GRS Zemst. Aanvulling zonevreemde functies, gebouwen en activiteiten

Transcriptie

1 GRS Zemst. Aanvulling zonevreemde functies, gebouwen en activiteiten Definitief Gemeente Zemst De Griet Zemst Grontmij Vlaanderen Groot-Bijgaarden, augustus 2009

2 Verantwoording Titel : GRS Zemst Subtitel : Aanvulling zonevreemde functies, gebouwen en activiteiten Projectnummer : Referentienummer : _04_GRS Zemst aanvulling Revisie : Datum : augustus 2009 Auteur(s) : Patrick Roothaer adres : Gecontroleerd door : Katrien Van den Bergh Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : Katrien Van den Bergh Paraaf goedgekeurd : Contact : A. Gossetlaan 28a B-1702 Groot-Bijgaarden T F grootbijgaarden@grontmij.be Pagina 2 van 32

3 Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in de vergadering van 19 februari 2009 Het GRS heeft voor iedereen ter inzage gelegen gedurende het openbaar onderzoek van 13 maart 2008 tot en met 10 juni 2009 Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in de vergadering van 10 september 2009 Op bevel, De Secretaris Louis Van Releghem De Voorzitter, Burgemeester Bart Coopman Zegel van de gemeente Verantwoordelijke Ruimtelijk Planners Katrien Van den Bergh Sofie Depauw Pagina 3 van 32

4 Inhoudsopgave 1 Informatief deel Ruimtelijke beleidscontext Juridische beleidscontext Bestaande ruimtelijke structuur op hoofdlijnen Inventaris zonevreemde functies Richtinggevend deel Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde sport-, recreatie en jeugdinfrastructuur Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven Acties en maatregelen Bindend deel Pagina 4 van 32

5 1 Informatief deel 1.1 Ruimtelijke beleidscontext Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Zemst is volgens het RSV 1 gelegen in het stedelijk netwerk van de Vlaamse Ruit maar is niet geselecteerd als onderdeel van een stedelijk gebied. Relevante doelstellingen van het RSV voor het buitengebied zijn: het tegengaan van de versnippering van het buitengebied; het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied. De natuurlijke en de agrarische structuur en het landschap kunnen ruimtelijke randvoorwaarden opleggen ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van de betrokken kern. De ligging in de Vlaamse Ruit houdt ook een verscherpt buitengebiedbeleid in Ruimtelijke visie voor natuur, landbouw en bos Zemst ligt in de buitengebiedregio Zenne-Dijle-Pajottenland. De gemeente behoort tot de deelruimten Zenne-Dijlevallei en Noordwest Vlaams-Brabant Deelruimte Zenne-Dijlevallei Volgens de visie worden de rivieren, hun valleien en valleiranden structureel versterkt. De samenhang tussen de deelgebieden wordt versterkt of hersteld. Er worden ruimtelijk-functioneel samenhangende entiteiten gecreëerd voor natuur en bos. De landbouw in de valleien draagt bij tot het behoud van het open karakter van de valleien en wordt afgestemd met de natuur- en waterbergingsfunctie. Op de verschillende recreatiedomeinen dienen de aanwezige natuurwaarden behouden en versterkt te worden Deelruimte Noordwest Vlaams-Brabant De landbouw is structuurbepalend. Voor de natuurlijke structuur zijn vooral de valleien van de Molenbeken structuurbepalend. In de beekvalleien vormen natuur en landbouw meestal nevenfuncties. Onderlinge natuurverbindingen en hydrologische relaties worden behouden, hersteld en ontwikkeld. Enkele stapsteenbossen, verspreid over het agrarisch gebied worden verder ontwikkeld. Verspreid voorkomende kasteelparken worden versterkt als landschappelijke entiteiten. 1 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 1997 Pagina 5 van 32

6 Informatief deel Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant Deelruimtebenadering Binnen de deelruimtebenadering van het provinciaal structuurplan Vlaams-Brabant maakt Zemst deel uit van het verdicht netwerk. Het provinciaal beleid is gericht op het versterken van de eigen identiteit van de verschillende fragmenten in deze deelruimte. De verscheidenheid in fysische structuur moet worden behouden. Te vrijwaren belangrijke open ruimte gebieden worden aangevuld met een gamma van kleinere natuurelementen. De stedelijke dynamiek die eigen is aan deze deelruimte wordt gestuurd Gewenste nederzettingsstructuur Zemst is geselecteerd als hoofddorp. Hoofddorpen moeten de dynamiek betreffende wonen, lokale bedrijvigheid, voorzieningen en administratieve dienstverlening opvangen. Het wonen wordt gestimuleerd met aandacht voor de differentiatie van het woningaanbod. Lokale voorzieningen worden uitgebouwd ten behoeve van het hoofddorp. Bovenlokale voorzieningen kunnen beperkt uitgebouwd worden voor zover het niet aangewezen is deze in het stedelijk gebied onder te brengen. Hofstade, Weerde, Elewijt en Eppegem zijn geselecteerd als woonkernen. Een woonkern staat in voor het opvangen en bundelen van de plaatselijke woonbehoefte. De woonfunctie is prioritair. Een woonkern voorziet in de lokale basisbehoeften. Zemst-Laar is geselecteerd als kern-in-het-buitengebied Gewenste open ruimte structuur Binnen de synthese van de gewenste open ruimte structuur is de Zenne aangeduid als structuurbepalend element en drager van de open ruimte. De boskernen tussen de Zenne en de Demer zijn structuurbepalende bosgebieden. Zemst ligt evenwel niet in een gebied waar de landbouw beschouwd wordt als belangrijkste vormgever van het landschap Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zemst De ruimtelijke beleidscontext op gemeentelijk niveau wordt nog steeds gevormd door het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zemst, goedgekeurd bij ministrieel besluit van 9 april Dit document is een aanvulling op het GRS, en geen wijziging. Dit betekent dat alle richtinggevend en bindende bepalingen van het GRS Zemst zoals goedgekeurd in 1998 onverminderd van kracht blijven. Pagina 6 van 32

