Roerend in onroerend

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Roerend in onroerend"

Karel de Wit
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Roerend in onroerend Presentatie vrij te raadplegen op ->

2 Introductie: CV Gert De Mesure 87: Generale Bank: retail banking 88: Fuji Bank: forex dealer 91: Bank Delen: financieel analist o.a. 98: Ellips: financiële communicatie 99:Delta Lloyd Securities: aandelen research Onafhankelijk sinds 2004: research voor VFB, makelaar bank/beleggingsdiensten, Keytrade,..

3 1. Beleggen in vastgoed Vastgoed (rechtstreeks) Voordelen: Bescherming tegen inflatie Stabiele inkomstenstroom Minder correlatie met andere activaklassen Nadelen: Minder liquide Transactiekosten Huurders en ecologische vereisten Hoge instapdrempel en geconcentreerd risico

4 1. Beleggen in vastgoed In vastgoed beleggen via een fonds/gvv: Voordelen: Alle segmenten beschikbaar voor iedereen Risicospreiding, professioneel beheer Schuldhefboom Liquide (kan elke dag gekocht/verkocht worden) Nadelen: Kosten van beursnotering Marktvolatiliteit (stijging/daling beurs) Vastgoedproduct -> financieel product, waardoor concurrentie met andere hoogrentende activa

5 2. Vastgoedfondsen: wetgeving REIT (Real Estate Investment Trust) in V.S.: mutualisation -> mutual funds 1960: eerste wetgeving Geen schuldbeperking, geen belastingen, 90% uitkering als dividend Wereldwijd: al 36 landen hebben REIT-wetgeving België met 1995 relatief vroeg

6 Bevak: beleggingsvennootschap met vast kapitaal GVV: gereglementeerde vastgoedvennootschap 2. Vastgoedfondsen: wetgeving België: eerst vastgoedbevaks, dan GVV s: Beursnotering Schuldgraad 65% max. (schulden/balanstotaal) Spreiding: max. 20% huurders/gebouw Free float minstens 30% Waardering portefeuille elke 3 maand Geen vastgoedontwikkeling (occasioneel wel) Vastgoedactiviteit (hele waardeketen) Uitkering 80% winst

7 3. Overzicht Belgische GVV s 17 genoteerde bedrijven op Euronext Brussel, klein/groot Totale beurswaarde van 12,5 miljard euro (ter vergelijking: UCB 14,9 en Solvay 9,7 miljard euro) Gemiddeld netto dividendrendement is 3,90% (bruto is dat 5,55%)

8 3. Overzicht Belgische GVV s (situatie eind 2017) B F NL Lux D andere Aedifica 73% 11% 16% Ascencio 62% 33% 5% Befimmo 96% 4% Care Property Invest 100% Cofinimmo 72% 15% 9% 4% Home Invest B. 88% 12% Immo Moury 100% Intervest Offices 89% 11% Leasinvest RE 39% 50% 11% Montea 55% 14% 31% QRF 90% 10% Retail Estates 80% 20% VastNed Retail Belgium 100% Warehouses Estates 100% WDP 40% 5% 50% 5% Wereldhave Belgium 100% Xior 41% 59%

9 3. Overzicht Belgische GVV s (situatie eind 2017) KA RE RU LOG WI STU Andere Aedifica 12% 83% 5% Ascencio 100% Befimmo 100% Care Property Invest 100% Cofinimmo 38% 45% 17% Home Invest B. 3% 85% 1% 11% Immo Moury 27% 23% 16% 18% 16% Intervest Offices 43% 57% Leasinvest RE 42% 6% 52% Montea 100% QRF 100% Retail Estates 100% VastNed Retail Belgium 100% Warehouses Estates 14% 22% 62% 2% WDP 100% Wereldhave Belgium 15% 85% Xior 1% 4% 93% 2% KA = kantoren, RE = residentieel, RU = rusthuizen, LOG = logistiek, WI = winkelvastgoed, STU = studentenkamers

