen worden bestempeld) is in dit opzicht moeilijk verdedigbaar. '2. 13/4CA0O/r']r. r plgr_06. doe 2/8

95 Voor de gemeente Stekene werd een provinciale visie voor weekendverblijven goedgekeurd door de deputatie op 16 mei Het voorliggende prup vloeit hieruit voort. Ook voor de zones te Sint-Gillis-Waas is een visie uitgewerkt. De deelplannen die in dit prup naar voor worden geschoven voorzien in hoofdzaak een herbestemming van de zones voor verblijfsrecreatie naar recreatief woongebied. Belangrijk is dat de provinciale visie bepaalt dat zones die momenteel bestaan uit echte, kleinschalige weekendverblijven zonder permanente bewoning niet in aanmerking komen voor een omvorming naar recreatief woongebied (zie toelichting p. 14,4" alinea). Het provinciebestuur erkent cfr. hun eigen visie terecht dat een permanent verblijf (woonfunctie binnen een weekendverblijf) een grotere impact heeft op de omgeving dan 'echte' weekendverblijven die enkel tijdelijk benut worden (afvalwater, voorzieningenniveau, weguitrusting,...). ln die zin is het vreemd dat zones waar vanuit de inschrijvingen uit het bevolkingsregister geen aanwijzingen zijn dat er een problematiek van permanente bewoning heerst, worden omgevormd tot recreatief woongebied. ln uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2008 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio Waasland. Op 3 april 2009 nam de Vlaamse regering kennis van deze visie en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor ca ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. ln het operationeel uitvoeringsprogramma is aangegeven welke gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse overheid de komende jaren zal opmaken voor de afbakening van de resterende landbouw-, natuur- en bosgebieden. ln onderstaande evaluatie wordt ingegaan op de relatie van het prup met de Vlaamse afweging, de gewenste ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos voor het Waasland en op elementen uit het plan-mer die meewegen in de uiteindelijke afweging of de gemaakte keuzes dan wel het Vlaams beleid in het buitengebied ondersteunen dan wel ondergraven. De bespreking gebeurt per deelzone zoals benoemd in het provinciaal afwegingskader. 5. Strijdigheid met direct werkende normen uit andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening - niet naleving van substantiële vormvereisten ArI van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening bepaalt dat de voor de planopmaak bevoegde bestuursniveaus onderzoeken of planologische oplossingen kunnen worden geboden voor bestaande knelpunten op het vlak van de ruimtelijke inplanting en de permanente bewoning van weekendverblijven. Deze onderzoeken worden uiterlijk op 30 april2012 afgerond. De ruimtelijke uitvoeringsplannen die gevolg geven aan het door deze onderzoeken vooropgestelde oplossingskader, worden uiterlijk op 30 april2015 definitief vastgesteld. Planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar een zone waai permanent verblijf toegelaten is, worden niet aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Zlj worden evenmin meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning. Het plangebied voert herbestemmingen in naar recreatief woongebied, ook voor delen die momenteel ónbebouwd zijn. Voor zovet deze delen geen restpercelen zijn in de echte zin van het woord kan hiermee niet akkoord worden gegaan. Dit betekent immers dat de verspreide bebouwing toeneemt. We gaan in de bespreking per deelplan hierop verder in. We stellen vast dat de decretale deadline van 30 april 2015 niet wordt gehaald. De voorgestelde planologische omzettingen moeten dan ook worden aangerekend op de gemeentelijke woonquota- van de gemeentes Stekene en Sint-Gillis-Waas. Het provinciebestuur Oost- Vlaanderen zal moeten aangeven hoe ze daarmee in praktijk zal mee omgaan' De VCRO biedt in de artikelen e.v. een duidelijk kader voor de aanpak permanente bewoning weekendverblijven. Het versoepelen van de decretale regeling inzake het woonrecht (oa. door af te wijken van de norm van maximaal 300 m' en een gewijzigde vervalregeling van het woonrecht) in een RUP is strijdig met de VCRO en is juridisch niet mogelijk. 2.).3 / 4CO00 i r',t't.r plgr_o 5. dot 3/g