7 Informatief deel 1.2 Juridische beleidscontext Bestemmingsplannen Zemst is gelegen in het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, goedgekeurd bij KB van 7 maart 1977, gewijzigd bij KB van 13 december 1995, 29 juni 1996 en 17 juli Volgende gewestelijke RUP s liggen (gedeeltelijk) op grondgebied Zemst: "Noordelijke ontsluiting van de internationale luchthaven van Zaventem", definitief vastgesteld door de Vlaamse regering op 10 maart 2006; Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Mechelen, definitief vastgesteld door de Vlaamse regering op 18 juli 2008, deelgebied 6 Grootschalige kleinhandelszone Brusselsesteenweg ; Leidingstraat VTN (Voeren-Opwijk), voorlopig vastgesteld door de Vlaamse regering op 18 juli Volgende provinciale RUP s liggen (gedeeltelijk) op grondgebied Zemst: PRUP Recreatief wonen op campings en weekendverblijven in de regio s Kampenhout- Boortmeerbeek, deel-rup 4 Baarbeek Berkenhof, goedgekeurd bij Ministrieel Besluit op 21 december In Zemst zijn verschillende BPA s van kracht. In Zemst: BPA nr. 1 De Meer en Kerkeveld, goedgekeurd bij K.B. van 23 mei 1961, gewijzigd bij K.B. van 29 november 1962 en verder genoemd Z1 Centrum, gewijzigd bij M.B. van 29 november 1985 en verder genoemd Z1 Zemst-Centrum, gewijzigd bij M.B. van 20 april 1995, gewijzigd bij M.B. van 14 september In Hofstade: BPA nr. 1 Dorpskom, goedgekeurd bij K.B. van 31 december 1964, Gewijzigd bij M.B. van 12 september 2001 en verder genoemd H1 bis De Dorpskom. In Weerde: BPA nr. 1 Kerselareveld, goedgekeurd bij K.B. van 29 juni 1958, Gewijzigd bij K.B. van 36 december 1976, Gewijzigd bij M.B. van 23 maart 1994 en verder genoemd W1bis Kerselarewijk BPA W5 Vergo, goedgekeurd bij M.B. van 7 januari 1992 In Eppegem: BPA nr. 2 Nedergem, goedgekeurd bij K.B. van 9 mei 1959, Gewijzigd bij M.B. van 22 december 1994 BPA nr. 3 Wijk den Dries, goedgekeurd bij K.B. van 13 december 1973, Gewijzigd bij M.B. van 4 september 1985, verder genoemd nr. 3 Den Dries, Gewijzigd bij M.B. van 2 september 1992 BPA nr. 5 Verbrande Brug, goedgekeurd bij M.B. van 16 januari 1991 Pagina 7 van 32

8 Informatief deel In uitvoering van het GRS werden volgende gemeentelijke RUP s opgemaakt: RUP 01 Solarium, M.B. 28 januari 2002 RUP 02 Sociaal bouwproject Kloosterstraat, B.D 3 maart 2005 (+ gedeeltelijke wijziging BPA Z1) RUP 03 Te beschermen landschappelijke zichten, B.D. 12 oktober 2006 RUP 04 Zennevallei, B.D. 18 december 2008 RUP 06 Kompenhofstraat, B.D. 2 juni 2005 RUP 07 RWZI Hofstade, B.D. 3 april 2008 RUP 09 Recreatiezone Ossebeemden, B.D. 22 juni 2006 RUP 10 Gemeenschapszone Molenveld, B.D. 21 augustus Gebieden met een specifiek statuut Binnen de gemeente Zemst onderscheiden we volgende zones met een specifiek statuut: habitatrichtlijngebieden en VEN-gebieden. De habitatrichtlijngebieden behoren tot de bossen van het zuidoosten van de zandleemstreek. Deze gebieden situeren zich in het noordwesten van de gemeente en in het uiterste zuiden. Een kleiner habitatgebied situeert zich ten zuidoosten van Zemst-Laar. De aanwezige habitats zijn vochtige en droge heide, grasland, voedselrijke ruigten, laaggelegen schraal hooiland, beuken- en eikenbossen en relictbossen op alluviale gronden. Specifieke amfibieën en reptielen zijn de kamsalamander, het kruipend moerasscherm is een typische plant. Binnen de gemeente zijn er 2 VEN-gebieden: het bos van Aa en Dorent. Ze situeren zich respectievelijk in het noordwesten en in het zuiden van de gemeente. Pagina 8 van 32

9 Informatief deel De VEN-gebieden en de habitatrichtlijngebieden overlappen elkaar grotendeels. Zowel het bos van Aa als Dorent zijn zowel VEN als habitatrichtlijngebied. Enkel de zone ten zuidoosten van Laar is enkel habitatrichtlijngebied. In het kader van de gemeentelijke ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen worden deze gebieden beschouwd als ecologisch waardevolle gebieden. In de gemeente zijn er twee grote beschermde landschappen in de open ruimte. Het noordelijk gedeelte van het Bloso-domein en de Molenheiden zijn beschermd als landschap. Ook Dorent- Nelebroek is een beschermd landschap. In Hofstade, Eppegem en Weerde zijn er kleinere zones beschermd als landschap of dorpsgezicht De gemeentelijke bouwverordening Voor het grondgebied van de gemeente Zemst is een stedenbouwkundige en verkavelingsverordening van toepassing 2. De verordening bevat heel wat bepalingen voor woningen, tuinen en bijgebouwen. Deze bepalingen zijn evenzeer van toepassing op de zonevreemde woningen. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de meest relevante elementen Hoofdgebouwen Als algemeen principe geldt dat een hoofdgebouw 5 meter achter de rooilijn wordt ingeplant. Behalve bij gesloten bebouwing wordt een zijdelingse bouwvrije strook van 3 meter gerespecteerd. De afstand van de achtergevellijn tot de achterste perceelsgrens bedraagt minstens 8 meter. Bij percelen die minder dan 30 meter diep zijn, kan deze afstand worden gereduceerd tot 5 meter. In principe bedraagt de bouwdiepte maximaal 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdiepingen. Hierop kunnen afwijkingen worden toegestaan. In gesloten en half-open bebouwing moet in principe het gabariet van de aanpalende bebouwing worden gevolgd. Elke uitbreiding of verbouwing van een woning binnen een eenheid dient deze eenheid te bewaren Parkings en bijgebouwen Binnen de bebouwde kom en langsheen de verzamel- en verbindingswegen (volgens de categorisering in het gemeentelijk mobiliteitsplan) moet er minstens één parkeergelegenheid, staanplaats of garage, op private grond per woongelegenheid worden voorzien. Garages of carports aanleunend aan het hoofdgebouw worden bij voorkeur ingeplant op minstens 5 m achter de rooilijn. Er geldt een minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3m. Een bijgebouw is steeds ondergeschikt aan het hoofdgebouw, zowel qua volume als qua functie. Zo wordt ook bij de inplanting steeds een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het bijgebouw en het hoofdgebouw. In alleenstaande bijgebouwen in de tuinstrook is een complementaire bedrijfsactiviteit toegelaten. Complementaire bedrijfsactiviteiten zijn functies complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht. Afzonderlijke bijgebouwen moeten worden ingeplant op minimum 2m van de perceelsgrenzen en op minimaal 19m van de voorgevelbouwlijn, met een minimale afstand van 4m tot de achtergevel van het hoofdgebouw. Evenwel kan een volledig vrijstaande carport worden toegelaten op minstens 1 m van de perceelsgrens en op minimaal 4m achter de achtergevel van het hoofdgebouw. Houten tuinhuisjes mogen tot maximaal 12 m² tot op 1 meter van de perceelsgrens wor- 2 Goedgekeurd door de gemeenteraad van Zemst op 23 juni 2005, Bestendige Deputatie 18 augustus 2005 (B.S. 5 september 2005), gewijzigd bij beslissing van de gemeenteraad van 29 juni 2006, Bestendige Deputatie 3 augustus 2006 (B.S. 5 september 2006). De voorschriften van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen primeren op die van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen. Bij de vaststelling van een nieuw gemeentelijk RUP worden de bepalingen van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen die strijdig zijn met de bepalingen van het RUP van rechtswege opgeheven. Pagina 9 van 32