10 3. Overzicht Belgische GVV s (koersen 15 januari 2019) Beurs- sinds Koers waarde** 30/12/17 30/12/16 NAV premie/disc.(-) Aedifica 78, ,7-0,6% 10,0% 52,75 48,2% Ascencio 50,60 333,8-9,7% -19,2% 55,19-8,3% Befimmo 49, ,9-8,3% -8,0% 58,56-16,2% Care Property Invest 20,30 392,3 9,4% -0,7% 11,60 75,0% Cofinimmo 112, ,8 2,1% 3,1% 90,65 23,6% Home Invest B. 93,20 297,3 5,0% -1,6% 83,88 11,1% Immo Moury 46,00 21,3-7,5% -17,5% 49,11-6,3% Intervest Offices 21,00 510,1-6,6% -12,1% 19,82 6,0% Leasinvest RE 87,40 518,0-9,0% -17,2% 78,50 11,3% Montea 59,20 687,3 37,8% 27,7% 32,72 80,9% QRF 14,40 73,9-40,9% -46,4% 22,71-36,6% Retail Estates 74,70 853,3 1,2% -0,7% 59,63 25,3% VastNed Retail Belgium 41,10 208,7-8,7% -23,7% 52,86-22,2% Warehouses Estates 49,60 157,1-17,4% -22,9% 50,87-2,5% WDP 118, ,8 27,0% 39,7% 61,50 92,8% Wereldhave Belgium 80,60 564,7-15,4% -25,2% 87,59-8,0% Xior 38,60 500,6-1,0% 8,2% 28,56 35,2% Bel ,0-14,0% -5,1% netto dividend rendement* schuld% 2,7% 45,90% 4,7% 40,80% 4,9% 42,85% 2,8% 41,88% 3,4% 42,90% 3,4% 45,40% 3,5% 17,80% 4,7% 47,90% 4,0% 58,66% 2,6% 51,20% 6,6% 54,34% 3,6% 50,59% 4,5% 28,00% 4,9% 39,44% 2,7% 53,90% 4,4% 29,20% 2,2% 48,50%

11 4. Rendement Hoog dividendrendement: netto 3,9% na roerende voorheffing. Bruto is dat 5,55% Vergelijking met andere rendementen: Euribor op 3 maand: Belgische Staatsobligatie 2 jaar: Belgische Staatsobligatie 5 jaar: Belgische Staatsobligatie 10 jaar: Belgische Staatsobligatie 20 jaar: Belgisch spaarboekje: -0,31% -0,48% -0,04% 0,78% 1,51% 0,11%

12 4. Rendement Andere benadering: vergelijking met rendement 10-jarige Belgische (OLO) Staatsobligatie: spread gemiddeld 4% (nu wel meer) (we kunnen dit een soort van risicopremie noemen) 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 1/12/16 OLO-10 jaar brutorendement 2,09% 2,68% 0,91% 1,07% 0,68% Brutodividendrendement GVV's 6,40% 6,00% 5,10% 5,00% 4,86% Verschil 4,31% 3,32% 4,19% 3,93% 4,18% Bron: BVBA Demes 6/10/17 26/03/18 29/05/18 14/01/19 0,75% 0,81% 0,78% 0,70% 4,82% 5,13% 5,10% 5,55% 4,07% 4,32% 4,32% 4,85% Stel: OLO-rendement +0,5% -> koersen van GVV s -9%

13 5. Schuldhefboom Schuldgraad: van 33%, naar 50% tot 65% Banken beperken schuld tot 60% Levert bijkomend rendement Hoe hoger hoe beter Aantrekkelijk door lage rentestand (spread) Indekkingen tegen rente -> waardefluctuatie Wel kleine marge inbouwen

14 5. Schuldhefboom Twee voorbeelden: - Beide met eigen vermogen Eerste zonder schuld, - Tweede met 50% schuld - Met schuld: hoger netto resultaat ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 100 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 7,00 Bedrijfsresultaat 5, Netto resultaat 5,95 ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 200 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 14,00 Fin. schulden 100 Bedrijfsresultaat 11,90 Fin. kosten -4, Netto resultaat 7,90

15 6. Intrinsieke waarde Is een belangrijke waarderingsparameter, is wel niet de belangrijkste Som van de waarde van de individuele gebouwen. Is functie van wat de gebouwen opbrengen, minder van de bouwkost Is vereffeningswaarde Houdt geen rekening met impact schuldhefboom

16 7. Waardering Introductie van concepten uit aandelenmarkt Koers/winstverhouding Dividendrendement: al behandeld DCF: verdiscontering cash-flows Koers/boekwaarde versus rendement op eigen vermogen (boekwaarde = eigen vermogen = intrinsieke waarde). -> Principe: hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger koers/boekwaarde

