DOSSIER. Vastgoed als belegging

Transcriptie

1 DOSSIER Vastgoed als belegging

2 Net als alle andere activaklassen (aandelen, obligaties, alternatieve investeringen, ) hoort vastgoed thuis in elke goed gediversifi eerde beleggingsportefeuille. Er zijn echter verschillende manieren om dit te doen, en daar gaan we in dit dossier dieper op in. De verschillende mogelijkheden om in vastgoed te beleggen: de effectieve aankoop van vastgoed of een investering via certifi caten, bevaki s of beveks. Deze verschillende opties hebben verschillende eigenschappen wat betreft liquiditeit, rendement, fi scaliteit, Aankoop opbrengsteigendom De aankoop van een huis/appartement om zelf te bewonen beschouwen we hier niet als belegging. We concentreren ons op de aankoop van een opbrengsteigendom. Uit de prijsevolutie van de voorbije 50 jaar blijkt duidelijk dat vastgoed thuishoort in gelijk welke portefeuille. De prijs van woonhuizen in België steeg gemiddeld met 6,3% per jaar 1. Daarenboven zorgt vastgoed voor een mooie diversifi catie. De correlatie met aandelen of obligaties is namelijk beperkt. Dit wil zeggen dat de waarde van vastgoed weinig beïnvloed wordt door de evolutie op de aandelen- en obligatiemarkten. Maar de mogelijkheden zijn velerlei en soms complex. Wij behandelen er hieronder enkele om u helpen de juiste keuze te maken. De manier om rechtstreeks in vastgoed te beleggen is dus de aankoop met als bedoeling het gebouw te verhuren. Dit vergt in sommige gevallen wel een grote investering en brengt eveneens meerdere risico s met zich mee. Maar het rendement kan dan ook aantrekkelijk zijn. In de onderstaande tabel bekijken we dit voor een opbrengsteigendom met 9 bemeubelde studio s. 1 Bron : De Tijd Voorbeeld: (in euro) Aankoop Na 20 jaar (2% inflatie) Prijs opbrengsteigendom (9 studio s) Kosten (notaris + registratierechten) Totale projectkost Best case Worst case Verwachte opbrengst per jaar per jaar Vaste kosten: per jaar per jaar Onroerende voorheffi ng: per jaar per jaar Voorziening grote werken: per jaar per jaar Netto-opbrengst : per jaar per jaar per maand per maand 2

3 π De aankoop van het gebouw komt op euro. Met de bijhorende notariskosten komt de aankoopprijs uiteindelijk op euro uit. π Eén studio kan gemiddeld verhuurd worden voor 325 euro per maand, wat de jaaropbrengst van het gebouw op euro per jaar brengt (= 325 euro x 12 maand x 9 studio s). Hier moeten natuurlijk al een deel vaste kosten (5.500 euro) in mindering gebracht worden. Daarnaast legt men best ook een voorziening aan voor grote werken die zullen moeten uitgevoerd worden en kleinere tussentijdse herstellingen. Hiervoor legt men per maand 300 euro opzij. Daarnaast ontsnapt men natuurlijk niet aan de onroerende voorheffi ng. Zo komen we aan een netto-opbrengst van euro per jaar of euro per maand in ons Best case - scenario. Hierbij gaan we ervan uit dat alle studio s het hele jaar door verhuurd kunnen worden. Indien we echter van ons Worst case -scenario uitgaan, ligt het rendement opmerkelijk lager. Deze case gaat ervan uit dat er steeds twee studio s onverhuurd blijven omwille van leegstand of werken. Daarnaast legt de eigenaar maandelijks 500 euro opzij voor toekomstige kosten. Dit alles weegt dan ook op het rendement. Case 1: 100% eigen inbreng Totale lening 0 0 Aflossing 0 per maand 0 per maand Opbrengst per maand per maand Cashflow per maand per maand per jaar per jaar Huurrendement 4,9% 2,7% Meerwaarde op gebouw na 20 jaar Case 2: 75% eigen inbreng Totale lening Aflossing (20 jaar vast; 5,94%) 840 per maand 840 per maand Opbrengst per maand per maand Cashflow per maand 243 per maand per jaar per jaar Huurrendement 3,68% 0,82% Meerwaarde op gebouw na 20 jaar Case 3: 25% eigen inbreng Totale lening Aflossing (20 jaar vast; 5,94%) per maand per maand Opbrengst per maand per maand Cashflow -577 per maand per maand per jaar per jaar Huurrendement n.r. n.r. Meerwaarde op gebouw na 20 jaar