10 Informatief deel den geplaatst. Gemetste constructies kunnen mits akkoord van de aanpalende eigenaar worden gekoppeld op de gemeenschappelijke perceelsgrens. Niet - gemetste constructies mogen niet op de perceelsgrens geplaatst worden Afsluitingen De afsluitingen en hagen in de voortuinen mogen maximaal 0,80m hoog zijn. Afsluitingen moeten worden geplaatst tegen de rooilijn of de perceelsgrenzen op privaat eigendom. Ingangspijlers van maximaal 2m hoogte zijn toegelaten. Bij hoekpercelen is het plaatsen van een gesloten afsluiting van 2m hoog toegelaten. In zij- en achtertuinen zijn enkel volgende types van afsluitingen toegelaten: Levende hagen of struiken die een haag vormen van max. 2 m hoogte, te plaatsen op 0,50 m van de perceelsgrens. Afsluitingen bestaande uit paal en draad tot 2 m hoogte, eventueel dichtgemaakt tot op 40 cm hoogte, en geplaatst tegen de perceelsgrens. Volledig gesloten afscheidingen zijn slechts toegelaten ter bescherming van de privacy in de nabijheid van het hoofdgebouw. Ze hebben een maximale hoogte van 2m en worden geplaatst in het verlengde van een constructie op de perceelsgrens, over een maximale afstand van 5m Beplantingen Hangars, schuren, werkplaatsen, stallingen, bergplaatsen, opslagplaatsen voor afvalstoffen en soortgelijke constructies die worden opgericht of heropgericht in het landelijk gebied moeten worden afgeschermd met een groenscherm, bestaande uit streekeigen en standplaatsgebonden boom- en struiksoorten. Nabij bouwwerken of installaties die worden opgericht op percelen die grenzen aan het landelijk gebied, moeten opgaande struiken en bomen worden voorzien die een gepaste inkleding van het bouwwerk of van de installatie in de landelijke omgeving tot doel hebben. Voor alle groenaanplantingen in zij- en achtertuinen dient de geldende wetgeving betreffende afstand tot de perceelsgrens gevolgd te worden, overeenkomstig het Veldwetboek. In gemeenschappelijk overleg mogen de hagen geplaatst worden op de perceelsgrenzen tussen 2 privéeigenaars. 1.3 Bestaande ruimtelijke structuur op hoofdlijnen Globaal kunnen in Zemst 3 gebieden onderscheiden worden. Ten westen van de Zennevallei situeert zich de open ruimte waarin enkele geïsoleerde bossen voorkomen. Het Bos van Aa is het enige grotere bos, in het noordwesten van de gemeente. De versnippering door lintbebouwing is een algemeen kenmerk, toch concentreert de bebouwing zich rond Laar en langs de Spiltstraat. Kenmerkend zijn de kasteelparken op de rand van de vallei. In het centrale deel rijgen de oude Zennevallei en de Leibeekvallei enkele bosrijke gebieden en waardevolle valleilandschappen aan elkaar. Toch is deze ruimte sterk versnipperd door de wegen, autosnelwegen en spoorlijnen. De drie kernen Weerde, Zemst en Eppegem zijn nog steeds van elkaar gescheiden door de rechtgetrokken Zenne en tussenliggende open ruimte gebieden. In het gebeid ten oosten van de Zennevallei zijn het Blosodomein en het Broek structuurbepalende open ruimte elementen die de beide kernen, Hofstade en Elewijt van elkaar scheiden. De bossen van het Blosodomein en het Schiplakenbos bestaan vooral uit naaldhout. Ze hebben hierdoor een sterk eigen karakter. De kernen van Hofstade en Elewijt zijn iets uitgestrekter dan Pagina 10 van 32

11 Informatief deel Weerde, Zemst en Eppegem vanwege de aanwezigheid van residentiële wijken aan de randen. Ten noorden van Hofstade en ten zuiden van Elewijt stroomt de Barebeek doorheen een relatief open gebied; dat tegelijk de beide kernen duidelijk begrenst. De bestaande open ruimte structuur wordt gedragen door de valleien van de Zenne en de Barebeek. Ze zijn dominant in het landschap aanwezig. De meeste waterrijke gronden, boselementen en kasteelparken sluiten op de valleien aan. Daarnaast is het uitgestrekt landbouwgebied in het westen van de gemeente structuurbepalend voor de open ruimte. In dit gebied komen natuur en bos versnipperd voor. Het westelijk landbouwgebied is een redelijk groot en aaneengesloten gebied. In het oosten van de gemeente bestaat de agrarische structuur uit kleinere omsloten landbouwgebiedjes. De landbouw komt in Zemst bijna uitsluitend voor onder de vorm van grondgebonden landbouw. Het agrarisch landschap wordt hoofdzakelijk gevormd door akkers en weiden. Voor een gedetailleerde analyse en evaluatie van de bestaande ruimtelijke structuur verwijzen we naar het informatief gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zemst, goedgekeurd bij ministrieel besluit van 9 april Inventaris zonevreemde functies Voorzieningen van bovengemeentelijk belang Het Bloso-recreatiedomein van Hofstade is de enige voorziening van bovenlokaal belang. De problematiek van zonevreemdheid m.b.t. dit domein wordt niet verder behandeld in deze aanvulling op het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zonevreemde woningen In 2001 werd een inventaris zonevreemde woningen gemaakt. Volgens deze (voorlopige) inventaris zijn er in de gemeente Zemst 706 zonevreemde woningen. De problematiek situeert zich hoofdzakelijk in het westen van de gemeente, in de deelgemeenten Zemst (325 zonevreemde woningen) en Eppegem (207). In het oosten van de gemeente is de problematiek beperkt (58 zonevreemde woningen in Eppegem en 97 in Elewijt) tot zeer beperkt (19 zonevreemde woningen). Slechts voor 10 van deze woningen werd geen vergunning gevonden. 440 woningen zijn geacht vergund (van voor 1962), 256 woningen zijn vergund. Het merendeel van de zonevreemde woningen staat in agrarisch gebied: 593, waarvan 103 in landschappelijk waardevol agrarisch gebied). Op basis van de ligging van de woningen kan redelijkerwijs verondersteld worden dat er geen effecten te verwachten zijn op habitatrichtlijngebieden en VEN-gebieden. Voor het merendeel gaat het om kleinere zonevreemde woningen. Volgens een inschatting gemaakt in september 2008, zijn 47 zonevreemde woningen groter dan m³. Dit is ongeveer 5% van het totaal aantal zonevreemde woningen Zonevreemde bedrijven Volgens een voorlopige inventaris opgemaakt in mei 2000, zijn er in de gemeente Zemst 24 zonevreemde bedrijven. Geen van deze bedrijven ligt in een boscomplex, een kasteelpark of recreatiegebied. Het merendeel van de bedrijven (12) ligt in of aan de rand van een kern, 6 bedrijven liggen in het open landbouwgebied. Pagina 11 van 32