96 6. Algemene beoordeling Algemeen stellen we vast dat dit prup aanleiding geeft tot een herbestemming van ca. 49 ha zone voor verblijfsrecreatie naar recreatief woongebied en recreatief woonparkgebied. Vanuit de vaststelling dat slechts voor 100 à 110 van de weekendverblijven bewoners zijn ingeschreven in het bevolkingsregister stellen we ons ernstige vragen bij het ruimtelijk rendement van dergelijke herbestemming. Naar aanleiding van de besprekingen tijdens de plenaire vergadering werd de toelichtingsnota beperkt aangevuld met de bevindingen van de feitelijke toestand. Dit onderzoek (huisnummers, brievenbussen, inrichting,...) staat echter veraf van de decretale definitie van permanente bewoners uit artikel 5.4.1,2' VCRO. Een herbestemming naar recreatief woongebied in een open-ruimte-gebied is enkel te verantwoorden als er effectief permanent bewoonde weekendverblijven aanwezig zijn. ln de bespreking per deelplan doen we een aantal suggesties om de impact van deze omvorming verder te beperken. De overgangsmaatregelen die toelaten dat bijkomende weekendverblijven worden toegelaten in de zones die worden omgevormd naar een zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied lijken ons geen goede ruimtelijke ordening. Er wordt immers tijdelijk nog nieuwbouw toegelaten in een zone die nadien wordt omgevormd tot een ruimtelijk kwetsbaar gebied. Bespreking per plangebied en per deelzone Deelplan 1 Dit deelplan heeft enkel betrekking op de zone 81. De zone 81 is bijna volledig bebouwd. Deze zone omvat 10 weekendverblijven en twee onbebouwde percelen. Er zijn volgens het bevolkingsregister drie verblijven met domicilies. Het plan voorziet een volledige herbestemming naar recreatief woongebied met uitzondering van de woningen langsheen de Pannenhuisstraat die een bestemming krijgen als zone voor eengezinswoningen. Het Vlaamse afwegingskader voorziet een indeling in categorie 2a. Belangrijke aandachtspunten zijn het spoonruegetracé en de suggestie om delen van het recreatiegebied een open-ruimte-bestemming te geven. Volgens AGNAS Waasland is de gewestplanbestemming herbevestigd. Ruimtelijk ligt deze zone niet ver van Klein-Sinaai maar de aansluitende zone ten westen is bestemd als natuurgebied en de aansluitende zone ten oosten is bestemd als bosgebied. Een herbestemming naar recreatief woongebied doorbreekt de verbinding tussen beide zones. De twee onbebouwde percelen bevinden zich ten zuiden van het biologisch waardevolle spoorwegtracé en zijn nog bebost. Vanuit het ontwerp-mer wordt het maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven. We stellen bijgevolg om minstens de onbebouwde percelen een open-ruimte-bestemming te geven. Gezien er slechts drie domicilies zijn stellen we vragen bij een herbestemming van de kavels met weekendverblijven naar recreatief woongebied. Deelplan 2 Deelplan 2 omvat de zones C1 en C2 De zone C1 omvat een cluster van 38 weekendverblijven en 13 onbebouwde percelen. Er ziin op basis van de inschrijving in het bevolkingsregister 12 weekendverblijven permanent bewoond. Het plan voorziet een volledige herbestemming naar recreatief woongebied. Vanuit het Vlaams afwegingskader wordt de herbestemming met bestendiging van het permanent wonen mogelijk geacht (2b) mits rekening te houden met de ligging in een aaneengesloten open ruimte gebied eñ voor zovet het bestendigen van de cluster verenigbaar is met het behoud van het ñatuurlijke en open karakter. Ruimtelijk is de zone gelegen in een nederzettingslint uitwaaierend vanuit Koewacht, een dorp dat grotendeels in Zeeuws-Vlaanderen gelegen is en op het grondgebied Oost-Vlaanderen niet geselecteerd is als woonkern of hoofddorp. Voor de zone C1 wordt vanuit de ontwerp-mer het maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven. 2. rf / 4at0D / r'tr.'.1 plgr_o 6. dot 4/g

