Naoorlogse voorraad is verouderd. Vraag naar goede en betaalbare woonproducten. Minder sloop nieuwbouw. Minder geld voor planmatig onderhoud

Transcriptie

1

2 Introductie We staan voor de grote vernieuwings- en verduurzamingsopgave van onze bestaande woningvoor-raad. In de naoorlogse periode zijn er in relatief korte tijd veel grootschalige woningbouwcomplexen gerealiseerd die nu toe zijn aan een nieuwe toekomst. Een goed voorbeeld hiervan zijn de ERA-flats. Door de grote mate van flexibiliteit in indeling, vanwege de scheiding van drager en inbouw, hebben ze de afgelopen decennia veelal mee kunnen groeien met de veranderende woonwensen van haar bewoners. Daarom is er tot op heden geen enkele ERA-flat gesloopt. En dat willen we natuurlijk graag zo houden. De flats hebben nu echter wel een opfrisser nodig om ook door toekomstige generaties als een aantrekkelijk woonproduct te worden herkend. Complexe opgaven met vele invalshoeken. Hoe kun je dan op een efficiënte manier de optimale ingreep bepalen? ERA Contour heeft hiervoor samen met haar partners -VGG, Laagland Advies, Delto en t Idee! - een totaal aanpak ontwikkeld: Buurtlift! Met deze aanpak kunnen wij op een integrale manier en in een hele korte tijd met alle belanghebbenden een plan van vernieuwing formuleren. Resultaat: de beste combinatie tussen sociaal, techniek, financiën, verduurzaming en uitstraling. Maar natuurlijk draait het bij renovatieopgaven niet alleen om de technische verbeteringen. Centraal staat het totale functioneren van de buurt en haar bewoners oftewel de buurtontwikkeling. De sociale opgave is van groot belang. Wat gebeurt er achter de voordeur? Welke mensen willen er wonen? Welke woonproducten horen daarbij? Daarnaast is het in deze economisch uitdagende tijd belangrijk slim om te gaan met de beschikbare financiële middelen. Doen we de ingreep in één keer? Of juist gespreid vanuit het beperken van de liquiditeitsbehoefte? Ook is het noodzakelijk een goed antwoord te hebben op de vraag naar energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Welke ingrepen kunnen gedaan worden om de woningen duurzamer te maken? En hoe kunnen de energielasten van de bewoners omlaag gebracht worden? En dit alles met een kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke uitstraling die de toekomstwaarde kan waarborgen! 2

3 Naoorlogse voorraad is verouderd Vraag naar goede en betaalbare woonproducten Minder sloop nieuwbouw Minder geld voor planmatig onderhoud Nieuwe marktomstandigheden Sociale opgave Duurzaamheidsopgave 3