17 7. Waardering Regressie-analyse X A M W premie ROE Aedifica 66,0% 6,5% Ascencio 14,5% 7,7% Befimmo -8,0% 6,3% Cofinimmo 24,2% 7,5% Home Invest B. 39,0% 6,7% Immo Moury 2,7% 5,9% Intervest Offices 18,7% 8,3% Leasinvest RE 36,9% 7,1% Montea 79,9% 10,6% QRF 4,2% 6,5% Retail Estates 20,1% 7,5% Vastned Retail Belgium -8,4% 4,9% Warehouses Estates 33,7% 7,5% WDP 81,5% 10,7% Wereldhave Belg. 7,7% 6,7% Xior 50,2% 5,2% V B

18 8. Return op lange termijn Determinant: stijging van het courant resultaat per aandeel en/of het dividend Winstreservering is belangrijk Verbetering van marge Lagere financiële kosten (rente) Eigen ontwikkelingen (-> hogere marge)

19 8. Return op lange termijn Befimmo: zwak 6,00# 5,00# 4,00# Courant#resultaat#p/a# Brutodividend# 3,00# 2,00# 1,00# 0,00# FY08# FY09# FY10# FY11# FY12# FY13# FY14# FY15# FY16# FY17E# FY18E# FY19E#

20 8. Return op lange termijn WDP: goed 7% 6% 5% 4% 3% 2% Courant$resultaat$per$aandeel$ Bruto$dividend$ 6,25% 5,85% 6,00% 5,30% 5,35% WDP$ 5,00% 5,00% 4,70% 4,80% 4,45% 4,10% 4,25% 3,85% 4,00% 3,66% 3,42% 3,40% 3,04% 3,34% 3,14% 3,11% 2,75% 2,57% 2,56% 2,75% 3,25% 2,94% 2,94% 2,94% 3,10% 2,72% 2,94% 2,47% 2,47% 2,10% 2,10% 1% 0% FY03% FY04% FY05% FY06% FY07% FY08% FY09% FY10% FY11% FY12% FY13% FY14% FY15% FY16% FY17E% FY18E% FY19E% FY20E%

21 EPRA: index van vastgoedwaarden 9. Risico s 1. De beursomgeving 120%$ 110%$ 100%$ 90%$ 80%$ 70%$ 60%$ 50%$ 40%$ 30%$ EPRA$Europa$ EPRA$België$ BEL$20$ 20%$ 24/08/07$ 24/08/08$ 24/08/09$ 24/08/10$ 24/08/11$ 24/08/12$ 24/08/13$ 24/08/14$ 24/08/15$ 24/08/16$

22 EPRA: index van vastgoedwaarden 9. Risico s 2. De langetermijnrente 1600" 0" 1400" EPRA"België"(linkeras)" België"10"jaar"OLO"invers"(rechteras)" 1" 1200" 2" 1000" 3" 4" 800" 5" 600" 6" 400" 24/08/07" 24/08/08" 24/08/09" 24/08/10" 24/08/11" 24/08/12" 24/08/13" 24/08/14" 24/08/15" 24/08/16" 7"

23 10. Evolutie in 2018 Montea 37,8% WDP 27,0% Care Property Invest 9,4% Home Invest B. 5,0% Cofinimmo 2,1% Retail Estates 1,2% Aedifica -0,6% Xior -1,0% Intervest Offices -6,6% Immo Moury -7,5% Befimmo -8,3% VastNed Retail Belgium -8,7% Leasinvest RE -9,0% Ascencio -9,7% Bel-20-14,0% Wereldhave Belgium -15,4% Warehouses Estates -17,4% QRF -40,9% winkels logistiek rusthuizen

24 11. Conclusies Papieren vastgoed verdient plaats in portef. GVV s = aandelen in Mifid risicoprofiel Beperkte know-how in markt Weinig rendabel product voor de banken Professioneel beheer, kwaliteitsvol vastgoed GVV s ontwikkelen voor eigen rekening Innovatief: services, duurzaamheid, concept, type vastgoed,

25 12. De markt vandaag en morgen

26 12. De markt vandaag en morgen

27 13. De laatste conclusies Laat u goed begeleiden (het hoeft niet veel te kosten) Vragen: gert.de.mesure@skynet.be Onze website: of

Vergelijkbare documenten

Onroerend goed en beleggen:

Onroerend goed en beleggen: do s and don ts Don t? 1. Beleggen in vastgoed Vastgoed (rechtstreeks) Voordelen: Minder correlatie met andere activaklassen Bescherming tegen inflatie Stabiele inkomstenstroom