4 Case 1: 100% eigen inbreng π Indien een investeerder over genoeg fi nanciële middelen beschikt en alles uit eigen zak betaalt, zijn rendementen van 2,7% (worst case) tot 4,9% haalbaar. Dit is dan wel exclusief de verandering van de effectieve waarde van het onderliggende vastgoed. We kunnen ervan uitgaan dat dit op lange termijn ten minste de stijging van de inflatie zal volgen en dus jaarlijks met ongeveer 2% zal stijgen. In het voorbeeld zal het gebouw na 20 jaar euro waard zijn. De gerealiseerde meerwaarde van euro komt bovenop het jaarlijkse huurrendement. Case 2 en 3: Impact van een hypothecaire lening In de vorige case gingen we ervan uit dat de investeerder alles zelf fi nanciert. Er bestaat daarnaast natuurlijk ook nog de mogelijkheid om geld te lenen en zo te profi teren van de fi scale voordelen en het hefboomeffect. Met een beperktere investering is men na 20 jaar eveneens eigenaar van het gebouw. Welke impact heeft het aangaan van een hypotheeklening op het rendement en de meerwaarde na 20 jaar? We bekijken wat er gebeurt indien de investeerder 75% (case 2) of 25% (case 3) van de projectkost zelf inbrengt en de rest ontleent bij de bank. Hoe meer men ontleent, hoe hoger de maandelijkse lasten, en hoe lager het rendement. De meerwaarde na 20 jaar evolueert tegenovergesteld en neemt toe naarmate men meer leent en dus zelf minder investeert. π De investeerder moet dus voor zichzelf uitmaken waaraan hij de voorkeur geeft: een mooi maandelijks rendement of een forse meerwaarde na 20 jaar. π Indien men over euro beschikt kan men kiezen tussen één project met een inbreng van 75% of drie projecten met een inbreng van 25%. In het eerste geval haalt men een huurrendement van 3,7% per jaar en realiseert men een meerwaarde van euro. Zelfs in het worst case scenario haalt men nog een positief rendement. Een hoog rendement of een forse meerwaarde : de investeerder kiest Indien men kiest voor drie projecten, realiseert men zowel in het beste als in het slechtste geval een negatieve cash flow gedurende 20 jaar. Dankzij het hefboomeffect realiseert men wel een meerwaarde van ruim 1,5 mln. euro (= 3 x euro). Het rendement is daarenboven ook afhankelijk van de kenmerken van het gebouw zelf, zoals ouderdom, staat, oppervlakte, ligging, Zo zijn de risico s op extra schade of slechte betalingen hoger bij de verhuur van studentenkoten, en moet hiermee rekening gehouden worden bij de rendementsberekening. π Indien men 75% zelf inbrengt realiseert men nog steeds ene rendement van 0,8% tot 3,7%. Dit lagere rendement wordt wel gecompenseerd door de hogere meerwaarde. Na 20 jaar bedraagt de meerwaarde op het gebouw namelijk euro tegenover euro in het eerste voorbeeld. π De verschillen worden nog groter naargelang men meer ontleent. De meerwaarde op het gebouw bij een inbreng van slechts 25% bedraagt ruim euro (= euro euro). Daartegenover staat wel dat de investeerder een negatieve cashflow realiseert. Hij moet met andere woorden 20 jaar lang enkele maand extra geld investeren. 4