4 Buurtlift ERA Contour denkt dat de renovatieopgave van de toekomst breder is dan alleen een technische opgave. Daarom is het concept de Buurtlift ontwikkeld. De toegevoegde waarde van dit concept ligt in het kunnen aanbieden van de juiste oplossing voor vragen die vanuit die verschillende invalshoeken gesteld kunnen worden. Zo kan renovatie worden gezien als: Duurzaamheidsopgave Diverse steden hebben grote ambities uitgesproken om de komende jaren de CO2-uitstoot sterk terug te dringen. Daarvoor is het belangrijk dat juist de grote hoeveelheid oude woningen in ons land energiezuiniger worden. De Buurtlift helpt corporaties en beleggers om invulling te geven aan deze verduurzamingsopgave, op zowel portefeuille- als projectniveau. Technische opgave Of de gewenste ingrepen vanuit sociaal of duurzaamheidsambitie ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden binnen acceptabele investeringen is afhankelijk van het type gebouw en de functionele en technische kenmerken ervan. In de naoorlogse wederopbouwperiode zijn door de grote woningbouwopgaven veel complexen op een industriële en systematische manier gerealiseerd. Welke gebouwtypen hebben welke kenmerken en mogelijkheden en hoe kan deze kennis strategisch worden ingezet? Welke ingrepen leiden tot welke kwaliteitsverbetering en kunnen wanneer gedaan worden om een goed proces te doorlopen en de optimale verhouding te krijgen tussen ingrepen en investeringen? Sociale opgave Elke renovatieopgave is een sociale opgave. Het goed doorlopen van het proces met de bewoners is een van de belangrijkste succesfactoren in een renovatieproject. De Buurtlift biedt een aanpak voor communicatie met bewoners, vanaf de planvorming tot en met de uitvoering. Daarbij wordt rekening gehouden met relevante ontwikkelingen op wijk- of buurtniveau. Financiële opgave Door de stagnerende koopwoningenmarkt kunnen corporaties woningen minder goed verkopen. Complexen zullen dus langer in de portefeuille worden gehouden. Om deze complexen te kunnen door exploiteren zijn investeringen noodzakelijk. Dit vraagt om een goed management en kennis van de portefeuille om te kunnen beslissen in welke complexen het zinvol is om in te investeren en vanuit welke portefeuillestrategie dit gedaan wordt. Bovendien is een steeds groter deel van de naoorlogse voorraad functioneel en technisch aan het verouderen. Dit alles vraagt om een adequate, op het complex afgestemde oplossing en aanpak. De Buurtlift als co-creatie De Buurtlift is bij uitstek een vernieuwing van het proces waarin projecten tot stand komen. In de Buurtlift werkt ERA vanaf het begin van het proces samen met verschillende vaste partners, die vanuit hun eigen discipline een bijdrage leveren aan de Buurtlift. In de Buurtlift wordt samengewerkt met de eigenaar van het gebouw dat onderwerp is van het project en met bewoners en andere partijen. 4

5 Workshop Vidomes: ERA 11 Het proces van de Buurtlift start met een 0-meting, waarin door middel van een quick scan de huidige toestand van een gebouw in beeld wordt gebracht. De volgende stap is een analyse in scenario s van de mogelijke strategieën die voor de toekomst van het gebouw kunnen worden gekozen. Die analyse is voor de ERA 11, een flat van Vidomes aan de van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer, uitgevoerd door middel van een workshop met Vidomes, ERA en de partners van ERA in de Buurtlift. De analyse en workshop rond ERA 11 moet worden beschouwd als proefdraaien van de Buurtlift met Vidomes. ERA Contour heeft het complex aan de van Leeuwenhoek geselecteerd om in een workshop te laten zien hoe de Buurtlift werkt. 5

6 Methode In het verleden was het vaak zo dat het programma en de ingreep voor planmatig en groot onderhoud sterk vanuit technische invalshoek werden benaderd. Vanuit de techniek werden ingrepen geformuleerd die er voor zorgden dat het complex weer een periode langer mee kon doordat de oorspronkelijke kwaliteiten weer waren hersteld. Die verbetering kan ook gepaard gaan met gerichte kwaliteitsverbeteringen. Inmiddels is het steeds meer zo dat het programma en de ingrepen van de verbetering uit meerdere invalshoeken moeten worden bepaald. Het is niet alleen van belang dat een huis weer 30 jaar meekan. Het is ook van belang dat er de komende 30 jaar iemand in wil wonen. Het is van belang war voor woningen de corporatie nog meer in portefeuille heeft, welke woonmilieus er zijn, wat de volkshuisvestingsopgave is, etc. Vergrijzing Woonlasten In de Buurtlift zijn al die verschillende invalshoeken (voor deze workshop) gebundeld in vier hoofdgroepen, te weten: - Techniek - Duurzaamheid - Mens - Waarde Bij een meer uitgebreide analyse kunnen deze thema s worden uitgebreid in meerdere groepen, waarbij bijvoorbeeld buurt en stedenbouw een afzonderlijk aandachtsgebied vormen. In de analyse en de workshop worden deze vier thema s en de subthema s die daar onder vallen steeds systematisch aan de orde gesteld. Het is steeds de opgave om ingrepen vanuit die verschillende invalshoeken te verenigen tot één logische samenhangende ingreep. TECHNIEK Leefbaarheid Duurzaamheid Woningvraag MENS Technische kwaliteit Technische levensduur WAARDE Vergrijzing Volkshuisvestingsprogramma Stedenbouw Leefbaarheid Uitstraling Portefeuillebeheer Programma ingreep Financi n Zittende bewoners Volkshuisvestingsprogramma Programma ingreep Waardeontwikkeling Financi n VHV-doel Technische kwaliteit Woonmilieudifferentiatie Woningvraag DUURZAAMHEID Duurzaamheid Zittende bewoners Waardeontwikkeling 6

