HIERONDER VOLGEN BEIDE PRESENTATIES MANIFESTATIE Onroerend goed en beleggen: do s and don ts

Transcriptie

1 HIERONDER VOLGEN BEIDE PRESENTATIES MANIFESTATIE Onroerend goed en beleggen: do s and don ts

2 Residentieel vastgoed: trends en betaalbaarheid. Lichtervelde 30 november 2017 Frank Maet Senior economist

3 Inhoud Trends in residentieel vastgoed Betaalbaarheid

4 Trends in residentieel vastgoed. De wooninvesteringen door de gezinnen zijn de afgelopen jaren hersteld. 5,5 miljard in Q Bron : NBB

5 Trends in residentieel vastgoed. De extreem lage rente ondersteunt het vastgoed via 2 kanalen (1) Het agressieve ECB beleid zorgt voor historisch lage hypotheekrentes Bron : FOD Economie

6 Trends in residentieel vastgoed. De extreem lage rente ondersteunt het vastgoed via 2 kanalen (2) Investeringen in langlopende schuldbewijzen (in miljoen euro s) De rentevergoeding van klassieke lange termijn beleggingen is weggesmolten door het ECB beleid waardoor investeringen in vastgoed aantrekkelijk ogen. Bron : NBB

7 Trends in residentieel vastgoed. België: evolutie van de gemiddelde woningprijzen (in euro) Bron : FOD Economie

8 Trends in residentieel vastgoed. Jaargroei van de huizenprijzen: vergelijking met het buitenland. België: gemiddelde jaar-op-jaar groei sinds Q = +1,4% Bron : FOD Economie

9 Trends in residentieel vastgoed. Volatiliteit van de huizenprijzen en het BBP (Q Q2 2016) Vooral Spanje, Ierland en Nederland hadden sinds 2006 te maken met een variantie van de huizenprijzen die vaak een veelvoud was dan de prijsvolatiliteit in België. Bron : FOD Economie

10 Trends in residentieel vastgoed. Verstrekte bouwvergunningen nieuwbouw: stabiele trend met uitschieters. Bron : NBB / Belgostat

11 Trends in residentieel vastgoed. Verstrekte bouwvergunningen nieuwbouw: klemtoon op appartementen sinds Bron : NBB / Belgostat

12 Inhoud Trends in residentieel vastgoed Betaalbaarheid

13 Betaalbaarheid Totale schulden van de gezinnen als % van het beschikbaar inkomen Bron OECD

14 Betaalbaarheid Totale schulden en financiële reserves van de gezinnen als % van het BBP Bron Eurostat

15 Betaalbaarheid. Een econometrisch model voor de huizenprijzen. Periode: Q Q Determinerende modelvariabelen: beschikbaar inkomen aantal gezinnen financiële reserves van de gezinnen bouwvergunningen reële rente (10y OLO inflatie) R-squared = 0,94 Enkel op nationaal vlak beschikbaar: financiële activa Behandelde (Vlaamse) steden: Antwerpen, Gent, Leuven, Oostende, Roeselare, Kortrijk, Aalst, Hasselt, Mechelen, Turnhout, Oudenaarde

16 Betaalbaarheid. Een econometrisch model voor de huizenprijzen.

17 Betaalbaarheid. Bouwvergunningen België vs Spanje

18 Betaalbaarheid. Bouwvergunningen België vs Nederland.

19 Betaalbaarheid. Bouwvergunningen België vs Frankrijk, Duitsland

20 Betaalbaarheid. Nationaal: verhouding huizenprijs / inkomen. Bron : FOD Economie / eigen berekeningen.

21 Betaalbaarheid. Centrumsteden: verhouding huizenprijs / inkomen (2015). Bron : FOD Economie / eigen berekeningen.

22 Betaalbaarheid. Centrumsteden: verandering van het inkomen en huizenprijzen ( ). Bron : FOD Economie / eigen berekeningen

23 Betaalbaarheid België: wat gebeurt er bij een rentestijging? Huidige situatie Reële rente -1,4% (OLO 10j 0,60% - inflatie 2,00%) + 1% rentestijging (ceteris paribus*) Reële rente -0,4% Gemiddelde prijs woonhuis ~= Gemiddelde prijs woonhuis ~= *: alle andere factoren worden als onveranderd beschouwd Als alle andere variabelen (inkomen, aantal bouwvergunningen, aantal gezinnen, financiële reserves) constant worden gehouden, veroorzaakt een stijging van de reële rente met 1% een daling van de gemiddelde huizenprijs met ongeveer 4,5%. Bron: NBB

