De eigen woning in het financiële plan (voor de oude dag) Drs. Jelle van den Berg 4 April 2019

Transcriptie

1 De eigen woning in het financiële plan (voor de oude dag) Drs. Jelle van den Berg 4 April 2019

2 Cijfers over de woningmarkt Aantal koopwoningen: 4,3 mil. (CBS 2018) Bijna 60% van de huishoudens heeft een eigen woning (CBS 2017) Waarde eigen woningen ruim mld(medio 2018) Eigenwoningschulden ruim 700 mld(ultimo 2017) Waarde vermogensopbouwproducten circa 150 mld(geschat vanuit mijn berekening uit 2012) 93,8% is tevreden met eigen woningbezit (huurwoning 76,6%) 2 pagina 2

3 WoOn-onderzoek 2015

4 Visie Kabinet op woningmarkt in 2000 Nota Mensen, wensen, wonen (2000) o Bevordering eigen woningbezit o Vijf opgaven woonbeleid

5 Visie Kabinet op woningmarkt in 2010 Integrale visie op de woningmarkt ( ) o Wonen is eerste levensbehoefte o Eigendom leidt tot verbetering leefbaarheid en veiligheid o Bevordering verkoop corporatiewoningen o Betereaansluitingtussenvraagen aanbod o Afschaffing overtollige regels

6 Rutte III ( ) Plannen Rutte III pagina 6

7 Integrale visie(blz. 17): Regeerakkoord daarnaast draagt de eigen woningbij aan het opbouwen van eigen vermogen en meer zelfredzaamheid. Gezien de ontwikkelingen rond pensioenen zorgis dit van wezenlijk belang.

8 Pensioen (en zorg) Verantwoordelijkheid voor pensioen o De meeste mensen zijn van mening dat de verzorgingsstaat verantwoordelijk is voor hun pensioen (Elsinga, e.a. 2010) o 75% voelt (enig) eigen verantwoordelijkheid (Nibud, 2015) Gevoel dat de overheid verantwoordelijk is wordt versterkt door de sterke (sociale) huursector in Nederland (Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid 2012) Besparingen op pensioenen zetten huishoudens niet aan tot meer eigenwoningbezit ten einde het economisch welzijn op latere leeftijd te garanderen (WRR 2012)

9 Pensioen (en zorg) Janneke Toussiant(proefschrift, 2011) o nest egg o Voorde kinderen Intomart(onderzoek, 2009) o Spaarrekening is (bij 50% MKB-ers) de pensioenvoorziening Geen psychologisch onderzoek bekend

10 Opbouw vermogen in Nederland CBS februari 2019

11 Positie eigen woning *Bron CBS, februari 2019

12 Van 65 plussers heeft 70% een eigen woning (landelijk 60%) pagina 12

13 Tussenconclusie Eigenwoningbezitters moeten langer zelfstandig blijven wonen Door de aflossingen (via vermogensproducten en verplichte aflossing) zit het grootste deel van het vermogen in de bakstenen Twee belangrijke vragen: 1. Moet ik aflossen? 2. Hoe verzilver ik mijn woning?

14 Aflossingsblij?! Schenkingen Erfenissen Kapitaalverzekeringen Sudden money Salarisverhoging Kinderen uit huis Belangrijke vraag Ga ik aflossen of gebruik ik het geld voor iets anders?

15 Aflossingsblij? Deels uit VfP 2018/9 (J-M Hengeveld) Casus Karin (52) heeft aflossingsvrije hypotheek (3,5%) WOZ-waarde: Bruto maandlast: 875, netto 613 Salaris per jaar met matige pensioenopbouw Geeft salaris niet helemaal uit. Stel 150 per maand beschikbaar Opties: 1. Aflossen 2. Pensioenregeling optimaliseren 3. Beleggen in box 3

16 Aflossingsblij? Aflossen met 150 per maand + lagere maandlast door aflossing Komende 15 jaar in totaal bijna afgelost Besparing op dat moment op de maandlast van 92. Aanvullend pensioen/lijfrente Maandelijkse inleg van bruto 253 (tegen tarief van 40,85% = netto 150). Na 15 jaar extra pensioenkapitaal van (4,8% = 10jaars gemiddeld rendement pensioenuitvoerders) Bruto uitkering van 338 per maand. Netto (36,95%): 213 o Uitkeringsfase 2% rendement

17 Aflossingsblij? Beleggen in box 3 Inleg na 15 jaar: Totaal beschikbaar (4,8% rendement en 0,6% VRH) bijna Beschikbaar in uitkeringsfase 20 jaar rendement 2% en 0,6% VRH Conclusie: extra beschikbaar per maand Aflossen: 92 (levenslang) Pensioen: 213 (20 jaar) Box 3: 175 (20 jaar) Netto uitkering van 175 per maand

18 Hoe verzilver ik mijn woning? 1. Niet verhuizen 2. Verkopen en verhuizen 3. Opeet hypotheek bij financiële instellingen 4. Opeethypotheek bij familie 5. Verkopen onder voorbehoud woongenot o Vruchtgebruik o Verkoop en terug huren