7 Complex ERA 11 Als basis voor de workshop is vanuit de eerste drie thema s, te weten technisch, duurzaamheid en mens een 0-meting gedaan. Vanuit het vierde thema, waarde, zou daar door de corporatie de huidige financiële toestand van het complex (boekwaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde, onderhoudsplanning, huurderving. mutatie, etc.) en een visie op de volkshuisvestelijke waarde kunnen worden toegevoegd. Dat is in het kader van deze 0-meting niet gedaan. Technisch Op een aantal onderdelen is sprake van technische gebreken in het gebouw die op korte termijn zullen moeten worden aangepakt. Met name de kopgevels vragen onontkoombaar om een aanpak, omdat anders schade aan het gebouw en de omgeving kan ontstaan. Er is hier en daar eveneens wat schade aan de gevel in de plint. Verder zijn er verschillende punten waarop het de vraag is of een technische ingreep wenselijk of nodig is. In de meeste gevallen is er geen directe technische noodzaak in verband met het overeind houden van het gebouw. Wel is de vraag of er geen ingreep noodzakelijk is in verband met de woonkwaliteit. Daarbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan: - verbeterde ventilatie - tochtdicht maken - vervangen enkel glas, etc. - vervangen gedateerde liften In het algemeen is in de woningen weinig onderhoud gepleegd of gerenoveerd bij mutatie. 7

8 Duurzaamheid In het algemeen hebben de woningen in het complex een hoog energielabel. Een voorlopige berekening laat zien dat de woningen een label F. E of D hebben, waarbij het merendeel in E zit. Onze ervaring leert dat dergelijke complexen veelal voor een groter deel in label F zitten. Er zou nader onderzoek nodig zijn om de voorlopige meting te controleren. De slechte energieprestatie is deels te herleiden tot de technische staat. De voordeur, balkondeur, draai- en klepramen dateren nog van de bouw en zijn voorzien van enkel glas. De kopgevels, vier stuks, omdat er ca. twee meter ruimte zit tussen de flats, zijn na geïsoleerd. Het dak is in het verleden na-geïsoleerd met extra isolatie op de bestaande dakbedekking en daarop grind (omgekeerd dak). Het plafond van de onderbouw/ vloer eerste verdieping in de bergingsbeuken zijn echter weer niet geïsoleerd. Deze kenmerken zijn niet alleen bepalend voor het energieverbruik, maar mede voor het binnenklimaat van de woning. verdeling energielabels verdeling energieposten 8

9 Mens: sociaal & markt In het complex wonen relatief veel eenoudergezinnen, die met urgentie in aanmerking komen voor een woning. Het is een complex met ruime woningen waar door een hoge mutatiegraad vrij continue doorstroming is. De mutatiegraad is met 17% duidelijk hoger dan die van de voorraad van Vidomes gemiddeld. Kennelijk zijn de ruime woningen wel aantrekkelijk om snel te betrekken als de behoefte groot is, maar zodra er alternatieve zijn trekken veel mensen toch weer door. Er is 60% van de bewoners van allochtone afkomst en 7% senior. Dat zou voor een belangrijk deel nog gaan om bewoners van het eerste uur. Woningtypen, bestaande situatie 3 kamer plintwoning 100 m2 2/3/4 kamerwoning 87 m2 9

10 Er is ook gekeken hoe de wijk waarin het complex ligt scoort. Het complex ligt in de wijk Driemanspolder. De wijk is relatief dicht bevolkt, er is relatief weinig natuur. De inkomens liggen iets boven het gemiddelde. Op die punten onderscheidt de wijk zich nauwelijks van omliggende wijken. Er is meer dan gemiddeld sprake van niet werkenden in de wijk, maar het aandeel niet werkenden is niet zo groot als in het naastgelegen Palenstein. Locatie, bestaande situatie 10