97 De zone C2 omvat een cluster van 8 weekendverblijven en is volledig bebouwd. Er zijn geen inschrijvingen in het bevolkingsregister. De zone sluit noordelijk aan bij het woonlint langsheen Nieuwdorp. Ten zuiden ligt een aaneengesloten open-ruimte-gebied. De toegangsweg is onverhard. Vanuit het Vlaams afwegingskader is een bestendiging van de weekendverblijven mogelijk (2a) voor zover dit te verenigen valt met het behoud van het natuurlijke en open karakter. Zones C1 en C2 liggen in een gebied waarvoor een gewestelijk RUP wordt overwogen voor Riedepolder en lager gelegen gebieden rond het kanaal van Hulst, Koningshei en Prekershei. Volgende doelstellingen worden hierbij naar voor geschoven: - het nader uitwerken van de venrueving van landbouw, natuur en natuurlijke waterberging in de depressies ten noorden van de Moervaartdepressie en het kanaal van Hulst, Prekershei; - het nader uitwerken van de venrueving van natuur met de hoofdfunctie landbouw in de Riedepolder, waarbij gestreefd wordt naar een structuurrijker landschap met behoud van de landschapsidentiteit; - het hernemen van de agrarische bestemming op de gewestplannen in voor de landbouw belangrijke gebieden. Het plan werd in positieve zin aangepast na de besprekingen op de plenaire vergadering. Voor een grote onbebouwde kavel werd de overdruk 'behoud bebost karakter' ingeschreven. De tuinzones langsheen Nieuwdorp werden als dusdanig ingekleurd. Omdat er geen wettelijke aanwijzingen zijn dat er zich in de zone C2 een probleem stelt van permanente bewoning en gezien het onverharde karakter van de ontsluitingsweg lijkt een herbestemming van deze zone naar een recreatief woongebied niet aangewezen. Het is beter de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoonruaarden van de provinciale verordening. Deelplan 3: Deelplan 3 bestaat uit de zones D14, D5, D10 en D11 en een aantal percelen met zonevreemde woningen die worden omgevormd tot zone voor eengezinswoningen. Deze deelzones zijn gelegen in een gebied waar volgens de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos voor het Waasland een gewestelijk RUP wordt overwogen voor het Bekafcomplex en omgeving. Opmaak van een gewestelijke ruimtelijk uitvoeringsplan is hier mogelijk voor: - de uitbreiding en structurele versterking van het ecologisch waardevolle Bekafcomplex (richtcijfer bosuitbreiding 1 50ha); - nader uitwerken van het mozaïeklandschap rondom het Bekafcomplex en tussen het Bekafcomplex en het Stropersbos met ruimte voor grondgebonden landbouw, natuur- en bosontwikkeling; - het hernemen van de agrarische bestemming op de gewestplannen in voor de landbouw belangrijke gebieden. De gewenste ruimtelijke visie vooziet voor deze zones vnl. in het behouden, versterken en verbinden van bosstructuren en stadsrandbossen en in de uitbouw van een gebied waar de uitwerking van het mozateklandschap voorop staat met ruimte voor grondgebonden landbouw, natuur en bosontwikkeling. D14 omvat slechts twee weekendverblijven. Er zijn volgens het bevolkingsregister geen permanente bewoners. Voorgesteld wordt om de huidige zone voor verblijfsrecreatie te bestendigen onder de randvoonruaarden van de provinciale verordening. D5 bevat een cluster van 60 weekendverblijven waarvan er 12 weekendverblijven onbewoond zijn. Er zijnt onbebouwde percelen. Deze zone is 13,8 ha groot en omvat zeer ruime, beboste percelen. Volgens het Vlaams afwegingskader behoort deze cluster tot categorie 2. Verder afweging door ðe provincie is mogelijk rekening houdend met de ligging in beboste omgeving in een Oósgebied van Vlaams niveau. ln de stedenbouwkundige voorschriften worden best ook maatregelen ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. De cluster is cfr. de gegevens uit het ontwerp-mer niet overal even toegankelijk. Vanuit het ontwerp-mer wordt het 2.rl / 4üc00 / L"tr.'L plgr_0 6. dot 5/g