19 1. Niet verhuizen en verbouwen Hypothecaire Blijverslening Loopt via SvN( en gemeente Maakt woning levensloopbestendig Niet elke gemeente biedt deze lening aan De looptijd bedraagt 10 jaar voor bedragen van maximaal en 20 jaar voor bedragen van minimaal De hoogte van de Blijverslening is minimaal en maximaal In beginsel boetevrij aflossen Consumptieve Blijverslening Bij huurwoningen Via SvNen gemeente Veel dezelfde voorwaarden als hypothecaire blijverslening

20 2. Verkopen en verhuizen Meest eenvoudig. Emotionele argumenten. Eigenwoningbezitters willen niet graag verkopen o Proefscrift Housing, savings en bequests over the life cycle, E. Suari Andreu(2018) Huurlasten o In 73% van de verkopen is overwaarde meer dan o In 32% meer dan (Taskforce Verzilveren, 2015) Box 3 heffing? Vermogen in stand houden of opeten Sale andlease back

21 3. Hypotheek bij financiële instellingen Opeethypotheek of omkeerhypotheek Schuld in box 3 en rente niet aftrekbaar Bij bank. Lastig traject. Weinig banken bieden het aan Bij Pensioenfonds: vereist aanpassing art. 116 Pensioenwet Verzilverlening via SvN en gemeente. Denk aan voorwaarden o Sinds maart/april 2018 Verzilverlening (of zorghypotheek) Vanaf 10 jaar voor AOW-leeftijd 80% van WOZ-waarde Rente bijschrijven tot maximaal 75 jaar Bedoeld voor aanpassingen en niet voor aanvullend pensioen

22 Hypotheek en pensioenfonds Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid: Verkenning mogelijkheid inzetten pensioen voor aflossing woningschuld (oktober 2015) o Gebruik werkgevers deel pensioenpremie voor aflossing o Gebruik deel van opgebouwde pensioenrechten voor aflossing Belangrijkste conclusies o Strijd met Europees Recht (ongelijke behandeling van jonge en oudere werknemers). Jongere werknemers krijgen op termijn lagere uitkering o Licht hogere administratieve kosten o Lager netto-pensioen (wordt niet gecompenseerd door lagere woonlasten) o Licht positief budgeteffect

23 Opeethypotheek Internationaal (1) Verenigde Staten: de meest bekende is de zogenoemde omkeerhypotheek (Home Equity Conversion Mortgage, HECM). o Kenmerk: overheid staat garant tegen een bepaalde vergoeding -voor de netto schuld als de schuld boven de waarde van het huis uitkomt Verenigd Koninkrijk: slechte ervaringen. Financial Service Authority(FSA) heeft opeethypotheek verboden. Er zijn nog wel enkele mogelijkheden via sale-and-lease-back variant. Veelal gaan deze hypotheken gepaard met de waarschuwing: o Consider sale-and-rent-back schemes only as a last resort. Make sure you have looked at all other options first

24 Opeethypotheek Internationaal (2) Frankrijk: verzilveren tussen twee consumenten (soms familie) via blooteigendom. Is risico; zie casus Jeanne Calment o Tweede vorm is opeethypotheek. Frans regering is zeer positief. De praktijk minder Zwitserland: Het is mogelijk om tijdens de werkende fase geld uit de pensioenpot te gebruiken voor aankoop van een eigen woning: o Pensioengeld kan als (extra) onderpand worden gebruikt o Geld uit de pensioenpot te halen en het te gebruiken als eigen vermogen om de woning te financieren. Alleen voor aankoop of aflossing. Niet voor rentebetalingen

25 4. Opeethypotheek bij familie Zelfde fiscale gevolgen als bij financiële instelling Zorg voor goede financiële vastlegging. Ook ten behoeve van broers/zussen Zakelijke overeenkomst o Schriftelijk o Rente. Welk percentage? o Zekerheid o Aflossen?

26 5. Verkopen onder voorbehoud woongenot Vruchtgebruikvariant of verkoop met terug huren Hoge Raad 8 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:583) o Woning wordt aan erfgenaam verkocht en teruggehuurd Waarde getaxeerd door taxateur WOZ-waarde was hoger o Huursom lager dan 6% WOZ-waarde o HR: art. 10 SW van toepassing. Fictief legaat Box 3 heffing: waarde vruchtgebruik of waarde periodieke uitkeringen

27 De eigen woning in het financieel plan Aanbevelingen De eigen woning is een belangrijke toekomstvoorziening o Maak de klant daar bewust van (taak adviseur) o Neem de WOZ-waarde van de eigen woning met bijbehorende schuld op in mijnpensioenoverzicht.nl (taak overheid) Adviseur moet dit dus bespreken o Laat scenario s zien waarin huis in 20/25/30 jaar wordt opgegeten o Leg het gesprek vast Steeds hogere leeftijd in combinatie van AOW en klein pensioen (denk ook aan ZZP-ers) en zorgbehoefte kan hier om vragen.

28 Integreer wonen, pensioen en zorg! Volgende PE- bijeenkomsten: 14 mei: Arnhem 25 juni: EUR Rotterdam 3 september: Leusden 13 november: EUR Rotterdam Inschrijven via Mfp-leergang Erasmusuniversiteit start op Bron: Netspar, De routekaart naar een meer integrale benadering van wonen, zorg en pensioen, september 2019