11 Toekomstscenario s 0-variant Technisch De eerste vraag in de workshop is hoe lang het complex vanuit de verschillende invalshoeken nog mee kan wanneer slechts sprake is van zeer beperkte ingrepen. De enige echt cruciale ingreep is die aan de kopgevels. en die ingreep is snel noodzakelijk. Los van die ingreep is de stelling dat het gebouw met beperkte ingrepen nog makkelijk jaar mee kan. Duurzaamheid Het complex heeft een vrij slechte labelscore en daarmee samenhangend een hoog energiegebruik. Het is goed denkbaar dat dit energieverbruik bij aanhoudend stijgende energielasten de betaalbaarheid onder druk zet. Er is een inbreng dat deze energieprestatie onontkoombaar binnen tien jaar tot noodzakelijke ingrepen leidt. Het probleem is dat de stijgende energielasten de betaalbaarheid van de woning onder druk zetten. Daar wordt tegenin gebracht dat al jaren wordt voorspeld dat de energielasten structureel boven inflatie zullen stijgen, terwijl de feitelijke stijging van energieprijzen meevalt. Daar staat een visie van anderen tegenover die aangeven dat er op allerlei punten wel degelijk iets zou moeten gebeuren. In discussie in de workshop groeit de lijst ingrepen die nodig is snel. Die extra ingrepen zijn echter veelal wel ingrepen die te maken hebben met de kwaliteitseisen die vanuit het wonen aan het gebouw worden gesteld. Zo zijn er verschillende ingrepen voor het verbeteren van het binnenklimaat die technisch niet strikt noodzakelijk zijn. Er zijn ook verschillende ingrepen die voor binnenklimaat en duurzaamheid van belang zijn, zoals het vervangen van enkel glas, die vanuit technische invalshoek niet strikt noodzakelijk zijn. De algemene indruk is dat bij een minimale benadering, waarbij strikt wordt gekeken naar de absoluut noodzakelijke ingrepen vanuit technisch perspectief, bij beperkte ingrepen een vrij lange levensduur haalbaar is. Wat dat betreft kan het complex vanuit energieperspectief nu nog tien jaar en mogelijk veel langer mee. Wanneer werkelijk sprake is van een structureel grote stijging van energielasten, dan wordt de levensduur in huidige staat steeds korter. Mens: Sociaal en markt Op dit punt lopen de visies zeer sterk uiteen. Enerzijds is er vooral vanuit sociaal perspectief de visie dat het complex in de huidige staat geen tien jaar meer meekan. De hoge mutatiegraad en de eenzijdige samenstelling van het complex zijn daarvoor aanwijzingen. 11

12 Daar wordt tegenin gebracht dat de markt voor dergelijke woningen in de toekomst alleen maar sterker zal worden. Nu in Palenstein de voorraad appartementen sterk zal afnemen, wordt de kwaliteit van dit complex unieker op de markt. Vanuit dat perspectief is in het meest extreme standpunt door exploiteren voor 40 jaar met de huidige programmatische kwaliteit geen enkel probleem. Met wat nuanceringen zou die periode eerder op 25 jaar moeten worden gesteld, omdat het lastig is programmatisch zo ver in de toekomst te kijken. Daarbij speelt bijvoorbeeld ook de overweging dat nog onduidelijk is wat de programmavraag zou zijn bij de sterke vergrijzing die eraan komt. Deze flat zou dan zeer geschikt kunnen zijn, met die kanttekening dat er dan bijvoorbeeld wel iets aan de lift zou moeten gebeuren. Dat betekent dat in de huidige staat het complex voor die doelgroep nog beperkt geschikt is. Wenselijke levensduur Een volgende stap in de workshop is om voor het complex te omschrijven wat vanuit de verschillende thema s de wenselijke levensduur zou zijn en wat de bijbehorende ingrepen zijn. Technisch Er bestaat een redelijke consensus over een ingreep die gericht is op het 25 jaar door exploiteren van het complex. Wel is er duidelijke discussie over de ingrepen die daar bij horen. Ten opzichte van de basislijst die voor de workshop is opgesteld worden er vooral ingrepen geschrapt. Het schrappen gebeurt vanuit twee invalshoeken. In de eerste plaats worden sommige maatregelen (zoals het verwijderen van asbestplaten) beschouwd als overbodig. In de tweede plaats is sprake van ingrepen die eigenlijk niet moeten worden beschouwd als technisch noodzakelijk, maar die eigenlijk zijn gericht op een kwaliteitsverbetering. 40 jaar 25 jaar 10 jaar technisch duurzaamheid mens: sociaal/markt waarde Duurzaamheid Ook voor duurzaamheid is het uitgangspunt een streven naar een levensduur van 25 jaar. In die periode bestaat het risico dat de betaalbaarheid onder druk komt te staan door stijgende energieprijzen. Daaromtrent bestaat echte nog geen zekerheid. Dat betekent dat er voor wordt gekozen om niet, vooruitlopend op eventuele toekomstige problemen, nu grote investeringen te doen. Voor duurzaamheidsmaatregelen wordt daarom vooral aangehaakt op de ingrepen van de technische verbetering. Dat betekent dat waar technische ingrepen noodzakelijk zijn, wordt gekozen voor een actuele duurzame oplossing. Er is in principe geen sprake van verdergaande investeringen in duurzaamheid, daar waar technisch ingrijpen niet noodzakelijk is. 12