12 Informatief deel Zonevreemde sport-, recreatie- of jeugdinfrastructuur Volgens een voorlopige inventaris van augustus 2008 zijn volgende sport-, recreatie- en/of jeugdvoorzieningen zonevreemd: De voetbalpleinen van SK Laar (samen met de speelplaats van de school van Zemst-Laar en de socio-culturele voorzieningen van het WIK), gelegen in agrarisch gebied en woonuitbreidingsgebied. De voetbalpleinen van FC Elewijt, gelegen in parkgebied. Een aantal voetbalpleinen van FC Eppegem (+ speelplaats school), gelegen in agrarisch gebied. De scouts van Elewijt, gelegen in parkgebied. Het jeugdcentrum van Elewijt, gelegen in parkgebied. De Chiro van Eppegem en de Jeppe, zonevreemd volgens BPA. Ruimtelijk liggen alle zonevreemde voorzieningen voor sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten in of aan de rand van een van de 6 kernen Kasteeldomeinen Verspreid over de gemeente liggen 7 kasteeldomeinen aan de rand van de bebouwing of in de open ruimte. Het gaat om volgende sites (limitatieve lijst): 1. Kasteel t Steen 2. Kasteel Impel 3. Ambrooskasteel 4. Linterpoorten 5. Kasteel van Releghem 6. Wolfslinde 7. Kasteel Eetveld Kasteel Impel, Ambrooskasteel, Linterpoorten en Kasteel van Releghem staan op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Kasteel t Steen is een beschermd monument. De kasteeldomeinen zijn bestemd als parkgebied of natuurgebied op het gewestplan. Het actueel gebruik van het erfgoed geeft aanleiding tot het ontstaan van zonevreemde functies en activiteiten Kerngebonden groenfragmenten In de kernen van Hofstade, Elewijt en Eppegem liggen kleine, hoofdzakelijk onbebouwde groenfragmenten. Op het gewestplan zijn ze bestemd als parkgebied. De Schrans in Eppegem Kasteel Diependaal in Elewijt Zwijnbeer in Elewijt Kasteeltje Vandenieuwenhuyze in Hofstade Graaf Cornet in Hofstade Vaak staan er woningen in of aan de rand van deze groenfragmenten. Sommigen worden ook gebruikt voor recreatieve of socio-culturele activiteiten. Het actueel gebruik van de groenfragmenten geeft aanleiding tot het ontstaan van zonevreemde functies en activiteiten. Pagina 12 van 32

13 GEMEENTE ZEMST Aanvulling GRS Voorlopige inventaris zonevreemde woningen op gewestplan november 2008 Grontmij P/234538/G/Fase10/GIS Meter LEGENDE Zonevreemde woningen kadastrale percelen kadastrale gebouwen gemeentegrens woongebied woongebied met landelijk karakter woonuitbreidingsgebied woongebied met recreatief karakter gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut gebied voor gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen in combinatie met natuurontwikkeling recreatiegebieden gebieden voor dagrecreatie gebieden voor verblijfrecreatie parkgebieden bufferzones groengebied natuurgebied natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaten bosgebieden agrarische gebieden landschappelijk waardevolle gebieden industriegebieden gebied voor watergebonden bedrijven reservegebied voor industriële uitbreiding ambachtelijke bedrijven en kmo's ontginningsgebieden stortgebieden (huisafval en niet-giftige stoffen) bestaande autosnelwegen bestaande waterwegen landelijke gebieden

14 Grontmij P/234538/G/Fase10/GIS Meter LEGENDE Zonevreemde woningen kadastrale percelen kadastrale gebouwen gemeentegrens VEN gebied habitatrichtlijngebied beschermd dorpsgezicht beschermd landschap GEMEENTE ZEMST Aanvulling GRS Voorlopige inventaris zonevreemde woningen op gebieden met specifiek statuut november 2008

15 Ambrooskasteel november 2008 GEMEENTE ZEMST Aanvulling GRS Grontmij P/234538/G/Fase10/GIS Meter Kasteel van Releghem Linterpoorten Wolfslinde Kasteel Impel Kasteel Eetveld Kasteel 't Steen LEGENDE kadastrale percelen kadastrale gebouwen kasteeldomeinen kerngebonden groenfragment gemeentegrens Kasteeldomeinen en kerngebonden groenfragmenten

16 november 2008 Grontmij P/234538/G/Fase10/GIS 0 262, Meter LEGENDE GEMEENTE ZEMST kadastrale percelen kadastrale gebouwen gemeentegrens zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdvoorzieningen Aanvulling GRS Voorlopige inventaris zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdvoorzieningen

17 november 2008 Grontmij P/234538/G/Fase10/GIS 0 262, Meter LEGENDE GEMEENTE ZEMST kadastrale percelen kadastrale gebouwen gemeentegrens lokaties zonevreemde bedrijven Aanvulling GRS Voorlopige inventaris zonevreemde bedrijven

18 2 Richtinggevend deel 2.1 Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde sport-, recreatie en jeugdinfrastructuur Visie Vanuit de open ruimte bekeken kan het recreatief gebruik van de open ruimte worden toegelaten, maar op een selectieve manier. De belangrijke open ruimte structuren en functies (natuur, bos, landbouw) mogen hierbij niet aangetast worden. Vanuit de nederzettingsstructuur is het de doelstelling van de gemeente om de recreatieve voorzieningen op een evenwichtige manier te spreiden over de verschillende deelgemeenten. In de mate van het mogelijke worden de recreatieve voorzieningen per deelgemeente gebundeld. Bestaande locaties kunnen uitgebreid worden in functie van deze bundeling. De voorzieningen mogen echter het schaalniveau van de desbetreffende kern niet overschrijden. Een voorafgaandelijke afweging ten opzichte van de gewenste ruimtelijke structuur, en in het bijzonder de gewenste open ruimte structuur, is noodzakelijk. In de kern-in-het-buitengebied Zemst-Laar kunnen enkel laagdynamische recreatieve functies ingeplant worden op voorwaarde dat ze beperkt en kleinschalig zijn Algemene uitgangspunten De ontwikkelingsperspectieven voor lokale zonevreemde sport en recreatie vereisen een afweging tussen de sociaal-maatschappelijke functie van de infrastructuur enerzijds en de gewenste ruimtelijke structuur anderzijds. De aard van de activiteit is een bijkomende sturende randvoorwaarde. Lokale sport- en recreatie-infrastructuur is enerzijds vaak gebonden aan het verenigingsleven van buurten en wijken. De infrastructuur heeft naast zijn basisfunctie voor de sportvereniging ook een functie voor het verenigingsleven en andere sociale activiteiten. De aanwezigheid van sport- en recreatie kan op gemeentelijk en kernniveau een belangrijke woonondersteunende functie vervullen in het kader van de gewenste nederzettingsstructuur. Ze draagt bij tot de leefbaarheid van de kernen. Dit geldt in het bijzonder voor de kleinere kernen. Een vlotte en veilige bereikbaarheid, zeker voor de zwakke weggebruiker, en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer spelen tevens een rol. Veilig en vlot bereikbare locaties, in of aan de randen van de kernen zijn wenselijk. De ontwikkelingsperspectieven moeten anderzijds rekening houden met de ruimtelijke draagkracht. De draagkracht is het vermogen om, nu en in de toekomst, menselijke activiteiten op te nemen zonder dat het ruimtelijk functioneren in het gedrang komt. Behoud van open ruimte en maximalisatie van potenties op het vlak van natuur zijn algemene uitgangspunten voor de open ruimte en valleigebieden. De schaal van de activiteit dient aangepast te zijn aan de omgeving, de aard van de activiteiten mag geen overlast of gevaar voor de omgeving betekenen. Pagina 18 van 32