98 maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven als milderende maatregel, De stedenbouwkundige voorschriften stellen een verbod op het rooien van bomen in voor de niet verharde gedeeltes. Gelet op de omvang van de percelen en het bebouwingspatroon stellen we voor om deze cluster ook planologisch maximaal te vrijwaren. Een voorstel is een herbestemming naar een open-ruimte-bestemming met puntsgewijze aanduiding van de weekendverblijven/woningen waaraan dan specifieke voorschriften kunnen worden gekoppeld. Dit verzekert dat de mogelijkheden op vlak van handhaving in de toekomst maximaal gevrijwaard blijven. D10 omvat een cluster van25 weekendverblijven. Van deze weekendverblijven worden er 11 permanent bewoond. Er is nog één onbebouwd perceel. Volgens het Vlaams afwegingskader wordt deze zone ingedeeld in categorie 2a. Hel onbebouwde perceel bevindt zich aan de uiterste westelijke zijde. De bestemming van dit perceel werd naar aanleiding van de besprekingen op de plenaire vergadering gewijzigd naar bosgebied. De voorschriften garanderen een maximaal behoud van het boskarakter. D11 is een cluster met 4 weekendverblijven waarvan er volgens de gegevens uit het bevolkingsregister 3 permanent bewoond worden. Deelplan 4: Deelplan 4 omvat de zones 81,82, E3, E4 en E5. Alle zones sluiten aan bij de bebouwing rond de Hellestraat die in het PRS geselecteerd is als woonkern. De zones E1 tot en met E5 zijn gelegen in een gebied waar volgens de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos voor het Waasland een gewestelijk RUP wordt overwogen voor het Bekafcomplex en omgeving. Opmaak van een gewestelijke ruimtelijk uitvoeringsplan is hier mogelijk voor: - de uitbreiding en structurele versterking van het ecologisch waardevolle Bekafcomplex (richtcrlfer bosuitbreiding 1 50ha); - nader uitwerken van het mozaïeklandschap rondom het Bekafcomplex en tussen het Bekafcomplex en het Stropersbos met ruimte voor grondgebonden landbouw, natuur- en bosontwikkeling; - het hernemen van de agrarische bestemming op de gewestplannen in voor de landbouw belangrijke gebieden. De zones liggen vnl. in een gebied waar de uitwerking van het mozaïeklandschap voorop staat met ruimte voor grondgebonden landbouw, natuur en bosontwikkeling. De zone E1 omvat een cluster van 11 weekendverblijven. Op basis van de inschrijvingen uit het bevolkingsregister zijn er 3 weekendverblijven permanent bewoond. Er is nog één relatief klein, onbebouwd perceel. Volgens het Vlaams afwegingskader is deze zone ingedeeld onder de categorie 2a. Verdere afweging door de provincie is mogelijk rekening houdend met de ligging in beboste omgeving in een bosgebied van Vlaams niveau. ln de stedenbouwkundige voorschriften worden best maatregelen ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. Volgens de gegevens uit het ontwerp-mer zou er een goede ontsluiting zijn. Als milderende maatregel in het ontwerp-mer wordt het maximaal behoud van het boskarakter naar voor geschoven. Er zijn geen bezwaren tegen de voorgestelde herbestemming. De zone E2 bestaat slechts uit 2 weekendverblijven. Er zijn in het bevolkingsregister geen inschrijvingen bekend. Deze kleine zone sluit aan bij een verkaveling voor sociale huisvesting. Deze zone is op Vlaams niveau ingedeeld in categorie 2a. Er wordt gevraagd om in de voorschriften maatregelen in te schrijven in functie van het maximaal behoud van het boskarakter. Deze maatregel wordt ook als milderende