13 Er moet wel rekening mee worden gehouden dat het op termijn wel degelijk wenselijk of noodzakelijk is het complex zo aan te pakken dat het energieverbruik wordt teruggebracht. Het is nodig bij de huidige ingreep de consequenties van die mogelijke ingreep in de toekomst door te denken. Mens: Sociaal/markt In het algemeen is er het vertrouwen dat het complex nog 25 jaar en waarschijnlijk wel langer mee kan. Er bestaat geen neiging om ingrepen te doen die verder kijken dan 25 jaar. Er is vooral een discussie of er ingrepen nodig zijn, of dat het voldoende is de huidige kwaliteiten van het complex weer technisch bij de tijd te brengen. Er is op dit punt geen definitieve conclusie. Om die reden worden in het eindscenario de programma ingrepen als optie weergegeven. Waarde De discussie komt, met name bij technisch ingrijpen en bij ingrijpen vanuit de invalshoek sociaal en woningmarkt, steeds terug op de vraag wat het niveau van ingrijpen zou moeten zijn. Het lijkt in de workshop alsof er een minimale variant bestaat, waarbij alleen de strikt noodzakelijke ingrepen worden gedaan. Die variant vertegenwoordigt een grote waarde volgens een kasstroombenadering. Het idee is dat die variant in de markt haalbaar is. Daartegenover wordt een variant gesteld waarbij het accent meer op sociale aspecten en de volkshuisvestingswaarde ligt. Daarbij wordt expliciet in twijfel getrokken of met de minimale ingreep het complex wel 25 jaar in de verhuur kan worden gehouden. 40 jaar 25 jaar 10 jaar technisch duurzaamheid mens: sociaal/markt waarde 13

14 Ingreepscenario s Op basis van de workshop is een aantal ingreepscenario s ingevuld voor het complex. Er is onderscheid gemaakt in 3 scenario s, te weten: - 10-jaars ingreep - 25-jaars ingreep - 40-jaars ingreep De ingrepen zijn in de basis technisch van aard, gericht op het in stand houden van het complex voor de gegeven periode. Omdat in de workshop is aangegeven dat geen sprake is van een afzonderlijke doelstelling ten aanzien van duurzaamheid, zijn geen aparte duurzaamheidsingrepen opgenomen. De ingreep is duurzaam, in die zin dat de basis technische ingreep voldoet aan de eisen van vandaag. Tevens worden eenvoudige winstpunten meegenomen. Met name voor het 25-jaars scenario en het 40-jaars scenario is aangegeven wat de kosten zouden zijn om een deel van het complex geschikt te maken Technisch De 15-jaars technische ingreep is nu minimaal geformuleerd. Er gebeurt niets anders dan hetgeen strikt noodzakelijk is om de woningen voorlopig te kunnen door exploiteren. Bij de 25-jaars ingreep is zowel in het casco en collectieve ruimten, als binnen de woningen sprake van aanzienlijke investeringen. Bij de 40-jaars ingreep is nu vooral sprake van extra investeringen binnen de woning. Deels komen die meerkosten eruit voort dat zaken worden vervangen in plaats van hersteld (bijv. binnendeuren). Deels is sprake van een kwaliteitsverbetering (bijv. groter keukenblok). De installaties worden geheel op een hedendaags kwaliteitsniveau gebracht. Leidingen worden weggewerkt achter voorzetwanden. Die voorzetwanden zorgen in combinatie met vernieuwde vloer en plafonds eveneens voor een verbeterde geluidsisolatie tussen woningen. Duurzaamheid Er is niet gekozen voor een afzonderlijke extra duurzaamheidsingreep in het complex. Sociaal/Markt Er is een analyse gemaakt van de mogelijkheden om te komen tot een verdere differentiatie van het aanbod in het complex. Daartoe is gekeken naar mogelijke aanpassingen gericht op senioren en gehandicapten. Daarnaast is de mogelijkheid meegenomen om het complex op te toppen. 14