19 Richtinggevend deel Afwegingskader voor lokale zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdinfrastructuur Hieronder wordt een afwegingskader weergegeven om te bepalen hoe de lokale zonevreemde voorzieningen kunnen evolueren. Bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen zal een gedetailleerde, specifieke afweging en beoordeling gebeuren in functie van de plaatselijke ruimtelijke situatie. Uit het informatief deel blijkt dat de zonevreemde infrastructuur voor sport-, recreatie en jeugdactiviteiten steeds aan de rand van een kern gelegen is. Er liggen geen infrastructuren geïsoleerd in de open ruimte of in waardevolle of kwetsbare gebieden. Het onderstaand afwegingskader is hierop afgestemd. De draagkracht van de ruimte respecteren De schaal van de activiteit moet aangepast zijn aan de omgeving. De ruimtelijke draagkracht van een ruimte is het vermogen om, nu en in de toekomst, menselijke activiteiten op te nemen zonder dat de grenzen van het ruimtelijk functioneren worden overschreden. Ze is afhankelijk van de ruimtelijke structuur, het ruimtelijk functioneren en de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen alsook van de aard en het karakter van de zonevreemde activiteit. De kwaliteit van kernen versterken De aanwezigheid van sport-, recreatie- en jeugdvoorzieningen draagt bij tot de leefbaarheid en de woonkwaliteit van de kernen. Verzorgende en ondersteunende functies in of aansluitend bij kernen kunnen een positieve bijdrage leveren aan de toekomstige ontwikkeling van de kern. De verweving stimuleren De verwevenheid van sport, recreatie en/of jeugd met andere functies (wonen, scholen, diensten, bedrijvigheid, ) is een pluspunt op verschillende vlakken (sociale controle, gebiedsvariatie, nabijheid van functies, gemeenschappelijk gebruik van infrastructuur, efficiënte organisatie van verkeer en vervoer, ). Ook de combinatie van verschillende functies en activiteiten van sport, recreatie en/of jeugd op één site biedt talrijke voordelen. Daarbij moet steeds de ruimtelijke verenigbaarheid van de verschillende functies en activiteiten voor ogen gehouden worden. De identiteit van het landschap en de open ruimte respecteren of versterken De sport-, recreatie- of jeugdinfrastructuur moet bijdragen tot de identiteit van het landschap. De identiteit van het landschap in de omgeving mag op zijn minst niet significant verstoord worden. Indien mogelijk moet de infrastructuur de beeldwaarde van het landschap versterken. Sport-, recreatie- of jeugdinfrastructuur kan bestaande grenzen tussen verschillende landschappen versterken of verzachten. Een sportzone kan bijvoorbeeld de overgang tussen wonen en open ruimte opvangen. In gebieden onder verstedelijkingsdruk kunnen bepaalde vormen van sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten bijdragen tot de vrijwaring van de open ruimte. De natuur beschermen Zonevreemde sport-, recreatie- of jeugdvoorzieningen middenin of aan de rand van de structurerende elementen van de natuurlijke structuur kunnen enkel getolereerd worden indien het gaat om laagdynamische, zachte vormen van activiteiten, die verzoenbaar zijn met de natuurwaarden. In de boscomplexen en de vallei van de Zenne en de Barebeek kunnen enkel kleinschalige activiteiten toegelaten worden die de ecologische waarde van het gebied niet aantasten en de waterhuishouding niet negatief beïnvloeden. Pagina 19 van 32

20 Richtinggevend deel Clusters en netwerken vormen De activiteiten voor sport, recreatie en jeugd worden bij voorkeur ingebed in grotere clusters of netwerken. De ontwikkeling van recreatieclusters is gebaseerd op de meerwaarde die een gecombineerd aanbod van voorzieningen biedt. De bundeling van meerdere voorzieningen biedt de mogelijkheid tot keuze, stimuleert gemeenschappelijk gebruik, verlengt de verblijfsduur, Er wordt aandacht besteed aan de uitbouw van recreatieve netwerken. Deze netwerken worden opgehangen aan dergelijke clusters van recreatieve infrastructuren. Voorzieningen voor sport, recreatie en jeugd die ingeschakeld zijn of kunnen worden in dergelijke netwerken krijgen extra kansen. De intrinsieke kenmerken ondersteunen De intrinsieke kwaliteit van de voorzieningen wordt ondersteund en verder uitgediept. Het kan daarbij gaan om heel verschillende kenmerken. Toeristisch-recreatieve infrastructuren met een educatieve functie, met een specifieke betrokkenheid op de locatie of met bijzondere historische aspecten worden behouden en geoptimaliseerd binnen de randvoorwaarden gesteld door de omgeving. Andere ruimteclaims onderzoeken en afwegen Het kan zijn dat bepaalde voorzieningen gelegen zijn in gebieden waarvoor andere toekomstperspectieven vooropgesteld worden dan deze activiteiten. In gebieden die men wenst te ontwikkelen voor andere activiteiten, wordt geoordeeld of de ligging en eventuele uitbreidingen van de zonevreemde activiteiten geen belemmering vormt voor het realiseren van de gewenste bestemming. Pagina 20 van 32