5 En op fiscaal vlak... Naast het hierboven berekende rendement is er ook het belastingvoordeel dat de aankoop van een opbrengstgebouw door middel van een hypothecaire lening kan opleveren. Onder bepaalde voorwaarden en binnen bepaalde limieten kan de belastingplichtige de intresten van de lening fi scaal inbrengen en kan hij een belastingvermindering genieten (min. 30% en max. 40%) op het bedrag (geplafonneerd op euro) van de aflossingen en desgevallend op de premies van de aan de lening verbonden verzekeringen. Deze fi scale impact moet geval per geval bekeken worden en hangt af van de persoonlijke situatie van de ontlener. Als particuliere belegger is het dus niet altijd gemakkelijk om rechtstreeks in vastgoed te beleggen. De initiële investering kan namelijk hoog zijn, de liquiditeit is daarenboven beperkt en de transactiekosten kunnen hoog oplopen. De risico s zijn dus niet te verwaarlozen. Rechtstreeks beleggen in vastgoed is vooral weggelegd voor professionelen en mensen met genoeg tijd (om zich bezig te houden met problemen eigen aan de verhuur, nieuwe huurders te zoeken, ) en geld. Het vereist ook een pak kennis en deskundigheid. Een aantal van deze nadelen kan men omzeilen door op een onrechtstreekse manier in vastgoed te beleggen, via vastgoedcertifi caten of -beveks. Vastgoedbeleggingen op de beurs Er zijn drie verschillende mogelijkheden om via de beurs te beleggen in vastgoed: vastgoedcertifi caten, vastgoedbevaks (bevaki) en vastgoedbeveks. Vastgoedcertificaat Een vastgoedcertifi caat is een effect dat aan de eigenaar ervan recht geeft op een deel van de huurprijs en de verkoopprijs van het gebouw waarop het certifi caat betrekking heeft. Het komt er dus op neer dat een bedrijf beroep doet op geld van beleggers ter fi nanciering van één project. Het kan hierbij zowel gaan om kantoorgebouwen als om winkelcentra of woningen. Het vastgoedcertifi caat wordt juridisch en fi scaal gezien als een obligatie. De coupons geven recht op de huurinkomsten en bij verkoop van het gebouw geeft de mantel recht op een evenredig deel van de verkoopprijs. Enkel op de opbrengst van de coupons wordt er 15% roerende voorheffi ng betaald. Bij verkoop zijn er geen registratierechten verschuldigd. Alle gebouwen die onderwerp uitmaken van een vastgoedcertifi caat moeten in België gelegen zijn. Vastgoedcertificaten geven toegang tot grootschalige projecten De belangrijkste voordelen van een vastgoedcertifi caat zijn de beperkte inbreng, het gemak, het geïndexeerd rendement (huur gekoppeld aan inflatie) en toegang tot grootschalige projecten. In tegenstelling tot een gewone obligatie, is het rendement echter onzekerder. Men weet op voorhand niet tegen welke prijs het gebouw uiteindelijk verkocht of verhuurd zal worden. Maar op termijn evolueren de vastgoedprijzen meestal positief. En dit is een niet te verwaarlozen onderdeel van het rendement. De uiteindelijke verkoopprijs hangt vooral af van de ligging, de aard, de stabiliteit van de huurder, de leegstand, de marktsituatie op het moment van verkoop, Een nadeel is het gebrek aan diversifi catie. Leegstand in het gebouw heeft dan ook een enorme impact. Indien er geen huurinkomsten zijn, kunnen deze ook niet uitgekeerd worden en zijn er geen inkomsten voor de beleggers. 5

6 Een ander nadeel is de krapte van de markt. Aangezien het maar om één gebouw gaat, is de marktkapitalisatie van de certifi caten meestal eerder klein, wat een negatief effect heeft op de liquiditeit, die daardoor eerder beperkt is. Ze is wel hoger dan bij een rechtstreekse aankoop van vastgoed. De Belgische beursgenoteerde vastgoedcertifi caten zijn: Antares, Basilix, Beaulieulaan, Distri-Invest, Distri-Land, Finest, Genk Logistics, Horizon, Kolonel Bourgstraat, Kortrijk Shopping, Louvain-la-Neuve 76, Marcel Thirylaan, Mari-Theresiastraat, Metropolitan Building, North Plaza, Oudergem-Gemeenteplein, Plejaden, Regenstchapstraat, St-Goedeleplein, Terhulpensteenweg, Westland 2004, Westland Shopping, Woluwe Shopping, Woluwe Uitbreiding en Zénobe Gramme. Vastgoedbevak of bevaki Een vastgoedbevak of bevaki (beleggingsvennootschap met vast kapitaal op het gebied van vastgoed/immobiliën) is net als het vastgoedcertifi caat geëffectiseerd vastgoed. De belegger verkrijgt de gebouwen