15 Mogelijke compartimentering Mogelijke diversiteit 4/5/6 kamerwoning 136 m2 2/3/4 kamerwoning 87 m2 2/3 kamerwoning 100 m2 5 kamerwoning 130 m2 cascowoning 87 m2 15

16 In de scenario s jaar zijn de kosten voor het geschikt maken van het complex voor senioren gering. Reden daarvoor is dat met de ingrepen die in de basis in die scenario s worden genomen het appartement al vrij goed geschikt is voor senioren. Alleen in het 15-jaars scenario s zijn extra ingrepen nodig. Een vergelijkbare analyse geldt voor het geschikt maken van woningen voor gehandicapten. In de basisscenario s voor 25 jaar is de geschiktheid als vrij groot, wat betekent dat met geringe meerkosten de woningen voor deze doelgroep geschikt zijn te maken. Het optoppen van het complex is alleen onderzocht voor een levensduur van 25 en 40 jaar. Uit die analyse blijkt dat het optoppen voor 40 jaar iets goedkoper is, omdat een aantal noodzakelijke kosten bij het 40-jaars scenario al in de basis zijn opgenomen. 10 jaar 25 jaar 40 jaar Ouderen Aantal Doelgroep ouderen Per woning Licht gehandicapten Aantal Licht gehandicapt Per woning Penthouses Aantal Optoppen bovenste woningen Per woning Ingrepen doelgroepen 16

17 Waardering van de scenario s In de verkorte workshop heeft het accent vooral gelegen op het niveau van het complex. Dat betekent dat nog minder is gekeken naar de toekomst van de buurt en wijk. Ook is er slechts in beperkte mate ingegaan op de uitstraling en ontwikkeling van de marktwaarde van het complex. Er is in de scenario s vooral gekeken naar de kasstromen en bedrijfswaarde. In de discussies is ingegaan op de volkshuisvestingswaarde van de scenario s. Alleen het 10-jaars scenario heeft een positieve netto contante waarde. Mogelijk is in het 25- en 40-jaars scenario nog een optimalisatie te vinden door de kosten van beheer en onderhoud in relatie te brengen tot de kwaliteit die wordt gerealiseerd. Nu is er vanuit gegaan dat de jaarlijkse kosten van onderhoud en beheer in de verschillende scenario s gelijk zijn. Er is in deze basisvarianten niet in het bijzonder geïnvesteerd in de volkshuisvestelijke waarde van het complex. Wel is er vanuit gegaan dat in de varianten 25 en 40 jaar gezien de kwaliteitsverbetering sprake is van een mogelijke huurverhoging van respectievelijk 25 en 50 per woning. De constatering is bovendien dat het mogelijk is in die scenario s tegen relatief geringe meerkosten de woningen geschikt te maken voor senioren en gehandicapten. Bovenstaande analyse kan als basis dienen op meer op detail, mede gericht op vraagstukken op buurtniveau en verbetering van uitstraling en marktwaarde, te komen tot uitwerking en optimalisatie van verschillende varianten. NETTO CONTANTE WAARDE SC 10 SC 25 SC 40 cw-huursom , , ,99 cw-investering** , , ,68 cw beheerkosten , , ,60 cw onderhoud , , ,29 cw overige kosten , , ,18 cw kasstroom ** NB deze kosten zijn iets hoger dan eerder aangegeven investeringskosten, omdat hierin nog rekening is gehouden met extra kosten proces en bewonersbegeleiding Scenario s 3.695, , ,76-17