21 Richtinggevend deel 2.2 Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen Visie Voor de bestaande behoorlijk vergunde gebouwen in niet geëigende bestemmingsgebieden, formuleert de gemeente ontwikkelingsperspectieven. Deze houden rekening met de behoeften van de verschillende ruimtegebruikers, de lokale kwaliteiten en potenties van de elementen van de open ruimte structuur en het ruimtelijk voorkomen van de gebouwen Algemene uitgangspunten Voor onderstaande beleidscategorieën gelden ontwikkelingsperspectieven die in principe onafhankelijk zijn van de ligging in een deelruimte en die tevens niet gedifferentieerd worden op basis van de gewenste open ruimte structuur Minimale ontwikkelingsperspectieven voor alle zonevreemde woningen Alle behoorlijk vergunde zonevreemde woningen krijgen op zijn minst volgende ontwikkelingsperspectieven: Onderhouds- en instandhoudingswerken zijn steeds toegelaten. Een woning kan steeds verbouwd worden binnen het bestaande bouwvolume. In het uitzonderlijke geval van vernietiging van een zonevreemde woning door overmacht, mag de woning herbouwd worden op dezelfde plaats. In gebieden die volgens de geldende plannen van aanleg als kwetsbaar gebied moeten beschouwd worden, wordt het volume van de herbouwde woning beperkt tot het vroeger bestaande volume indien de woning kleiner was dan m³ en tot m³ indien de woning groter of gelijk aan m³ was. Parkgebieden of gelijkwaardig worden niet beschouwd als kwetsbare gebieden. In gebieden die volgens de geldende plannen van aanleg niet als kwetsbaar gebied beschouwd worden, wordt het volume van de herbouwde woning beperkt tot het vroeger bestaande volume. Omdat deze ontwikkelingsmogelijkheden geen impact hebben op het ruimtegebruik, het landschap of de ruimtelijke draagkracht, gelden ze voor alle behoorlijk vergunde zonevreemde woningen Ontwikkelingsperspectieven voor woningen in bedrijvenzones, storten ontginningsgebieden Bedrijvenzones zijn in de eerste plaats bestemd voor bedrijven. Gezien de schaarste aan bedrijventerreinen, dient zo weinig mogelijk ruimte te worden ingenomen door andere functies dan bedrijvigheid. Bedrijfs- en conciërgewoningen kunnen uiteraard wel. Dit zijn ook geen zonevreemde woningen. Voor andere, zonevreemde, woningen gelden beperkte ontwikkelingsperspectieven. Deze zijn tevens ingegeven door de vaststelling dat de woonkwaliteit in de omgeving van deze woningen dikwijls laag is. Onderhouds- en instandhoudingswerken zijn toegelaten Herbouwen enkel in geval van overmacht, op dezelfde plaats en binnen het vroeger bestaande volume Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume Enkel functiewijzigingen naar bedrijvigheid of aan bedrijvigheid gerelateerde functies zijn toegelaten Bouwen van bijgebouwen, complementaire functie in de bijgebouwen, aanbrengen van afsluitingen en aanleg van tuinen conform de gemeentelijke bouwverordening. Pagina 21 van 32

22 Richtinggevend deel Uitzonderingsmaatregel voor kerngebonden zonevreemde woningen Kerngebonden zonevreemde woningen zijn woningen die ruimtelijk en functioneel tot een kern of centrum behoren doch die volgens de bestemmingsplannen (juridisch) zonevreemd zijn. Ze liggen ofwel aan de rand van de kern, ofwel in of aan de rand van een kerngebonden groenfragment. De kernen worden ruimtelijk en morfologisch afgebakend, dus niet op basis van de bestemmingszones in het gewestplan. Er worden 6 kernen afgebakend: Zemst, Elewijt, Eppegem, Hofstade, Weerde en Zemst-Laar. De kerngebonden groenfragmenten zijn hoofdzakelijk open gebieden in de kernen. De Schrans in Eppegem Kasteel Diependaal in Elewijt Zwijnbeer in Elewijt Kasteeltje Vandenieuwenhuyze in Hofstade Graaf Cornet in Hofstade Door hun huidige locatie is een herbestemming van de kerngebonden behoorlijk vergunde zonevreemde woningennaar woongebied te verantwoorden. Deze herbestemmingen kunnen slechts in een beperkt aantal gevallen doorgevoerd worden. Dit is te beschouwen als een uitzonderingsmaatregel. De herbestemming moet gemotiveerd worden op basis van volgende afwegingscriteria: De ontwikkelingsperspectieven betekenen geen aantasting van de ecologische en landschappelijk waarde van de aangrenzende open ruimte. De ontwikkelingsperspectieven geven geen aanleiding tot verdere verlinting van de open ruimte. De woning en de potentiële ontwikkelingsperspectieven betekenen geen aantasting van een beekvallei of een beekcorridor. Het nuttig herbestemmen van de woningen draagt bij tot het versterken van structuur van de kern en/of tot het ruimtelijk en morfologisch afwerken van de rand van de bebouwing. In principe zijn alle functiewijzigingen toegelaten die kernversterkend kunnen zijn, voor zover de ruimtelijke draagkracht niet wordt overschreden. De ontwikkelingsperspectieven voor te herbestemmen zonevreemde woningen aan de randen van de kern worden afgestemd op de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven voor te herbestemmen zonevreemde woningen in of aan de rand van een kerngebonden groenfragment volgen de gebiedsgerichte visie voor het desbetreffende fragment Zonevreemd erfgoed De patrimoniumwaarde van sommige woningen of gebouwen moet erkend worden en de ontwikkelingsperspectieven moeten hierop afgestemd worden. Een bouwwerk kan als waardevol erfgoed worden beschouwd indien: Het een specifieke historische, landschappelijke, architecturale of bouwtechnische waarde heeft; Het representatief is voor een bepaalde periode in de ontwikkeling van de gemeente of de regio; Het verbonden is met een gebeurtenis of een persoon die belangrijk is of was voor de gemeente of de regio. Pagina 22 van 32

23 Richtinggevend deel In een RUP kunnen concrete en duidelijke criteria voor erfgoed worden vastgelegd, zoveel als mogelijk gepaard met een limitatieve opsomming. Eventuele verbouwingen, uitbreidingen, opsplitsing in meerdere woongelegenheden of functiewijzigingen streven naar een evenwicht tussen enerzijds het behoud op lange termijn en het duurzaam aanwenden van het patrimonium en anderzijds de ruimtelijke draagkracht van de omgeving van het gebouw. Bij functiewijzigingen zijn het behoud van de waardevolle karakteristieken van het erfgoed en de kenmerkende inpassing van de bebouwing in het landschap randvoorwaarden. Het verhogen van het aantal woongelegenheden mag niet leiden tot een overschrijding van de ruimtelijke draagkracht ten gevolge van een te sterke verdichting en de hiermee samenhangende verkeersgeneratie Specifiek en gebiedsgericht afwegingskader voor zonevreemde woningen Het beleid voor zonevreemde woningen wordt verder uitgewerkt in relatie tot de open ruimte structuur. De gewenste open ruimte structuur en de deelruimtebenadering volgens het richtinggevend deel van het bestaande structuurplan vormen daarbij de uitgangspunten. Op basis van de deelruimtebenadering worden 3 deelruimten onderscheiden: Het westelijk landbouwgebied De centrale valleien Het oostelijk recreatief bossengebied Op basis van de gewenste ruimtelijke structuur worden volgende elementen van de open ruimte onderscheiden: Zenne- en Barebeekvallei met groene band Beeklinten Boscomplexen en kasteelparken Corridors van open ruimte Open landbouwgebied Voor het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven van zonevreemde woningen, worden beide bovenstaande indelingen gecombineerd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen boscomplexen en kasteelparken. Omdat de problematiek van kasteelparken vaak gepaard gaat met deze van zonevreemd erfgoed, worden ze apart behandeld. In functie van de ruimtelijke draagkracht wordt bovendien een onderscheid gemaakt tussen kasteelparken in de open ruimte en kasteelparken die in of aan de rand van een kern gelegen zijn. Het beleid voor de kasteelparken is niet gebonden aan de deelruimte. Het westelijk landbouwgebied correspondeert met de beleidscategorie open landbouwgebied. Hier worden de agrarische fragmenten aan toegevoegd. Het zijn gebieden in de deelruimte De centrale valleien of in de deelruimte Het oostelijk recreatief bossengebied die buiten de boscomplexen en de valleien liggen en die hoofdzakelijk een agrarisch gebruik kennen. De vallei van de Zenne en de Barebeek en de groene band worden beperkt tot die gebieden die effectief deel uitmaken van de valleistructuur. Voor de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen worden aldus volgende beleidscategorieën onderscheiden: Kasteelparken binnen de open ruimte Boscomplexen, inclusief het regionaal zacht recreatiegebied Westelijk landbouwgebied en agrarische fragmenten Vallei van de Zenne en de Barebeek Pagina 23 van 32