24 Residentieel vastgoed: trends en betaalbaarheid. Lichtervelde 30 november 2017 Frank Maet Senior economist

25 extra Bron: NBB

26 Onroerend goed en beleggen: do s and don ts

27 Don t?

28 1. Beleggen in vastgoed Vastgoed (rechtstreeks) Voordelen: Minder correlatie met andere activaklassen Bescherming tegen inflatie Stabiele inkomstenstroom Nadelen: Minder liquide Transactiekosten Hoge instapdrempel en geconcentreerd risico

29 1. Beleggen in vastgoed In vastgoed beleggen via een fonds/gvv: Voordelen: Alle segmenten beschikbaar voor iedereen Risicospreiding, professioneel beheer Liquide (kan elke dag gekocht/verkocht worden) Nadelen: Kosten van beursnotering Marktvolatiliteit (stijging/daling beurs) Vastgoedproduct -> financieel product, waardoor concurrentie met andere hoogrentende activa

30 2. Vastgoedfondsen: wetgeving REIT (Real Estate Investment Trust) in V.S.: mutualisation -> mutual funds 1960: eerste wetgeving Geen schuldbeperking, geen belastingen, 90% uitkering als dividend Wereldwijd: al 36 landen hebben REIT-wetgeving België met 1995 relatief vroeg

31 Bevak: beleggingsvennootschap met vast kapitaal 2. Vastgoedfondsen: wetgeving België: eerst vastgoedbevaks, dan GVV s: Beursnotering Schuldgraad 65% max. (schulden/balanstotaal) Spreiding: max. 20% huurders/gebouw Free float minstens 30% Waardering portefeuille elke 3 maand Geen vastgoedontwikkeling (occasioneel wel) Vastgoedactiviteit (hele waardeketen) Uitkering 80% winst

32 3. Overzicht Belgische GVV s (koersen 24 november) Beurs- Koers waarde** Aedifica 81, ,6 Ascencio 57,84 375,8 Befimmo 52, ,9 Care Property Invest 18,80 363,3 Cofinimmo 108, ,4 Home Invest B. 94,29 298,0 Immo Moury 51,25 23,7 Intervest Offices 22,05 391,2 Leasinvest RE 95,95 473,9 Montea 45,65 530,0 QRF 24,42 125,3 Retail Estates 70,35 660,1 VastNed Retail Belgium 44,64 226,7 Warehouses Estates 60,75 192,4 WDP 91, ,2 Wereldhave Belgium 93,25 647,1 Xior 39,00 317,0 netto netto dividend NAV premie/disc.(-) dividend* rendement** 50,13 62,8% 2,13 2,6% 52,39 10,4% 2,24 3,9% 58,88-10,2% 2,42 4,6% 9,80 91,8% 0,58 3,1% 87,93 23,1% 3,85 3,6% 69,20 36,3% 2,98 3,2% 48,90 4,8% 1,61 3,1% 19,19 14,9% 0,98 4,4% 75,30 27,4% 3,43 3,6% 28,07 62,6% 1,48 3,2% 23,58 3,6% 0,95 3,9% 58,77 19,7% 2,38 3,4% 52,74-15,4% 1,72 3,8% 46,06 31,9% 2,41 4,0% 53,90 69,3% 2,98 3,3% 85,71 8,8% 3,57 3,8% 26,93 44,8% 0,84 2,2%

33 Bevak: beleggingsvennootschap met vast kapitaal 3. Overzicht Belgische GVV s 17 genoteerde bedrijven op Euronext Brussel, klein/groot Totale beurswaarde van 11,6 miljard euro (ter vergelijking: Solvay 12,6 miljard euro) Gemiddeld netto dividendrendement is 3,5% (bruto is dat 4,94%)

34 3. Overzicht Belgische GVV s (situatie eind juni 2017) B F NL Lux D andere Aedifica 77% 9% 14% Ascencio 62% 33% 5% Befimmo 96% 4% Care Property Invest 100% Cofinimmo 71% 16% 9% 4% Home Invest B. 88% 12% Immo Moury 100% Intervest Offices 98% 2% Leasinvest RE 45% 47% 8% Montea 47% 28% 25% QRF 90% 10% Retail Estates 94% 6% VastNed Retail Belgium 100% Warehouses Estates 100% WDP 43% 4% 49% 4% Wereldhave Belgium 100% Xior 55% 45%