18 Tot slot Wij hebben in de workshop gezien dat een goede ingreep vraagt om een multidisciplinaire benadering. Het is belangrijk om bij een renovatieopgave al vanaf het allereerste moment van nadenken te benaderen vanuit de verschillende invalshoeken; sociaal, duurzaamheid, techniek, financiën en uitstraling. Om te komen tot snel proces en snelle besluitvorming is het van belang om in een vroegtijdig stadium een goede afweging te kunnen maken tussen ingrepen vanuit de verschillende invalshoeken en te zoeken naar ingrepen en die op verschillende vlakken leiden tot meerwaarde. Een voorbeeld hiervan is een ingreep die zowel de uitstraling van het complex verbeterd als het energieverbruik. Wij denken dat er op twee verschillende manieren een vervolg kan worden gegeven aan de eerste workshop: In de eerste plaats kunnen we de huidige business case voor het complex ERA 11 verder uitwerken. Hierbij zou in een compact team van de verschillende betrokkenen in een aantal weken de case verder uitgewerkt kunnen worden tot een concreet project en procesvoorstel. Hierbij gaan we dieper in op de sociale opgave: Allereerst zoomen we in op de sociale context van de opgave, de bewonerssamenstelling en sociale doelstellingen. Daarnaast gaan formuleren we duidelijke technische, duurzaamheids en financiële uitgangspunten waarbinnen een aanpak moet worden geformuleerd. Een andere mogelijkheid is om een vergelijkbare quickscan te doen, als bij ERA 11 (het complex aan de Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer) is gedaan maar dan voor een aantal vergelijkbare complexen uit de portefeuille. Door een aantal complexen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk in welk complex een ingreep het meest rendeert. Dit kan als extra ondersteuning bieden voor beslissingen op portefeuilleniveau. 18

19 Partners ERA Contour Of het nu gaat om door ons ontwikkelde projecten of om projecten voor derden: wij willen samenwerken op kracht, niet op macht. ERA Contour werkt al 20 jaar in de stad, vaak onder moeilijke omstandigheden. Daardoor zijn wij gewend om goed te luisteren naar de consumenten en om producten te maken die voldoen aan hun wensen. Dat noemen wij de consument als coproducent en dat doen wij middels Co-creatie. Transparant samenwerken met alle partners in het ontwikkel- en realisatieproces om zo het uiterste eruit te halen voor de klant. Alleen dan kun je duurzame wijken realiseren waar mensen met plezier blijven wonen. Ook in renovatieopgaven werken wij samen aan maximale bewonerstevredenheid en mooie buurten die fijn zijn om in te wonen. Atrivé Atrivé biedt ondersteuning aan woningcorporaties, gemeenten en zorginstellingen bij strategische en complexe maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Onze visie is dat wonen pas duurzaam is als het ook economisch rendabel is. Wij zoeken altijd naar oplossingen die betaalbaar zijn en sociaal effect hebben. Dit vraagt om (klant)kennis, een realistische inschatting van de vraag, een heldere visie, duidelijke keuzes en samenwerking. Daar zijn onze projecten het bewijs van. Atrivé is een bureau dat de sociale opgaven van een wijk niet los ziet van de fysieke structuur ervan. Een succesvolle wijkaanpak zorgt altijd dat de stenen de mensen ondersteunen bij het vormgeven van een waardevol leven. Als een wijk goed staat aangeschreven, willen kopers meer betalen voor de woningen en kunnen ook de huurwoningen meer opbrengen. Die opbrengst is geen doel op zich, maar levert middelen op die geïnvesteerd kunnen worden in de gemeenschap. Als de bewoners beter in hun vel zitten, zijn kosten voor beheer en handhaving lager. En door een gezonde gemeenschap wordt de wijk gewilder. Atrivé focust zich in de Buurtlift aanpak op het sociale vraagstuk van de renovatieopgave. Wat betekent de ingreep voor de bewoners? En hoe kan de renovatieopgave zo worden georganiseerd dat de bewoners optimaal worden bediend en zo min mogelijk overlast ervaren? 19