24 Richtinggevend deel Figuur 1: deelruimten oostelijk recreatief bossengebied westelijk landbouwgebied centrale valleien Figuur 2: GRS Zemst: gewenste ruimtelijke structuur Pagina 24 van 32

25 Richtinggevend deel Kasteelparken binnen de open ruimte Hoofddoelstelling is het intact houden van de kasteelparken als groenelementen in de open ruimte en van het bebouwde erfgoed als cultuurhistorische relicten. Volgende locaties worden geselecteerd als kasteelpark binnen de open ruimte: Kasteel t Steen Kasteel Impel Ambrooskasteel Linterpoorten Kasteel van Releghem Wolfslinde Kasteel Eetveld Hieronder wordt een afwegingskader weergegeven om te bepalen hoe de zonevreemde woningen in de kasteelparken in de open ruimte kunnen evolueren. Het afstemmen van de ontwikkelingsperspectieven in de open ruimte zal gebiedsgericht worden afgewogen bij de opmaak van een RUP. De draagkracht van de ruimte respecteren De schaal van de activiteit moet aangepast zijn aan de open ruimte in de omgeving. De ruimtelijke draagkracht van een ruimte is het vermogen om, nu en in de toekomst, menselijke activiteiten op te nemen zonder dat de grenzen van het ruimtelijk functioneren worden overschreden. Ze is afhankelijk van de ruimtelijke structuur, het ruimtelijke functioneren en de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen alsook van de aard en het karakter van het de zonevreemde activiteit. De erfgoedwaarde van de bebouwing en van het kasteeldomein als geheel respecteren Verbouwingen, uitbreidingen en het herbouwen moeten steeds uit esthetisch en kunsthistorisch oogpunt verantwoord zijn. Verbouwingen en uitbreidingen zullen slechts worden toegestaan als zij noodzakelijk zijn voor het goed functioneren en/of voor de duurzame leefbaarheid van het erfgoed. Verbouwingen en uitbreidingen ter bevordering van de duurzame leefbaarheid van het erfgoed houden rekening met de ruimtelijke draagkracht en met de visuele kwaliteit van het kasteeldomein als geheel. Integrale herbouw kan slechts nadat het gebouw vernietigd is ten gevolge van overmacht. Uitbreidingen moeten niet noodzakelijk één fysisch geheel met het hoofdgebouw vormen. Uitbreidingen onder de vorm van losstaande constructies bijbouwen kan, indien dit vanuit ruimtelijke en esthetische overwegingen verantwoord is. Om de erfgoedwaarde te verhogen kan het soms beter zijn om uitbreidingen los te koppelen van het historische hoofdgebouw. In bijgebouwen kunnen hedendaagse nevenfuncties worden ondergebracht. Afzonderlijke bijgebouwen moeten gebundeld worden, om versnippering van de kasteeldomeinen te vermijden. Een duurzaam gebruik op lange termijn bevorderen Functiewijzigingen bevorderen de duurzame leefbaarheid van het erfgoed. Ze houden rekening met de ruimtelijke draagkracht en met de visuele kwaliteit van het kasteeldomein als geheel. Een nieuwe functie moet de erfgoedwaarde van het gebouw ongeschonden laten of verhogen. Functiewijzigingen worden toegestaan voor zover de nieuwe functie laagdynamisch en lokaal is en een beperkt verkeersgenererend effect heeft. Pagina 25 van 32

26 Richtinggevend deel Boscomplexen en regionale recreatiegebieden Hieronder wordt een afwegingskader weergegeven om te bepalen hoe de zonevreemde woningen in boscomplexen en regionale recreatiegebieden kunnen evolueren. Het afstemmen van de ontwikkelingsperspectieven in de open ruimte zal gebiedsgericht worden afgewogen bij de opmaak van een RUP. De open ruimte behouden In deze deelruimte staan het behoud van de open ruimte en de bescherming van de ecologische waarde centraal. Verdere aantasting en/of versnippering van deze gebieden moet worden vermeden. De natuur beschermen Ingrepen die een significante invloed op de natuurwaarden van het gebied kunnen hebben, worden uitgesloten. Algemeen uitgangspunt is dat de woonfunctie in deze gebieden wordt begrensd tot de schaal en het niveau van de huidige bewoning. Bijgevolg zijn functiewijzigingen en uitbreidingen slechts in beperkte mate en onder specifieke randvoorwaarden toegestaan. Vertuining vermijden Ook vertuining kan negatieve effecten hebben op dergelijke gebieden. Het is daarom aangewezen om de tuinzones te beperken en voorwaarden op te leggen betreffende woningbijgebouwen en aanhorigheden en betreffende inrichting en afwerking van de tuinzones. Deze voorwaarden moeten er voor zorgen dat de boscomplexen en regionale recreatiegebieden niet verder aangetast worden ten gevolge van vertuining. Dit wordt bereikt door hoofdgebouw, woningbijgebouw(en) en woningaanhorigheden te bundelen Westelijk landbouwgebied en agrarische fragmenten Hieronder wordt een afwegingskader weergegeven om te bepalen hoe de zonevreemde woningen in het westelijk landbouwgebied en in de agrarische fragmenten kunnen evolueren. Het afstemmen van de ontwikkelingsperspectieven in de open ruimte zal gebiedsgericht worden afgewogen bij de opmaak van een RUP. De identiteit van de open ruimte respecteren De kwaliteit van de open ruimte in deze deelruimte wordt overheerst door de beeldwaarde van het open landschap. Enkel op specifieke plaatsen wordt ze mede gevormd door de biologische of ecologische waarde. De aanwezigheid van bebouwing in lage dichtheden is daarin een historisch en cultureel gegeven. Het betreft niet alleen woningen maar ook boerderijen, loodsen, stallen, e.d. Bovendien kent de open ruimte hier nog een belangrijke agrarische functie. De agrarische structuur mag niet in haar functioneren belemmerd worden. Omdat er een duidelijke scheiding is tussen de woonpercelen en de percelen die voor andere open ruimte functies gebruikt worden, betekent een beperkte uitbreiding van een zonevreemde woning op het woonperceel zelf geen aantasting van de functie van de open ruimte. Dit in tegenstelling tot de boscomplexen, waar een beperkte uitbreiding van een bestaande woning soms toch een significante impact kan hebben op de natuur in de onmiddellijke omgeving. Pagina 26 van 32