35 3. Overzicht Belgische GVV s (situatie eind juni 2017) KA RE RU LOG WI STU Andere TOTAAL Aedifica 14% 82% 4% 100% Ascencio 100% 100% Befimmo 100% 100% Care Property Invest 100% 100% Cofinimmo 38% 45% 17% 100% Home Invest B. 3% 85% 2% 10% 100% Immo Moury 26% 25% 16% 17% 16% 100% Intervest Offices 48% 52% 100% Leasinvest RE 37% 13% 50% 100% Montea 100% 100% QRF 100% 100% Retail Estates 100% 100% VastNed Retail Belgium 100% 100% Warehouses Estates 14% 22% 62% 2% 100% WDP 100% 100% Wereldhave Belgium 15% 85% 100% Xior 10% 81% 9% 100% KA = kantoren, RE = residentieel, RU = rusthuizen, LOG = logistiek, WI = winkelvastgoed, STU = studentenkamers

36 4. Rendement Hoog dividendrendement: netto 3,5% na roerende voorheffing. Bruto is dat 4,94% Vergelijking met andere rendementen: Euribor op 3 maand: Belgische Staatsobligatie 2 jaar: Belgische Staatsobligatie 5 jaar: Belgische Staatsobligatie 10 jaar: Belgische Staatsobligatie 20 jaar: Belgisch spaarboekje: -0,33% -0,62% -0,26% 0,62% 1,27% 0,11%

37 4. Rendement Andere benadering: vergelijking met rendement 10-jarige Belgische (OLO) Staatsobligatie: spread gemiddeld 4% (we kunnen dit een soort van risicopremie noemen) 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 20/09/16 1/12/16 OLO-10 jaar brutorendement 2,09% 2,68% 0,91% 1,07% 0,29% 0,68% Brutodividendrendement GVV's 6,40% 6,00% 5,10% 5,00% 4,68% 4,86% Verschil 4,31% 3,32% 4,19% 3,93% 4,39% 4,18% Bron: BVBA Demes 6/10/17 17/11/17 0,75% 0,62% 4,82% 4,94% 4,07% 4,32% Stel: OLO-rendement +0,5% -> koersen van GVV s -9%

38 5. Schuldhefboom Schuldgraad: van 33%, naar 50% tot 65% Banken beperken schuld tot 60% Levert bijkomend rendement Hoe hoger hoe beter Aantrekkelijk door lage rentestand (spread) Indekkingen tegen rente -> waardefluctuatie Wel kleine marge inbouwen

39 5. Schuldhefboom Twee voorbeelden: - Beide met eigen vermogen Eerste zonder schuld, - Tweede met 50% schuld - Met schuld: hoger netto resultaat ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 100 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 7,00 Bedrijfsresultaat 5, Netto resultaat 5,95 ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 200 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 14,00 Fin. schulden 100 Bedrijfsresultaat 11,90 Fin. kosten -4, Netto resultaat 7,90

40 6. Intrinsieke waarde Is een belangrijke waarderingsparameter, is wel niet de belangrijkste Som van de waarde van de individuele gebouwen. Is functie van wat de gebouwen opbrengen, minder van de bouwkost Is vereffeningswaarde Houdt geen rekening met impact schuldhefboom

41 7. Waardering Introductie van concepten uit aandelenmarkt Koers/winstverhouding Dividendrendement: al behandeld DCF: verdiscontering cash-flows Koers/boekwaarde versus rendement op eigen vermogen (boekwaarde = eigen vermogen = intrinsieke waarde). -> Principe: hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger koers/boekwaarde