20 Delto Delto is de ontwikkelaar van het programma EPAview. EPAview is een online managementtool voor het beheren en muteren van energielabels. Maar dat is nog niet alles! Met EPAview legt u ook dé basis voor strategisch voorraadbeheer en effectieve meerjaren-onderhoudsplanningen en begrotingen! EPAview bevat diverse modules, zoals een mutatiemodule en een beleidsmodule. Middels de beleidsmodule kan de verzamelde informatie worden gebruikt om een gedegen beleid te ontwikkelen. Dankzij de mutatiemodule kunt u online snel en eenvoudig mutaties doorvoeren in de status van uw woningvoorraad. Deze worden direct vertaald in de consequenties voor energie, labels en CO2. EPAview biedt u continu nieuwe inzichten en genereert objectieve verbeteradviezen. Slim Energiebeheer Slim Energiebeheer is een onafhankelijk adviesbureau voor woningcorporaties en gerelateerde instellingen. Wij ondersteunen opdrachtgevers bij het organiseren van energielabels en andere inventarisaties van het bezit en we helpen bij het maken en implementeren van energie- en milieubeleid. Slim Energiebeheer coacht, werkt mee met onze klanten of neemt werk uit handen. Slim Energiebeheer kijkt kritisch naar nieuwe en bestaande technieken, onderhoudsbegroting, rekenregels, (nieuwe) verdienmechanismen. 20

21 Studio LS Studio LS werkt aan onderzoeks- en ontwerpopgaven en is gespecialiseerd in architectonische transformatie van het bestaande. In alle projecten wordt gezocht naar de potentie van het aanwezige, de bruikbaarheid van de bestaande karakteristieken, de antwoorden die daarin verborgen liggen voor de hedendaagse problematiek. Transformatie kent veel verschillende gradaties en de wijze van ingrijpen verschilt per project. De oplossing volgt uit ontwerpend onderzoek en wordt gevonden in nauwe samenwerking met adviseurs en opdrachtgever. Studio LS is opgericht door Lidwine Spoormans. Zij werkt tevens aan de Technische universiteit in Delft, waar zij les geeft en onderzoek doet naar transformatie van bestaande gebouwen en buurten. Voor de Buurtlift analyseert Studio LS de bestaande karakteristieken van gebouw en omgeving en de intrinsieke mogelijkheden voor toekomstige verbetering. Daarnaast worden de verschillende scenario s en ingrepen gevisualiseerd d.m.v. tekeningen en referentiebeelden, waardoor inzicht wordt verkregen in de architectonische kwaliteit en uitstraling van de voorgestelde ingrepen. VGG VGG Adviseurs is een onafhankelijk vastgoedadviesbureau voor opdrachtgevende en ontwerpende partijen in de bouw, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Onze kennis en activiteiten strekken zich uit van de initiatieffase tot en met het beheer, waarbij wij beschikken over expertise op het gebied van het te ontwikkelen programma, tekenen, rekenen en het proces. VGG stelt zich op als een onafhankelijke partij tussen de betrokken bouwpartners, het is onze ambitie om opdrachtgevers zo optimaal mogelijk te bedienen en in alle opzichten het maximale resultaat te behalen. VGG heeft voor de Buurtlift een investerings- en exploitatiemodel opgezet waarbij gebouwingrepen gekoppeld worden aan de exploitatie en levensduur van complexen. Zo kan naar alle stakeholders een onafhankelijk inzicht worden gegeven in de invloed van mogelijke complexingrepen, volgend uit sociale-, technische-, uitstralings- of duurzaamheidsdoelstellingen. Het model ondersteunt het besluitvormingsproces om snel te komen tot een weloverwogen en realistische complexingreep. 21

22 Complex ERA 11 Vidomes - Verslag van workshop dd