niet rechtstreeks maar wel onrechtstreeks via de aankoop van een effect dat de gebouwen van de bevaki vertegenwoordigt. Het grote verschil met een certifi caat is dat een bevaki verplicht is om in ten minste vijf verschillende gebouwen te beleggen. Daarenboven mag niet meer dan 20% van de activa in één onroerend goed geïnvesteerd worden. Daarnaast moet een bevaki aan nog enkele voorwaarden voldoen: π De schuldenlast moet beperkt blijven tot maximaal 65% van de waarde van de gebouwen in de portefeuille. π Het grootste deel van de inkomsten (minimum 80%) moet uitgekeerd worden. π Elke zes maanden moet een onafhankelijk expert de waardering van de portefeuille uitvoeren. π Een bevaki moet op de beurs noteren. Net als bij een certifi caat moet er op de dividenden een roerende voorheffi ng van 15% betaald worden. Een belangrijk voordeel is echter dat deze voorheffi ng niet verschuldigd is indien de bevaki minstens 60% van haar vermogen belegt in residentieel vastgoed in België gelegen. Een ander voordeel tegenover het certifi caat is duidelijk ook de betere risicospreiding omdat er in ten minste 5 verschillende goederen belegd moet worden. Er zijn grosso modo drie soorten bevakis: π gespecialiseerd in kantoren (Cofi nimmo, Befi mmo) π gespecialiseerd in winkels/shoppingcentra/logistiek (Intervest Retail, Retail Estates, WDP, Warehouses Estate) π gespecialiseerd in residentieel vastgoed (Home Invest Belgium) De kantorenmarkt volgt het meest de evolutie van de economische conjunctuur. De huurcontracten zijn over het algemeen korter wat ertoe leidt dat huurders makkelijker andere en goedkopere locaties opzoeken. Dit is minder het geval wat betreft winkels/shoppingcentra. Bij residentieel vastgoed is het nettorendement meestal iets lager, maar ligt de langetermijnmeerwaarde hoger. Van alle soorten vastgoed stijgt de waarde van huizen op lange termijn namelijk het sterkst. De voorbije 30 jaar steeg de gemiddelde prijs van een woning met 400%, tegenover slechts 150% voor kantoorgebouwen 1. Daarom vormen sommige bevakis hun kantoorgebouwen om naar residentiële gebouwen om van deze stijgingen te kunnen profi teren nu de kantorenmarkt het moeilijker heeft. 1 Bron: De Tijd 6

7 De kantorenmarkt volgt meestal de conjunctuur De koers van deze bevakis wordt grotendeels bepaald door de intrinsieke waarde en het dividendrendement. De intrinsieke waarde neemt toe indien de markt gezond is en de vastgoedprijzen stijgen. Het dividendrendement is eveneens afhankelijk van de marktsituatie. Indien er geen leegstand is liggen de inkomsten hoger, waardoor er een hoger dividend uitgekeerd kan worden. Bevakis worden nog steeds gezien als rendementsaandelen en proberen dan ook elk jaar een iets hoger, of op zijn minst stabiel, dividend uit te keren. In goede jaren kunnen ze dankzij de hoge inkomsten reserves aanleggen. Dankzij deze reserves kunnen bevakis hun dividend verhogen, zelfs in moeilijkere periodes. De marge hiervoor is eerder beperkt, omdat men al minstens 80% van de winst moet uitkeren. Daarnaast spreken ze regelmatig hun reserves aan om het dividend te kunnen verhogen. Vastgoedbevek Een vastgoedbevek (beleggingsvennootschap met veranderlijk kapitaal) is nog liquider dan een bevaki. Beleggers kunnen op elk moment toetreden of verkopen. De mogelijkheden van de beheerders zijn ook groter dan bij een certifi caat of bevaki. De beheerders kunnen namelijk ook beleggen in certifi caten, bevaki s, aandelen, De spreiding is meestal een pak groter dan bij de twee voorgaande investeringen. Er zijn eveneens geen regionale beperkingen. De beveks kunnen zoveel ze willen investeren in andere regio s zonder fi scaal of op een andere manier benadeeld te worden. Het is daarenboven de enige vastgoedbelegging