42 7. Waardering Koers/winstverhouding Winst = courant resultaat koersen 17 november 2017 Koers Aedifica 81,08 Ascencio 58,00 Befimmo 53,45 Care Property Invest 18,75 Cofinimmo 107,45 Home Invest B. 94,20 Immo Moury 50,35 Intervest Offices 22,28 Leasinvest RE 97,94 Montea 44,24 QRF 24,20 Retail Estates 68,78 Vastned Retail Belgium 44,54 Warehouses Estates 59,66 WDP 91,36 Wereldhave Belg. 93,50 Xior 39,73 Brutodividendrendement Koers/courant res E E 2,59% 2,78% 33,37 25,74 5,52% 5,62% 14,76 14,46 6,45% 6,45% 14,52 14,72 3,36% 3,63% 29,30 25,38 5,12% 5,12% 16,79 16,56 4,51% 4,59% 21,41 20,93 4,57% 4,57% 19,07 17,48 6,28% 6,28% 12,88 14,37 5,00% 5,05% 17,33 18,91 4,77% 4,91% 17,91 17,28 5,45% 5,58% 15,22 15,92 4,80% 4,87% 16,00 15,67 5,50% 5,50% 18,18 18,18 5,77% 5,77% 17,65 17,29 4,65% 4,82% 17,24 16,61 5,45% 5,51% 16,18 16,46 2,89% 3,02% n.b. 28,38 4,94% 18,49

43 7. Waardering Belangrijkste criterium: groei van courant resultaat per aandeel in de toekomst Noodzaak kristallen bol Maar: courant resultaat is in feite cash-flow (DCF-waardering -> complex) Rendement op eigen vermogen versus discount/premie: hoogte premie is functie van hoogte rendement eigen vermogen! Melexis ROE 37,8%, premie 1070%! Sioen ROE 15,7%, premie 183%

44 7. Waardering Regressie-analyse X A M W premie ROE Aedifica 66,0% 6,5% Ascencio 14,5% 7,7% Befimmo -8,0% 6,3% Cofinimmo 24,2% 7,5% Home Invest B. 39,0% 6,7% Immo Moury 2,7% 5,9% Intervest Offices 18,7% 8,3% Leasinvest RE 36,9% 7,1% Montea 79,9% 10,6% QRF 4,2% 6,5% Retail Estates 20,1% 7,5% Vastned Retail Belgium -8,4% 4,9% Warehouses Estates 33,7% 7,5% WDP 81,5% 10,7% Wereldhave Belg. 7,7% 6,7% Xior 50,2% 5,2% V B

45 8. Return op lange termijn Determinant: stijging van het courant resultaat per aandeel en/of het dividend Winstreservering is belangrijk Verbetering van marge Lagere financiële kosten (rente) Eigen ontwikkelingen (-> hogere marge)

46 8. Return op lange termijn Befimmo: zwak 6,00 5,00 4,00 Courant resultaat p/a Brutodividend 3,00 2,00 1,00 0,00 FY08 FY09 FY10 FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16 FY17E FY18E FY19E

47 8. Return op lange termijn Vastned Retail Belgium: gemiddeld 3 2,5 2 1,5 1 Brutodividend Courant resultaat p/a 0, E 2018E

48 8. Return op lange termijn WDP: goed Courant resultaat per aandeel Bruto dividend 6,25 5,85 6,00 WDP 3,04 3,34 3,14 2,75 2,57 2,56 2,75 2,10 2,10 2,47 2,47 2,72 5,00 5,30 5,35 5,00 4,70 4,80 4,45 3,85 4,10 4,25 4,00 3,66 3,42 3,40 3,11 2,94 2,94 2,94 2,94 3,10 3, FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10 FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16 FY17E FY18E FY19E FY20E

49 EPRA: index van vastgoedwaarden 9. Risico s 1. De beursomgeving 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% EPRA Europa EPRA België BEL 20 20% 24/08/07 24/08/08 24/08/09 24/08/10 24/08/11 24/08/12 24/08/13 24/08/14 24/08/15 24/08/16

50 EPRA: index van vastgoedwaarden 9. Risico s 2. De langetermijnrente EPRA België (linkeras) België 10 jaar OLO invers (rechteras) /08/07 24/08/08 24/08/09 24/08/10 24/08/11 24/08/12 24/08/13 24/08/14 24/08/15 24/08/16 7

51 10. Conclusies Papieren vastgoed verdient (beperkte) plaats in portefeuille -> impact financiële markten GVV s = aandelen in Mifid risicoprofiel Beperkte know-how in markt Weinig rendabel product voor de banken Heel professioneel beheer Heel kwaliteitsvol vastgoed

52 10. Conclusies Elke GVV is top in zijn segment GVV s ontwikkelen voor eigen rekening -> hogere marge Innovatief: services, duurzaamheid, concept, type vastgoed, Vragen: gert.de.mesure@skynet.be Onze website: of