De economie en onze huizen

Transcriptie

1 De economie en onze huizen Het wordt in elk geval nooit saai ING Economisch Bureau, Marieke Blom Maart 2019

2 Voorbij de economische piek? 2

3 Powell draaide als eerste onder de druk.. 3

4 Maar ook Draghi voelde de druk 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% Inflatieverwachting consument Inflatie 25% 20% 15% 10% 5% 0,5% 0,0% -0,5% Kerninflatie 0% -5% -10% -15% -1,0% % 4

5 En dus Rente op huidige niveau tot einde 2019 (i.p.v. zomer 2019) Aflopende obligaties herinvesteren tot na einde 2019 TLTRO: tot maart 2021 voorwaardelijke goedkope financiering 5

6 En dus past de markt zijn verwachtingen aan Rente op 10 jaars Duitse staatsobligaties Bron: Macrobond and Bloomberg 1,0 0,8 0,6 Marktverwachting januari 0,4 0,2 Marktverwachting februari / maart 0,

7 Mogelijke verklaringen dalende lange Noord-Europese rentes Relatieve veiligheid Noord-Europa Structureel lager? E-commerce Globalisering Afgenomen macht arbeid Meer spaargeld Vergrijzing Minder investeringen Diensteneconomie Vergrijzing Termijnpremi e Liquiditeitsp remie Risico premie Inflatie Risico vrije reële rente Opkoopbeleid Tijdelijk lager? Lage groei Ingebakken Minder lenen - Europese overheden, huishoudens en bedrijven willen tegelijk ontschulden 7

8 Hypotheekmarkt profiteert Hypotheekrente op historisch laag niveau Hypotheekrente, nieuwe productie, in % maar sinds 2017 per saldo nauwelijks daling Meerderheid huizenkopers kiest voor lange rentevaste periode Aandeel in hypotheekproductie banken, naar rentevaste periode % jaar of langer vast 80% Meer dan 10 jaar vast tot 10 jaar vast 60% tot 5 jaar vast 40% 5 tot 10 jaar vast 2 Variabel tot 1 jaar vast 20% 1 tot 5 jaar vast 0 '70 '80 '90 '00 '10 '17 '18 '19 0% Variabel tot 1 jaar vast Bron: DNB 8

9 Gemiddelde huizenprijs 7% hoger dan piek in Prijsindex Bestaande Koopwoningen, 2008 = Piek: aug 2008 = Bron: CBS Statline, bewerking ING Economisch Bureau Dal: nov 2013 = 79 Jan 2019 = 107 Geen zeepbel! - Hoger inkomen (+16%) - Rente 2,4% i.p.v 5,3% - Lagere kosten koper (5%) - > Betaalbaarheid prima - Striktere leennormen - Veel aflossingen - Vooral grote steden - Schenkingen Wel een zeepbel! - Maandlast hoger door aflossen - Betaalbaarheid neemt af - Jongere kopers uit markt - Schenkingen - Investeerders nu 11% (was 5%) 9

10 De schuld daalt relatief wel degelijk 300% 261% 250% 200% 226% Schuld van huishoudens als percentage van beschikbaar inkomen 150% 100% 119% 102% Schuld van huishoudens als percentage van BBP 50% 0% Total debt as % of household disp inc. total household debt as % of GDP 10

11 Glazen bol: de prijzen blijven stijgen, maar minder hard Prijsindex Bestaande Koopwoningen, 2015 = Prijzen blijven stijgen: - Bevolking groeit (gedreven door migratie) - Olievlekeffect nog niet uitgewerkt - Lonen stijgen sterker dan eerdere jaren maar wel minder hard dan eerst: - Krapte neemt door bouw niet verder toe - Geen toename schenkingen - Rente daalt niet verder - Werkgelegenheidsgroei vlakt af Drukkend effect op de woningprijzen: - Groeiend aandeel starters - Hypotheekrenteaftrek neemt af - Economische onzekerheid 11

12 Glazen bol II: steeds minder transacties Aantal woningverkopen (excl. nieuwbouw) per jaar, in duizenden Drukkend effect op aantal woningverkopen Korte termijn: - Aanhoudende prijsstijgingen verslechteren de betaalbaarheid - Weinig aanbod: doorstromers willen eerst kopen, dan pas verkopen Structureel: - Ouderen zijn honkvast - Eerst sparen, dan kopen * 2020* * raming ING Economisch Bureau Bron: CBS Statline, bewerking ING Economisch Bureau 12

13 Find us here: Marieke Blom Hoofdeconoom ING Nederland ACT A Bijlmerdreef 24 Amsterdam P.O. Box BV Marieke.blom@ing.com think.ing.com 13

14 Disclaimer This publication has been prepared by the Economic and Financial Analysis Division of ING Bank N.V. ( ING ) solely for information purposes without regard to any particular user's investment objectives, financial situation, or means. ING forms part of ING Group (being for this purpose ING Group NV and its subsidiary and affiliated companies). The information in the publication is not an investment recommendation and it is not investment, legal or tax advice or an offer or solicitation to purchase or sell any financial instrument. Reasonable care has been taken to ensure that this publication is not untrue or misleading when published, but ING does not represent that it is accurate or complete. ING does not accept any liability for any direct, indirect or consequential loss arising from any use of this publication. Unless otherwise stated, any views, forecasts, or estimates are solely those of the author(s), as of the date of the publication and are subject to change without notice. The distribution of this publication may be restricted by law or regulation in different jurisdictions and persons into whose possession this publication comes should inform themselves about, and observe, such restrictions. Copyright and database rights protection exists in this report and it may not be reproduced, distributed or published by any person for any purpose without the prior express consent of ING. All rights are reserved. The producing legal entity ING Bank N.V. is authorised by the Dutch Central Bank and supervised by the European Central Bank (ECB), the Dutch Central Bank (DNB) and the Dutch Authority for the Financial Markets (AFM). ING Bank N.V. is incorporated in the Netherlands (Trade Register no Amsterdam). In the United Kingdom this information is approved and/or communicated by ING Bank N.V., London Branch. ING Bank N.V., London Branch is subject to limited regulation by the Financial Conduct Authority (FCA). ING Bank N.V., London branch is registered in England (Registration number BR000341) at 8-10 Moorgate, London EC2 6DA. For US Investors: Any person wishing to discuss this report or effect transactions in any security discussed herein should contact ING Financial Markets LLC, which is a member of the NYSE, FINRA and SIPC and part of ING, and which has accepted responsibility for the distribution of this report in the United States under applicable requirements. 14