die de opbrengsten kan kapitaliseren. Er bestaat namelijk geen verplichting tot uitkeren van het grootste deel van (zoals bij de bevaki) of alle inkomsten (zoals bij het certifi caat). Opbrengst-eigendom Vastgoedcertificaat Bevaki Bevek Eigenschappen - Directe belegging in vastgoed - Indirecte belegging in één vastgoedproject - Indirecte belegging in ten minste 5 vastgoedprojecten - Indirecte belegging in een ruim spectrum van vastgoedbeleggingen Voordelen - Regelmatige inkomsten - Hogere liquiditeit - Toegang tot grote projecten - Beperkte inbreng - Goede liquiditeit - Diversifi catie - Beperkte inbreng - Hoog dividend - Uitstekende liquiditeit - Grote diversifi catie - Beperkte inbreng - Kan opbrengsten kapitaliseren - Huurrisico - Huurrisico - Invloed beursschommelingen - Invloed beursschommelingen - Geen diversifi catie - Geen diversifi catie Nadelen - Mogelijk hoge lasten - Tijdrovend - Onzekerder rendement - Weinig liquide Rendementsvorm - Huurinkomsten - Eventuele meerwaarde bij verkoop - Deel van huurinkomsten via coupon - Proportioneel deel van verkoopprijs - Stijging/daling beurskoers - Tenminste 80% van opbrengsten wordt als dividend uitgekeerd - Stijging/daling beurskoers - Distributie of kapitalisatie van de opbrengsten - Stijging/daling beurskoers Fiscaliteit - Belasting op basis van kadastraal inkomen - Belasting op meerwaarde bij verkoop - Roerende voorheffi ng van 15% op coupons - Geen belasting bij verkoop - Roerende voorheffi ng van 15% op coupons (behalve indien 60% vastgoed in België gelegen is) - Fiscaliteit niet onderworpen aan regionale limieten 7

8 Rendements- en diversificatievoordelen Uit een uitgebreide studie van de European Public Real Estate Association (EPRA) blijkt overduidelijk dat het Europese beursgenoteerde vastgoed de voorbije jaren uitstekend presteerde en een mooie diversifi catie is voor een gespreide portefeuille. Vastgoed heeft namelijk een lagere beta (dit geeft aan dat de koersschommelingen beperkt blijven) en presteert meestal goed in periodes dat de aandelenmarkten het moeilijk hebben. Dat bleek ten tijde van de technologiezeepbel begin deze eeuw toen vastgoed veel beter presteerde dan aandelen. De jaren ervoor echter, toen aandelen sterk presteerden, presteerde vastgoed dan weer opmerkelijk zwakker. Een combinatie van aandelen en vastgoed zou over deze periodes voor een veel stabieler rendement gezorgd hebben dan portefeuilles die slechts in één van deze twee activaklassen zou belegd hebben. Tijdens de vijf jaar voor april 2007 ging vastgoed wereldwijd gemiddeld met 16,4% (in euro) per jaar hoger. Absolute uitblinker was het Europese vastgoed dat bijna 23% realiseerde per jaar. Activaklasse Jaarlijks rendement in % Vastgoed werelwijd 16,40% Aandelen wereldwijd 4,70% Obligaties wereldwijd 4,40% Vastgoed Europa 22,60% Vastgoed Noord-Amerika 12,90% Vastgoed Azië 18,10% De bovenstaande tabel toont dat vastgoed wereldwijd gemiddeld met 16,4% (in euro) gestegen is tijdens de vijf jaar voor april Bron: EPRA/FTSE/JP Morgan Binnen Europa zijn er voor het vastgoed wel grote regionale verschillen wat betreft het rendement. Belgisch en Zweeds vastgoed presteerde over de volledige periode opvallend zwakker dan het gemiddelde. Toppers waren dan weer Frankrijk, Spanje en Italië. De studie toonde eveneens aan dat het toevoegen van 10% of 20% vastgoed aan een portefeuille gespreid over aandelen, obligaties en cash zorgde voor een hogere gemiddelde return en tegelijkertijd een lager risico. Uit een studie over een nog langere termijn bleek echter dat de correlatie tussen vastgoed en de andere activaklassen aanzienlijk kunnen wijzigen naargelang de periode die men gebruikt. De voordelen van diversifi catie verschillen dan ook afhankelijk