maatregel in het ontwerp-mer naar voor geschoven. Er zijn geen bezwaren tegen de voorgestelde herbestemming. De zone E3 omvat een cluster van 38 weekendverblijven. Hiervan worden 12 permanent bewoond. Binnen het plangebied bevinden zich ook nog 6 onbebouwde percelen. Vanuit het Vlaams afwegingskader is dit gebied ingedeeld in categorie 2. ln de stedenbouwkundige voorschriften worden best ook maatregelen ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. Deze maatregel wordt ook als milderende maatregel in het ontwerp-mer naar voor geschoven. Naast het tegengaan van ontbossing op de bebouwde percelen komen hier ook een 2. l3/4ûao0/r'r\.r plgr_o6. dot 6/g

99 paar percelen in aanmerking om herbestemd te worden naar een open-ruimte-bestemming. Ze sluiten aan bij de gewestplanbestemming reservaatgebied. Naar aanleiding van de bespreking op de plenaire vergadering werd één perceel herbestemd. Aan de zuidzijde wordt een herbestemming naar zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied naar voor geschoven. Gezien deze zone volledig bebouwd is bestaat er op zich geen bezwaar tegen dit voorstel. De uitbreidingsmogelijkheden met betrekking tot het permanent woonrecht zijn echter str dig met de VCRO. De zone E4 omvat een cluster van 42 weekendverblijven. Hiervan worden 19 weekendverblijven permanent bewoond volgens de inschrijvingen in het bevolkingsregister. Daarnaast liggen er in het plangebied ook nog eens 13 onbebouwde percelen. Vanuit het Vlaams afwegingskader is dit gebied ingedeeld in categorie 2. ln de stedenbouwkundige voorschriften worden best ook maatregelen ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. Vanuit het ontwerp-mer wordt voorgesteld om de onbebouwde percelen aan de oostzijde van het plangebied niet mee te nemen in het recreatief woongebied en om het boskarakter voor het deel dat wordt omgezet naar recreatief woongebied maximaal te behouden. Het deelplan voorziet een herbestemming naar recreatief woongebied, tuinzone, bosgebied en naar zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied. Een grote onbebouwde kavel aan de oostzijde wordt niet meegenomen in het bosgebied. Dit is eigenaardig en in strijd met de eigen visie, de Vlaamse afweging en de maatregelen die voortvloeien uit het ontwerp-mer. Aan de noordwestelijke zijde is een onbebouwd perceel omgevormd naar recreatief woongebied terwijl de bestemming volgens het gewestplan grotendeels (of volledig?) agrarisch is. Een herbestemming van deze kavel leidt tot een bijkomende aansnijding van de onbebouwde ruimte en wordt negatief geëvalueerd. Aan de zuidzijde wordt een deel van deze zone omgevormd tot zone voor openluchtrecreatieve verblijven in een beboste omgeving met nabestemming bosgebied. Het nog tijdelijk toelaten van verdere bebouwing op deze beboste percelen met amper bebouwing om het nadien te gaan herbestemmen als bosgebied schaadt de goede ruimtelijke ordening en betekent een verdere landschapsecologische versnippering van dit bos dat ten tijde van Ferraris een onderdeel was van het uitgestrekt Stropersbos. De maatregelen die het permanent woonrecht uitbreiden zijn bovendien in strijd met de VCRO. ln het zuidwestelijk deel van zone E5 (ten zuiden van de Sint-Jansteenstraat) is een cluster van 26 weekendverblijven gelegen. Hiervan worden volgens de inschrijvingen in het bevolkingsregister 10 weekendverblijven permanent bewoond. Hiertussen liggen ook nog 6 onbebouwde percelen. Volgens het Vlaams afwegingskader is het bestendigen van het wonen mogelijk. Wel wordt gesteld dat in de stedenbouwkundige voorschriften best ook maatregelen worden ingeschreven voor het maximaal behoud van het boskarakter. Vanuit de milderende maatregelen uit het plan-mer wordt voorgesteld om de onbebouwde percelen aan de westzijde van het plangebied niet op te nemen in het recreatief woongebied