27 Richtinggevend deel De kwaliteit van het wonen versterken Vanuit maatschappelijk oogpunt wordt er voor geopteerd om aan alle zonevreemde woningen in deze deelruimte beperkte uitbreidingsmogelijkheid te geven, ongeacht het huidige volume. Kleine zonevreemde woningen kunnen daarnaast nog verder uitbreiden tot een nader te bepalen maximaal bouwvolume. Dit geeft aan elke bewoner of eigenaar de mogelijkheid om een zonevreemde woning aan te passen aan de hedendaagse huisvestingseisen, bijvoorbeeld door functies, die moeilijk in het bestaande bouwvolume te integreren zijn, in een aanbouw of bijgebouw onder te brengen. Een voorbeeld is het bijbouwen van een garage aan een oud landhuis. De gemeente Zemst past hierbij het gelijkheidsprincipe toe. Alle zonevreemde woningen in een vergelijkbare ruimtelijke context moeten evenwaardige ontwikkelingsperspectieven krijgen. Daarom krijgt elke zonevreemde woning een beperkte uitbreidingsmogelijkheid, ongeacht het bestaande volume van de woning. Verdere uitbreidingsmogelijkheden worden afgestemd op de schaal van de omgeving. Landschappelijke versnippering van de open ruimte vermijden Op een hoger schaalniveau bekeken, betekent de aanwezigheid van een groot aantal verspreid voorkomend geïsoleerde zonevreemde woningen, een grotere versnippering van de open ruimte dan de aanwezigheid van gegroepeerde zonevreemde woningen. Gegroepeerde zonevreemde woningen zijn een groep van ministens drie woningen, al dan niet aan dezelfde kant van de straat gelegen, die samen een ruimtelijk aaneengesloten geheel vormen. Ook vertuining kan negatieve effecten hebben op de openheid van het landschap. Daarom worden aan geïsoleerde zonevreemde woningen bijkomende beperkingen opgelegd. De tuinzones worden beperkt en er gelden voorwaarden betreffende woningbijgebouwen en aanhorigheden en betreffende inrichting en afwerking van de tuinzones. Deze voorwaarden moeten vermijden dat de open ruimte verder aangetast wordt ten gevolge van vertuining. Dit wordt bereikt door hoofdgebouw, woningbijgebouw(en) en woningaanhorigheden te bundelen. Functiewijzigingen afstemmen op de dynamiek van de omgeving In deze deelruimte zijn niet enkel laagdynamische functies aanwezig. Sommige vormen van landbouw krijgen zelfs meer en meer een industrieel karakter. Het toelaten van bepaalde functiewijzigingen bij zonevreemde woningen zal dan ook niet leiden tot een sterke toename van de ruimtelijke dynamiek in de omgeving, omdat de woningen een zeer kleine oppervlakte van het gebied innemen. De mogelijkheden voor functiewijzigingen worden aan volgende criteria afgetoetst: Het gaat om lokale activiteiten die geen storende werking hebben op de omgeving. Het gaat om laagdynamische activiteiten. De functie is niet sterk verkeersaantrekkend. Deze functies zijn steeds gekoppeld aan de woonfunctie en ten hoogste nevengeschikt aan de woonfunctie. Het gemeentebestuur zal bij de opmaak van een RUP oog hebben voor het vermijden van een te sterke toename van de ruimtelijke dynamiek. Dit kan door een oppervlaktebeperking voor de toelaatbare functiewijzigingen in te voeren. Pagina 27 van 32

28 Richtinggevend deel Vallei van de Zenne en de Barebeek Vaak is de vallei gereduceerd tot een smalle corridor, bijvoorbeeld tussen Elewijt en de E19 en tussen Zemst en Weerde. Waar de vallei nog een groter aaneengesloten gebied beslaat, is het landschap minder open dan het westelijke landbouwgebied. Er is een grotere verwevenheid van landbouw en natuur. Dit is het geval ten noorden van Zemst en tussen Elewijt en Hofstade. Het afwegingskader voor de zonevreemde woningen in de vallei van de Zenne en de Barebeek is gelijk aan dat voor de zonevreemde woningen in het westelijk landbouwgebied en in de agrarische fragmenten. De mogelijkheden voor zonevreemde woningen worden verder afgetoetst aan volgende criteria: De woning kan herbouwd worden op een andere plaats, indien de nieuwe inplanting de beekvallei meer ruimte geeft. De continuïteit van de valleistructuur mag niet doorbroken worden. De niet-bebouwde verharde oppervlakte wordt beperkt tot wat noodzakelijk is voor het geven van toegang tot de woningen. Waar nodig is het herstel van de beekvallei in functie van de waterhuishouding prioritair. In functie van de waterhuishouding in de beekvalleien kunnen bijkomende randvoorwaarden worden opgelegd betreffende verhardingen, materiaalgebruik, Het afstemmen van de ontwikkelingsperspectieven in de open ruimte zal gebiedsgericht worden afgewogen bij de opmaak van een RUP Aansnijden van restpercelen Op sommige plaatsen in de gemeente zijn er op een aantal onlogische plaatsen onbebouwde percelen. Het betreft percelen die geen bestemming hebben als woongebieden die door de stopzetting van de opvulregel net niet konden gerealiseerd worden. Deze percelen zorgen voor een verwaarloosd straatbeeld (blinde gevels, braakliggende percelen, sluikafval, ). De gemeente zal deze zgn. restpercelen in kaart brengen en nader onderzoeken of het wenselijk is dat sommige onder hen alsnog bebouwd kunnen worden. Het spreekt voor zich dat niet elk niet-realiseerbaar restperceel per definitie in aanmerking komt voor een woonontwikkeling. Er zal geval per geval een afweging dienen te gebeuren ten opzichte de gewenste open ruimte en de gewenste nederzettingsstructuur. Een invulling van restpercelen ten koste van de structuurbepalende elementen van de open ruimte kan niet. Vanuit de gewenste nederzettingsstructuur moet onderzocht worden of het wenselijk is het restperceel te laten bebouwen in functie van de afbouw van het straatbeeld. Tevens wordt onderzocht hoe het perceel gelegen is t.o.v. de kernen en of de invulling als kernversterkend kan beschouwd worden. Het is niet de bedoeling dat zomaar, zonder verdere gebiedsgerichte afweging, een nieuwe opvulregel wordt gecreëerd. De invulling van restpercelen mag in geen geval de verderzetting van de lintbebouwing inhouden. De percelen die herbestemd zullen worden naar woongebied, zullen meegenomen worden binnen de ruimtebalans. Pagina 28 van 32