van de periode waarin men in de vastgoedmarkt stap. Op het vlak van successie Dit gezegd zijnde, een investering in onroerend goed zoals een opbrengsteigendom of in effecten die verbonden zijn met de vastgoedmarkt, verandert niets aan de successierechten. Het gaat om activa die bij het overlijden van de eigenaar of de belegger onderworpen worden aan de progressieve successierechten. Vanuit een optiek van optimalisering van de erfopvolging is het in principe eenvoudiger en minder kostelijk om effecten door te geven dan onroerend goed. Schenkingen van effecten zijn gemakkelijker bij leven Schenkingen van onroerend goed moeten per notariële akte gebeuren en zijn bijgevolg onderworpen aan de progressieve schenkingsrechten. Hier kunnen diverse technieken evenwel de fi scale kost beperken. Voor meer informatie hieromtrent, verwij-zen we naar ons dossier De overdracht van onroerend goed optimaal geregeld. Schenkingen van effecten kunnen geregeld worden hetzij per notariële akte, waarbij ze onderworpen zijn aan verlaagde schenkingsrechten van 3%, 5% of 7% (naargelang de verwantschapsgraad en het gewest waar de schenker zijn fi scale woonplaats heeft), hetzij via bankoverschrijving, zonder schenkingsrechten of door vrijwillig 3%, 5% of 7% te betalen. De betaling van de 8

9 verlaagde schenkingsrechten sluit defi nitief de successierechten uit die verschuldigd zouden zijn indien de schenker binnen 3 jaar volgend op de schenking zou overlijden. Besluit Vastgoed is een defensieve activaklasse die zorgt voor een daling van het risico en tegelijkertijd een positief effect heeft op het rendement van een gespreide portefeuille. Deze effecten variëren wel naargelang de periodes die men bestudeerd. Toch blijven institutionele investeerders eerder afzijdig. Slechts 3% van de activa van de beleggingsfondsen in Europa is belegd in vastgoed. De grote oorzaak hiervan is natuurlijk de beperkte marktkapitalisatie van de meeste bevakis en beveks. Aan de hand van wat we net uiteengezet hebben kunt u zich met recht afvragen of men nu de voorkeur moet geven aan een directe belegging (opbrengsteigendom) of een indirecte belegging (via een fi nancieel instrument). Deze keuze is vooral afhankelijk van uw beleggingsobjectieven en van de beschikbare tijd om uw beleggingen te beheren. Indien U over voldoende tijd en kapitaal (eigen inbreng of via leningen) beschikt, kan U zich richten op de directe investeringen. Indien u daarentegen een zekere liquiditeit wilt behouden en het beheer wil overlaten aan professionelen, richt u zich beter op de indirecte alternatieven, die makkelijker toegankelijk zijn. Een rechtstreekse belegging is omwille van de soms hoge vereiste investering, de transactiekosten (notaris, registratierechten, ) en de beperkte liquiditeit eerder weggelegd voor mensen met genoeg tijd en geld. De liquiditeit is beperkt en het vergt veel tijd om het goed te beheren. De onrechtstreekse beleggingen zijn veel toegankelijker. Aangezien de liquiditeit en risicospreiding bij het certifi caat eerder beperkt zijn dragen de bevaki en bevek onze voorkeur weg. Ze zorgen voor een mooie spreiding en hebben meestal een mooi dividendrendement. Dit zorgt er samen met de meestal geleidelijke stijging van de waarde van de gebouwen voor dat de koersevolutie stabieler is. De koers van de bevaki en de bevek is wel meer onderhevig aan de grillen van de beurs omdat ze beursgenoteerd zijn. De waarde van een eigen gebouw volgt meer de inflatie en de grillen van de vastgoedmarkt. De fi scaliteit of de overdracht van uw vermogen aan de erfgenamen zijn nog elementen waarmee rekening gehouden moet worden. Hebt u vragen? Vraag een persoonlijk onderhoud bij één van onze agentschpapen of bel Tele-Invest op het nummer