en om het boskarakter maximaal te behouden. De zone ten noordoosten van de Sint-Jansdreef en de onbebouwde percelen aan de westzijde worden herbestemd tot gemengd openruimtegebied. Er zijn bijgevolg geen fundamentele bezwaren tegen dit voorstel. Deelplan 5 De zone Heykavel (Sint-Gillis-Waas) is op te splitsen in twee deelzones: het deel ten noorden van de Kapelledreef dat volledig wordt ingenomen door camping 'Fort Bedmar' en het deel ten zuiden van de Kapelledereef dat overeenkomt met een cluster van weekendverblijven. Camping 'Fort Bedmar' is een groot uitgerust kampeerterrein met ca. 285 plaatsen voor stacaravans en 25 toeristische plaatsen. De totale oppervlakte bedraagt ca. 9,2 ha (deels op Nederlands grondgebied). Het voorstel tot prup is een bijstelling van het eerder goedgekeurde prup. De zone ligt in de nabijheid van de woonkern De Clinge die in het PRS als woonkern is geselecteerd. Ten zuiden van de Kapelledreef ligt een cluster van 66 weekendverblijven waarvan er volgens de inschrijvingen in het bevolkingsregister 18 permanent zouden bewoond ziin. Er zijn nog twee 2. l3//400c0//1'11.1 pfgr_0 6. doe 7/g

100 onbebouwde percelen, allen ingebed in de bestaande verkavelingsstructuur. ln het oosten liggen nog 4 grotendeels onbebouwde percelen. Op Vlaams niveau werd dit gebied afgewogen onder de categorie 2. Afweging door de provincie is mogelijk voor zover de open ruimte karakter van het gebied en het functioneren als agrarisch gebied in deze omgeving niet in het gedrag komt. Bestaande constructies kunnen bestendigd worden. Bestaande landschapswaarden en het agrarisch functioneren kunnen ook leiden tot beperkingen in de stedenbouwkundige voorschriften voor bebouwing, ontsluiting, infrastructuur, voorzieningêñ,.... De nood aan verdere ruimtelijke afweging en opmaak RUP in functie van wonen is ook afhankelijk van de verdere evaluatie van de juridische situatie (verkaveling). Binnen de zone voor recreatief wonen zijn enkel verkavelingen voor weekendverblijven bekend. Een groot deel ligt buiten de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos voor de regio Waasland. Een kleiner deel ligt binnen HAG maar werd reeds in een eerdere fase herbestemd naar verblijfsrecreatie (prup fort Bedmar). Vanuit het ontwerp-mer wordt als milderende maatregel opgelegd dat de landbouwpercelen niet opgenomen worden in het recreatief woongebied. Er moet tevens een groenindex in het recreatief woongebied worden opgelegd. Verder worden beschermende maatregelen inzake archeologie en resten en verwijzingen naar het oud militair fort in de zone voor camping gevraagd. Gelet op de ligging aansluitend bij een kern buiten de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos kan akkoord worden gegaan met de herbestemming naar recreatief woongebied. De landbouwpercelen worden omgevormd naar een gemengd openruimtegebied. Binnen de zone voor verblijfsrecreatie wordt een kleine zone voor kleinschalig residentieel woonwagenterrein voorzien. De locatiekeuze voor een dergelijk terrein wijkt af van de bepalingen uit het PRS die dergelijke terreinen ziet in de stedelijke gebieden, eventueel in de hoofddorpen van het buitengebied. Gezien het hier gaat om een plaatselijke herlocalisatie van één enkele familie (S{al woonwagens) bestaat hiertegen geen bezwaar op Vlaams niveau. 7. algemene conclusie Het ontwerp prup kan slechts gunstig worden geadviseerd mits het provinciebestuur bij de definitieve vaststelling aangeeft hoe ze zal omgaan met de effecten van de voorgestelde herbestemmingen op de gemeentelijke woonquota cfr. artikel VCRO; het voorschrift inzake permanent woonrecht wordt geschrapt; aanpassingen worden doorgevoerd aan de zones 81,C2, D14, D5 en E4 cfr. de bovenvermelde aanhalingen. Hoogachtend, Voor het departement, Beosiere, Adj. van de directeur 2.'r3 / 40ACA /'L"tr.r plgr_0 6. dot s/g